ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1333/2024

Ședința publică din data de 13 iunie 2024

Asupra recursurlor civile de față;

Examinând actele și lucrările dosarului constată următoarele:

A. Obiectul cererii introductive.

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 4 București la data de 5 mai 2020, reclamantul A. în contradictoriu cu pârâții B., C., D., E., F. a solicitat obligarea pârâților la plata despăgubirilor, cu titlu de penalități de întârziere, rezultate din neexecutarea la termen a promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, încheiată la data de 12 februarie 2018, autentificată prin încheierea notarială nr. 382 din 12 februarie 2018, compensarea celor două creanțe, în temeiul dispozițiilor art. 1617 alin. (1) C. civ. și pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, în temeiul dispozițiilor art. 1279 alin. (3) C. civ., coroborat cu art. 1669 alin. (1) C. civ.

Prin sentința civilă nr. 13491 din 13 octombrie 2020, Judecătoria Sectorului 4 București a admis excepția necompetenței materiale a acestei instanțe, invocată de pârâți prin întâmpinare și a declinat competența de soluționare a acțiunii în favoarea Tribunalului București.

La data de 24 septembrie 2020, pe rolul Tribunalului București, secția a VI-a civilă a fost înregistrată cererea formulată de reclamații B., C., E., G. în contradictoriu cu pârâtul A., solicitând instanței să se constate intervenirea revoluțiunii promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. x din 12 februarie 2018 de notar public H., privind bunurile imobile prevăzute în aceasta, situate în București; obligarea pârâtului la predarea către reclamanți a bunurilor imobile ce fac obiectul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. x din 12 februarie 2018 de notar public H., situate în București, str. x, respective: apartamentul 4, cu număr cadastral x, întabulat în CF nr. x a localității București sector 4 împreună cu cota indiviză aferentă din părțile comune ale imobilului și din teren aferent întregului imobil; cota parte din 1/4 din camera de pază cu număr cadastral x, întabulat în CF nr. x a localității București, împreună cu cota indiviză aferentă din părțile comune ale imobilului și din terenul aferent întregului imobil; boxă subsol, cu număr cadastral x întabulat în CF nr. x a localității București, împreună cu cota indiviză aferentă din părțile comune ale imobilului și din terenul aferent întregului imobil, respectiv loc de parcare subsol, cu număr cadastral x, întabulat în CF nr. x a localității București, împreună cu cota indiviză aferentă din părțile comune ale imobilului și din teren aferent întregului imobil; obligarea pârâtului la plata către reclamanți a sumei de 10.000 Euro, cu titlu de daune pentru intervenirea rezoluțiunii din culpa sa și a sumei de 15.000 Euro, pentru lipsa de folosință a bunurilor imobile ce fac obiectul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, autentificată sub nr. x din 12 februarie 2018 a notarului public H. și obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată.

Prin încheierea din 26 mai 2021 pronunțată de Tribunalul București, secția a VI-a civilă, în dosarul nr. x/2020, instanța a admis excepția conexității față de dosarul nr. x/2020, aflat pe rolul Tribunalului București, secția a III-a civilă și a dispus închiderea dosarului respectiv înaintarea în vederea atașării la dosarul la care a fost conexat.

B. Hotărârea instanței de fond.

Prin sentința civilă nr. 2139 din 28 septembrie 2022, Tribunalul București, secția a VI-a civilă a respins cererea conexă formulată de reclamantul A. ca neîntemeiată; a luat act că pârâții au solicitat cheltuieli de judecată pe cale separate; a admis cererea conexă formulată de reclamați C. și D., B. și I., E. și F., G. și J.; a constatat intervenită la data de 13 august 2020, rezoluțiunea unilaterală a convenției bilaterale de vânzare autentificate sub nr. x din 12 februarie 2018; a obligat pârâtul la predarea către reclamați a bunurilor imobile ce fac obiectul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. x din 12 februarie 2018 de notar public H., situate în București, str. x, respective:

I. apartamentul 4, parter cu număr cadastral x intabulat în CF nr. x a localității București, împreună cu cota indiviză aferentă din părțile comune ale imobilului și din terenul aferent întregului imobil;

II. cameră pază (cota parte de 1/4) cu număr cadastral x, întabulat în CF nr. x a localității București, sector 4 împreună cu cota indiviză aferentă din părțile comune ale imobilului și din terenul aferent întregului imobil.

III. boxa, cu număr cadastral x întabulat în CF nr. x a localității București, sector 4 împreună cu cota indiviză aferentă din părțile comune ale imobilului și din terenul aferent întregului imobil.

IV. loc parcare subsol, cu număr cadastral x - C1 - UM întabulat în CF nr. x - C1 - UA a localității București, sector 4 împreună cu cota indiviză aferentă din părțile comune ale imobilului și din terenul aferent întregului imobil; a obligat pârâtul la plata către reclamați a sumei de 10.000 Euro cu titlul de daune interese; a luat act că reclamanții au solicitat cheltuieli de judecată pe cale separate.

