ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 2632/2021

Ședința publică din data de 25 noiembrie 2021

După deliberare, asupra cauzei de față, constată următoarele:

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Tribunalului Brașov, secția I civilă la 19 decembrie 2018, sub nr. x/2018, reclamanta A. a solicitat, în contradictoriu cu pârâta B. S.R.L., pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru apartamentul nr. x, în suprafață de 131 mp, compus din trei camere, două băi, bucătărie, dressing, hol, balcon închis, terasă, cotă parte din părțile indivize comune, imobil situat în Brașov, str. x, Cartier Tractoru și a locului de parcare aferent; obligarea pârâtei la remedierea neajunsurilor constatate prin procesul-verbal de prerecepție încheiat la 5.11.2018; obligarea pârâtei la efectuarea recepției finale a imobilului și a locului de parcare subteran; având în vedere dispozițiile art. 4.2 din antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/20.12.2016, constatându-se depășirea termenului de 30.06.2018, când trebuia încheiat contractul autentic de vânzare-cumpărare, respectiv a celor 90 zile suplimentare, din culpa exclusivă a pârâtei, a solicitat obligarea pârâtei la plata sumei de 3.000 euro, echivalentă în RON, cu titlu de daune cauzate de nepredarea la termen a imobilului.

În drept, a invocat prevederile art. 1669 și următ. și art. 1279 alin. (3) C. civ.

La 21 ianuarie 2019, reclamanta a precizat cererea de chemare în judecată, arătând că apartamentul cu privire la care a solicitat pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare este identificat în CF nr. x Brașov, fiind situat în Brașov, str. x.

La 27 februarie 2019, reclamanta a formulat o nouă precizare de acțiune, arătând că precizarea de acțiune anterioară a fost eronată, solicitând obligarea pârâtei să încheie cu reclamanta un contract de vânzare-cumpărare în formă autentică privind apartamentul nr. x din bl. 4, înscris în CF x Brașov, având nr. cadastral x, situat în Brașov, str. x, compus din trei camere, două băi, bucătărie, dressing, hol, balcon închis, spațiu de depozitare, terasă, cotă parte din părțile de uz comun și loc de parcare, înscris în CF nr. x, iar, în caz contrar hotărârea să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

Prin sentința nr. 257 din 21 noiembrie 2019, Tribunalul Brașov, secția I civilă a admis în parte cererea de chemare în judecată formulată și precizată de reclamanta A., obligând-o pe pârâta B. S.R.L. să încheie cu aceasta contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică pentru apartamentul nr. x, înscris în CF x Brașov, nr. cadastral x, situat în Brașov, str. x, compus din trei camere, două băi, bucătărie, dressing, hol, balcon închis, spațiu de depozitare, terasă, cotă parte din părțile de uz comun și loc de parcare, înscris în CF nr. x. A obligat-o pe pârâtă să remedieze lipsurile constatate prin procesul-verbal de prerecepție din 05.11.2018, să efectueze recepția finală a imobilului și a locului de parcare și să plătească reclamantei suma de 3.000 euro, cu titlu de daune pentru nerespectarea termenului de predare. A respins celelalte pretenții formulate prin cererea de chemare în judecată. A obligat-o pe pârâtă să plătească reclamantei suma de 7.975 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând taxa judiciară de timbru.

Prin decizia nr. 925 din 19 octombrie 2020, Curtea de Apel Brașov, secția civilă a respins apelul declarat de pârâta S.C. B. S.R.L. împotriva sentinței nr. 257 din 21 noiembrie 2019, pronunțate de Tribunalul Brașov, secția I civilă. A obligat-o pe apelanta-pârâtă să plătească intimatei-reclamante A. suma de 2.500 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată efectuate în apel.

Împotriva deciziei nr. 925 din 19 octombrie 2020, pronunțate de Curtea de Apel Brașov, secția civilă a declarat recurs pârâta S.C. B. S.R.L., în termenul legal, solicitând casarea hotărârii și, în rejudecare, admiterea apelului declarat împotriva sentinței nr. 257 din 21 noiembrie 2019 a Tribunalului Brașov, secția I civilă. În baza art. 484 alin. (1) C. proc. civ., recurenta a solicitat suspendarea executării deciziei recurate.

