ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 2682/2024

Ședința publică din data de 26 noiembrie 2024

Deliberând asupra cauzei de față, constată următoarele:

I. Circumstanțele cauzei

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Brașov la data de 14 iulie 2022, sub nr. x/2022, reclamantul A. a formulat o acțiune în constatare în contradictoriu cu pârâta B. S.R.L., solicitând instanței să constate că notificarea de denunțare unilaterală a antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/03.03.2020 de notarul public C. nu produce efecte și, pe cale de consecință, să constate că antecontractul menționat, având ca obiect promisiunea de vânzare-cumpărare a imobilului - apartament nr. x, situat în municipiul Brașov, str. x, compus din 3 camere, cu o suprafață de 77,23 mp și cu cota aferentă din terenul intabulat în CF a municipiului Brașov nr. x, nr. cad/top x - nu a încetat, cu obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.

Pârâta B. S.R.L. a formulat cerere reconvențională, solicitând instanței să dispună încetarea antecontractului încheiat între părți, ca efect al manifestării de voință a promitentei-vânzătoare, precum și stabilirea unei prestații/compensații în sarcina acesteia, în vederea exonerării de la îndeplinirea obligațiilor contractuale asumate, cu cheltuieli de judecată.

Prin sentința civilă nr. 9659 din 17.11.2022, Judecătoria Brașov a admis excepția necompetenței materiale a Judecătoriei Brașov, dispunând declinarea competenței de soluționare a cauzei în favoarea Tribunalului Brașov.

Pe rolul Tribunalului Brașov a fost înregistrată și cererea prin care reclamantul A. a solicitat în contradictoriu cu pârâta B. S.R.L., sub nr. x/2022, obligarea pârâtei la efectuarea tuturor demersurilor necesare încheierii în formă autentică a actului de vânzare cumpărare și obligarea pârâtei la încheierea în formă autentică a contractului de vânzare cumpărare pentru imobilul ce formează obiectul antecontractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. x/3.03.3030, apartament 7 din Brașov, str. x, bloc. 13, compus din 3 camere, cu o suprafață utilă de 77,23 mp, cu cota aferentă din terenul întabulat în CF x Brașov, precum și a unui loc de parcare suprateran, iar în caz de refuz, hotărârea ce se va pronunța să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare, apt de întabulare; obligarea pârâtei la plata sumei de 3640 RON datorată în temeiul art. 2.6 alin. (3) din antecontract, cu titlu de penalități de întârziere, calculate pentru perioada 1.05.2022 - 8.08.2022 inclusiv, precum și a penalităților ce vor curge în continuare până la data predării efective a imobilului.

În subsidiar, în situația unei imposibilități de perfectare a actului apt de întabulare, datorită relei credințe a promitentului vânzător, sa solicitat obligarea pârâtei la plata sumei de 21570 euro reprezentând dublul sumei achitate cu titlu de avans, în temeiul art. 2.9.5 din antecontract; suma de 4670,68 RON reprezentând dobânzi și comisioane achitate pentru restituirea creditului bancar accesat, necesar plății avansului; sumei de 315 RON reprezentând contravaloarea taxelor notariale; sumei de 476 RON reprezentând cheltuielile pentru soluționarea pe cale amiabilă a litigiului.

La termenul de judecată din data de 12.01. 2023 s-a dispus conexarea dosarului nr. x/2022 la dosarul x/2022, pentru considerentele cuprinse în încheierea de ședință.

Prin sentința civilă nr. 131/S din 27.04.2023, Tribunalul Brașov, secția I civilă a respins excepția prematurității și inadmisibilității acțiunii.

A admis cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul A., în contradictoriu cu pârâta S.C. B. S.R.L., în dosarul nr. x/2022.

A admis în parte cererea formulată și precizată de același reclamant, în contradictoriu cu aceeași pârâtă, în dosarul conex nr. x/2022

A constatat că notificarea de denunțare unilaterală a antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/03.03.2020 de notarul public C. nu produce efecte.

A constatat că antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/03.03.2020 de notarul public C. nu a încetat.

A obligat pârâta la efectuarea tuturor demersurilor necesare încheierii, în formă autentică, a contractului de vânzare-cumpărare și la încheierea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare pentru imobilul ce formează obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/03.03.2020, respectiv apartamentul 7, înscris în CF x Brașov, având nr. cadastral x Brașov, situat în Brașov, str. x, compus din 3 camere, cu o suprafață utilă de 77,23 mp, cote comune de 77/3234 și cota aferentă de teren de 2517/105700, teren întabulat în CF x Brașov, nr. cad. x, precum și atribuirea unui loc de parcare suprateran; în caz de refuz, hotărârea să țină loc de act apt de întabulare.

A respins celelalte pretenții ale reclamantului.

A respins cererea reconvențională formulată de reclamanta reconvențională S.C. B. S.R.L., în contradictoriu cu pârâtul reconvențional A..

A obligat pârâta S.C. B. S.R.L. să plătească reclamantului A. suma de 15.326 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată, corespunzător pretențiilor admise.

Prin decizia nr. 104/Ap din 1 februarie 2024, Curtea de Apel Brașov, secția civilă a respins cererea de suspendare a judecării cauzei până la soluționarea dosarului nr. x/2024, aflat pe rolul Tribunalului Brașov.

