ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 261/2025

Ședința publică din data de 05 februarie 2025

Asupra cauzei de față, constată următoarele:

I. Circumstanțele cauzei

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Brașov la 11 iulie 2022 reclamanții A. și B. au solicitat, în contradictoriu cu S.C. C. S.R.L. ca instanța să dispună anularea declarației de rezoluțiune unilaterală (având număr de înregistrare 10c/12.05.2022 emis de executor judecătoresc D.) a promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare având încheiere de autentificare nr. x/08.10.2018 dată de Notarul Public E.; obligarea pârâtei să procedeze la recepția apartamentului nr. x, din blocul C1, 2, a boxei pivniță nr. B24 și a locului de parcare suprateran, aflate în curs de edificare terenurile având nr. cadastral x, provenite din dezmembrarea terenului cu nr. cadastral x, situate în mun. Brașov, str. x, în baza promisiunii bilaterale de vânzare - cumpărare având încheiere de autentificare nr. x/08.10.2018 dată de Notarul Public E.; obligarea pârâtei să facă toate demersurile pentru intabularea apartamentului nr. x, blocul C1, a boxei pivniță nr. B24 și a locului de parcare suprateran, aflat în curs de edificare și să procedeze la încheierea contractului de vânzare - cumpărare cu reclamanții; obligarea pârâtei la plata sumei de 6.200 euro, la cursul BNR din ziua plății, reprezentând despăgubire pentru depășirea termenului de predare a bunurilor imobile în baza promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare având încheiere de autentificare nr. f 84/08.10.2018 dată de Notarul Public E. pentru perioada 14 mai 2020 - iunie 2022, precum și în continuare în cuantum de 230 euro/lună începând cu data 15 te 2022 și până la data încheierii contractului de vânzare, în principal, să constate nulitatea absolută, iar în subsidiar să dispună anularea următoarelor clauze din promisiunea bilaterală de vânzare - cumpărare având încheiere autentificare nr. 2884/08.10.2018 dată de Notarul Public E.: parțial clauza de la art. 4.1. având următorul conținut: "Valoarea totală a penalităților nu poate depăși însă suma de 5.000 (cincimii) EURO" și clauza de la art. 8.5. având următorul conținut: "Convenim ca în cazul în care promitenta - vânzătoare nu va mai vrea să vândă sau nu poate sa încheie contractul de vânzare conform prezentului contract, să ramburseze promitentului - cumpărător sumele primite plus un procent de 20% din aceste sume (cu titlu de daune interese) și toate cheltuielile aferente autentificării prezentului act; aceste sume se vor achita în termen de 15 (cincisprezece) zile lucrătoare de la data precizată în notificarea primită de la promitentul - cumpărător".

Prin cererea depusă și înregistrată la 12 decembrie 2022, reclamanții au înțeles să își modifice cererea de chemare în judecată în sensul în care au solicitat ca în ipoteza în care instanța va admite capătul de cerere privind intabularea în cartea funciară a imobilului, să pronunțe și o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare.

La termenul de judecată din 27 februarie 2023, instanța a admis excepția netimbrării capătului de cerere având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare a imobilului apartament nr. x, din blocul C1, 2, a boxei pivniță nr. B24 și a locului de parcare suprateran, situat în Brașov, str. x.

Prin sentința civilă nr. 103/S/2023 din 10 aprilie 2023, Tribunalul Brașov, secția I civilă, a admis, în parte, cererea de chemare în judecată formulată de A. și B. în contradictoriu cu pârâta S.C. C. S.R.L și a obligat pârâta să procedeze la recepția apartamentului nr. x, din blocul C1, 2, a boxei pivniță nr. B24 și a locului de parcare suprateran, aflate în curs de edificare terenurile având nr. cadastral x, provenite din dezmembrarea terenului cu nr. cadastral x, situate în mun. Brașov, str. x, să facă toate demersurile pentru intabularea apartamentului nr. x, blocul C1, a boxei pivniță nr. B24 și a locului de parcare suprateran, aflat în curs de edificare și să procedeze la încheierea contractului de vânzare-cumpărare cu reclamanții, în baza promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare autentificată prin încheierea autentificare nr. 84/08.10.2018 dată de Notarul Public E., în termen de 30 de zile de la data intabulării și apartamentării imobilului. De asemenea, a obligat pârâta să plătească reclamantei suma de 250 euro/lună, cu titlu de penalități de întârziere, ce vor fi calculate începând cu data de 06.05.2021 și până la data predării efective a apartamentului, până la concurența sumei de 5000 euro, echivalent în RON la data plății, cu titlu de daune interese și a respins în rest, cererea formulată, ca neîntemeiată. A obligat pârâta la plata către reclamanți a sumei de 4114,19 RON, reprezentând onorariu avocat și a sumei de 7825 RON, reprezentând taxa de timbru aferentă pretențiilor admise.

Prin decizia nr. 218/Ap din 16 februarie 2024, Curtea de Apel Brașov, secția civilă a respins, ca nefondat, apelul formulată de apelanții A. și B., împotriva sentinței civile nr. 103/S din 10 aprilie 2023, pronunțată de Tribunalul Brașov, secția I civilă, și a respins cererea de apel formulată de pârâta S.C. C. S.R.L., reprezentată prin administrator F., împotriva aceleiași sentințe, și a păstrat sentința apelată. A respins cererea apelanților- reclamanți A. și B. privind obligarea apelantei pârâtei S.C. C. S.R.L. la plata cheltuielilor de judecată.

Împotriva deciziei nr. 218/Ap din 16 februarie 2024 a Curții de Apel Brașov, secția civilă au declarat recurs ambele părți.

4.1. Recursul declarat de reclamamanții A. și B.

Prin memoriul de recurs, recurenții-reclamanți au solicitat admiterea recursului, casarea, în parte, a deciziei atacate, în sensul admiterii cererii de acordare a cheltuielilor de judecată solicitate.

În dezvoltarea criticii de nelegalitate, recurenții au susținut că, în mod nelegal, cu aplicarea greșită a dispozițiilor art. 451-455 din C. proc. civ., a fost respinsă cererea privind acordare a cheltuielilor de judecată, instanța nemotivând soluția de respingere a acestora.

