ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 456/2024

Ședința publică din data de 29 februarie 2024

Asupra recursului, din examinarea actelor și lucrărilor dosarului constată următoarele:

În drept, reclamanta a invocat dispozițiile art. 1166, art. 1169, art. 2043 și urm., precum și art. 1270 și art. 2101 C. civ.

În apărare, pârâta a formulat întâmpinare, precizată prin nota de ședință depusă la dosar la data de 27 martie 2019, prin care a invocat excepția nulității absolute a contractului de prestări servicii imobiliare nr. 354 din 11.08.2017, motivată de faptul că persoana semnatară a contractului, din partea pârâtei, nu este reprezentantul societății B. S.R.L., iar, în ce privește fondul cauzei, a solicitat respingerea acțiunii reclamantei ca neîntemeiată.

Prin sentința civilă nr. 1061/C din 18.10.2019, pronunțată de Tribunalul Brașov, secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal, a fost admisă excepția nulității absolute a contractului, invocată de pârâta B. S.R.L. și a fost respinsă acțiunea formulată de reclamantă.

Prin decizia civilă nr. 26/Ap din 25.01.2021, Curtea de Apel Brașov, secția civilă a admis apelul formulat de reclamantă, a fost anulată sentința atacată și a fost respinsă excepția nulității absolute a contractului de prestări servicii imobiliare nr. 354 din 11 august 2017, fiind trimisă cauza spre rejudecare primei instanțe.

Prin sentința civilă nr. 285/C din 08.07.2022, Tribunalul Brașov – secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal a admis acțiunea formulată de reclamantă și, în consecință, a obligat pârâta să plătească reclamantei suma de 288.979,03 RON, reprezentând contravaloarea facturii fiscale seria x nr. x/13.09.2018, penalități de 0,2% pentru fiecare zi de întârziere aferente, calculate începând cu data de 02.10.2018 și până la data plății efective și suma de 20.742,79 RON, reprezentând cheltuieli de judecată.

Prin decizia civilă nr. 1090 din 14.06.2023, pronunțată de Curtea de Apel Brașov, secția a V-a civilă, în dosarul nr. x/2018, a fost respins ca nefondat apelul pârâtei.

În susținerea motivelor de casare, recurenta a menționat că instanța de apel a interpretat și aplicat greșit normele de drept material privind condiția suspensivă, precum și cele referitoare la interpretarea contractelor, respectiv art. 1400 și art. 1266-1269 C. civ.

În aprecierea recurentei modalitatea și condițiile de plată a comisionului prevăzute în contract se completează cu cele de la pct. 5 din Anexa nr. 1 potrivit cărora "prețul tranzacției imobiliare avute în vedere să fie între: 1) 3,30 și 4,50 Euro/mp/Lună; minim 7.000 m.p.; 2) 3,30 și 4,50 Euro/mp/Lună pentru spațiul existent și pentru dezvoltări la solicitarea clientului; minim 15.000 m.p.". În acest sens, recurenta susține că prin dispozițiile evocate se instituie o condiție suspensivă a îndeplinirii obligației privind plata comisionului, pe care instanța de apel nu a analizat-o.

Potrivit recurentei, instanța de apel a încălcat normele privind interpretarea actelor juridice, lipsind contractul de obiectul lui concret și de prevederile referitoare la preț. Sub acest aspect, recurenta susține că voința concordantă a părților potrivit art. 1266 alin. (1) C. civ. a fost aceea de a acorda exclusivitate agenției imobiliare dacă aceasta identifica potențiali clienți la prețul de închiriere pretins de aceasta.

Totodată, recurenta arată că pentru stabilirea voinței concordante, potrivit art. 1266 alin. (2) C. civ., se va ține seama între altele de scopul contractului, respectiv acela de a închiria peste prețul de 3,30 Euro/mp/lună, precum și de comportamentul ulterior încheierii contractului, în sensul că imobilul a fost închiriat nemijlocit, prin negociere directă.

În aprecierea recurentei, instanța de apel trebuie să interpreteze contractul sistematic potrivit art. 1267 C. civ., în sensul că neîndeplinirea condiției de preț conduce la inexistența obligației de plată a comisionului.

Obligația de plată a comisionului nu exista de plano la data încheierii contractului, ci urma a se naște la momentul îndeplinirii condiției, respectiv intimata să intermedieze închirierea bunurilor individualizate în condițiile de preț stipulate.

