ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 1729/2024

Ședința publică din data de 20 iunie 2024

Asupra cauzei de față, constată următoarele:

I. Circumstanțele cauzei

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Constanța, la data de 24 iunie 2019, reclamanții A., B. și C. S.R.L. au învestit instanța de judecată, în contradictoriu cu pârâtele D. și E. Persoană Fizică Autorizată (PFA), cu soluționarea acțiunii având ca obiect rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 8 noiembrie 2018 la Biroul Notarului Public F. și a promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. x din 8 noiembrie 2018 la Biroul Notarului Public F., restituirea dublului sumei achitate cu titlul de avans în temeiul antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 8 noiembrie 2018 la Biroul Notarului Public F., respectiv a sumei de 30.000 euro, în echivalent în RON, la cursul BNR din data efectuării plății, cu cheltuieli de judecată.

Prin cererilea reconvenționale formulate de pârâtele E. și D., acestea au solicitat obligarea reclamanților C. S.R.L., respectiv A. și B. la plata sumei de 30.000 euro fiecăreia, cu titlu de daune interese compensatorii.

Prin sentința civilă nr. 10286 din 17 noiembrie 2020, Judecătoria Constanța a admis excepția necompetenței sale materiale și a declinat competența de soluționare a cauzei în favoarea Tribunalului Constanța.

Prin sentința civilă nr. 1644 din 18 mai 2022, Tribunalul Constanța a respins acțiunea civilă formulată de reclamanții A. și B., în contradictoriu cu pârâta D., ca nefondată. A respins cererea reconvențională formulată de pârâta reconvenientă D., în contradictoriu cu pârâții reclamanți A. și B., ca nefondată. A respins acțiunea civilă formulată de reclamanta C. S.R.L., în contradictoriu cu pârâta Persoană Fizică Autorizată E., ca nefondată. A respins cererea reconvențională formulată de pârâta reconvenientă Persoana Fizică Autorizată E., în contradictoriu cu pârâta reclamantă C. S.R.L., ca nefondată.

Prin decizia civilă nr. 149/C din 15 iunie 2023, Curtea de Apel Constanța, secția I civilă a admis apelul reclamanților C. S.R.L., A. și B., împotriva sentinței civile nr. 1644 din 18 mai 2022 pronunțate de Tribunalul Constanța. A schimbat, în parte, sentința apelată, în sensul că: A admis, în parte, acțiunea principală. A dispus rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare nr. x din 8 noiembrie 2018 și a promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare nr. x din 8 noiembrie 2018.

A obligat pârâta E., reprezentată de E., să restituie reclamantei C. S.R.L. suma de 15.000 euro, echivalent în RON, la data plății, reprezentând avans din prețul antecontractului nr. x din 8 noiembrie 2018.

A obligat pârâtele E., reprezentată de E., și D. la plata cheltuielilor de judecată pentru etapa fondului, după cum urmează: pârâta E. la plata către reclamanta C. S.R.L. a sumei de 7.807 RON reprezentând taxă de timbru și 4000 RON onorariu de avocat corespunzător pretențiilor admise, iar pârâta D. la plata către reclamanții A. și B. a sumei de 3.938 RON reprezentând taxă de timbru.

A menținut dispozițiile sentinței apelate referitoare la cererile reconvenționale.

A respins apelul pârâtelor E., reprezentată de E., și D., declarat împotriva sentinței civile nr. 1644 din 18 mai 2022 pronunțate de Tribunalul Constanța, ca nefondat.

A obligat intimatele E., reprezentată de E., și D. la plata cheltuielilor de judecată din apel, după cum urmează: intimata E. la plata către apelanta C. S.R.L. a sumei de 1.842 RON, reprezentând taxă de timbru și 1.750 RON onorariu de avocat și intimata D. la plata către apelanții A. și B. a sumei de 1.842 RON reprezentând taxă de timbru și 1.750 RON, onorariu de avocat.

Împotriva deciziei civile nr. 149/C din 15 iunie 2023 pronunțate de Curtea de Apel Constanța, secția I civilă au declarat recurs pârâta - reclamantă D. și pârâta - reclamantă E..

4.1. Prin cererea de recurs, pârâta - reclamantă D. a solicitat admiterea căii extraordinare de atac și, în principal, casarea cu trimitere la instanța de apel, spre rejudecare a cererii de chemare în judecată cu consecința respingerii acesteia și admiterii cererii reconvenționale. În subsidiar, a solicitat casarea deciziei și rejudecarea cauzei, cu consecința respingerii cererii de chemare în judecată și admiterii cererii reconvenționale.

Recurenta și-a întemeiat cererea pe dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 6 și 8 din C. proc. civ.

După o prezentare detaliată a situației de fapt și a hotărârilor pronunțate de către instanțele de fond, recurenta a arătat că decizia recurată este nelegală.