Contrar reținerilor curții de apel, reclamanții au depus la dosar dovada efectuării cheltuielilor de judecată, aspect consemnat de altfel prin încheierea de ședință de la termenul de judecată din 26 ianuarie 2024.

Respingerea cererii reclamanților de acordare a cheltuielilor de judecată din apel nu este justificată nici în raport de soluția de respingere a apelului părții adverse și nici de împrejurarea că aceasta din urmă nu a solicitat obligarea reclamanților la restituirea sumelor avansate cu titlu de cheltuieli de judecată.

În absența unei motivări care să justifice soluția de respingere a cererii reclamanților de obligare a părții adverse la plata cheltuielilor de judecată, a fost nesocotit dreptul părților de acces la calea de atac.

4.2. Recursul exercitat de pârâta S.C. C. S.R.L.

Întemeiat, în drept, pe dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., pârâta S.C. C. S.R.L., a solicitat admiterea recursului, casarea hotărârii atacate și trimiterea cauzei spre rejudecare instanței de apel.

În dezvoltarea motivului de recurs, circumscris prevederilor art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., recurenta-pârâtă a arătat că hotărârea instanței de apel încalcă dispozițiile art. 1270 și art. 1279 C. civ., dar și clauzele contractuale din capitolele 1,2,3,5,8 ale antecontractului de vânzare cumpărare, fiind este rezultatul unei greșite aprecieri a probatoriului administrat.

Instanța de apel a încălcat dispozițiile art. 14 alin. (6) coroborat cu art. 478 din C. proc. civ., art. 272, art. 273, art. 1270, art. 1279 alin. (1) C. civ., în sensul că a intervenit în contractul părților fără acordul acestora, respectiv a ignorat criticile apelantei-pârâte și probatoriul administrat în cauză, potrivit cărora apartamentul nr. x, din blocul C1, boxa pivniță nr. B24 și a locului de parcare suprateran, situat în Brașov, str. x nu se afla în curs de edificare pe ambele terenuri având numere cadastrale x (astfel cum a dispus prima instanța) din extrasele de carte funciară depuse în probatiune la dosarul cauzei, terenul înscris în CF nr. x, nr. cadastral x având o suprafață de 5.224 mp, iar terenul înscris în CF nr. x Brașov, nr. cadastral x, având o suprafață de 4,776 mp.

Atât prin întâmpinarea formulată cât și prin motivele de apel, recurenta a menționat numărul cărții funciare - CF x Brașov, nr. cad. x, pe care se afla în curs de edificare imobilul condominiu C1 din care fac parte și apartamentele în litigiu, astfel că reclamanții puteau preciza care este cartea funciară aferentă imobilului condominiu din care face parte și imobilul în litigiu. Așadar, reclamanții aveau obligația de a indica numărul cărții funciare și numărul cadastral în care este intabulat apartamentul și locul de parcare, nicidecum numărul cărților funciare aferente terenurilor pe care se aflau în curs de edificare cele două blocuri, în blocul C1 aflându-se și apartamentul în litigiu, asupra terenului, cumpărătorilor, la data încheierii contactului de vânzare-cumpărare în forma autentică fiindu-le transferat doar o cotă parte din terenul aferent construcției, nu întreaga suprafață de teren (5.224 mp.) din terenul pe care se afla în curs de edificare blocul C1.

La dosarul cauzei, nu există nicio probă care să ateste faptul că imobilul apartament nr. x, din blocul C1, boxa pivniță nr. B24 și locul de parcare suprateran, situat în Brașov, str. x, se află în curs de edificare pe două terenuri diferite, înscrise în cărți funciare diferite și având numere cadastrale diferite.

Realitatea faptică și juridică constă în faptul că pe fiecare dintre terenuri se aflau în curs de edificare două blocuri, C1 și C2, fiecare având autorizație de construire distinctă, fiind imposibil ca obiectul promisiunii să facă parte și din blocul C1 și din blocul C2, atât în promisiunea cât și în dispozitivul sentinței apelate fiind menționat în mod explicit blocul C1.

Instanța de apel ar fi trebuit, în virtutea rolului activ, să solicite reclamanților clarificări și precizări privind numărul cărții funciare și numărul cadastral aferent terenului pe care se afla în curs de edificare blocul C1.

Identificarea cadastrală pentru imobilele obiect al cererii de chemare în judecată ce face obiectul prezentei cauze aparține reclamanților, iar nu pârâtei, la dosarul cauzei neexistând dovada intabulării condominiului din care fac parte imobilele obiect al promisiunii bilaterale de vânzare cumpărare și nici dovada proprietății pârâtei asupra terenului înscris în cele două cărți funciare pe care se aflau în curs de edificare cele două blocuri.

Conform promisiunii încheiate între părți, identificarea cadastrală a imobilelor obiect al prezentei cauze nu reprezintă o obligație contractuală neîndeplinită de către pârâtă, părțile nestabilind un termen clar, precis până la care trebuie efectuată intabularea și apartamentarea imobilelor ce fac obiectul promisiunii.

Deși în motivarea deciziei recurate instanța de apel reține faptul că imobilele ce fac obiectul prezentei cauze se află în blocul C1, totuși nu a procedat la stabilirea exactă a cărții funciare aferentă terenului pe care se afla în curs de edificare blocul C1.

Instanța de apel a ignorat critica apelantei-pârâte și probatoriul administrat în cauză potrivit căruia prima instanță a obligat pârâta la intabularea imobilelor, fără lua în considerare neplata prețului pentru terenul pe care se aflau în curs de edificare cele două blocuri și efectele juridice pe care construcția aflată în curs de edificare de promitenta-vânzătoare pe terenul altuia le poate produce.

Referitor la petitul având ca obiect obligația de intabulare, instanțele anterioare au omis să cerceteze, să analizeze, să rețină faptul că terenul pe care se afla în curs de edificare construcția dezvoltată de recurentă, din care fac parte și apartamentul nr. x, din blocul C1, boxa pivniță nr. B24 și a locul de parcare suprateran, situat în Brașov, str. x, aparține numitei G., aceasta din urmă fiind un terț față de promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare, care produce efecte doar între contractanți, și anume părțile originare din prezenta cauză.

