ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 720/2023

Obiectul cererii de chemare în judecată. Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Judecătoriei Cluj-Napoca la 29 martie 2021, reclamantele A. și B., în contradictoriu cu pârâtul Municipiul Cluj-Napoca prin primar, au solicitat instanței să dispună: - obligarea pârâtului la efectuarea formalităților de vânzare-cumpărare a imobilului (apartament) situat în Cluj-Napoca, str. x, jud. Cluj, cu nr. topo x, înscris în CF nr. x Cluj-Napoca, ce face obiectul contractului de închiriere nr. x din 3 martie 2014 încheiat între reclamante și Municipiul Cluj-Napoca, în sensul evaluării imobilului și încheierii contractului de vânzare-cumpărare în termen de 30 zile de la rămânerea definitivă a hotărârii ce se va pronunța în prezentul dosar, iar în cazul unui refuz, hotărârea să țină loc de act translativ de proprietate; - obligarea pârâtului la plata penalităților în cuantum de 500 RON/zi de întârziere, de la data scadenței obligației stabilite la petitul I și până la îndeplinirea obligației, conform art. 906, alin. (2) C. proc. civ. În drept, cererea se întemeiază pe dispozițiile art. 9 din Legea nr. 112/1995, art. 6 din H.G. nr. 20 din 17 ianuarie 1996, art. 253, art. 257 și art. 1165 C. civ. Prin sentința civilă nr. 6733 din 1 noiembrie 2021, Judecătoria Cluj-Napoca a admis excepția necompetenței materiale, invocată din oficiu, și a declinat competența de soluționare a cauzei în favoarea Tribunalului Cluj – secția civilă.

Hotărârea pronunțată în primă instanță. Prin sentința civilă nr. 103 din 28 februarie 2022, Tribunalul Cluj, secția civilă a respins, ca neîntemeiată, acțiunea civilă formulată de reclamantele A. și B., în contradictoriu cu pârâtul Municipiul Cluj-Napoca, prin primar, având ca obiect hotărâre care să țină loc de act autentic.

Hotărârile pronunțate în apel. Prin decizia civilă nr. 250/A din 8 iunie 2022, pronuntata de Curtea de Apel Cluj, secția I civilă a admis, în parte, apelul declarat de reclamantele A. și B. împotriva sentinței civile nr. 103 din 28 februarie 2022 a Tribunalului Cluj, pe care a schimbat-o în tot, în sensul că: A admis, în parte, cererea de chemare în judecată formulată de reclamantele A. și B. în contradictoriu cu pârâtul Municipiul Cluj-Napoca. A obligat pe pârât la efectuarea formalităților de vânzare-cumpărare a apartamentului 3, situat în Cluj-Napoca, județul Cluj, înscris în CF nr. x Cluj Napoca, nr. top. xIII ce face obiectul contractului de închiriere nr. x din 3 martie 2004 încheiat între reclamante și pârât, în sensul evaluării imobilului și încheierii contractului de vânzare-cumpărare, în termen de 30 de zile de la rămânerea definitivă a prezentei hotărâri, iar în caz contrar prezenta hotărâre ține loc de contract autentic de vânzare cumpărare. A respins, ca prematură, cererea reclamantelor de obligare a pârâtului la plata penalităților de întârziere. Prin încheierea din 22 iunie 2022, Curtea de Apel Cluj-Napoca a respins cererea de îndreptare a erorii materiale, formulată de pârâtul Municipiul Cluj-Napoca prin primar împotriva deciziei nr. 250/A din 8 iunie 2022, pronunțată de aceeași instanță. A reținut instanța că obiectul cererii de chemare în judecată este obligația de a face neevaluabilă în bani, circumscrisă art. 94 pct. 1 lit. h) C. proc. civ., motiv pentru care decizia prin care se soluționează apelul este definitivă, raportat la dispozițiile art. 483 alin. (2) C. proc. civ.

