ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 1053/2025

Ședința publică din data de 8 mai 2025

Asupra cauzei de față, constată următoarele:

I. Circumstanțele cauzei.

Prin cererea înregistrată la data de 7 iunie 2022, sub nr. x/2022, pe rolul Tribunalului Brașov, secția I civilă, reclamantul A. a chemat în judecată pârâta B. S.R.L., solicitând instanței să pronunțe o sentință prin care să instituie în sarcina pârâtei obligația de a intabula apartamentul nr. x din imobilul situat în municipiul Brașov, str. x, blocul 17, etaj retras, precum și parcarea în suprafață de 12 mp, cu cotele indivize din părțile de uz comun, ce au fost construite pe terenul situat la aceeași adresă, înscris în CF nr. x Brașov, ambele obiect al antecontractului încheiat la data de 1 iunie 2020, să oblige pârâta la încheierea contractului de vânzare-cumpărare pentru aceste imobile la prețul de 92.000 de euro, iar, în subsidiar, în situația constatării refuzului de a proceda la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, suplinirea acordului de voință al acesteia prin pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic, apt de intabulare, să noteze în cartea funciară mai sus identificată prezenta cerere de chemare în judecată, cu cheltuieli de judecată.

La data de 22.09.2022, reclamantul a depus la dosarul cauzei, în conformitate cu prevederile art. 204 alin. (1) din C. proc. civ., o cerere de chemare în judecată a pârâtei B. S.R.L., pentru ca hotărârea judecătorească ce va fi pronunțată în cauză să fie opozabilă și acesteia.

Printr-o cerere modificatoare depusă la data de 23.11.2022, reclamantul a solicitat instanței să pronunțe o sentință, care în principal, să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, apt de intabulare, a apartamentului nr. x din imobilul situat în municipiul Brașov, strada x nr. 29, etaj retras, înscris în cartea funciară nr. x, a cotei de uz comun de 78/1574, a cotei din teren de 8323/167900 și a parcării aferente, ce are aceleași date de carte funciară, și să dispună înscrierea dreptului său de proprietate asupra acestui imobil, concomitent cu radierea dreptul de proprietate înscris în favoarea pârâtei B. S.R.L., iar, în subsidiar, în situația în care se va aprecia că nu sunt îndeplinite cerințele instituite de lege pentru pronunțarea unei astfel de sentințe, să dispună rezoluțiunea antecontractului încheiat la data de 1 iunie 2020, cu obligarea pârâtei la plata despăgubirilor contractuale, reprezentând dublul sumelor de bani achitate până în prezent acesteia, precum și la suportarea cheltuielilor de judecată ocazionate de proces.

Prin sentința civilă nr. 34S din 31 ianuarie 2023, Tribunalul Brașov, secția I civilă a admis excepția prescripției dreptului material la acțiune, invocată de pârâta B. S.R.L., cu privire la pretențiile referitoare la instituirea, în sarcina acestei pârâte, a obligației de a încheia cu partea reclamantă un contract autentic de vânzare-cumpărare cu privire la apartamentul nr. x din imobilul situat în municipiul Brașov, strada x nr. 29, și a parcării aferente, în suprafață de 12 mp, la predarea acestuia în condițiile stipulate în antecontractul de vânzare-cumpărare pe care părțile l-au perfectat, precum și la pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină locul contractului autentic de vânzare-cumpărare. A admis, în parte, astfel cum a fost ulterior modificată cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul A., în contradictoriu cu pârâții S.C. B. S.R.L. și S.C. B. S.R.L. și, în consecință, a rezoluționat antecontractul de vânzare-cumpărare pe care l-au perfectat, la data de 1 iunie 2020, reclamantul și pârâta S.C. B. S.R.L., respingând restul pretențiilor formulate în cauză de partea reclamantă.

Prin decizia civilă nr. 217Ap din 16 februarie 2024, Curtea de Apel Brașov, secția civilă a admis apelul declarat de apelantul reclamant A. împotriva sentinței civile nr. 34/S din 31 ianuarie 2023 pronunțate în dosarul civil nr. x/2023 al Tribunalului Brașov, pe care a schimbat-o în tot, în sensul că: A respins excepția prescripției dreptului material la acțiune. A admis acțiunea, astfel cum a fost modificată, formulată de reclamantul A., în contradictoriu cu pârâtele B. S.R.L. și B. S.R.L.. A dispus obligarea pârâtei B. S.R.L. să încheie contractul de vânzare-cumpărare cu reclamantul pentru imobilele situate în Brașov, str. x înscrise în CF Brașov, nr. cadastral x, respectiv ap. nr. 23, bloc. 17 compus din hol, bucătărie, living, 2 dormitoare, debara, 2 băi, terasă în suprafață de 78 mp, cotă de 78/1574 părți de uz comun, cotă 8323/167900, teren și parcare nr. 6 în suprafață de 11 mp, cotă parte părți comune 11/1574, cotă parte teren 1173/167900, în caz contrar prezenta hotărâre ținând loc de act autentic de vânzare-cumpărare. A dispus radierea din cărțile funciare a dreptului de proprietate al pârâtei B. S.R.L. asupra imobilelor menționate și înscrierea asupra acestora a dreptului de proprietate în favoarea reclamantului cu titlul de drept de cumpărare.