La cap. 1 alin. (1) din promisiune, părțile semnatare au convenit transferul dreptului de proprietate asupra imobilelor ce fac obiectul promisiunii după edificarea blocurilor, intabularea și apartamentarea acestora și transferul dreptului de proprietate asupra terenului, cea din urmă condiție nefiind îndeplinită la data prezentei, astfel cum rezultă din extrasul de carte funciară depus în probațiune în apel.

Până la desocotirea situației privind edificarea construcției de către promitenta-vânzătoare pe terenul numitei G. respectiv, până la eventuala dobândire a dreptului de proprietate asupra terenului de către promitenta-vânzătoare S.C. C. S.R.L., interesul în obligarea pârâtei la intabulare nu este unul actual.

La pronunțarea hotărârii recurate, instanța de apel a ignorat convenția părților, stabilind în sarcina apelantei-pârâte obligații ce nu erau ajunse la scadență și reținând neîndeplinirea obligațiilor contractuale de către pârâtă, contrar clauzelor contractuale stipulate în convenția părților.

În considerentele hotărârii recurate, instanța de apel reține că pârâta este cea care are obligația de a efectua demersurile pentru înscrierea dreptului său de proprietate asupra imobilului în litigiu, pentru a se putea efectua ulterior transferul dreptului de proprietate, aceste obligații fiind asumate prin antecontract.

Pârâta are această obligație, însă părțile nu au stabilit data limită până la care această obligație de intabulare și apartamentare a condominiului din care fac parte și apartamentul în litigiu trebuie îndeplinită, instanța neputând interveni și modifica clauzele contractuale stabilite și agreate de părți.

Totodată, obligația de semnare a contractelor de vânzare-cumpărare nu este ajunsă la termen, astfel încât pârâta nu poate fi acuzată de neîndeplinirea acestei obligații.

Instanța de apel a ignorat criticile aduse sentinței apelate și probatoriul administrat în cauză, potrivit cărora, pentru a efectua demersurile pentru intabularea apartamentului nr. x, din blocul C1, boxa pivniță nr. B24 și a locului de parcare suprateran, situat în Brașov, str. x, este necesar ca societatea pârâtă să parcurgă mai multe etape respectiv: achitarea prețului pentru teren și radierea notării contractului de vânzare-cumpărare cu rezerva dreptului de proprietate de la cartea funciară, obținerea unei noi autorizații de construire având la bază proiectul de structură modificat conform consolidărilor pe care societatea pârâtă a fost obligată să le execute, recepția la terminarea lucrărilor, obținerea certificatului de atestare a edificării imobilului, întocmirea certificatului de performanță energetică pentru întregul imobil (bloc), înregistrarea imobilului (blocului) la Direcția Fiscală Brașov, întocmirea releveelor aferente apartamentelor, apartamentarea imobilului, întocmirea actului autentic de apartamentare, înregistrarea la OCPI a imobilului, eliberarea încheierii și a extrasului de carte funciară și abia apoi intabularea apartamentului nr. x, din blocul C1, boxa pivniță nr. B24 și a locului de parcare suprateran, situat în Brașov, str. x.

Instanța de apel a ignorat convenția părților, a ignorat termenele stabilite de acestea, a ignorat faptul că obligațiile stabilite în sarcina pârâtei conform celor două promisiuni nu sunt ajunse la scadență, considerând, fără justificare, că pârâta deja se face vinovată de neîndeplinirea obligațiilor anterior menționate.

Instanța de apel a omis să analizeze că predarea (nu și recepția lucrărilor din apartament) acestor imobile se poate face doar după edificarea blocului CI în regim de S+P+HE, după efectuarea intabulării blocului și apartamentării acestuia, intabularea blocului și apartamentarea putându-se efectua doar condiționat de transferul dreptului de proprietate asupra terenului de la G. la S.C. C. S.R.L..

Sub un ultim aspect, recurenta-pârâtă a criticat decizia curții de apel din perspectiva cuantumului cheltuielilor de judecată la care a fost obligată în primă instanță și apel, afirmând necesitatea cenzurării cheltuielilor de judecată reprezentate de onorariul avocațial convenit între părțile contractului de asistență juridică, prin prisma proporționalității acestora în raport cu complexitatea activității depuse de avocat. De asemenea, în privința cheltuielilor de judecată reprezentate de taxa judiciară de timbru, având în vedere că acestea se raportează la petitele admise, a solicitat respingerea petitului privind obligarea sa la plata cheltuielilor de judecată, la fond și apel.

Prin întâmpinarea înregistrată la 21 august 2024, recurenta-pârâtă a solicitat respingerea recursului formulat de reclamanți, susținând că instanța de apel a pronunțat o soluție legală atunci când a respins cererea reclamanților privind acordarea cheltuielilor de judecată în absența oricăror probe care să facă dovedească avansarea vreunei cheltuieli în legătură cu combaterea apelului exercitat de partea adversă.

Recurenții reclamanți nu au depus întâmpinare și nici la răspuns la întâmpinarea formulată de recurenta-pârâtă

II. Soluția și considerentele Înaltei Curți de Casație și Justiție

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate și a dispozițiilor legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursurile sunt nefondate, pentru considerentele ce urmează să fie expuse.

II. 1 Recursul reclamanților

Prin recursul formulat, recurenții-reclamanți au criticat soluția instanței de apel cu privire la respingerea cererii acestora privind acordarea de cheltuielile de judecată din perspectiva nemotivării acestei soluții, pe de altă parte, iar pe de altă parte, au invocat încălcarea dispozițiilor art. 452-453 C. proc. civ., în sensul în care, deși au făcut dovada efectuării cheltuielilor de judecată și cu toate că părții adverse i-a fost respinsă calea de atac exercitată, a fost respinsă solicitarea de acordare a cheltuielilor de judecată.

