ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 12/2023

Ședința publică din data de 17 ianuarie 2023

asupra cauzei de față, constată următoarele;

Circumstanțele cauzei

Obiectul cererii de chemare în judecată

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată la data de 13.08.2020 sub nr. x/2020 pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 București, reclamanții A. și B. au solicitat, în contradictoriu cu pârâta C. S.R.L., următoarele:

- să se constate rezoluțiunea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. x/20.07.2017;

- repunerea părților în situația anterioară, respectiv restituirea avansului în sumă de 10.000 euro, plus dobânda legală practicată de BNR pe perioada cuprinsă între data achitării avansului și data efectivă a restituirii acestuia, exceptând perioada 18.02.2019 - 23.06.2020;

- obligarea pârâtei la plata sumei de 11361,29 RON, reprezentând cheltuielile de executare silită din dosarul de executare nr. 1944/2018 BEJ D., plus suma de 200 RON cheltuieli de judecată (onorariu de avocat), sume pe care au fost obligați să le plătească cu titlu de despăgubiri, daune-interese compensatorii, conform Deciziei nr. 300A/15.05.2020 a Tribunalului București, secția a IV a civilă în dosarul nr. x/2019 având ca obiect "contestație la executare".

Hotărârea pronunțată în primă instanță

Prin sentința civilă nr. 2142/22.03.2021, Judecătoria sectorului 1 București a declinat competența de soluționare a cauzei în favoarea Tribunalului București.

Prin sentința nr. 1704/11.11.2021, Tribunalul București, secția a III-a civilă a admis, în parte, acțiunea, a constatat rezoluțiunea promisiunii de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. x/20.07.2017 de BNP E.; a dispus repunerea părților în situația anterioară și a obligat pârâta să restituie avansul prețului încasat, în sumă de 10.000 euro, precum și dobânda legală, calculată începând cu data de 21.07.2017 și până la data restituirii integrale a debitului principal, cu excepția perioadei cuprinse între 18.02.2019-23.06.2020; a respins capătul 3 de cerere având ca obiect plata sumei de 11.361,29 RON, ca neîntemeiat și a obligat pârâta către reclamanți la plata sumei de 11.274,68 RON, cheltuieli de judecată parțiale, din care 6.774,68 RON reprezintă taxa timbru aferentă capetelor 1 și 2 de cerere, iar suma de 4.500 RON, reprezintă onorariul parțial al avocatului.

Hotărârea pronunțată în apel

Prin decizia nr. 828/30.05.2022, Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie a admis apelul declarat de pârâta C. S.R.L. împotriva sentinței menționate, pe care a schimbat-o în parte, în sensul că a obligat pârâta către reclamanți la plata sumei de 10.000 euro, în echivalent în RON la cursul BNR de la data plății, precum și la plata dobânzii legale calculate începând cu data de 21.07.2017 și până la restituirea integrală a debitului principal, cu excepția perioadei cuprinse între 18.02.2019-23.06.2020; a menținut celelalte dispoziții ale sentinței apelate.

II. Calea de atac formulată în cauză

Împotriva deciziei menționate, a declarat recurs pârâta C. S.R.L., criticând-o pentru nelegalitate în temeiul art. 488 alin. (1) pct. 6 și 8 C. proc. civ. și susținând, în esență, următoarele:

- Hotărârea a fost dată cu încălcarea și aplicarea greșită a dispozițiilor art. 1321 și art. 1322 C. civ., precum și ale art. 1553 C. civ.

Prima instanță a admis cererea reclamanților de constatare a rezoluțiunii, considerând încheierea de certificare nr. 3 din data de 11.06.2018 ca fiind legal întocmită, iar în temeiul art. 1549 și 1553 C. civ., a reținut că părțile au stipulat un pact comisoriu de gradul IV prin clauza 11.2.4 din promisiunea de vânzare - cumpărare.

Instanța de apel, în mod judicios, a reținut ca fiind întemeiate criticile pârâtei, înlăturate neîntemeiat și fără vreo motivație de către prima instanță, drept care a reținut că termenul maximal de încheiere a contractului de vânzare în formă autentică este 15.07.2018, dar mai ales că încheierea de certificare nr. 3 din data de 11.06.2018 este lovită de nulitate, atât sub aspectul punerii în întârziere, cât și sub aspectul culpei pârâtei, pentru ca în mod paradoxal să respingă, totuși, apelul în ceea ce privește rezoluțiunea.

