ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 33/2025

Ședința publică din data de 15 ianuarie 2025

Deliberând, asupra cauzei de față, constată următoarele:

I. Circumstanțele cauzei

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sector 4 București, la data de 28 noiembrie 2017, sub nr. x/2017, reclamanta A. a chemat în judecată pe pârâta S.C. B. S.R.L., solicitând ca, prin hotărârea ce se va pronunța, să se constate intervenită rezoluțiunea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. x din data de 18 mai 2017 de către Societatea Profesională Notarială C., ca efect al îndeplinirii condiții rezolutorii prevăzute la cap. X, ultimul alineat din promisiune și, în consecință, obligarea pârâtei la plata către reclamantă a sumei de 13000 Euro, sumă achitată de reclamantă cu titlu de avans la 18 mai 2017, cu cheltuieli de judecată.

În drept, s-au invocat dispozițiile art. 1553-1554 și art. 1166 C. civ.

Pârâta a depus cerere reconvențională prin care a solicitat, în contradictoriu cu reclamanta A., constatarea existenței dreptului pârâtei la despăgubiri în sumă de 60619,79 RON, conform cap. X alin. (3) din Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. x din data de 18 mai 2017 de către Societatea Profesională Notarială C., ca urmare a operării rezoluțiunii de plin drept, conform pactului comisoriu prevăzut de părți, cu cheltuieli de judecată.

Prin sentința civilă nr. 6186 din 10 mai 2018, Judecătoria Sector 4 București a admis excepția necompetenței sale materiale și a declinat competența în favoarea Tribunalului București.

Pe rolul Tribunalului București, secția a IV-a civilă, cauza a fost înregistrată sub nr. x/2018 la data de 5 iulie 2018.

Prin sentința nr. 2038 din 10 octombrie 2018, Tribunalul București, secția a IV-a civilă a respins, ca neîntemeiată, acțiunea principală formulată de reclamanta-pârâtă A. și a admis cererea reconvențională formulată de pârâta-reclamantă S.C. B. S.R.L. și, în consecință, a constatat dreptul pârâtei-reclamante S.C. B. S.R.L. la despăgubiri în cuantum de 60619,79 RON, reprezentând avans achitat de reclamanta-pârâtă în baza promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare autentificată la BNP C. sub nr. x din data de 18 mai 2017, cu cheltuieli de judecată în sarcina reclamantei-pârâte în cuantum de 5541,71 RON.

Prin decizia nr. 1288/14.10.2019, Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie a admis apelul formulat de reclamanta - pârâtă A. împotriva sentinței menționate, a schimbat în tot sentința civilă apelată în sensul că:

A admis cererea de chemare în judecată și a constatat intervenită rezoluțiunea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. x din data de 18 mai 2017 de către C., în temeiul art. X ultimul alineat din promisiune.

A obligat pe pârâtă la restituirea către reclamantă a sumei de 60619,79 RON, echivalentul în RON a sumei de 11000 euro + TVA de 19%, achitată cu titlu de avans.

A obligat pe pârâtă la plata către reclamantă a sumei de 8875 RON cu titlu de cheltuieli de judecată constând în onorariu de avocat de 1000 RON și taxă de timbru de 7875 RON.

A respins cererea reconvențională ca neîntemeiată.

Prin decizia civilă nr. 70 din 26 ianuarie 2021, Înalta Curte de Casație și Justiție, secția I civilă a admis recursul declarat de pârâta B. S.R.L., a casat decizia civilă nr. 1288/A din data de 14 octombrie 2019 a Curții de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, și a dispus trimiterea cauzei spre rejudecare, la aceeași instanță de apel.

Prin încheierea din 06 iunie 2022, Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie a respins excepția inadmisibilității învestirii instanței cu solicitarea de a se pronunța din oficiu pe caracterul abuziv al uneia dintre clauzele contractului intitulat promisiune de vânzare-cumpărare.

Prin decizi civilă nr. 1942/A din 20 decembrie 2022, Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie a admis apelul formulat de reclamanta A. împotriva sentinței civile nr. 2038/10.10.2018 pronunțată de Tribunalul București, secția a IV-a civilă; a schimbat în tot sentința civilă apelată în sensul că:

A admis cererea de chemare în judecată, a respins cererea reconvențională, ca neîntemeiată.

A constatat intervenită rezoluțiunea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. x/18.05.2017 de către C., în temeiul art. X ultimul alineat din promisiune.

A obligat pârâta la restituirea către reclamantă a sumei de 60.619,79 RON, echivalentul în RON al sumei de 11.000 euro + TVA de 19%, achitată cu titlu de avans.

A obligat pârâta la plata către reclamantă a sumei de 8.875 RON cu titlu de cheltuieli de judecată și la plata sumei de 3.694,94 RON, reprezentând cheltuieli de judecată făcute cu prilejul rejudecării apelului.

Împotriva încheierii din 06 iunie 2022 și a deciziei civile nr. 1942/A din 20 decembrie 2022, ambele pronunțate de Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie a declarat recurs pârâta B. S.R.L., întemeiat pe dispozițiile art. 5, 6, 8 C. proc. civ.

Recurenta a solicitat admiterea recursului, casarea hotărârilor atacate și respingerea ca nefondat a apelului formulat, cu consecința menținerii ca temeinică și legală a sentinței civile nr. 2038/10.10.2018 pronunțate de Tribunalul București, secția a IV-a civilă.

Printr-o primă critică dezvoltată, întemeiată pe dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 5 din C. proc. civ., recurenta-pârâtă a susținut că instanța de apel a încălcat dispozițiile art. 501 alin. (3), ale art. 502, art. 477 alin. (1), art. 478 alin. (3) și art. 481 din C. proc. civ.

În ceea ce privește presupusa încălcare a dispozițiilor art. 501 alin. (3) din C. proc. civ., recurenta-pârâtă a susținut că, deși prin decizia civilă nr. 70/26.01.2021 instanța de recurs a dispus ca instanța de apel să analizeze cererea principală, sub aspectul îndeplinirii condiției rezolutorii, în raport de art. 1401 alin. (1) din C. civ., și cererea reconvențională, sub aspectul conduitei reclamantei care ar putea, cu rea-credință, să determine realizarea evenimentului, în raport de art. 1405 alin. (2) din C. civ., însă în motivarea deciziei recurate nu există referiri la dispozițiile art. 1405 C. civ.