Deși încadrate, în drept, de către recurenții-reclamanți în prevederile art. 488 alin. (1) pct. 5 și pct. 8 din C. proc. civ., Înalta Curte constată că aspectele de nelegalitate invocate aduc în discuție nesocotirea de către instanța de apel a obligației de motivare a hotărârilor judecătorești, critică ce se subsumează motivului de casare reglementat de dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 6 din C. proc. civ., dar și o pretinsă nesocotire a normelor de drept procesual care reglementează acordarea cheltuielilor de judecată, chestiune ce poate fi circumscrisă motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 din C. proc. civ., motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ. fiind invocat în mod pur formal.

Înalta Curte reține că recurenții-reclamanți au susținut, sub un prim aspect, că decizia recurată este nemotivată în ceea ce privește respingerea cererii privind acordarea cheltuielilor de judecată, întrucât instanța de apel s-a limitat la a reține nedovedirea de către reclamanți a cheltuielilor făcute în apelul pârâtei.

Conform art. 425 alin. (1) lit. b) din C. proc. civ., hotărârea judecătorească trebuie să cuprindă, printre altele, "expunerea situației de fapt reținută pe baza probelor administrate, motivele de fapt și de drept pe care se întemeiază soluția, arătându-se atât motivele pentru care s-au admis, cât și cele pentru care s-au înlăturat cererile părților". Obligația privind motivarea hotărârii judecătorești, instituită prin dispozițiile legale precitate, este edictată în scopul bunei administrări a justiției, întăririi încrederii justițiabililor în actul de justiție și pentru a da instanțelor superioare posibilitatea de a exercita controlul judiciar.

Potrivit jurisprudenței Curții Europene a Drepturilor Omului, "dreptul la un proces echitabil include și dreptul părților de a prezenta observațiile pe care le consideră pertinente pentru cauza lor. Întrucât Convenția nu are drept scop garantarea unor drepturi teoretice sau iluzorii, ci drepturi concrete și efective, acest drept nu poate fi considerat efectiv decât dacă observațiile sunt în mod real "ascultate", adică în mod corect examinate de către instanța sesizată. Altfel spus, art. 6 implică, mai ales în sarcina instanței, obligația de a proceda la un examen efectiv al mijloacelor, al argumentelor și al elementelor de probă ale părților, cel puțin pentru a le aprecia pertinența" (cauza Albina c. României).

În cauză, contrar susținerilor recurenților-reclamanți, se constată că instanța de apel a respectat aceste exigențe legale și convenționale, prezentând considerentele de fapt și de drept pe care se sprijină soluția pronunțată, reținând că, în lipsa unor dovezi care să probeze efectuarea de cheltuieli în combaterea apelului exercitat de partea adversă, în temeiul dispozițiilor art. 453 alin. (1) din C. proc. civ., cererea reclamanților de acordare a cheltuielilor de judecată nu poate fi admisă.

Prin urmare, pentru considerentele anterior arătate, nu poate fi reținută existența unui viciu de motivare a hotărârii recurate, așa cum se susține prin memoriul de recurs.

În continuare, sub un aspect secund, reclamanții au invocat nesocotirea de către instanța de apel a dispozițiilor procesuale care reglementează acordarea cheltuielilor de judecată.

În dezlegarea acestei problemei de drept enunțate, Înalta Curte va porni de la dispozițiile de ordin general prevăzute de art. 452-453 alin. (1) din C. proc. civ., care instituie regula conform căreia partea care pretinde cheltuieli de judecată trebuie să facă, în condițiile legii, dovada existenței și întinderii lor, respectiv, partea care pierde procesul va fi obligată, la cererea părții care a câștigat, să îi plătească acesteia cheltuieli de judecată.

Din economia reglementărilor destinate acordării cheltuielilor de judecată, reiese, în mod neechivoc, pe de o parte, că solicitantul cheltuielilor de judecată trebuie să facă, în condițiile legii, dovada efectuării acestora, iar pe de altă parte se instituie, caracterul accesoriu al cererii de acordare a cheltuielilor de judecată, a cărei soartă depinde de soluția dată cererii principale din dosar și etapa procesuală unde au fost generate.

În mod constant, s-a subliniat că fundamentul obligării la plata cheltuielilor de judecată îl constituie culpa procesuală a celui care a determinat inițierea unui proces sau a promovat un proces lipsit de fundament juridic lato sensu.

Culpa procesuală, care include noțiunea de "parte care pierde procesul", nu poate fi înțeleasă decât prin raportare la soluția pronunțată de către instanța învestită cu soluționarea unei etape procesuale, concluzie care decurge din interpretarea logico-sistematică a textelor legale invocate.

Cu toate acestea, criticile recurenților-reclamanți nu pot primi o abordare simplistă, în sensul arătat de către aceștia, anume că dacă a fost respins apelul părții adverse, aceasta trebuie obligată, eo ipso, fără nicio distincție, la plata cheltuielilor de judecată. Aceasta întrucât viziunea recurenților-reclamanți omite faptul că, din interpretarea sistematică a dispozițiilor art. 452 și art. 453 alin. (1) din C. proc. civ., reiese că acordarea de cheltuieli de judecată este condiționată de probarea acestora, în condițiile legii. Din această perspectivă, la acordarea cheltuielilor de judecată vor putea fi avute în vedere doar cele avansate de parte cu scopul de a se apăra împotriva cererii formulate împotriva sa și în măsura în care ele au fost dovedite.

Prin urmare, Înalta Curte constată că existența la dosar a unor dovezi privitoare la achitarea unor cheltuieli de judecată de către partea "căștigătoare" nu este per se suficientă pentru admiterea cererii de acordare a cheltuielilor de judecată, această cerere urmând a fi respinsă în absența oricărei dovezi care să probeze avansarea cheltuielilor în scopul combaterii poziției procesuale a părții adverse.

În atare context, respingerea căii de atac a părții adverse, deși naște în patrimoniul părții căștigătoare dreptul de a solicita cheltuieli de judecată, acestea vor fi acordate numai în măsura în care sunt probate ca fiind efectuate în contracararea pretențiilor părții adverse.

Drept urmare, în cadrul operațiunii de acordare a cheltuielilor de judecată, instanța trebuie să analizeze în ce măsură cheltuielile solicitate de partea care a câștigat procesul sunt justificate, respectiv dacă sunt efectuate în scopul pentru care au fost pretinse.