Calea de atac formulată în cauză. Împotriva deciziei civile nr. 250/A din 8 iunie 2022 a Curții de Apel Cluj, secția I civilă a declarat recurs pârâtul Municipiul Cluj-Napoca, prin primar. Sub un prim aspect, recurentul-pârât a susținut că recursul este admisibil, întrucât obiectul cererii de chemare în judecată este o obligație de a face evaluabilă în bani, astfel cum a reținut în mod definitiv Judecătoria Cluj-Napoca prin sentința civilă nr. 6733 din 1 noiembrie 2021, fiind incidente prevederile art. 94 pct. 1 lit. k) C. proc. civ. Din perspectiva motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurentul-pârât a apreciat că hotărârea instanței de apel este nelegală, deoarece a fost dată cu încălcarea și aplicarea greșită a normelor de drept material. În dezvoltarea acestui motiv de recurs, a arătat că instanța a interpretat în mod greșit dispozițiile art. 9 din Legea nr. 112/1995 și art. 6 din H.G. nr. 20/1996, întrucât Legea nr. 112/1996 a intrat în vigoare la 28 ianuarie 1996. Or, aplicând aceste dispoziții legale la cauza dedusă judecății, recurentul-pârât consideră că intimatele nu îndeplinesc condițiile legale în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul situat în Cluj-Napoca, str. x, jud. Cluj, respectiv efectuării formalităților de vânzare-cumpărare, contrar celor reținute de instanță. În opinia recurentului-pârât interpretarea acestor norme legale este greșită, deoarece intimata A. a fost menționată în fișa locativă, cu drepturi locative, abia din data de 3 septembrie 2003, urmare a divorțului dintre C. și prima soție, iar dispozițiile legale instituie un drept de a opta pentru vânzarea locuințelor închiriate doar în favoarea chiriașilor care dețineau acest imobil la momentul intrării în vigoare a Legii nr. 112/1996, fără a interesa în cauză dacă intimata a locuit în imobil împreună cu C., fără drepturi locative, și data de la care a locuit în imobil. Pe de altă parte, a mai susținut că, în mod nelegal, instanța de apel a reținut că intimata B. și-a manifestat opțiunea de cumpărare prin cererea de chemare în judecată și nu printr-o cerere individuală, cum prevede legea. Mai mult, instanța de apel a ignorat faptul că aceasta figura cu domiciliul în jud. Cluj abia din 15 ianuarie 2003, iar intimata din 10 noiembrie 1998. Recurentul-pârât a mai învederat că, atât timp cât intimatele-reclamante au dobândit calitatea de chiriaș după data apariției Legii nr. 112/1995, respectiv în anul 2003, acestea nu se mai încadrează în dispozițiile legale ale art. 6 din H.G. nr. 20/1996 privind Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995 privind reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația de locuință, trecute în proprietatea statului, care arată condițiile de cumpărare. În același sens, a redat dispozițiile art. 12 din H.G. nr. 20/1996, care statuează următoarele: "Contractelor de vânzare-cumpărare la care se referă art. 9 din lege le sunt aplicabile dispozițiile legale privind nulitatea actelor juridice, dacă: au ca obiect imobilele menționate la art. 1 alin. (4) din prezentele norme metodologice; sunt încheiate de chiriași care nu îndeplineau condițiile cerute de art. 6 din prezentele norme metodologice; dacă încheierea acestora are loc cu nerespectarea prevederilor art. 9 alin. (6) și (8) și ale art. 10 din lege." Având în vedere considerentele de fapt și de drept menționate, recurentul-pârât a solicitat admiterea recursului, casarea hotărârii atacate, iar în rejudecare a solicitat respingerea cererii de chemare în judecată ca nefondată.

Apărările formulate în cauză. Intimatele-reclamante A. și B. au depus întâmpinare la 28 octombrie 2022, cu depășirea termenului legal, prin care au invocat excepția inadmisibilității și excepția nulității recursului pentru neîncadrarea criticilor în motivele de nelegalitate. În subsidiar, au solicitat respingerea recursului ca nefondat, cu consecința păstrării în totalitate a hotărârii pronunțate de către Curtea de Apel Cluj,; De asemenea, au solicitat obligarea recurentului-pârât la plata cheltuielilor de judecată în valoare de 2.500 RON, constând în onorariu achitat avocatului. II. Soluția și considerentele Înaltei Curți de Casație și Justiție. Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate și a dispoziții lor art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., Înalta Curte reține următoarele: Prioritar examinării motivelor de recurs, Înalta Curte urmează a analiza excepțiile inadmisibilității căii de atac exercitate și a nulității recursului pentru neîncadrarea criticilor în motivele de nelegalitate, excepții invocate de intimate. În ceea ce privește excepția inadmisibilității recursului din perspectiva invocată de intimate, Înalta Curte reține că reclamantele au învestit instanța cu o acțiune în obligație de a face, solicitând, obligarea pârâtului la efectuarea formalităților de vânzare-cumpărare către reclamante a apartamentului 3 situat în Cluj-Napoca, str. x, jud. Cluj, înscris în CF nr. x Cluj Napoca, nr. top. xIII, ce face obiectul contractului de închiriere nr. x/03.03.2004, încheiat între reclamante și pârât, în sensul evaluării imobilului și a încheierii contractului de vânzare cumpărare, în termen de 30 de zile de la rămânerea definitivă a prezentei hotărâri, iar în caz contrar prezenta hotărâre ține loc de contract autentic de vânzare cumpărare; obligarea pârâtului la plata unor penalități de întârziere de 500 de RON pe zi în temeiul art. 906 alin. (2) C. proc. civ. În susținerea pretențiilor lor reclamantele s-au prevalat de dispozițiile art. 9 din Legea nr. 112/1995, ale art. 6 din H.G. nr. 20/1996, considerând că sunt întrunite condițiile legale pentru admiterea acțiunii. Cum cererea dedusă judecății prin care se solicită pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul menționat se înscrie în categoria acțiunilor la care se referă art. 94 pct. 1 lit. k) C. proc. civ., fiind e o cerere evaluabilă în bani, raportat la obiectul său, având în vedere valoarea impozabilă a apartamentului în litigiu, și anume 425.337,86 RON astfel cum rezultă din certificatul de atestare existent la fila x, Înalta Curte reține că în raport de dispozițiile art. 483 alin. (1) C. proc. civ., hotărârea instanței de apel este supusă căii de atac a recursului. Prin urmare, din perspectiva celor expuse, Înalta Curte urmează a respinge excepția inadmisibilității recursului, excepție invocată de intimate. În ceea ce privește excepția nulității recursului pentru neîncadrarea criticilor în dispozițiile art. 488 alin. (1) C. proc. civ., excepție invocată de intimate,Înalta Curte reține că în conformitate cu dispozițiile art. 489 alin. (1) C. proc. civ., recursul este nul dacă nu a fost motivat în termenul legal, cu excepția cazului prevăzut la alin. (3), iar potrivit alin. (2) al aceluiași text de lege sancțiunea nulității intervine și în cazul în care motivele invocate nu se încadrează în motivele de casare prevăzute la art. 488 din același act normativ. Rezultă că, indicarea greșită a motivelor de casare sau lipsa indicării acestora nu atrage nulitatea recursului, instanța de recurs având obligația să verifice dacă dezvoltarea criticilor face posibilă încadrarea lor în oricare dintre motivele reglementate de art. 488 C. proc. civ. Cum în cererea de recurs formulată de pârât au fost dezvoltate critici propriu-zise în ce privește hotărârea instanței de apel, critici ce pot fi încadrate în dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., Înalta Curte urmează a respinge excepția nulității recursului ca nefondata. Referitor la motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., invocat de recurent din perspectiva greșitei interpretării a dispozițiilor art. 9 din Legea nr. 112/1995 și art. 6 din H.G. nr. 20/1996, întrucât Legea nr. 112/1996 a intrat în vigoare la 28 ianuarie 199, Înalta Curte reține următoarele: În ceea ce privește motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., ce vizează ipoteza în care "hotărârea a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a normelor de drept material", Înalta Curte reține, că ipotezele circumscrise acestui motiv se referă la situațiile în care instanța aplică un act normativ care nu este incident în pricina dedusă judecății, dă eficiență unei norme generale în condițiile existenței unei norme speciale aplicabile, dă o interpretare greșită textului de lege aplicabil în cauză. Or, raportând cele expuse la litigiul pendinte, Înalta Curte reține că acțiunea a fost întemeiată în drept pe dispozițiile Legii nr. 112/1995, art. 9 alin. (1), "Chiriașii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie în natură foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora pot opta, după expirarea termenului prevăzut la art. 14, pentru cumpărarea acestor apartamente cu plata integrală sau în rate a prețului." Înalta Curte reține că, dispozițiile enunțate au format obiect al excepției de neconstituționalitate, iar prin decizia nr. 485 din 2 decembrie 1997, publicată în Monitorul Oficial nr. 143 din 8 aprilie 1998, Curtea Constituțională a statuat că "Art. 9 din Legea nr. 112/1995 se referă la dreptul chiriașilor titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie în natură foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora de a opta, după expirarea termenului prevăzut la art. 14 din lege, pentru cumpărarea acestor apartamente cu plata integrală sau în rate a prețului. Posibilitatea vânzării către chiriași a locuințelor ce nu se restituie în natură foștilor proprietari constituie recunoașterea, prin lege, a unui drept subiectiv, înlăturându-se astfel