ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 1003/2025

Ședința publică din data de 7 mai 2025

asupra cauzei de față, constată următoarele:

I. Circumstanțele cauzei

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Tribunalului Brașov, la data de 12 iulie 2022, sub numărul de dosar x/2022, reclamanții A. și B. în contradictoriu cu pârâta C., au solicitat instanței anularea notificării de rezoluțiune/încetării de drept a antecontractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. x/18.10.2019, emisă la data de 1.07.2022; obligarea pârâtei la predarea și la încheierea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică pentru imobilul apartament 25 situat în Brașov, str. x, având 3 camere, cu o suprafață de 77,23 mp, cu cota de aferentă din părțile de uz comun, edificat pe terenul înscris în CF x Brașov, nr. cadastral x, teren în suprafață de 1068 mp, ce face obiectul antecontractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. x/18.10.2019, modificat prin actul adițional autentificat sub nr. x din 27.05.2020; cu obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.

La data de 18 august 2022, reclamanții au înregistrat la dosar o precizare de acțiune prin care au arătat că s-a realizat înscrierea construcției bloc în cartea funciară și apartamentarea.

La data de 12 ianuarie 2023 reclamanții au formulat o nouă completare prin care au arătat că după notarea prezentului litigiu în cartea funciară, pârâta a înstrăinat dreptul de proprietate asupra apartamentului în litigiu către D. S.R.L., iar în temeiul art. 39 C. proc. civ. s-a solicitat introducerea în cauză a cumpărătorului.

Prin sentința civilă nr. 127/S/27 aprilie 2023, pronunțată de Tribunalul Brașov, secția I civilă, în dosarul nr. x/2022, instanța a respins excepția prescripției dreptului material la acțiune.

A admis în parte cererea de chemare în judecată formulată, precizată și completată de reclamanții A. și B. în contradictoriu cu pârâtele S.C. C. și S.C. D. S.R.L..

A obligat pe pârâta S.C. C. să predea și să încheie cu reclamanții contractul de vânzare cumpărare pentru imobilul apartament nr. x, situat în Brașov, str. x, bloc. 12, înscris în CF, cu cota aferentă din părțile de uz comun, edificat pe terenul înscris în CF x Brașov, nr. cad. x, ce face obiectul antecontractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. x/18.10.2019, modificat prin actul adițional autentificat sub nr. x/27.05.2020, la notar E., în caz de refuz hotărârea judecătorească va ține loc de act autentic.

Prezenta hotărâre este opozabilă pârâtei S.C. D. S.R.L..

A respins celelalte pretenții ale reclamanților.

A obligat pe pârâta S.C. C. să plătească reclamanților suma de 12.106 RON cu titlu de cheltuieli de judecată.

Prin decizia nr. 223/AP din data de 19 februarie 2024, Curtea de Apel Brașov, secția civilă a respins apelul formulat de către apelanta C. în contradictoriu cu intimații A. și B. împotriva sentinței civile nr. 127/S/27 aprilie 2023 pronunțate de Tribunalul Brașov, secția I civilă, în dosar nr. x/2022.

A respins apelul incident formulat de apelanții A. și B. împotriva aceleiași sentințe.

A constatat nulitatea, ca netimbrată, a cererii de intervenție accesorie în interesul apelantei C., formulată de intervenienta F. S.R.L..

A obligat apelanta C. să plătească intimaților A. și B. suma de 5.000 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată.

4.1. Împotriva deciziei nr. 223/AP din data de 19 februarie 2024 au declarat recurs principal, întemeiat pe dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., pârâtele C. și D. SRL- în insolvență, prin administrator judiciar Cabinet Individual de Insolvență G..

Recurentele arată că, în cauză, antecontractul constituie legea părților, conform art. 1270 C. civ. și art. 8.4. din acesta, conform căruia "toate clauzele Antecontractului reflectă și concretizează acordurile și convențiile dintre părți."

Pretind recurentele că, în cauză, a intervenit prescripția dreptului material la acțiune, în condițiile art. 1669 C. civ. coroborat cu art. 3.5.1, art. 3.2, art. 3.3 și art. 5.1.1 din antecontract.

Voința contractuală a părților s-a materializat prin semnarea clauzelor mai sus identificate, de unde rezultă faptul că părțile au stabilit, în acord cu art. 1669 alin. (2) C. civ. și de comun acord, un termen până la care contractul trebuia încheiat.

Susțin recurentele că intimații nu mai puteau uza de prevederile art. 1669 C. civ. în considerarea formulării prezentei acțiuni cu depășirea termenului de 6 luni, calculat de la momentul la care trebuia încheiat contractul, respectiv 31.12.2021.

Raportat la conținutul antecontractului, rezultă caracterul determinat al termenului la care contractul se impunea a fi încheiat de părți, neaflându-ne în prezența unui termen determinabil, cum nefondat a reținut instanța de apel, însă, chiar și dacă s-ar fi apreciat în sensul acesta, instanța de apel era obligată să aibă în vedere aspectele invocate de pârâtă.

Mai mult, instanța de apel a stabilit în mod indirect termenul de încheiere a contractului de vânzare, deși nu a fost învestită cu un astfel de petit, sens în care recurentele fac trimitere la prevederile art. 3.1. din antecontract.