A respins apelul declarat de apelantul reclamant A. împotriva încheierii de ședință pronunțate la data de 16.01.2023 în dosarul civil nr. x/2023 al Tribunalului Brașov.

A respins cererea de apel incident formulată de apelanta pârâtă B. S.R.L. împotriva sentinței civile nr. 34/S/31.01.2023 pronunțate în dosarul civil nr. x/2022 al Tribunalului Brașov.

A obligat pârâta B. S.R.L. la plata către reclamantul A. a sumei de 13.809 RON reprezentând cheltuieli de judecată în primă instanță.

A obligat apelanta pârâtă B. S.R.L. la plata către apelantul reclamant A. a sumei de 6954,50 RON reprezentând cheltuieli de judecată în apel.

A obligat reclamantul A. la plata către Direcția Fiscală Brașov sumei de 4660,72 RON cu titlul de diferență taxă judiciară de timbru pentru prima instanță.

Împotriva deciziei civile nr. 217Ap din 16 februarie 2024 a Curții de Apel Brașov, secția civilă a declarat recurs pârâta B. S.R.L., solicitând admiterea acestuia, casarea hotărârii recurate și trimiterea cauzei, spre rejudecare, la aceeași instanță de apel, care să dispună admiterea cererii de apel incident. Recurenta și-a fundamentat calea de atac pe dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ.

În acest sens, arată că soluția instanței de apel este dată cu aplicarea greșită a normelor de drept material și procesual în ceea ce privește modul de dezlegare a aspectelor deduse judecății.

Mai arată că, în cauză, antecontractul constituie legea părților, potrivit art. 1270 din C. civ. și art. 8.4 din cuprinsul acestuia, conform cu care clauzele sale reflectă și concretizează acordurile și convențiile dintre părți. Or, instanța a încălcat această lege a părților.

1.1 Astfel, contrar celor reținute de ambele instanțe devolutive, în cauză a intervenit prescripția dreptului material la acțiune, în condițiile art. 1669 din C. civ., coroborat cu art. 3.5.1, art. 3.2, art. 3.3, art. 5.1.1. din antecontract. Ambele părți au stabilit momentul până la care contractul trebuia încheiat, respectiv data de 31 iunie 2021, iar acțiunea a fost depusă cu depășirea termenului de 6 luni. Mai mult, instanța de apel a stabilit un termen pentru încheierea convenției, deși nu a fost învestită în acest sens.

1.2. Susține că instanța de apel a reținut că pactul comisoriu, respectiv art. 9.1. din antecontract, nu produce efecte juridice, însă, pârâtul nu a învestit instanța cu analiza legalității acestuia. Instanța nu putea aprecia asupra oportunității pronunțării rezoluțiunii sau a legalității acestui pact comisoriu sau a modalității în care acesta operează ci, în analiza sa, trebuia să rețină doar faptul că rezoluțiunea a avut loc de plin drept. Prin urmare, a încălcat principiul disponibilității. Părțile au înțeles să insereze un pact comisoriu care, de plano, înlătură rolul instanței sub aspectul aplicării sancțiunii rezoluțiunii și aprecierii oportunității acestuia. Rezoluțiunea operează de drept, fără intervenția instanței, sancțiunea desființării contractului fiind efectul direct al neexecutării obligației debitorului.

1.3. Recurenta apreciază că, în condițiile în care, partea adversă nu a înțeles să solicite anularea contractului de vânzare încheiat între B. S.R.L. și B. S.R.L., acțiunea este inadmisibilă fără un astfel de petit.

Astfel, instanța de apel nu putea reține incidența prevederilor art. 892 din C. civ.. Reclamanta nu a făcut dovada îndeplinirii condițiilor cumulative prevăzute de art. 892 și art. 897 din C. civ.. aceste texte de lege. După ce antecontractul a încetat ca urmare a intervenirii pactului comisoriu, aceasta nu a mai deținut niciun drept asupra bunului. De aceea, vânzarea către B. S.R.L. nu s-a făcut în mod fraudulos, fiind ulterioară transmiterii notificării rezoluțiunii de drept și consemnării sumelor la dispoziția executorului judecătoresc. În aprecierea sa, transferul dreptului de proprietate către societatea menționată, nu s-a efectuat prin viclenie, nu a fost în dauna părții adverse, în condițiile existenței pactului comisoriu invocat și nu s-a efectuat prin mijloace dolosive, fiind respectate procedurile de publicitate. Pe de altă parte, reclamantul nu a probat că B. S.R.L. ar fi de rea credință.