A respins, ca nefondate, apelul principal formulat de apelanta-pârâtă B. S.R.L. și apelul incident formulat de apelantul-reclamant A. împotriva sentinței civile nr. 131/S din 27.04.2023, pronunțată de Tribunalul Brașov, secția I civilă în dosarul nr. x/2022.

A respins cererea de intervenție accesorie formulată de societatea D. S.R.L. în favoarea apelantei-pârâte B. S.R.L..

A obligat apelanta-pârâtă B. S.R.L. la plata către intimatul-reclamant A. a sumei de 1.000 RON cu titlu de cheltuieli de judecată (onorariu avocat parțial).

Împotriva deciziei Curții de apel a declarat recurs pârâta B. S.R.L., circumscris motivulului de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., solicitând admiterea recursului, casarea deciziei atacate și trimiterea cauzei spre rejudecare, iar în subsidiar, casarea cu reținerea cauzei spre rejudecare și respingerea cererii de chemare în judecată; respingerea acțiunilor conexe formulate de intimatul-reclamant ca vădit nefondate; admiterea cererii reconvenționale privind încetarea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat de notarul public C. sub nr. x/03.03.2020, ca efect al manifestării de voință a promitentului-vânzător și stabilirea unei prestații/compensații în sarcina promitentului-vânzător, în vederea exonerării de la îndeplinirea obligațiilor contractuale asumate; cu obligarea la plata cheltuielilor de judecată.

Prin prima critică de recurs, s-a susținut că soluția pronunțată reflectă o aplicare greșită a normelor de drept material și procesual referitoare la modul de soluționare a aspectelor deduse judecății. Hotărârea instanței de apel cuprinde considerente sumare, pe alocuri incomplete, care nu sunt apte să pună soluția pronunțată la adăpost de critici, întrucât raționamentul instanței s-a bazat pe o interpretare ce excede cadrul legal aplicabil cauzei.

După prezentarea situației de fapt, recurenta a subliniat că antecontractul constituie legea părților (art. 1270 C. civ.), iar potrivit art. 8.4 din antecontract, toate clauzele reflectă și concretizează acordurile și convențiile dintre părți.

Cu toate acestea, s-a arătat că soluția instanței de apel nu rezultă dintr-o analiză juridică temeinică, instanța încălcând legea părților și manifestarea expresă de voință a acestora de la momentul semnării antecontractului.

Recurenta a susținut că instanța nu putea să ignore convenția părților, fiind ținută să analizeze și să aplice legea părților. Cu toate acestea, s-a apreciat că reclamantul și-ar fi îndeplinit obligația de plată prin consemnarea prețului (oferta reală de consemnațiune), procedură urmată în timpul litigiului, când a notificat pârâta să se prezinte la notarul public.

Deși reclamantul avea obligația, la momentul inițierii litigiului, să dovedească îndeplinirea tuturor condițiilor pentru încheierea contractului, cererea de chemare în judecată a fost promovată fără a se îndeplini obligația esențială de plată a diferenței de preț.

Recurenta a evidențiat că instanța nu a avut în vedere prevederile art. 5.1.1. din antecontract, astfel cum acesta a fost modificat prin actul adițional din 15.06.2021, articol care prevedea obligația executării lucrării sub condiția achitării integrale a prețului până la data de 31.04.2022. S-a subliniat că manifestarea de voință a părților se putea realiza și confirma doar la momentul achitării integrale a prețului, care, potrivit actului adițional, trebuia efectuată până la data menționată, ceea ce nu s-a întâmplat.

Recurenta a apreciat că hotărârea instanței de apel este nelegală, deoarece nu putea fi reținută culpa sa în neîndeplinirea, în termen, a demersurilor de obținere a avizelor, acordurilor necesare și intabularea imobilului, atâta timp cât partea adversă nu și-a îndeplinit la rândul său obligația principală de plată.

Recurenta a susținut că, în mod nelegal, instanța de apel nu a dat curs prevederilor art. 1556 C. civ., potrivit căruia "atunci când obligațiile născute dintr-un contract sinalagmatic sunt exigibile, iar una dintre părți nu execută sau nu oferă executarea obligației, cealaltă parte poate, într-o măsură corespunzătoare, să refuze executarea propriei obligații".

S-a precizat că a invocat excepția de neexecutare a contractului, determinată de faptul că reclamantul nu și-a îndeplinit obligația de a achita diferența de preț până la data de 31.04.2022, astfel cum și-a asumat expres această obligație prin semnarea actului adițional din data de 15.06.2021.

În plus, recurenta a invocat dispozițiile art. 1517 C. civ., potrivit cărora "o parte nu poate invoca neexecutarea obligațiilor celeilalte părți în măsura în care neexecutarea este cauzată de propria acțiune sau omisiune", criticând că partea adversă a formulat acțiunea fără a-și fi îndeplinit, la data înregistrării acesteia, propriile obligații asumate expres, regăsindu-se astfel în culpă.

S-a făcut trimitere la notificarea de denunțare din 01.07.2022, comunicată reclamantului, prin care, în preambul, s-a invocat faptul că data finalizării, respectiv data predării, astfel cum a fost convenită de părți, a fost depășită, neexistând premisele finalizării imobilului în viitorul apropiat, determinat de majorarea accelerată a prețurilor în domeniul construcțiilor, precum și de dificultățile economice traversate de societate, care au generat imposibilitatea finalizării proiectului rezidențial. Motivele invocate, apreciate ca fiind reale, au fost strict legate de lipsa fondurilor necesare continuării lucrărilor, în contextul în care partea adversă nu și-a îndeplinit obligația de achitare integrală a diferenței de preț (61.115 euro pentru imobil și 2.000 euro pentru locul de parcare) până la data de 31.04.2022.