A învederat că instanța de apel a dispus rezoluțiunea Promisiunii bilaterale de vânzare - cumpărare nr. x din 8 noiembrie 2018 și obligarea la restituirea avansului în valoare de 15.000 euro și la plata cheltuielilor de judecată, deși în considerentele hotărârilor pronunțate anterior nu se reține vreo culpă a fiicei sale.

A arătat că la data de 31 ianuarie 2019, nici B. și nici A. nu au invocat ca motiv de refuz al semnării contractului de vânzare -cumpărare existența superficiei. Aceștia cunoșteau că urma să se radieze superficia din cartea funciară concomitent cu înregistrarea contractului de vânzare cumpărare de terenuri.

B. nu s-a prezentat, spre a semna actul de vânzare-cumpărare, iar A., deși prezent, a refuzat să semneze actul autentic translativ de proprietate convenit în temeiul promisiunii bilaterale autentificată sub nr. x din 8 noiembrie 2018 la Biroul Notarului Public F., refuzul său fiind întemeiat pe condiția întocmirii acestui act concomitent și numai împreună cu actul care forma obiectul antecontractului autentificat sub nr. x din 8 noiembrie 2018.

Vinovăția pentru neîntocmirea actului translativ de proprietate convenit prin antecontractul autentificat sub nr. x din 8 noiembrie 2018, la data de 31 ianuarie 2019, îi aparține promitentei cumpărătoare C. S.R.L., care, prevalându-se de neexecutarea unei obligații neasumate despre care consideră, în mod greșit, că îi incumbă pârâtei PFA E., a refuzat încheierea actului de vânzare-cumpărare.

A arătat că dispozițiile art. 1405 alin. (1) din C. civ. stabilesc că o condiție se consideră îndeplinită, dacă debitorul obligat sub această condiție împiedică realizarea ei. Or, instanța de apel, în mod greșit, nu a dat eficiență acestui text. Cei care au împiedicat semnarea actelor translative de proprietate, conform celor expuse anterior, sunt reclamanții care în mod culpabil nu au încheiat actele.

Astfel, instanța de apel a reținut eronat că nu se putea face vânzarea terenurilor libere de sarcini în condițiile în care și notarul a reținut ca erau întrunite toate elementele necesare semnării contractului final.

Având în vedere faptul că nu este în culpă pentru neîncheierea contractului în forma autentică, nu poate fi obligată la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de prezenta cerere.

A apreciat că instanța de apel a aplicat eronat prevederile art. 1554 alin. (1) din C. civ. în condițiile în care erau incidente dispozițiile art. 1554 alin. (2) din același act normativ.

Prin urmare, a solicitat admiterea recursului în sensul celor dezvoltate prin cererea formulată.

4.2. Prin cererea de recurs, pârâta - reclamantă E. a solicitat admiterea căii extraordinare de atac și, în principal, casarea cu trimitere la instanța de apel, spre rejudecarea cererii de chemare în judecată cu consecința respingerii acesteia și admiterii cererii reconvenționale. În subsidiar, a solicitat casarea deciziei și rejudecarea cauzei, cu consecința respingerii cererii de chemare în judecată și admiterii cererii reconvenționale.

Recurenta și-a întemeiat cererea pe dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 6 și 8 din C. proc. civ.

După o prezentare detaliată a situației de fapt și a hotărârilor pronunțate de către instanțele de fond, recurenta a arătat că decizia recurată este nelegală.

A învederat că instanța de apel a dispus rezoluțiunea Promisiunii bilaterale de vânzare - cumpărare nr. x din 8 noiembrie 2018 și obligarea la restituirea avansului în valoare de 15.000 euro și la plata cheltuielilor de judecată, deși în considerentele hotărârilor pronunțate anterior nu se reține vreo culpă a sa.

Consideră că aspectele invocate de către reclamanți, cu privire la pretinsele vicii, cum ar fi starea construcțiilor solarii, nu s-au dovedit a fi reale și nici asumate de către recurentă, prin convenție semnată, aspect confirmat atât de hotărârea instanței de fond, cât și cea din apel. Culpa pentru neîncheierea actului translativ de proprietate aparține reclamantei C. S.R.L. - promitentă cumpărătoare.

Instanțele au stabilit deja că nu există nicio obligație convențională a pârâtei E. de remediere a viciilor pretins semnalate de reclamanți și că, în măsura în care părțile ar fi vrut să deroge de la regimul instituit de art. 1707 din C. civ., ar fi putut reglementa acest aspect printr-o clauză expresă.