Astfel, a arătat că instanța de apel a făcut referire la felul în care a fost înțeleasă clauza contractuală privind refuzul celor patru bănci de către reclamantă și la faptul că reclamanta ar fi ignorat clauza privind suportarea unei părți din diferența de preț din resurse proprii.

Instanța de apel a plecat de la premisa că a existat un refuz al băncilor de acordare a unui credit egal cu suma solicitată de reclamantă și, prin urmare asemenea refuz ar fi, implicit, justificat.

Asemenea raționament juridic nu este însă corespunzător cu dispozițiile obligatorii ale instanței de casare, de vreme ce s-a stabilit expres obligația de verificare a condițiilor refuzului băncilor.

Referitor la presupusa încălcare a dispozițiilor art. 502 și art. 481 din C. proc. civ., care reglementează principiul neînrăutățirii situației în propria cale de atac, recurenta a învederat că decizia recurată este pronunțată în rejudecarea apelului, după admiterea recursului declarat exclusiv de aceasta, astfel încât decizia recurată nu putea să îi creeze o situație mai grea decât decizia nr. 1288/A/14.10.2019.

În rejudecare însă, instanța de apel, la cererea reclamantei, a invocat din oficiu un pretins "motiv de apel de ordine publică" privind pretinsul "caracter abuziv" al clauzei privind achitarea diferenței de preț "parte din surse proprii ale promitentei cumpărătoare, parte dintr-un credit bancar acordat promitentei-cumpărătoare de o bancă comercială din România".

Prin invocarea și admiterea acestui "motiv de apel", instanța de apel a înrăutățit situația pârâtei, de vreme ce, constatând caracterul pretins abuziv al clauzei, a reținut aplicabilitatea art. 6 din Legea nr. 192/2000, în sensul că aceste clauze "nu vor produce efecte".

Cu referire la încălcarea dispozițiilor art. 477 alin. (1) și art. 478 alin. (3) C. proc. civ., recurenta a susținut că prin notele scrise formulate pentru termenul din 04.04.2022, reclamanta a solicitat instanței de apel să constate caracterul abuziv al clauzei "parte din surse proprii ale promitentei-cumpărătoare, parte dintr-un credit bancar acordat promitentei cumpărătoare de către o bancă comercială", să se constate nulitatea absolută a acestei clauze și să se înlăture clauza din cuprinsul promisiunii încheiate între părți.

Cele solicitate de reclamantă, prin notele scrise formulate în apel în rejudecare, reprezintă o pretenție nouă, care nu poate fi solicitată direct în apel, fără a fi formulată în fața instanței de fond.

Aspectul privind pretinsul "caracter abuziv" al clauzei nu a făcut obiectul analizei primei instanțe, prin sentința apelată, și nu se găsește în legătură cu pretenția formulată prin cererea principală sau prin cererea reconvențională, fiind un motiv de nulitate parțială a contractului, nicidecum un motiv de rezoluțiune sau în legătură cu condiția rezolutorie.

Făcând, într-un mod nepermis, analiza aceste clauze presupus abuzive, instanța de apel a încălcat și prevederile art. 479 alin. (1) teza a II-a și art. 9 alin. (2) C. proc. civ.

Sub acest aspect, recurenta a învederat că motivele la care se referă art. 470 alin. (1) lit. c) C. proc. civ. vizează critici împotriva sentinței apelate.

Or, chestiunea privind caracterul abuziv al unor clauze contractuale, neinvocate în fața primei instanțe, nu face obiectul hotărârii apelate și vizează contractul dintre părți, nicidecum sentința primei instanțe.

Rezultă evident că acest motiv de nulitate nu este un motiv de apel, ci o pretenție nouă, care nu putea fi analizată de instanța de apel, deoarece ar fi încălcat dreptul de dispoziție al părților, conform art. 9 alin. (2) C. proc. civ., care prevede expres că "obiectul și limitele procesului sunt stabilite prin cererile și apărările părților".

Or, reclamanta a învestit instanța de judecată exclusiv cu cererea privind rezoluțiunea promisiunii de vânzare-cumpărare încheiate între părți, ca efect al îndeplinirii condiției rezolutorii, fără să invoce vreun motiv de nulitate - totală sau parțială a contractului.

Drept urmare, instanța de apel nu putea, pe calea invocării din oficiu a unui "motiv de ordine publică", să schimbe cauza cererii principale și/sau să formuleze pretenții noi în apel, astfel că, în opinia recurentei, încheierea din 06.06.2022 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie este nelegală.

În ceea ce privește nelegalitatea deciziei recurate, tot subsumat ipotezei de nelegalitate prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., recurenta a invocat încălcarea art. 22 alin. (6) și art. 9 C. proc. civ. susținând că instanța de apel a încălcat limitele învestirii stabilite de reclamantă.

A arătat că principalele argumente pentru admiterea apelului sunt în sensul că reclamanta a înțeles clauza contractuală privind refuzul justificat a 4 bănci ca fiind introdusă "pentru a înlătura temerile reclamantei că nu va obține creditul bancar pentru acoperirea întregii diferențe de preț"; precum și faptul că aceasta a ignorat această modificare la momentul semnării convenției în fața notarului, respectiv clauza privind plata prețului parte din surse proprii, parte dintr-un credit bancar.

Or, aceste argumente nu vizează aspectele privind îndeplinirea condiției rezolutorii prevăzute de art. X din promisiune, ci chestiuni legate de reprezentarea reclamantei asupra clauzelor contractuale, cu referire la un posibil viciu de consimțământ al erorii și de lipsa consimțământului la încheierea contractului cu clauzele invocate, aspecte care nu au fost însă invocate prin cererea principală.

Totodată, verificarea existenței "refuzului justificat al băncilor", conform considerentelor obligatorii ale deciziei de casare trebuia să se facă în anumite coordonate, nicidecum prin raportare exclusiv la faptul că reclamanta ar fi solicitat acordarea unui credit pentru întreaga diferență de preț și la "regulile prudențiale aplicate de fiecare societate bancară".

