Decizia nr. 435/2024 — ÎCCJ, Secția a II-a civilă — recurs împotriva sentinței nr. 2354/2021 a Tribunalului București

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată inițial la 8 aprilie 2021 pe rolul Tribunalul București, secția a IV-a civilă, sub nr. x/2021, reclamantul A. a solicitat obligarea pârâtei Agenția Națională pentru Locuințe, în temeiul răspunderii civile contractuale, la plata sumei de 1.200 euro/lună pentru perioada cuprinsă între 05.04.2018 și 06.04.2021, cu titlul de daune-interese constând în contravaloarea lipsei de folosință a locuinței din Cartierul Henri Coandă, a contravalorii lipsei de folosință calculate în continuare, până la predarea la cheie a locuinței, precum și la asigurarea finalizării lucrărilor de construire a locuinței, prin realizarea recepției la terminarea lucrărilor și predarea locuinței la cheie, cu cheltuieli de judecată. Competența de soluționare a cauzei a fost declinată succesiv între secțiile Tribunalului București, iar prin sentința civilă nr. 98 F din 01.07.2021, pronunțată de Curtea de Apel București, secția a III-a civilă, s-a stabilit competența de soluționare a cauzei în favoarea secției a VI-a civile a Tribunalului București. Prin încheierea din 15.09.2021, Tribunalul București, secția a VI-a civilă a admis excepția prescripției, invocată cu privire la primul capăt al cererii referitor la plata despăgubirilor. Prin sentința civilă nr. 2354 din 06.10.2021, pronunțată de Tribunalul București, secția a VI-a civilă, în dosarul nr. x/2021, a fost respinsă cererea de chemare în judecată.

Împotriva acestei sentințe și a încheierii din 15.09.2021, reclamantul A. a declarat apel, prin care a solicitat anularea încheierii și schimbarea sentinței atacate, în sensul admiterii cererii de chemare în judecată astfel cum a fost formulată. Prin decizia civilă nr. 529 din 24.03.2022, pronunțată de Curtea de Apel București, secția a V-a civilă, a fost admis apelul formulat de reclamant, a fost anulată în parte încheierea din 15.09.2021, în sensul că a fost respinsă excepția prescripției dreptului material la acțiune privind pretențiile aferente perioadei începând cu data de 08.04.2018, fiind menținută soluția de admitere a prescripției pentru pretențiile aferente perioadei 05.04.2018-07.04.2018 și a fost anulată în tot sentința apelată, reținându-se cauza pentru evocarea fondului.

Împotriva acestei decizii pârâta Agenția Națională pentru Locuințe a declarat recurs, în temeiul dispozițiilor art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., prin care a solicitat casarea hotărârii atacate și trimiterea cauzei spre rejudecare aceleiași instanțe. Prin decizia 2592 din 7 decembrie 2022, pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție, secția a II-a civilă, s-a respins ca inadmisibil recursul pârâtei.

Prin decizia civilă nr. 1025 din 22 iunie 2023, pronunțată de Curtea de Apel București, secția a V-a civilă, în dosarul nr. x/2021, a fost admisă în parte cererea de chemare în judecată, a fost obligată pârâta să plătească reclamantului suma de 26.438 Euro, echivalentul în RON la data plății, reprezentând despăgubiri pentru contravaloarea lipsei de folosință aferente perioadei 08.04.2018-12.12.2022, precum și să asigure finalizarea lucrărilor de construire ale locuinței, prin realizarea recepției la terminarea lucrărilor și predarea locuinței la cheie către reclamant. A fost respinsă în rest cererea de chemare în judecată, ca neîntemeiată. A fost obligată pârâta la plata către reclamant a sumei de 7.277,13 RON cheltuieli de judecată reprezentând taxe de timbru (fond și apel), respectiv onorariu expertiză.