Ceea ce a reținut diferit instanța de apel a fost condiția stipulată în ambele contracte, ca acestea să se încheie concomitent. A apreciat că, în speță, sunt aplicabile dispozițiile art. 1405 din C. civ. întrucât C. S.R.L., promitentă cumpărătoare în cadrul convenției autentificate sub nr. x din 8 noiembrie 2018, a fost aceea care a refuzat, în mod nelegal, să încheie actul translativ de proprietate în formă autentică. Reclamanții A. și B. sunt asociați în cadrul persoanei juridice reclamante, voința acestora reflectând, în fapt, voința juridică a societății. Astfel că, din culpa lor, nu s-au încheiat ambele contracte în forma autentică.

Instanța de apel a interpretat greșit actele depuse la dosarul cauzei și situația de fapt, în condițiile în care culpa pentru nesemnarea actului nu aparține nici recurentei și nici mamei acesteia, existând toate premisele încheierii contractelor translative de proprietate. Prin urmare, a reținut eronat că nu se putea face vânzarea terenurilor libere de sarcini în condițiile în care și notarul a constatat că erau întrunite toate elementele necesare semnării contractului final, existând doar obligația radierii din cartea funciară a drepturilor de ipotecă în favoarea G. S.A., nu și a superficiei.

Singurul argument al instanței de apel, pentru nesemnarea contractului de vânzare a terenurilor, este mențiunea superficiei din extrasul de carte funciară. Însă, și cu privire la aceste aspect, instanța se contrazice întrucât, în aceeași propoziție arată că "se putea realiza în prealabil", astfel că nu exista niciun impediment juridic de întocmire a declarației de radiere a superficiei și totodată de semnare a contractului final.

Învederează că instanța de apel a analizat cele două contracte prin raportare la intenția părților, fără să aibă în vedere, în concret, actele cauzei și situația de fapt. Consideră că rezoluțiunea nu putea fi dispusă din culpa sa și nici, ca efect al rezoluțiunii, să fie obligată la restituirea avansului.

Totodată, a arătat că societatea reclamantă este vinovată de neîndeplinirea obligațiilor pe care și le-a asumat convențional, anume de a plăti prețul convenit și de a se prezenta la notarul public pentru a semna actul translativ de proprietate, obligații de a căror îndeplinire depinde, în mod esențial, încheierea actului. Prin urmare, nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute de art. 1549 - art. 1550 din C. civ. pentru a se dispune rezoluțiunea antecontractului autentificat sub nr. x din 8 noiembrie 2018, deoarece nu s-a constatat culpa recurentei.

Instanța de apel, în mod greșit, a reținut incidența art. 1516 alin. (2) C. civ., în sensul ca rezoluțiunea reprezintă unul dintre remediile prevăzute la îndemână creditorului pentru situația în care debitorul nu-și execută obligația ce-i incumbă și se află în întârziere. Culpa, în speță, aparține reclamanților.

A mai arătat recurenta că instanta de apel, în momentul în care a dispus rezoluțiunea Antecontractului de vânzare - cumpărare nr. x din 8 noiembrie 2018, nu a ținut cont de prevederile convenției care stipulau expres că "în cazul în care promitenta vânzătoare nu își executa toate obligațiile asumate prin promisiune sau contractul de vânzare în forma autentică nu se încheie din culpa sa, promitentul cumpărător va putea opta între:

- a cere acesteia restituirea dublului sumei achitate cu titlu de avans;

- sau promitentul cumpărător va putea solicita instanței competente pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract de vânzare, cu consemnarea restului de preț.

În cazul în care promitentul cumpărător nu își execută toate obligațiile asumate prin promisiune, sau contractul de vânzare în formă autentică nu se încheie din culpa sa, promitenta vânzătoare va putea opta între:

- a cere rezoluțiunea prezentei promisiuni bilaterale de vânzare- cumpărare, situație în care promitentul cumpărător nu va mai primi suma pe care a plătit-o drept avans, aceasta fiind păstrată de promitenta vânzătoare cu titlu de despăgubiri,

- sau promitenta vânzătoare va putea solicita instanței competente pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract de vânzare."

De altfel, instanțele nici nu au reținut culpa recurentei, motiv pentru care nu au dispus "restituirea dublului sumei achitate cu titlu de avans".

La data de 18 februarie 2019, recurenta a notificat, prin executor judecătoresc, C. S.R.L. cu privire la neexecutarea obligațiilor contractuale privind plata sumei de 74.000 euro, așa cum se obligase prin antecontract. Iar în urma rezoluțiunii avea dreptul să păstreze suma de 15.000 euro cu titlu de despăgubiri, suma care este cu mult mai mică față de prejudiciile create.

Dacă instanța de apel a dispus rezoluțiunea contractului fără a constata culpa recurentei în neexecutarea obligațiilor contractului semnat, atunci nu mai putea dispune restituirea avansului.

A arătat că motivul pentru care cele două contracte prevăzute a fi încheiate "concomitent și împreună…" nu au mai putut fi finalizate este dat de neexecutarea de către C. S.R.L. a obligației de plată a diferenței de 74.000 euro până la data de 31 ianuarie 2019, fapt pe care instanța de apel a uitat să-l analizeze.