1.4. Recurenta expune critici cu privire la apelul incident, care au caracter subsidiar. Dacă acțiunea intimatului nu ar fi fost apreciată ca prescrisă, instanța de apel trebuia să respingă acțiunea ca inadmisibilă, în condițiile în care societatea nu a fost convocată, în prealabil, pentru semnarea contractului în formă autentică. Nu există dovada vreunei convocări, iar cererea de chemare în judecată nu poate fi asimilată unei puneri în întârziere a debitorului. De asemenea, nu există dovada refuzului societății recurente de a da curs vreunei invitații. Mai mult, instanța nu a ținut seama de dispozițiile art. 3.1 din antecontract în baza cărora părțile trebuiau să stabilească data, ora și locul încheierii contractului, după momentul înscrierii în cartea funciară. Consideră că reclamantul trebuia să respecte procedura prevăzută de art. 1411 și următoarele din C. civ., dar nu a făcut nicio dovadă în acest sens. Concret, doar după stabilirea datei, orei și locului încheierii contractului în formă autentică, fie de comun acord, fie prin accesarea instituției stabilirii judiciare a termenului, putea să urmeze calea judiciară deschisă de art. 1411 din C. civ.

Concluzia care rezultă este aceea că manifestarea de voință a fost una clară, concisă și rezultă expres din analiza antecontractului, mai ales din cuprinsul art. 3.1, art. 3.2 și al art. 8.3. Nu se poate reține că obligația sa, de transfer a dreptului de proprietate către partea adversă, ar fi fost exigibilă.

Prealabil, arată că, în lipsa învestirii instanței cu un petit în privința nulității sau cercetării legalității prevederilor art. 9.1. din antecontract sau a constatării nulității notificării de încetare a contractului, se impunea doar a se lua act de intervenirea pactului comisoriu. Or, societatea recurentă a înțeles să dea eficiență acestui pact comisoriu.

După o prezentare detaliată a instituției actului juridic cu accent pe acordul de voință și pe încetarea acestuia, recurenta arată că instanța de apel a denaturat intenția reală a părților, astfel că acestea au dobândit drepturi și obligații la care nu au consimțit efectiv.

În cauză, prin îndeplinirea condițiilor stabilite de art. 9.1 din antecontract, respectiv prin întârzierea predării bunului de către promitentul vânzător cu mai mult de 120 de zile lucrătoare, indiferent de cauze, contractul se desființează de drept, fără nicio altă formalitate. Încetarea sa nu este la dispoziția uneia dintre părți, ci are loc prin simpla împlinire a termenului. Clauza de dezicere este independentă de orice culpă a părții contractante, reprezentând simpla posibilitate acordată contractantului de a se putea răzgândi.

Față de aceste argumente, recurenta B. S.R.L. a solicitat admiterea recursului și obligarea intimatului-reclamant la plata cheltuielilor de judecată.

Prin întâmpinarea depusă la data de 12 august 2024, intimatul A. a invocat excepția nulității recursului declarat de B. S.R.L., față de faptul că motivele susținute nu se încadrează în cazul de casare reglementat de dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ.. În subsidiar, a solicitat respingerea căii extraordinare de atac. În acest sens, a arătat că argumentarea motivelor de recurs nu respectă exigențele procedurale, fiind critici de netemeinicie.

A mai susținut că instanța de apel nu și-a depășit limitele stabilind un termen de încheiere a contractului. Acesta putea fi dedus din coroborarea clauzelor antecontractului, fiind determinabil în raport de data intabulării imobilelor. Mai mult, instanța a analizat pactul comisoriu invocat de recurentă, rolul instanței nefiind înlăturat, în totalitate, așa cum se pretinde. De asemenea, a reținut, corect, că dispozițiile art. 892 din C. civ. vizează exclusiv dreptul părții de a se adresa Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară cu o cerere de radiere a dreptului.

Prin rezoluție, Înalta Curte a stabilit termen la data de 6 februarie 2025, pentru analiza recursului declarat de pârâta B. S.R.L..

La termenul din data de 6 februarie 2025, cauza a fost amânată pentru a se cita B. S.R.L., prin administrator judiciar, întrucât a fost deschisă procedura insolvenței față de aceasta.

La termenul din data de 10 aprilie 2025, Înalta Curte de Casație și Justiție a respins excepția nulității recursului, invocată de intimatul A., și a rămas în pronunțare asupra recursului.

II. Soluția și considerentele Înaltei Curți de Casație și Justiție.

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate și a dispozițiile legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursul declarat este fondat în limitele și pentru considerentele ce urmează să fie expuse.

În prealabil, trebuie remarcat că, invocând nelegalitatea deciziei din perspectiva motivului prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta susține o greșită aplicare a dispozițiilor art. 1.270 C. civ., afirmând că, întrucât, în speță, "antecontractul constituie legea părților", instanța a încălcat această lege a părților și manifestarea de voință expresă a acestora, avută în vedere la momentul semnării antecontractului.

