ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 611/2025

Ședința publică din data de 6 martie 2025

Asupra cauzei de față, constată următoarele:

I. Cererea de chemare în judecată

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Brașov, sub nr. x/2022, reclamanta A. a solicitat instanței de judecată, în contradictoriu cu pârâta B. S.R.L., să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, având ca obiect imobilul apartament situat în Brașov, str. x, neîntabulat, dar pentru care s-a emis Autorizația de construire nr. x/2020, și terenul dezmembrat, corespunzător blocului 13, înscris în CF nr. x Brașov, cu cheltuieli de judecată.

Prin cererea reconvențională, pârâta B. S.R.L. a solicitat ca instanța să dispună încetarea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 25 februarie 2020, ca efect al manifestării de voință a promitentei-vânzătoare și stabilirea unei prestații/compensații în sarcina promitentului-vânzător în vederea exonerării de la aducerea la îndeplinire a obligațiilor contractuale asumate, cu cheltuieli de judecată.

La data de 21 noiembrie 2022, reclamanta A. a depus o completare a acțiunii prin care a arătat că imobilul apartament situat în Brașov, str. x a fost întabulat în cartea funciară CF x, nr. cadastral x. C1-U30.

La termenul de judecată din data de 12 ianuarie 2023, pârâta B. S.R.L. a depus o notă de ședință prin care a invocat inadmisibilitatea/prematuritatea formulării acțiunii.

La data de 27 februarie 2023, reclamanta A. a depus o notă de ședință prin care a precizat obiectul cererii de chemare în judecată, în sensul că acesta constă în apartamentul nr. x, descris anterior, și locul de parcare de 12 mp, aferent apartamentului.

Societatea pârâtă a invocat excepția tardivității acestei completări de acțiune, excepție care a fost respinsă prin încheierea de ședință din data de 6 aprilie 2023 a Tribunalului Brașov, secția civilă.

Prin sentința civilă nr. 128 din 27 aprilie 2023, Tribunalul Brașov a admis cererea de chemare în judecată, precizată, formulată de reclamanta A. împotriva pârâtei B. S.R.L. A obligat pârâta să încheie cu reclamanta un contract de vânzare-cumpărare pentru imobilul apartament situat în Brașov, str. x, întabulat în CF x-C1U30, nr. cadastral x și pentru suprafața de 12 mp parcare, pe lotul corespunzător blocului 13, înscris în CF x Brașov, în caz de refuz hotărârea ținând loc de contract autentic.

A respins cererea reconvențională formulată de reclamanta-reconvențională B. S.R.L., în contradictoriu cu pârâta-reconvențională A.. A obligat pârâta B. S.R.L. să plătească reclamantei suma de 11.229 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentate de taxă judiciară de timbru și onorariu avocat.

Prin decizia civilă nr. 811 din 14 mai 2024, Curtea de Apel Brașov, secția civilă a admis cererea de apel formulată de apelanta B. S.R.L. împotriva încheierii de ședință din data de 6 aprilie 2023 și a sentinței civile nr. 128 din 27 aprilie 2023, pronunțate de Tribunalul Brașov. A schimbat, în parte, încheierea de ședință din data de 6 aprilie 2023, în sensul că a admis excepția tardivității modificării de acțiune și, în consecință: A anulat cererea de modificare a acțiunii formulată de reclamanta A.. A schimbat, în parte, sentința civilă nr. 128 din 27 aprilie 2023, în sensul că a respins cererea reclamantei A. privind obligarea pârâtei B. S.R.L. la încheierea contractului de vânzare-cumpărare pentru suprafața de 12 mp reprezentând loc de parcare, în caz contrar hotărârea urmând a ține loc de contract de vânzare-cumpărare. A obligat pârâta B. S.R.L. la plata, către reclamanta A., a sumei de 10.629,82 RON reprezentând cheltuieli de judecată în primă instanță, în loc de 11.229 RON. A păstrat restul dispozițiilor sentinței atacate. A obligat intimata reclamantă A. la plata către apelanta pârâtă B. S.R.L. a sumei de 299,59 RON reprezentând cheltuieli de judecată în apel. A obligat apelanta pârâtă B. S.R.L. la plata către intimata reclamantă A. a sumei de 2.800 RON, reprezentând cheltuieli de judecată reduse în apel. A compensat, între părți, cheltuielile de judecată în faza apelului, urmând ca, în final, apelanta pârâtă B. S.R.L. să achite către intimata reclamantă A. suma de 2.500,41 RON reprezentând cheltuieli de judecată în apel.

Împotriva deciziei civile nr. 811AP din 14 mai 2024 a Curții de Apel Brașov, secția civilă au declarat recurs reclamanta A. și pârâta B. S.R.L.

4.1. Prin calea extraordinară de atac formulată, recurenta A. solicită casarea, în parte, a hotărârii atacate și, pe cale de consecință, menținerea în integralitate a încheierii de ședință din data de 6 aprilie 2023 și a sentinței civile nr. 128 din 27 aprilie 2023, ambele pronunțate de Tribunalul Brașov, invocând incidența motivului de recurs prevăzut de dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ.

În aprecierea sa, instanța de apel a dat o interpretare greșită dispozițiilor art. 204 din C. proc. civ., reținând că cererea depusă la data de 27 februarie 2023 reprezintă o modificare a cererii inițiale, prin adăugarea unui imobil nou identificat separat în altă carte funciară și cu un alt număr cadastral.

Recurenta arată că intimata B. S.R.L. a declarat în fals că terenul denumit parcare, în suprafață de 12 mp, este înscris în CF nr. x Brașov, nr. top x. În realitate, acestui apartament nu i s-a alocat un loc de parcare identificat cu altă carte funciară și număr cadastral specific.

În antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 25 februarie 2020 la S.N.P. C. și D., la obiectul convenției se menționează imobilul apartament nr. x, un teren/parcare subteran, ce va fi identificat în cartea funciară, cu o suprafață de 12 mp, și cota parte din loturile de teren ce se vor dezmembra și vor avea destinația de uz comun, loc de joacă, drum, toate acestea fiind denumite "proprietatea". Prin urmare, locul de parcare este un element accesoriu apartamentului, făcând corp comun cu acesta.