Stabilind că termenul de încheiere a contractului de vânzare este data intabulării apartamentului în evidențele de carte funciară, instanța de apel a depășit limitele învestirii.

Recurentele invocă nelegalitatea hotărârii din prisma neplății/neconsemnării prețului Antecontractului până la data de 31.12.2021, conform Actului adițional încheiat între părți (art. 5.1.1).

Învederează recurentele că din analiza clauzelor contractuale inserate la art. 3.5.1. și art. 5.1.1 rezultă următoarele aserțiuni: (i) finalizarea lucrării la 31.12.2021 era condiționată de achitarea integrală a prețului până la aceeași dată; (ii) data predării a fost stabilită la 31.12.2021 (conform art. 5.1.1. din Actul adițional); (iii) predarea (art. 3.5.1.), care conform art. 5.1.1. din Actul aditional a fost stabilită la 31.12.2021, nu se putea face decât după semnarea contractului de vânzare cumpărare.

Așadar, semnarea contractului de vânzare-cumpărare trebuie efectuată înainte de data predării (31.12.2021), sub condiția achitării integrale a prețului care trebuie efectuată tot până la 31.12.2021, iar intimații nu au achitat integral prețul până la această dată, sens în care pârâta a invocat excepția de neexecutare a contractului.

În atare context, arată că în mod nelegal instanța de apel nu a dat curs prevederilor art. 1556 C. civ.

Fără plata diferenței de preț la data de 31.12.2021, C. nu a mai putut executa lucrarea, conform planificării sale, de unde rezultă că, în acord cu art. 5.1.1. din Antecontract, nu se putea reține culpa recurentei în neexecutarea lucrărilor, sens în care nici instanța nu o putea obliga pe aceasta să încheie contractul, în lipsa îndeplinirii obligației prealabile de plată integrală a prețului până la data de 31.12.2021 (prețul nefiind achitat nici la data înregistrării acțiunii).

Arată recurentele că dacă instanța va aprecia în sensul că antecontractul nu prevede o dată certă de încheiere a contractului în formă autentică, așa cum intimații au mentionat, invocă, cu caracter secundar, prevederile art. 3.1. din Antecontract.

Recurentele învederează că părțile, în virtutea libertății contractuale nu au stabilit, până la acest moment, de comun acord, data la care contractul urmează a fi semnat, iar intimații nu au făcut dovada inițierii unor astfel de demersuri, iar dacă ar fi probat o astfel de conduită, care nu s-ar fi soldat cu rezultatul urmărit/scontat, intimații erau obligați să urmeze calea judiciară prevăzută de art. 1411 urm. C. civ.

Susțin recurentele că, la acest moment, în lipsa dovedirii demersurilor pentru stabilirea de comun acord a datei, orei și locului pentru încheierea contractului de către intimați, precum și, în caz de neînțelegere între părți, de accesare a instituției stabilirii judiciare a termenului pentru determinarea termenului de încheiere a contractului de către o instanță judecătorească, acțiunea este atât prematură cât și inadmisibilă.

Recurentele arată că nu este exigibilă obligația de a transfera dreptul de proprietate în condițiile în care manifestarea de voință a părților a fost una clară, concisă și rezultă expres din prevederile art. 3.1., art. 3.2. și art. 8.4 ale Antecontractului, respectiv: (i) în lipsa stabilirii clare a datei, orei și locului încheierii contractului în formă autentică, pe cale convențională/judiciară, (ii) în lipsa convocării recurentei la notar pentru încheierea contractului în formă autentică, după momentul la care s-a stabilit expres un termen de încheiere al acestuia și a constatării unui refuz direct/indirect al recurentei de a se prezenta, (iii) în lipsa dovedirii faptului că intimații dispun de sumele de bani necesare achitării prețului/consemnării acestora la dispoziția recurentei.

De asemenea, nu există nicio dovadă a convocării recurentei în vederea semnării contractului de vânzare cumpărare anterior momentului la care a notificat intimații cu privire la intervenirea pactului comisoriu, în condițiile în care data predării imobilului, respectiv data finalizării acestuia a fost stabilită pentru data de 31.12.2021.

Făcând trimitere la prevederile art. 9.1., art. 3.5.1., art. 5.1.1. și art. 8.4. din Antecontract recurentele arată că instanța de apel a reținut eronat că notificarea de rezoluțiune comunicată intimaților la 1.07.2022 nu ar produce efecte.

Ulterior expunerii unor considerații teoretice referitoare la modalitatea de operare a pactelor comisorii, făcând trimitere la dispozițiile art. 1550, art. 1553 și art. 1266 C. civ. și la soluții de practică judecătorească, recurentele arată că prin îndeplinirea condițiilor stabilite de art. 9.1, respectiv prin întârzierea predării de către promitentul vânzător cu mai mult de 120 de zile lucrătoare, indiferent de cauze (din culpa promitentului vânzător sau din alte motive), contractul se desființează de drept, nefiind necesară nicio altă formalitate prealabilă ori perioadă de remediere, clauza reprezentând un veritabil pact comisoriu.

Așadar, încetarea contractului intervine de drept, nu este la dispoziția/favoarea uneia dintre parti, contractul încetând prin simpla împlinire a termenului, fără ca părțile să intervină în vreun fel, de unde rezultă legalitatea demersului inițiat de către recurentă, notificarea de rezoluțiune producând, astfel, efectele juridice scontate.