Instanța de recurs constată că, potrivit art. 1270 C. civ., "(1) Contractul valabil încheiat are putere de lege între părțile contractante. (2) Contractul se modifică sau încetează numai prin acordul părților ori din cauze autorizate de lege."

Totodată, art. 1266 C. civ. prevede că, "(1) Contractele se interpretează după voința concordantă a părților, iar nu după sensul literal al termenilor. (2) La stabilirea voinței concordante se va ține seama, între altele, de scopul contractului, de negocierile purtate de părți, de practicile stabilite între acestea și de comportamentul lor ulterior încheierii contractului."

Înalta Curte subliniază că motivul de casare invocat de recurentă în speță are în vedere situația în care hotărârea atacată a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a normelor de drept material ceea ce presupune că instanța de apel a recurs la texte de lege aplicabile speței, dar le-a încălcat, în litera sau spiritul lor, le-a aplicat greșit ori le-a ignorat, deși aveau incidență în cauză.

În acest sens, invocarea unei încălcări a dispoziției de drept substanțial mai sus menționate din perspectiva unei greșite interpretări, de către instanța de prim control judiciar, a clauzelor antecontractului intervenit între părți nu poate determina în faza procesuală a recursului o cenzură a manierei în care s-a procedat la interpretarea acestora, decât în măsura în care s-ar reține, prin raportare la criticile concrete deduse judecății, nesocotirea unor reguli de interpretare obligatorii a actelor juridice prevăzute de lege.

De altfel, instanța de recurs nu poate proceda, ea însăși, la o reanaliză a situației de fapt pentru a determina, în acord cu regulile de interpretare a contractului, voința reală a părților, aspect nepermis în cadrul procesual configurat prin actualul C. proc. civ., de vreme ce un atare motiv de casare nu este expres reglementat, iar statuarea asupra situației de fapt rămâne atributul exclusiv al instanțelor de fond.

Examinând exclusiv din această perspectivă criticile formulate de recurenta-pârâtă relativ la statuările instanței de apel bazate pe interpretarea antecontractului invocate, Înalta Curte constată că printr-o primă critică se susține că în mod greșit s-ar fi reținut că acțiunea nu era prescrisă în condițiile art. 1669 din C. civ., coroborat cu art. 3.5.1, art. 3.2, art. 3.3, art. 5.1.1. din antecontract, deoarece părțile contractante au stabilit momentul până la care actul translativ de proprietate trebuia încheiat, respectiv data de 31 iunie 2021, iar acțiunea a fost depusă cu depășirea termenului legal de 6 luni. Suplimentar, se afirmă că instanța de apel a stabilit un termen pentru încheierea convenției, deși nu a fost învestită în acest sens.

Referitor la excepția prescripției extinctive instanța de apel a reținut, analizând coroborat clauzele contractului încheiat, în conformitate cu prevederile art. 1267 din C. civ., că părțile s-au înțeles ca perfectarea contractului de vânzare-cumpărare în cauză să aibă loc după întabularea în cartea funciară, la o dată stabilită de comun acord și, în condițiile în care, potrivit mențiunilor din CF Brașov, imobilul în litigiu a fost intabulat în data de 25.08.2022, respectiv 6.09.2022, iar prezenta cerere de chemare în judecată a fost promovată în data de 7.06.2022, rezultă că la data introducerii acțiunii nu era împlinit termenul de 6 luni stabilit de prevederile art. 1669 alin. (2) C. civ. pentru introducerea acțiunii în valorificarea antecontractului de vânzare cumpărare, termen ce curge de la data la care contractul trebuia încheiat.

Față de cele reținute de instanța de prim control judiciar, Înalta Curte are în vedere că, în conformitate cu dispozițiile art. 1669 alin. (2) C. civ., în cazul refuzului nejustificat al uneia dintre părțile unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare de a încheia actul promis, "dreptul la acțiune se prescrie în termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat", iar, întrucât, potrivit art. 877 C. civ., drepturile reale imobiliare înscrise în cartea funciară se dobândesc, se modifică și se sting numai cu respectarea regulilor de carte funciară, în mod legal s-a statuat prin decizia de apel că termenul special de prescripție instituit de norma mai sus evocată nu poate curge înainte de data întabulării imobilului a cărui vânzare a fost promisă, chiar dacă părțile au convenit asupra unei date anterioare pentru perfectarea vânzării.

În acest context, nu poate fi primită nici alegația recurentei referitoare la împrejurarea că instanța nu ar fi fost învestită cu stabilirea termenului pentru încheierea convenției, întrucât, prin raportare la obiectul pricinii deduse judecății, se impunea verificarea pe cale judiciară a existenței unei neexecutări culpabile a obligațiilor promitentului-vânzător și stabilirea, ca urmare a analizării probatoriului încuviințat si administrat în speță, inclusiv a împlinirii sau, după caz, a neîmplinirii termenului respectiv, verificându-se ca atare cerințele impuse de lege pentru admiterea acțiunii.