Împotriva acestei decizii, pârâta Agenția Națională pentru Locuințe a declarat recurs în temeiul dispozițiilor art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., prin care a solicitat casarea deciziei atacate și trimiterea cauzei spre rejudecare aceleiași instanțe. În esență, recurenta susține că decizia recurată a fost dată cu încălcarea și aplicarea greșită a dispozițiilor privind interpretarea contractului, a prevederilor contractului de mandat și a Legii nr. 152/1998. Potrivit recurentei, în apel nu a avut loc o judecată efectivă a cauzei, întrucât nu a existat o analiză a situației de fapt, a probelor administrate și a aplicării dreptului, încălcându-se dreptul la un proces echitabil. Se arată că instanța de apel a ignorat regulile referitoare la interpretarea contractului și nu a avut în vedere contractele încheiate între părți, prin care s-au stabilit drepturi și obligații specifice fiecărui raport juridic. Sub acest aspect, recurenta susține că instanța de apel nu a avut în vedere modul în care au fost redactate clauzele privind urmărirea execuției și a finalizării lucrărilor de construire, din cuprinsul cărora nu rezultă că executarea și finalizarea lucrărilor erau în sarcina mandatarului, și nici prevederile art. 1532 și art. 1539 C. civ. de la 1864 privind contractul de mandat. Contrar celor reținute în decizia recurată, Legea nr. 152/1998 nu conține nicio dispoziție din care să reiasă obligația A.N.L. de a efectua ea însăși lucrările de utilități și de construire și de a preda locuința către beneficiari. În același sens sunt menționate și dispozițiile art. 5 din Legea nr. 152/1998 și art. 6 lit. j) din H.G. nr. x, din care reiese că obiectul de activitate al A.N.L. nu include efectuarea lucrărilor de construire și predarea locuințelor edificate către beneficiari, această obligație revenind constructorului, ci privește efectuarea tuturor operațiunilor imobiliare necesare pentru efectuarea lucrărilor de construire a locuințelor, respectiv punerea la dispoziția antreprenorului general a amplasamentului liber de orice sarcini, contrasemnarea dispozițiilor de șantier date de proiectant, supravegherea desfășurării lucrărilor, etc. În continuare, recurenta subliniază că obligații similare sunt prevăzute și la art. 1 din contractul de mandat, iar faptul că prin intermediul recurentei se derulează proiectul privind realizarea Cartierului Henri Coandă nu echivalează cu asumarea răspunderii exclusive pentru finalizarea acestuia. Se menționează că A.N.L. nu este dezvoltator imobiliar, nu construiește pe terenul proprietatea acestuia, nu finanțează construcțiile sau utilitățile, nu are obligațiile specifice unui astfel de dezvoltator. De asemenea, nici obligația de garanție a lucrărilor executate nu este și nu poate fi în sarcina A.N.L., ci în sarcina celui care le execută efectiv, adică a constructorului. În acest sen, se face trimitere la prevederile art. 8, 9 și 10 din contractul de construire, precum și la art. 65 din contractul de antrepriză generală, potrivit cărora antreprenorul general are obligația de executare și finalizare a locuinței, precum și predarea acesteia. Potrivit recurentei, aceasta poate și trebuie să fie responsabilă pentru ceea ce și-a asumat față de intimat în baza contractului de mandat, contract preexistent, care atrage răspunderea contractuală. În acest sens, se susține că în baza contractului de mandat încheiat între A.N.L. și reclamant, recurenta și-a asumat obligația de a depune toate diligențele necesare obținerii rezultatului constând în finalizarea lucrărilor de construcție a locuinței acestuia, fără a se obliga la obținerea rezultatului stabilit prin contractul de construire, respectiv executarea construcției. În opinia recurentei, în mod greșit s-a reținut prin decizia recurată că este probată culpa contractuală a A.N.L., actele îndeplinite de aceasta fiind suficiente pentru a nu se reține o culpă gravă. Sub acest aspect, obligația de mijloace asumată a fost îndeplinită cu suficientă diligență, motiv pentru care neatingerea rezultatului, în termenul de 24 luni, nu are relevanță. Prin urmare, autoarea recursului susține că răspunderea contractuală nu poate fi angajată nici pentru pretinsa nerespectare a obligațiilor legale sau