Refuzul plății diferenței de preț a intervenit strict ca urmare a solicitării de către aceștia a reducerii prețului tranzacției. Aceasta solicitare, care a fost refuzată, a fost întocmită pe fondul unor amenințări, fiind net dezavantajoasă financiar pentru recurentă.

În concluzie, instanța de apel a aplicat eronat prevederile art. 1554 alin. (1) din C. civ., în condițiile în care ar fi trebuit să aplice art. 1554 alin. (2) din același act normativ.

A mai apreciat recurenta că, în mod greșit, s-a dispus rezoluțiunea ambelor antecontracte în raport de neexecutarea promisiunii de vânzare cumpărare nr. x din 8 noiembrie 2018. Rezoluțiunea trebuia să fie analizată în raport de clauzele fiecărui contract. Nu se poate dispune rezoluțiunea unui contract motivat de neexecutarea altui contract.

La data de 31 ianuarie 2019, nici B. și nici A. nu au invocat ca motiv de refuz al semnării contractului de vânzare -cumpărare existența superficiei. Aceștia cunoșteau că urma să se radieze superficia din cartea funciară concomitent cu înregistrarea contractului de vânzare cumpărare de terenuri, astfel cum recurentele pârâte s-au obligat prin declarația autentificată sub nr. x din 8 noiembrie 2018 la Biroul Notarului Public F..

Încheierea de certificare de fapte nr. 2 din 4 februarie 2019 întocmită de Biroul Notarului Public F. confirmă faptul că la data de 31 ianuarie 2019 la sediul biroului notarial a fost prezentă pârâta promitentă vânzătoare D. și reclamantul promitent cumpărător A., asistat de către doamna avocat H., lipsind reclamantul B..

Așadar este de necontestat faptul că, la data de 31 ianuarie 2019, pârâtele se aflau în posesia tuturor documentelor necesare pentru realizarea transferului dreptului de proprietate în condițiile legii.

A arătat că nici instanța de fond și nici cea de apel nu au analizat obligația de plată a sumei de 74.000 euro de către C. S.R.L. până la data de 31 ianuarie 2019, obligație prevăzută de Antecontractul nr. x din 8 noiembrie 2018.

Având în vedere că s-a reținut deja cu putere de lucru judecat că nu este culpa sa, pentru nesemnarea antecontractului autentificat nr. x din 8 noiembrie 2018, nu poate produce efecte clauza de restituire a avansului achitat de către reclamanți, culpa pentru nesemnarea actului în forma autentică aparținând acestora.

A susținut că dispozițiile art. 1405 alin. (1) din C. civ. stabilesc că o condiție se consideră îndeplinită dacă debitorul obligat sub această condiție împiedică realizarea ei. Or, instanța de apel, în mod greșit, nu a dat eficiență acestui text. Cei care au împiedicat semnarea actelor translative de proprietate, conform celor expuse anterior, sunt reclamanții care, în mod culpabil, nu au încheiat actele.

În considerarea aspectelor anterior expuse, rezoluțiunea contractului nu putea interveni din culpa recurentei, astfel că nu pot fi reținute cheltuieli de judecată în sarcina sa.

Promisiunea de vânzare a terenurilor prevedea, în mod expres, că "Noi părțile am luat la cunoștință că, dacă una dintre noi refuză să-și exercite obligația de a încheia contractul de vânzare la termenul stabilit, cealaltă parte este îndreptățită să solicite instanței de judecată pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare, caz în care va suporta și toate cheltuielile ocazionate de proces."

Singurul caz în care, prin promisiunea de vânzare, s-a obligat să suporte eventualele cheltuieli de judecată sunt cele referitoare la un proces prin care promitentul cumpărător să solicite instanței de judecată pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare, situație care nu se regăsește în cauză.

Având în vedere faptul că nu este în culpă pentru neîncheierea contractului în forma autentică, nu poate fi obligată la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de prezenta cerere.

A apreciat că instanța de apel a aplicat eronat prevederile art. 1554 alin. (1) din C. civ., în condițiile în care erau incidente dispozițiile art. 1554 alin. (2) din același act normativ.

De altfel, taxa de timbru este calculată la suma de 30.000 euro, și nu la suma la care a fost obligată, de 15.000 euro, astfel că nu poate fi obligată la plata taxei de timbru decât în limita sumelor admise.

Nefiind dovedită culpa sa pentru neîncheierea actelor în forma autentică, nu poate fi obligată la plata cheltuielilor de judecată.

În ceea ce privește cererea reconvențională, arată că instanța a soluționat-o greșit. Recurenta a depus la dosarul cauzei, atât la fond, cât și în apel, înscrisul care dovedește faptul că nu a putut înstrăina imobilul din cauza litigiului existent. Or, instanța de apel nu face nicio referire la înscrisul depus și nici nu motivează de ce nu l-a luat în considerare, astfel că soluția este una formală și nemotivată.