C. Calea de atac împotriva hotărârii primei instanțe.

Împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamantul A., solicitând admiterea apelului, schimbarea sentinței apelate în sensul admiterii cererii de chemare în judecată și respingerii cererii de chemare în judecată (conexate) care formează obiectul dosarului nr. x/2020, ca neîntemeiată, cu cheltuieli de judecată.

La data de 9 iunie 2023 reclamantul a formulat motive suplimentare de apel, iar prin încheierea de ședință din data de 8 septembrie 2023 motivele suplimentare au fost respinse ca tardiv formulate.

D. Hotărârea instanței de apel.

Prin decizia civilă nr. 1864 din 24 noiembrie 2023, Curtea de Apel București, secția a V-a civilă a admis apelul formulat de apelantul-reclamant A. împotriva sentinței civile nr. 2139 din 28 septembrie 2022 pronunțate de Tribunalul București, secția a VI-a civilă; a schimbat sentința tribunalului în sensul că a respins cererea conexată ca neîntemeiată; a admis cererea principal, a obligat pârâții la plata sumei de 29.000 Euro, cu titlu de penalități; a suplinit consimțământul pârâților la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, având ca obiect:

. imobilul apartament nr. x (lotul x cu număr cadastral x situat în București str. x, cu o suprafață utilă totală de 58,57 mp și terasă cu o suprafață de 75,23 mp, cota parte indiviză de 4,32% din părțile commune ale imobilului și cota parte indiviză de 40,42 mp din terenul aferent întregului imobil construcție;

. o cotă parte de 1/14 din lotul x cu număr cadastral x, reprezentând cameră pază, o cotă parte indiviză de 1,03% din părțile comune ale imobilului și cota parte de 9,63 mp din terenul aferent întregului imobil construcție:

. lotul x (cu număr cadastral x) reprezentând boxa 1, cota parte indiviză de 0,5% din părțile comune ale imobilului și cota parte de 1,43 mp din terenul aferent întregului imobil construcție;

. lotul x (cu număr cadastrali x1), reprezentând loc parcare 5, cota parte indiviză de 1,09% din părțile comune ale imobilului și cota parte de 10,18 mp din terenul aferent întregului imobil construcție; a obligat reclamantul la plata către pârâți a restului de preț în cuantum de 54.464 Euro prezenta hotărâre ține loc de act autentic de vânzare-cumpărare; a compensat creanțele reciproce și a constatat că restul de preț datorat de către reclamant în cuantum de 25.464 Euro a fost consemnat prin recipisa de consemnare numărul x din 13 septembrie 2022 la dispoziția părților.

E. Considerentele hotărârii instanței de apel.

Pentru a pronunța această soluție Curtea de Apel a reținut în esență următoarele:

În ceea ce privește fondul pretențiilor se reține că la data de 12.02.2018, între B., I., C., D., E. si F., în calitate de promitenți-vânzători și A., în calitate de promitent-cumpărători, s-a încheiat promisiunea de vânzare - cumpărare, autentificată de Societatea Profesională Notarială K. și H., sub nr. 382, prin care promitenții-vânzători s-au obligat să vândă, iar promitentul - cumpărător s-a obligat să cumpere apartamentul ce va purta nr. 4 și va fi situat la parterul imobilului bloc din cadrul Ansamblului rezidențial în curs de edificare din București, str. x, compus din 2 camere de locuit și dependințe, cu o suprafață utilă de aproximativ 60,94 mp, o suprafață construită de aproximativ 78,14 mp și o suprafață locuibilă cu aproximativ 37,69 mp - grădină de 71,50 mp, în schimbul plății prețului total de 164.464,00 euro, stabilit de părți, compus din suma în cuantum de 149.749,00 euro, fără TVA, pentru apartament, suma în cuantum de 11.400,00 euro, fără TVA, pentru loc de parcare, respectiv suma în cuantum de 3325 euro, fără TVA, pentru boxă.

Potrivit dispozițiilor art. 5.2. din promisiunea de vânzare - cumpărare, părțile au stabilit că înainte de încheierea vânzării și implicit înainte de transmiterea proprietății, promitenții-vânzători vor asigura promitentului - cumpărător folosința apartamentului, sens în care vor preda acestuia din urmă apartamentul la cheie (gata de locuit), până cel târziu la data de 30.07.2018, cu termen de grație 1 lună, respectiv cel mai târziu până la data de 31.08.2018. De asemenea, potrivit acelorași dispoziții, părțile au stabilit că, în situația în care după termenul de 31.08.2018, promitenții - vânzători nu vor asigura promitentului - cumpărător folosința apartamentului, vânzătorii - promitenți se obligă să achite, cu titlu de penalitate contractuală suma de 1.500 euro/lună de întârziere, ce se va calcula începând cu data de 01.08.2018.