a celor stabilite prin contractele încheiate de reclamant cu terții, la care A.N.L. nu este parte sau prin contractele încheiate de A.N.L. cu terții, la care reclamantul nu este parte, contracte menționate în considerentele deciziei recurate, nici pentru pretinsa nerespectare a îndatoririlor antreprenorilor sau altor terți, semnatari ai convențiilor încheiate. Sub acest aspect, recurenta a menționat că instanța de apel în mod greșit a reținut că prevederile contractului de mandat se completează cu obligațiile legale, precum și cu cele cuprinse în contractele de antrepriză și construire, o astfel de interpretare încălcând principiile prevăzute la art. 973 și art. 1073 C. civ. de la 1864. Referitor la fapta ilicită imputată recurentei, se arată că aceasta nu și-a asumat obligația de a executa și finaliza, într-un anumit termen, lucrările de construire a locuinței, precum și cele de infrastructură, astfel cum rezultă din prevederile art. 1, 14 și 15 din contractul de mandat. Simpla împlinire a termenului, fără ca locuința să fie finalizată și predată reclamantului, "la cheie", nu dă naștere unei prezumții de culpă în sarcina A.N.L., având în vedere, pe de o parte, caracterul de diligență al obligației care îi revine acesteia, reținut în decizia nr. 1227, pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție, în dosarul nr. x/2011, și obligația de finanțare asumată de intimat. Referitor la culpa reținută de instanța de apel, recurenta susține că nu a fost dovedit faptul că aceasta nu ar fi depus toate diligențele posibile pentru a obține executarea și finalizarea locuinței contractate de reclamant și nici nu au fost indicate măsurile pe care A.N.L. ar fi omis să le întreprindă pentru finalizarea locuinței cu utilități. În ce privește nefinalizarea la termen a cartierului, s-a arătat că nu a fost determinată de acțiunea sau inacțiunea A.N.L. în rezolvarea problemelor ivite sau de modul defectuos de urmărire a activității, astfel că A.N.L. nu poate fi găsită răspunzătoare pentru acțiunile sau mai ales inacțiunile autorităților și societăților cu atribuții în domeniu. În ceea ce privește prejudiciul, recurenta susține că lipsa de folosință a locuinței nu este consecința neîndeplinirii obligației mandatarului ci, cel mult, a celui care avea îndatorirea să construiască bunul. Pe de altă parte, recurenta apreciază că prejudiciul nu este cert, neputându-se proba un prejudiciu real, efectiv, în condițiile în care este generat de lipsa de folosință a unei locuințe asupra căreia intimatul nu este proprietar. Prin întâmpinarea înregistrată la 27 septembrie 2023, intimatul - reclamant A. a solicitat respingerea recursului ca nefondat. La 30 ianuarie 2023 intimatul - reclamant a depus note scrise însoțite de înscrisuri. Cauza a fost înregistrată la 24 august 2023 pe rolul Înaltei Curți de Casație și Justiție, secția a II-a civilă, sub nr. x/2023, iar prin rezoluția din 3 noiembrie 2023 s-a fixat termen de judecată la 29 februarie 2024. Înalta Curte, analizând decizia atacată în raport cu criticile formulate, în limitele controlului de legalitate și temeiurilor de drept invocate, va respinge ca nefondat recursul, pentru următoarele considerente: Criticile privind neanalizarea situației de fapt și a probelor administrate în cauză, cu încălcarea dreptului la un proces echitabil, subsumate motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., sunt invocate de recurentă în mod formal, nefiind dezvoltate în concret, prin trimitere la motivele de fapt sau de drept care au fundamentat soluția din apel. Pe de altă parte, este de subliniat faptul că nemulțumirile recurentei privind analiza situației de fapt și interpretarea probelor administrate vizează aspecte de netemeinicie, care nu pot forma obiect al controlului judiciar în calea extraordinară de atac a recursului, potrivit art. 483 alin. (3) C. proc. civ. În dezvoltarea motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta a susținut că instanța de apel a aplicat greșit regulile de interpretare a convențiilor atunci când a analizat clauzele contractelor de mandat, de antrepriză generală și de construire, stabilind că obligațiile asumate de A.N.L. privind executarea și finalizarea lucrărilor ar fi de rezultat și nu de diligență. De