Prin motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 din C. proc. civ., recurenta a susținut că decizia atacată cuprinde motive contradictorii, instanța de apel reținând, pe de o parte, că acea clauză potrivit căreia diferența de preț este achitată parțial din surse proprii ale promitentei-cumpărătoare, a fost inserată de intimata-reclamantă, fără o informare explicită. Pe de altă parte, se reține existența unui acord de voințe în sensul că întreaga diferență de preț urmează să fie achitată prin credit ipotecar, precum și poziția pârâtei (pretins "abuzivă") în sensul că o parte din diferența de preț urmează să se achite de promitenta-cumpăratoare.

Prin criticile subsumate motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., recurenta a invocat încălcarea și aplicarea greșită a art. 18 alin. (1) din Regulamentul BNR nr. 17/2012, art. 1404 alin. (1), art. 1405 alin. (2), art. 1268 alin. (1), (2) și 3 și art. 1271 C. civ. și art. 4 alin. (1) din Legea nr. 193/2000.

Cu referire la încălcarea art. 18 alin. (1) din Regulamentul BNR nr. 17/2012, recurenta a învederat că instanța de apel a reținut, în baza acestui text, că "avansul minim cerut de bănci pentru acordarea unui credit ipotecar este de 15% din valoarea imobilului adus ca garanție" și că "reclamanta s-a încrezut în mod rezonabil în perspectiva obținerii unui credit imobiliar pentru diferența de preț rămasă".

Or, această interpretare încalcă dispozițiile legale, de vreme ce, faptul că un credit nu poate depăși 85% din valoarea garanției, așa cum este evaluată de bancă, nu echivalează cu faptul că un cumpărător poate accesa un credit în valoare de 15% din prețul vânzării.

Simplul fapt că împrumutătorilor le este interzisă acordarea unor credite în valoare de peste 85% din valoarea garanției ipotecare nu poate conduce la concluzia că reclamanta ar fi putut spera la obținerea unui credit în valoare de 85% din prețul vânzării.

În ceea ce privește încălcarea dispozițiilor art. 1404 alin. (1), art. 1405 alin. (2) din C. civ., recurenta a arătat că, deși instanța de apel a citat prevederile celor două articole, aceasta s-a raportat la alte aspecte decât cele ce vizează chestiunile legate de îndeplinirea condiției rezolutorii, și respectiv de conduita apelantei care ar putea, cu rea-credință, să determine realizarea evenimentului, contrar celor dispuse obligatoriu de instanța de recurs.

Astfel, a arătat că instanța de recurs a reținut în decizia de casare că poate fi suficient ca un debitor care a contractat sub atare condiție să formuleze o cerere de acordare a creditului imposibil de onorat, cunoscând sau anticipând că nu îndeplinește condițiile respectivei bănci la data cererii.

Însă, instanța de apel nu a analizat niciun aspect privind caracterul justificat al refuzului băncilor, ci s-a raportat exclusiv la faptul că băncile nu au acordat reclamantei exact suma solicitată.

Cu referire la încălcarea de către instanța de apel a dispozițiilor art. 1268 alin. (1), (2) și 3 C. civ., recurenta a susținut instanța nu a interpretat clauzele contractuale după voința concordantă a părților, ci după voința reclamantei. Instanța de apel a conferit acesteia dreptul de a modifica cap. VI privind prețul și modalitatea de plată, permițându-i să pretindă să plătească integral diferența de preț din creditul bancar solicitat și considerând că refuzul băncii se raportează la suma solicitată reprezentând integral diferența de preț.

Interpretarea instanței de apel că, fiind convenit că diferența de preț se va plăti integral din credit bancar ipotecar, iar băncile refuzând promitentei-cumpărătoare acordarea unui credit egal cu diferența de preț, conduce la concluzia că acea condiție rezolutorie nu produce efecte.

În ceea ce privește încălcarea, de către instanța de apel, a dispozițiilor art. 4 alin. (1) din Legea nr. 193/2000 și art. 1271 C. proc. civ., recurenta a învederat că instanța a reținut nelegal în considerentele deciziei că acea clauză contractuală conform căreia "diferența de preț urma să se achite parte din surse proprii ale promitentei-cumpărătoare, parte dintr-un credit bancar acordat promitentei-cumpărătoare" ar fi creat un dezechilibru raportat la condiția rezolutorie convenită.

În acest sens, a arătat că drepturile și obligațiile părților, în cadrul contractului încheiat, se referă la încheierea contractului de vânzare, transmiterea proprietății și plata prețului.

Menționarea surselor de plată a prețului nu poate crea un dezechilibru între drepturile și obligațiile părților, deoarece nu se referă la cuantumul prețului și nu creează vreo disproporție între valoarea prestațiilor.

Faptul că reclamanta nu poate obține aplicarea condiției rezolutorii "în situații profund defavorabile, precum oferirea de către societățile bancare, în aplicarea propriilor reguli prudențiale, a unor credite imobiliare semnificativ inferioare în raport cu diferența de preț rămasă de achitat după plată avansului" nu poate reprezenta un dezechilibru între drepturile și obligațiile părților.

Or, acest aspect ține exclusiv de capacitatea promitentei-cumpărătoare de a genera venituri necesare rambursării creditului, element predominant, așa cum rezultă din Regulamentul BNR nr. 17/2012.

Prin întâmpinarea formulată la data de 27 septembrie 2023, intimata-reclamantă A. a arătat că instanța de apel nu a încălcat niciunul din textele legale invocate de recurentă în motivarea recursului.

Formulând apărări la criticile de nelegalitate aduse hotărârilor curții de apel, reclamanta a învederat că nu sunt fondate criticile privind o presupusă încălcare a dispozițiilor art. 501 alin. (3), art. 477 alin. (1) și art. 478 alin. (3) C. proc. civ., ca motiv de casare prevăzut de art. 488 pct. 5 C. proc. civ., deoarece instanța de apel nu a depășit limitele casării ci, a cercetat și verificat voința concordantă a părților așa cum a dispus Înalta Curte de Casație și Justiție prin decizia de casare.