În situația în care promitenții-vânzători nu vor asigura promitentului-cumpărător folosința apartamentului nici la data de 01.10.2018, aceștia se obligă să achite, cu titlu de penalitate contractuală, suma în cuantum de 2.000 euro/lună întârziere, ce se va calcula începând cu această dată, respectiv 01.10.2018, până la predarea efectivă.

în prezența unei declarații unilaterale instanța doar verifică legalitatea, corectitudinea și nu operarea efectivă a acesteia; instanța de judecată poate aprecia că rezoluțiunea a fost invocată abuziv de aceea creditorul își va asuma răspunderea utilizării în mod inoportun și fără temei a acestei modalități de operare a rezoluțiunii.

În ceea ce privește executarea neînsemnată se reține că prețul vânzării a fost stabilit la suma 164.464 euro fără tva, din care suma 107.500 euro achitați în termen de 48 de ore de la semnarea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare adică din data de 12.02.2018, urmând ca restul de preț de 54.464 euro să fie achitați în termen de 48 de ore din momentul în care se prezintă încheierea de intabulare. Cât timp suma pe care partea apelantă înțelegea să o mai achite pentru încheierea contractului era de 25.964 euro, diferența, reprezentând circa a șasea partea din preț, această era însemnată.

înțelegerea părților (contractul) era un complexă, nu doar o simplă promisiune de vânzare cumpărare, în afara înțelegerii privind înstrăinarea bunului viitor stabilind să se asigure folosința, ca dezmembrământ al dreptului de proprietate iar pentru depășirea termenului fiind stabilite penalități contractuale. Însă, singura obligație (corelativă transmiterii dreptului de proprietate), era plata prețului, în ciuda susținerilor din apel, predarea folosinței sau plata penalităților, necondiționând în mod direct plata prețului.

În ceea ce privește punerea în întârziere, în speță, Curtea reține, contrar Tribunalului că apelantul (și nu intimații) a notificat la data de 27.03.2020 pe promitenții-vânzători pentru a se prezenta în vederea încheierii contractatului de vânzare cumpărare la data de 31.03.2020; în urma întâlnirii a fost emisă de către notar încheierea de certificare nr. 10 din data de 31.03.2020 .

Promitenții-vânzători au emis notificarea nr. x/30.07.2020, comunicată părții adverse la data de 30.07.2020, conform dovezii de înmânare, prin care se solicita încheierea contractului la data de 12.08.2020 și se prezentau două variante pentru încheierea actului, fie plata sumei de 41.464 euro urmând ca restul de preț să aibă un statut incert până la clarificarea definitivă a litigiului fie se va plăti suma de 25.464 euro urmând ca restul sumei de 29.000 euro să fie clarificat în instanță.

La data de 12.08.2020 a fost emisă încheierea de certificare nr. 17, notarul public consemnând că nu se poate încheia contractul cât timp părțile nu au fost prezente și punctele lor de vedere nu exprimă un consens. Declarația de rezoluțiune a fost emisă la data de 13.08.2020, reținându-se că partea nu este acord cu vreuna dintre variante.

În prezenta cauză nu sunt îndeplinite condițiile declarării unilaterale a rezilierii, cât timp singurei notificări, partea adversă a răspuns, acceptând varianta a doua, respectiv plata sumei de 25.464 euro urmând ca restul sumei de 29.000 euro să fie clarificat în instanță. În esență, răspunsul era indubitabil, se accepta această variantă, solicitându-se doar un nou termen având în vedere lipsa din țară.

Or, în acest context factual, al neînțelegerilor dintre părți, al faptului că termenul contractual de încheiere al actului (20.11.2018) era depășit, nu se poate aprecia că în mod legal s-a declarat unilateral rezoluțiunea contractatului, aceasta a fost invocată în mod inoportun și fără temei.

În consecință, soluția Tribunalul sub acest aspect este eronată nu erau îndeplinite condițiile prevăzute de art. 1552 C. civ., motiv pentru care nu se putea considera că declarația unilaterală de reziliere a produs efecte, urmând ca apelul să fie admis.

Predarea folosinței nu s-a realizat conform contractului. Se reține că intimații indică predarea imobilului în ianuarie 2019 cu lucrări de finisare "în curs de finalizare în două săptămâni" în cuprinsul cererii proprii de chemare în judecată și în cuprinsul întâmpinării, dată la care termenul contractual era deja depășit.

În ceea ce privește culpa în realizarea cu întârziere a finisărilor necesare locuirii imobilului, într-adevăr, astfel cum susțin intimații multe dintre facturile prezentate de apelant nu sunt relevante, cât timp obligația nu le incumba acestora și cumpărarea unor astfel de bunuri la momente diferite, poate avea o mulțime de explicații. Însă, nu se poate ignora faptul că la data de 01.03.2019 apelantul a depozitat mobilierul comandat pentru locație pe o perioadă nedeterminată și faptul că montarea acestuia a fost finalizată la data de 18.11.2019. În cauză, este o probă a unui fapt conex, care duce la prezumarea faptului pretins de partea apelantă, culpa intimaților în predarea cu întârziere a folosinței.