discriminarea anterioară când un asemenea drept era recunoscut numai chiriașilor din locuințele construite din fondurile statului." În aplicarea acestor dispoziții, conform art. 6 din Normele Metodologice nr. 1/1996 pentru aplicarea Legii nr. 112/1995 pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația de locuințe, trecute în proprietatea statului, "dreptul de a cumpăra apartamentele în care locuiesc, potrivit art. 9 din lege, îl au numai chiriașii care, având un contract de închiriere valabil încheiat, ocupau apartamentele respective la data intrării în vigoare a legii." De asemenea, potrivit art. 42 din Legea nr. 10/2001, imobilele care în urma procedurilor prevăzute la cap. III nu se restituie persoanelor îndreptățite rămân în administrarea deținătorilor actuali. Imobilele cu destinația de locuințe, prevăzute la alin. (1), pot fi înstrăinate potrivit legislației în vigoare, chiriașii având drept de preemțiune. În aplicarea acestui text, prin H.G. nr. 250/2007 pentru aplicarea Normelor metodologice de aplicare unitară a Legii nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945-22 decembrie 1989, s-a prevăzut că "pentru imobilele cu destinația de locuințe, care nu s-au restituit în natură, deținătorul actual dobândește vocația de a le înstrăina către chiriași, însă această înstrăinare se va face potrivit legislației în vigoare, respectiv potrivit prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, și Legii nr. 10/2001, republicată, cu modificările ulterioare." Înalta Curte mai reține că, prin Decizia nr. 81/2017 a Î CCJ, pronunțată de Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept, publicată în M.Of., Partea I nr. 49 din 18 ianuarie 2018 s-a stabilit că "în interpretarea și aplicarea dispozițiilor art. 42 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989, republicată, cu modificările și completările ulterioare, pe lângă dreptul de preempțiune, chiriașii au și dreptul de a opta pentru cumpărarea imobilelor cu destinația de locuințe, drept prevăzut de art. 9 alin. (1) din Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația de locuințe, trecute în proprietatea statului, cu modificările ulterioare." Prin decizia enunțată s-a statuat în paragrafele 59-65 următoarele aspecte, și anume că, sintagma "potrivit legislației în vigoare" nu se poate referi decât la Legea nr. 112/1995, concluzie impusă de prevederile art. 42 alineatul final, care prevede că: "Sumele încasate ca urmare a vânzării imobilelor prevăzute la alin. (3) vor alimenta fondul prevăzut la art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995" și în lipsa normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 10/2001. 60. Potrivit Legii nr. 112/1995, art. 9 alin. (1), "Chiriașii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie în natură foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora pot opta, după expirarea termenului prevăzut la art. 14, pentru cumpărarea acestor apartamente cu plata integrală sau în rate a prețului". 61. Aceste norme reglementează un drept al chiriașului de a cumpăra, drept însoțit de obligația deținătorului de a vinde, interpretarea și aplicarea în acest sens a textului legal neridicând probleme. Atât instanța de trimitere, cât și celelalte instanțe care și-au exprimat opinia (unele teoretic, altele jurisprudențial) recunosc sensul normei din Legea nr. 112/1995, diferențele de poziție fiind determinate de aprecierea caracterului contradictoriu sau nu al acesteia cu dispozițiile art. 42 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, din perspectiva art. 52 din cea din urmă lege. 62. Nu există nicio rațiune că, sub aspectul în discuție, din "legislația în vigoare" – Legea nr. 112/1995 să fie exclus art. 9 alin. (1), pentru că, pe de o parte, art. 42 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 nu face nicio distincție, iar, pe de altă parte, acesta este în concordanță și se completează cu celelalte prevederi ale art. 42 alin. (3), dat fiind și contextul socioistoric al legilor de reparație. 63. Legea nr. 10/2001 a fost elaborată cu pretenția de a fi prima lege-cadru care să reglementeze regimul juridic al celei mai mari părți a imobilelor preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945-22 decembrie 1989, înglobând în domeniul său și sfera de reglementare a legii anterioare de reparație, Legea nr. 112/1995. 64. Legea nr. 112/1995 reglementează situația juridică a imobilelor cu destinația de locuință, trecute în proprietatea statului cu titlu după data de 6 martie 1945 și care se aflau în posesia statului sau a altor persoane juridice la data de 22 decembrie 1989, în vreme ce Legea nr. 10/2001 privește regimul juridic al imobilelor preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945-22 decembrie 1989, indiferent dacă acestea există sau au fost demolate, cu o categorie mai vastă de deținători și cu moment de referință data intrării în vigoare – imobilele preluate în mod abuziv fiind indicate prin art. 2 din lege ca fiind atât imobilele preluate cu titlu, cât și cele preluate fără titlu, dintre acestea interesând cele cu destinația de locuință. 