Astfel, caracterul real se demonstrează cu documentele doveditoare care atestă plata sumelor ce reprezintă cheltuieli de judecată chitanțe, facturi, ordine de plată, extrase de cont etc. din care să rezulte, în mod indubitabil, scopul cu care aceasta fost achitată.

Aplicând aceste chestiuni pur teoretice la cazul concret dedus judecății, Înalta Curte constată că, prin pronunțarea deciziei atacate, au fost aplicate, în mod corect, dispozițiile art. 453, cât și cele ale art. 451 alin. (2) C. proc. civ., prin respingerea cererii de acordare a cheltuielilor de judecată formulată de reclamanți.

Astfel, se observă că, în mod corect, curtea de apel a reținut că, deși reclamanții din prezentul recurs reprezintă partea care a "câștigat", aceștia nu au exhibat dovezi din care să rezulte cheltuielile de judecată avansate în scopul combaterii apelului formulat de pârâtă și care să justifice admiterea cererii de acordarea de cheltuieli de judecată.

Este real că din conținutul facturii seria x nr. x din 02 august 2023 aflată la dosarul instanței de apel, rezultă că suma de 8807 RON a fost emisă de Societatea de avocați Gal, H. pentru serviciile juridice acordate reclamanților A. și B. în dosarul nr. x/2022, conform contractului nr. x din 26 iulie 2023, achitată de A. prin Ordinul de plată, conform dovezilor aflate la filele x și 162.

Cu toate acestea, Înalta Curte observă că din factura din 02 august 2023 aflată la dosarul instanței de apel nu rezultă că plata efectuată de reclamanții A. și B. cu titlul de onorariu de avocat a fost făcută în scopul formulării de apărări cu privire la apelul exercitat de către partea pârâtă.

Înalta Curte reține că, în mod uzual, onorariile de avocat se dovedesc prin depunerea la dosarul cauzei a originalului chitanței reprezentând achitarea onorariului de avocat sau a ordinului de plată, însoțite de un exemplar al facturii fiscale, care să menționeze pe lângă numărul contractului de asistență juridică și numărul dosarului pentru care au fost achitate aceste sume, scopul respectiv serviciul juridic prestat pentru care a fost încasat respectivul onorariu avocațial (reprezentare, redactare apel, întâmpinare etc).

Dovezile depuse la dosarul cauzei de către reclamanți cu privire la cheltuieli de judecată nu poate fi considerat act justificativ în sensul dispozițiilor art. 451 C. proc. civ. care poate sta la baza stabilirii și acordării cheltuielilor de judecată în lipsa unor elemente esențiale din care să rezulte că plata a fost efectuată pentru serviciile prestate de către avocat în scopul combaterii apelului exercitat de partea adversă.

Mențiunea generică "Servicii juridice-reprezentare în fața instanței de apel" din cuprinsul facturii din 02 august 2023 nu poate genera în sarcina părții adverse căzute în pretenții obligația de dezdăunare a reclamanților pentru cheltuielile de judecată pretins a fi efectuate de aceștia, în lipsa unor mențiuni exprese din care să rezulte suma avansată de reclamanți pentru formularea de apărări în legătură cu apelul pârâtei.

În fine, în privința nesocotirii de către instanța de apel a dispozițiilor art. 453 din C. proc. civ., Înalta Curte reține următoarele:

În speța pendinte, prin decizia recurată, curtea de apel a respins ambele apeluri exercitate de reclamanți și de pârâtă împotriva sentinței civile nr. 103/S din 10 aprilie 2023, pronunțată de Tribunalul Brașov, secția I civilă.

Temeiul acordării cheltuielilor de judecată este reprezentat de dispozițiile art. 453 C. proc. civ. și este determinat de însăși atitudinea procesuală culpabilă a părții care a căzut în pretenții, care generează obligația civilă de reparare a prejudiciului cauzat, respectiv de restituire a sumelor pe care partea care a câștigat procesul a fost nevoită să le realizeze, astfel cum s-a relevat și anterior.

Pentru aplicarea dispoziției legale anterior menționate, interesează, în egală măsură, atât rezultatul procesului, cât și conduita părților manifestată anterior litigiului ori pe parcursul desfășurării acestuia. Dreptul la acordarea cheltuielilor de judecată este un drept legal, ce derivă dintr-un raport juridic procesual și are ca finalitate acoperirea prejudiciului cauzat părții câștigătoare a procesului.

Sub aspectul cheltuielilor de judecată, în cazul de față poziția juridică de parte câștigătoare este determinată de raportul dintre conținutul obiectului căii de atac și rezultatul obținut prin hotărârea de soluționare a acesteia.

Or, având în vedere soluția de respingere a ambelor apeluri, se observă că ambele părți au căzut în pretenții una față de cealaltă, astfel încât nu se justifică cererea de acordare a cheltuielilor de judecată formulată de reclamanți nici din această perspectivă.

II. 2. Recursul pârâtei

Recursul pârâtei este întemeiat pe dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ. și se referă la interpretarea și aplicarea greșită a dispozițiilor art. 14 alin. (6), art. 272, art. 273, art. 478 din C. proc. civ., precum și a art. 1270, art. 1279 alin. (1) din C. civ.

Într-o primă critică, recurenta susține că obligarea sa, de către instanța de apel, să procedeze la recepția boxei pivniță nr. B24 din blocul C1, și a locului de parcare, contravine pct. 5.2 din promisiunea de vânzare-cumpărare, instanța intervenind astfel, în mod nelegal, în contractul părților. Tot cu referire la această critică, recurenta-pârâtă pretinde că instanța de apel nu a indicat temeiul de drept, pentru care a admis petitele privind recepția boxei pivniță nr. B24 din blocul C1, și a locului de parcare.

Această critică nu este fondată.