Nu se poate ține cont de încheierea procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor la data de 09.04.2019, nici una dintre părți nu a legat predarea efectivă a folosinței, gata de locuit, de acest demers administrativ. Așa cum a dovedit apelantul și s-a reținut anterior, intimații încă efectuau lucrări la acel moment și ulterior (iulie 2019); rezultă cu certitudine nefinalizarea lucrărilor care le incumba celor dintâi.

Pe perioada valabilității promisiunii, intimații s-au obligat să furnizeze utilitățile, cu achitarea contravalorii acestora. Într-adevăr, contractul a fost încheiat cu intimatul E., motivul deconectării fiind neefectuarea plăților, însă aceasta nu atestă că imobilul era gata de locuit, anterior datei de 18.11.20219. Reținând că la ultima dată indicată s-a realizat reconectarea apartamentului, se accepta această dată ca fiind aceea la care s-a asigurat folosința efectivă, în baza tuturor probelor administrate. Suplimentar, se apreciază că sarcina probei aparține celui care pretinde executarea obligației și nu aceluia care neagă; în consecință, reținând că elementele probatorii duc la concluzia culpei intimaților în predarea folosinței, se va ține seama de data la care imobilul a fost reconectat la gaze și apelantul a indicat că a putut folosi apartamentul conform voinței contractuale.

Se mai reține că art. 1536 coroborat cu art. 1522-1523 C. civ. invocate de Tribunal, au fost greșit aplicat. În ceea ce privește evaluarea daunelor-interese moratorii în cazul obligațiilor de a face și a altor obligații decât cele pecuniare, art. 1536 C. civ. dispune că în ipoteza unor alte obligații decât cele având ca obiect plata unor sume de bani, executarea cu întârziere dă întotdeauna dreptul la daune-interese egale cu dobânda legală.

În ceea ce privește punerea în întârziere, se reține, pe de o parte, că modul de formulare al clauzei penale, cu indicare clară a datei de la care se datorează în lipsa predării, se circumscrie ipotezei reglementate de aliniatul întâi al art. 1523 C. civ., scopul evident al acordului părților fiind acela de a sancționa executarea cu întârziere, pe lângă evaluarea anticipată a prejudiciului. Pe de altă parte, chiar pentru ipoteza în care s-ar aprecia că nu există o punere de drept în întârziere, se reține că a existat o punere în întârziere prin chiar cererea de chemare în judecată, dar și anterior prin notificarea din data de 27.03.2020 .

Se reține că predarea spațiului s-a realizat la data de 18.11.2019 cu nerespectarea dispozițiilor contractuale, fiind incidentă răspunderea intimaților conform art. 1350, 1530 C. civ. pentru acoperirea prejudiciul, evaluat anticipat de către părți la suma de 1500 pentru primele două luni și 2000 euro/lună până la predarea efectivă.

În consecință, reținând justețea motivelor de apel sub acest aspect, intimații vor fi obligați la plata sumei 29.000 euro cu titlu de penalități.

În ceea ce privește promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare, rezultă îndeplinirea condițiilor legale pentru admiterea cererii, sub acest aspect. Astfel, pornind de la dispozițiile art. 1279 alin. (3) noul C. civ. și art. 1669 alin. (1) noul C. civ., rezultă că există un antecontract valabil încheiat, autentificat sub nr. x/12.08.2018, intimații, proprietarii bunului imobil, refuză încheiere actului, manifestarea de voință, determinată de neînțelegerile părților cu privire la modul de îndeplinire a obligațiilor cuprinse în convenția părților.

F. Calea de atac împotriva deciziei pronunțate în apel.

Împotriva acestei decizii au declarat recurs C. și D., B. și I., E. și F., G. și J., criticând-o sub următoarele motive de nelegalitate:

Hotărârea este dată cu încălcarea art. 1522 și art. 1523 C. civ., punerea în întârziere neprivind datorarea de penalități, ci cererea de executare a ei.

Din motivarea deciziei recurate rezultă că modul de formulare a clauzei penale, cu indicare clară a datei de la care se datorează în lipsa predării, ar reprezenta punere în întârziere de drept.

Aspectele legate de datorarea de penalități în lipsa predării nu reprezintă cerere de executare a obligației de plată penalitate. Datoria și plata sunt două noțiuni distincte.

Punerea în întârziere nu are caracter retroactive. Penalitățile cerute și acordate în valoare de 29.000 Euro sunt aferente perioadei septembrie 2018 - 1 noiembrie 2019. Notificarea la care face referire instanța este din 27 martie 2020, iar cererea de chemare în judecată este din 5 mai 2020, cu mult după 1 noiembrie 2019, după ce intimatul A. declara că ar fi avut folosința apartamentului.

Potrivit art. 1522 C. civ. punerea în întârziere are efecte numai pentru viitor și nu retroactive.

Hotărârea este dată cu încălcarea art. 327 și art. 329 C. proc. civ. privind prezumțiile, cât și art. 273 și art. 264 C. proc. civ. privind puterea doveditoare a înscrisului sub semnătură private.