Din acest punct de vedere, instanța de apel a reținut în mod greșit că prin notificarea nr. x/30.06.2020, reclamanții ar fi îndeplinit cerința punerii în întârziere a pârâtei în ceea ce privește încheierea contractului de vânzare în conformitate cu prevederile art. 1522 C. civ.

Totodată, chiar dacă prin încheierea de certificare nr. 3 din data de 09.07.2020 a fost consemnat faptul (esențial în materia rezoluțiunii și a pactului comisoriu agreat de părți la art. 11.2.2 și 11.2.3) că pârâta s-a prezentat în fața notarului ales de reclamanți și a prezentat toate documentele care atestau că era gata de semnarea contractului de vânzare înăuntrul termenul agreat conform art. 1 din promisiune, respectiv până la data de 15.07.2018, instanța de apel a concluzionat în mod eronat că neîndeplinirea de către pârâtă a obligațiilor de notificare a intimaților reclamanți conform art. 11.1 și respectiv 11.2.1 este una culpabilă, deoarece echivalează cu neîndeplinirea unor obligații esențiale, în termenele stipulate contractual.

Recurenta a arătat că obligațiile stabilite de părți la art. 11.1 și respectiv 11.2.1 din promisiune nu sunt obligații esențiale care să determine rezoluțiunea acesteia, nu sunt incluse printre obligațiile în măsură a genera aplicabilitatea pactului comisoriu agreat de părți la art. 11.2.3 și 11.2.4. din promisiune, conform art. 1553 alin. (1) C. civ. și, mai mult, nu au fost niciodată invocate de reclamanți ca fiind motivele pe care își întemeiază cererea de constatare a rezoluțiunii sau rezoluțiunea însăși.

În condițiile în care, așa cum în mod corect a reținut și instanța de apel, termenul maxim de încheiere a contractului de vânzare agreat de părți era 15.07.2018, motiv pentru care, conform art. 1321 C. civ., promisiunea a încetat prin expirarea termenului, iar în conformitate cu prevederile art. 1322 C. civ., odată încetată, promisiunea a liberat părțile de obligațiile asumate.

În conformitate cu cele agreate contractual - art. 1 din promisiune, părțile au stabilit ca îndeplinirea celor două obligații esențiale (ambele de a face), respectiv de a vinde bunul viitor și de a plăti restul de preț, precum și de a încheia contractul în formă autentică să se întâmple până cel târziu la data de 15.07.2018, termen reținut,ca atare și de instanța de apel.

Așa fiind, motivul invocat de pârâtă cu ocazia întocmirii încheierii de certificare nr. 3/09.07.2020, dar și în primă instanță, precum și în fața instanței de apel, respectiv că solicitarea de încheiere a contractului de vânzare în formă autentică peste termenul agreat de părți și în temeiul unei promisiuni ale cărei efecte au încetat ca urmare a expirării sale, este concordant cu prevederile legale și contractuale explicite. Nu este posibil ca un contract care a încetat prin expirarea termenului încă din data de 15.07.2018 să înceteze prin rezoluțiune unilaterală prin aplicarea unui pact comisoriu sau în temeiul art. 1552 C. civ. (ca urmare a neîndeplinirii de obligații contractuale) la aproape 4 ani de la data la care termenul contractual a expirat și în pofida art. 1322 C. civ.

Cele două obligații considerate de instanță relevante/esențiale pentru a stabili culpa pârâtei, respectiv cele prevăzute de prevederile art. 11.1 și 11.2.1 din promisiune, trecând peste faptul că, odată încetat contractul prin expirarea termenului, părțile sunt liberate de obligațiile asumate, nu sunt obligații esențiale în măsură a determina rezoluțiunea promisiunii prin activarea pactului comisoriu agreat de părți la art. 11.2.3, cu atât mai mult cu cât, chiar conduita reclamanților intimați a determinat și generat situația în litigiu și imposibilitatea obiectivă a pârâtei de a-și îndeplini obligațiile asumate conform art. 11.1 și 11.2.1 din promisiune.

