ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1544/2024

Ședința publică din data de 19 septembrie 2024

Asupra recursului, din examinarea actelor și lucrărilor dosarului constată următoarele:

I. Circumstanțele cauzei. Cadrul procesual

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată la data de 01 octombrie 2021 pe rolul Judecătoriei Arad, secția civilă, sub nr. x/2021, reclamanta A. S.R.L. a solicitat obligarea pârâtelor B. și C. la plata sumei de 164.267,60 RON, cu titlul de comision, reprezentând contravaloarea facturii fiscale PPL nr. x/02.06.2021.

În drept, reclamanta a invocat dispozițiile art. 1270, art. 1350, art. 2009 și art. 2013 C. civ.

Prin precizarea înregistrată la 15 decembrie 2021 reclamanta a solicitat obligarea pârâtelor la plata sumei de 328.535,2 RON, reprezentând dublul comisionului, conform art. 8.1 și art. 13.5 din contractul de intermediere exclusivă nr. 722 din 08.10.2020.

Prin sentința civilă nr. 357 din 01.02.2022, Judecătoria Arad a declinat competența de soluționare a cererii în favoarea Tribunalului Arad.

Prin sentința civilă nr. 242 din 30.03.2022, Tribunalul Arad a admis excepția necompetenței materiale și a declinat competența de soluționare a cauzei în favoarea Judecătoriei Arad. Totodată, a constatat ivit conflictul de competență și a înaintat dosarul Curții de Apel Timișoara.

Prin decizia civilă nr. 13 din 30.05.2022, Curtea de Apel Timișoara a stabilit competența de soluționare a acțiunii în favoarea Tribunalului Arad.

Cauza a fost înregistrată la 6 iunie 2022 pe rolul Tribunalului Arad, secția a II-a civilă.

Prin sentința civilă nr. 92 din 08.02.2023, pronunțată de Tribunalul Arad, secția a II-a civilă, s-a admis în parte acțiunea civilă precizată, formulată de reclamanta în contradictoriu cu pârâta C., a fost obligată pârâta să plătească reclamantei suma de 328.535,2 RON, reprezentând dublul comisionului de intermediere și suma de 12.245,35 RON, cheltuieli de judecată.

De asemenea, s-a respins acțiunea formulată în contradictoriu cu pârâta B..

Împotriva acestei sentințe au declarat apel principal pârâta C. și apel incident reclamanta A. S.R.L.

Prin decizia civilă nr. 433/A din 3 octombrie 2023, pronunțată de Curtea de Apel Timișoara, secția de insolvență, societăți, concurență neloială și litigii decurgând din exploatarea unei întreprinderi, s-a admis apelul formulat de pârâta C. și a fost schimbată sentința apelată, în sensul că a fost respinsă acțiunea formulată de reclamantă în contradictoriu cu pârâta C..

Au fost menținute în rest dispozițiile sentinței apelate.

De asemenea, a fost respins apelul incident formulat de reclamantă.

A fost obligată apelanta-reclamantă să achite apelantei-pârâte și intimatei-pârâte câte 5.950 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată.

II. Calea de atac exercitată în cauză

Împotriva acestei decizii, la 25 martie 2024, reclamanta A. S.R.L. a declarat recurs în temeiul art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., prin care a solicitat, în principal, casarea deciziei și, în rejudecare, respingerea apelului declarat de pârâta C., iar în subsidiar, casarea deciziei și, în rejudecare, admiterea apelului incident declarat de pârâtă și, în consecință, admiterea acțiunii formulate în contradictoriu cu pârâta B. și obligarea acesteia la plata sumei de 328.535,2 RON, reprezentând dublul comisionului datorat conform contractului de intermediere imobiliară exclusivă nr. 722/08.10.2020, cu cheltuieli de judecată.

Prealabil dezvoltării motivului de recurs, recurenta a arătat, referitor la obiectul pretențiilor, că acesta a constat în suma de 328.535,2 RON, compusă din 164.267,6 RON, reprezentând comisionul la care este îndreptățită întrucât imobilul care a făcut obiectul contractului de închiriere a fost vândut pe durata contractului și 164.267,6 RON, reprezentând penalitatea stabilită contractual, întrucât intimatele nu au anunțat perfectarea tranzacției.