Nu sunt fondate criticile și nici incidente în cauza dispozițiile art. 502 și art. 481 C. proc. civ., întrucât recurenta nu a promovat apel, fiind judecat doar apelul reclamantei. Deci nu i-a fost înrăutățită situația în propria cale de atac. Instanța de apel, în rejudecare, a fost obligată de lege să judece motivul de apel de ordine publică invocat. Toate instanțele care au soluționat această cauză erau obligate, din oficiu, să procedeze la o cercetare judecătorească prin raportare la elementele definitorii prevăzute expres de O.G. nr. 193/2000 privind clauzele abuzive din contractele încheiate între comercianți și consumatori, O.G. nr. 50/2010, O.G. nr. 9/2000, O.G. nr. 21/1992 privind protecția consumatorilor modificată și completată prin O.U.G. nr. 174/2008, O.G. nr. 99/2006 privind instituțiile de credit și adecvarea capitalului, Legea nr. 363/2007 privind combaterea practicilor incorecte ale comercianților în relația cu consumatorii și armonizarea reglementărilor cu legislația europeană privind protecția consumatorilor, O.G. nr. 13/2011 privind dobânda legală remuneratorie și penalizatoare pentru obligații bănești, precum și pentru reglementarea unor măsuri financiar-fiscale în domeniul bancar, art. 3 și 4 din Directiva 87/102/CEE a Consiliului din 22 decembrie 1986, Norma BNR nr. 17 din 2003, art. 75,76,77 din Legea nr. 296/2004 privind Codul consumatorului, art. 4 alin. (2) din Directiva 93/13/CEE, art. 948, art. 966-970,art. 1092, art. 1578, C. civ., coroborate cu practica CJUE.

Sunt nefondate motivările presupusei încălcări a dispozițiilor art. 479 alin. (1) și art. 22 alin. (6) si art. 9 C. proc. civ., deoarece instanța de apel a cercetat toate condițiile îndeplinirii condiției rezolutorii printr-o cercetare judecătorească raportată la elementele definitorii prevăzute expres de normele legale incidente.

Raportul întocmit în cauză, în condițiile art. 493 alin. (2) și (3) C. proc. civ. a fost analizat în completul filtru, fiind comunicat părților, iar prin încheierea din 25 septembrie 2024, completul de filtru a admis în principiu recursul declarat de pârâta S.C. B. S.R.L. împotriva încheierii din 6 iunie 2022 și a deciziei nr. 1942/A din 20 decembrie 2022, ambele pronunțate de Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie.

A stabilit termen de judecată în ședință publică, la data de 15 ianuarie 2025, ora 9

00

, completul C10- noul C. proc. civ., cu citarea părților, când instanța a rămas în pronunțare asupra recursului.

II. Soluția și considerentele Înaltei Curți de Casație și Justiție

Examinând încheierea de ședință din data de 06.06.2022 și decizia recurată, prin prisma criticilor formulate și a dispozițiilor legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursul este fondat pentru considerentele ce urmează să fie expuse.

Primele critici formulate se subsumează motivului de recurs prevăzut de dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 5 din C. proc. civ.- când, prin hotărârea dată, instanța a încălcat regulile de procedură a căror nerespectare atrage sancțiunea nulității, fiind invocate încălcarea și aplicarea greșită a art. 501 alin. (3), ale art. 502, art. 477 alin. (1), art. 478 alin. (3) și art. 481 din C. proc. civ. și vizează legalitatea încheierii de ședință din data de 06.06.2022 și a deciziei civile recurate.

Recurenta-pârâtă susține că instanța de apel nu a respectat îndrumările instanței de trimitere sub aspectul analizării îndeplinirii condiției rezolutorii prin luarea în considerare a art. 1401 alin. (1) din C. civ. pentru soluționarea cererii principale și nici normele juridice consacrate în dispozițiile art. 1405 alin. (2) din C. civ., referitoare la atitudinea subiectivă și conduita reclamantei care ar putea determina realizarea evenimentului, pentru soluționarea cererii reconvenționale.

Critica este fondată, pentru următoarele argumente:

Conform dezlegărilor date prin decizia de casare, obligatorii pentru instanța de apel în baza dispozițiilor art. 501 alin. (1) din C. proc. civ., în rejudecarea cauzei, instanța devolutivă avea îndatorirea de a identifica criteriile stabilite de părți sau pe care acestea este probabil să le fi avut în vedere după împrejurări, pentru constatarea îndeplinirii condiției rezolutorii, în conformitate cu art. 1404 alin. (1) din C. civ.. După stabilirea acestor criterii trebuia analizat caracterul justificat sau nejustificat al refuzului de acordare a creditului bancar solicitat.

Instanța de apel cu nesocotirea acestor îndrumări obligatorii nu a stabilit criteriile avute în vedere de către părți pentru analizarea caracterului justificat sau nejustificat al băncilor de acordare a creditului, ci pe baza depozițiilor martorilor, a statuat că voința reclamantei, comunicată reprezentanților pârâților a fost de a obține un credit bancar pentru plata întregii diferențe de preț, considerându-se că aceasta a fost acceptată de către pârâtă, deoarece nu s-a transmis nicio obiecție. În plus, instanța de apel a reținut că refuzurile băncilor au fost justificate de regulile prudențiale aplicate de fiecare societate bancară, iar reclamanta nu a generat aceste refuzuri printr-o conduită culpabilă.

Înalta Curte relevă că instanța devolutivă nu a avut în vedere dispozițiile art. 1404 alin. (1) din C. civ. și nu a stabilit criteriile stabilite de părți sau pe care acestea este probabil să le fi avut în vedere după împrejurări, pentru a se reține că este îndeplinită condiția rezolutorie.

Astfel, simpla argumentare că reclamanta a înțeles că achitarea diferenței de preț se realiza numai prin creditul acordat de către bănci, iar neacordarea acestuia pentru întreaga diferență de preț este justificată, conform regulilor bancare, nu respectă îndrumările instanței de casare, întrucât instanța de apel nu s-a conformat în mod efectiv îndrumărilor obligatorii, deoarece nu a stabilit criteriile necesare pentru îndeplinirea condiției rezolutorii.

Acest raționament juridic nu este corespunzător cu dispozițiile obligatorii ale instanței de casare, deoarece era obligatoriu să se stabilească dacă acordarea unui credit bancar într-un cuantum relativ mai mic decât suma reprezentând diferența de preț are semnificația unui refuz nejustificat al băncii, în accepțiunea părților contractante și, implicit, echivalează cu îndeplinirea condiției rezolutorii sau această condiție va fi considerată neîndeplinită atunci când creditul acordat poate acoperi o parte semnificativă din diferența de preț sau dacă exista posibilitatea efectivă a reclamantei de a obține întregul credit solicitat prin oferirea unor garanții suplimentare către bănci sau prin stabilirea de comun acord cu pârâta a unei modalități plată a diferenței de preț, care nu putea fi acoperită prin creditul acordat.