A fortiori, prevederile art. 9.1. din Antecontract pot fi analizate inclusiv din perspectiva unei veritabile clauze de dezicere, părțile stabilind de comun acord că, în ipoteza în care contractul de vânzare cumpărare nu se încheie urmare a refuzului promitentilor vânzători, aceștia au obligația de a restitui avansul încasat. Cu alte cuvinte, părțile au prevăzut posibilitatea promitenților vânzători de a refuza încheierea contractului de vânzare-cumpărare, de a se răzgândi fără a fi nevoiți să invoce un motiv anume pentru intervenirea răzgândirii, cu obligația acestora de a restitui avansul.

Dezvoltând argumetele referitoare la fondul cauzei și făcând trimitere la prevederile art. 3.2., art. 3.5., art. 3.1., recurentele reiterează condiția privind plata integrală a prețului, prealabil încheierii contractului.

Arată recurentele că intimații nu dețineau resursele financiare necesare încheierii contractului nici măcar la data convocării la notar- septembrie 2022 (adică după momentul comunicării notificării de încetare a contractului), dovadă fiind graficul unei potențiale finanțări emis de instituția bancară în luna octombrie 2022, depus la dosarul cauzei.

Astfel, dacă la data sesizării instanței, intimații nu fac dovada demarării procedurii necesare pentru obținerea creditului bancar/dovada deținerii sumelor de bani necesare achitării imobilului, acțiunea se impune a fi respinsă.

În plus, recurentele arată că reclamanții nu au înțeles să solicite anularea contractului de vânzare încheiat de cele două recurente. Așadar, în lipsa acestui petit, acțiunea este inadmisibilă.

Vânzarea bunului către D. S.R.L. nu s-a făcut în niciun caz în mod fraudulos, vânzarea fiind făcută ulterior transmiterii către intimați a notificării de rezoluțiune de drept.

Tot astfel, vânzarea imobilului către D. S.R.L. nu s-a făcut în dauna intimaților, în contextul în care aceștia au fost notificați cu privire la intervenirea rezoluțiunii de drept a antecontractului încheiat între acesta și C.. Se constată faptul că transferul dreptului de proprietate al imobilului către D. S.R.L. de la Insigra S.R.L: (i) nu s-a efectuat prin violență/viclenie, (ii) nu s-a efectuat în dauna intimaților în condițiile existenței pactului comisoriu invocat și (iii) nu s-a efectuat prin potențiale/eventuale mijloace dolosive în contextul în care vânzarea s-a efectuat cu respectarea procedurilor de publicitate.

Prin urmare, intimații nu au expus elemente apte de a demonstra faptul că D. S.R.L. ar fi fost și/sau ar fi terț dobânditor de rea credință, intimații nefiind în măsură să probeze condiția prevăzută de lit. c) din art. 892 alin. (1) C. civ. (înscrierea dreptului în folosul intimatilor să fi fost împiedicată de terțul dobânditor prin violență sau viclenie), condiție obligatorie și indispensabilă, chiar sine qua non, fără de care nu se poate prezuma că terțul dobânditor ar fi de rea credință.

4.2. Împotriva deciziei nr. 223/AP din data de 19 februarie 2024, respectiv în ceea ce privește soluția pronunțată asupra apelului incident, au declarat recurs incident, reclamanții A. și B..

Subsumat motivului de casare reglementat de prevederile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenții-reclamanți arată că hotărârea a fost pronunțată cu încălcarea sau aplicarea greșită a dispozițiilor art. 1516, art. 1517 și art. 1549 C. civ.

Arată recurenții-reclamanți că art. 9.1. se referă la rezoluțiunea contractului astfel că notificării transmise la data de 01.07.2022 i se aplică dispozițiile ce reglementează această instituție.

Recurenta nu poate invoca în mod valabil pactul comisoriu expres menționat, în condițiile în care aceasta este partea în culpă pentru neexecutarea obligației de predare a imobilului la data convenită.

Potrivit dispozițiilor art. 1549 C. civ., singura parte abilitată să invoce rezoluțiunea contractului este creditorul obligației de executat. O interpretare contrară a acestui text de lege, în sensul celor susținute de recurentă, ar însemna încălcarea principiului general de drept civil nemo auditur propriam turpitudinem allegans, transpus în dispozițiile art. 1517 C. civ.

Susțin recurenții-reclamanți că art. 9.1. din Contract prevede un pact comisioriu, iar aceștia au fost îndreptățiți la activarea pactului în calitate de creditori ai obligației neexecutate.

Contrar susținerilor recurentei, pactul comisoriu nu operează de drept, pactul comisoriu este o clauză de favoare stipulată exclusiv în favoarea creditorului, fiind manifestarea dreptului potestativ de opțiune al acestuia mentionat în alin. (1) al art. 1549 C. civ.. Prin urmare, pentru activarea pactului comisoriu, este necesară manifestarea de voință a creditorului în conditiile art. 1326 C. civ., însă intimații au înțeles să nu procedeze în acest sens, depunând diligențe în vederea încheierii contractului de vânzare cumpărare.

