ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 172/2025

Asupra cauzei de față, constată următoarele:

I. Circumstanțele cauzei

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Tribunalului Brașov - Secția I civilă în 07.06.2022, sub nr. x/62/2022, reclamantul A a solicitat instanței, în contradictoriu cu pârâta SC B SRL, să pronunțe o hotărâre prin care să instituie în sarcina pârâtei obligația de a efectua procedurile de intabulare, de a încheia contractul de vânzare-cumpărare al apartamentului nr. (...), situat în mun. Brașov, (..), jud. Brașov, cu cotele-indivize din părțile de uz comun, ce au fost construite pe terenul situat la aceeași adresă, înscris în cartea funciară nr. (...) Brașov, obiect al antecontractului încheiat la data de 03.11.2020, la prețul de 45.000 de euro, iar, în subsidiar, în situația constatării refuzului de a proceda la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, suplinirea acordului de voință al acesteia prin pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic, să noteze în cartea funciară mai sus identificată prezenta cerere de chemare în judecată și să instituie în sarcina pârâtei obligația de a suporta cheltuielile de judecată ocazionate de prezentul proces.

În drept, au fost invocate prevederile art. 1170, art. 1179, art. 1279 alin. (3) și art. 1553 C. civ..

Pârâta a formulat întâmpinare, prin care a invocat excepția inadmisibilității acțiunii, în raport cu faptul că, în prealabil, nu a fost convocată la notar pentru semnarea contractului de vânzare-cumpărare, încălcându-se astfel prevederile art. 3 din antecontract, excepția prescripției dreptului reclamantului de a solicita pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, iar pe fond a solicitat respingerea acțiunii, ca neîntemeiată.

La 22.09.2022, reclamantul a depus o cerere de chemare în judecată a pârâtei S.C. C. S.R.L., pentru ca hotărârea judecătorească ce va fi pronunțată în cauză să fie opozabilă și acesteia, precum și modificarea obiectului acțiunii, în sensul că a solicitat dispunerea unei hotărâri care să țină loc de act autentic, înscrierea dreptului de proprietate astfel dobândit în cartea funciară, cu obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.

La 09.11.2022, reclamantul a depus la dosarul cauzei, în conformitate cu prevederile art. 204 alin. (1) C. proc. civ., o cerere modificatoare a obiectul cererii introductive de instanță, în sensul solicitării pronunțării unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare a imobilului obiect al antecontractului; înscrierea dreptului de proprietate în favoarea reclamantului, concomitent cu radierea din cărțile funciare a dreptului de proprietate înscris în favoarea societății C S.R.L.; obligarea pârâtei B S.R.L. la plata cheltuielilor de judecată.

În drept, au fost invocate prevederile art. 891 art. 896 C. civ., art. 1 și art. 1 C. civ., respectiv art. 39 art. 204 și art. 453 C. proc. civ..

Prin încheierea din 30.01.2023, Tribunalul Brașov - Secția I civilă a stabilit că excepția de inadmisibilitate, invocată de pârâta SC B SRL, reprezintă o apărare de fond și a unit cu fondul excepția prescripției dreptului material la acțiune, invocată de aceeași parte.

Prin sentința nr. 158/S/16.05.2023, Tribunalul Brașov - Secția I civilă a admis excepția prescripției dreptului material la acțiune, invocată de pârâta SC B SRL, cu privire la petitul referitor la pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină locul contractului autentic de vânzare-cumpărare cu privire la apartamentul nr. (...)din imobilul situat în municipiul Brașov, (....) și a parcării aferente, în suprafață de 12 mp și a respins această cerere, ca fiind prescrisă; a respins, în rest, cererea de chemare în judecată, astfel cum a fost modificată, formulată de reclamantul A în contradictoriu cu pârâtele B SRL și C SRL, ca neîntemeiată.

Prin decizia nr. 521/AP/03.04.2024, Curtea de Apel Brașov - Secția civilă a admis apelul reclamantului împotriva sentinței, pe care a schimbat-o în tot, în sensul respingerii excepției prescripției dreptului material la acțiune, invocată de pârâta B SRL și admiterii acțiunii reclamantului, astfel cum a fost modificată, iar, în consecință: a dispus ca hotărârea pronunțată să țină loc de contract de vânzare-cumpărare a imobilelor, constând în apartament nr.(..) situat în Brașov, (....), înscris în CF nr.(...), cote de uz comun (...), cote teren (...) și parcare în suprafață de 12 mp, înscrisă în CF nr. (...); a dispus radierea din cartea funciară a dreptului de proprietate al societății C SRL și înscrierea dreptului de proprietate al reclamantului, cu titlu de cumpărare; a respins apelul incident declarat de pârâta B SRL împotriva aceleiași sentințe; a obligat-o pe intimata-pârâtă B SRL să plătească apelantului-reclamant suma de 8.603,34 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată în primă instanță, și suma de 4.301,67 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată în apel.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs, întemeiat pe dispozițiile art. 488 alin. (1) pct.8 C. proc. civ., pârâta B SRL.

- Printr-o primă critică, subsumată motivului de recurs invocat, recurenta arată că, în cauză, antecontractul constituie legea părților, conform art. 1 C. civ. și art. 8 din acesta, conform căruia „toate clauzele Antecontractului reflectă și concretizează acordurile și convențiile dintre părți.”

Precizează că instanța de apel a încălcat legea părților și manifestarea de voință expresă a acestora, avută la momentul semnării antecontractului atunci când a stabilit că „interpretarea clauzelor contractuale efectuată de către prima instanță este greșită, în condițiile în care imobilul a fost intabulat pe numele promitentei-vânzătoare în 25.08.2022, cererea de chemare în judecată fiind promovată la 07.06.2022, neputând să se susțină că acțiunea a fost formulată cu depășirea termenului de 6 luni stabilit de prevederile art. 1 alin. (2) C. civ.”, respectiv atunci când a reținut „ca fiind îndeplinite cerințele de la art. 892 alin. (1) lit. b și c) C. civ., referitoare la faptul că înscrierea dreptului reclamantului a fost împiedicată de terțul dobânditor prin violență sau viclenie”.