O altă critică adusă de recurentă deciziei de apel vizează o pretinsă încălcare a principiului disponibilității, decurgând din faptul că instanța de apel, nu ar fi fost învestită și, ca urmare, nu ar fi putut aprecia asupra oportunității pronunțării rezoluțiunii sau asupra legalității pactului comisoriu, respectiv a modalității în care acesta operează, trebuind să rețină doar că rezoluțiunea a avut loc de plin drept.

În acest sens, se susține că părțile au înțeles să insereze un pact comisoriu care, de plano, înlătură rolul instanței sub aspectul aplicării sancțiunii rezoluțiunii și aprecierii oportunității acestuia, iar, în această situație, rezoluțiunea operează de drept, fără intervenția instanței, sancțiunea desființării contractului fiind efectul direct al neexecutării obligației debitorului.

De asemenea, se susține că notificarea de rezoluțiune întemeiată pe prevederile art. 9.1 raportat la art. 3.5.1 și 5.1.1 din antecontract este producătoare de efecte juridice, iar societatea recurentă a înțeles să dea eficiență acestui pact comisoriu.

Critica nu poate fi primită.

Astfel, Înalta Curte constată că, prin aceste alegații, care nu pot fi subsumate prevederilor art. 488 alin. (1) C. proc. civ., se invocă în realitate o calificare eronată realizată în apel a efectelor clauzei inserate la art. 9.1 din convenția părților, aspect ce se circumscrie exclusiv activității de interpretare a probatoriului administrat.

Referitor la această chestiune, instanța de apel a reținut că prevederile art. 9.1 din antecontract, indicate drept temei al notificării transmise intimatului-reclamant, la data de 9 mai 2022, de către recurenta-pârâtă, consacră un pact comisoriu, care, însă, "nu poate fi activat", având în vedere că, din interpretarea coroborată a dispozițiilor art. 1516 alin. (2) și art. 1550, art. 1553 C. civ., rezultă că pactele comisorii, în calitatea lor de clauze contractuale exprese privind rezoluțiunea contractului, reprezintă o clauză de favoare stipulată exclusiv în favoarea creditorului obligației neîndeplinite, fiind manifestarea dreptului de opțiune al creditorului menționat în alin. (1) al art. 1549 C. civ.

Or, din moment ce "partea care nu și-a îndeplinit, în termenul stabilit, obligațiile asumate este chiar pârâta", instanța devolutivă de control judiciar a stabilit că, dată fiind și voința reclamantului de a nu invoca pactul comisoriu reglementat și de a solicita executarea în natură a obligației de a încheia contractul de vânzare, "notificarea de rezoluțiune a contractului este lipsită de efecte".

Înalta Curte constată, așadar, că prin decizia recurată, stabilindu-se situația de fapt, conform probatoriului administrat, s-a reținut ineficacitatea juridică a notificării respective formulată de debitorul obligației neexecutate în ceea ce privește rezoluțiunea antecontractului.

Astfel, deși recurenta invocă în acest cadru o greșită interpretare sau aplicare a dispozițiilor art. 1270 din C. civ., aceasta critică, în realitate, o nesocotire a propriei sale interpretări dată clauzelor contractuale, nemulțumire care nu poate justifică, prin ea însăși, incidența motivului de casare sus-menționat.

Din această perspectivă se impune și înlăturarea afirmației recurentei referitoare la instituirea prin aceleași stipulații contractuale a unei "clauze de dezicere" care este independentă de orice culpă a părții contractante, reprezentând simpla posibilitate acordată contractantului de a se putea răzgândi, o atare afirmație fiind în mod evident contrară celorlalte susțineri din recurs prin care pârâta pretindea desființarea convenției în temeiul unui pact comisoriu, tezele invocate de recurentă, asupra calificării corecte a clauzei contractuale - calificare realizată de instanța de apel conform prerogativelor ce le revin instanțelor fondului - fiind deci contradictorii.

Nici susținerile recurentei vizând prematuritatea și inadmisibilitatea acțiunii în condițiile în care "nu a fost convocată în prealabil de către partea adversă la semnarea contractului în formă autentică", precum și a nedovedirii demersurilor pentru stabilirea de comun acord a datei, orei și locului pentru încheierea contractului, respectiv, cele vizând neparcurgerea procedurii prevăzute de art. 1411 C. civ. privitoare la instituția stabilirii judiciare a termenului de încheiere a contractului de către instanța judecătorească nu deduc, spre examinare, veritabile elemente concrete de nelegalitate cu privire la actul jurisdicțional atacat, recurenta reafirmând aspecte invocate deja pe calea apelului incident formulat în cauză, fără a se raporta la considerentele curții de apel.