De asemenea, prețul de 71.900 euro, cu TVA inclus, vizează întreaga proprietate, iar taxa judiciară de timbru, achitată la începutul procesului, a fost stabilită prin raportare la această valoare.

Pentru locul de parcare nu există atribuită carte funciară, iar intimata a menționat un loc de parcare la 1,7 km, astfel că a săvârșit un abuz de drept ce trebuie sancționat de către instanța de judecată.

Recurenta apreciază că instanța de apel a reținut că aceasta deține sumele de bani necesare pentru plata diferenței de preț pentru întreaga proprietate, adică și pentru parcare, având în vedere conținutul antecontractului de vânzare-cumpărare.

În procesul civil, părțile au dreptul de a dispune de obiectul procesului și de mijloacele acordate de lege în acest scop. În baza principiului disponibilității, părțile pot determina nu doar existența procesului, ci și conținutul acestuia, sub aspectul cadrului procesual, adică al părților, obiectului și cauzei sale juridice. Acestea se stabilesc prin cererea de chemare în judecată, excepțiile decurgând din posibilitatea conferită de dispozițiile art. 204 din C. proc. civ.. Or, în speță, fundamentul pretențiilor a fost indicat ca fiind antecontractul de vânzare-cumpărare, astfel că există o singură cauză a cererii, iar nu două, cum apreciază instanța de apel.

Recurenta aduce un argument de practică judiciară, reprezentat de decizia civilă nr. 42/2023 a Înaltei Curți de Casație și Justiție, din care citează câteva paragrafe, pentru a arăta că se impune evitarea unui formalism excesiv, care ar afecta dreptul la acces în însăși substanța sa, și ar constitui un obstacol care împiedică justițiabilul să solicite soluționarea pe fond a litigiului.

În concluzie, aceasta arată că, la data de 25 februarie 2020, a încheiat un antecontract de vânzare - cumpărare având ca obiect proprietatea ce a fost detaliată în cuprinsul cererii de recurs. A fost nevoită să promoveze prezenta acțiune pentru a obține această proprietate, societatea refuzând să o vândă, și a dovedit că are resursele necesare pentru această achiziție.

În consecință, recurenta solicită admiterea recursului pe care l-a promovat, casarea, în parte, a deciziei recurate și admiterea cererii de chemare în judecată, și sub aspectul locului de parcare.

4.2. Prin calea extraordinară de atac promovată, recurenta B. S.R.L. solicită casarea, în parte, a deciziei civile nr. 811 din 14 mai 2024 pronunțate de Curtea de Apel Brașov și, în principal, trimiterea cauzei, spre o nouă judecată, instanței de apel, iar, în subsidiar, reținerea dosarului, spre rejudecare, respingerea cererii de chemare în judecată și admiterea cererii reconvenționale.

După o prezentare succintă a situației de fapt care a generat conflictul, societatea recurentă arată că, în opinia sa, instanța de apel a pronunțat o hotărâre cu aplicarea greșită a normelor de drept material și procesual.

În ceea ce privește motivul de recurs reglementat de dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., învederează că instanța a nesocotit normele de drept material incidente în cauză. Antecontractul constituie legea părților, în considerarea dispozițiilor art. 1270 din C. civ., pe care Curtea de Apel Brașov a încălcat-o.

Referitor la preț, societatea recurentă arată că acțiunea nu putea fi admisă, în ceea ce privește apartamentul, întrucât reclamanta nu a făcut dovada consemnării diferenței de preț de 52.400 euro, deși, potrivit dispozițiilor art. 5.1.1. din antecontract, plata integrală trebuia făcută până la data de 30 aprilie 2022. Mai mult, potrivit aceleiași prevederi contractuale, la data menționată, ca urmare a achitării integrale a prețului, se făcea și predarea bunului. Or, partea adversă a formulat acțiunea fără ca, la rândul ei, să-și fi îndeplinit propria obligație, fiind, astfel, în culpă. Mai mult, potrivit dispozițiilor art. 3.2. din același antecontract, imobilul nu putea fi transferat intimatei - reclamante decât sub condiția plății integrale, prealabile a prețului. În consecință, hotărârea recurată este nelegală sub acest aspect.

Recurenta susține că nu este îndeplinită nici cerința prevăzută de dispozițiile art. 57 din O.U.G. nr. 80/2013. În opinia sa, în considerarea acestui text de lege, acțiunile prin care se solicită pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare a unui imobil sunt condiționate de depunerea unui certificat de atestare fiscală, care dovedește lipsa obligațiilor fiscale datorate bugetului local. Or, la momentul pronunțării hotărârii de către instanța de fond, această cerință nu era îndeplinită, la dosar nefiind depus acest act.

Hotărârea este nelegală și față de faptul că lipsește, în antecontract, data/locul pentru încheierea contractului în formă autentică. Instanța de fond nu a făcut o analiză a cauzei întemeiată pe prevederile antecontractului, deși era ținută de legea părților. A reținut că procedura nu este una obligatorie și că parcurgerea sa nu a fost impusă prin clauze contractuale. Însă, aceasta era prevăzută în cuprinsul dispozițiilor art. 3.1 și ale art. 3.2. din antecontract, fiind, sub aspect temporal, după momentul la care imobilul urma să fie înscris în cartea funciară. Astfel, părțile nu au stabilit o dată în acest sens, iar reclamanta nu a făcut dovada inițierii unor astfel de demersuri. În opinia sa, lipsa acestora atrage prematuritatea și inadmisibilitatea acțiunii. Pornind de la conținutul prevederilor art. 3.1 și art. 3.2, precum și ale art. 8.4 din convenția dintre părți, în lipsa stabilirii, de comun acord, a unei date și a convocării la notar pentru încheierea contractului, nu se poate reține că obligația de transferare a dreptului de proprietate ar fi exigibilă. Dispunând, în sens contrar, instanța a încălcat principiul enunțat de dispozițiile art. 1270 din C. civ. potrivit cu care contractul valabil încheiat are putere de lege între părțile contractante.