Contrar celor reținute de instanța de apel și în acord cu soluția primei instanței, arată că, în cauză, a intervenit prescripția dreptului material la acțiune, în condițiile art. 1669 C. Civ. coroborat cu art. 3.5.1, art. 3.2, art. 3.3 și art. 5.1.1 din antecontract, al căror conținut îl redă prin citare.

Voința contractuală a părților s-a materializat prin semnarea clauzelor mai sus identificate, de unde rezultă faptul că părțile au stabilit, în acord cu art. 1669 alin. (2) C. civ. și de comun acord, un termen până la care contractul trebuia încheiat.

Pârâtul nu mai putea uza de prevederile art. 1669 C. civ. în considerarea formulării prezentei acțiuni cu depășirea termenului de 6 luni, calculat de la momentul la care trebuia încheiat contractul, respectiv 31.07.2021.

Raportat la conținutul antecontractului, rezultă caracterul determinat al termenului la care contractul se impunea a fi încheiat de părți, neaflându-ne în prezența unui termen determinabil, cum nefondat a reținut instanța de apel, însă, chiar și dacă s-ar fi apreciat în sensul acesta, instanța de apel era obligată să aibă în vedere aspectele invocate de pârâtă prin apelul incident.

Mai mult, instanța de apel a stabilit termenul de încheiere a contractului de vânzare, deși nu a fost învestită cu un astfel de petit.

În situația in care instanța de apel a apreciat că termenul reținut de către prima instanță pentru a proceda la admiterea excepției prescripției este unul eronat, trebuia sa procedeze la respingerea excepției prescripției, dar, în lipsa unei solicitări exprese a reclamantului, nu putea să determine termenul de semnare a contractului de vânzare.

Indică, în acest sens, prevederile art. 3 din antecontract, prin care părțile au stabilit că promitenta-vânzătoare și promitentul-cumpărător vor stabili de comun acord data, ora și locul încheierii contractului autentic de vânzare-cumpărare.

Cu toate că instanțele de judecată nu au fost sesizate cu o cerere de stabilire a termenului de încheiere a contractului de vânzare, respectiv cu ignorarea legii părților, instanța de apel stabilește termenul de încheiere a contractului de vânzare ca fiind reprezentat de data intabulării apartamentului în evidențele de carte funciară, astfel că instanța de apel și-a depășit limitele învestirii.

- Printr-o altă susținere, recurenta arată, în ceea ce privește pactul comisoriu (art. 9 din antecontract), menționat ca nefiind producător de efecte juridice, că pârâtul nu a învestit instanța cu analiza legalității acestuia, motiv pentru care susține că instanța de apel nu putea aprecia asupra oportunității pronunțării rezoluțiunii și/sau asupra legalității/nelegalității pactului comisoriu și/sau a modalității în care acesta operează, ci, în analiza sa, trebuia să rețină doar faptul că rezoluțiunea antecontractului a avut loc de plin drept.

Astfel, instanța a încălcat principiul disponibilității câtă vreme partea adversă nu a învestit instanța cu un petit în privința nulității sau cercetării legalității prevederilor art. 9 din antecontract și/sau a constatării nulității/anulării notificării de încetare comunicată în temeiul aceleiași clauze contractuale.

Din formularea pactului comisoriu identificat la art. 9 din antecontract rezultă fără echivoc renunțarea, de către creditor, la posibilitatea alegerii executării silite a obligației de predare a imobilului, singurul remediu agreat de părți a fi aplicat în această situație fiind reprezentat de rezoluțiunea convențională stabilită de părți în cuprinsul pactului comisoriu ce face obiectul prevederilor art. 9 din antecontract.

Din analiza antecontractului reiese că părțile au înțeles să insereze un pact comisoriu, care, de plano, înlătură rolul instanței sub aspectul aplicării sancțiunii rezoluțiunii, ceea ce înlătură, deopotrivă, inclusiv rolul instanței de a analiza asupra oportunității pactului comisoriu intervenit într-un acord încheiat sub aplicarea pacta sunt servanda, astfel că, în prezența unui asemenea pact, rolul instanței de judecată, sub aspectul aplicării sancțiunii rezoluțiunii, este înlăturat în totalitate.

Rezoluțiunea operează de drept, fără a fi necesară intervenția instanței, sancțiunea desființării contractului fiind efectul direct al neexecutării obligației debitorului.

De aceea, se reține că nu era necesară intervenția instanței pentru a pronunța rezoluțiunea contractului, pentru că, prin voința părților, s-a renunțat cu anticipație la caracterul judiciar al rezoluțiunii, iar, în măsura în care ar fi sesizată, instanța nu poate aprecia asupra oportunității pronunțării rezoluțiunii, ci doar va constata că rezoluțiunea contractului a avut loc de plin drept.

- Recurenta susține și că instanța de apel nu putea reține incidența în cauză a prevederilor art. 892 C. civ..

Reluând întocmai apărările formulate prin întâmpinarea la cererea de apel a reclamantului, pârâtă precizează că partea adversă nu a înțeles să solicite inclusiv anularea contractului de vânzare încheiat de recurentă cu C SRL.

Astfel, fără un asemenea petit, consideră că acțiunea prin care se tinde la transferarea dreptului de proprietate asupra imobilului în patrimoniul părții adverse este inadmisibilă, în condițiile în care art. 892 C. civ. vizează exclusiv dreptul părții de a se adresa doar în fața OCPI cu o cerere de înscriere/radiere a dreptului în/din cartea funciară, ale căror condiții, prevăzute la alin. (1) sunt verificate de registratorii de carte funciară, respectiv în circumstanțele în care art. 897 C. civ. menționează că acțiunea în prestație tabulară se îndreaptă și împotriva terțului dobânditor (doar printr-o acțiune în anularea actului de înstrăinare).