Instanța devolutivă avea îndatorirea să lămurească ipoteza în care se consideră îndeplinită condiția rezolutorie, pornind de la analiza tuturor aspectelor factuale deduse din probatoriile administrate și din apărările formulate de către părți.

În vederea stabilirii incidenței dispozițiilor art. 1404 alin. (1) din C. civ., instanța de apel ar fi trebuit să respecte și cea de-a doua îndrumare, respectiv verificarea atitudinii subiective a reclamantei, din perspectiva normelor juridice reglementate de art. 1405 alin. (2) din C. civ., respectiv dacă partea interesată de îndeplinirea condiției determină, cu rea-credință, realizarea evenimentului, atunci condiția se consideră neîndeplinită.

Cu privire la acest aspect, se evidențiază că nu există niciun considerent cu privire la incidența temeiului de drept invocat, nefiind cercetat acest aspect de către instanța de apel, deși era obligată să analizeze dacă partea interesată a determinat sau nu cu rea-credintă realizarea evenimentului.

A doua critică formulată subsumată aceluiași motiv de recurs se referă la aplicarea greșită a dispozițiilor art. 477 alin. (1), art. 478 alin. (3), art. 9 și 22 din C. proc. civ. și privește posibilitatea instanței devolutive de a invoca ca motiv de ordine publică, direct în calea de atac a apelului, existența unei clauze abuzive.

Această critică este nefondată, pentru următoarele considerente:

Având în vedere rolul judecătorului în aflarea adevărului, astfel cum rezultă din dispozițiile art. 22 alin. (2) și art. 479 alin. (1) teza finală din C. proc. civ. stabilește că motivele de ordine publică pot fi invocate și din oficiu. Întrucât textul nu distinge- ubi lex non distinguit, nec nos distinguere debemus- rezultă că motivele de ordine publică pot fi nu numai de drept procesual, ci și de drept substanțial.

Prin motivele de ordine publică se invocă încălcarea unor norme de drept de ordine publică, al căror regim procesual pune la dispoziția părților, procurorului sau a instanței, din oficiu, posibilitatea invocării lor în orice fază a procesului, dacă legea nu prevede în mod expres altfel, instanța având obligația de a le supune dezbaterii contradictorii a părților, indiferent cine invocă respectivul motiv de ordine publică.

Înalta Curte relevă că existența unei clauze abuzive poate fi invocată din oficiu de către instanța de apel, fiind considerat un motiv de ordine publică, însă modalitatea de soluționare a acestuia depinde de respectarea exigențelor principiului non reformatio in pejus.

Nu pot fi reținute alegațiile recurentei sub aspectul încălcării limitelor apelului sau a principiului disponibilității referitor la obiectul și cauza litigiului, întrucât, în jurisprudența Uniunii Europene, s-a consacrat obligația instanței de judecată de a examina din oficiu caracterul abuziv al unei clauze contractuale, iar mijlocul procedural prin care se realizează îndeplinirea acestei îndatorire este invocarea motivului de ordine publică.

În Hotărârea din 27 iunie 2000, Oceano Grupo Editorial (C-240/98-C-244/98, EU:C:2000:346), Curtea a statuat că protecția pe care Directiva 93/13 o asigură consumatorilor presupune ca instanța națională să poată aprecia din oficiu caracterul abuziv al unei clauze a contractului cu privire la care este sesizată, atunci când examinează admisibilitatea unei cereri introduse în fața instanțelor naționale.

Curtea amintește (în Hotărârea din 4 iunie 2009, Pannon GSM (C-243/08, EU:C:2009:350), mai întâi, că protecția pe care Directiva 93/13 o conferă consumatorilor se aplică și în ipotezele în care consumatorul, care a încheiat cu un profesionist un contract, care conține o clauză abuzivă, se abține să invoce caracterul abuziv al acestei clauze, fie pentru că acesta nu își cunoaște drepturile, fie pentru că este descurajat să le invoce din cauza cheltuielilor pe care le-ar implica o acțiune în justiție. În consecință, rolul instanței naționale în domeniul protecției consumatorilor nu se limitează doar la dreptul de a se pronunța cu privire la natura eventual abuzivă a unei clauze contractuale, ci implică și obligația de a examina din oficiu acest aspect de îndată ce dispune de elementele de drept și de fapt necesare în acest sens, inclusiv atunci când verifică propria competență teritorială.

Înalta Curte decelează, în temeiul jurisprudenței obligatorii, că instanța are nu numai dreptul, dar și obligația de a examina din oficiu existența unei clauze abuzive, neputându-se aprecia că reprezintă o încălcare a principiului disponibilității, consacrate în dreptul intern, așa cum susține în mod greșit recurenta.

Cu toate acestea, chiar dacă instanța națională are obligația de a examina caracterul abuziv al unei clauze, eficacitatea acestei obligații este subsumată principiului autorității de lucru judecat - res iudicata pro veritate accipitur - și a principiului neagravării în propria cale de atac- non reformatio in pejus.

Din această perspectivă, cea de-a treia critică, care se subsumează motivului de recurs invocat- aplicarea greșită a dispozițiilor art. 502 și art. 481 din C. proc. civ., este fondată, pentru următoarele aspecte:

Potrivit art. 502 din C. proc. civ. "La judecarea recursului, precum și la rejudecarea procesului după casarea hotărârii de către instanța de recurs, dispozițiile art. 481 sunt aplicabile în mod corespunzător", iar conform art. 481 din C. proc. civ. "Apelantului nu i se poate crea în propria cale de atac o situație mai rea decât aceea din hotărârea atacată, în afară de cazul în care el consimte expres la aceasta sau în cazurile anume prevăzute de lege".

Principiul non reformatio in pejus presupune ca părții care a exercitat o cale de atac să nu i se agraveze situația prin soluția dată de instanța de control judiciar, astfel că hotărârea atacată poate fi schimbată numai în favoarea părții care a exercitat recursul (Decizia nr. 881 din 15 aprilie 2021 a secției I civile).