Mai arată recurenta că, aceste clauze privind plata comisionului, în condițiile în care sunt considerate a nu fi clare, se interpretează în favoarea acesteia, potrivit art. 1269 C. civ.. Sub acest aspect, recurenta susține că această clauză privind fixarea prețului între limitele 3,30-4,50 Euro/mp/lună este o clauză în favoarea sa.

În opinia recurentei, instanța de apel aduce în mod nepermis completări la contract cu un alt preț sau alte condiții de preț, în condițiile în care trebuia doar să acorde interpretare exactă a clauzelor esențiale, printre care și condiția suspensivă circumscrisă cuantumului prețului impus pentru plata comisionului. Condiția suspensivă viza prețul obținut pentru halele supuse închirierii și nu pentru alte accesorii ale acesteia.

Recurenta susține că instanța de apel a interpretat și aplicat greșit dispozițiile art. 1556 C. civ. privind excepția de neexecutare a contractului, deoarece agenția imobiliară nu și-a îndeplinit obligația, respectiv nu a obținut prețul fixat între limitele 3,30 – 4,50 Euro/mp/lună.

De asemenea, recurenta mai subliniază că instanța de apel a depășit cadrul procesual cu care a fost învestită, întrucât temeiul contractual al cererii reclamantei este doar art. 4.1 din contract nu și art. 3.4.

În continuare, se menționează că această clauză prevăzută la art. 3.4 din contract vizează tot situația în care recurenta ar fi încheiat tranzacția cu un terț, pe care l-ar fi cunoscut prin mijlocirea prestatorului, ceea ce nu este cazul în speță.

Sub acest aspect, se arată că acest contract încheiat cu D. S.R.L. a fost rezultatul negocierilor directe între recurentă și societatea menționată.

Prin întâmpinarea înregistrată la 30 august 2023, intimata C. S.R.L. (fostă A. S.R.L.) a solicitat, în esență, respingerea recursului. De asemenea, a solicitat obligarea recurentei la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 10.000 RON.

Înalta Curte a procedat la întocmirea raportului asupra admisibilității în principiu a recursului, în temeiul art. 493 alin. (2) din C. proc. civ.

Prin încheierea din 16 noiembrie 2023, Înalta Curte a dispus comunicarea raportului asupra admisibilității în principiu a recursului către părți, cu mențiunea că pot depune puncte de vedere în termen de 10 zile de la comunicare.

La 18 decembrie 2023 recurenta a depus punct de vedere la raportul asupra admisibilității în principiu a recursului, prin care a arătat că în memoriul de recurs sunt relevate critici de nelegalitate a deciziei atacate și a solicitat admiterea în principiu a recursului formulat.

În cauză, s-a stabilit termen pentru examinarea admisibilității în principiu a recursului la 29 februarie 2024.

La termenul din 29 februarie 2024, în completul de filtru, Înalta Curte a luat în examinare, cu prioritate, în temeiul art. 248 alin. (1) C. proc. civ., excepția nulității recursului, invocată din oficiu, și a reținut următoarele:

Potrivit dispozițiilor imperative ale art. 486 alin. (1) lit. d) C. proc. civ., "cererea de recurs va cuprinde motivele de nelegalitate pe care se întemeiază recursul și dezvoltarea lor sau, după caz, mențiunea că motivele vor fi depuse printr-un memoriu separat".

În conformitate cu prevederile art. 486 alin. (3) C. proc. civ., "mențiunile prevăzute la alin. (1) lit. a) și c)-e), precum și cerințele menționate la alin. (2) sunt prevăzute sub sancțiunea nulității", iar potrivit art. 489 alin. (2) din același cod, "sancțiunea nulității intervine în cazul în care motivele invocate nu se încadrează în motivele de casare prevăzute la art. 488".

Din dispozițiile imperative ale art. 489 alin. (2) C. proc. civ., se reține că instanțele au obligația de a verifica dacă motivele invocate de recurent se încadrează în cazurile de casare prevăzute de art. 488 din același cod, iar dacă această cerință nu este îndeplinită, operează sancțiunea nulității recursului.

Este necesar ca recursul să fie întemeiat pe cel puțin unul din motivele prevăzute expres și limitativ de lege, întrucât este o cale de atac de reformare prin care se realizează exclusiv controlul de legalitate a hotărârii atacate, părțile având la dispoziție o judecată în fond, în fața primei instanțe și a instanței de apel.