asemenea, recurenta a arătat că instanța de prim control judiciar a interpretat și aplicat greșit dispozițiile art. 1532 și art. 1539 C. civ. de la 1864 privind contractul de mandat, precum și art. 5 din Legea nr. 152/1998, art. 6 lit. j) din H.G. nr. 620/2011 și Legea 190/1999, stabilind că obiectul de activitate al A.N.L. ar include efectuarea lucrărilor de construire și predarea locuințelor edificate către beneficiari, în realitate această obligație revenind constructorului. Sub acest aspect, recurenta a menționat că instanța de apel în mod greșit a reținut că prevederile contractului de mandat se completează cu obligațiile legale și cu cele cuprinse în contractele de antrepriză și construire, ceastă interpretare fiind de natură să încălce principiile prevăzute la art. 973 și art. 1073 C. civ. de la 1864. Prin aceste critici, recurenta contestă, în esență, obiectul obligațiilor asumate în raport cu intimatul pârât, natura obligațiilor, precum și îndeplinirea condițiilor angajării răspunderii sale civile contractuale pentru fapta constând în nerespectarea obligației de a asigura executarea și finalizarea lucrărilor, atât de construire a locuinței, cât și de realizare a infrastructurii și utilităților. Criticile nu sunt fondate, Înalta Curte considerând că instanța de apel a identificat în mod corect natura obligațiilor pârâtei Agenția Națională pentru Locuințe, de a urmări executarea și finalizarea lucrărilor de construire, ca fiind de rezultat. În acest sens, este de menționat faptul că prin Legea nr. 152/1998 privind înființarea Agenției Naționale pentru Locuințe, s-a stabilit la art. 1: "(1) Pentru dezvoltarea construcției de locuințe la nivel național se înființează Agenția Națională pentru Locuințe, denumită prescurtat A.N.L., sub autoritatea Ministerului Dezvoltării Regionale și Turismului. (2) A.N.L. este instituție de interes public cu personalitate juridică, de coordonare a unor surse de finanțare în domeniul construcției de locuințe, având autonomie financiară". Recurenta avea la îndemână, potrivit legii, mijloacele necesare pentru aducerea la îndeplinire a obligațiilor asumate prin contractul de mandat x din 21 februarie 2008, încheiat cu intimatul A., precum și obligația asigurării corelării programelor de investiții în viabilizarea terenurilor, cu programele de investiții în construcția de locuințe. A.N.L. are calitatea de instituție de interes public cu atribuții în dezvoltarea construcțiilor de locuințe, calitatea de dezvoltator și coordonator al programului construirii de locuințe la nivel național, precum și de garant al statului pentru realizarea proiectelor guvernamentale, după cum rezultă din dispozițiile art. 1-6 din Legea nr. 152/1998, contrar celor susținute de recurentă. În temeiul contractului de mandat încheiat cu reclamantul, recurenta A.N.L. a fost împuternicită, potrivit art. 1, să urmărească executarea și finalizarea lucrărilor de construire a locuinței, în conformitate cu proiectul tehnic și autorizația de construire, la termen și în conformitate cu condițiile de calitate convenite. Prin dispozițiile art. 14 din contractul de mandat, părțile au convenit că sunt răspunzătoare de daunele interese ce ar putea decurge din nerespectarea clauzelor contractului menționat. La art. 13 din același contract s-a prevăzut că, în cazul în care antreprenorul general este în imposibilitate de a finaliza lucrările din cauze imputabile lui, mandatarul va asigura terminarea lucrărilor cu alt antreprenor general, valabilitatea mandatului încetând doar la recepția finală a locuinței, potrivit art. 15. Prin urmare, mandatarul este ținut de îndeplinirea întocmai și corespunzătoare a obligațiilor stabilite prin mandat și răspunde exclusiv pentru modul în care și-a îndeplinit mandatul, în conformitate cu dispozițiile art. 1539 C. civ. de la 1864. În acord cu cele reținute de instanța de apel, contractul de mandat nu a fost încheiat exclusiv pentru ca mandatarul A.N.L. să încheie unul sau mai multe acte juridice pe seama mandantului, fiind în realitate un act juridic complex, prin care reclamantul a împuternicit A.N.L. să îl reprezinte în relațiile cu proiectantul și cu antreprenorul general în vederea urmăririi executării și finalizării lucrărilor, pentru