Prin urmare, a solicitat admiterea recursului în sensul celor dezvoltate prin cererea formulată.

La data de 27 octombrie 2023, intimații B. și C. S.R.L. au formulat întâmpinare la recursul formulat de E., prin care au invocat excepția nulității pentru lipsa numelui părții care exercită recursul, susținând că parte în dosar este E. și nu persoana fizică E., excepția nulității pentru lipsa semnăturii, învederând că semnează avocat I. în numele unei persoane fără nicio calitate în acest recurs - D. și excepția nulității pentru neîncadrarea criticilor în motivele de recurs.

Tot la data de 27 octombrie 2023, intimații B. și C. S.R.L. au formulat întâmpinare la recursul formulat de D., prin care au invocat excepția nulității pentru lipsa domiciliului profesional al avocatului care semnează cererea și excepția nulității pentru neîncadrarea criticilor în motivele de recurs.

La data de 8 noiembrie 2023, intimatul A. și C. S.R.L. au formulat întâmpinare la recursul declarat de E., prin care au invocat excepția nulității pentru neîncadrarea criticilor în motivele de recurs, iar pe fond au solicitat respingerea recursului, ca nefondat.

La data de 23 noiembrie 2023, intimatul A. a formulat cerere de repunere în termenul de a propune probe și de a formula excepții și întâmpinare la recursul formulat de D.. A invocat excepția nulității pentru neîncadrarea criticilor în motivele de recurs, iar pe fond a solicitat respingerea recursului, ca nefondat.

Prin rezoluția din data de 20 decembrie 2023, s-a fixat termen de judecată la data de 28 martie 2024.

La termenul din data de 28 martie 2024, cauza a fost amânată față de imposibilitatea de prezentare a apărătorului ales al recurentelor. De asemenea, la același termen de judecată, instanța de recurs a admis excepția netimbrării recursului declarat de pârâta - reclamantă D. împotriva deciziei civile nr. 149/C din 15 iunie 2023 pronunțate de Curtea de Apel Constanța, secția I civilă.

II. Soluția și considerentele Înaltei Curți de Casație și Justiție.

II.1 În ceea ce privește recursul declarat de recurenta D., Înalta Curte a admis excepția netimbrării căii de atac având în vedere următoarele:

Accesul la justiție presupune respectarea cerințelor formale în legătură cu promovarea unei acțiuni sau căi de atac, precum și a dispozițiilor imperative ce vizează plata taxelor judiciare de timbru, fără de care nu se poate trece la analiza cererilor formulate în fața instanței.

Potrivit dispozițiilor art. 1 alin. (1) din O.U.G. nr. 80/2013 privind taxele judiciare de timbru, "acțiunile și cererile introduse la instanțele judecătorești, precum și cererile adresate Ministerului Justiției și Parchetului de pe lângă Înalta Curte de Casație și Justiție sunt supuse taxelor judiciare de timbru prevăzute în prezenta ordonanță de urgență."

Taxele judiciare de timbru se datorează atât pentru judecata în prima instanță, cât și pentru exercitarea căilor de atac, în condițiile prevăzute de lege, aspect reglementat expres prin art. 32 din același act normativ.

De asemenea, art. 33 alin. (1) prevede că "taxele judiciare de timbru se plătesc anticipat", iar pentru situația în care cererea de chemare în judecată este netimbrată sau insuficient timbrată, "reclamantului i se pune în vedere, în condițiile art. 200 alin. (2) teza I din C. proc. civ., obligația de a timbra cererea în cuantumul stabilit de instanță și de a transmite instanței dovada achitării taxei judiciare de timbru, în termen de cel mult 10 zile de la primirea comunicării instanței."

În cauza pendinte, prin rezoluția de primire s-a stabilit, în sarcina recurentei, obligația de plată a unei taxe judiciare de timbru în cuantum 4806,29 RON conform dispozițiilor art. 24 alin. (1) și (2) din O.U.G. nr. 80/2013.

Prin încheierea din data de 26 septembrie 2023 a fost respinsă cererea de reexaminare a taxei judiciare de timbru.

Până la data ședinței de judecată din 28 martie 2024, obligația de achitare a taxei de timbru nu a fost îndeplinită.

Neplata taxei judiciare de timbru a fost apreciată, de către legiuitor, ca reprezentând o cauză de nulitate extrinsecă actului de procedură, astfel cum reiese din conținutul art. 174 alin. (1) din C. proc. civ., potrivit căruia "Nulitatea este sancțiunea care lipsește total sau parțial de efecte actul de procedură efectuat cu nerespectarea cerințelor legale, de fond sau de formă".