Prin motivele de recurs încadrate în dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recuenta a susținut că, atât instanța de fond, cât și instanța de apel au pronunțat hotărâri cu încălcarea principiului pacta sunt servanda.

Raportându-se la clauzele antecontractului de vânzare-cumpărare, referitoare la plata sumei de 3.000 euro, a arătat că dispozițiile art. 1270 C. civ. sunt clare, în sensul în care "(1) Contractul valabil încheiat are putere de lege între părțile contractante. (2) Contractul se modifică sau încetează numai prin acordul părților ori din cauze autorizate de lege."

Față de faptul că și-a respectat obligațiile asumate prin antecontract, a considerat că, în mod greșit a fost obligată la plata sumei de 3.000 euro, cu titlu de daune, instanțele de fond și de apel încălcând principiul pacta sunt servanda și dispunând modificarea unui contract legal întocmit, ale cărui clauze au fost redactate clar și concludent.

Recurenta a susținut că nu a încălcat termenul de predare (90 de zile lucrătoare), neexistând un motiv temeinic în baza căruia să poată fi obligată la plata daunelor.

A arătat că intimata nu avea dreptul de a solicita suma de 3.000 euro, întrucât, deși predarea apartamentului s-a făcut la o dată ulterioară față de cea stabilită (30.06.2018), antecontractul prevedea expres posibilitatea prelungirii acestui termen cu încă 90 de zile lucrătoare. Plata sumei de 3.000 euro a fost stipulată în antecontract, în situația depășirii termenului de predare al imobilului, neavând vreo înrâurire asupra încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, fiind vorba despre două aspecte contractuale diferite.

A menționat că intimata a interpretat clauzele contractuale într-o manieră favorabilă, condiționând încheierea contractului de plata sumei de 3.000 euro.

Invocând dispozițiile art. 1669 alin. (1) C. civ., care reglementează posibilitatea pronunțării unei hotărâri care să țină loc de contract, în cazul în care una dintre părțile promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare refuză, nejustificat, încheierea acestuia, iar toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite, recurenta a susținut că această normă s-ar aplica din perspectiva culpei intimatei, care a condiționat perfectarea tranzacției imobiliare în formă autentică de plata unor daune pentru faptul că apartamentul nu i-a fost predat în termen de 90 zile lucrătoare.

Recurenta a susținut că, în mod greșit instanțele de fond și de apel au obligat-o la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, întrucât, prin aplicarea dispozițiilor art. 1669 C. civ., trebuiau să realizeze un echilibru între principiul forței obligatorii a contractului și principiul neexecutării cu rea-credință a obligațiilor asumate, intimata fiind, de fapt, partea care nu a respectat obligațiile contractuale.

În susținerea motivelor de recurs, recurenta a făcut referire la probatoriul administrat în cauză, respectiv la proba testimonială, cu precădere la depoziția martorei C., care a afirmat că încheierea contractului de vânzare-cumpărare, în formă autentică nu a fost posibilă din culpa intimatei, aceasta condiționând semnarea actului de încasarea unei penalități, deși, în raport cu termenele stabilite de părți, nu exista vreun impediment.

A menționat că, potrivit art. 4 pct. 2 din antecontractul de vânzare-cumpărare, predarea apartamentului urma să se realizeze la data autentificării contractului de vânzare-cumpărare, dar nu mai târziu de 30.06.2018, cu posibilitatea prelungirii termenului cu până la 90 de zile lucrătoare, cu acordul ambelor părți, iar predarea cheilor urma să se facă după încasarea diferenței de preț.

Termenul de predare și de încheiere în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare era 30.06.2018 și putea fi prorogat cu 90 de zile lucrătoare, astfel încât termenul limită a fost ulterior datei la care recurenta s-a prezentat la notar, respectiv 05.11.2018, condiția obstacol pentru încheierea contractului invocată de intimată nefiind justificată.

Având în vedere că împlinirea celor 90 de zile lucrătoare pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare s-a împlinit la 6 noiembrie 2018, iar procesul-verbal de prerecepție s-a încheiat la 05.11.2018, recurenta a susținut că nu se poate reține culpa sa pentru neîncheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.