ca acestea să fie realizate conform proiectului tehnic și autorizației de construire, precum și pentru a utiliza sumele din conturile de avans și de credit ale reclamantului în vederea recuperării cheltuielilor avansate de A.N.L. pentru deschiderea amplasamentului și executarea lucrărilor, a cheltuielilor necesare pe parcursul execuției, precum și a celorlalte costuri cuprinse în prețul locuinței. Potrivit art. 1 din contractul de mandat, obligația asumată de mandatar este una de rezultat, părțile convenind dincolo de orice echivoc că pârâta A.N.L. se obligă să urmărească executarea și finalizarea la termen a lucrărilor. Interpretarea dată de instanța de apel obligațiilor A.N.L. ține cont de caracterul complex și interdependent al relațiilor contractuale stabilite în scopul realizării proiectului Henri Coandă, precum și de faptul că, față de mențiunea din preambulul contractului cu privire la cadrul legal în care a fost încheiat, contractul se completează cu normele legale incidente (Legea nr. 152/1998 și Normele metodologice aprobate prin H.G. nr. 962/2001, cu modificările ulterioare). În aplicarea regulilor de interpretare a contractului, conținutul obligațiilor mandatarului A.N.L. trebuie determinat în mod sistematic, prin corelare cu dispozițiile Legii nr. 152/1998 și ale Normelor metodologice aprobate prin H.G. nr. 962/2001, cu modificările ulterioare, precum și cu obligațiile asumate de pârâtă prin contractele la care A.N.L. a fost parte. Astfel, potrivit art. 1 alin. (1) și art. 2 alin. (1) lit. e) din Legea nr. 152/1998, pentru dezvoltarea construcției de locuințe la nivel național se înființează Agenția Națională pentru Locuințe, având ca obiective (atribuții), între altele, inițierea și/sau dezvoltarea, în condițiile pieței, a unor programe de construcții de locuințe proprietate privată prin credit ipotecar. De asemenea, potrivit art. 1 alin. (2) lit. b) din Normele metodologice aprobate prin H.G. nr. 962/2001, astfel cum au fost modificate prin H.G. nr. 592/2006, Agenția Națională pentru Locuințe coordonează constituirea și atragerea de resurse de finanțare pe care le administrează în cadrul unor montaje financiare pentru dezvoltarea prin programe proprii a unor proiecte imobiliare pentru construirea de locuințe proprietate privată prin credit ipotecar. În realizarea acestor atribuții, potrivit art. 5 din Legea nr. 152/1998, Agenția Națională pentru Locuințe este autorizată să efectueze toate operațiunile imobiliare necesare construirii, finalizării și predării către beneficiari a locuințelor construite prin programele proprii. Sensul noțiunii de "operațiuni imobiliare" este clarificat prin art. 3 1 din Normele metodologice, fiind considerate astfel de operațiuni încheierea, intermedierea și gestionarea actelor juridice care au ca obiect bunuri imobile, de către Agenția Națională pentru Locuințe, în cadrul unor programe proprii de construire, finalizare și predare a locuințelor către beneficiari. O primă concluzie care se desprinde din analiza prevederilor legale anterior prezentate, este aceea că obligațiile A.N.L. depășesc cadrul specific unui simplu contract de mandat remunerat, pentru că aceste obligații nu se limitează la încheierea unor acte juridice pe seama beneficiarului, ci ANL acționează ca un adevărat dezvoltator imobiliar, cu atribuții de coordonare a programului/proiectului imobiliar, contrar celor susținute de recurentă. Obligațiile sale nu se limitează la coordonarea executării lucrărilor de construire a imobilului, ci privesc și realizarea lucrărilor de infrastructură și utilități, contrar celor susținute de recurentă. În acest sens, art. 1 alin. (4) din Normele metodologice prevede că Agenția Națională pentru Locuințe monitorizează sau, după caz, dezvoltă proiecte pentru viabilizarea terenurilor destinate construcțiilor de locuințe, prin programe proprii sau prin programe guvernamentale. Cu privire la componenta lucrărilor de infrastructură și utilități, dispozițiile art. 2 alin. (4) din Normele metodologice impuneau ca dezvoltarea proiectelor imobiliare privind construirea de locuințe prin credit ipotecar să se facă pe terenuri viabilizate sau a căror viabilizare se realizează corelat cu termenele de recepție și punere în funcțiune a