În aceste condiții, Înalta Curte, reținând că neîndeplinirea obligației de plată a taxei judiciare de timbru, până la termenul de judecată stabilit, se sancționează cu anularea cererii, dând eficiență dispozițiilor art. 36 din O.U.G. nr. 80/2013, în temeiul dispozițiilor art. 496 alin. (1) C. proc. civ., va anula recursul declarat de recurenta D., ca netimbrat.

II.2 Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate și prin raportare la actele și lucrările dosarului și la dispozițiile legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursul declarat de E. este nefondat pentru considerentele ce urmează să fie expuse.

Litigiul are ca obiect o cerere privind rezoluțiunea unui antecontract de vânzare-cumpărare și a unei promisiuni bilaterale de vânzare încheiate la data de 8.11.2018 și restituirea dublului avansului achitat. Prin cererea reconvențională formulată, pârâta a solicitat daune interese pentru imposibilitatea de a valorifica activele urmare a notării, de către reclamanți, a litigiului în Cartea Funciară.

În esență, instanțele devolutive au reținut că, potrivit antecontractului de vânzare-cumpărare nr. x din 8.11.2018 încheiat între pârâta E., promitent vânzător, și reclamanta C. S.R.L., promitent cumpărător, părțile au convenit asupra transferului dreptului de proprietate cu privire la 24 de construcții agricole tip solarii împreună cu bunurile mobile puț de apă forat, bazin de apă, pompă de apă și 15 panouri fotovoltaice. Avându-se în vedere lipsa documentelor necesare vânzării pentru 20 de construcții agricole din 24, s-a stabilit data de încheiere a actului autentic cel mai târziu la 30 aprilie 2019.

Cu privire la cele patru construcții împreună cu puțul de apă și bazinul de apă posesia a fost predată la data încheierii antecontractului.

S-a prevăzut în antecontract că, anterior momentului încheierii contractului, promitenta cumpărătoare urma a verifica starea imobilului pentru a descoperi viciile aparente pe care promitenta vânzătoarea ar avea obligația să le remedieze, împreună cu viciile ascunse. Părțile contractante au declarat că se obligă să încheie contractul de vânzare bunuri mobile concomitent și numai împreună cu contractul de vânzare cumpărare pentru terenul extravilan arabil pe care se aflau construcțiile, teren aflat în proprietatea pârâtei D., mama numitei E..

Ca atare, odată cu antecontractul de vânzare cumpărare menționat anterior, a fost încheiată și o promisiune bilaterală de vânzare cumpărare între D. și persoanele fizice reclamante, care aveau și calitatea de administratori asociați ai societății promitente cumpărătoare din contractul pentru construcții, având ca obiect terenurile arabile de 15.000 și 9.000 mp, data stabilită pentru încheierea contractului fiind 31.01.2019. Convenția cuprindea o clauză similară cu cea inserată în contractul anterior în sensul că părțile au declarat că se obligă să încheie contractul de vânzare concomitent și numai împreună cu acel contract.

Pentru data convenită, promitenta vânzătoare s-a obligat să prezinte actul de proprietate și documentația cadastrală și alte documente necesare. De asemenea, printr-o declarație autentificată la data de 8.11.2018, pârâtele s-au obligat și să stingă dreptul de superficie instituit pe teren în favoarea lui E..

Deși instanța de fond a reținut în sarcina promitenților cumpărători culpa pentru nefinalizarea convențiilor translative de proprietate și a respins cererea reconvențională pentru lipsa probelor, instanța de apel a schimbat hotărârea, a admis acțiunea principală și a dispus rezoluțiunea celor două convenții.

A constatat în acest sens că, la primul termen stabilit pentru perfectarea contractului de vânzare pentru terenuri, 31.01.2019, vânzătoarea D. ar fi trebuit să finalizeze demersurile de radiere a dreptului de superficie pentru a putea transmite terenul liber de orice sarcini, obligație pe care nu și-a îndeplinit-o. În ceea ce privește antecontractul de vânzare-cumpărare a construcțiilor amplasate de teren, autentificat sub nr. x din 8 noiembrie 2018, instanța de apel a reținut că, în raport de obiectul contractului, interpretarea clauzei referitoare la verificarea stării imobilului este irelevantă din punct de vedere juridic, întrucât cele 4 solarii erau funcționale. Pentru celelalte bunuri nu s-a dovedit care este starea acestora la momentul convenit pentru perfectarea actului translativ de proprietate, întrucât niciuna dintre părți nu au urmărit finalizarea contractului, iar promitentei vânzătoare E. nu i-a revenit obligația de remediere a eventualelor vicii anterior acestui moment, prin urmare, nu a reținut în sarcina acesteia o culpă contractuală.

Cu toate acestea, instanța de apel a considerat că asumarea de către părți a obligației de a încheia cele două contracte translative de proprietate "concomitent și numai împreună" reflectă clar și neechivoc intenția tuturor părților contractante de a încheia cele două contracte de vânzare-cumpărare în formă autentică în același timp, probabil în considerarea faptului că bunurile mobile – obiect al antecontractului nr. x/2018 erau situate pe terenurile – obiect al promisiunii nr. x/2018.