Recurenții-reclamanți pretind că notificarea transmisă de către pârâtă este abuzivă, reprezintă o practică înșelătoare din partea comerciantului, fiind emisă cu încălcarea dispozițiilor legale, fiind lovită de nulitate.

Invocând motivul de casare reglementat de prevederile art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., recurenții-reclamanți arată că hotărârea atacată nu cuprinde motivele pentru care a fost respins apelul incident în ceea ce privește soluția de respingere a cererii de intabulare a imobilului în cartea funciară în favoarea reclamanților ca urmare a pronunțării unei hotărâri care ține loc de act autentic.

Invocând prevederile art. 896 și art. 902 C. civ. și învederând că procesul a fost notat în cartea funciară a terenului la data de 15.07.2022, iar după dezmembrare și apartamentare, procesul a rămas notat în cartea funciară a unității individuale - apartament 25, recurenții-reclamanți arată că se impunea admiterea cererii privind intabularea în cartea funciară a imobilului în favoarea reclamanților, fiind admis capătul principal de cerere.

În termen legal, recurenții-reclamanți au formulat întâmpinare, prin care au solicitat respingerea recursului principal, ca nefondat.

Întrucât imobilul a fost intabulat pe numele promitentei vânzătoare la data de 10.08.2022, respectiv pe numele recurentei D. S.R.L. la data de 23.08.2022 având în vedere că cererea de chemare în judecată a fost înregistrată la data de 12.07.2022 nu se poate susține că a fost promovată cu depășirea termenului de 6 luni stabilit de prevederile art. 1669 alin. (2) C. civ. pentru introducerea acțiunii în valorificarea antecontractului de vânzare cumpărare.

În consecință, Curtea de Apel a stabilit că în mod corect a fost respinsă exceptia prescripției dreptului material la acțiune, având în vedere data transmiterii notificării de rezoluțiune a antecontratului prin care recurenta și-a exprimat implicit refuzul cu privire la încheierea vânzării promise.

În continuare, recurenții-reclamanți au expus considerentele instanței de apel privind respingerea excepției prematurității, respectiv a inadmisibilității cererii de chemare în judecată.

Arată recurenții-reclamanți că instanța de apel nu a stabilit termenul pentru încheierea contractului, ci a interpretat dispozițiile contractului în sensul în care acestea pot produce efecte, iar nu în sensul în care nu ar putea produce niciunul, în conformitate cu dispozițiile art. 1268 alin. (3) C. civ.

Susțin recurenții-reclamanți că recurenta nu poate invoca cu succes excepția de neexecutare a contractului, atât timp cât, la data de referintă, 31.12.2021, ea nu executase obligația, dispozițiile art. 1556 nefiind incidente.

Arată că în ceea ce privește îndeplinirea de către reclamanți a propriilor obligații, respectiv plata prețului, trebuie avute în vedere dispozițiile art. 1279 alin. (3) C. civ.

Învederează recurenții-reclamanți că recurentele-pârâte confundă instituția clauzei de dezicere cu cea a rezoluțiunii.

În termen legal, recurentele-pârâte au formulat întâmpinare la recursul incident prin care au solicitat respingerea căii de atac.

Arată recurentele-pârâte că prin cererea de recurs incident nu sunt prezentate elemente noi sau motive apte a schimba raționamentul juridic reținut în mod corect de către instanța de apel.

Învederează că solicitarea de anulare a notificării de înștiințare a desființării de drept a contractului este inadmisibilă, nefiind incidente niciuna dintre condițiile care stau la baza aplicării sancțiunii nulității actului.

Apreciază că și în măsura în care instanța ar dispune în sensul anulării notificării, pactul comisoriu produce efecte de drept, consecința anulării acestei comunicări nefiind implicit și lipsa de efecte a pactului comisoriu, această clauză fiind supusă analizei instanței de judecată pentru a determina dacă în prezent antecontractul produce efecte sau a fost desființat potrivit manifestării de voință a părților, exprimată la data survenirii acordului de voințe.

Referitor la solicitarea de admitere a cererii privind înscrierea dreptului recurenților în cartea funciară, solicitare formulată odată cu completarea la acțiune, învederează că nici chiar din analiza hotărârii apelate (pronuntată de Tribunalul Brașov), nu se regăsește motivarea instanței pentru care s-a procedat la respingerea pretenției apelanților (recurenții A. și B.) expusă prin completarea de acțiune.

Arată că recurenții A. și B. nu au parcurs procedura reglementată de prevederile art. 444 C. proc. civ., deși aceasta era obligatorie potrivit art. 445 din același cod.

Învederează că, oricum, la acest moment, o astfel de cerere este tardiv formulată prin raportare la dispozițiile alin. (1) ale art. 444 C. proc. civ.

II. Soluția și considerentele Înaltei Curți de Casație și Justiție

II.1. Analizând cu prioritate, potrivit art. 248 alin. (1) C. proc. civ., excepția nulității recursului principal pentru neîncadrarea criticilor formulate în motivele de casare prevăzute de dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., invocată din oficiu, Înalta Curte constată că recursul principal este nul, având în vedere că niciuna dintre susținerile expuse în cadrul memoriului de recurs nu pune în discuție aspecte de nelegalitate a hotărârii atacate.