Subsumat motivului de recurs invocat, recurenta a relevat încălcarea dispozițiilor art. 2009, art. 2013 și art. 2016 C. civ., referitoare la mandat, precum și a dispozițiilor art. 1309 - art. 1312 C. civ., referitoare la reprezentare și natura juridică a contractului de intermediere.

Astfel, recurenta a arătat că a dovedit prin probatoriul administrat în cauză, în acord cu prevederile art. 1309 și art. 1311 raportat la art. 2013 C. civ., că intimata C. a mandatat-o pe mama sa, intimata B., să o reprezinte în relația cu societatea de intermediere și și-a însușit rezultat acțiunilor acesteia prin încheierea contractului cu terții identificați de societate.

Referitor la natura juridică a contractului de intermediere, recurenta a arătat că acesta reprezintă un act de administrare, premergător și necesar încheierii unei viitoare vânzări, încheiat în vederea valorificării eficiente a imobilului care făcea obiectul său, în considerarea experienței intermediarului și a accesului său facil la o bază de date cuprinzând persoane interesate de efectuarea unor tranzacții imobiliare, și nu un act de dispoziție, cum a reținut instanța de apel.

În ce privește calitatea persoanelor care au semnat și executat contractul, în numele societății recurente, aceasta a arătat că este vorba de agenți care își desfășoară activitatea pe piața de specialitate sub brandul societății, activitatea prestată de aceștia fiind însușită prin emiterea facturii pentru comision și demararea prezentei acțiuni.

Recurenta a mai reclamat încălcarea dispozițiilor art. 1270 C. civ., prin raportare la clauza cuprinsă în art. 1.3 din contractul de intermediere, care reglementează obligația de plată a comisionului indiferent de modalitatea în care cumpărătorul a luat cunoștință de împrejurarea că imobilul proprietatea intimatei C. a fost scos la vânzare.

Astfel, întrucât contractul de intermediere era în vigoare la data la care intimata C. a încheiat contractul de vânzare cumpărare, aceasta datorează comisionul de intermediere, ca urmare a tranzacționării imobilului.

O altă critică subsumată motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., privește încălcarea art. 230 lit. bb) din Legea nr. 71/2011 prin raportare la art. 9

8

din O.G. nr. 21/1992.

Astfel, recurenta arată că Legea nr. 71/2011, care prin dispozițiile art. 230 lit. bb) a abrogat orice alte dispoziții contrare C. civ., chiar dacă sunt cuprinse în legi speciale, reprezintă o normă specială, ulterioară O.G. nr. 21/1992, astfel încât prevalează în raport cu aceasta din urmă.

Prin urmare, dispozițiile art. 9

8

din O.G. nr. 21/1992, potrivit cărora "Contractul de intermediere imobiliară sau alte eventuale contracte accesorii încheiate între consumator și agenția imobiliară nu pot conține clauze penale care să oblige consumatorul care nu își îndeplinește angajamentele contractuale la plata unei sume mai mari decât onorariul pe care l-ar fi plătit în cazul încheierii tranzacției", au fost abrogate implicit la data intrării în vigoare a C. civ., întrucât sunt contrare celor cuprinse în acesta.

Această concluzie nu este infirmată, în opinia recurentei, prin raportare la art. 1177 C. civ., potrivit căruia "Contractul încheiat cu consumatorii este supus legilor speciale și, în completare, dispozițiilor prezentului cod", întrucât acesta reprezintă o normă generală, care consacră pentru viitor principiul general de drept lex specialis derogant lex generalis.

În consecință, recurenta arată că, în speță, sunt aplicabile prevederile art. 1531, art. 1532, art. 1538, art. 1541, art. 2097 și art. 2101 C. civ., care nu limitează valoarea prejudiciului la valoarea comisionului pe care intimatele l-ar fi datorat dacă vânzarea ar fi fost perfectată.