Societatea recurentă susține nelegalitatea hotărârii și din prisma respingerii cererii reconvenționale, în raport de prevederile antecontractului care se completează cu prevederile legale. În acest sens, arată că a transmis reclamantei o notificare de denunțare unilaterală a antecontractului, care produce efecte, în considerarea prevederilor art. 8.3, art. 8.4, și ale art. 11.4 din convenția ce reprezintă legea părților. Prin urmare, contrar celor reținute de către instanța de fond, a dovedit că există temeiuri în baza cărora societatea a procedat la comunicarea notificării de denunțare unilaterală, aceasta fiind producătoare de efecte juridice. În opinia sa, prețul achitat de promitentul-cumpărător a reprezentat un avans din prețul total al vânzării, plata nefiind un veritabil act de executare, ci o clauză anticipatorie a contractului de vânzare-cumpărare. Raportat la propunerea formulată în cuprinsul notificării de denunțare unilaterală, procentul propus, de 7% din valoarea avansului, a fost mai mult decât îndestulător pentru a acoperi prejudiciul suferit de către aceasta. Prin urmare, raportat la cele expuse, apreciază că instanța de fond a apelat la o analiză trunchiată a antecontractului dintre părți.

În ceea ce privește necesitatea respingerii cererii de chemare în judecată, societatea recurentă arată că, în opinia sa, aceasta este, în principal, inadmisibilă, și, în subsidiar, neîntemeiată. Potrivit antecontractului, părțile trebuiau să încheie contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică cel mai târziu la data aprobării creditului sau încasării prețului, fără a determina, în concret, data semnării acestuia. Această dată era condiționată de efectuarea unor demersuri, de către promitenta-cumpărătoare, care, în cauză, nu au fost efectuate. Mai mult, s-a solicitat pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare - cumpărare, fără a se depune certificatul de atestare fiscală. În lipsa acestor elemente preparatorii și prealabile, instanța nu putea să admită acțiunea.

Referitor la cererea reconvențională, societatea recurentă arată că a dovedit că notificarea de denunțare unilaterală este producătoare de efecte juridice și, în acest sens, reia și citează prevederile art. 8.3, art. 8.4 și ale art. 11.4 din antecontract. Apreciază că denunțarea unilaterală trebuie să fie rezultatul unei decizii de oportunitate, titularul fiind motivat să înceteze contractul, fie de costul economic prea ridicat, fie de conștientizarea imposibilității de a face față executării viitoare a contractului. Acesta nu trebuie, însă, să comunice partenerului contractual, motivul luării unei astfel de decizii și nici să dovedească necesitatea denunțării. Cu toate acestea, a arătat că motivul său a fost determinat de o majorare a prețurilor în domeniul construcțiilor într-un ritm alert, precum și de dificultățile de natură economică pe care societatea le traversează, care au condus la imposibilitatea finalizării proiectului rezidențial, și pe care înțelege să le enumere, pentru a dovedi că denunțarea unilaterală urmărește protejarea intereselor sale. De aceea, a înțeles să solicite instanței să dispună încetarea antecontractului, în considerarea dispozițiilor art. 1276 din C. civ. coroborate cu cele ale art. 1321 din același act normativ.

Prin întâmpinarea depusă la data de 11 octombrie 2024, pârâta B. S.R.L. solicită respingerea recursului declarat de reclamanta A., ca nefondat. În motivare, arată că, în mod corect, cererea de completare a acțiunii a fost respinsă, ca tardiv formulată. Locul de parcare nu este un accesoriu al apartamentului, ci un imobil nou, înscris în cartea funciară. Astfel, reclamanta și-a completat, nu precizat, cererea de chemare în judecată, cu încălcarea dispozițiilor art. 204 din C. proc. civ., soluția instanței de apel, sub acest aspect, fiind legală și temeinică.

Prin întâmpinarea formulată la data de 1 octombrie 2024, reclamanta A. solicită respingerea recursului declarat de pârâta B. S.R.L., în principal, ca fiind nul, și, în subsidiar, ca fiind nefondat. În acest sens, înțelege să invoce excepția netimbrării recursului, întrucât la dosar nu se regăsește dovada achitării taxei judiciare de timbru de către societate și excepția nulității căii extraordinare de atac întrucât criticile formulate nu se încadrează în motivele de nelegalitate prevăzute de dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 1-8 din C. proc. civ.. Dacă se trece peste aceste apărări, apreciază că recursul urmează a fi respins, ca nefondat. A inițiat acest demers judiciar întrucât, deși clădirea era finalizată, societatea tot amâna întabularea, iar după ce a învestit instanța de judecată, i s-a comunicat notificarea de reziliere unilaterală, deși până la primul termen de judecată, imobilul a fost întabulat. De asemenea, arată că deține diferența de preț, a depus certificatul fiscal și a făcut demersuri pentru perfectarea actului. În opinia sa, niciunul dintre cazurile de denunțare invocate de societatea recurentă nu se justifică. Toate aceste considerente dovedesc temeinicia și legalitatea demersului său judiciar și justifică respingerea recursului declarat de societatea recurentă, ca fiind nefondat.

Prin rezoluție, Înalta Curte de Casație și Justiție a fixat termen la data de 6 februarie 2025, pentru soluționarea recursurilor declarate de reclamanta A. și de pârâta B. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 811/AP din 14 mai 2024 a Curții de Apel Brașov, secția civilă.

La termenul din data de 6 februarie 2025, Înalta Curte a luat act de renunțarea reclamantei la excepția netimbrării recursului de către pârâtă și a respins excepția nulității cererii de recurs formulate de pârâtă, invocată de reclamantă, prin întâmpinare.

II. Soluția și considerentele Înaltei Curți de Casație și Justiție

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate și prin raportare la actele și lucrările dosarului și la dispozițiile legale aplicabile, Înalta Curte constată următoarele:

În ceea ce privește recursul declarat de pârâta B. S.R.L, acesta este nefondat, pentru argumentele ce vor fi expuse în cele ce urmează.

