BALCI v. TURKEY

Reclamantul, dl Yașar Mehmet Balcı, este un național turc-chipriot, născut în 1932 și locuiește în Mersin (în cadrul „TRNC”). El a fost reprezentat în fața Curții de către dna Kaya, avocat practicant la Londra. Guvernul turc (“Guvernul”) nu a desemnat un agent în scopul procedurii în fața Curții. Faptele cazului, astfel cum au fost prezentate de părțile, pot fi rezumate după cum urmează: reclamantul a fost proprietarul a trei parcele de teren (lotul nr. X11/22 E2-348, 357 și 358-1), situată de-a lungul coastei de est a Girnei (Kyrenia). Din 1974, aceste parcele au fost utilizate de forțele militare turce pentru o bază militară. La 15 iulie 1998, reclamantul a solicitat Ministerului Apărării Turciei care solicită compensare pentru terenurile sale.

La 22 octombrie 1998, el a fost informat că autoritățile “TRNC” au început procedura de expropriare a terenului în cauză în conformitate cu Legea obligatorie privind achiziționarea proprietăților. La 11 august 1999 Avizul nr. 487 a fost publicată în Gazetteul Oficial al „TRNC”, în conformitate cu secțiunea 4 din Legea obligatorie privind achiziționarea proprietăților. Potrivit anunțului, plotul nr. X11/22 E2 348, 357 și 3581 au fost dobândite în mod obligatoriu din motive de securitate națională. Avizul prevedea că orice obiecție ar trebui adresată Ministerului Muncii, Delegației și Securității Sociale în termen de 15 zile de la publicare. La 4 noiembrie 1999 Avizul nr. 673 a fost publicat în Gazettea Oficială a „TRNC”, în conformitate cu secțiunea 6 din Legea privind achiziționarea obligatorie.

Potrivit prezentului aviz, deoarece nu au existat obiecții, Guvernul a ordonat achiziționarea obligatorie a parcelelor de teren menționate în Avizul nr. 487. Reclamantul susține că a aflat despre existența Avizului nr. 487 la 15 decembrie 1999, verbal, de la un oficial de la biroul Girne Land Registry. La 14 ianuarie 2000, Registrul de teren al Girnei a trimis reclamantului o ofertă de compensare, în valoare de 162.500 de lire sterline (GBP) care urmează să fie convertită în lira turcă. La 14 februarie 2000, reclamantul a depus o acțiune de compensare în favoarea Curții de District al Girnei, în calitate de Curtea de Evaluare a Compensației (Takdiri Tazminat Mahkemesi). În cadrul procedurii, reclamantul a susținut că valoarea de piață a proprietăților din zonă era între 80.000 GBP și 90.000 GBP per dönüm.

Experții solicitați de reclamant au confirmat că valoarea de piață a terenurilor în cauză era de 80.000 GBP per dönüm. Curtea a auzit, de asemenea, de către experți chemați de partea acuzată, care, la rândul său, a susținut că valoarea de piață era de 11.000 GBP per dönüm. Evaluarea de către experții părții acuzate a fost bazată pe declarațiile făcute biroului Registrului Terenului. La 31 mai 2005, Curtea de District Girne și-a exprimat îngrijorarea cu privire la suma declarată de experții părții acuzate, declarând că cumpărătorii au tendința de a-și subevalua proprietatea la biroul Registrului Terenului, pentru a reduce taxele și taxele. În consecință, reclamantul a acordat 80.000 GBP pe dönüm.

În suma, reclamantul a fost acordat 1.300.000 GBP (aproximativ 1.916.000 euro) prin intermediul unei compensații pentru 16 1⁄4 dönüms de teren. La 12 iulie 2005, având în vedere suma compensației excesive, procurorul general a depus recurs împotriva acestei decizii. Acțiunea este încă în așteptare în fața Curții de Apel.

The applicant, Mr Yașar Mehmet Balcı, is a Turkish-Cypriot national who was born in 1932 and lives in Mersin (in the “TRNC”). He was represented before the Court by Ms Kaya, a lawyer practising in London. The Turkish Government (“the Government”) did not designate an Agent for the purposes of the proceedings before the Court. The facts of the case, as submitted by the parties, may be summarised as follows. The applicant was the owner of three plots of land (plot nos. X11/22 E2-348, 357 and 358-1) situated along the east coast of Girne (Kyrenia). Since 1974 these plots have been used by the Turkish military forces for a military base. On 15 July 1998 the applicant petitioned the Ministry of Defence of Turkey requesting compensation for his land.

On 22 October 1998 he was informed that the “TRNC” authorities had commenced the procedure to expropriate the land in question pursuant to the Compulsory Acquisition of Property Law. On 11 August 1999 Notice no. 487 was published in the Official Gazette of the “TRNC”, pursuant to Section 4 of the Compulsory Acquisition of Property Law. According to the Notice, plot nos. X11/22 E2 348, 357 and 3581 were to be compulsorily acquired for national security reasons. The Notice provided that any objections should be addressed to the Ministry of Labour, Settlement and Social Security within fifteen days of the publication. On 4 November 1999 Notice no. 673 was published in the Official Gazette of the “TRNC”, pursuant to Section 6 of the Compulsory Acquisition Law.

According to this Notice, as there had been no objections, the Government ordered the compulsory acquisition of the plots of land referred to in Notice no. 487. The applicant claims that he learned of the existence of Notice no. 487 on 15 December 1999, verbally, from an official at the Girne Land Registry office. On 14 January 2000 the Girne Land Registry sent an offer of compensation to the applicant, amounting to 162,500 pounds sterling (GBP) to be converted into Turkish liras. On 14 February 2000 the applicant filed an action for compensation with the Girne District Court, sitting as the Compensation Assessment Court (Takdiri Tazminat Mahkemesi). During the proceedings, the applicant claimed that the market value of property in the area was between GBP 80,000 and GBP 90,000 per dönüm.

The experts called by the applicant confirmed that the market value of the land in question was GBP 80,000 per dönüm. The court also heard from the experts called by the defendant party, who in turn alleged that the market value was GBP 11,000 per dönüm. The evaluation by the defendant party’s experts was based on the declarations made to the Land Registry office. On 31 May 2005 the Girne District Court rendered its decision. It expressed its concerns about the amount stated by the defendant party’s experts, stating that buyers tended to undervalue their property at the Land Registry office in order to reduce the fees and charges. As a result, it awarded the applicant GBP 80,000 per dönüm. In sum, the applicant was granted GBP 1,300,000 (approximately 1,916,000 euros) by way of compensation for 16 ¼ dönüms of land.

On 12 July 2005, considering the amount of compensation excessive, the Attorney General filed an appeal against this decision. The proceedings are still pending before the Court of Appeal.