Înalta Curte constată că recursul este întemeiat doar formal pe motivul de casare prevăzut la art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

Potrivit recurentei, instanța de apel a încălcat dispozițiile art. 1400 C. civ. privind existența unei condiții suspensive stipulate în clauza prevăzută la pct. 5 din Anexa nr. 1 la contractul de prestări servicii imobiliare nr. x din 11.09.2017, precum și prevederile art. 1266-1269 C. civ. privind regulile de interpretare a contractului.

Sub acest aspect, recurenta susține că la pct. 5 din Anexa nr. 1 la contractul de prestări servicii imobiliare nr. x din 11.09.2017 se instituie o condiție suspensivă a îndeplinirii obligației privind plata comisionului, pe care instanța de apel a ignorat-o.

Verificând decizia recurată, se constată că instanța de apel a reținut că la pct. 5 din Anexa nr. 1 la contract nu este prevăzută o condiție suspensivă, obligația fiind una simplă, neafectată de vreo condiție, având în vedere modul verbal folosit, respectiv conjunctivul care exprimă o acțiune posibilă.

O altă critică a recurentei vizează încălcarea normelor de interpretare prevăzute la art. 1266 C. civ., întrucât voința concordantă a părților, rezultată din scopul contractului și comportamentul acestora, a fost aceea de a acorda exclusivitate agenției imobiliare dacă aceasta identifica potențiali clienți la prețul de închiriere pretins de aceasta. De asemenea, se susține și încălcarea regulilor de interpretare sistematică prevăzute la art. 1267 C. civ. și de interpretare a clauzelor îndoielnice conform art. 1268 C. civ. în sensul că în lipsa îndeplinirii condițiilor de preț minim și celelalte caracteristici comisionul nu trebuia achitat intimatei-reclamante.

Examinând hotărârea atacată, se constată că instanța de prim control judiciar a reținut că tocmai din interpretarea unitară a clauzelor contractuale rezultă că intimata reclamantă este îndreptățită la plata comisionului, nu doar în situația în care identifică un client pentru recurentă, ci și atunci când recurenta-pârâtă, în calitate de beneficiar, încheie direct o tranzacție imobiliară fără informarea și acordul scris al intimatei-reclamante, cu încălcarea dispozițiilor art. 3.2 și 5.1(i) din contract.

Se mai invocă de către recurentă încălcarea dispozițiilor art. 1556 C. civ. privind excepția de neexecutare a contractului, susținându-se că intimata-reclamantă în calitate de prestatoare potrivit contractului nu a respectat obligațiile privind prezentarea imobilului și obținerea prețului prag.

Analizând decizia recurată, se constată că instanța de apel a reținut că intimata-reclamantă și-a respectat obligațiile asumate, organizând vizionarea spațiului comercial de către societatea D. S.R.L., spre deosebire de recurenta-pârâtă care nu a respectat obligațiile prevăzute la art. 3.2 și și 5.1(i) din contract.

Totodată, s-a mai reținut în decizia recurată că nici critica privind încheierea contractului de închiriere ca urmare a negocierilor directe purtate de recurenta-pârâtă cu chiriașul nu este în măsură să o exonereze de răspundere pe aceasta, în condițiile în care acest demers a fost efectuat fără informarea intimatei-reclamante și fără acordul acesteia.

În considerarea celor prezentate, Înalta Curte constată că deși instanța de apel a reținut incidența răspunderii contractuale conform art. 3.4 și 5.1 (i) din contract, respectiv obligația plății comisionului către intimata-reclamantă (prestator) în ipoteza încheierii directe de către recurenta-pârâtă (beneficiar) a contractului cu clientul prezentat de prestator, fără informarea și acordul intimatei-reclamante, recurenta–pârâtă reiterează prin memoriul de recurs argumentele și criticile valorificate la instanțele de fond privind existența condiției suspensive, încălcarea regulilor de interpretare a contractului, excepția de neexecutare a contractului precum și încheierea contractului de închiriere ca urmare a negocierilor directe purtate de recurenta-pârâtă, pentru justificarea refuzului de a achita comisionul facturat de intimata-reclamantă potrivit contractului.

Or, aceste critici au primit o soluționare atât din partea primei instanțe, cât și a instanței de apel, astfel că nu reprezintă o motivare a recursului în sensul prevăzut de art. 486 alin. (1) lit. d) C. proc. civ., nefiind relevate critici de nelegalitate punctuale ale hotărârii ce formează obiectul recursului, prin evocarea greșelilor de judecată săvârșite de instanța de apel, cu referire la motivele de nelegalitate expres prevăzute de art. 488 alin. (1) din același cod, de strictă interpretare.