Partea adversă nu a făcut dovada îndeplinirii condițiilor cumulative prevăzute de textele de lege anterior invocate, în condițiile în care înscrierea dreptului în folosul părții adverse nu a fost împiedicată și, mai ales, nu a fost împiedicată prin violență sau viclenie.

Susține, în acest sens, faptul că partea adversă nu a mai deținut efectiv niciun drept asupra bunului pe care îl pretinde ulterior momentului la care antecontractul a încetat ca urmare a intervenirii pactului comisoriu.

Vânzarea bunului către C SRL nu s-a făcut în mod fraudulos, vânzarea fiind perfectată ulterior transmiterii notificării de rezoluțiune de drept către partea adversă și după ce sumele achitate de către acesta au fost consemnate la dispoziția executorului judecătoresc, ca urmare a refuzului acesteia de comunica datele sale bancare, după cum rezultă din dovezile de la dosar.

Tot astfel, vânzarea imobilului către C SRL nu s-a făcut în dauna părții adverse, în contextul în care aceasta a fost notificată cu privire la intervenirea rezoluțiunii de drept a antecontractului cu B SRL.

Prin urmare, afirmă că nu a identificat din apărările părții adverse elemente apte de a proba faptul că C SRL ar fi fost și/sau ar fi terț dobânditor de rea-credință, partea adversă nefiind în măsură să probeze condiția prevăzută de lit. c a art. 892 alin. (1) C. civ. (înscrierea dreptului în folosul părții adverse să fi fost împiedicată de terțul dobânditor prin violență sau viclenie), condiție obligatorie, fără de care nu se poate prezuma că terțul dobânditor ar fi de rea-credință.

- Printr-o altă susținere, recurenta critică soluția instanței de apel de respingere a apelului incident formulat împotriva hotărârii primei instanțe, sens în care menționează că acestea se impun a fi avute în vedere în secundar, în situația în care se va aprecia că acțiunea pârâtului nu este prescrisă.

În acest sens, reiterând criticile formulate prin apelul incident, recurenta menționează că acțiunea ar fi trebuit respinsă, ca inadmisibilă, în condițiile în care nu a fost convocată în prealabil de către partea adversă la semnarea contractului în formă autentică.

Arată că nu există o dovadă a convocării sale la notar în vederea semnării contractului de vânzare-cumpărare, în condițiile în care data finalizării imobilului a fost stabilită ca fiind 31.07.2021.

Reluând susținerile formulate prin apelul incident, menționează că acțiunea formulată nu poate fi asimilată unei veritabile puneri în întârziere a debitorului, câtă vreme pârâtul nu a făcut niciun demers în vederea convocării recurentei la notar, în vederea încheierii contractului în formă autentică, motiv pentru care consideră ca fiind inadmisibilă acțiunea formulată, nefiind făcută dovada convocării și a refuzului său de a da curs unei astfel de invitații, refuz care trebuia materializat printr-o încheiere emisă de notarul public.

Se referă și la prevederile art. 3 din antecontract, potrivit cărora promitenta-vânzătoare și promitentul-cumpărător vor stabili de comun acord data, ora și locul încheierii contractului autentic de vânzare-cumpărare, prevedere pe care instanța de apel, deși a menționat-o, nu a analizat-o.

Mai precizează și că părțile, în virtutea libertății contractuale, nu au stabilit până la acest moment, de comun acord, data la care contractul urmează a fi semnat, iar pârâtul nu a făcut dovada inițierii unor astfel de demersuri.

Susține și că pârâtul ar fi fost îndreptățit să sesizeze instanțele judecătorești doar în ipoteza în care părțile nu s-ar fi înțeles cu privire la data, ora și locul încheierii contractului autentic de vânzare-cumpărare.

Chiar și în acest caz, pârâtul, în prealabil, ar fi fost obligat să urmeze, în principal și anterior formulării prezentei acțiuni, procedura reglementată de art. 1411 și urm. C. civ., prin care ar fi trebuit să solicite, pe cale judiciară, stabilirea termenului de încheiere a contractului în formă autentică, sens în care a redat, prin citare, conținutul prevederilor art. 1411 și art. 1415 C. civ. și a arătat că părțile au convenit, în acord cu art. 1270 C. civ., faptul că vor stabili de comun acord data, ora și locul încheierii contractului autentic de vânzare-cumpărare.

Concluzionează în sensul că manifestarea de voință a părților a fost una clară, concisă și rezultă expres din analiza antecontractului, mai exact din cuprinsul art. 3.1, art. 3.2, și art. 8.4 motiv pentru care susține că, la data prezentei, nu se poate reține faptul că obligația recurentei de transferare a dreptului de proprietate către partea adversă ar fi exigibilă: în lipsa stabilirii clare a datei, orei și locului încheierii contractului în formă autentică, pe cale convențională/judiciară; în lipsa convocării recurentei la notar pentru încheierea contractului în formă autentică, după momentul la care s-a stabilit expres un termen de încheiere al acestuia și a constatării unui refuz direct/indirect al recurentei de a se prezenta; în lipsa dovedirii faptului că reclamantul dispunea de sumele de bani necesare achitării prețului/consemnării acestora la dispoziția recurentei la data de 31.07.2021.

- Reluând susținerile din cuprinsul apelului incident, recurenta arată că notificarea de rezolutiune întemeiată pe prevederile art. 9.1 raportate la art. 3.5.1 și art. 5.1.1 este producătoare de efecte juridice.

Relevând situația de fapt, recurenta arată că, date fiind manifestarea neechivocă de voință a părților menționată prin cuprinsul antecontractului și faptul că data predării, astfel cum aceasta a fost convenită la art. 3.5.1 și art. 5.1.1 din antecontract, a fost depășită cu mai mult de 120 de zile lucrătoare, a înțeles să dea eficiență pactului comisoriu regăsit la art. 9.1 din promisiune.