Cu titlu prealabil, se reține că, prin raportare la caracterul extraordinar al căii de atac a recursului, care poate fi exercitat numai pentru motivele prevăzute expres și limitativ de lege, urmează a fi examinate exclusiv criticile de nelegalitate care au fost formulate în legătură cu soluția pronunțată de curtea de apel și cu considerentele care o susțin, având în vedere că nu se circumscriu aspectelor de nelegalitate criticile privitoare la stabilirea situației de fapt și la aprecierea materialului probator.

În cauza dedusă judecății, potrivit premiselor factuale stabilite de instanțele de fond, între pârâta B. S.R.L. - în calitate de promitentă-vânzătoare și reclamanta A. - în calitate de promitentă-cumpărătoare, a fost încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 25 februarie 2020, prin care societatea s-a obligat să vândă reclamantei un apartament în suprafață de 75,19 mp, cu terenul aferent, și un teren parcare în suprafață de 12 mp, în schimbul plății unui preț total de 71.900 euro, compus din suma de 69.900 euro pentru apartament și suma de 2.000 euro pentru parcare.

Prin clauzele antecontractului, părțile au convenit ca, în termen de 4 zile de la semnarea acestuia, promitenta - cumpărătoare să achite, cu titlu de avans, suma de 17.500 euro, urmând ca diferența de 52.400 euro, cu TVA de 5% inclus, să fie plătită până la semnarea contractului de vânzare-cumpărare, după întabularea și apartamentarea imobilului.

Avansul a fost achitat, dovezile existând la dosarul cauzei.

La data de 11 iunie 2021, părțile au încheiat un act adițional, prin care societatea s-a obligat să termine clădirea până la data de 30 aprilie 2022, apreciată ca fiind data predării, cu condiția achitării integrale a prețului. Ulterior, la începutul anului 2022, părțile au purtat discuții despre finisaje, societatea emițând actul intitulat Chestionar finisaje bloc - apartamentul 30.

La data de 1 iulie 2022, pârâta i-a notificat reclamantei denunțarea unilaterală a antecontractului, arătând că nu există premisele finalizării imobilului în viitorul apropiat, determinat de majorarea prețurilor în domeniul construcțiilor într-un ritm alert, precum și de dificultățile de natură economică pe care pârâta le traversează, care pun societatea în imposibilitate de a termina proiectul. S-a menționat că manifestarea sa de voință este în sensul încetării efectelor antecontractului de la data comunicării notificării, cu consecința restituirii către reclamantă a sumelor achitate cu titlu de avans și oferirea unui procent de 7% din valoarea sumelor achitate, cu titlu de daune interese.

Reclamanta a răspuns acestei notificări la data de 6 iulie 2022, în sensul că nu este de acord cu denunțarea unilaterală a antecontractului și că solicită încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, arătând totodată că poate achita diferența de preț. Ulterior, a învestit instanța de judecată cu prezenta cerere de chemare în judecată.

În timpul litigiului, conform extrasului de carte funciară emis la data de 21 noiembrie 2022, imobilul construcție a fost înscris în cartea funciară și s-a efectuat apartamentarea, apartamentul obiect al antecontractului încheiat cu reclamanta fiind înscris în CF x.

Prin cererea de recurs ce face obiect al prezentei analize, societatea recurentă susține nelegalitatea soluției instanței de apel care, în opinia sa, a aplicat greșit normele de drept material și procesual în ceea ce privește modul de dezlegare a aspectelor deduse judecății.

În primul rând, aceasta susține că instanța de apel a încălcat dispozițiile art. 1270 din C. civ., ignorând voința părților, care, în cuprinsul art. 5.1.1. din antecontract, astfel cum a fost modificat prin actul adițional, art. 3.1. și art. 3.2. din aceeași convenție au stabilit că predarea bunului imobil trebuia să aibă loc până la data de 30 aprilie 2022, dar cu condiția achitării integrale a prețului. Motivele evocate sunt apreciate de recurentă a fi subsumate cazului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ.

Însă, aceste critici (reiterate de mai multe ori în cuprinsul memoriului de recurs) nu pot fi primite, întrucât tind la o reapreciere a situației de fapt. Prevederile art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., pe care se întemeiază recursul declarat, trebuie să nu fie invocate doar formal, ci presupun indicarea regulilor de drept pe care instanța le-a nesocotit ori aplicat greșit în cauză, dezvoltarea unei interpretări a respectivei reguli de drept, respectiv, indicarea concretă a manierei în care instanța le-a încălcat ori aplicat greșit. Contrar susținerilor recurentei, o pretinsă eroare în stabilirea faptelor excedează cazului de casare evocat, recursul neputând privi pretinsa netemeinicie a hotărârii recurate.

Astfel ceea ce critică recurenta este interpretarea eronată a unor clauze contractuale referitoare la momentul încheierii contractului în formă autentică și care, în opinia sa, sunt lipsite de echivoc. Or, nu este posibilă cenzurarea interpretării date de instanțele de fond unor clauze contractuale susceptibile de mai multe înțelesuri, o atare interpretare a voinței reale a părților fiind sustrasă, în principiu, controlului de legalitate pe calea recursului.

În contextul normativ actual, controlul de legalitate referitor la modul în care instanțele devolutive au interpretat clauzele unui contract poate viza ipoteza în care au fost aplicate greșit regulile de interpretare stabilite de lege sau normele legale referitoare la calificarea legală a contractelor ori dispoziții legale supletive de la care părțile nu au derogat și care se aplică în completarea a ceea ce acestea au stipulat în mod expres.

Prin cererea de recurs, societatea recurentă invocă greșita interpretare și aplicare a dispozițiilor art. 1270 din C. civ., însă nu dezvoltă o veritabilă critică de nelegalitate, învederând doar că instanțele devolutive au încălcat prevederile art. 5.1.1, art. 3.1. și art. 3.2. din antecontract.