Cererea de recurs a fost înregistrată pe rolul Înaltei Curți de Casație și Justiție la 21 aprilie 2021, sub nr. x/2018, fiind repartizată aleatoriu, spre soluționare, Completului nr. 8.

Prin rezoluția completului din 5 mai 2021, s-a dispus comunicarea cererii de recurs intimatei, cu mențiunea că are obligația de a depune întâmpinare.

La 28 mai 2021, intimata A. a formulat întâmpinare, prin care a solicitat, în principal, anularea recursului, în conformitate cu dispozițiile art. 496 alin. (1) penultima teză, coroborate cu cele ale art. 489 alin. (1) C. proc. civ., inadmisibilitatea cererii de rejudecare a apelului de către instanța de recurs, potrivit art. 497 din același act normativ și respingerea, ca nefondat, a recursului.

Prin încheierea din camera de consiliu din 13 iulie 2021, pronunțată în dosarul nr. x/2018, Înalta Curte de Casație și Justiție a respins cererea de suspendare a executării deciziei nr. 925 din 19 octombrie 2020, pronunțate de Curtea de Apel Brașov, secția civilă în dosarul nr. x/2018.

Raportul întocmit în condițiile art. 493 alin. (2) C. proc. civ. a fost comunicat părților, iar prin încheierea din camera de consiliu din 30 septembrie 2021, pronunțată în dosarul nr. x/2018, Înalta Curte de Casație și Justiție a admis în principiu recursul, stabilind termen pentru soluționarea acestuia în ședință publică, cu citarea părților, pentru termenul din 25 noiembrie 2021.

Examinând cererea de recurs prin prisma motivelor de recurs invocate și a dispozițiilor legale incidente, Înalta Curte constată următoarele:

Prin motivele de recurs, recurenta a criticat decizia instanței de apel, din perspectiva încălcării principiului pacta sunt servanda, susținând că în mod greșit a fost obligată la plata către intimată a sumei de 3.000 euro, cu titlu de daune, reținându-se eronat că nu și-a respectat obligațiile contractuale referitoare la termenul de predare a imobilului.

Critica, circumscrisă dispozițiilor art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., nu este fondată.

Potrivit art. 1.166 C. civ., "Contractul este acordul de voințe dintre două sau mai multe persoane cu intenția de a constitui, modifica sau stinge un raport juridic", impunându-se cu putere de lege între părțile contractante, conform art. 1.270 alin. (1) C. civ.

În accepțiunea acestui ultim articol - expresie a principiului pacta sunt servanda - contractul valabil încheiat este obligatoriu pentru părțile semnatare, care sunt ținute să respecte și să execute clauzele contractuale astfel cum acestea au fost determinate în conținutul actului juridic, sub aspectul cantității, calității, identității, locului, timpului și modalității de executare, creditorul având dreptul la îndeplinirea integrală, exactă și la timp a obligației, potrivit art. 1.516 C. civ.

Analizând circumstanțele în care instanța de apel a pronunțat hotărârea recurată, în exercitarea controlului de legalitate, Înalta Curte reține că, în mod judicios aceasta a reținut că sunt îndeplinite condițiile legale pentru a da eficiență clauzei contractuale prevăzute la art. 4 alin. (2) în antecontract și a menține soluția tribunalului cu privire la admiterea cererii de chemare în judecată formulate de intimata-reclamantă, obligarea recurentei-pârâte să încheie contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, remedierea lipsurilor constatate prin procesul-verbal de prerecepție din 5 noiembrie 2018 și plata unor daune interese de 3.000 euro pentru nerespectarea termenului de predare a imobilului.

Astfel, Înalta Curte constată că obligațiile contractuale dintre părți au fost stabilite prin antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x la 20 decembrie 2016 de D., prin care recurenta S.C. B. S.R.L. trebuia să construiască, iar intimata A. să cumpere, apartamentul nr. x din blocul de locuințe nr. 4, situat în Brașov, str. x, Cartierul Tractoru, jud. Brașov.