Cu toate acestea, instanța de apel a reținut, în mod nelegal, că pârâta ar fi avut obligația ca până la 31.04.2022 să finalizeze imobilul, considerând că nu putea invoca prevederile menționate anterior, întrucât, raportat la un contract sinalagmatic, era necesară îndeplinirea prestației părții adverse (plata) pentru ca să se poată realiza contraprestația (finalizarea imobilului).

Astfel, în lipsa plății diferenței de preț la data de 31.04.2022, societatea pârâtă nu a putut executa lucrarea conform planificării, rezultând că, în acord cu art. 5.1.1. din antecontract, astfel cum a fost modificat prin actul adițional din 17.06.2021, nu se putea reține culpa pârâtei în neexecutarea lucrărilor, sens în care nici instanța nu putea obliga societatea să încheie contractul în lipsa îndeplinirii prealabile a obligației principale de plată.

A mai arătat că reclamantul a formulat acțiunea ulterior datei de 31.04.2022, fără să fi făcut, nici la momentul înregistrării cererii, demersuri pentru achitarea diferenței de preț, conform obligației asumate la data de 15.06.2021.

Totodată, recurenta a susținut că apărările reclamantului din cuprinsul actelor de procedură au avut ca scop inducerea în eroare a instanței, fiind în contradicție cu principiul "nemo auditur propriam turpitudinem allegans", potrivit căruia nimeni nu poate invoca în susținerea intereselor sale propria culpă. În consecință, toate apărările întemeiate pe aceste argumente (care au la bază propria culpă a reclamantului) ar fi trebuit să fie cenzurate de instanța de judecată.

Cea de-a doua critică din cererea de recurs vizează nelegalitatea hotărârii prin prisma neîndeplinirii prevederilor art. 57 din O.U.G. nr. 80/2013, potrivit cărora, în cazul cererilor prin care se solicită pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de înstrăinare a unor bunuri imobile, instanța este obligată să solicite extras de carte funciară (sau certificat de sarcini, dacă nu există carte funciară), certificat fiscal emis de compartimentul de specialitate al autorității administrației publice locale și dovada debitelor la zi privind cotele de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari.

S-a susținut că instanța de apel a reținut în mod nelegal că această lipsă s-a acoperit în cadrul apelului, deși, potrivit rolului instanței de control judiciar, verificarea legalității și temeiniciei hotărârii atacate se face raportat la situația existentă la momentul pronunțării hotărârii de către prima instanță. În cauză, recurenta a subliniat că nu exista la dosar certificatul fiscal al imobilului la data pronunțării hotărârii de fond - element esențial și obligatoriu pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic, conform art. 57 din O.U.G. nr. 80/2013.

A arătat că practica Înaltei Curți de Casație și Justiție stabilește în mod constant că mecanismul hotărârii care ține loc de act autentic este condiționat de îndeplinirea tuturor condițiilor legale, inclusiv prezentarea certificatului fiscal care atestă lipsa datoriilor la bugetul local, această condiție fiind una de fond, a cărei neîndeplinire atrage nulitatea de drept a contractului.

Recurenta a evidențiat că, întrucât reclamantul a solicitat pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, era necesar ca hotărârea judecătorească să respecte toate condițiile de fond și de formă ale contractului autentic, iar lipsa certificatului fiscal la dosar conducea direct la imposibilitatea pronunțării unei hotărâri translative de proprietate.

O altă critică a vizat nelegalitatea hotărârii sub aspectul inexistenței în antecontract a datei și locului pentru încheierea contractului în formă autentică.

În privința petitului principal, recurentele au susținut că era esențial ca orice analiză asupra pretențiilor părților să fie efectuată exclusiv raportat la conținutul și forma antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat între părți. S-a arătat că instanța de apel nu a fundamentat soluția pe prevederile contractuale și pe legea părților, ci pe o analiză personală.

Raportat la conținutul antecontractului, recurenta a susținut că rezultă caracterul determinat al termenului la care contractul trebuia încheiat de părți, nefiind vorba despre un termen determinabil, așa cum în mod nefondat a reținut instanța de apel.

A arătat că instanța de apel a stabilit termenul de încheiere a contractului de vânzare, deși nu a fost investită cu un astfel de petit. În situația în care s-ar fi apreciat că termenul reținut de instanța de fond pentru admiterea excepției prescripției era unul eronat, instanța de apel trebuia să respingă excepția prescripției, însă, în lipsa unei solicitări exprese din partea reclamantului, nu era în drept să stabilească termenul de semnare a contractului de vânzare.

Potrivit art. 3.1. din antecontractul supus analizei, părțile au stabilit ca promitenta-vânzătoare și promitentul-cumpărător să fixeze de comun acord data, ora și locul încheierii contractului autentic de vânzare-cumpărare.

Cu toate acestea, deși instanțele de judecată nu au fost sesizate cu o cerere de stabilire a termenului de încheiere a contractului de vânzare și cu ignorarea legii părților, instanța de apel a reținut că termenul de încheiere a contractului ar fi fost îndeplinit prin faptul că apartamentul era intabulat și că reclamantul a consemnat suma de bani în timpul derulării litigiului.