Înalta Curte de Casație și Justiție notează că instanța de apel nu a intervenit asupra clauzelor contractuale din promisiunea de vânzare-cumpărare autenficată sub nr. x din 08 octombrie 2018 dată de notarul public E., ci a interpretat clauzele cuprinse în actele juridice încheiate de părți, care relevă manifestarea de voință a acestora, acordând eficiență juridică dispozițiilor art. 1270 din C. civ., prin interpretarea voinței părților expuse în capitolele 1 (obiectul contractului) și 3 (încheierea contractului de vânzare, transferul dreptului de proprietate) din promisiunea de vânzare-cumpărare.

Se constată că, în cuprinsul capitolelor 1 și 3 din actul juridic intervenit între părți, se menționează că obiectul contractului îl constituie achiziționarea acestui imobil, prin imobil înțelegându-se atât apartamentul, dar și boxa și locul de parcare. De asemenea, printre obligațiile asumate de către recurentă, sunt indicate și cele privind intabularea și recepția imobilului, care formează obiectul actului juridic.

Soluția nu reprezintă consecința unei imixtiuni a instanței în voința contractuală a părților, cum eronat susține recurenta, ci este fundamentată pe regulile de interpretare a contractelor, astfel cum sunt reglementate de art. 1266 alin. (1) și 1267 din C. civ.

Astfel, potrivit art. 1266 alin. (1) C. civ. "Contractele se interpretează după voința concordantă a părților, iar nu după sensul literal al termenilor", iar potrivit art. 1267 din C. civ. "Clauzele se interpretează unele prin altele, dând fiecăreia înțelesul ce rezultă din ansamblul contractului".

Dând eficiență juridică dispozițiilor legale antereferite, atâta vreme cât obiectul antecontractului era reprezentat de apartamentul, boxa și locul de parcare, recurentei îi revine obligația corelativă de predare a tuturor acestor componente asupra cărora poartă dreptul de proprietate, conform clauzelor contractuale stipulate de către părți.

În concluzie, printr-o interpretare sistematică a clauzelor contractuale cu referire la normele juridice legale incidente în cauză, se decelează că promitentul vânzător este debitorului obligațiilor contractuale de a intabula și a realiza recepția atât a apartamentului, cât și locului de parcare și a boxei, neputând fi primită susținerea contrară a recurentei.

A doua critică se referă la neexercitarea de către instanța de apel a rolului activ, recurenta-pârâtă susținând că instanța nu a dat dovadă de rol activ și nu a solicitat reclamanților clarificări și precizări privind numărul cărții funciare și numărul cadastral aferent terenului pe care se afla în curs de edificare blocul C1.

Critica nu poate fi primită, întrucât, pe de o parte, recurenta-pârâtă pretinde instanței să administreze probatorii cu privire la o construcție edificată chiar de către aceasta, despre care nu poate pretinde că nu-i cunoaște datele de identificare, lipsind, astfel, interesul în formularea unei astfel de critici. Pe de altă parte, identificarea numerelor cadastrale reprezintă o chestiune ce ține, eventual, de executarea hotărârii, iar nu un aspect de nelegalitate care să conducă la desființarea hotărârii atacate.

Totodată, identificarea cărții funciare și a numărului cadastral al terenului, pe care se construia imobilul reprezintă obligații asumate expres de recurenta-pârâtă prin promisiunea de vânzare cumpărare (art. 3.1 din antecontract), așa cum corect a reținut și instanța de apel. Această identificare se realizează la momentul intabulării condominiului, ca etapă prealabilă intabulării unităților locative și vânzării apartamentelor.

În capitolul 1 din promisiune, imobilele promise reclamanților au fost identificate în blocul C1, după ce în preambulul actelor se precizează că edificarea proiectului imobiliar se realizează pe terenul cu nr. cad. x.

Din cuprinsul extraselor de carte funciară depuse la dosar, rezultă că acest teren a fost dezmembrat, iar pozițiile din CF x au fost transcrise în CF x.

Identificarea cadastrală actuală pentru imobile constituie, așadar, o obligație a recurentei aferentă executării obligațiilor de a face asumate, care nu poate fi transferată instanței de judecată ori în sarcina reclamanților.

Mai mult, prin această critică se tinde la o evaluare a probatoriului, care reprezintă o chestiune de netemeinicie ce excedează prezentului cadru procesual, neputând face obiectul controlului de legalitate în calea de atac extraordinară a recursului.

A treia critică se referă la faptul că instanța de apel nu ar fi luat în considerare că terenul pe care se afla în curs de edificare construcția, din care fac parte și imobilele în litigiu (apartamente, boxă pivniță și locuri de parcare) aparține numitei G., terț față de promisiunea bilaterială de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. x din 08 octombrie 2018 de către notar E.. În acest sens, recurenta arată că părțile semnatare din promisiunea de vânzare-cumpărare au convenit ca transferul dreptului de proprietate să se realizeze după edificarea blocurilor, intabularea și apartamentarea acestora, condiție care nu s-a îndeplinit, așa cum rezultă din extrasul de carte funciară depus la dosar. Recurenta apreciază că până la clarificarea situației cu proprietara terenului, interesul reclamanților în obligarea pârâtei la intabulare nu este actual.

Nici această critică nu poate fi primită.

În mod corect, instanța de apel a reținut că obligația recurentei-pârâte de vânzare a apartamentului, boxei și locului de parcare include obligația promitentului-vânzător de a dobândi drepturile reale asupra terenului, pe care urma să edifice blocul, care cuprindea apartamentele, obiect al promisiunilor de vânzare-cumpărare.

Situația juridică a terenului era cunoscută de către ambele părți contractante, fiind menționată în cuprinsul promisiunii de vânzare-cumpărare, aspect necontestat de către recurentă.

În acest sens, la pct. 8.10 din antecontract s-a prevăzut că "Subsemnatul promitent-cumpărător am cunoștință de situația de fapt și de drept cu privire la imobilul, ce face obiectul acestui antecontract și știu că acesta face parte dintr-un condominiu ce se realizează de promitenta-vânzătoare pe un teren cumpărate de aceasta în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/2018 de notarul public I., dobândit cu amânarea transferului proprietății la achitarea integrală a prețului...".

Vânzarea cu amânarea transferului de proprietate este reglementată de legea civilă (art. 1274 din C. civ.), recurenta urmând să devină proprietara terenului la data achitării ultimei rate de preț.