Or, contrar aserțiunilor recurentei, prin decizia de apel s-a răspuns acestor critici, reținându-se pe baza probelor administrate, că nu erau incidente dispozițiile clauzei 3.1 din antecontract și că reclamantul nu avea la dispoziție calea procedurală prevăzută de art. 1.415 C. civ., având ca situație premisă aceea în care "contractul încheiat se află în curs de executare și niciuna dintre părți nu și-a exprimat poziția în sensul că nu dorește executarea acestuia", întrucât, în speță, pe de o parte, litigiul a fost determinat de emiterea de către apelanta-pârâtă a notificării de încetare a antecontractului, iar, pe de altă parte, "termenul până la care trebuia să fie încheiat contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică este determinabil, potrivit mențiunilor din antecontract, părțile convenind un termen limită pentru îndeplinirea obligației, respectiv aprobarea creditului și întabularea în cartea funciară a dreptului de proprietate în favoarea promitentului vânzător".

A mai reținut instanța de prim control judiciar că pretinsa obligație de convocare a pârâtei la notar "nu exista stipulată în cuprinsul antecontractului", or, cum deja s-a arătat, apelanta pârâtă, și-a manifestat în mod neechivoc refuzul său de încheiere a actului de vânzare cumpărare în formă autentică prin intermediul notificării transmise.

Totodată, o dovadă certă a refuzului de a încheia actul promis cu apelantul-reclamant o constituie, potrivit instanței de apel, și conduita pârâtei, care, la data de 06.09.2022, a încheiat cu intimata-pârâtă B. S.R.L., în calitate de cumpărător, contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x având ca obiect transmiterea dreptului de proprietate asupra imobilului pentru care se perfectase antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat între părțile din cererea de chemare în judecată introductivă de instanță, imobil ce a fost înscris în cartea funciară a localității Brașov, sub același număr cadastral.

Prin aceeași decizie s-a stabilit că promovarea acțiunii nu este prematură nici din perspectiva neachitării prețului sau a diferenței de preț, raportat la plățile efectuate și la procedura ofertei reale de plată urmată de apelantul reclamant.

Prin urmare, reiterarea în prezenta cale extraordinară de atac a tuturor acestor elemente factuale ale pricinii, ce au fost evaluate de instanța de apel în sens contrar celor pretinse de recurentă, nu permite instanței de recurs exercitarea unui control judiciar prin prisma dispozițiilor art. 488 alin. (1) C. proc. civ., deoarece statuarea asupra situației de fapt rămâne atributul exclusiv al instanțelor de fond.

Recurenta a mai susținut nelegalitatea deciziei atacate, apreciind că, în condițiile în care, partea adversă nu a înțeles să solicite anularea contractului de vânzare încheiat între B. S.R.L. și B. S.R.L., acțiunea este inadmisibilă fără un astfel de petit, iar instanța de apel nu putea reține incidența prevederilor art. 892 din C. civ.

În acest context, recurenta invocă nedovedirea de către reclamantă a îndeplinirii condițiilor cumulative prevăzute de art. 892 și 897 din C. civ., reafirmând faptul că vânzarea către B. S.R.L. nu s-ar fi făcut în mod fraudulos, fiind ulterioară transmiterii notificării rezoluțiunii de drept și consemnării sumelor la dispoziția executorului judecătoresc, după ce antecontractul a încetat ca urmare a intervenirii pactului comisoriu, și fiind respectate, totodată, procedurile de publicitate. De asemenea, apreciază că reclamantul nu a probat că B. S.R.L. ar fi de rea credință.

Critica anterior expusă este fondată în limitele și pentru considerentele expuse în continuare.

Înalta Curte constată că, fiind ținută să răspundă unei critici similare formulate de pârâtă, vizând neîndeplinirea condițiilor de admisibilitate a cererii având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, avându-se în vedere că, la data de 07.09.2022, a fost întabulat dreptul de proprietate asupra imobilului în litigiu în favoarea S.C. B. S.R.L., cu titlul de drept de cumpărare prin actul de vânzare notarial nr. x/06.09.2022, instanța de apel a arătat că, în prezenta cauză, prin modificarea de acțiune prin care reclamantul a solicitat pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, acesta a invocat reaua-credință a pârâtei nou introduse în cauză, S.C. B. S.R.L., precum și îndeplinirea condițiilor impuse de art. 892 alin. (1) C. civ. și de art. 896 alin. (1), art. 897 și art. 893 lit. a) din C. civ.

Referitor la prevederile art. 892 C. civ. care reglementează situația terțului dobânditor de bună credință s-a reținut că acestea nu sunt incidente în cauză, întrucât, la data înstrăinării imobilului către intimata pârâtă S.C. B. S.R.L., reclamantul nu era îndreptățit, printr-un act juridic valabil încheiat, la înscrierea unui drept real în favoarea sa, deoarece "actul juridic ce dă reclamantului din cauză dreptul la întabularea dreptului său de proprietate asupra apartamentului și locului de parcare poate fi doar hotărârea judecătorească ce ține loc de act autentic de vânzare-cumpărare, în condițiile în care pârâta a refuzat încheierea contractului în formă autentică, și nu antecontractul de vânzare-cumpărare", act care "nu dă dreptul la înscrierea unui drept real, ci doar la notarea sa în cartea funciară".