Procedând în acest mod, instanța de apel și-a depășit limitele învestirii, situație ce atrage casarea hotărârii pronunțate de Curtea de Apel Brașov.

A mai susținut că instanța era ținută să verifice, anterior oricărei notificări sau invitații la notar pentru semnarea contractului în formă autentică sau a consemnării sumelor, dacă părțile au convenit de comun acord data, ora și locul încheierii contractului.

Recurenta a arătat că instanța de apel a reținut, în mod nelegal, faptul că, potrivit clauzei art. 3.1., încheierea contractului urma să aibă loc cel mai târziu la data plății prețului. Or, o astfel de interpretare nu stabilește termenul contractului, ci, dimpotrivă, creează o clauză pur potestativă în favoarea părții adverse, care putea plăti prețul oricând, chiar și după ani de zile, repunând astfel termenul antecontractului în discuție.

Încheierea contractului și stabilirea termenului nu puteau fi realizate în maniera reținută de instanță, în sensul că la data plății prețului (care putea surveni oricând) se impunea încheierea contractului în formă autentică. Un asemenea raționament ar conferi părții adverse un drept pur potestativ, transformând dreptul său într-unul imprescriptibil, aspect care contravine prevederilor art. 1669 C. civ.

În plus, recurentele au arătat că, referitor la susținerea instanței privind inexistența unui termen contractual agreat de către părți, aceasta este nefondată, întrucât procedura prevăzută de art. 3.1. și art. 3.2. din Antecontract era una expres prevăzută și obligatorie, chiar dacă instanța a apreciat că parcurgerea sa nu ar fi fost impusă prin clauze contractuale. În realitate, ne aflăm în prezența unei operațiuni bilaterale care, potrivit acordului părților, nu putea fi stabilită decât cu respectarea art. 3.2. din Antecontract, respectiv doar după momentul înscrierii imobilului în cartea funciară.

S-a subliniat că părțile, în virtutea libertății contractuale, nu au stabilit nici până la acest moment, de comun acord, data la care contractul urma să fie semnat. Voința contractuală rezultă din semnarea clauzelor menționate, astfel că părțile au convenit, conform art. 1270 C. civ., că vor stabili de comun acord data, ora și locul încheierii contractului autentic de vânzare-cumpărare, iar modalitatea de redactare a clauzelor contractuale reflectă fără echivoc această voință comună.

În mod concret, doar după stabilirea datei, orei și locului încheierii contractului în formă autentică, fie de comun acord de către ambele părți, fie prin accesarea procedurii de stabilire judiciară a termenului (art. 1415 C. civ.), și doar după un refuz nejustificat al pârâtei de a se prezenta la notar atunci când un astfel de termen era deja fixat (convențional sau judiciar), reclamantul era în drept să formuleze acțiunea.

Per a contrario, în lipsa stabilirii de comun acord a datei, orei și locului pentru încheierea contractului de către reclamant și, în caz de neînțelegere, de accesare a procedurii judiciare pentru stabilirea termenului de încheiere a contractului, acțiunea este prematură și inadmisibilă.

S-a subliniat, de asemenea, că voința părților rezultă inclusiv din analiza art. 8.4. din Antecontract, potrivit căruia "toate clauzele Antecontractului reflectă și concretizează acordurile și convențiile dintre părți". În plus, conform art. 1266 C. civ., contractele se interpretează după voința concordantă a părților, nu după sensul literal al termenilor.

Concluzia este că manifestarea de voință a părților a fost una clară și concisă, rezultând expres din analiza Antecontractului, în special din prevederile art. 3.1., art. 3.2. și art. 8.4., motiv pentru care recurentele au susținut că, în lipsa stabilirii clare a datei, orei și locului încheierii contractului în formă autentică - pe cale convențională sau judiciară -, în lipsa convocării pârâtului la notar pentru încheierea contractului după momentul stabilirii exprese a termenului și a unui refuz clar sau implicit al acestuia de a se prezenta, nu se poate reține că obligația de transferare a dreptului de proprietate către intimatul-reclamant ar fi devenit exigibilă, motiv pentru care se impune respingerea cererii de chemare în judecată.

Cu toate acestea, instanța a dispus în sens contrar prevederilor contractuale agreate de părți, încălcând principiul consacrat de art. 1270 C. civ., potrivit căruia contractul valabil încheiat are putere de lege între părțile contractante.

Printr-o ultimă critică, recurenta a reclamat nelegalitatea hotărârii și din perspectiva respingerii cererii reconvenționale, arătând că aceasta a fost formulată în baza prevederilor antecontractului, care se completează cu prevederile legale. S-a susținut că, în contradicție cu opinia instanței - potrivit căreia nu ar exista temei pentru denunțarea unilaterală a contractului de către pârâtă -, notificarea transmisă părții adverse este producătoare de efecte juridice, întemeindu-se pe prevederi contractuale expres agreate de ambele părți (art. 8.3. din Antecontract).

A mai citat art. 8.4. și art. 11.4 din Antecontract și a criticat că, în pofida reținerilor instanței, recurenta a dovedit că existau temeiuri care justificau notificarea de denunțare unilaterală, aceasta producând efecte juridice, în contextul în care partea adversă a acceptat ca pârâta să poată recurge la orice demers instituit fie potrivit antecontractului, fie potrivit legii, în acord cu art. 8.3.