Pentru ipoteza în care s-ar reține incidența art. 9

8

din O.G. nr. 21/1992, recurenta arată că acesta nu determină ineficacitatea totală a art. 13.1 din contractul de intermediere, ci doar ineficacitatea parțială a clauzei, în sensul că beneficiarul intermedierii nu este scutit de plata oricărei despăgubiri, ci trebuie să achite penalități la valoarea comisionului convenit prin contractul de închiriere, în acord cu regula înscrisă în art. 1268 alin. (3) C. civ.

În ce privește răspunderea intimatei B., recurenta a arătat că nu poate fi înlăturată de plano, întrucât se opun principiul efectelor obligatorii ale contractelor și principiul securității circuitului civil, dar și regula de interpretare prevăzută de art. 1266 C. civ.

Astfel, recurenta consideră că intimata răspunde în calitate de semnatară a contractului de intermediere, în temeiul art. 1166, art. 1270 și art. 2096 C. civ., dispozițiile legale necondiționând plata comisionului de calitatea de proprietar a beneficiarului serviciilor de intermediere.

C. Apărarea intimatelor

Intimatele-pârâte au formulat întâmpinare, prin care au solicitat respingerea recursului ca nefondat, cu consecința menținerii deciziei recurate.

D. Procedura de soluționare a recursului

În etapa recursului s-a derulat procedura de regularizare a cererii de recurs și de comunicare a actelor de procedură între părți, prin intermediul grefei instanței, în conformitate cu dispozițiile art. 490 din C. proc. civ.

Prin rezoluția din 04 iunie 2024 s-a fixat termen la data de 19 septembrie 2024, în ședință publică, cu citarea părților, întrucât procesul este guvernat de dispozițiile C. proc. civ., în forma modificată prin Legea nr. 310/2018, nefiind supus procedurii filtrului.

E. Considerentele Înaltei Curți asupra recursului declarat în cauză

În prezenta cauză, instanțele au fost învestite cu soluționarea unei acțiuni întemeiate pe răspunderea contractuală, prin care reclamanta A. S.R.L., întemeindu-se pe clauzele cuprinse în art. 8.1 și art. 13.5 din contractul de intermediere încheiat cu pârâta B., a solicitat obligarea pârâtelor B. și C. la plata sumei de 328.535,2 RON, reprezentând dublul comisionului de intermediere, datorat ca urmare a faptului că pârâtele au vândut imobilul ce a făcut obiectul contractului, în perioada contractuală, fără a anunța perfectarea tranzacției.

Reținând că nu s-a făcut dovada existenței unui mandat, chiar aparent, prin care pârâta C. să o fi împuternicit pe cealaltă pârâtă să încheie un contract de intermediere pentru imobilul aflat în proprietatea celei dintâi, instanța de apel a schimbat soluția primei instanțe, în sensul respingerii acțiunii formulate în contradictoriu cu pârâta C., ca neîntemeiată.

În același timp, instanța de apel a menținut soluția de respingere a cererii îndreptate împotriva pârâtei B., cu argumentul că, pe de-o parte, aceasta nu era proprietarul imobilului și, ca atare, nu a încasat prețul vânzării, iar pe de altă parte, clauza cuprinsă în art. 13.1 din contractul de intermediere este nelegală, prin raportare la art. 9

8

din O.G. nr. 21/1992.

Prin recursul declarat, societatea reclamantă critică această decizie, susținând că a fost dată cu încălcarea normelor de drept material referitoare la mandat, reprezentare și natura juridică a contractului de intermediere (art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. raportat la art. 2009, art. 2013, art. 2016, art. 1309 - art. 1312 C. civ.).

În dezvoltarea acestei critici, recurenta combate considerentele instanței de apel prin care s-a reținut lipsa unui mandat acordat mamei sale de către pârâta C., pentru încheierea contractului de intermediere, susținând că sunt contrazise de probele administrate în cauză, respectiv înscrisuri și martori, care au confirmat existența mandatului sau, cel puțin, ratificarea ulterioară a acestuia.

Se constată, astfel, că suntem în prezența unor critici de netemeinicie, prin care recurenta readuce în discuție modalitatea în care instanța de apel, ca instanță devolutivă, a interpretat probatoriul și a stabilit situația de fapt, reținând inexistența raporturilor de mandat între cele două pârâte.