Actul dirigintelui de șantier de la 25 septembrie 2018 prin care se atestă realizarea lucrărilor și propune admiterea excepției, face dovada finalizării lucrărilor de construcții la 25 septembrie 2018.

Înscrisul care face dovada realizării instalațiilor de climatizare la data de 9 octombrie 2018 face dovada că apartamentul avea realizate instalațiile sanitare și de climatizare.

În ianuarie 2019 apartamentul era finalizat, iar penalitățile acordate de instanță cuprind și perioada după ianuarie 2019.

Situația de fapt este cercetată incomplete. Prezumțiile sunt trase cu încălcarea art. 329 C. proc. civ., iar aspectele cercetate schimbă cauza acțiunii.

Se reține astfel o situație privind depozitare mobilier și montaj abia în 18 noiembrie 2019 și nemontare parchet în iulie 2019 fără a se cerceta. Este evident că apartamentul bun de locuit este apartamentul care corespunde autorizației de construire și nu cel care corespunde finisajelor dorite de promitentul cumpărător și după ce acesta a reușit să-și monteze mobile.

Prezumția trasă de instanță este cu încălcarea art. 329 C. proc. civ. deoarece lucrările de amenajare extracontractuală la un apartament vechi nu naște probabilitatea ca situația să fie aceeași cu cea a apartamentului din speță, existând două situații diferite.

Situația de fapt este cercetată incomplete. Au fost încălcate dispozițiile art. 273 și art. 264 C. proc. civ. privind puterea doveditoare a înscrisului sub semnătură private. Nu s-a cercetat culpa promitentului cumpărător și nici condițiile de angajare a răspunderii contractuale a promitenților vânzători.

Motivarea este contradictorie întrucât pe de o parte se reține culpa vânzătorilor, iar pe de altă parte, se reține că probele dosarului au relevat că ulterior depășirii termenelor contractuale, părțile s-au înțeles ca anumite lucrări să fie realizate direct de apelant, dar nu s-a dovedit că această modificare a invalidat înțelegerea anterioară referitoare la termenele de predare și penalitățile aferente.

Instanța nu a cercetat și sancționat culpa promitentului cumpărător și nici nu a cercetat abuzul de drept al acestuia. Abuzul de drept s-a manifestat prin introducerea acțiunii la o instanță necompetentă, prezentarea unei situații de fapt mincinoase, cereri de probe care duc la lungirea procesului.

Instanța a cercetat și s-a pronunțat asupra unor lucruri necerute. Astfel, în cauză nu s-a formulat o cerere privind cercetarea legalității și eventual sancționarea unui act autentic precum declarația de rezoluțiune autentificată sub nr. x din 13 august 2020 de L.. Așadar rezoluțiunea a operat.

Hotărârea este dată cu încălcarea art. 270 C. proc. civ. și cu exercitarea abuzivă a dreptului de apreciere a probelor.

Reținerile instanței în sensul că există consens între părți contravin constatărilor notarului în sensul că nu există consens, astfel că este încălcată puterea doveditoare a actului notarial.

Această depășire a aprecierii probelor se regăsește și la alte aprecieri ale instanței, inclusiv la daunele dispuse de instanță de 29.000 Euro aferente perioadei august 2018 - 1 noiembrie 2019, în raport de terminarea montajului mobilei în 18 noiembrie 2019.

Instanța nu a cercetat și nu a aplicat dispozițiile legale și contractuale incidente, refuzul încheierii vânzării de către promitentul cumpărător ca urmare a reprezentării sale la notariat la 12 august 2020 în vederea încheierii vânzării.

Este imprevizibil ca instanța să nu lămurească care este cauza unor situații de fapt și nici să nu cerceteze îndeplinirea condițiilor răspunderii contractuale, în cazul unei acțiuni în răspundere contractuală. Aceasta a determinat încălcarea dreptului la apărare al recurenților, care ar fi cerut și administrat și alte probe, cum ar fi o expertiză în construcții care să stabilească dacă apartamentul actual are sau nu aceiași configurație cu cel autorizat.

Instanța de fond a soluționat litigiul reținând lipsa punerii în întârziere de către promitentul cumpărător A. a promitenților vânzători.

Nu există o punere în întârziere de drept în speță, deoarece nefiind o obligație de plată între profesioniști, ci neexecutarea obligației de a face - de predare a unui bun, nu se numără printre situațiile pe care legea le califică drept întârzieri de drept.

În cauză există un refuz nejustificat al promitentului cumpărător.

Se solicită admiterea recursului, casarea deciziei din apel și, în rejudecare, respingerea apelului și menținerea soluției instanței de fond.

În subsidiar, se solicită admiterea recursului, casarea hotărârii și trimiterea cauzei spre rejudecare.

A. a formulat recurs incident împotriva încheierii din 8 septembrie 2023 și a deciziei invocând dispozițiile art. 488 pct. 5 C. proc. civ.. Se susține că în mod greșit instanța de apel a respins ca tardiv formulat motivul de apel de ordine publică depus prin precizarea apelului la termenul din 8 septembrie 2023.