A arătat că, în temeiul art. 1270 C. civ., contractul valabil încheiat reprezintă legea părților, iar potrivit art. 8.4. din Antecontract, toate clauzele reflectă și concretizează acordurile dintre părți. Astfel, pârâta a înțeles să procedeze la denunțarea unilaterală a Antecontractului, cu respectarea prevederilor legale și contractuale.

A evidențiat că prețul achitat de promitentul-cumpărător a reprezentat doar un avans din prețul convenit al vânzării, plata nefiind considerată un act de executare propriu-zis, ci doar o clauză anticipatorie a contractului de vânzare-cumpărare.

Prin urmare, recurenta a concluzionat că, în temeiul prevederilor legale și contractuale, pârâta are dreptul de a solicita încetarea antecontractului, în acord cu manifestarea de voință exprimată și acceptată de reclamant prin semnarea antecontractului, subliniind că nicio parte contractuală nu poate fi ținută perpetuu într-un contract contrar propriei voințe și în dezacord cu interesele sale.

A susținut că încetarea contractului trebuie să aibă loc în condițiile legii, potrivit art. 1321 C. civ., ca efect al denunțării unilaterale de către promitenta-vânzătoare, instanței de judecată revenindu-i atribuția de a stabili momentul încetării antecontractului.

A mai arătat că instanța trebuia, în acord cu art. 1270 C. civ., să analizeze conținutul clauzelor expres asumate de părți, însă a realizat o analiză trunchiată a Antecontractului.

Recurenta a prezentat, de asemenea, considerente extinse cu privire la cererea reconvențională și la scopul contractului, arătând că notificarea de denunțare unilaterală comunicată reclamantului produce efecte juridice, în contextul acceptării de către acesta a posibilității ca pârâta să recurgă la orice demers instituit fie prin antecontract, fie prin lege.

A susținut că opțiunea pentru denunțarea unilaterală a contractului are o justificare legitimă, care nu poate fi apreciată ca fiind animată de intenția de a prejudicia cealaltă parte contractuală.

În drept, s-a invocat art. 1276 coroborat cu art. 1321 C. civ., arătând că, fiind vorba despre un contract cu executare uno ictu, legiuitorul permite denunțarea unilaterală atâta timp cât executarea nu a început.

Prin întâmpinarea depusă la dosar, intimatul A. a solicitat respingerea recursului ca nefondat și nelegal, cu obligarea recurentei la plata cheltuielilor de judecată.

Intimatul a susținut că hotărârile pronunțate de instanțele de fond și de apel sunt temeinice și legale, fiind întemeiate pe o interpretare și aplicare corectă a prevederilor contractuale și legale incidente în cauză. S-a arătat că toate pretențiile deduse judecății au avut la bază clauzele contractuale, iar analiza efectuată de instanțe s-a încadrat în limitele legii părților.

Referitor la excepția de neexecutare a contractului (plata prețului), intimatul a invocat prevederile art. 1647, 1720 și 1724 C. civ., arătând că plata diferenței de preț devine exigibilă doar după intabularea și apartamentarea imobilului, iar predarea apartamentului și încheierea contractului de vânzare-cumpărare puteau avea loc fără plata prealabilă a întregului preț, potrivit convenției părților. Întrucât recurenta nu și-a îndeplinit obligațiile de intabulare și apartamentare, obligația de plată nu era exigibilă la data introducerii acțiunii.

II. Soluția și considerentele Înaltei Curți de Casație și Justiție

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate, precum și prin raportare la actele și lucrările dosarului și la dispozițiile legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursul este nefondat pentru următoarele considerente:

Prin prima critică de recurs, recurenta a criticat aplicarea greșită a normelor de drept material și procesual, și anume art. 1270 C. civ. a susținut că instanța a încălcat prevederile contractuale, apreciind greșit că reclamantul și-ar fi îndeplinit obligația de plată prin oferta reală de consemnațiune, deși avea obligația, la momentul inițierii litigiului, să dovedească îndeplinirea tuturor condițiilor pentru încheierea contractului. În acest sens, a arătat că art. 5.1.1. din antecontract, modificat prin actul adițional din 15.06.2021 prevedea obligația executării lucrării sub condiția achitării integrale a prețului până la data de 31.04.2022, moment până la care s-ar fi putut realiza și confirma manifestarea de voință a părților.

A mai apreciat că hotărârea instanței de apel este nelegală și prin prisma faptului că nu putea fi reținută culpa sa în neîndeplinirea, în termen, a demersurilor de obținere a avizelor, acordurilor necesare și intabularea imobilului, atâta timp cât partea adversă nu și-a îndeplinit la rândul său obligația principală de plată, fiind încălcate și prevederile art. 1556 C. civ., deși a invocat excepția de neexecutare a contractului. A mai relevat că reclamantul își invocă propria culpă.

Conex, recurenta a reproșat instanței de apel o motivare lacunară și insuficientă.

Criticile, astfel expuse, analizate din perspectiva art. 488 alin. (1) pct. 8 și 6 C. proc. civ., au caracter nefondat.

În primul rând, motivul de recurs care valorifică o pretinsă nemotivare a deciziei atacate este formulat în mod vag, nefiind indicate elementele necesare ale argumentării care lipsesc din hotărâre; în realitate, sub umbrela cazului de casare al nemotivării deciziei, recurentul deduce judecății concluzia silogismului logico-juridic al instanței de apel, dar rezultatul judecății nu este cenzurabil din perspectiva art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., pentru că hotărârea este clară, argumentată pertinent și logic cu referire la elementele probatorii ale cauzei și la legea aplicabilă și nu se poate identifica vreo omisiune relevantă din analiza Curții de apel.