În consecință, deși recurenta relevă aplicarea greșită a dispozițiilor art. 1400, art. 1266-1269 și 1556 C. civ., Înalta Curte constată că aceste critici au fost invocate formal, întrucât în realitate recurenta-pârâtă nu critică raționamentul instanței de apel, prin care s-a stabilit că aceasta datorează comisionul intimatei-reclamante, întrucât a fost încălcată obligația de a informa și a obține acordul acesteia pentru negocierea directă cu clientul D. S.R.L., potrivit clauzelor prevăzute la art. 3.4 și 5.1 (i) din contract.

Mai mult, recurenta-pârâtă solicită prin aceste critici interpretarea clauzelor contractuale privind plata comisionului către intimata-reclamantă și își exprimă nemulțumirea față de modul în care au fost interpretate probele privind executarea obligațiilor asumate de părți, administrate în fața instanțelor de fond.

Or, instanța de recurs nu poate reinterpreta clauzele contractuale și nici nu poate reaprecia probatoriul administrat în vederea stabilirii unei alte situații de fapt, întrucât recursul este o cale extraordinară de atac, în cadrul căreia nu se poate rejudeca fondul, ci se pot analiza exclusiv aspectele de nelegalitate, nu și cele de netemeinicie.

Drept urmare, întrucât în motivele expuse prin memoriul de recurs nu poate fi identificată nicio critică aptă să fie încadrată în motivele de nelegalitate prevăzute de art. 488 alin. (1) C. proc. civ., potrivit art. 489 alin. (2) din același cod, intervine sancțiunea nulității recursului pentru motivarea necorespunzatoare, care nu constituie o motivare, în sens procedural, a recursului.

În alți termeni, se reține că accesul la justiție presupune și respectarea cerințelor formale în legătură cu promovarea căii extraordinare de atac.

În acest sens sunt și dispozițiile art. 483 alin. (3) C. proc. civ., potrivit cărora "recursul urmărește să supună instanței competente examinarea, în condițiile legii, a conformității hotărârii atacate cu regulile de drept aplicabile".

Înalta Curte constată că recurenta nu a indicat în mod efectiv în ce constă nelegalitatea hotărârii recurate din perspectiva dispozițiilor art. 488 C. proc. civ. și nu au fost identificate nici motive de casare de ordine publică, pentru a putea fi invocate în temeiul art. 489 alin. (3) din același cod, impunându-se astfel a fi aplicată sancțiunea nulității recursului.

În consecință, pentru considerentele care preced, în temeiul art. 493 alin. (5) C. proc. civ. raportat la art. 489 alin. (2) din același cod, Înalta Curte va anula recursul declarat de pârâta B. S.R.L., împotriva deciziei civile nr. 1090/Ap/2023 din 14 iunie 2023, pronunțate de Curtea de Apel Brașov, secția civilă.

Referitor la cererea intimatei C. S.R.L. privind obligarea recurentei la plata cheltuielilor de judecată, Înalta Curte reține următoarele:

Conform dispozițiilor art. 452 C. proc. civ., "partea care pretinde cheltuieli de judecată trebuie să facă, în condițiile legii, dovada existenței și întinderii lor, cel mai târziu la data închiderii dezbaterilor asupra fondului cauzei", iar potrivit art. 453 din același cod, "partea care pierde procesul va fi obligată, la cererea părții care a câștigat să îi plătească acesteia cheltuieli de judecată".

Prin raportare la aceste texte de lege, aplicabile și în recurs în temeiul art. 494 C. proc. civ., Înalta Curte constată că intimata a depus la dosarul cauzei dovezi privind cheltuielile de judecată reprezentând onorariu avocat în cuantum de 10.000 RON, respectiv factura fiscală nr. x din 28.07.2023 emisă de Cabinet avocat E. și extrasul emis de F. din 07.08.2024.

În consecință, constatând că recurentei i-a fost respinsă calea extraordinară de atac și în raport de solicitarea intimatei privind acordarea cheltuielilor de judecată, aferente acestei etape procesuale, urmează să fie admisă cererea, în sensul obligării recurentei la plata sumei de 10.000 RON, cheltuieli de judecată.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Anulează recursul declarat de pârâta B. S.R.L., împotriva deciziei civile nr. 1090/Ap/2023 din 14 iunie 2023, pronunțate de Curtea de Apel Brașov, secția civilă.

Obligă recurenta-pârâtă să plătească intimatei C. S.R.L. suma de 10.000 RON, cheltuieli de judecată.

Fără nicio cale de atac.

Pronunțată în ședință publică astăzi, 29 februarie 2024.