Recursul este calea de atac de reformare, nedevolutivă, extraordinară și nesuspensivă de executare, prin care partea interesată solicită, în condițiile și pentru motivele expres prevăzute de lege, desființarea unei hotărâri date fără drept de apel, în apel sau a altor hotărâri, în cazurile prevăzute de lege.

Potrivit art. 489 alin. (1) C. proc. civ., recursul este nul dacă nu a fost motivat în termenul legal, iar, potrivit alin. (2) al aceluiași articol, aceeași sancțiune intervine în cazul în care motivele invocate nu se încadrează în motivele de casare prevăzute la art. 488 din același cod.

Din economia textelor legale anterior citate rezultă că nu este suficient ca recursul să fie depus și motivat în termenul prevăzut de lege, ci este necesar și ca susținerile formulate să se circumscrie motivelor de nelegalitate expres și limitativ reglementate.

În consecință, în măsura în care recursul nu este motivat ori atunci când aspectele învederate în cererea de recurs nu pot fi încadrate în dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 1-8 C. proc. civ., calea de atac va fi lovită de nulitate.

În cauză, recurentele-pârâte au fundamentat calea de atac pe dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., însă din maniera de redactare a memoriului de recurs reiese că părțile au nesocotit existența judecății anterioare și natura căii extraordinare de atac a recursului.

Anume, recurentele susțin o greșită aplicare a dispozițiilor art. 1270 C. civ., în ceea ce privește statuarea instanței de apel în sensul respingerii excepției prescripției dreptului material la acțiune al reclamanților privind pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare, aducând, însă, în mod inadecvat procedural, raportat la faza judecății aflate în calea extraordinară de atac a recursului, elemente de fapt și de apreciere pe care s-a fundamentat judecata devolutivă din apel ca efect al cercetării conținutului convenției intervenite între părți.

Astfel, deși sub aparența unei critici de nelegalitate relative la încălcarea dispoziției de drept substanțial menționate, în legătură cu care părțile se rezumă la a indica succint că "antecontractul constituie legea părților (art. 1270 C. civ.)", recurentele înțeleg să își construiască întreaga argumentație invocând greșita interpretare, de către instanța de prim control judiciar, a clauzelor antecontractului intervenit între părți (art. 8.4., art. 3.5.1., art. 3.2., art. 3.3., art. 5.1.1.).

În acest sens, se observă că recurentele se rezumă doar la a reda, sub forma citării, o serie din clauzele contractuale din cadrul promisiunii de vânzare-cumpărare încheiate de părți, respectiv la a evoca împrejurări factuale pe care le consideră ca fiind relevante în speță.

Drept urmare, în realitate, ceea ce invocă acestea este, așa cum s-a arătat, o pretinsă încălcare a prevederilor contractuale, iar nu a unor dispoziții legale, din moment ce întreaga argumentație vizează efectele juridice ale convenției părților.

Or, aspectele legate de interpretarea clauzelor contractuale nu constituie o critică de nelegalitate, ci reprezintă un simplu aspect ce ține de temeinicia judecății înfăptuite, din moment ce acestea decurg din analiza probatoriului, cu ocazia cercetării fondului cauzei.

În acest sens, se observă că dispozițiile art. 304 pct. 8 C. proc. civ. de la 1865, care stabileau drept motiv de nelegalitate situația când instanța, interpretând greșit actul juridic dedus judecății, a schimbat natura ori înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al acestuia (abrogate în prezent ca urmare a intrării în vigoare a Legii nr. 76/2012 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 134/2010 privind C. proc. civ.), nu își mai găsesc un corespondent în actuala reglementare procesual civilă, astfel încât orice critici fundamentate pe interpretarea greșită a unui act juridic, iar nu a legii, se plasează în afara sferei motivelor de nelegalitate expres prevăzute de dispozițiile art. 488 alin. (1) C. proc. civ.

Totodată, fără a opune motivării curții de apel elemente concrete de nelegalitate, recurentele s-au rezumat doar la a reafirma, impropriu, că "prezenta acțiune este la acest moment atât prematură cât și inadmisibilă" în condițiile în care intimații nu au făcut dovada inițierii demersurilor privind încheierea contractului în formă autentică și nici nu au făcut dovada deținerii sumelor de bani necesare încheierii contractului sau dovada consemnării sumei la dispoziția vânzătorului.

Or, analizând pe larg criticile îndreptate împotriva sentinței tribunalului, instanța devolutivă de control judiciar, conturând cadrul factual ca urmare a interpretării instrumentelor probatorii, a înlăturat alegațiile pârâtei, reținând (contrar celor afirmate de parte) că termenul până la care trebuia încheiat contractul în formă autentică era determinabil, astfel că lipsa anterioară a convocării pârâtei la notar nu susține prematuritatea acțiunii, ce a fost promovată ca urmare a primirii notificării de rezoluțiune prin care pârâta și-a exprimat implicit și refuzul cu privire la încheierea vânzării promise. Ca atare, "demersul promitenților cumpărători era lipsit de orice finalitate".

A mai stabilit instanța de prim control judiciar, tot cu ocazia devoluării fondului, și că "o dovadă în plus a refuzului de a încheia actul promis cu intimații-reclamanți o constituie și conduita apelantei pârâte, care, la data de 19.08.2022, încheie cu intimata-pârâtă D. S.R.L., în calitate de cumpărător, contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x de notarul public E., ce are ca obiect transmiterea dreptului de proprietate asupra imobilelor ce constituie obiectul material al antecontractului, act ce a fost intabulat".