În al doilea rând, Înalta Curte constată că a reținut Curtea de apel în decizia recurată că "Referitor la critica potrivit căreia hotărârea primei instanțe este nelegală prin raportare la faptul că prețul contractului nu a fost plătit sau consemnat până la data de 31.04.2022, conform actului adițional semnat la data de 15.06.2021, se reține că potrivit art. 5.1.1. din Antecontract, astfel cum acesta a fost modificat prin Actul adițional autentificat sub nr. x/15.06.2021, promitentul-vânzător se obligă să execute lucrarea la data finalizării și să predea cumpărătorului proprietatea finalizată potrivit descrierii generale a clădirii de locuințe și detaliilor tehnice până la data de 31.04.2022, reprezentând data predării, cu condiția achitării integrale a prețului.

Dispoziția contractuală anterior menționată stabilea obligații interdependente și simultane pentru părțile contractuale, sens în care apelanta-pârâtă nu poate invoca neplata prețului de către intimatul-reclamant până la data de 31.04.2022, atâta timp cât nu a dovedit îndeplinirea propriilor sale obligații la acel moment.

În plus, deși apelanta-pârâtă susține că prima instanță nu a dat eficiență "legii părților", aceasta omite clauzele 2.2.1 și 2.2.2 din antecontract, invocate în mod pertinent de către reclamantul-intimat prin întâmpinarea formulată.

Aceste dispoziții contractuale stabilesc în termeni clari faptul reclamantul, promitent-cumpărător, trebuia să îndeplinească obligația de achitare a diferenței de preț la momentul semnării contractului de vânzare-cumpărare, după intabularea și apartamentarea imobilului, respectiv la predarea proprietății. De asemenea, se stipulează în mod expres faptul că plata diferenței de preț se va amâna în cazul în care și predarea proprietății se amână.

Or, apelanta nu a dovedit faptul că la data de 31.04.2022, îndeplinind toate obligațiile sale contractuale, i-a pus în vedere reclamantului că există posibilitatea predării proprietății și încheierii contractului, iar reclamantul a refuzat să plătească diferența de preț.

Din contră, apelanta, neîndeplinind propriile obligații, a emis notificarea de denunțare unilaterală a contractului din data de 01.07.2022, prin care a manifestat în mod evident poziția sa, în sensul refuzului de a continua executarea contractului.

În aceste împrejurări, dispozițiile art. 1556 din C. civ. nu sunt incidente, iar excepția de neexecutare a contractului nu poate fi primită, în condițiile în care la data de 31.04.2022 obligația reclamantului de plată a prețului nu devenise exigibilă potrivit prevederilor contractuale, astfel cum au fost redate și interpretate în cele ce preced."

Această dezlegare este apreciată ca fiind corectă de instanța de recurs, astfel încât criticile fundamentate pe art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. nu pot fi primite.

Prioritar, se impune a sublinia că, invocând încălcarea dispozițiilor art. 1270 C. civ. de către instanța de apel în cadrul unui motiv de recurs întemeiat pe art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta pârâtă nu poate deduce controlului judiciar de legalitate chestiuni care privesc reevaluarea probatoriului administrat și a situației de fapt reținute în speță de instanțele de fond și apel.

Astfel, o eventuală încălcare a principiului forței obligatorii a contractului pe care instanța de recurs o poate examina în cadrul acestui motiv de critică se grefează pe situația de fapt reținută de instanțele chemate a evalua probatoriul, iar această situație de fapt cuprinde și conținutul contractelor încheiate între părți, incluzând și eventuale aprecieri cu privire la voința părților; interpretarea clauzelor contractuale din perspectiva voinței părților nu poate fi subsumată unei critici de nelegalitate decât în ipoteza particulară a unei eventuale erori în aplicarea regulilor de drept substanțial privind interpretarea contractelor.

Față de aceste precizări, Înalta Curte reține că s-a statuat în considerentele hotărârilor instanțelor de fond și apel că, potrivit art. 5.1.1. din Antecontract, modificat prin Actul adițional autentificat sub nr. x/15.06.2021, promitentul-vânzător se obligă să execute lucrarea la data finalizării și să predea cumpărătorului proprietatea finalizată potrivit descrierii generale a clădirii de locuințe și detaliilor tehnice până la data de 31.04.2022, reprezentând data predării, cu condiția achitării integrale a prețului.

Astfel cum corect a consemnat instanța de apel, dispoziția contractuală anterior menționată stabilea obligații interdependente și simultane pentru părțile contractuale, împrejurare din care rezultă că pârâta nu poate invoca neplata prețului de către reclamant până la data de 31.04.2022, atât timp cât nu a dovedit îndeplinirea propriilor sale obligații la acel moment.

În acest sens, se observă că instanța de apel s-a referit la clauzele 2.2.1 și 2.2.2 din antecontract, dispoziții contractuale care stabilesc faptul că reclamantul, promitent-cumpărător, trebuia să îndeplinească obligația de achitare a diferenței de preț la momentul semnării contractului de vânzare-cumpărare, după întabularea și apartamentarea imobilului, respectiv la predarea proprietății. De asemenea, se stipulează în mod expres faptul că plata diferenței de preț se va amâna în cazul în care și predarea proprietății se amână.