Or, prin aceste afirmații nu se susține o încălcare a legii, ci o nesocotire a propriei sale interpretări a contractului încheiat, solicitându-se instanței de recurs să procedeze la o nouă interpretare, diferită, a clauzelor amintite, ceea ce nu ar fi posibil decât dacă la baza aprecierilor cuprinse în decizia recurată ar sta o greșită interpretare și aplicare a legii, constatată în prealabil de către instanța de recurs. Această premisă nu este însă întrunită în cauză.

Astfel cum au reținut și instanțele de fond, la pct. 2.9.5 din antecontract s-a prevăzut că, în situația în care promitenta-vânzătoare va refuza să semneze contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică cu promitenta-cumpărătoare, indiferent din ce motive, promitenta-cumpărătoare va putea opta pentru acțiunea în instanță prin care să se obțină o hotărâre judecătorească aptă de întabulare sau, la alegerea sa, va putea solicita plata de către promitenta-vânzătoare a dublului sumelor achitate până la acel moment.

De asemenea, au reținut că partea care nu și-a executat obligațiile contractuale este societatea pârâtă, care a refuzat predarea imobilului și perfectarea vânzării, invocând diferite motive neîntemeiate, inclusiv majorarea prețului.

În această privință, Curtea de Apel Brașov a arătat pe larg maniera în care înțelege să interpreteze clauzele contractuale, reținând, în esență, că predarea apartamentului urma să se facă cel mai târziu la 30 aprilie 2022 (dată modificată prin actul adițional). S-a reținut, totodată, că părțile au convenit, în mod expres, ca plata diferenței de preț să se facă la semnarea contractului de vânzare-cumpărare. Ca urmare, a considerat instanța, că nu i se poate reproșa reclamantei neplata restului de preț, în condițiile în care nu i s-a oferit perfectarea vânzării, ci dimpotrivă, recurenta a făcut acte contrare propriei îndatoriri, pentru a zădărnici posibilitatea executării în natură.

Înalta Curte constată și faptul că, prin promisiunea de vânzare-cumpărare, societatea pârâta nu și-a asumat doar obligația de edificare a construcției, ci și pe aceea de întabulare și apartamentare.

Or, procedura de înscriere a apartamentului în cartea funciară a fost finalizată pe parcursul derulării procesului, însă, nici după îndeplinirea acestei formalități, promitenta-vânzătoare nu și-a exprimat disponibilitatea de a încheia contractul de vânzare-cumpărare.

Așa cum a arătat instanța de apel, intenția părților a fost aceea de a stabili momentul plății prețului la momentul încheierii contractului de vânzare cumpărare în formă autentică, neexistând o clauză care să prevadă o plată anticipată, la o dată expres convenită de părți. Ca atare, nu poate fi reținută culpa promitentei cumpărătoare constând în neplata prețului în condițiile în care obligațiile interdependente și reciproce nu au fost îndeplinite de promitenta vânzătoare.

De altfel, neplata prețului poate determina invocarea excepției de neexecutare în ceea ce privește obligația de predare, nu însă și în ceea ce privește transferul proprietății. Rezultă, astfel, că și prin raportare la fizionomia contractului promis, un contract de vânzare, este neîntemeiată susținerea potrivit căreia plata integrală a prețului trebuie să preceadă transferul proprietății către cumpărător.

Totodată, în mod legal a statuat instanța de apel că pronunțarea hotărârii care ține loc de contract de vânzare nu presupune cu necesitate plata integrală a prețului, anterioară pronunțării respectivei hotărâri, dacă conduita contractuală a promitentului-cumpărător relevă că acesta și-a executat deja obligațiile scadente anterior perfectării contractului de vânzare.

S-a apreciat astfel că dispozițiile art. 1279 din C. civ. trebuie adaptate la natura contractului de vânzare și nu pot fi interpretate în sensul existenței obligației plății prețului ca fiind scadentă anticipat transferului dreptului de proprietate.

Ca atare, nu poate fi reținută culpa promitentei-cumpărătoare constând în neplata prețului în condițiile în care obligațiile interdependente și reciproce de întabulare, apartamentare și de transfer a dreptului de proprietate nu au fost îndeplinite de promitenta-vânzătoare până la data inițierii demersului judiciar.

Aceste dezlegări sunt în concordanță cu dispozițiile legale aplicabile situației de fapt stabilite. De altfel, reclamanta a depus la dosar, inițial, dovezi în sensul că deține suma necesară achitării diferenței de preț, iar, mai apoi, față de susținerile contrare ale societății, a făcut dovada consemnării întregii sume.

Prin urmare, acest prim motiv de recurs nu este apt să atragă casarea deciziei recurate.

În al doilea rând, societatea recurentă susține nelegalitatea hotărârii prin prisma neîndeplinirii cerințelor prevăzute de dispozițiile art. 57 din O.U.G. nr. 80/2013, arătând că, la momentul pronunțării hotărârii de către prima instanță, la dosarul cauzei nu exista certificatul fiscal al imobilului, lipsind astfel un element esențial, caracteristic acestei tipologii de acțiuni, instanța de apel constatând, în mod nelegal, că această omisiune s-a acoperit în cadrul apelului. Apreciază că o astfel de nelegalitate nu putea fi îndreptată în calea de atac, în condițiile în care rolul instanței de control judiciar era acela, în principal, de a verifica sub aspectul legalității/temeiniciei hotărârea pronunțată de către o instanță inferioară, în cauză rezultând nelegalitatea hotărârii din perspectiva lipsei certificatului fiscal.

Înalta Curte constată că, în conformitate cu dispozițiile art. 476 din C. proc. civ., "apelul exercitat în termen provoacă o nouă judecată asupra fondului, instanța de apel statuând atât în fapt, cât și în drept."

Apelul este o cale de atac devolutivă ce asigură dublul grad de jurisdicție, în cadrul căreia probele noi sunt admisibile și pot fi readuse în fața instanței de control judiciar toate problemele de fapt și de drept dezbătute în primă instanță, provocând o nouă judecată asupra fondului. Instanța de apel este abilitată a verifica atât legalitatea sentinței (respectiv, în ce măsură prima instanță a aplicat și a interpretat corect norma de drept material), cât și temeinicia acesteia (dacă situația de fapt stabilită prin hotărâre corespunde probelor administrate).