Ulterior expunerii unor considerații teoretice referitoare la modalitatea de operare a pactelor comisorii, prin raportare la art. 1550, art. 1553 și art. 1266 C. civ., prin trimitere și la soluții de practică judecătorească, recurenta arată, în esență, că, din modalitatea de redactare a art. 9.1 din antecontract, rezultă fără echivoc că voința concordantă a părților a fost aceea ca, în situația prevăzută de respectiva clauză, încetarea antecontractului să intervină de drept, prin simpla îndeplinire a condițiile specifice agreate de către părți.

Așadar, în prezenta cauză, prin îndeplinirea condițiilor stabilite de art. 9 respectiv prin întârzierea predării de către promitentul-vânzător cu mai mult de 120 de zile lucrătoare, indiferent de cauze (din culpa promitentului-vânzător sau din alte motive), contractul se desființează de drept, nefiind necesară nicio altă formalitate prealabilă ori perioadă de remediere, clauza reprezentând un veritabil pact comisoriu.

Așadar, încetarea contractului intervine de drept, nu este la dispoziția/ în favoarea uneia dintre părți, contractul încetând prin simpla împlinire a termenului, fără ca părțile să intervină în vreun fel, astfel că notificarea de rezoluțiune este producătoare de efecte juridice.

A fortiori, prevederile art. 9.1 din antecontract pot fi analizate inclusiv din perspectiva unei veritabile clauze de dezicere, părțile stabilind de comun acord ca, în ipoteza în care contractul de vânzare-cumpărare nu se încheie urmare a refuzului promitentei-vânzătoare, aceasta au obligația de a restitui avansul încasat. Cu alte cuvinte, părțile au prevăzut posibilitatea promitentei-vânzătoare de a refuza încheierea contractului de vânzare-cumpărare, de a se răzgândi fără a fi nevoită sa invoce un motiv anume pentru intervenirea răzgândirii, cu obligația de a restitui avansul.

Clauza de dezicere este independentă de orice idee de culpă a părții contractante, reprezentând simpla posibilitate acordată unuia dintre contractanți de a se răzgândi, clauza putând produce efecte numai dacă este prevăzută expres, clar și neechivoc, cum este și în cazul de față, ea neconstituind o excepție de la principiul irevocabilității unilaterale a contractelor sinalagmatice, avându-și originea chiar în voința părților, cu atât mai mult cu cât aceasta a fost stipulată în mod neechivoc de către părți în antecontract.

Intimatul-reclamant a formulat întâmpinare, prin care a solicitat, în principal, anularea recursului pentru faptul că susținerile invocate nu se încadrează în motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., iar în subsidiar, respingerea acestuia, ca nefondat.

În dezvoltarea excepției nulității recursului, a menționat că cererea de recurs nu cuprinde critici de nelegalitate, recurenta formulând susțineri exclusiv cu privire la situația de fapt și la istoricul judecății în apel, scopul acesteia fiind doar de a pune în discuție o reapreciare a modului în care instanța de apel a înțeles să administreze probatoriul în cauză și a stabilit situația de fapt, cerând instanței de recurs să statueze asupra cauzei ca atare, printr-o judecată în fond, iar nu doar să verifice decizia din apel în ce privește modul de aplicare a legii.

A arătat și că toate interpretările expuse de către recurentă sunt, de fapt, critici de netemeinicie, care vizează chestiuni de fond, ce nu se circumscriu exigențelor căii de atac a recursului.

Pe fond, a menționat că argumentele vizând încălcarea principiului disponibilității sau depășirea limitelor învestirii nu se circumscriu unor încălcări ale normelor de drept material.

Având în vedere că acțiunea a vizat pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, ceea ce reprezintă o cerere în executarea antecontractului, instanța a fost implicit obligată la a verifica dacă, în speță, există o promisiune care conține toate elementele necesare pentru încheierea actului autentic, respectiv dacă promisiunea este în ființă și produce efecte și dacă obligațiile corelative ale părților au fost îndeplinite.

Acțiunea a fost introdusă urmare a unei notificări de încetare a antecontractului, formulată de către recurentă, obligația instanței fiind aceea de a verifica dacă sunt îndeplinite condițiile pentru promovarea unei acțiuni în valorificarea promisiunii.

Contrar susținerilor recurentei, soluția pronunțată este rezultatul unei analize juridice - instanța nu a încălcat legea părților sau manifestarea de voință expresă a acestora avută în vedere la momentul semnării antecontractului și nu a denaturant intenția reală a părților.

Întrucât încheierea actului autentic avea ca premisă intabularea imobilelor, operațiune ce se putea realiza doar după finalizarea clădirii de apartamente, data prevăzută pentru terminarea construcției nu reprezintă și data până la care trebuia încheiat contractul de vânzare-cumpărare, în mod corect reținându-se că data este determinabilă.

Instanța de apel nu și-a depășit limitele învestirii stabilind un termen de încheiere al contractului de vânzare-cumpărare, astfel cum greșit susține recurenta.

De altfel, în situația dată, nici nu se impunea învestirea cu un petit privind stabilirea unui termen de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare, acțiunea fiind promovată ca urmare a notificării de rezoluțiune a antecontractului.

Termenul de încheiere a contractului de vânzare cumpărare în formă autentică nu a fost „stabilit” de către instanța, ci putea fi oricum dedus, în mod direct, din coroborarea clauzelor antecontractului, fiind un termen determinabil, în raport cu data intabulării imobilelor.

A mai arătat că instanța a analizat pactul comisoriu invocat de recurentă pentru a decide dacă sunt incidente dispozițiile art. 1516 C. civ..