Instanța de apel a încălcat prevederile art. 248 alin. (4) C. proc. civ. și art. 479 alin. (1) teza a II-a C. proc. civ., potrivit cărora "Motivele de ordine publică pot fi invocate și din oficiu".

Excepțiile absolute pot fi invocate de parte sau de instanță în orice stare a procesului, dacă prin lege nu se prevede altfel. Ele pot fi ridicate înaintea instanței de recurs numai dacă, pentru soluționare, nu este necesară administrarea altor dovezi în afara înscrisurilor noi. Instanța în mod greșit a respins precizarea apelului, în lipsa analizării prealabile a motivului de nelegalitate invocate.

Efectele invocării unui motiv de ordine publică sunt greșit stabilite de instanță. Legiuitorul nu a limitat libertatea părților de a invoca peste termenul de apel motivele de ordine publică, astfel că nu se pot aplica mutatis mutandis normele de drept prevăzute de art. 489 alin. (3) C. proc. civ.

Tribunalul București a respins primul capăt de cerere al acțiunii principale, fără a se intra în judecata fondului. În prezenta cauză se impune trimiterea cauzei spre rejudecare primei instanțe.

Instanța de fond a respins cererea ca neîntemeiată, motivând că "nu a existat o punere în întârziere a promitenților-vânzători, reclamantul promitentul cumpărător nefăcând dovada acesteia cu privire la executarea obligației de predare a imobilului la cheie până la data de 1 noiembrie 2019 […]".

Aceste aspecte au "justificat" în opinia instanței respingerea cererii ca neîntemeiată, fără a mai analiza temenicia pretențiilor deduse judecății prin capătul de cerere prin care a fost solicitată obligarea părților la plata penalităților de întârziere.

Punerea în întârziere a debitorului se realizează ca regulă printr-o notificare scrisă sau prin însăși formularea cererii de chemare în judecată, diferența între cele două modalități de punere în întârziere influențând exclusiv întinderea răspunderii debitorului, nicidecum temenicia acțiunii.

Se solicită casarea încheierii din 8 septembrie 2023 și a deciziei nr. 1864 din 24 noiembrie 2023, cu trimiterea cauzei spre rejudecare la prima instanță. În subsidiar se solicită casarea încheierii și a deciziei recurate, trimiterea cauzei spre rejudecare la Curtea de Apel cu instrucțiunea de a respinge excepția tardivității, respectiv de a admite motivul de apel de ordine publică invocat la primul termen din apel, cu consecința anulării sentinței pronunțate de Tribunalul București și trimiterii cauzei spre rejudecare primei instanțe.

G. Analizând decizia recurată prin prisma motivelor de nelegalitate invocate, Înalta Curte apreciază recursurile ca fiind nefondate, și acestea urmează a fi respinse pentru următoarele considerente:

Potrivit dispozițiilor art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., casarea unei hotărâri se poate cere când, prin hotărârea data, instanța a încălcat regulile de procedură a căror nerespectare atrage sancțiunea nulității.

Aceste dispoziții constituie dreptul comun în materia nulității actelor de procedură, adică acest motiv de recurs include toate neregularitățile procedurale care atrag sancțiunea nulității, altele decât cele prevăzute la pct. 1 - 4, precum și nesocotirea unor principii fundamentale a căror nerespectare nu se încadrează în alte motive de recurs.

Recurenții susțin încălcarea dispozițiilor art. 264, art. 270 și art. 273, precum și art. 327 și art. 329 C. proc. civ.

Potrivit dispozițiilor art. 264 C. proc. civ., sarcina aprecierii probelor revine instanței, care trebuie să analizeze toate probele administrate, atât în mod individual, cât și în ansamblul lor.

Regula liberei aprecieri a probelor permite instanței ca în etapa deliberării, să stabilească existența faptelor pentru dovedirea cărora au fost încuviințate probele potrivit propriilor convingeri, fără a exista în privința acestora o ordine de prioritate prestabilită. Excepția de la această regulă o poate constitui art. 270 C. proc. civ., care stabilește puterea doveditoare a înscrisului autentic, în sensul în care un atare înscris face deplină dovadă, față de orice persoană, până la declararea sa ca fals, cu privire la constatările făcute personal de către cel care a autentificat înscrisul.

Recurenții susțin că prin decizia recurată, instanța de apel a depășit limitele dreptului de apreciere a probelor, însă această critică nu poate fi primită.

Astfel, prin încheierea din 12 august 2020, notarul certifică faptul că astăzi marți 12 august 2020, la ora 11

00

au fost prezenți la sediul biroului vânzătorii prin mandatar și cumpărătorul fiind absent, iar contractul de vânzare-cumpărare nu a putut fi autentificat întrucât părțile nu au fost prezente și punctele lor de vedere nu exprimă un consens.