Totodată, instanța de apel a reținut ca fiind corecte statuările tribunalului privind dovada demersurilor efectuate de reclamanți pentru obținerea creditului necesar plății integrale a prețului, concluzionând în sensul că "plata diferenței de preț, despre care părțile au menționat în antecontract că va fi efectuată dintr-un credit ipotecar se putea achita doar la momentul încheierii contractului în formă autentică".

Or, preluarea întocmai a motivelor căii de atac anterioare, fără a combate, de o manieră efectivă, considerentele regăsite în hotărârea atacată în legătură cu aceste aspecte, echivalează cu lipsa dezvoltării unor motive de nelegalitate.

Lipsite de aptitudinea de a declanșa controlul judiciar de legalitate specific instanței de recurs sunt și susținerile recurentelor privitoare la "caracterul determinat al termenului" -și nu determinabil, cum a reținut instanța de apel-, respectiv la depășirea limitelor învestirii prin stabilirea termenului de încheiere a contractului de vânzare în lipsa unui astfel de petit.

Critica are un caracter formal, în condițiile în care supune, în realitate, cu nesocotirea limitelor judecății din recurs, doar o greșită determinare a cadrului factual, iar nu o nerespectare a principiului disponibilității.

Aceasta întrucât, instanța de apel, fiind învestită, prin calea devolutivă de atac promovată de reclamanți, cu verificarea legalității soluției primei instanțe (de admitere a excepției prescripției dreptului reclamantului de a solicita pronunțarea unei hotărâri care să țină locul contractului de vânzare), a procedat la o interpretare sistematică a clauzelor convenției părților, ocazie cu care a stabilit că "Data Finalizării, respectiv data prevăzută pentru terminarea construcției, a clădirii de apartamente, nu reprezintă și data până la care trebuia încheiat contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică".

Raționamentul logico-judiciar care a fundamentat această reținere a curții de apel a avut în considerare, tot ca efect al cercetării probatoriului, caracterul "determinabil" al datei până la care ar fi trebuit să se încheie contractul de vânzare-cumpărare, constatând că transferul dreptului de proprietate nu se putea realiza, oricum, decât ulterior datei de 10.08.2022, moment la care s-a dispus intabularea dreptului de proprietate al vânzătoarei asupra imobilului (analiză conturată ca fiind necesară în verificarea corectei determinări, de către tribunal, a momentului inițial al cursului termenului de prescripție stabilit de art. 1669 alin. (2) C. civ.).

În aceste circumstanțe, se remarcă inexactitatea criticii recurentelor, prin care se pretinde că "instanța de apel a stabilit în mod indirect termenul de încheiere a contractului de vânzare", în timp ce dezlegările instanței de prim control judiciar au conturat in terminis (în legătură cu data intabulării dreptului de proprietate) că "promitenta vânzătoare și promitenții cumpărători urmând să stabilească, după acest moment, de comun acord, data, ora și locul încheierii contractului autentic de vânzare-cumpărare", aspect ce plasează susținerea, prin prisma manierei deficitare în care a fost formulată, în afara sferei de analiză a instanței de recurs.

Ca atare, întrucât statuările instanței de apel, cu corespondent pe tărâm contractual, nu mai pot fi contrazise la acest moment procesual, simpla referire la ipoteza unei pronunțări extra petita (lipsită de corespondent în considerentele deciziei atacate, astfel cum s-a arătat) nu este de natură a imprima, în sine, criticii un caracter subsumabil prevederilor art. 488 alin. (1) C. proc. civ., părțile urmărind, în realitate, doar la a supune analizei, în afara limitelor specifice judecății din recurs, pretinsa nesocotire a prevederilor art. 3.1 din antecontractul intervenit între părți, cum chiar acestea afirmă.

Tot fără legătură cu coordonatele judecății recursului este și argumentul privind neplata prețului până la data de 31.12.2021.

Având a răspunde criticii referitoare la lipsa plății prețului de către intimați, instanța de apel a reținut, pe de o parte, că "pârâtă nu a formulat o cerere reconvențională, prin care să solicite obligarea părții adverse la plata prețului stabilit, instanța a analizat pretențiile deduse judecății, pronunțându-se asupra capetelor de cerere cu care a fost investită", iar, pe de altă parte că "prin hotărârea atacată aceștia nu au fost exonerați de plata prețului".

Totodată, instanța de apel a analizat clauzele insetare la art. 5.1.1. din antecontract astfel cum a fost modificat prin art. 3 din Actul Adițional, precum și situația de fapt și a concluzionat în sensul că "apelanta nu a dovedit faptul că la data stabilită prin actul adițional, respectiv 31.12.2021, și-a îndeplinit toate obligațiile sale contractuale și că le-a pus în vedere intimaților reclamanți că există posibilitatea predării proprietății și încheierii contractului, iar aceștia au refuzat să plătească diferența de preț".

Așa fiind, recurentele nu pot opune cu succes excepția de neexecutare a contractului invocată în cuprinsul memoriului de recurs.