În mod corect a reținut instanța de apel că prevederile art. 892 alin. (1) C. civ. nu impun condiția expresă de a cere anularea contractului, ci doar îndeplinirea cumulativă a cerințelor expres prevăzute de acesta.

A concluzionat prin a arăta că toate susținerile din cererea de recurs vizează netemeinicia, iar nu nelegalitatea hotărârii, demers care iese de sub incidența controlului de legalitate.

II. Soluția și considerentele Înaltei Curți de Casație și Justiție

Analizând cu prioritate, potrivit art. 248 alin. (1) C. proc. civ., excepția nulității recursului pentru neîncadrarea criticilor formulate în motivele de casare prevăzute de lege, invocată de intimatul-reclamant, Înalta Curte constată că recursul este nul, având în vedere că niciuna dintre susținerile expuse în cadrul memoriului de recurs nu pune în discuție aspecte de nelegalitate a hotărârii atacate.

- Pretinzând nelegalitatea deciziei din perspectiva motivului prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta susține o greșită aplicare a dispozițiilor art. 1270 C. civ., în ceea ce privește statuarea instanței de apel în sensul respingerii excepției prescripției dreptului material la acțiune al reclamantului privind pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare, aducând, însă, în mod inadecvat procedural, raportat la faza judecății aflate în calea extraordinară de atac a recursului, elemente de fapt și de apreciere pe care s-a fundamentat judecata devolutivă din apel ca efect al cercetării conținutului convenției intervenite între părți.

Astfel, deși sub aparența unei critici de nelegalitate relative la încălcarea dispoziției de drept substanțial menționate, în legătură cu care partea se rezumă la a indica succint că „antecontractul constituie legea părților (art. 1270 C. civ.)”, recurenta înțelege să își construiască întreaga argumentație invocând greșita interpretare, de către instanța de prim control judiciar, a clauzelor antecontractului intervenit între părți.

În acest sens, se observă că recurenta se rezumă doar la a reda, sub forma citării, o serie din clauzele contractuale din cadrul promisiunii de vânzare-cumpărare încheiate de părți, respectiv la a evoca împrejurări factuale pe care le consideră ca fiind relevante în speță.

Drept urmare, în realitate, ceea ce invocă aceasta este, așa cum s-a arătat, o pretinsă încălcare a prevederilor contractuale, iar nu a unor dispoziții legale, din moment ce întreaga sa argumentație vizează efectele juridice ale convenției părților.

Or, aspectele legate de interpretarea clauzelor contractuale nu constituie o critică de nelegalitate, ci reprezintă un simplu aspect ce ține de temeinicia judecății înfăptuite, din moment ce acestea decurg din analiza probatoriului, cu ocazia cercetării fondului cauzei.

În acest sens, se observă că dispozițiile art. 304 pct. 8 C. proc. civ. de la 1865, care stabileau drept motiv de nelegalitate situația când instanța, interpretând greșit actul juridic dedus judecății, a schimbat natura ori înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al acestuia (abrogate în prezent ca urmare a intrării în vigoare a Legii nr. 76/2012 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 134/2010 privind C. proc. civ.), nu își mai găsesc un corespondent în actuala reglementare procesual civilă, astfel încât orice critici fundamentate pe interpretarea greșită a unui act juridic, iar nu a legii, se plasează în afara sferei motivelor de nelegalitate expres prevăzute de dispozițiile art. 488 alin. (1) C. proc. civ..

- Lipsite de aptitudinea de a declanșa controlul judiciar de legalitate specific instanței de recurs sunt și susținerile recurentei privitoare la „depășirea limitelor învestirii”, prin „stabilirea termenului de încheiere a contractului de vânzare în lipsa unui astfel de petit”.

Critica are un caracter formal, în condițiile în care supune, în realitate, cu nesocotirea limitelor judecății din recurs, doar o greșită determinare a cadrului factual, iar nu o nerespectare a principiului disponibilității.

Aceasta întrucât, instanța de apel, fiind învestită, prin calea devolutivă de atac promovată de reclamant, cu verificarea legalității soluției primei instanțe (de admitere a excepției prescripției dreptului reclamantului de a solicita pronunțarea unei hotărâri care să țină locul contractului de vânzare), a procedat la o interpretare sistematică a clauzelor convenției părților, ocazie cu care a stabilit că „Data Finalizării, respectiv data prevăzută pentru terminarea construcției, a clădirii de apartamente, nu reprezintă și data până la care trebuia încheiat contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică”.

Raționamentul logico-judiciar care a fundamentat această reținere a curții de apel a avut în considerare, tot ca efect al cercetării probatoriului, caracterul „determinabil” al datei până la care ar fi trebuit să se încheie contractul de vânzare-cumpărare, constatând că transferul dreptului de proprietate nu se putea realiza, oricum, decât ulterior datei de 25.08.2022, moment la care s-a dispus intabularea dreptului de proprietate al recurentei asupra imobilului (analiză conturată ca fiind necesară în verificarea corectei determinări, de către tribunal, a momentului inițial al cursului termenului de prescripție stabilit de art. 1669 alin. (2) C. civ.).

În aceste circumstanțe, se remarcă inexactitatea criticii recurentei, prin care se pretinde că „instanța de apel a stabilit termenul de încheiere a contractului de vânzare”, în timp ce dezlegările instanței de prim control judiciar au conturat in terminis (în legătură cu data intabulării dreptului de proprietate) că „promitenta-vânzătoare și promitentul-cumpărător urmau să stabilească, după acest moment, de comun acord, data, ora și locul încheierii contractului de vânzare-cumpărare”, aspect ce plasează susținerea, prin prisma manierei deficitare în care a fost formulată, în afara sferei de analiză a instanței de recurs.