În cazul motivelor de ordine publică care pot fi invocate oricând, instanța de control judiciar le va analiza, însă le va putea admite sau respinge în funcție de efectul lor asupra situației juridice a părții. Dacă prin reținerea motivului de ordine publică, părții i s-ar înrăutăți situația în propria cale de atac, atunci aceasta va fi respinsă, cu motivarea că admiterea sa este împiedicată de dispoziția imperativă de la art. 481 din C. proc. civ.

Principiul non reformatio in pejus este aplicabil și în urma rejudecării după casare. Rațiunile ce conduc la aplicarea principiului invocat și în cazul rejudecării cauzei după desființarea hotărârii atacate sunt aceleași, indiferent dacă pricina se trimite la aceeași instanță sau la o alta ori se rejudecă chiar de către instanța de apel. Recurentului nu i se poate înrăutăți situația în propria cale de atac, dar nici în fața instanței de fond învestite cu rejudecarea cererii, după casarea cu trimitere, întrucât efectele principiului non reformatio in pejus operează în toate fazele procesului.

În vederea asigurării respectării principiului de drept specific căilor de atac non reformatio in pejus, soluțiile pot fi diferite fiind influențate exclusiv de aprecierea în sensul încălcării sau al neîncălcării acestui principiu, atunci când au soluționat calea de atac, în raport cu motivul de ordine publică invocat din oficiu, apreciere realizată în funcție și de celelalte date particulare ale cauzei.

Înalta Curte relevă că prin sentința nr. 2038 din 10 octombrie 2018, Tribunalul București, secția a IV-a civilă a fost respinsă, ca neîntemeiată, acțiunea principală formulată de reclamanta-pârâtă A. și a fost admisă cererea reconvențională formulată de pârâta-reclamantă S.C. B. S.R.L. și, în consecință, s-a constatat dreptul pârâtei-reclamante S.C. B. S.R.L. la despăgubiri în cuantum de 60619,79 RON, reprezentând avans achitat de reclamanta-pârâtă în baza promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare.

Prin decizia nr. 1288/14.10.2019, Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie a fost admis apelul formulat de reclamanta - pârâtă A. împotriva sentinței menționate, a fost schimbată în tot sentința civilă apelată în sensul că: s-a admisă cererea de chemare în judecată și s-a constatat intervenită rezoluțiunea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. x din data de 18 mai 2017 de către C., în temeiul art. X ultimul alineat din promisiune și a fost obligată la restituirea către reclamantă a sumei de 60619,79 RON, echivalentul în RON a sumei de 11000 euro + TVA de 19%, achitată cu titlu de avans.

Prin decizia civilă nr. 70 din 26 ianuarie 2021, Înalta Curte de Casație și Justiție, secția I civilă a fost admis recursul declarat de pârâta B. S.R.L., a fost casat decizia civilă nr. 1288/A din data de 14 octombrie 2019 a Curții de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, și s-a dispus trimiterea cauzei spre rejudecare, la aceeași instanță de apel.

Astfel, decizia recurată este pronunțată în rejudecarea apelului, după admiterea recursului declarat exclusiv de pârâtă, motiv pentru care instanța devolutivă în rejudecarea apelului reclamantei nu putea prin decizia recurată să îi creeze o situație mai grea pârâtei decât cea statuată prin decizia nr. 1288/A/14.10.2019, pronunțată în primul ciclu procesual. Atâta timp cât pe parcursul soluționării litigiului pendinte, în primul ciclu procesual, s-a reținut valabilitatea clauzei privind plata diferenței de preț "parte din surse proprii ale promitentei cumpărătoare, parte dintr-un credit bancar acordat promitentei-cumpărătoare de o bancă comercială din România", în rejudecarea apelului invocarea și soluționarea unui motiv de ordine publică din oficiu - caracterul abuziv al clauzei antereferite - era subsumat respectării principiului non reformatio in pejus și res iudicata pro veritate accipitur.

Înalta Curte subliniază că prin constatarea caracterul abuziv al clauzei este încălcat principiul agravării în propria cale de atac, dar și al puterii de lucru judecat al valabilității clauzei antereferite. Această soluție legislativă este în concordanță cu jurisprudența Curții Europene a Uniunii Europene, care a statuat că dreptul Uniunii nu impune unei instanțe naționale să înlăture aplicarea normelor interne de procedură care conferă autoritate de lucru judecat unei decizii, chiar dacă acest lucru ar permite remedierea unei încălcări a unei dispoziții, indiferent de natura acesteia, cuprinse în Directiva 93/13, cu excepția situației în care dreptul național conferă unei astfel de instanțe această competență în cazul încălcării unor norme naționale de ordine publică. În plus, potrivit dreptului Uniunii, principiul protecției jurisdicționale efective a consumatorilor nu vizează dreptul de acces la un dublu grad de jurisdicție, ci numai la o instanță judecătorească.

În Hotărârea din 26 ianuarie 2017, Banco Primus (C-421/14, EU:C:2017:60), Curtea "statuează că Directiva 93/13 nu se opune unei norme naționale care interzice instanței naționale să reexamineze din oficiu caracterul abuziv al clauzelor unui contract încheiat cu un profesionist în cazul în care s‑a statuat deja cu privire la legalitatea ansamblului clauzelor contractului respectiv în raport cu această directivă printr‑o hotărâre care a dobândit autoritate de lucru judecat. În această privință, Curtea amintește importanța pe care o are, atât în ordinea juridică a Uniunii, cât și în ordinile juridice naționale, principiul autorității de lucru judecat. Astfel, pentru a garanta atât stabilitatea dreptului și a raporturilor juridice, cât și o bună administrare a justiției, este necesar ca hotărârile judecătorești devenite definitive după epuizarea căilor de atac disponibile sau după expirarea termenelor de exercitare a acestor căi de atac să nu mai poată fi contestate".

În concluzie, în ipoteza în care instanța devolutivă aprecia caracterul abuziv al clauzei, acest motiv de ordine publică putea fi admis sau respins în funcție de efectul asupra situației juridice a părții. Dacă prin reținerea motivului de ordine publică, părții i s-ar înrăutăți situația în propria cale de atac, atunci acesta va fi respins, cu motivarea că admiterea sa este împiedicată de dispoziția imperativă de la art. 481 din C. proc. civ.

Pentru considerentele expuse, se evocă că este incident motivul de recurs prevăzut de dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 5) din C. proc. civ.