Prin urmare, neîncheierea oricăreia dintre convenții determina neîncheierea celeilalte, fără a se putea reține efectul prevăzut de art. 1405 alin. (1) C. civ. referitor la determinarea îndeplinirii sau neîndeplinirii condiției, doar împotriva apelanților-reclamanți.

A mai reținut instanța de apel că, în speță, de vreme ce rezoluțiunea a fost solicitată de apelanții-reclamanți cu privire la ambele promisiuni de vânzare-cumpărare și având în vedere cele statuate referitor la neexecutarea promisiunii de vânzare nr. x/2018, chiar dacă în privința antecontractului nr. x/2018 nu s-a reținut existența obligației promitentei-vânzătoare de remediere a viciilor bunurilor mobile, care să genereze o eventuală neexecutare a acesteia, condiția inserată de părți cu privire la încheierea concomitentă a celor două contracte dă posibilitatea apelanților-reclamanți de a rezoluționa și această convenție.

În plus, a apreciat, pe baza probelor administrate și a poziției procesuale a părților, că niciuna dintre acestea nu urmărește în prezent încheierea contractelor.

Prin urmare, Curtea a dispus rezoluțiunea celor două convenții și, ca efect al rezoluțiunii, a obligat-o pe E. să restituie C. S.R.L. suma de 15.000 euro (echivalent în RON la data plății), achitată cu titlu de avans din prețul antecontractului nr. x/08.11.2018.

În ce privește clauza penală din antecontractul nr. x/2018, instanța de apel a considerat că nu poate fi activată, din moment ce nu s-a reținut neexecutarea de către promitenta-vânzătoare a obligațiilor sale, doar aceasta fiind ipoteza în care promitentul-cumpărător ar fi putut solicita restituirea dublului avansului.

Împotriva acestei hotărâri au declarat recurs atât D., cât și E..

Deși prin recursul său D. critică modalitatea în care instanța de apel a interpretat clauza contractuală privind radierea sarcinii ce greva terenurile, susținând că era pregătită să radieze dreptul să superficie în aceeași zi cu încheierea contractului translativ de proprietate cu privire la teren, această critică nu poate fi analizată față de soluția de anulare ca netimbrată a căii extraordinare de atac declarată de acesta.

Sintetizând criticile de nelegalitate formulate de recurenta E., se reține că aceasta a susținut că în mod greșit a fost aplicat art. 1405 C. civ. în ceea ce privește interpretarea clauzei concomitent și împreună, întrucât cele două obligații nu pot fi legate între ele, astfel că, de vreme ce nu s-a reținut o culpă contractuală în sarcina sa, nu poate fi obligată la restituirea avansului sau la suportarea cheltuielilor de judecată. De asemenea, a apreciat că rezoluțiunea fiecărui contract trebuie să fie analizată distinct, în funcție de clauzele fiecăruia.

Susținerile, ce pot fi încadrate în prevederile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., sunt nefondate.

Astfel, sub un prim aspect, Înalta Curte reține că, în raport de soluția dată recursului declarat de D., au intrat în puterea lucrului judecat statuările asupra culpei promitentei vânzătoare care a determinat rezoluțiunea promisiunii de vânzare a terenurilor, constând în faptul că nu a asigurat transmiterea acestora, libere de orice sarcină, prin radierea dreptului de superficie existent asupra terenurilor până la termenul stabilit pentru perfectarea vânzării.

Legalitatea acestor dezlegări nu poate fi analizată în recursul pârâtei E. întrucât sunt străine de raportul juridic pe care această parte l-a dedus judecății. Recurenta nu poate extinde criticile la cele statuate cu privire la un alt raport juridic, deoarece obligațiile asumate de fiecare parte sunt distincte, astfel că, în această privință, nu operează un litisconsorțiu procesual în care să fie permisă formularea unor critici cu privire la aplicarea unor norme juridice de drept substanțial unui raport juridic față de care recurenta este o terță parte.

Singura critică ce poate fi analizată în legătură cu acest aspect este interpretarea dată de instanța de apel prevederilor art. 1405 C. civ., cu aplicare la efectele pe care clauza convenită în ambele convenții, respectiv de a se încheia "concomitent și împreună" le are asupra valabilității contractului în care această recurentă este parte.

Contrar susținerilor recurentei, instanța de apel a interpretat corect caracterul interdependent al obligațiilor de transmitere a drepturilor de proprietate asupra terenurilor, respectiv asupra construcțiilor, astfel cum a rezultat din voința neechivocă a părților, și a desființat promisiunea de vânzare cumpărare cu privire la construcțiile agricole pe motivul nerespectării obligației de finalizare a acesteia concomitent și împreună cu contractul de vânzare cumpărare asupra terenului. Or, sub acest aspect, nu se poate susține, precum recurenta, că cele două obligații era distincte și că, urmare a rămânerii definitive a soluției de rezoluționare a contractului cu privire la teren, condițiile în care părțile au convenit cu privire la construcții ar fi rămas neschimbate, părțile urmând să mențină valabil un contract în ipoteza desființării celuilalt.