locuințelor. Pentru asigurarea corelării programelor de investiții în viabilizarea terenurilor cu programele de investiții în construcția de locuințe, ANL a încheiat contracte cu autoritățile administrației publice locale și cu alte persoane juridice. Astfel, prin Convenția MM nr. 1909/2004, la art. 2 lit. b), A.N.L. s-a obligat să asigure contractarea și realizarea locuințelor finanțate prin credit ipotecar, în timp ce părțile cocontractante s-au obligat, potrivit atribuțiilor fiecăreia, să contribuie la realizarea lucrărilor și investițiilor pe componenta de infrastructură și utilități, respectiv de viabilizare a terenurilor aferente locuințelor. În exercitarea atribuției legale de coordonator și dezvoltator al proiectului imobiliar, ANL a fost desemnată conducător al Consiliului de coordonare desemnat prin convenție să urmărească realizarea utilităților. Cu alte cuvinte, obligațiile de rezultat asumate de A.N.L prin contractul de mandat, în calitate de dezvoltator și coordonator al proiectului imobiliar, presupun executarea și finalizarea lucrărilor pe cele două componente: (i) de construire propriu-zisă a locuințelor și, (ii) de viabilizare a terenurilor din punct de vedere al infrastructurii și utilităților, în termenul asumat prin contractul de construire. Prin urmare, criticile privind aplicarea greșită a regulilor de interpretare a contractelor mandat, antrepriză generală și construire, precum și a dispozițiilor art. 1532 și art. 1539 C. civ. de la 1864, art. 5 din Legea nr. 152/1998, art. 6 lit. j) din H.G. nr. 620/2011 și ale Legii 190/1999, din perspectiva obiectului și naturii obligației, în sensul că nu ar fi una determinată (de rezultat), nu pot fi primite. În ceea ce privește practica judiciară invocată de către recurentă, respectiv decizia nr. 1227, pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție, în dosarul nr. x/2011, în considerentele căreia s-a reținut că obligația A.N.L. este de diligență și nu de rezultat, instanța supremă subliniază faptul că în sistemul nostru de drept jurisprudența nu reprezintă un izvor de drept și nici nu poate fi considerată drept material pentru fi îndeplinite exigențele dispoziției de la art. 483 alin. (3) C. proc. civ. De asemenea, nici critica privind aplicarea greșită a dispozițiilor art. 973 și art. 1073 C. civ. de la 1864 nu este fondată. În aprecierea recurentei, aceasta nu poate fi responsabilă pentru neîndeplinirea unor obligații care nu au fost asumate prin contractul de mandat, ci au format obiectul altor contracte. Analiza instanței de apel efectuată asupra clauzelor contractului de mandat, antrepriză generală și construire, precum și a dispozițiilor legale incidente în stabilirea naturii juridice a obligațiilor asumate de A.N.L. nu reprezintă o încălcare a principiilor consacrate la art. 973 C. civ. de la 1864 privind relativitatea efectelor contractului mandat și la art. 1073 din același cod privind executarea obligațiilor din acest contract. Înalta Curte constată că în analiza faptei culpabile a pârâtei A.N.L. și a naturii obligației acesteia, instanța de apel a avut în vedere atribuțiile legale de coordonator și dezvoltator al proiectului imobiliar, precum și ansamblul raporturilor contractuale existente pentru realizarea cartierului de locuințe Henri Coandă. În acest context, contractul de mandat nu trebuie privit individual, ci în corelație cu celelalte contracte încheiate în vederea realizării obiectivului de a preda reclamantului locuința "la cheie". Prin urmare, Înalta Curte constată că atunci când a stabilit natura juridică a obligației asumate de A.N.L., în contextul legal și convențional existent, instanța de apel nu a aplicat greșit dispozițiilor art. 973 și 1073 C. civ. de la 1864, în sensul că au fost atribuite recurentei obligații pe care nu și le-a asumat contractual. În egală măsură, nici critica privind neîndeplinirea condițiilor răspunderii civile contractuale în sarcina recurentei-pârâtei nu este fondată. În contextul legal și convențional evocat, recurenta era ținută, în calitate de mandatar, să îndeplinească întocmai și corespunzător obligațiile asumate prin contractul de mandat și să răspundă pentru modul în care și-a îndeplinit mandatul privind asigurarea finalizării la termenul