65. Corelația dintre cele două legi este, de necontestat, cea mai semnificativă în raport cu corelația Legii nr. 10/2001 cu alte legi, în cuprinsul acestei legi regăsindu-se elemente care confirmă intenția legiuitorului de a continua politica adoptată în domeniul imobilelor cu destinația de locuință sub regimul Legii nr. 112/1995". Înalta Curte mai reține că, prin decizia enunțată s-a mai statuat în paragrafele 69-72 călegiuitorul a recunoscut prin sintagma "potrivit legislației în vigoare", în continuare, dreptul de favoare pe care l-a conferit chiriașilor printr-o măsură de protecție socială, anterior, prin art. 9 alin. (1) din Legea nr. 112/1995 – extinzând însă sfera de aplicare de la chiriașii imobilelor cu destinația de locuință preluate cu titlu și la ceilalți, ale căror imobile, cu aceeași destinație, se încadrează în celelalte categorii de preluări, considerate abuzive prin art. 2 din lege. 70. Menținerea măsurii de protecție este cu atât mai evidentă în condițiile în care, prin reglementarea dreptului de preempțiune, legiuitorul a recunoscut pentru prima dată și dreptul deținătorului de a înstrăina imobilul cu destinația de locuință, impunându-i o limită în exercițiul acestui drept, prin obligarea de a-l prefera pe chiriaș în calitate de cumpărător, în cazul în care acesta din urmă ar face această opțiune. 71. Procedând în acest mod, pe lângă faptul că a păstrat poziția adoptată în regimul legii anterioare de reparație în domeniul imobilelor cu destinația de locuințe, legiuitorul s-a conformat jurisprudenței Curții Constituționale, mai sus menționată, în care s-a reținut că posibilitatea vânzării către chiriași a locuințelor ce nu se restituie în natură foștilor proprietari constituie recunoașterea, prin art. 9 din Legea nr. 112/1995, a unui drept subiectiv, înlăturându-se astfel discriminarea anterioară când un asemenea drept era recunoscut numai chiriașilor din locuințele construite din fondurile statului. 72. Prin urmare, prin art. 42 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 se reglementează posibilitatea înstrăinării imobilelor cu destinația de locuință, pe de o parte, ca urmare a opțiunii chiriașului de a cumpăra, iar, pe de altă parte, din inițiativa deținătorului, cu recunoașterea în acest caz a dreptului de preempțiune al chiriașului, ambele ipoteze sub condiția epuizării procedurilor administrative și jurisdicționale, în cazul în care acestea s-au declanșat – neexistând astfel o suprapunere de reglementare, în sensul art. 52 din Legea nr. 10/2001, ci o completare". Raportând cele expuse la litigiul pendinte, având în vedere dispozițiile art. 9 din Legea nr. .112/1995 și ale art. 6 din H.G. nr. 20/1996 republicată care prevăd că "dreptul de a cumpăra apartamentele în care locuiesc, potrivit art. 9 din lege, îl au numai chiriașii care, având un contract de închiriere valabil încheiat, ocupau apartamentele respective la data intrării în vigoare a legii", Înalta Curte reține ca instanța de apel a făcut o corectă interpretare și aplicare a acestora în conditiile în care a analizat succesiunea faptelor și actelor juridice în ceea ce privește imobilul din litigiu și în raport de acesta calitatea reclamantelor și drepturile lor locative asupra acestuia în condițiile în care așa cum bine a reținut instanța de apel că "amândouă reclamantele locuiesc în apartament și locuiau în apartament la momentul intrării în vigoare a Legii nr. 112/1995, fiecare dintre reclamante manifestându-și opțiunea de a cumpăra apartamentul în litigiu, iar la momentul la care fiecare și-a manifestat opțiunea de cumpărare, exista un contract de închiriere valabil încheiat cu titulara A., reclamanta B. fiind înscrisă în fișa locativă a acestui contract de închiriere dobândind, astfel, drepturi locative proprii." Or, din perspectiva celor expuse, Înalta Curte reține că niciuna din susținerile recurentului nu se circumscrie dispozițiilor art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., motiv pentru care urmează a se respinge ca nefondat, recursul declarat de pârâtul Municipiul Cluj-Napoca, prin primar, împotriva deciziei civile nr. 250/A din 8 iunie 2022 a Curții de Apel Cluj, secția I civilă, în temeiul art. 496 C. proc. civ. În temeiul art. 453 C. proc. civ., urmează a fi obligat recurentul-pârât Municipiul Cluj-Napoca, prin primar, la plata a câte 2.500 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată în recurs, către intimatele-reclamante B. și A., dovedite prin chitanța depusă la fila x.