Prin urmare, este corectă statuarea privitoare la existența unei relații de interdependență între cele două obligații, pe care instanța de apel a determinat-o pe baza analizei voinței interne a părților și a obiectului contractelor, cu consecința desființării oricăruia dintre ele în situația rezoluționării celuilalt pentru neîndeplinirea de către părțile contractante a unei obligații izvorâte din convenție.

Cum, în cauză, soluția desființării antecontractului din culpa promitentei vânzatoare D., care se impune cu autoritate de lucru judecat, a determinat imposibilitatea transferului dreptului de proprietate asupra terenului către reclamanți, rezoluțiunea antecontractului de vânzare a construcțiilor aflate pe teren reprezintă o consecință a situației anterioare fără ca, în acest ultim caz, să fie necesar a se stabili o culpă a vreuneia dintre părțile contractante.

Prin urmare, contrar susținerilor recurentei, soluția de rezoluțiune a contractului subsecvent este corectă și în situația în care nu s-a reținut o culpă a promitentei vânzătoare E..

Este nefondată și critica referitoare la interpretarea dispozițiilor art. 1554 alin. (1) teza finală C. civ., în baza cărora recurenta a fost obligată la restituirea avansului.

În acest sens, este de reținut, contrar susținerilor recurentei, că instanța de apel nu a activat clauza penală prin care s-au stabilit daune interese pentru neexecutarea obligațiilor, întrucât nu a reținut o culpă în sarcina niciunei părți contractante, ci doar a procedat la repunerea părților în situația anterioară ca efect al desființării convenției în baza căreia avansul a fost achitat, dispunând restituirea acestuia. Prin urmare, în cauză nu sunt aplicabile dispozițiile alin. (2) ale art. 1554 C. civ., prin care s-ar da eficiență acestor clauze.

Celelalte susțineri cu privire la caracterul funcțional al solariilor, absența unor vicii ascunse sau aparente sau a altor elemente din care ar rezulta inexistența unei culpe a promitentei vânzătoare sunt dezlegări factuale ale instanței de apel în favoarea recurentei pe baza probatoriilor administrate, nerelevante, raportat la cauza desființării convenției, și a căror analiză excedează limitelor controlului de legalitate în calea extraordinară de atac a recursului.

În ceea ce privește cheltuielile de judecată, acestea au fost corect acordate potrivit culpei procesuale stabilite a părților în baza art. 453 alin. (1) C. proc. civ., temei juridic distinct de cel invocat de recurentă, respectiv culpa contractuală. De altfel, clauza contractuală, menționată de recurentă, prin care părțile au convenit asupra cheltuielilor de judecată în situația pronunțării unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare cumpărare asupra terenurilor, separat de faptul că viza o premisă diferită, este inserată în contractul încheiat cu D., față de care recurenta are calitate de terț, nefiindu-i opozabilă.

De asemenea, nu poate fi constatată pronunțarea unei soluții nelegale nici cu privire la cererea reconvențională, întrucât instanța de apel a apreciat corect că reclamanții nu pot fi obligați la daune interese compensatorii pentru notarea litigiului în Cartea funciară.

Prioritar față de nedovedirea prejudiciului pretins, instanța de prim control judiciar a reținut că nu există o faptă ilicită în sarcina reclamanților, având în vedere, pe de o parte, existența temeiurilor legale care prevăd o astfel de operațiune juridică, iar, pe de altă parte, soluția de rezoluțiune a celor două convenții. Prin urmare, critica recurentei prin care afirmă că a dovedit existența prejudiciului nu combate judecata instanței de apel cu privire la neîndeplinirea condiției răspunderii civile delictuale privind fapta ilicită, această dezlegare urmând a se impune cu autoritate de lucru judecat.

În consecință, se constată că instanța de apel a interpretat și aplicat corect dispozițiile legale, motiv pentru care, în baza art. 496 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte va respinge recursul declarat de E. ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Anulează, ca netimbrat, recursul declarat de pârâta - reclamantă D. împotriva deciziei civile nr. 149/C din 15 iunie 2023 pronunțate de Curtea de Apel Constanța, secția I civilă.

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâta - reclamantă E. împotriva deciziei civile nr. 149/C din 15 iunie 2023 pronunțate de Curtea de Apel Constanța, secția I civilă.

Definitivă.

Pronunțată astăzi, 20 iunie 2024, prin punerea soluției la dispoziția părților, prin mijlocirea grefei, conform art. 402 din C. proc. civ.