Ca atare, întrucât statuările instanței de apel, cu corespondent pe tărâm contractual, nu mai pot fi contrazise la acest moment procesual, simpla referire la ipoteza unei pronunțări extra petita (lipsită de corespondent în considerentele deciziei atacate, astfel cum s-a arătat) nu este de natură a imprima, în sine, criticii un caracter subsumabil prevederilor art. 488 alin. (1) C. proc. civ., partea urmărind, în realitate, doar la a supune analizei, în afara limitelor specifice judecății din recurs, pretinsa nesocotire a prevederilor art. 3.1 din antecontractul intervenit între părți, cum chiar aceasta afirmă.

- Nici susținerile referitoare la încălcarea principiului disponibilității, de către instanța de apel, prin aceea că „nu a fost învestită” și, ca urmare, „nu putea aprecia asupra oportunității pronunțării rezoluțiunii sau asupra legalității pactului comisoriu, respectiv a modalității în care acesta operează” nu deduc, spre examinare, veritabile aspecte de nelegalitate cu privire la actul jurisdicțional atacat.

Susținerile sunt, la rândul lor, unele ce nu permit controlul judiciar al instanței de recurs, cât timp, ceea ce afirmă, în esență, partea este greșita determinare, în calea ordinară de atac, a efectelor juridice ale clauzei inserate la art. 9.1 din convenția părților, aspect ce se circumscrie exclusiv activității de interpretare a probatoriului administrat, ce revine instanțelor devolutive.

În acest sens, se constată că, și de această dată, recurenta aduce în discuție, inadecvat procedural, elemente de fapt ale pricinii, evaluate de instanța de apel în sens contrar celor pretinse de recurentă.

Astfel, se observă că, procedând la verificarea jurisdicțională a dreptului afirmat de către reclamant, instanța de apel a reținut că prevederile art. 9.1 din antecontract, indicate drept temei al notificării din 09.05.2022, transmise intimatului-reclamant de către recurenta-pârâtă, consacră un pact comisoriu, care, însă, „nu poate fi activat”, din moment ce „partea care nu și-a îndeplinit, în termenul stabilit, obligațiile asumate este chiar pârâta”, astfel că a stabilit că, dată fiind și voința reclamantului de a solicita executarea în natură a obligației de a încheia contractul de vânzare, „notificarea de rezoluțiune a contractului este lipsită de efecte”.

Or, maniera în care, analizând probele administrate și elementele de fapt ale pricinii, luând în considerare inclusiv apărările pârâtei-apelante, instanța de prim control judiciar a stabilit calificarea juridică exactă a respectivei clauze contractuale (în deplină consonanță cu atributul recunoscut instanțelor fondului) nu mai poate face obiectul cenzurii în prezenta fază procesuală.

De altfel, fără a deduce, spre examinare, o minimă argumentație în drept care să situeze criticile în sfera temeiurilor de casare reglementate expres de art. 488 alin. (1) C. proc. civ., recurentul se rezumă doar la a susține, cu ignorarea dezlegărilor instanței de apel, care vizau analiza unui element prejudicial capătului principal de cerere (astfel cum a fost evidențiat cu ocazia modificării cererii introductive de instanță și care privea solicitarea de pronunțare a unei hotărâri care să țină loc de titlu tocmai ca efect al aflării în vigoare a antecontractului părților), că „partea adversă nu a învestit instanța cu un petit în privința nulității sau cercetării legalității prevederilor art. 9 din antecontract și a constatării nulității notificării de încetare”, elemente ce accentuează caracterul formal al susținerilor invocate.

Mai mult, se remarcă inclusiv contrarietatea afirmațiilor recurentei, în condițiile în care aceasta se referă în continuare, în completă discordanță cu argumentația evocată anterior (prin care pretindea, impropriu, desființarea convenției în temeiul unui pact comisoriu), la „această clauză de dezicere” (indicând inclusiv o soluție de practică judecătorească), aspect care conturează, la rândul său, tocmai prin lipsa de acuratețe juridică, imposibilitatea verificării jurisdicționale a instanței de recurs.

- În mod similar, nici susținerile referitoare la greșita reținere a prevederilor art. 892 C. civ. nu deduc spre analiză veritabile elemente de nelegalitate a actului jurisdicțional atacat, cât timp ele nu se grefează pe considerentele acestuia, ci constituie doar o simplă reiterare a apărărilor formulate prin întâmpinarea pârâtei la apelul reclamanților, care au primit dezlegare prin decizia atacată.

Astfel, deși pretinde „inadmisibilitatea acțiunii prin care se tinde, în lipsa unui petit prin care să se solicite anularea contractului de vânzare încheiat de recurenta-pârâtă cu intimata-pârâtă, la transferarea dreptului de proprietate asupra imobilului în patrimoniul reclamantului”, recurenta omite faptul că aceste susțineri au făcut deja obiectul judecății în calea de atac anterioară, neînțelegând să se raporteze, în mod punctual, la silogismul logico-juridic al instanței de apel cu privire la chestiunile antamate.

Or, verificând apărările pârâtei-apelante, în sensul că se impune respingerea cererii de chemare în judecată ca inadmisibilă, întrucât reclamantul-apelant nu a înțeles să solicite și anularea contractului de vânzare intervenit între pârâte, instanța de apel a reținut că prevederile art. 892 alin. (1) C. civ. „nu impun condiția expresă de a cere anularea actului concurent, ci doar îndeplinirea cumulativă a cerințelor expres prevăzute”, iar, în urma examinării cauzei sub toate aspectele sale, a statuat în sensul îndeplinirii cerințelor prescrise de această normă de drept.

Mai mult, evidența că aceste susțineri reprezintă simple reluări, identice, ale apărărilor formulate în calea de atac anterioară rezultă inclusiv din afirmația recurentei în sensul că nu a identificat, „din apărările părții adverse, elemente apte a proba faptul că C ar fi fost și/sau ar fi terț dobânditor de rea-credință, partea adversă nefiind în măsură să probeze condiția prevăzută de lit. c a art. 892 alin. (1) C. civ.”, cât timp aceasta, prin declararea prezentei căi de atac era ținută a invoca o eventuală deficiență a raționamentului instanței de prim control judiciar, iar nu de a combate susținerile părții adverse.