II. Referitor la motivul de recurs întemeiat pe dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 6) din C. proc. civ., Înalta Curte reține că acesta reglementează trei ipoteze, care au drept efect casarea unei hotărâri și anume:

a) hotărârea atacată nu cuprinde motivele pe care se sprijină, în sensul că acestea lipsesc cu desăvârșire sau există o motivare, dar ea este insuficientă, nu răspunde tuturor cererilor sau, după caz, criticilor aduse hotărârii de primă instanță;

b) motivele hotărârii recurate sunt contradictorii. Contradicția poate fi constatată în cuprinsul considerentelor sau prin analiza acestora în raport cu dispozitivul, fiind posibilă ipoteza în care ele nu susțin dispozitivul, ci, din contră, îl contrazic;

c) hotărârea cuprinde motive străine de natura pricinii, ceea ce echivalează practic cu o nemotivare.

Dacă pentru invocarea nemotivării hotărârii supuse căii de atac, în principiu, este suficientă trimiterea la dispozițiile art. 425 alin. (1) lit. b) din C. proc. civ., pentru celelalte două variante normative - motivarea contradictorie ori motivarea pe baza unor motive străine de natura pricinii - recurentul este ținut să indice instanței de recurs și să dezvolte această ipoteză de casare prin critici concrete, din care să reiasă cu claritate caracterul contradictoriu al unor considerente în drept (având în vedere că instanța de recurs exercită exclusiv un control judiciar de legalitate) sau să indice acele considerente străine de natura pricinii.

În cuprinsul memoriului de recurs, se susține acest motiv sub un prim aspect, în sensul că instanța de apel nu a analizat ipotezele în care se consideră îndeplinită condiția rezolutorie, în conformitate cu art. 1404 din C. civ. și nici aplicarea dispozițiilor art. 1405 din C. civ., așa cum a statuat instanța supremă prin hotărârea pronunțată în primul ciclu procesual, și sub al doilea aspect, respectiv existența unor motive contradictorii sub aspectul existenței acordului de voință al părților în stabilirea conținutului clauzei privind modalitatea de plată a diferenței de preț.

Critica este fondată, pentru considerentele ce se vor arăta.

Înalta Curte de Casație și Justiție reține că, potrivit art. 425 alin. (1) lit. b) din C. proc. civ., hotărârea judecătorească trebuie să cuprindă motivele de fapt și de drept pe care se întemeiază soluția, arătându-se atât motivele pentru care s-au admis, cât și cele pentru care s-au înlăturat cererile părților.

Potrivit art. 13 din C. proc. civ., dreptul la apărare este garantat, iar potrivit art. 6 "orice persoană are dreptul la judecarea cauzei sale în mod echitabil, în termen optim și previzibil, de către o instanță independentă, imparțială și stabilită de lege. În acest scop, instanța este datoare să dispună toate măsurile permise de lege și să asigure desfășurarea cu celeritate a judecății".

Art. 6 din Convenția Europeană a Drepturilor Omului stabilește că orice persoană are dreptul la judecarea în mod echitabil, în mod public și într-un termen rezonabil a cauzei sale, de către o instanță independentă și imparțială, instituită de lege, care va hotărî fie asupra încălcării drepturilor și obligațiilor sale cu caracter civil, fie asupra temeiniciei oricărei acuzații în materie penală îndreptată împotriva sa.

Se reține că procesul civil este guvernat de mai multe principii, în cauza de față relevante fiind principiul dreptului la un proces echitabil, principiul dreptului la apărare și principiul contradictorialității.

Astfel, procesul civil este creația părții, care îl declanșează și a părții chemate în proces. Principiul contradictorialității constă în posibilitatea părților de a discuta în contradictoriu toate elementele cauzei, care pot servi la soluționarea pricinii deduse judecății, iar o altă formă de existență a acestui principiu se manifestă prin obligația instanței de a supune discuției părților toate elementele cauzei deduse judecății, din această perspectivă, putându-se discuta de o întrepătrundere între principiul contradictorialității și principiul dreptului la apărare.

Mai mult, dreptul la un proces echitabil nu poate fi considerat efectiv decât dacă susținerile părților sunt examinate de către instanță, aceasta având obligația de a proceda la un examen efectiv al mijloacelor, argumentelor și elementelor de probă sau cel puțin de a le aprecia (cauza Albina împotriva României, cauza Gheorghe împotriva României). Singura garanție că instanță a analizat susținerile părților, argumentele și probele administrate o reprezintă motivarea hotărârii judecătorești.

Curtea Constituțională a reținut în jurisprudența sa că motivarea unei hotărâri trebuie să fie clară și precisă, să se refere la probele administrate în cauză și să fie în concordanță cu acestea, să răspundă în fapt și în drept la toate aspectele incidente în cauză, să conducă în mod logic și convingător la soluția din dispozitiv. Hotărârea instanței trebuie să cuprindă, ca o garanție a caracterului echitabil al procedurii judiciare și al respectării dreptului la apărare al părților, motivele de fapt și de drept care au format convingerea instanței, precum și cele pentru care s-au înlăturat cererile/apărările părților. Considerentele hotărârii, reprezentând explicitarea soluției din dispozitiv, sprijinul necesar al acestuia, fac corp comun cu dispozitivul și intră deopotrivă în autoritate de lucru judecat, raportat la părțile din dosar și obiectul cauzei. (par. 171).

Obligativitatea motivării hotărârilor judecătorești constituie o condiție a procesului echitabil, exigență a art. 21 alin. (3) din Constituția României și art. 6 alin. (1) din Convenția pentru apărarea drepturilor omului și a libertăților fundamentale. Astfel cum se reține în jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului, în Hotărârea din 28 aprilie 2005, pronunțată în Cauza Albina împotriva României, paragraful 30, dreptul la un proces echitabil, garantat de art. 6 paragraful 1 din Convenția europeană pentru apărarea drepturilor omului și a libertăților fundamentale, "include printre altele dreptul părților de a prezenta observațiile pe care le consideră pertinente pentru cauza lor. Întrucât Convenția nu are drept scop garantarea unor drepturi teoretice sau iluzorii, ci drepturi concrete și efective (Hotărârea Artico împotriva Italiei, din 13 mai 1980, seria x, nr.  37, p. 16, paragraful 33), acest drept nu poate fi considerat efectiv decât dacă aceste observații sunt în mod real "ascultate", adică în mod corect examinate de către instanța sesizată.