Or, instanța de apel are plenitudine de apreciere cu privire la probatoriul administrat, nefiindu-i permis instanței de recurs să procedeze la reinterpretarea probelor administrate și la schimbarea situației de fapt reținute de instanțele de fond.

Această statuare este fundamentată pe dispozițiile art. 483 alin. (3) C. proc. civ., potrivit cărora "Recursul urmărește să supună instanței competente examinarea, în condițiile legii, a conformității hotărârii atacate cu regulile de drept aplicabile".

Referitor la argumentele prin care se combat considerentele instanței de apel asupra naturii juridice a contractului de intermediere, Înalta Curte constată că analiza acestora este superfluă, întrucât suntem în prezența unor considerente indiferente, supraabundente, care puteau fi omise fără ca această împrejurare să conducă la lipsirea de fundament a hotărârii.

Astfel, argumentul esențial al instanței de apel, care a condus la admiterea criticilor în raport cu pârâta C., l-a constituit inexistența raporturilor de mandat între cele două pârâte, în vederea încheierii contractului de intermediere, constatare care s-a întemeiat pe probatoriul administrat în cauză și care nu poate fi cenzurată în recurs, ținând cont de limitele în care are loc judecata în această cale extraordinară de atac.

Prin urmare, indiferent de calificarea contractului de intermediere ca fiind un act de administrare sau de dispoziție, cu consecințe în ce privește forma mandatului, atâta timp cât în cauză nu s-a probat existența unui mandat, în sensul de negotium, devine lipsită de relevanță stabilirea formei pe care acesta ar fi trebuit să o îmbrace.

Aceeași constatare este valabilă și în privința argumentelor prin care recurenta combate aspectele reținute de instanța de apel cu privire la persoanele care au încheiat contractul de intermediere, în numele societății, calitatea acestora fiind nerelevantă raportat la motivele esențiale care au fundamentat concluzia instanței de apel în sensul inexistenței mandatului pentru încheierea contractului.

Printr-o altă critică subsumată aceluiași motiv de recurs, prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta invocă încălcarea principiului forței obligatorii a contractului consacrat de art. 1270 C. civ., prin raportare la clauza cuprinsă în art. 1.3 din contractul de intermediere.

Se susține, în acest sens, că prevederea contractuală menționată reglementează obligația de plată a comisionului indiferent de modalitatea în care cumpărătorul a luat cunoștință de împrejurarea că imobilul proprietatea intimatei C. a fost scos la vânzare, astfel încât, atâta timp cât contractul de intermediere era în vigoare la data la care intimata C. a încheiat contractul de vânzare cumpărare, aceasta datorează comisionul de intermediere, ca urmare a tranzacționării imobilului.

Înalta Curte constată că argumentele recurentei sunt străine de cadrul procesual existent în prezentul dosar din perspectiva cauzei și obiectului cererii de chemare în judecată, astfel cum a fost fixat prin cererea adițională depusă de parte însăși în fața primei instanțe, în limitele căruia instanța de apel era ținută să se pronunțe, conform art. 9 alin. (2), art. 22 alin. (6) și art. 478 C. proc. civ.

Astfel, deși inițial reclamanta solicitase obligarea pârâtelor la plata comisionului de intermediere, în temeiul clauzei cuprinse în art. 1.3 din contractul de intermediere, prin precizarea depusă la data de 15.12.2021, în condițiile art. 204 C. proc. civ., reclamanta a solicitat obligarea pârâtelor la plata unor despăgubiri, în baza art. 8.1 și art. 13.5 din același contract, egale cu dublul comisionului, ca urmare a faptului că au vândut imobilul care a făcut obiectul intermedierii, în perioada contractuală, și nu au anunțat societatea cu privire la această împrejurare.

Rezultă, așadar, că instanțele nu au fost chemate în prezenta cauză să verifice incidența clauzei cuprinse în art. 1.3 din contractul de intermediere.