Or, separat de împrejurarea că aceste elemente factuale au fost analizate și verificate de instanța de apel în cadrul controlului devolutiv (reținându-se suplimentar împiedicării reclamantului de a-și înscrie dreptul în cartea funciară ca efect al refuzului pârâtei-apelante exprimat prin notificarea de rezoluțiune a promisiunii și că „terțul dobânditor a fost reprezentat de D, care e și administratorul pârâtei, potrivit mențiunilor de la ORC, motiv pentru care se deduce cu certitudine că acesta a cunoscut situația promitentului-cumpărător la data emiterii titlului său, contractând în scopul fraudării dreptului apelantului-reclamant, ceea ce face dovada relei sale credințe”), se constată, cum s-a menționat deja, că nu este vorba de critici de nelegalitate, ci de readucerea, inadecvat procedural, în fața instanței de recurs, a circumstanțelor factuale din prezenta speță, pentru a pretinde concluzia contrară celei la care s-a oprit instanța de apel.

Deopotrivă, curtea a reținut și îndeplinirea, în cauză, a cerinței anteriorității titlului reclamantului prevăzute de lit. a a art. 892 alin. (1) C. civ., cât și a celei stabilite de lit. b a aceluiași art., respectiv că atât titlul reclamantului, cât și cel al terțului subdobânditor provin de la același autor și vizează aceleași imobile.

Aceeași este situația și în cazul considerentelor instanței de apel relative la îndeplinirea cerințelor acțiunii în prestație tabulară prevăzute de art. 897 C. civ. (date fiind anterioritatea titlului reclamantului și reaua credință a terțului, precum și incidența prevederilor art. 896 alin. (2) C. civ., coroborat cu faptul juridic al notării litigiului pendinte anterior perfectării de către pârâte a contractului de vânzare cu privire la aceleași imobile) - aspecte rămase, de asemenea, în afara criticilor recurentei.

În aceste circumstanțe, simpla repunere în discuție a exact acelorași susțineri formulate în calea de atac precedentă (care au fost deja analizate, conform celor arătate), fără a realiza o analiză juridică argumentată, ancordată în statuările curții de apel, face imposibilă extragerea unui element de nelegalitate a deciziei atacate.

- În afara considerentelor actului jurisdicțional atacat se plasează și susținerile referitoare la greșita respingere a apelului incident de către instanța de prim control judiciar, care constituie, la rândul lor, doar reluarea ad litteram a conținutului memoriului de apel al pârâtei, care a făcut obiectul analizei în etapa procesuală anterioară.

Astfel, comparând memoriul de recurs cu cererea de apel a pârâtei, se constată că așa-zisele critici de nelegalitate reprezintă, la rândul lor, doar o reiterare a susținerilor și a argumentelor formulate în calea devolutivă de atac, declarată de acesta împotriva sentinței primei instanțe.

Or, obiectul recursului, conform celor statuate anterior, nu este reprezentat de sentința primei instanțe, ci de hotărârea pronunțată chiar în urma cercetării legalității și temeiniciei acestui prim act jurisdicțional pronunțat în cauză.

În acest sens, fără a opune motivării curții elemente concrete de nelegalitate, recurenta s-a rezumat doar la a reafirma, impropriu, că „prezenta acțiune este la acest moment atât prematură cât și inadmisibilă”, „în condițiile în care nu a fost convocată în prealabil de către partea adversă la semnarea contractului în formă autentică”, respectiv a „lipsei dovedirii demersurilor pentru stabilirea de comun acord a datei, orei și locului pentru încheierea contractului, precum și, în caz de neînțelegere între părți, de accesare a instituției stabilirii judiciare a termenului de încheiere a contractului de către o instanța judecătorească”, precum și a „lipsei dovedirii faptului că pârâtul dispunea de sumele de bani necesare achitării prețului/consemnării acestora la dispoziția recurentei la 31.07.2021”.

Or, analizând pe larg criticile îndreptate împotriva sentinței tribunalului, instanța devolutivă de control judiciar, conturând cadrul factual ca urmare a interpretării instrumentelor probatorii, a înlăturat alegațiile pârâtei, reținând (contrar celor afirmate de parte) că reclamantul nu avea la dispoziție acțiunea prevăzută de art. 1415 C. civ., dat fiind că, în speță, cererea de chemare în judecată „a fost promovată ca urmare a notificării de rezoluțiune a antecontractului, prin care intimata și-a exprimat implicit și refuzul cu privire la încheierea vânzării promise”.

A mai stabilit instanța de prim control judiciar, tot cu ocazia devoluării fondului, și că pretinsa obligație de convocare a pârâtei la notar „nu a fost stabilită prin antecontract”, respectiv că „o dovadă certă a refuzului de a încheia actul promis cu apelantul-reclamant o constituie și conduita pârâtei, care, la data de 06.09.2022, încheie cu intimata-pârâtă C SRL, în calitate de cumpărător, contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.2035, de notarul public (.....), ce are ca obiect transmiterea dreptului de proprietate asupra imobilelor ce constituie obiectul material al antecontractului, act ce a fost intabulat”.

În continuare, a constatat instanța de apel că acțiunea nu este prematură din perspectiva neachitării diferenței de preț, întrucât „apelantul-reclamant și-a îndeplinit integral obligațiile de plată” (prin aceea că, „în temeiul art. 1006 și urm. C. proc. civ., a somat pârâta B SRL, în vederea prezentării, în 11.04.2024 la BEJ (....), pentru punerea la dispoziție a diferenței de preț, în cuantum de 30.000 euro și, întrucât aceasta nu s-a prezentat, a procedat la consemnarea sumei”), reținând, totodată, cu privire la consemnarea sumei de 15.000 euro de către pârâta-apelantă, reprezentând sume achitate de către reclamantul-apelant, că „acestea nu au fost ridicate de către reclamant, întrucât a apreciat că antecontractul este în ființă și că notificarea este abuzivă”.