Or, s-a consemnat că recurenta nu a dovedit faptul că la data de 31.04.2022, îndeplinind toate obligațiile sale contractuale, i-a pus în vedere reclamantului că există posibilitatea predării proprietății și încheierii contractului, iar reclamantul ar fi refuzat plata diferenței de preț; în schimb, aceasta a emis notificarea de denunțare unilaterală a contractului din data de 01.07.2022, prin care a manifestat în mod evident poziția sa, în sensul refuzului de a continua executarea contractului.

De aceea, instanța de recurs constată că în mod corect a fost înlăturată aplicarea art. 1556 din C. civ. privind excepția de neexecutare a contractului, situația premisă a acestei dispoziții legale (neîndeplinirea propriilor obligații la data la care se invocă neexecutarea) nefiind reținută în cauză.

În consecința acestor statuări, se impune înlăturarea tuturor celorlalte susțineri dezvoltate de recurentă în legătură cu greșita aplicare a prevederilor art. 1270 C. civ., fie pentru că ele sunt nefondate față de împrejurarea că reciprocitatea și interdependența obligațiilor nu îi permitea recurentei să considere că promitentul cumpărător se află în culpă pentru neîndeplinirea obligației de plată a prețului, fie pentru că ele tind la reevaluarea situației de fapt și o atare posibilitate nu este deschisă instanței de recurs.

Luând în analiză susținerile recurentei referitoare la nelegalitatea hotărârii pentru motivul că la dosarul cauzei nu s-ar fi regăsit certificatul fiscal al imobilului, astfel cum impun dispozițiile art. 57 din O.U.G. nr. 80/2013, critici anaizate tot prin prisma art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., Înalta Curte reține următoarele:

Potrivit art. 57 alin. (1) din O.U.G. nr. 80/2013, în cazul cererilor prin care se solicită pronunțarea unei hotărâri care ține loc de act autentic de înstrăinare a unor bunuri imobile, instanța de judecată are obligația de a solicita, pentru bunurile care au carte funciară deschisă, extras de carte funciară, certificat de sarcini, precum și certificatul fiscal emis de compartimentul de specialitate al autorității administrației publice locale și dovada debitelor la zi ale cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari.

Recurenta a susținut că, în lipsa certificatului fiscal, nu se putea pronunța o hotărâre judecătorească aptă să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, lipsa acestui înscris fiind de natură să afecteze valabilitatea și opozabilitatea hotărârii.

Înalta Curte constată că, deși la momentul soluționării cauzei în primă instanță certificatul fiscal nu se regăsea la dosar, această omisiune a fost acoperită în cursul judecății în apel, când la dosarul cauzei a fost depus certificatul de atestare fiscală corespunzător imobilului în litigiu. Astfel, curtea de apel a reținut în mod corect că, având în vedere caracterul devolutiv al apelului și posibilitatea administrării de noi înscrisuri și probe în această fază procesuală, lipsa certificatului fiscal din fond nu poate fi considerată o neregularitate de natură a atrage nelegalitatea hotărârii atacate, atâta vreme cât această cerință de fond a fost regularizată în calea de atac, înainte de pronunțarea soluției definitive asupra cererii.

Or, în contextul procedurilor de validare a transmiterii dreptului de proprietate prin hotărâre judecătorească aptă de intabulare, certificatul fiscal constituie o condiție de fond la momentul pronunțării hotărârii care ține loc de act autentic, iar nu o condiție ce trebuie îndeplinită exclusiv la data introducerii cererii sau în prima instanță. Astfel, regularizarea acestui aspect pe parcursul procesului - inclusiv în apel - răspunde cerințelor legii și nu aduce atingere legalității procedurii judiciare.

În consecință, critica recurentei privind încălcarea prevederilor art. 57 din O.U.G. nr. 80/2013 se dovedește nefondată.

Cât privește susținerile recurentei privind nelegalitatea hotărârii pentru motivul că antecontractul nu ar conține mențiuni clare și exprese referitoare la data și locul încheierii contractului în formă autentică, aceste critici nu pot fi primite.

Pe de-o parte, așa cum s-a arătat, nu se poate reevalua conținutul contractului încheiat între părți astfel cum a fost el configurat ca urmare a cercetării probatoriului realizate la instanța de apel.

Pe de altă parte, recurenta a susținut că instanțele de fond ar fi ignorat lipsa unui termen și a unui loc concret convenit de părți pentru semnarea contractului autentic de vânzare-cumpărare, iar în absența acestor mențiuni acțiunea reclamantului ar fi prematură și inadmisibilă. S-a arătat că, potrivit art. 3.1 și 3.2 din antecontract, data, ora și locul semnării contractului trebuiau stabilite de comun acord de către părți, iar în lipsa acestui acord, reclamantul ar fi trebuit să urmeze procedura prevăzută de art. 1411 și următoarele C. civ., solicitând pe cale judiciară stabilirea termenului pentru încheierea contractului în formă autentică.

Curtea de apel a reținut în această privință că, potrivit clauzei 3.1 din antecontract, "încheierea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare va avea loc cel mai târziu la data aprobării creditului sau a încasării prețului total", iar părțile "vor stabili de comun acord data, ora și locul încheierii contractului autentic de vânzare-cumpărare". Deși textul contractual prevede necesitatea unui acord ulterior al părților asupra datei și locului semnării, el stabilește totodată un termen limită - cel târziu la data aprobării creditului sau a achitării integrale a prețului, astfel încât determinabilitatea momentului încheierii contractului este asigurată.