În aceste condiții, distinct de faptul că, raportat la principiul relativității efectelor contractului, prevăzut de art. 1280 C. civ., pârâtei C. nu i se poate opune contractul de intermediere în ansamblul său, întrucât nu a mandatat-o pe cealaltă pârâtă în vederea încheierii acestuia, clauza cuprinsă în art. 1.3 din contract nici nu a constituit fundamentul pretențiilor deduse judecății și, ca atare, recurenta nu poate reclama încălcarea prin decizia recurată a principiului înscris în art. 1270 C. civ. prin raportare la această clauză.

O altă critică subsumată motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. privește aplicarea greșită de către instanța de apel a art. 9

8

din O.G. nr. 21/1992, prevedere legală care, în opinia recurentei, a fost abrogată odată cu intrarea în vigoare a C. civ., prin art. 230 lit. bb) din Legea nr. 71/2011.

Argumentele recurentei în sprijinul acestei critici se întemeiază pe faptul că art. 230 lit. bb) din Legea nr. 71/2011, potrivit căruia, "La data intrării în vigoare a C. civ. se abrogă: ...bb) orice alte dispoziții contrare, chiar dacă sunt cuprinse în legi speciale", are caracterul unei norme speciale și posterioare față de norma cuprinsă în art. 9

8

din O.G. nr. 21/1992, astfel încât prevalează în raport cu aceasta.

Critica recurentei nu este întemeiată.

În acest sens, se reține că, potrivit art. 9

8

din O.G. nr. 21/1992, introdus prin Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 174 din 19 noiembrie 2008, "Contractul de intermediere imobiliară sau alte eventuale contracte accesorii încheiate între consumator și agenția imobiliară nu pot conține clauze penale care să oblige consumatorul care nu își îndeplinește angajamentele contractuale la plata unei sume mai mari decât onorariul pe care l-ar fi plătit în cazul încheierii tranzacției".

În același timp, potrivit art. 2101 alin. (1) C. civ., "Clientul are obligația să comunice intermediarului dacă s-a încheiat contractul intermediat, în termen de cel mult 15 zile de la data încheierii acestuia, sub sancțiunea dublării remunerației, dacă prin contract nu se prevede altfel".

Potrivit regulii înscrise în art. 1177 C. civ., care constituie o aplicație a principiului specialia generalibus derogant, "Contractul încheiat cu consumatorii este supus legilor speciale și, în completare, dispozițiilor prezentului cod".

Rezultă așadar că norma specială cuprinsă în art. 9

8

din O.G. nr. 21/1992 se aplică prioritar față de norma generală cuprinsă în art. 2101 alin. (1) C. civ., astfel încât clauza penală care obligă consumatorul care nu își îndeplinește angajamentele contractuale la plata unei sume mai mari decât onorariul pe care l-ar fi plătit în cazul încheierii tranzacției nu este permisă.

O altă consecință care decurge din caracterul special al normei menționate, este aceea că aceasta nu poate fi modificată sau abrogată decât expres și direct de o normă generală ulterioară.

În același sens sunt și dispozițiile art. 67 alin. (3) din Legea nr. 24/2000, care statuează că "Evenimentele legislative implicite nu sunt recunoscute în cazul actelor normative speciale ale căror dispoziții nu pot fi socotite modificate, completate sau abrogate nici prin reglementarea generală a materiei, decât dacă acest lucru este exprimat expres".

În consecință, abrogarea dispusă prin art. 230 lit. bb) din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind C. civ., potrivit căruia "La data intrării în vigoare a C. civ. se abrogă (...) bb) orice alte dispoziții contrare, chiar dacă acestea sunt cuprinse în legi speciale", în absența menționării tuturor datelor de identificare a dispozițiilor normative vizate, astfel cum impun prevederile art. 65 alin. (3) din Legea nr. 24/2000, nu poate viza decât normele cuprinse în legi speciale care reglementează aceleași aspecte ca și normele din C. civ., respectiv au același câmp de aplicare, și care sunt contrare acestora din urmă și nicidecum norme speciale.

Rezultă, așadar, că abrogarea generică dispusă prin art. 230 lit. bb) din Legea nr. 71/2011, text care are natura unei dispoziții finale, în înțelesul art. 55 din Legea nr. 24/2000 și își păstrează caracterul de normă generală, chiar dacă este cuprinsă într-un act normativ distinct de cel pentru a cărui punere în aplicare a fost adoptat, nu are niciun efect în privința normei speciale cuprinse în art. 9

8

din O.G. nr. 21/1992, care continuă să reglementeze raporturile născute din contractele de intermediere încheiate între consumatori și profesioniști și după intrarea în vigoare a C. civ.