scadent a construcției "la cheie" și a realizării infrastructurii și rețelei de utilități. În cauză, se constată că deși a deținut toate pârghiile și mecanismele legale la îndemână pentru a urmări și a finaliza construcția, fapta A.N.L. de a nu asigura finalizarea și predarea locuinței către reclamant reprezintă o încălcare culpabilă de către mandatar a obligațiilor directe față de mandant, astfel cum corect a fost stabilit în apel. Argumentele recurentei privind diligențele întreprinse pentru finalizarea lucrărilor în stabilirea culpei nu pot fi primite, ținând cont de natura obligației asumate de A.N.L. și de împrejurarea că reclamantul nu a obținut predarea "la cheie" a locuinței contractate, în termenul convenit. Nici critica privind lipsa unui mandat din partea reclamantului pentru a-l reprezenta în relațiile cu entitățile care au competente în realizarea infrastructurii și utilităților nu este fondată, întrucât în temeiul contractelor încheiate și a dispozițiilor legale amintite, A.N.L. avea calitatea de dezvoltator și coordonator al proiectului imobiliar, ceea ce presupune că dispunea de toate pârghiile pentru a asigura executarea și finalizarea lucrărilor. În legătură cu prejudiciul invocat în cauză, recurenta a susținut că acesta nu este cert, neputându-se proba un prejudiciu real și efectiv, în condițiile în care în contractul de mandat nu este stipulată o clauză penală, iar intimatul-reclamant nu este proprietarul locuinței. Inexistența unei clauze penale în contractul de mandat nu este de natură să înlăture răspunderea patrimonială a recurentei A.N.L., aceasta fiind ținută să răspundă pentru neîndeplinirea obligațiilor din contractul de mandat și care au determinat nepredarea locuinței la termen, lipsa de folosință a bunului ce trebuia predat producând în patrimoniul intimatului-reclamant un prejudiciu continuu. Înalta Curte confirmă raționamentul instanței de apel în sensul că, în conformitate cu art. 14 din contractul de mandat, reclamantul a solicitat repararea unui prejudiciu material pentru imposibilitatea de folosință a locuinței echivalentă cu chiria practicată pe piața liberă, ceea ce include și beneficiul nerealizat, potrivit art. 1084 C. civ. din 1864. Atât timp cât reclamantul a invocat lipsa folosinței locuinței ca urmare a nerespectării obligațiilor recurentei în legătură cu predarea locuinței în termenul asumat și "la cheie", nu are relevanță faptul că acesta nu a devenit proprietar pentru a putea invoca acest prejudiciu. De asemenea, în mod just instanța de apel a reținut legătura de cauzalitate dintre faptă și prejudiciu, deoarece prin neîndeplinirea obligației de a asigura finalizarea lucrărilor la locuința reclamantului, acesta nu a beneficiat de folosința imobilului, suferind un prejudiciu stabilit prin raportul de expertiză judiciară administrat în cauză. Așadar, în mod corect au fost analizate de către instanța de apel condițiile răspunderii contractuale în sarcina recurentei, reținându-se că intimatul-reclamant este îndreptățit să primească despăgubiri pentru lipsa de folosință a locuinței. Prin urmare, criticile subsumate motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. sunt nefondate. În considerarea celor evocate, Înalta Curte de Casație și Justiție, în temeiul dispozițiilor art. 496 alin. (1) C. proc. civ., va respinge ca nefondat recursul declarat de pârâta Agenția Națională pentru Locuințe (A.N.L.) împotriva deciziei civile nr. 1025/2023 din 22 iunie 2023, pronunțate de Curtea de Apel București, secția a V-a civilă, în dosarul nr. x/2021. Referitor la cererea intimatul A. privind obligarea recurentei la plata cheltuielilor de judecată, Înalta Curte reține că în conformitate cu art. 452 C. proc. civ., "partea care pretinde cheltuieli de judecată trebuie să facă, în condițiile legii, dovada existenței și întinderii lor, cel mai târziu la data închiderii dezbaterilor asupra fondului cauzei". Prin raportare la această dispoziție legală, aplicabilă și în recurs potrivit art. 494 C. proc. civ., Înalta Curte constată că intimatul nu a depus la dosarul cauzei dovezi privind efectuarea cheltuielilor de judecată. Prin urmare, Înalta Curte va respinge cererea intimatului privind obligarea recurentei la plata cheltuielilor de judecată.