Or, instanța de apel nu a procedat la stabilirea termenului de încheiere a contractului, cum eronat susține recurenta, ci a analizat clauzele contractului și a conchis în sensul că momentul încheierii actului autentic de înstrăinare rezulta din aceste clauze.

Celelalte susțineri din cuprinsul acestui motiv de recurs privesc netemeinicia deciziei din perspectiva aprecierii instanței de apel asupra conținutului convenției încheiate și asupra îndeplinirii cerințelor pentru pronunțarea hotărârii care ține loc de contract de vânzare, astfel încât ele nu pot fi examinate în prezenta cale de atac.

Examinând critica referitoare la respingerea cererii reconvenționale, prin care recurenta a solicitat încetarea antecontractului ca efect al manifestării sale de voință și stabilirea unei prestații/compensații în sarcina promitentului-cumpărător, s-a arătat că, potrivit prevederilor antecontractului (în special art. 8.3, 8.4 și 11.4), părțile au recunoscut posibilitatea promitentei-vânzătoare de a recurge la orice drept instituit prin contract sau prin lege, inclusiv denunțarea unilaterală a antecontractului, atunci când interesul acesteia o impune, fără ca această manifestare de voință să fie condiționată de acordul celeilalte părți. S-a susținut, de asemenea, de către recurentă, că majorarea semnificativă a prețurilor materialelor de construcție și dificultățile economice justificate ar reprezenta cauze temeinice pentru încetarea contractului în baza manifestării unilaterale de voință, cu stabilirea unei compensații pentru promitentul-cumpărător.

Înalta Curte constată că, potrivit art. 1270 alin. (2) C. civ., "Contractul se modifică sau încetează numai prin acordul părților ori din cauze autorizate de lege.", iar din art. 1276 C. civ. rezultă că denunțarea unilaterală este posibilă doar atunci când o atare posibilitate este recunoscută părților.

Recurenta a susținut prin recursul său că din prevederile art. 1321 C. civ. rezultă posibilitatea părților de a dispune denunțarea unilaterală, dar Înalta Curte reține că aceste dispoziții legale enumeră cauzele pentru care poate înceta contractul:

"Contractul încetează, în condițiile legii, prin executare, acordul de voință al părților, denunțare unilaterală, expirarea termenului, îndeplinirea sau, după caz, neîndeplinirea condiției, imposibilitate fortuită de executare, precum și din orice alte cauze prevăzute de lege."

Or, enumerarea denunțării unilaterale ca motiv general de încetare a contractului nu înlătură de la aplicare prevederile art. 1276 C. civ., care permit denunțarea numai dacă acest drept este recunoscut părții.

Prin urmare, în absența unei clauze contractuale sau a unei dispoziții legale care să permită denunțarea unilaterală, această cauză de încetare a contractului nu era deschisă recurentei.

Curtea de apel a consemnat faptul că analiza antecontractului nu a relevat existența unei clauze care să permită părților denunțarea unilaterală; chiar dacă, astfel cum a arătat recurenta, art. 8.3, 8.4 și 11.4 consacră dreptul părților de a recurge la toate drepturile contractuale sau legale în orice moment, denunțarea unilaterală nu este menționată explicit, astfel încât concluzia referitoare la absența dreptului de a dispune astfel încetarea contractului este corectă.

De asemenea, împrejurările invocate de recurenta privind creșterea costurilor de execuție și dificultățile financiare nu pot constitui, în lipsa unui acord între părți sau a unei dispoziții legale contrare, temei pentru încetarea antecontractului în mod unilateral.

Pentru aceste motive, Înalta Curte constată că, în mod corect, instanțele de fond au respins cererea reconvențională a recurentei, în condițiile în care nu există nici stipulație contractuală, nici temei legal care să permită încetarea antecontractului de vânzare-cumpărare ca urmare a voinței unilaterale a promitentei-vânzătoare.

Față de toate aceste considerente, în temeiul dispozițiilor art. 496 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte va respinge, ca nefondat, recursul declarat de recurenta-pârâtă B. S.R.L..

Solicitarea reclamantului de obligare a pârâtei la plata cheltuielilor de judecată, raportat la soluția pronunțată în cauză, de respingere a recursului acesteia urmează a fi admisă, în temeiul dispozițiilor art. 453 alin. (1) C. proc. civ., recurenta-pârâtă B. S.R.L., ce a căzut în pretenții, urmând a fi obligată la plata sumei de 8.000 de RON, cu titlu de cheltuieli de judecată, onorariu avocat, către intimatul- reclamant A., potrivit dovezilor de plată depuse la dosarul cauzei - factura nr. x din 16 mai 2024 și extrasele de cont.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat recursul declarat de recurenta-pârâtă B. S.R.L. împotriva deciziei nr. 104 Ap din 01 februarie 2024 a Curții de Apel Brașov, secția civilă, în contradictoriu cu intimatul-reclamant A. și intimata D. S.R.L..

Obligă recurenta-pârâtă B. S.R.L. la plata sumei de 8 000 de RON, cu titlu de cheltuieli de judecată, către intimatul-reclamant A..

Definitivă.

Pronunțată în ședință publică astăzi, 26 noiembrie 2024.