În cauza pendinte, certificatul fiscal a fost depus la dosar abia în fața instanței de apel, împrejurare care, însă, nu este de natură a sancționa demersul judiciar al reclamantei.

Prin Decizia nr. 42 din 29 mai 2017 pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție - Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept, s-a statuat că "norma cuprinsă în art. 159 alin. (5) din Legea nr. 207/2015 privind Codul de procedură fiscală este una de protecție a dobânditorului . . . . . . . . . .pentru ca pârâtul să nu paralizeze eficiența acțiunii, prin refuzul de a prezenta certificatul de atestare fiscală, art. 57 din Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 80/2013 a pus în sarcina instanței obligația de a solicita certificatul de atestare fiscală referitor la bun."

Așadar, față de cele anterior menționate, faptul că instanța de apel a valorificat certificatul fiscal al imobilului, depus la dosar ulterior momentului pronunțării hotărârii de către prima instanță, nu atrage, în speță, incidența niciunui motiv de casare.

În al treilea rând, societatea recurentă susține nelegalitatea deciziei supuse controlului judiciar prin prisma inexistenței, în antecontract, a datei/locului pentru încheierea convenției în formă autentică. În argumentare, arată că instanța de apel nu a efectuat o analiză întemeiată pe prevederile contractuale, ci mai degrabă a făcut o cercetare personală a cauzei, în condițiile în care era ținută a analiza și a aplica legea părților.

Însă, și prin aceste critici, recurenta deduce judecății în recurs o chestiune care nu se regăsește în configurația juridică dată de dispozițiile art. 488 din C. proc. civ., respectiv critică modalitatea în care instanța de apel a interpretat clauzele contractuale.

În plus, critica ignoră argumentele instanței de apel privind condițiile în care a fost valorificată clauza contractuală prevăzută la 3.1 din antecontract, prin care s-a prevăzut că încheierea în forma autentică a contractului de vânzare-cumpărare va avea loc cel mai târziu la data aprobării creditului sau a încasării prețului total, la o dată ce va fi stabilită de comun acord.

Fără să combată dezlegările instanței, sub aspectul datei, recurenta readuce astfel în discuție aspecte legate de modalitatea de interpretare a clauzelor contractuale, neargumentând caracterul nelegal al statuării jurisdicționale anterioare și nedemonstrând în ce condiții termenul de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică ar fi putut fi stabilit în alt fel decât în maniera reținută.

Sub aparența unei critici de nelegalitate relative la încălcarea dispoziției de drept substanțial (art. 1270 C. civ.), în legătură cu care se rezumă la a indica succint că "antecontractul constituie legea părților", recurenta înțelege să își construiască întreaga argumentație invocând greșita interpretare de către instanța de prim control judiciar a clauzelor antecontractului intervenit între părți și, în acest sens, se limitează să redea dispozițiile art. 1411 și ale art. 1415 din actul normativ menționat și să evoce împrejurări factuale.

Drept urmare, în realitate, ceea ce invocă este, așa cum s-a arătat, o pretinsă încălcare a prevederilor contractuale, iar nu a unor dispoziții legale, din moment ce întreaga argumentație vizează efectele juridice ale convenției părților.

Or, aspectele legate de interpretarea clauzelor contractuale nu constituie o critică de nelegalitate, ci țin de temeinicia judecății înfăptuite, din moment ce acestea decurg din analiza probatoriului realizată cu ocazia cercetării fondului cauzei.

Ca atare, statuările instanței de apel, cu corespondent pe tărâm contractual, nu mai pot fi contrazise la acest moment procesual, iar simpla referire la ipoteza unei prematurități sau inadmisibilități nu este de natură a imprima, în sine, criticii un caracter subsumabil prevederilor art. 488 alin. (1) din C. proc. civ., recurenta urmărind, în realitate, doar a supune analizei, în afara limitelor specifice judecății din recurs, pretinsa nesocotire a prevederilor art. 3.1 din antecontractul intervenit între părți, cum chiar aceasta afirmă.

Mai mult, instanța de apel, în mod corect, a înlăturat ca fiind nefondată susținerea potrivit căreia acțiunea ar fi inadmisibilă în lipsa convocării societății recurente în vederea semnării contractului de vânzare-cumpărare, la notar, anterior emiterii notificării, de vreme ce între părți, așa cum s-a reținut, au existat discuții legate de încheierea contractului. Or, a se accepta în aceste condiții, necesitatea notificării promitentei-vânzătoare, înseamnă a se valorifica un formalism excesiv, fără nicio consecință practică, atât timp cât este de natura evidenței refuzul societății de a încheia contractul de vânzare-cumpărare.

Cât privește lipsa inițierii de către reclamantă a unor demersuri în vederea stabilirii datei încheierii contractului, conform clauzelor agreate în acest sens este aplicabil același raționament expus, un astfel de demers fiind fără nicio consecință, în condițiile în care reiese inechivoc refuzul societății de a încheia actul în discuție.

În al patrulea rând, societatea recurentă susține nelegalitatea hotărârii și prin prisma respingerii cererii reconvenționale, în raport de prevederile antecontractului care se completează cu prevederile legale. Contrar celor reținute de către instanța de apel, care a apreciat că nu există niciun temei în baza căruia pârâta să fi putut proceda la denunțarea unilaterală a contractului, recurenta apreciază că notificarea transmisă părții adverse este producătoare de efecte juridice, în condițiile în care se întemeiază pe însăși clauze contractuale, de comun acord agreate de către ambele părți.

Prin această critică, astfel cum a fost formulată, prin prezentarea unor argumente generale, teoretice privind denunțarea unilaterală și redarea unora dintre clauzele contractuale în justificarea faptului că denunțarea unilaterală este producătoare de efecte juridice, recurenta tinde la o reevaluare a probelor administrate și la stabilirea unei alte situații de fapt, ceea ce este inadmisibil în această etapă procesuală, cum deja s-a menționat.