Dincolo de faptul că acest mijloc de apărare propriu-zisă (de fond) a fost invocat pentru prima dată în recurs -cu încălcarea prevederilor art. 488 alin. (2) C. proc. civ.- și necesită verificări de fapt -ce scapă analizei și cenzurii instanței de recurs-, Înalta Curte constată și că un atare argument ignoră dezlegările instanței de apel potrivit cărora "apelanta-pârâtă nu poate invoca neplata prețului de către intimații-reclamanți până la data de 31.12.2021, atâta timp cât nu a dovedit îndeplinirea propriilor sale obligații la acel moment".

Atunci când afirmă că "fără plata diferenței de preț la data de 31.12.2021, societatea noastră nu a mai putut executa lucrarea, conform planificării sale", recurentelor le scapă din vedere că instanța de apel a analizat clauzele contractuale și a statuat în sensul că reclamanții "trebuiau să îndeplinească obligația de achitare a diferenței de preț la momentul semnării contractului de vânzare-cumpărare, după intabularea și apartamentarea imobilului, respectiv la predarea proprietății. De asemenea, se stipulează în mod expres faptul că plata diferenței de preț se va amâna în cazul în care și predarea proprietății se amână".

Prin urmare, o asemenea manieră de redactare a căii extraordinare de atac a recursului nesocotește obligația părții de a proceda la dezvoltarea motivelor de recurs, în sensul formulării de critici concrete privind dezlegările date prin decizia pronunțată în apel.

Nici susținerile referitoare la efectele pe care le produce notificarea comunicată reclamanților la data de 1.07.2022 nu deduc, spre examinare, veritabile aspecte de nelegalitate cu privire la actul jurisdicțional atacat.

Argumentele recurentelor nu permit controlul judiciar al instanței de recurs, cât timp, ceea ce afirmă, în esență, părțile este greșita determinare, în calea ordinară de atac, a efectelor juridice ale clauzei inserate la art. 9.1. (cu trimitere la clauzele de la art. 3.5.1., art. 5.1.1. și art. 8.4.) din convenția părților, aspect ce se circumscrie exclusiv activității de interpretare a probatoriului administrat, ce revine instanțelor devolutive.

În acest sens, se constată că, și de această dată, recurentele aduc în discuție, inadecvat procedural, elemente de fapt ale pricinii, evaluate de instanța de apel în sens contrar celor pretinse de pârâte.

Astfel, se observă că, procedând la verificarea jurisdicțională a dreptului afirmat de către reclamanți, instanța de apel a reținut că prevederile art. 9.1 din antecontract, indicate drept temei al notificării din 1.07.2022, transmise intimaților-reclamanți de către recurenta-pârâtă, consacră un pact comisoriu, "or apelanta pârâtă este cea care nu și-a îndeplinit obligațiile contractuale, astfel că nu are posibilitatea de a denunța unilateral contractul" iar reclamanții au optat pentru obținerea unei hotărâri care să țină loc de titlu (inclusiv din perspectiva dispozițiilor art. 2.9.5 din antecontract).

Așadar, criticile formulate (care constituie simple reiterări ale susținerilor formulate prin apel), se plasează în afara argumentației juridice a instanței de apel (care a reținut ineficacitatea juridică a notificării pârâtei, de rezoluțiune a antecontractului, ca urmare a faptul că aceasta, în calitate de debitor al obligației neexecutate, nu avea dreptul să invoce sancțiunea rezoluțiunii de drept, aspect pe care l-a coroborat cu lipsa unei manifestări de voință, în acest sens, din partea reclamantului, ca parte îndreptățită să o solicite).

Întrucât susținerile recurentelor nu se raportează la statuările instanței de apel, ele se situează în afara cadrului legal stabilit de prevederile art. 488 C. proc. civ. și nu pot fi valorificate în analiza specifică recursului, cale extraordinară de atac ce presupune, pe de o parte, o motivare subsumată cazurilor expres și limitativ prevăzute de textul legal menționat, iar, pe de altă parte, o combatere argumentată corespunzător a dezlegărilor jurisdicționale date de către instanța a cărei hotărâre este supusă controlului de legalitate.

Se remarcă inclusiv contrarietatea afirmațiilor recurentelor, în condițiile în care acestea se referă în continuare, în completă discordanță cu argumentația evocată anterior (prin care pretindea, impropriu, desființarea convenției în temeiul unui pact comisoriu), la existența "unei veritabile clauze de dezicere" (indicând inclusiv o soluție de practică judecătorească), aspect care conturează, la rândul său, tocmai prin lipsa de acuratețe juridică, imposibilitatea verificării jurisdicționale a instanței de recurs.

Deși, în structura cererii de recurs, sunt plasate distinct (respectiv, la capitolul B ce poartă denumirea marginală "succintă prezentare a stării de fapt") față de "considerentele referitoare la temeiurile de casare ale hotărârii instanței de apel" (capitolul C), Înalta Curte reține că nici trimiterea la dispozițiile art. 892 alin. (1) lit. c) C. civ. nu deduc spre analiză veritabile elemente de nelegalitate a actului jurisdicțional atacat, cât timp ele nu se grefează pe considerentele acestuia.