Prin art. 4 alin. (2) din antecontract - clauză asupra căreia poartă litigiul de față - s-a stabilit ca predarea apartamentului să se realizeze la data autentificării contractului de vânzare-cumpărare, dar nu mai târziu de 30 iunie 2018, cu posibilitatea prelungirii acestuia până la 90 de zile lucrătoare, cu acordul părților. În cazul în care predarea imobilului nu putea fi realizată în condițiile menționate, promitenta-vânzătoare era obligată să plătească promitentului-cumpărător, cu titlu de daune, suma de 3.000 euro.

Pe baza probatoriului administrat în cauză, instanța de apel a reținut că termenul stipulat pentru executarea obligației de predare a imobilului nu a fost respectat de către recurentă, întrucât, astfel cum a reieșit și din procesul-verbal de prerecepție din 5 noiembrie 2008, din imobil lipseau elemente esențiale și elementare pentru funcționarea adecvată a acestuia și, de asemenea, nu exista un acord al părților de prelungire a termenului.

Această constatare a curții este corectă de vreme ce imobilul putea fi predat numai în cazul în care lucrările rămase neexecutate, în exteriorul apartamentului și fără legătură cu acesta, nu împiedicau utilizarea acestuia.

În aceste condiții, apare ca fiind justificată constatarea instanței de apel cu privire la existența culpei recurentei, rezultate din neîndeplinirea corespunzătoare a obligațiilor asumate, în modalitatea și la termenele prevăzute în contract.

Mai mult, aceasta a tergiversat perfectarea actului de vânzare-cumpărare în forma autentică, potrivit stipulațiilor contractuale, intimata-reclamantă fiind nevoită să solicite executarea obligațiilor de către recurenta-pârâtă prin notificare și somație, astfel cum reiese din încheierea de certificare nr. 10 din 11 decembrie 2018 emisă de D..

Astfel, nu se poate reține o acceptare tacită a intimatei-reclamantei de prelungire a termenului de predare a imobilului, pentru a se putea dispune o exonerare a recurentei-pârâte de plata daunelor pentru executarea neconformă a obligațiilor contractuale.

De asemenea, trebuie precizat că tocmai principiul pacta sunt servanda - pretins încălcat de instanța de apel, potrivit criticilor recurentei - prevede executarea clauzelor contractuale în modalitatea și la termenele stabilite prin acordul de voință al părților, în acest sens fiind și dispozițiile art. 1.516 alin. (1) C. civ., care reglementează dreptul creditorului de a beneficia de îndeplinirea integrală, exactă și la timp a obligației asumate de către debitor, în caz contrar, având posibilitatea să solicite sau să treacă la executarea silită a obligației, să obțină, dacă obligația este contractuală, rezoluțiunea sau rezilierea contractului ori, după caz, reducerea propriei obligații corelative sau să folosească orice alt mijloc prevăzut de lege pentru realizarea dreptului său.

Uzând de remediul legal prevăzut de art. 1669 C. civ., precum și de clauza contractuală stipulată de părți la art. 4 alin. (2), se constată că în mod justificat intimata-reclamantă a inițiat demersul judiciar, obținând cu succes obligarea recurentei-pârâte la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, precum și despăgubirea de 3.000 euro, în raport de culpa recurentei, generată de depășirea termenelor stabilite de părți în vederea predării imobilului în lipsa acordului cocontractantului.

În raport de aceste argumente, Înalta Curte nu poate reține incidența dispozițiilor art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., motiv pentru care, în baza art. 496 alin. (1) din acest act normativ, va respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâta S.C. B. S.R.L. împotriva deciziei nr. 925 din 19 octombrie 2020, pronunțate de Curtea de Apel Brașov, secția civilă.

În baza art. 453 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte o va obliga pe recurenta-pârâtă S.C. B. S.R.L. la plata către intimata-reclamantă A. a sumei de 5.000 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu de avocat, conform chitanței nr. x din 30 mai 2021, emisă Cabinet de Avocat E..

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâta S.C. B. S.R.L. împotriva deciziei nr. 925 din 19 octombrie 2020, pronunțate de Curtea de Apel Brașov, secția civilă.

Obligă pe recurenta-pârâtă la plata către intimata-reclamantă a sumei de 5.000 RON, reprezentând cheltuieli de judecată.

Definitivă.

Pronunțată în ședință publică astăzi, 25 noiembrie 2021.