Instanța de apel a apreciat însă asupra întrunirii condițiilor prevăzute de dispozițiile art. 897 din C. civ., arătându-se că prin acțiunea în prestație tabulară "nu se suplinește consimțământul absent la înstrăinare", astfel că acțiunea în prestație tabulară "va fi admisă numai în condițiile existenței unei obligații valabile de strămutare sau de constituire a dreptului", iar atunci când instanța este învestită cu o acțiune în pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract, acțiunea în prestație tabulară trebuie sa facă obiectul unui capăt de cerere distinct, cu caracter accesoriu față de acțiunea în executarea silită a promisiunilor de vânzare-cumpărare.

În acest sens, au fost avute în vedere anterioritatea titlului reclamantului și reaua credință a terțului ca unică cerință în admiterea acțiunii, atitudine relevată de circumstanțele perfectării actului, respectiv de împrejurarea că administratorul social al celor două societăți este comun, situația fiind raportată și la faptul juridic al notării litigiului pendinte anterior perfectării contractului de vânzare-cumpărare cu privire la același imobil, arătându-se în acest cadru că "nu este necesar ca instanța judecătorească să se pronunțe asupra valabilității titlului terțului, nu este necesară desființarea prealabilă a titlului terțului și nici constatarea vreunei alte cauze de ineficacitate a acestuia."

Revenind la critica dedusă judecății, Înalta Curte trebuie, prioritar, să remarce că reținerea relei credințe a terțului în urma aprecierii probatoriului administrat se circumscrie stabilirii situației de fapt, neputând fi deci cenzurată în recurs, astfel încât reiterarea apărărilor formulate de pârâtă în cauză cu privire la acest aspect este inadecvată procedural, prin prisma prevederilor art. 488 alin. (1) C. proc. civ.

Ceea ce poate face însă obiectul controlului judiciar specific căii extraordinare declarate în speță este nelegalitatea deciziei atacate invocată de recurentă din perspectiva reținerii eronate a întrunirii tuturor condițiilor de admisibilitate a cererii privind pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, în pofida înstrăinării bunului promis și în lipsa oricărui demers judiciar pentru anularea prealabilă a acestui act de înstrăinare - recurenta evocând astfel interpretarea și aplicarea eronată a normelor de drept material incidente, situație cenzurabilă în conformitate cu motivul de casare prevăzut de pct. 8 al art. 488 alin. (1) C. proc. civ.

În referire la acest aspect, Înalta Curte constată că antecontractul reprezintă un act juridic netranslativ de proprietate, care generează o obligație contractuală de a face, și anume de a încheia contractul preconizat, susceptibilă de executare silită în natură în condițiile art. 1.279 alin. (3) teza întâi și art. 1.669 alin. (1) din C. civ.

Astfel, în situația în care și-a executat propriile obligații asumate convențional, iar bunul se mai află în patrimoniul promitentului-vânzător, promitentul-cumpărător are posibilitatea de a cere instanței să suplinească consimțământul celeilalte părți care refuză încheierea contractului, prin pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare-cumpărare.

Se cuvine subliniat în acest context că dispozițiile art. 1.279 alin. (3) teza întâi C. civ. (conform cărora "dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanța, la cererea părții care și-a îndeplinit propriile obligații, poate să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerințele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite"), precum și cele ale art. 1.669 alin. (1) C. civ. ("Când una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite") condiționează pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare de îndeplinirea tuturor cerințelor de validitate ale contractului în discuție.

Prin urmare, pentru a putea fi admisă o cerere având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, este necesar a fi întrunite, în mod cumulativ, următoarele cerințe: să existe o promisiune bilaterală încheiată în mod valabil; una dintre părți să refuze perfectarea contractului; reclamantul să-și fi îndeplinit obligațiile asumate prin promisiunea bilaterală sau să se fi declarat pregătit să le îndeplinească; promitentul-vânzător să fie proprietarul bunului promis spre vânzare; promitentul-cumpărător să nu fie incapabil a dobândi acel bun.

Obligația de a transmite proprietatea bunului sau, după caz, dreptul vândut este una dintre obligațiile principale ale vânzătorului, reglementată expres de art. 1.672 pct. 1 C. civ., astfel încât înstrăinarea bunului ce formează obiectul promisiunii de vânzare-cumpărare constituie un impediment pentru perfectarea contractului translativ de drepturi, inclusiv când aceasta din urmă se realizează pe cale judecătorească, deoarece prin hotărârea pronunțată de instanță se valorifică dreptul creditorului (promitent-cumpărător) de a obține în natură executarea obligației asumată de debitor (promitent-vânzător) de a încheia contractul apt să transmită dreptul de proprietate.