Acestei critici, susținute și în apel, instanța de apel i-a răspuns suficient de lămuritor, arătând că motivul invocat de societate nu poate determina încetarea promisiunii de vânzare-cumpărare la inițiativa promitentei-0vânzătoare, deoarece nu este vorba de o obligație stabilită în sarcina reclamantei, iar partea care nu și-a îndeplinit obligațiile asumate nu poate fi cea care activează pactul comisoriu prevăzut în contract.

Or, recurenta nu deduce spre analiză veritabile elemente de nelegalitate a actului jurisdicțional atacat, cât timp ele nu se grefează pe considerentele acestuia, critica constituind doar o simplă reiterare a apărărilor formulate prin cererea de apel și care au primit deja dezlegare prin decizia atacată.

Prin urmare, nici aceste critici nu sunt în măsură să atragă casarea deciziei supuse controlului judiciar.

În al cincilea rând, societatea recurentă expune o serie de considerente cu privire la necesitatea respingerii cererii de chemare în judecată și a admiterii cererii reconvenționale, repunând în discuție, într-un mod concluziv, exact aceleași susțineri formulate la punctele anterioare. Singurele aspecte suplimentare vizează motivele care, în opinia sa, justifică încetarea promisiunii de vânzare-cumpărare, respectiv creșterea prețurilor sau dificultățile de natură economică a societății, aspecte care, însă, fac imposibilă extragerea unui element de nelegalitate a deciziei atacate.

În consecință, analizând decizia recurată prin prisma dispozițiilor legale aplicabile, Înalta Curte constată că prin modalitatea de redactare a memoriului de recurs și de formulare a criticilor, recurenta nu a demonstrat în ce constă nelegalitatea soluției din apel, astfel încât să fie atrasă incidența motivului de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ.

Având în vedere considerentele expuse, constatând legalitatea deciziei recurate, reținând că aspectele de nelegalitate deduse judecății pe calea prezentului recurs sunt lipsite de temei, Înalta Curte urmează a respinge recursul pârâtei, ca nefondat.

În ceea ce privește recursul declarat de reclamanta A., acesta este fondat, pentru argumentele ce succed.

Invocând incidența motivului de casare reglementat de dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., recurenta - reclamantă A. a înțeles să critice hotărârea supusă controlului judiciar susținând, în esență, că instanța de apel a aplicat eronat dispozițiile art. 204 din C. proc. civ., întrucât a calificat nota de ședință din data de 27 februarie 2023 ca fiind o cerere completatoare și a respins-o ca tardiv formulată.

Înalta Curte constată că aceste susțineri, circumscrise cazului de casare reglementat de dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 5 din actul normativ menționat, care vizează situația în care hotărârea a fost dată cu încălcarea regulilor de procedură a căror nerespectare atrage sancțiunea nulității, este fondat.

Astfel cum s-a reținut, prin cererea de chemare în judecată cu care a învestit Tribunalul Brașov, reclamanta A. a solicitat instenței de judecată, în contradictoriu cu pârâta B. S.R.L., să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare având ca obiect imobilul apartament situat în municipiul Brașov, str. x, jud. Brașov, neîntabulat, și lotul de teren corespunzător blocului, înscris în C.F. nr. x, nr. cadastral x.

În motivarea cererii introductive, aceasta a arătat că a încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare cu societatea pârâtă ce viza un apartament, cu terenul aferent, și un teren parcare cu o suprafață de 12 mp, pentru care s-a stabilit un preț fix de 71.900 euro, cu TVA inclus. Deși a achitat avansul și a arătat promitentei vânzătoare că dispune de diferența de preț, aceasta a refuzat perfectarea actului, motiv pentru care a apelat la instanța de judecată. Pentru acțiunea inițiată, a achitat o taxă judiciară de timbru la valoarea obiectului contractului, prin raportare la suma de 71.900 euro.

Ulterior, la data de 27 februarie 2023, reclamanta a depus o notă de ședință în care a arătat că înțelege să precizeze obiectul material al acțiunii sale, în sensul că acesta constă în apartamentul nr. x, înscris în cartea funciară CF x, nr. cadastral x. C1-U30, după promovarea acestei acțiuni, și terenul parcare, neîntabulat, ce fac obiect al antecontractului.

Societatea pârâtă a invocat excepția tardivității acestui act procedural, pe care l-a apreciat ca fiind o completare a acțiunii inițiale, excepția fiind respinsă prin încheierea de ședință din data de 6 aprilie 2023 a Tribunalului Brașov.

Această încheiere a făcut obiect al apelului formulat de pârâta B. S.R.L. Prin decizia civilă nr. 811 din 14 mai 2024, Curtea de Apel Brașov, secția civilă a admis apelul, sub acest aspect, a schimbat în parte atât încheierea de ședință din data de 6 aprilie 2023 a Tribunalului Brașov, în sensul că a admis excepția tardivității modificării de acțiune, cât și sentința civilă nr. 128 din 27 aprilie 2024 a aceleiași instanțe, în sensul că a respins cererea reclamantei de obligare a pârâtei la încheierea contractului de vânzare-cumpărare pentru suprafața de 12 mp teren parcare.

Această chestiune face obiectul cererii de recurs formulate de reclamanta A. care susține că instanța de apel, admițând excepția tardivității actului procedural depus la data de 27 februarie 2023, a încălcat dispozițiile art. 204 alin. (2) din C. proc. civ.

Înalta Curte reține că procesul civil este guvernat de principiul disponibilității, care este consacrat de dispozițiile art. 9 din actul normativ menționat, dar care rezultă și din prevederile art. 22 alin. (6) și ale art. 397 alin. (1) din același act normativ.

Astfel, potrivit art. 9 alin. (2) din C. proc. civ., "Obiectul și limitele procesului sunt stabilite prin cererile și apărările părților" iar, conform art. 22 alin. (6) din actul normativ menționat, "Judecătorul trebuie să se pronunțe asupra a tot ceea ce s-a cerut, fără, însă, a depăși limitele învestirii, în afară de cazurile în care legea ar dispune altfel."