Curtea europeană a reținut în jurisprudența sa că este motivată în mod corespunzător o decizie care permite părților să facă uz efectiv de dreptul lor de apel (Hirvisaari împotriva Finlandei, pct. 30 in fine). Deși art. 6 alin. (1) obligă instanțele să își motiveze deciziile, acest fapt nu poate fi înțeles ca impunând un răspuns detaliat pentru fiecare argument (Van de Hurk împotriva Čšărilor de Jos, pct. 61; GarcĂ­a Ruiz împotriva Spaniei (MC), pct. 26; Jahnke și Lenoble împotriva Franței (dec.); Perez împotriva Franței (MC), pct. 81].

Întinderea obligației privind motivarea poate varia în funcție de natura deciziei (Ruiz Torija împotriva Spaniei, pct. 29; Hiro Balani împotriva Spaniei, pct. 27) și trebuie analizată în lumina circumstanțelor cauzei: trebuie să se țină seama în special de diversitatea motivelor pe care un justițiabil le poate ridica în instanță și de diferențele din statele contractante în materie de dispoziții legale, cutume, concepții doctrinare, prezentarea și redactarea hotărârilor și deciziilor (Ruiz Torija împotriva Spaniei, pct. 29; Hiro Balani împotriva Spaniei, pct. 27).

Corelativ obligației de motivare a instanței de judecată îi revine și părții nemulțumite de soluția pronunțată de către instanța de judecată, îndatorirea de a-și expune propriul raționament și argumentele pentru a combate modul de soluționare al unei cereri principale/accesorii sau subsidiare.

Aplicând aceste principii în cauza de față, Înalta Curte de Casație și Justiție evidențiază că motivarea instanței de apel este incompletă, întrucât, în rejudecarea cauzei, nu s-a statuat cu privire la criteriile stabilite de părți sau pe care acestea este probabil să le fi avut în vedere după împrejurări pentru a se putea aprecia că este îndeplinită condiția rezolutorie.

În cuprinsul hotărârii, nu este consemnată nicio analiză cu privire la atitudinea subiectivă a reclamantei, respectiv buna sau reaua-credință pentru a determina incidența dispozițiilor art. 1405 alin. (2) din C. civ. și nici la ipoteza în care refuzul băncii ar putea avea semnificația unui "refuz nejustificat", în accepțiunea voinței părților contractuale pentru a se considera că operează efectele condiției rezolutorii.

Instanța devolutivă reține doar că "refuzurile băncilor au fost justificate de regulile prudențiale aplicate de fiecare societate bancară, iar reclamanta nu a generat aceste refuzuri printr-o conduită culpabilă", considerent care că răspunde în mod efectiv dezlegărilor obligatorii ale instanței de casare.

În plus, instanța nu a cercetat apărarea formulată de către pârât în sensul că a oferit reclamantei, prin oferta înregistrată sub nr. x/08.11.2017, facilitatea de a-i acorda un împrumut egal cu diferența între prețul de vânzare și suma compusă din avansul achitat și creditul acordat de către bancă, în aceleași condiții cu cele stabilite de către banca împrumutătoare. Această apărare formulată era esențială pentru a stabili atitudinea subiectivă a părților contractante în contextul factual necesar pentru a opera efectele condiției rezolutorii.

Pentru aceste motive, constată că este incident motivul de casare prevăzut de dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 6) din C. proc. civ.

III. Ultimul motiv de recurs invocat este conscrat de dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 8) din C. proc. civ. și se referă la aplicarea greșită de către instanța de apel a dispozițiilor art. 4 alin. (1) din Legea nr. 193/2000 și a dispozițiilor art. 1271 din C. civ.

Referitor la aplicarea eronată a dispozițiilor art. 1404 și art. 1405 din C. civ., Înalta Curte a analizat criticile formulate din perspectiva motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6) din C. proc. civ.- motivarea contradictorie și motivare insuficientă, împrejurare față de care nu se impune cercetarea criticilor formulate din perspectiva motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8) din C. proc. civ.

În schimb, criticile formulate- aplicarea greșită de către instanța de apel a dispozițiilor art. 4 alin. (1) din Legea nr. 193/2000 și a dispozițiilor art. 1271 din C. civ.- sunt fondate, pentru următoarele considerente:

Potrivit art. 4 alin. (1) din Legea nr. 193/2000 "O clauză contractuală care nu a fost negociată direct cu consumatorul va fi considerată abuzivă dacă, prin ea însăși sau împreună cu alte prevederi din contract, creează, în detrimentul consumatorului și contrar cerințelor bunei-credințe, un dezechilibru semnificativ între drepturile și obligațiile părților".

Instanța de apel a reținut că clauza VI din contract, care prevede că diferența de preț se va achita "parte din surse proprii ale promitentei cumpărătoare, parte dintr-un credit bancar acordat promitentei-cumpărătoare de o bancă comercială din România" este abuzivă, întrucât înlătură aplicarea clauzei X din contract, care menționează posibilitatea activării condiției rezolutorii în cazul refuzului justificat a patru instituții bancare de a acorda promitentei-cumpărătoare creditul în vederea achiziției imobilului. S-a reținut că această clauză care se referă la sursele din care promitenta-cumpărătoare urma să plătească prețul, nu poate fi asociată cu definirea prețului, ca obiect principal al contractului, ori cu calitatea de a satisface cerințele de preț și de plată, respectiv cu obligații asumate de promitenta-cumpărătoare față de promitenta-vânzătoare, asociate cu noțiunea de plată.

Înalta Curte evidențiază că interpretarea instanței devolutive este eronată, întrucât clauza VI din contract este exclusă de la evaluarea naturii abuzive, deoarece este asociată cu definirea prețului, ca obiect principal al contractului ori cu alte mențiuni care privesc obligațiile asumate de promitenta-cumpărătoare, asociate cu noțiunea de plată, respectiv modalitatea de efectuare a plății, prin obținerea unui credit bancar, prin virament bancar, prin numerar.

Se relevă că drepturile și obligațiile esențiale ale părților, în cadrul contractului încheiat, se referă la încheierea contractului de vânzare, transmiterea proprietății și plata pr