Prin decizia recurată s-a reținut ceea ce este consemnat în încheierea de certificare nr. 17 de către notarul public, ceea ce nu înseamnă în nici un caz exercitarea abuzivă a dreptului de apreciere al probelor de către instanță.

Curtea de Apel a analizat condițiile necesare angajării răspunderii civile ale recurenților, precum și îndeplinirea condițiilor legale pentru declararea unilaterală a rezilierii, însă aceasta nu se identifică cu depășirea limitelor dreptului de apreciere al probelor, astfel cum susțin recurenții.

Nici critica privind nevalorificarea de către instanță a actelor dosarului, respectiv încălcarea art. 273 privind puterea doveditoare a înscrisului sub semnătură privată nu este fondată. În primul rând, recurenții nu fac precizări privind înscrisul sub semnătură privată, respectiv care este acest înscris și își arată nemulțumirea cu privire la o eventuală necercetare completă a situației de fapt, în realitate dorind să dovedească faptul că nu sunt în culpă și nu datorează penalități.

De altfel, majoritatea motivelor de recurs se referă la situația de fapt, la necercetarea în întregime a acesteia, ceea ce nu constituie motive de nelegalitate care să se circumscrie dispozițiilor art. 488 alin. (1) C. proc. civ.

În acest sens se susține că prezumțiile sunt trase cu încălcarea art. 329 C. proc. civ., iar aspectele cercetate schimbă cauza acțiunii, iar această critică este nefondată.

Prezumțiile judiciare reprezintă produsul raționamentului judecătorului și sunt acele consecințe logice pe care judecătorul le poate trage de la un fapt cunoscut pentru a stabili un fapt necunoscut și care nu sunt determinate prin lege.

Recurenții țin prin această critică la prezentarea unei alte situații de fapt, care, în opinia acestora, ar conduce la inexistența culpei în nepredarea apartamentului la termen.

Nici critica privind analiza declarației martorului nu este fondată întrucât instanța nu a încălcat dispozițiile art. 329 C. proc. civ., reținând doar că martorul audiat a declarat că s-au înregistrat întârzieri și în cazul apartamentului său, iar această probă determină instanța să prezume întârzierea în predarea folosinței la cheie și pentru apartamentul apelantului.

În realitate, instanța de apel a analizat condițiile răspunderii civile contractuale în privința recurenților, reținând că a operat o punere în întârziere de drept a acestora cu privire la obligația asumată prin contract.

S-a reținut că nu au fost respectate termenele de predare a apartamentului la cheie, din această perspectivă fiind analizate condițiile angajării răspunderii recurenților, respectiv culpa acestora în neîndeplinirea obligațiilor contractuale asumate.

Critica privind abuzul de drept procesual al reclamantului este nefondată.

Potrivit dispozițiilor art. 12 alin. (1) C. proc. civ. "Drepturile procesuale trebuie exercitate cu bună-credință, potrivit scopului în vederea căruia au fost recunoscute de lege și fără a încălca drepturile procesuale ale altei părți".

Pentru a demonstra existența unui abuz de drept, trebuie să fie prezente cele două elemente constitutive ale abuzului de drept: un element subiectiv, cel al relei-credințe, și un element obiectiv, reprezentat de deturnarea dreptului de la finalitatea sa legală.

Faptul că acțiunea a fost introdusă pe rolul Judecătoriei Sectorului 4, că s-ar fi prezentat o situație de fapt în mod trunchiat sau că s-au propus probe de către reclamant, astfel cum susțin recurenții nu demonstrează un abuz de drept procesual al reclamantului. Pe de altă parte, aceste critici nu se subscriu motivelor de nelegalitate prevăzute de art. 488 C. proc. civ.

Nu există o imprevizibilitate a modului în care a fost condusă judecata și nici o modificare a cauzei acțiunii, prin cererea introductivă s-a solicitat obligarea pârâților la plata penalităților și pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, iar instanța s-a pronunțat asupra a cee ace s-a cerut.

Potrivit dispozițiilor art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., casarea unei hotărâri se poate cere când hotărârea nu cuprinde motivele pe care se întemeiază sau când cuprinde motive contradictorii ori numai motive străine de natura cauzei.

Hotărârea recurată corespunde exigențelor art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ.. Motivarea hotărârii arată complexul de fapte și împrejurări care au condus instanța la soluția prezentată în dispozitiv, fiind clar raționamentul logico-juridic al instanței.

Nu există contradicție în considerentele hotărârii recurate, iar criticile recurenților urmăresc o reapreciere a probelor și a situației de fapt, ceea ce nu reprezintă în realitate motive de nelegalitate a hotărârii. Neînsușirea de către instanță a argumentelor prezentate de recurenți nu poate fi asimilată unei nemotivări în sensul exigențelor C. proc. civ.

Potrivit dispozițiilor art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., casarea unei hotărâri se poate cere când hotărârea a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a normelor de drept material. Acest motiv de recurs presupune că instanța de fond a recurs la texte de lege aplicabile speței, dar le-a încălcat, în litera sau spiritul lor, sau le-a aplicat greșit.