Recurentele pretind inadmisibilitatea acțiunii prin care se tinde, în lipsa unui petit prin care să se solicite anularea contractului de vânzare încheiat de acestea, la transferarea dreptului de proprietate asupra imobilului în patrimoniul reclamanților, însă omit faptul că aceste susțineri au făcut deja obiectul judecății în calea de atac anterioară, neînțelegând să se raporteze, în mod punctual, la silogismul logico-juridic al instanței de apel cu privire la chestiunile antamate.

Or, verificând apărările pârâtei-apelante, în sensul că se impune respingerea cererii de chemare în judecată ca inadmisibilă, întrucât reclamanții nu au înțeles să solicite și anularea contractului de vânzare intervenit între pârâte, instanța de apel a reținut că prevederile art. 892 alin. (1) C. civ. nu impun condiția expresă de a cere anularea actului concurent, ci doar îndeplinirea cumulativă a cerințelor expres prevăzute, iar, în urma examinării cauzei sub toate aspectele sale, a statuat în sensul îndeplinirii cerințelor prescrise de această normă de drept.

Mai mult, evidența că aceste susțineri reprezintă simple reluări, identice, ale apărărilor formulate în calea de atac anterioară rezultă inclusiv din afirmația recurentelor în sensul că nu au identificat, "din apărările intimaților, elemente apte a proba faptul că D. S.R.L. ar fi fost și/sau ar fi terț dobânditor de rea-credință, intimații nefiind în măsură să probeze condiția prevăzută de lit. c) a art. 892 alin. (1) C. civ..", cât timp acestea, prin declararea prezentei căi de atac erau ținute a invoca o eventuală deficiență a raționamentului instanței de prim control judiciar, iar nu de a combate susținerile intimaților.

Or, separat de împrejurarea că aceste elemente factuale au fost analizate și verificate de instanța de apel în cadrul controlului devolutiv (reținându-se suplimentar împiedicării reclamantului de a-și înscrie dreptul în cartea funciară ca efect al refuzului pârâtei-apelante exprimat prin notificarea de rezoluțiune a promisiunii și că "terțul dobânditor D. S.R.L. este o societate care face parte din același grup de interese cu apelanta... motiv pentru care se deduce cu certitudine că aceasta a cunoscut situația promitenților cumpărători la data emiterii titlului său, contractând în scopul fraudării dreptului intimaților reclamanți, ceea ce face dovada relei sale credințe"), se constată, cum s-a menționat deja, că nu este vorba de critici de nelegalitate, ci de readucerea, inadecvat procedural, în fața instanței de recurs, a circumstanțelor factuale din prezenta speță, pentru a pretinde concluzia contrară celei la care s-a oprit instanța de apel.

Deopotrivă, curtea a reținut și îndeplinirea, în cauză, a cerinței anteriorității titlului reclamantului prevăzute de lit. a) a art. 892 alin. (1) C. civ., cât și a celei stabilite de lit. b) a aceluiași articol, respectiv că atât titlul reclamantului, cât și cel al terțului subdobânditor provin de la același autor și vizează aceleași imobile.

Prin urmare, dată fiind omisiunea formulării unor critici concrete privind dezlegările date de către instanța de apel (care, suplimentar, să și antameze chestiuni de nelegalitate), instanța de recurs nu poate examina în mod efectiv susținerile părții, care, fiind identice, ca formă și conținut, cu cele ce îndreptate împotriva sentinței pronunțate în primă instanță, lasă în afara judecății statuările instanței de apel asupra celor invocate.

Procedând astfel, recurentele aleg să ignore, practic, dezlegările instanței de prim control judiciar, urmărind, în această manieră inadecvată procedural, să obțină o nouă devoluare a cauzei.

Pentru toate aceste considerente, Înalta Curte va constata ca fiind nul recursul principal declarat de pârâtele C. și D. S.R.L., prin administrator judiciar Cabinet Individual de Insolvență G., împotriva deciziei nr. 223/AP din data de 19 februarie 2024 a Curții de Apel Brașov, secția civilă.

II.2. Cu privire la recursul incident declarat de reclamanții A. și B., Înalta Curte reține următoarele:

Potrivit prevederilor art. 472 alin. (2) C. proc. civ., aplicabile corespunzător și în recurs, conform art. 491 alin. (1) din același act normativ, în situația în care recurentul principal își retrage recursul sau dacă acesta este respins ca tardiv, ca inadmisibil ori pentru alte motive care nu implică cercetarea fondului, recursul incident rămâne fără efect.

Or, în cauză, așa cum s-a arătat anterior, urmează a se constata nulitatea recursului principal, soluție ce nu impune o analiză pe fond a motivelor de recurs, astfel încât, în aplicarea prevederilor legale anterior evocate, Înalta Curte va constata ca rămas fără efect recursul incident declarat de reclamanții A. și B. împotriva deciziei nr. 223/AP din data de 19 februarie 2024 a Curții de Apel Brașov, secția civilă.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Constată nul recursul principal declarat de pârâtele C. și D. S.R.L., prin administrator judiciar Cabinet Individual de Insolvență G., împotriva deciziei nr. 223/AP din data de 19 februarie 2024 a Curții de Apel Brașov, secția civilă.

Respinge ca rămas fără efect recursul incident declarat de reclamanții A. și B. împotriva aceleiași decizii.

Definitivă.

Pronunțată astăzi, 7 mai 2025, prin punerea soluției la dispoziția părților, prin mijlocirea grefei, conform art. 402 C. proc. civ.