De aceea, cel interesat poate promova o acțiune pentru declararea nulității actului de înstrăinare, anterior sau, cel mult, simultan promovării acțiunii având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, finalitatea urmărită fiind reîntoarcerea bunului înstrăinat prin actul încheiat cu nerespectarea unor norme legale imperative și apreciat ca atare ca nefiind valabil în patrimoniul promitentului-vânzător, făcând posibilă pronunțarea unei hotărâri judecătorești constitutive de drepturi, având ca efect transmiterea dreptului de proprietate către promitentul-cumpărător, respectiv executarea ca atare, în natură, a principalei obligații asumate prin antecontract [efect produs, așadar, până la aplicarea art. 885 alin. (1) din C. civ., amânată prin art. 56 alin. (1) din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind C. civ., cu modificările și completările ulterioare, odată cu rămânerea definitivă a hotărârii respective].

În speță, reclamantul a ales să adiționeze petitului inițial nu o acțiune în nulitate, prin care să desființeze actul de înstrăinare a bunului imobil, ci o acțiune de carte funciară, invocând dispozițiile legale ce reglementează acțiunea în prestație tabulară specială îndreptată împotriva terțului dobânditor de rea-credință înscris anterior în cartea funciară, respectiv art. 896 și art. 897 C. civ.

În sistemul constitutiv de drept al înscrierilor în cartea funciară (efect care a fost, însă, amânat până la definitivarea lucrărilor de cadastru la nivelul fiecărei unități administrativ-teritoriale, astfel cum deja s-a menționat), acțiunea în prestație tabulară specială poate fi folosită pentru executarea obligațiilor necesare înscrierii dreptului în cartea funciară, dacă cel ce era ținut să transmită, să constituie ori să modifice în folosul altuia dreptul real imobiliar nu si-a executat obligațiile ce îi reveneau pentru a se putea efectua înscrierea, fără ca reclamantul să fie nevoit să dovedească nevalabilitatea titlului terțului, aspect reținut și de instanța de apel.

Ceea ce mai trebuie remarcat este că o atare acțiune presupune ca situație premisă existența unui consimțământ valabil pentru înstrăinare, iar nu doar asumarea unei obligații de a face ori, altfel spus, preexistența unui contract încheiat în formă autentică, a unei hotărâri judecătorești definitive sau a unei hotărâri a autorității administrative prin care se transmite, se consti­tuie ori se modifică, în folosul altuia, un drept real asupra unui imobil.

De altfel, după cum deja s-a arătat, instanța de apel a reținut că reclamantul nu era îndreptățit printr-un act juridic valabil încheiat la înscrierea unui drept real în favoarea sa, întrucât antecontractul de vânzare-cumpărare nu îi conferă acest drept (chiar dacă este anterior celui în baza căruia terțul S.C. B. S.R.L. și-a înscris dreptul de proprietate).

De asemenea, aceeași instanță de prim control judiciar a statuat în mod neechivoc asupra caracterului accesoriu al acțiunii în prestație tabulară specială dedusă judecății în cauza de față.

Or, prin raportare și la acest cadru procesual, Înalta Curte constată că raționamentul expus prin decizia recurată nu explică maniera în care admiterea acestei cereri accesorii petitului principal având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, așadar, o cerere a cărei rezolvare depindea de soluția din cererea principală, a determinat înlăturarea oricărui impediment la executarea în natură a obligației asumate de promitentul vânzător decurgând din inexistența dreptului de proprietate în patrimoniul său la momentul pronunțării hotărârii constitutive de drepturi, în lipsa unei anulări a înstrăinării subsecvente prin care bunul promis a fost dobândit de un terț care și-a înscris dreptul în cartea funciară.

Instanța de apel avea deci obligația să lămurească această chestiune, raportându-se exclusiv la textele normative mai sus arătate, pentru a verifica, în aplicarea corespunzătoare a art. 1.279 alin. (3) teza întâi și, respectiv, a art. 1.669 alin. (1) din C. civ. îndeplinirea tuturor cerințelor de validitate ale contractului în discuție, fără de care efectul translativ al dreptului de proprietate, specific acestei operațiuni juridice, nu poate avea loc.

În consecință, Înalta Curte, în baza art. 497 C. proc. civ. constatând incidența motivului de recurs prev. de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., în limitele mai sus expuse, va admite recursul declarat de pârâta B. S.R.L. și va casa, în parte, decizia recurată, cauza urmând a fi trimisă instanței de apel pentru rejudecarea apelului declarat de reclamantul A. împotriva sentinței civile nr. 34/S din data de 31 ianuarie 2023 pronunțate de Tribunalul Brașov.

Vor fi menținute celelalte dispoziții ale deciziei recurate.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de pârâta B. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 217/Ap din 16 februarie 2024 a Curții de Apel Brașov, secția civilă.

Casează, în parte, decizia recurată și trimite cauza instanței de apel pentru rejudecarea apelului declarat de reclamantul A. împotriva sentinței civile nr. 34/S din data de 31 ianuarie 2023 pronunțate de Tribunalul Brașov.

Menține celelalte dispoziții ale deciziei recurate.

Definitivă.

Pronunțată, astăzi 8 mai 2025, prin punerea soluției la dispoziția părților, prin mijlocirea grefei, conform prevederilor art. 402 din C. proc. civ.