Înalta Curte reține că recurenții nu arată în mod concret care este norma de drept material care a fost încălcată și în ce constă greșeala instanței, criticile aduse vizând în realitate modalitatea în care instanța a analizat dispozițiile prevăzute în contractul încheiat între părți.

Astfel, prin art. 5.2 din promisiunea de vânzare-cumpărare s-a convenit că orice încălcare a obligațiilor va determina un prejudiciu prevăzut în această caluză penală care stabilea și termenul de la care curge această penalitate.

Din această perspectivă, instanța de apel a reținut în mod corect că predarea spațiului s-a realizat la data de 18 noiembrie 2019 cu nerespectarea dispozițiilor contractuale, fiind incidentă răspunderea intimațiilor conform art. 1350, art. 1530 C. civ. pentru acoperirea prejudiciului, evaluat anticipat de către părți la suma de 1500 Euro pentru primele două luni și 2000 Euro/lună până la predarea efectivă.

Criticile recurenților sunt nefondate deoarece instanța a arătat care a fost momentul în funcție de care a fost avută în vedere punerea în întârziere, respectiv data care a fost inserată în clauza 5.2 din promisiune.

Așa fiind, penalitățile au fost acordate în conformitate cu dispozițiile art. 1522 C. civ., precum și cu dispozițiile contractuale.

În ceea ce privește declararea unilaterală a rezilierii, s-a reținut în mod corect faptul că în contextul factual al neînțelegerilor dintre părți și al depășirii termenului contractual de încheiere a actului, rezoluțiunea contractului a fost invocată în mod inoportun și fără temei. În cauză nu erau întrunite cerințele art. 1552 C. civ., potrivit cărora:

"Rezoluțiunea sau rezilierea contractului poate avea loc prin notificarea scrisă a debitorului atunci când părțile au convenit astfel, când debitorul se află de drept în întârziere ori când acesta nu a executat obligația în termenul fixat prin punerea în întârziere".

Instanța de apel s-a pronunțat în limitele învestirii și a reținut în mod corect că promitenții-vânzători, fiind în culpă la data invocării rezoluțiunii, nu puteau invoca propria turpitudine pentru a obține rezoluțiunea.

Din această perspectivă nu se pot reține criticile privind forma autentică a declarației de rezoluțiune întrucât notarul autentifică manifestarea de voință a declarantului. Instanța a analizat în concret modul în care această declarație își produce ulterior efectele. Notarul nu avea cum să stabilească dacă recurenții sunt în drept să rezoluționeze unilateral contractual, acesta fiind limitat în atribuțiile sale la autentificarea manifestării de voință a acestora.

Așa fiind instanța de apel nu a aplicat greșit legea.

Față de aceste considerente, Înalta Curte apreciază că în cauză nu există motive de nelegalitate care să impună casarea deciziei recurate și, pe cale de consecință, recursul declarat de pârâți urmează a fi respins ca nefondat.

În ceea ce privește recursul incident declarat de reclamantul A., reținând principiul disponibilității părților reglementat prin dispozițiile art. 9 C. proc. civ., precum și solicitarea expresă a recurentului-reclamant în sensul admiterii recursului incident numai în situația admiterii recursului declarat de pârâți, Înalta Curte apreciază că nu se mai impune analiza acestui recurs, urmând ca acesta să fie respins ca nefondat.

Potrivit dispozițiilor art. 453 alin. (1) C. proc. civ.:

"Partea care pierde procesul va fi obligate, la cererea părții care a câștigat, să îi plătească acesteia cheltuieli de judecată".

Apărătorul recurentului-reclamant a solicitat obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată constând în onorariu avocat în situația în care se va respinge recursul acestora.

Chiar dacă se poate aprecia că prin respingerea recursului declarat de pârâți, reclamantul este îndreptățit la plata cheltuielilor de judecată, Înalta Curte reține că acesta nu a prezentat dovada cheltuielilor efectuate numai pentru susținerea apărării în cazul acestui recurs, respectiv nu a prezentat cheltuielile privind onorariu avocat în mod defalcat pentru recursul declarat de pârâți și, respectiv pentru recursul incident. Ca atare, această solicitare urmează a fi respinsă.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul principal declarat de recurenții-pârâți F., E., G., D., C., I. și B. împotriva deciziei civile nr. 1864 din 24 noiembrie 2023, pronunțate de Curtea de Apel București, secția a V-a civilă, ca nefondat.

Respinge recursul incident declarat de recurentul-reclamant A. împotriva încheierii din 8 septembrie 2023 și a deciziei civile nr. 1864 din 24 noiembrie 2023, ambele pronunțate de Curtea de Apel București, secția a V-a civilă, în dosarul nr. x/2020, ca nefondat.

Respinge cererea formulată de recurentul-reclamant A. privind acordarea cheltuielilor de judecată.

Definitivă.

Pronunțată în ședința publică astăzi, 13 iunie 2024.