Or, preluarea întocmai a motivelor căii de atac anterioare, fără a combate, de o manieră efectivă, considerentele regăsite în hotărârea atacată în legătură cu aceste aspecte, echivalează cu lipsa dezvoltării unor motive de nelegalitate.

Prin urmare, dată fiind omisiunea formulării unor critici concrete privind dezlegările date de către instanța de apel (care, suplimentar, să și antameze chestiuni de nelegalitate), instanța de recurs nu poate examina în mod efectiv susținerile părții, care, fiind identice, ca formă și conținut, cu cele ce îndreptate împotriva sentinței pronunțate în primă instanță, lasă în afara judecății statuările instanței de apel asupra celor invocate.

Procedând astfel, recurenta alege să ignore, practic, dezlegările instanței de prim control judiciar, urmărind, în această manieră inadecvată procedural, să obțină o nouă devoluare a cauzei.

- Formale sunt și cele din urmă susțineri ale recurentei privitoare la aspectul că „notificarea de rezoluțiune întemeiată pe prevederile art. 9.1 raportat la art. 3.5.1 și art. 5.1.1 este producătoare de efecte juridice”.

Aceasta întrucât, sub acest aspect, recurenta expune doar considerații de ordin general privind rezoluțiunea convențională, pactul comisoriu și principiul libertății de voință, face trimitere la practica judiciară a instanțelor și concluzionează în sensul că „din modalitatea de redactare a clauzelor contractuale, respectiv a art. 9.1 din antecontract, rezultă fără echivoc că voința concordantă a părților a fost aceea că, în situația prevăzută de art. 9.1 încetarea antecontractului intervine de drept, prin simpla îndeplinire a condițiilor specifice agreate de către părți”.

În acest mod, recurenta reia afirmații anterioare privind desființarea contractului prin activarea clauzei prevăzute de art. 9.1 fără legătură cu argumentele pe care s-a fundamentat soluția instanței de apel privind faptul că doar partea care și-a îndeplinit obligațiile putea invoca această clauză (în speță, reclamantul) urmărind, și de această dată, în disonanță cu configurația juridică a recursului, reinterpretarea respectivei clauze peste ceea ce a statuat instanța devolutivă de control judiciar, care a constatat că, „în raport cu conținutul art. 9.1 din antecontract, această prevedere contractuală nu poate fi calificată ca fiind o clauză de dezicere.”

Criticile formulate (care constituie, la rândul lor, simple reiterări ale susținerilor formulate prin apelul incident), se plasează în afara argumentației juridice a instanței de apel (care a reținut ineficacitatea juridică a notificării pârâtei, de rezoluțiune a antecontractului, ca urmare a faptul că aceasta, în calitate de debitor al obligației neexecutate, nu avea dreptul să invoce sancțiunea rezoluțiunii de drept, aspect pe care l-a coroborat cu lipsa unei manifestări de voință, în acest sens, din partea reclamantului, ca parte îndreptățită să o solicite).

Afirmațiile recurentei sunt mai degrabă străine de considerentele instanței de apel care au vizat distincția dintre rezoluțiunea contractului (sancțiune de drept civil ce intervine pentru neexecutarea sau executarea necorespunzătoare a obligațiilor asumate) și clauza de dezicere (clauză contractuală asumată de părți, care dă dreptul la desființarea unilaterală a unui contract valabil încheiat, într-un anumit termen, de regulă contra plății unei indemnizații numite dezicere), faptul că recurenta nu poate invoca pactul comisoriu întrucât este în culpă pentru neexecutarea obligației de predare a imobilului la data convenită, respectiv că singurul care ar fi fost îndreptățit la activarea pactului comisoriu era reclamantul (care și-a îndeplinit obligațiile contractuale) , câtă vreme nu au demonstrat în ce constă pretinsa deficiență a silogismului juridic care a fundamentat soluția atacată.

Întrucât, așa cum s-a arătat, aceste susțineri nu se raportează la statuările instanței de apel, ele se situează în afara cadrului legal stabilit de prevederile art. 488 C. proc. civ. și nu pot fi valorificate în analiza specifică recursului, cale extraordinară de atac ce presupune, pe de o parte, o motivare subsumată cazurilor expres și limitativ prevăzute de textul legal menționat, iar, pe de altă parte, o combatere argumentată corespunzător a dezlegărilor jurisdicționale date de către instanța a cărei hotărâre este supusă controlului de legalitate.

Pentru toate aceste considerente, Înalta Curte va constata ca fiind nul recursul declarat de pârâta B SRL împotriva deciziei nr. 521/AP din 3 aprilie 2024 a Curții de Apel Brașov - Secția civilă.

Reținând culpa procesuală a recurentei-pârâte în prezenta cale extraordinară de atac, în acord cu dispozițiile art. 453 alin. (1) C. proc. civ., anterior referite, se va dispune obligarea acesteia la plata către intimatul-reclamant a cheltuielilor de judecată în cuantum de 1.500 lei, reprezentând onorariu de avocat aferent fazei procesuale a recursului, dovedite prin chitanța nr. 113/17.07.2024, depusă la dosar.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Constată nul recursul declarat de pârâta B SRL împotriva deciziei nr. 521/AP din 3 aprilie 2024 a Curții de Apel Brașov - Secția civilă.

Obligă pe recurenta-pârâtă la plata sumei de 1.500 lei intimatului-reclamant A, cu titlu de cheltuieli de judecată.

Definitivă.

Pronunțată astăzi, 22 ianuarie 2025, prin punerea soluției la dispoziția părților, prin mijlocirea grefei, conform art. 402 C. proc. civ..