Întrucât recurenta s-a obligat să vândă reclamanților imobilele descrise în antecontracte, rezultă că aceasta și-a asumat îndatorirea să dobândească și proprietatea terenului și să îndeplinească toate formalitățile privind transmisiunea acestui drept, inclusiv intabularea.

Dobândirea terenului în proprietate este subsumată voința recurentei de a-și executa obligațiile asumate prin promisiunile de vânzare. Aceasta nu se poate exonera de executare prin rămânerea în pasivitate cu privire la situația acestui teren sau prin invocarea propriei culpe în neexecutarea obligațiilor contractuale.

Chiar dacă părțile nu au stabilit un termen expres pentru perfectarea vânzării, această obligație este dependentă de data predării imobilelor, care în cauză, a fost depășită și care dovedește refuzul îndeplinirii obligației de a face asumate.

Prin urmare, este necesar, pe de o parte, să se realizeze o distincție între raportul juridic intervenit între recurentă și proprietarul terenului, iar, pe de altă parte, între raportul juridic intervenit între promitentul-vânzător și promitentul-cumpărător.

Îndeplinirea sau nu a obligațiilor care sunt cuprinse în conținutul primului raport juridic (dintre recurentă și proprietarul terenului) nu sunt de natură a afecta existența și valabilitatea obligațiilor din conținutul celui de-al doilea raport juridic (între recurentă și intimați).

În concluziile, recurenta-pârâtă are îndatorirea de a-și respecta și de a-și executa cu bună-credință obligațiile asumate prin încheierea promisiunii de vânzare-cumpărare, iar intimații au interes legitim și actual în formularea pretențiilor deduse judecății, neputându-li-se opune neexecutarea de către recurentă a obligațiilor din conținutul primului raport juridic.

Pentru considerentele expuse, se constată că nu este întemeiată critica formulată.

O altă critică critică constă în faptul că instanța de apel a dispus obligarea sa la executarea unor îndatoriri care nu erau ajunse la scadență, respectiv a reținut că recurenta trebuie să efectueze demersurile pentru înscrierea dreptului de proprietate, deși părțile nu au stabilit data limită până la care această obligație trebuie îndeplinită.

Această critică nu este întemeiată, întrucât instanța de apel a dispus ca recurenta să își execute propria obligație, constând în predarea apartamentelor, boxelor și locurilor de parcare, astfel cum această a fost stipulată în cuprinsul promisiunii de vânzare-cumpărare.

Înalta Curte reține că reclamanții au învestit instanța cu o acțiune ex contractu, având ca obiect executarea obligațiilor de a face asumate prin promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare, iar instanțele devolutive s-au pronunțat în limitele învestirii, cu respectarea dispozițiilor art. 22 din C. proc. civ., adică cu privire la obligația principală a recurentei, respectiv de predare a apartamentelor, boxelor, locurilor de parcare.

Raportat la obiectul cererii de chemare în judecată și la clauzele contractuale convenite de părți, recurenta a fost obligată, în principal, să procedeze la recepția imobilului și a componentelor aferente și ulterior îndeplinirii acestei obligații, să facă toate demersurile pentru intabulare și să procedeze la încheierea contractului de vânzare-cumpărare cu reclamanții, în termen de 30 zile de la data intabulării și apartamentării imobilului.

În acest context, instanțele devolutive, cu respectarea principiului disponibilității, au dispus ca recurenta să execute obligațiile contractuale, statuând că se află în culpă contractuală pentru neexecutare, iar nu la obligații ulterioare, pentru care nu s-au prevăzut termene scadente.

O altă critică se referă la faptul că instanța de apel a ignorat împrejurarea că îndeplinirea operațiunii de intabulare erau condiționată de efectuarea mai multor demersuri anterioare (achitarea prețului pentru teren, radierea notării contractului de vânzare-cumpărare cu rezerva dreptului de proprietate la cartea funciară, obținerea unei noi autorizații de construire, recepția la terminarea lucrărilor, obținerea certificatului de atestare a edificării imobilului, întocmirea certificatului de performanță energetică, înregistrarea imobilului la Direcția Fiscală Brașov, întocmirea releveelor aferente apartamentelor, apartamentarea imobilului, întocmirea actului autentic de apartamentare, înregistrarea la OCPI a imobilului, eliberarea încheierii și a extrasului de carte funciară).

Recurenta susține că aceste demersuri prealabile nu au fost realizate de către intimați, nefiind depuse la dosar înscrisurile doveditoare.

Înalta Curte de Casație și Justiție evidențiază că, raportat la obiectul și temeiul juridic al cererii de chemare în judecată- obligarea recurentei să procedeze la predarea imobilelor menționate în antecontractele de vânzare-cumpărare- demersurile anterioare intabulării dreptului de proprietate sunt lipsite de relevanță, întrucât demersul judiciar al reclamanților are ca scop obligarea recurentei să respecte îndatoririle asumate prin antecontractul de vânzare cumpărare încheiat cu aceștia.

Prin urmare, critica nu se circumscrie motivului de nelegalitate invocat, fiind străină de ceea ce s-a dezbătut în economia cauzei.

O altă critică se referă la faptul că instanța de apel a omis să analizeze apărarea recurentei potrivit căreia predarea imobilelor se poate face doar după edificarea blocului C1 în regim de S+P+11E, după efectuarea intabulării blocului și apartamentării acestuia, iar intabularea blocului și apartamentarea era condiționată de transferul dreptului de proprietate asupra terenului de la G. la recurentă. În acest sens, recurenta arată că reclamanții cunoșteau faptul că imobilele în discuție fac parte dintr-un condominiu edificat de către recurentă pe un teren dobândit cu amânarea transferului proprietății la achitarea integrală a prețului.

Referitor la această critică, Înalta Curte constată că reprezintă o reluare a unor chestiuni expuse anterior, cărora li s-a dat răspuns prin considerentele instanței subsumate celei de-a treia critici din recurs, respectiv aceea privind faptul că instanța de apel nu ar fi luat în considerare că terenul pe care se afla în curs de edificare construcția, din care fac parte și imobilele în litigiu aparține numitei G..