În ce privește sancțiunea ca intervine în privința clauzei contractuale cuprinse în art. 13.1, încheiate cu nesocotirea interdicției cuprinse în textul legal menționat, Înalta Curte constată că este vorba despre nulitatea absolută, întrucât interesul ocrotit prin norma de drept este unul general, ce vizează protecția consumatorilor, iar consecința aplicării sancțiunii nulității constă în lipsirea clauzei nelegale de efectele contrare normei juridice edictate pentru încheierea sa valabilă.

Solicitarea recurentei, de modificare a clauzei nelegale, în sensul de a considera că aceasta continuă să producă efecte în limita permisă de art. 9

8

din O.G. nr. 21/1992, este incompatibilă cu finalitatea urmărită prin această prevedere, aceea de a preveni utilizarea în contractele de intermediere încheiate între consumatori și profesioniști a clauzelor nelegale, prin efectul descurajator pe care îl are asupra profesionistului înlăturarea de la aplicare a clauzei.

Este nerelevant din această perspectivă art. 1268 alin. (3) din C. civ., invocat de recurentă, întrucât acest text reglementează o regulă de interpretare a clauzelor contractuale, nefiind aplicabil pentru a determina întinderea efectelor nulității.

În fine, cu privire la criticile care vizează soluția pronunțată în contradictoriu cu intimata pârâtă B., Înalta Curte constată că analiza acestora nu se mai impune, în condițiile în care clauza care constituie fundamentul pretențiilor deduse judecății este lovită de nulitate ca efect al încălcării interdicției impuse de art. 9

8

din O.G. nr. 21/1992, astfel încât în privința acesteia nu este incident principiul forței obligatorii recunoscut prin art. 1270 C. civ.

Pentru considerentele expuse, constatând că decizia atacată nu este susceptibilă de a fi cenzurată prin prisma motivului de casare invocat, în temeiul art. 496 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte urmează să respingă recursul declarat de recurenta-reclamantă A. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 433/A din 3 octombrie 2023, pronunțate de Curtea de Apel Timișoara, secția de insolvență, societăți, concurență neloială și litigii decurgând din exploatarea unei întreprinderi, ca nefondat.

Referitor la cererea intimatelor pârâte privind obligarea recurentei reclamante la plata cheltuielilor de judecată, Înalta Curte reține următoarele:

Conform dispozițiilor art. 452 C. proc. civ., "partea care pretinde cheltuieli de judecată trebuie să facă, în condițiile legii, dovada existenței și întinderii lor, cel mai târziu la data închiderii dezbaterilor asupra fondului cauzei", iar potrivit art. 453 din același cod, "partea care pierde procesul va fi obligată, la cererea părții care a câștigat să îi plătească acesteia cheltuieli de judecată".

Prin raportare la aceste texte de lege, Înalta Curte constată că intimatele pârâte au depus la dosarul cauzei dovezi care atestă efectuarea cheltuielilor de judecată, reprezentând onorariul de avocat, respectiv facturi fiscale și dovezi de plată.

Reținând culpa procesuală a recurentei reclamante în promovarea recursului și în raport de solicitarea intimatelor pârâte privind acordarea cheltuielilor de judecată aferente procesului, urmează să fie admisă cererea, în sensul obligării recurentei la plata sumei de 5.950 RON către fiecare intimată, cu titlul de cheltuieli de judecată.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul declarat de reclamanta A. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 433/A din 3 octombrie 2023, pronunțate de Curtea de Apel Timișoara, secția de insolvență, societăți, concurență neloială și litigii decurgând din exploatarea unei întreprinderi, ca nefondat.

Obligă recurenta-reclamantă să plătească intimatei-pârâte C. suma de 5.950 RON și intimatei-pârâte B. suma de 5.950 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată.

Definitivă.

Pronunțată în ședință publică astăzi, 19 septembrie 2024.