În același sens, art. 397 alin. (1) din același act normativ prevede că "Instanța este obligată să se pronunțe asupra tuturor cererilor deduse judecăți. Ea nu poate acorda mai mult sau altceva decât s-a cerut, dacă legea nu prevede altfel".

Prin urmare, în raport de aceste dispoziții legale, instanța este ținută de limitele învestirii sale determinate prin cererea de chemare în judecată, în sensul că ea trebuie să hotărască asupra a ceea ce formează obiectul cererii deduse judecății și în raport de persoanele care figurează ca părți în proces.

Înalta Curte de Casație și Justiție evidențiază că obiectul și cauza cererii de chemare în judecată se fixează la momentul introducerii cererii de chemare în judecată, excepțiile decurgând din posibilitatea conferită de către prevederile art. 204 din C. proc. civ., realizându-se cu respectarea condițiilor edictate de acest text legal, coroborate cu dispozițiile art. 178 din același act normativ. Legiuitorul a consacrat, așadar, posibilitatea formulării unei cereri adiționale.

Cererea adițională își găsește reglementarea expresă în dispozițiile art. 30 alin. (5) din C. proc. civ., această normă legală statuând definiția și trasând caracterele juridice ale acestei instituții de drept procesual civil.

Astfel, potrivit dispoziției normative precizate, formularea cererii adiționale implică modificarea unuia dintre cele trei elemente esențiale ale cererii inițiale: părți, obiect și cauză. Potrivit dispozițiilor art. 204 alin. (1) și (3) din C. proc. civ., cererea completatoare și modificatoare este limitată temporal, putând fi realizată numai până la primul termen de judecată la care reclamantul este legal citat, promovarea acestei cereri după termenul menționat, fiind condiționată de acordul expres al tuturor părților.

Prin excepție, dispozițiile alin. (2) ale aceluiași articol prevăd că nu se va da termen, ci se vor trece în încheierea de ședință declarațiile verbale făcute în instanță când se îndreaptă greșelile materiale din cuprinsul cererii, când reclamantul mărește sau micșorează cuantumul obiectului cererii, când se solicită contravaloarea obiectului cererii, pierdut sau pierit în cursul procesului, și când se înlocuiește o cerere în constatare printr-o cerere în realizarea dreptului sau invers, atunci când cererea în constatare este admisibilă.

Ipoteza măririi sau micșorării cuantumului obiectului cererii presupune formularea unei cereri patrimoniale, al cărei obiect poate fi exprimat în bani.

Doar în măsura în care limitele obiectului indicat în cererea introductivă de instanță au fost depășite prin cererea adițională, aceasta va urma regimul prevăzut de dispozițiile art. 204 alin. (1) și alin. (3) din C. proc. civ., iar nu cel stipulat prin alin. (2) al aceluiași text de lege.

În litigiul pendinte, Înalta Curte constată că, prin cererea de chemare în judecată, reclamanta a urmărit valorificarea antecontractului autentificat sub nr. x din 25 februarie 2020 la Societatea Notarilor Publici C. și D., care viza și terenul parcare, aspect care rezultă din motivarea acesteia. Taxa de timbru aferentă cererii a fost calculată prin raportare la prețul total de 71.900 euro, ce includea și contravaloarea acestui teren de 12 mp, cu destinație de parcare.

De asemenea, constată că, prin cererea depusă la data de 27 februarie 2023, nu s-a urmărit modificarea pretențiilor inițiale, nu s-a adiționat un alt obiect celui inițial. Prin această notă de ședință s-a detaliat obiectul material, arătându-se că vizează apartamentul nr. x, înscris în cartea funciară CF x, nr. cadastral x. C1-U30, după promovarea acestei acțiuni, și terenul parcare, neîntabulat, ce fac obiect al antecontractului.

În aceste condiții, instanța supremă decelează faptul că cererea din 27 februarie 2023 nu reprezintă o completare a acțiunii inițiale, prin formularea unei pretenții noi, motiv pentru care nu este condiționată temporal de primul termen de judecată la care reclamantul este legal citat.

Așadar, respingând această cerere, ca fiind tardiv formulată, instanța de apel a pronunțat decizia recurată cu nerespectarea normelor procedurale aplicabile în materie, atrăgând incidența motivului de casare invocat.

În consecință, reținându-se un viciu de nelegalitate a deciziei recurate din această perspectivă, această împrejurare face inutilă examinarea celorlalte critici ale recurentei reclamante ce privesc fondul raportului juridic.

Date fiind efectele pe care le produce soluția ce umează a fi pronunțată în considerarea regulilor de procedură încălcate, rămâne în sarcina instanței de apel ca, în rejudecarea cauzei, să analizeze fondul pretențiilor cu privire la terenul - parcare ce face obiect al antecontractului încheiat între părți.

În consecință, Înalta Curte constată că recursul declarat de reclamanta A. este fondat, în limitele arătate anterior, urmând ca, în rejudecare, instanța de apel să examineze calea de atac cu care a fost învestită sub aspectul temeiniciei pretențiilor referitoare la terenul - parcare cu suprafața de 12 mp.

Pentru argumentele expuse, Înalta Curte va respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâta B. S.R.L. și va admite recursul promovat de reclamanta A. și, în baza dispozițiilor art. 497 din C. proc. civ., va casa decizia recurată urmând a trimite cauza la instanța de apel, pentru rejudecare, în limitele arătate anterior.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul declarat de pârâta B. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 811/AP din 14 mai 2024 a Curții de Apel Brașov, secția civilă.

Admite recursul declarat de reclamanta A. împotriva aceleiași decizii.

Casează decizia recurată și trimite cauza, spre rejudecare, la instanța de apel.

Definitivă.

Pronunțată, astăzi 6 martie 2025, prin punerea soluției la dispoziția părților, prin mijlocirea grefei, conform prevederilor art. 402 din C. proc. civ.