Prin urmare, pentru aceleași considerente, ce nu se mai impun a fi reluate, critica nu poate fi primită.

Sub un ultim aspect, recurenta a criticat decizia curții de apel din perspectiva cuantumului cheltuielilor de judecată la care a fost obligată, afirmând necesitatea cenzurării cheltuielilor de judecată reprezentate de onorariul avocațial convenit între părțile contractului de asistență juridică, prin prisma proporționalității acestora în raport cu complexitatea activității depuse de avocat. De asemenea, în privința cheltuielilor de judecată reprezentate de taxa judiciară de timbru, având în vedere că acestea se raportează la petitele admise, a solicitat respingerea petitului privind obligarea sa la plata cheltuielilor de judecată, la fond și apel.

Analizând susținerile recurentei dar și conținutul dispozitului deciziei atacate, Înalta Curte constată că instanța de apel a respins cererea reclamanților privind acordarea cheltuielilor de judecată, recurenta-pârâtă nefiind obligată la plata niciunei sume cu acest titlu. În atare context, critica apare ca neavenită, fără legătură cu soluția pronunțată de curtea de apel, partea recurentă fiind într-o vădită eroare în legătură obligațiile ce i-au fost stabilite prin hotărârea recurată.

În continuare, în legătură cu pretinsa nelegalitate a soluției de obligare, în primă instanța, a recurentei-pârâte, la plata cheltuielilor de judecată reprezentate de onorariu de avocat în cuantum de 4114,19 RON și 7825 RON, constând în taxă judiciară de timbru aferentă pretențiilor admise, Înalta Curte reține că în privința acestei critici sunt incidente dispozițiile art. 488 alin. (2) din C. proc. civ., care stabilesc că motivele prevăzute la alin. (1) nu pot fi primite decât dacă ele nu au putut fi invocate pe calea apelului sau în cursul judecării apelului ori, deși au fost invocate în termen, au fost respinse sau instanța a omis să se pronunțe asupra lor.

Așadar, judecarea recursului are în vedere exclusiv aspectele de nelegalitate ale deciziei recurate, invocarea omisso medio a unor motive, nepropuse în apel, nefiind permisă.

Soluția expusă este una din aplicațiile principiului legalității căilor de atac și se explică prin aceea că, întrucât efectul devolutiv al apelului este limitat la ceea ce a fost apelat, în recurs pot fi invocate doar critici care au fost aduse și în apel întrucât numai în acest fel se respectă principiul dublului grad de jurisdicție. În ipoteza contrară, s-ar ajunge la situația ca anumite apărări, susțineri ale părților să fie analizate pentru prima oară de instanța învestită prin exercitarea căii extraordinare de atac, contrar dispozițiilor exprese ale art. 489 alin. (2) din C. proc. civ.

În cauză, Înalta Curte constată că soluția de obligare a pârâtei la plata de cheltuieli de judecată reprezentate de taxa judiciară de timbru și onorariu de avocat către reclamanți, a fost pronunțată de prima instanță prin sentința civilă nr. 103 S din 10 aprilie 2023.

Or, eventualele critici de netemeinicie a acestei soluții ar fi putut fi invocate de către pârât doar prin exercitarea căii de atac a apelului și formularea unor critici împotriva acestei soluții date de prima instanță.

Pârâta deși a promovat apel, nu a criticat soluția primei instanțe din perspectiva cuantumului excesiv al onorariului de avocat, ci a înțeles să invoce nelegalitatea acestei soluții în prezenta cale de atac.

Or, recursul este o cale extraordinară de atac, pe calea căreia pot fi formulate numai criticile calificate de art. 488 alin. (1) C. proc. civ.. Motivele prevăzute de alin. (1) al art. 488 C. proc. civ. nu pot fi însă primite de instanța de recurs, astfel cum se statuează în alin. (2) al aceluiași text de lege, expus mai sus, decât dacă ele nu au putut fi invocate pe calea apelului sau în cursul judecării apelului ori, deși au fost invocate în termen, au fost respinse sau instanța a omis să se pronunțe asupra lor.

În aceste coordonate, Înalta Curte constată că, dacă recurenta-pârâtă voia să-și conserve inclusiv în recurs dreptul de critică asupra judecății urmate și soluției date în primă instanță, trebuia să formuleze criticile referitoare la soluția pronunțată asupra acestei chestiuni, ocazionând așadar un control judiciar efectiv în al doilea grad de jurisdicție în fond, și doar dacă acest demers rămânea fără succes, putea reitera criticile corespunzătoare și în recurs.

În concluzie, întrucât judecarea recursului are în vedere exclusiv aspectele de nelegalitate ale deciziei recurate, invocarea omisso medio a unor motive, nepropuse în apel, nefiind permisă, iar în speță criticile invocate în cadrul acestui recurs nu au fost supuse dezbaterii și unei dezlegări proprii a instanței de apel, ele nu pot fi examinate în calea de atac extraordinară a recursului.

În consecință, față de caracterul extraordinar al prezentei căi de atac și de prevederile explicite ale art. 488 alin. (2) C. proc. civ., recurenta-pârâtă nu mai poate contesta direct în recurs modul de soluționare de către prima instanță a cererii privind acordarea cheltuielilor de judecată de către reclamanți, câtă vreme aceste critici nu au fost formulate printr-un apel promovat împotriva acestei soluții prin care aceasta a fost examinată, consecința fiind că respectiva soluție a intrat sub autoritatea lucrului judecat.

Pentru aceste considerente, apreciind că nu sunt întemeiate criticile formulate, în temeiul art. 496 alin. (1) C. proc. civ., va respinge, ca nefondate, recursurile declarate de reclamanții B. și A. și de pârâta S.C. C. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 218/Ap din 16 februarie 2024 pronunțate de Curtea de Apel Brașov, secția civilă.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondate, recursurile declarate de reclamanții B. și A. și de pârâta S.C. C. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 218/Ap din 16 februarie 2024 pronunțate de Curtea de Apel Brașov, secția civilă.

Definitivă.

Pronunțată astăzi, 05 februarie 2025, prin punerea soluției la dispoziția părților de către grefa instanței.