În concret, vreme de aproape doi ani, în temeiul unei încheieri de certificare încheiate abuziv și nelegal - încheierea de certificare nr. 3 din data de 11.06.2018 (încheiere anulată atât sub aspectul punerii în întârziere, cât și în ceea ce privește culpa pârâtei, în mod judicios, de către instanța de apel), reclamanții intimați au considerat promisiunea "rezolvită", cu consecința repunerii părților în situația anterioară, au demarat executarea silită înăuntrul termenului agreat contractual pentru încheierea contractului de vânzare în formă autentică - 05.07.2018 și, ca urmare a instituirii măsurii popririi, le-a fost restituită în data de 09.02.2019 suma plătită cu titlu de avans.

În aceste condiții, aprecierea aceleiași instanțe de apel privind neîndeplinirea de către pârâtă a obligațiilor din promisiune se constituie într-o încălcare și aplicare greșită a prevederilor art. 1553 C. civ.

De asemenea, instanța de apel a apreciat nelegal că pârâta a refuzat încheierea contractului, înlăturând fără vreo motivație sau temei de drept apărarea acesteia cu referire la faptul că, în temeiul art. 1321 C. civ., promisiunea a încetat prin expirarea termenului, că nu a fost încheiat un act adițional de prelungire a acesteia și că rezoluțiunea nu poate opera atâta vreme cât valabilitatea promisiunii a încetat.

Aprecierea conform căreia reclamanții aveau posibilitatea de a uza oricând de prevederile art. 11.2.3, întrucât nu a fost prevăzută sub un anumit termen, este contrazisă atât de prevederile art. 1 din promisiune - care stabilesc, pe de o parte, obligațiile esențiale ale părților (de vânzare și plată a bunului ce face obiectul contractului, precum și de încheiere a contractului de vânzare), dar și termenul în care acestea urmau a fi îndeplinite -, cât și de prevederile art. 11.2.1 din promisiune, care stabilește că data semnării contractului de vânzare nu poate depăși termenul prevăzut la art. 1 alin. (1).

Obligațiile reținute drept temei al rezoluțiunii, nu numai că nu intră în categoria obligațiilor esențiale - obligațiile esențiale fiind cele stipulate la art. 1 din promisiune și reluate ca atare în cuprinsul prevederilor art. 11.2.2 și 11.2.3, dar trebuiau îndeplinite până cel târziu la 15.07.2018, fapt imposibil de îndeplinit de pârâtă atâta vreme cât încă din data de 11.06.2018 prin încheierea de certificare nr. 3 (anulată de instanța de apel a cărei decizie face obiectul recursului) reclamanții intimați au considerat promisiunea rezolvită, demarând totodată executarea silită în interiorul termenului agreat contractual pentru încheierea contractului în formă autentică.

"Amânarea" adusă în discuție de instanța de apel cu referire la activarea pactului comisoriu prevăzut de art. 11.2.3 din promisiune este rezultatul propriei conduite a reclamanților - intimați care în mod abuziv și nelegal au rezolvit promisiunea și demarat executarea silită în termenul contractual agreat în vederea încheierii contractului de vânzare, generând pe cale de consecință litigiul având drept obiect contestația la executare, termenul în care acest drept putea fi exercitat fiind explicit prevăzut în promisiune - 15.07.2018.

- Hotărârea cuprinde motive contradictorii, iar parte dintre susținerile recurentei-pârâte au fost înlăturate fără vreo motivație.

Astfel, deși urmare a analizării apărărilor pârâtei și susținerilor reclamanților, instanța de apel a reținut în mod corect că termenul agreat de părți în vederea încheierii contractului de vânzare este 15.07.2018, conform art. 1 din promisiune și deși a admis o parte dintre criticile aduse sentinței, a decis în mod paradoxal respingerea apelului în ceea ce privește criticile cu referire la rezoluțiune.

În mod nelegal, un contract expirat prin împlinirea termenului, conform art. 1321 C. civ. (termen reținut ca atare de instanța de apel) să fie rezolvit (încetat ca urmare a neîndeplinirii de obligații contractuale) la mai bine de 4 ani de la data la care orice/toate obligațiile asumate de părți vor fi încetat, conform art. 1322 C. civ.

Deși în mod corect a reținut că încheierea de certificare nr. 3/11.06.2018 a fost ilegal întocmită și a procedat la anularea acesteia atât cu privire la punerea în întârziere, cât și cu privire la culpa pârâtei, atunci când a analizat încheierea de certificare nr. 3/09.07.2020, pe lângă faptul că a ignorat obligațiile stabilite de părți ca fiind esențiale, conform art. 1 din promisiune, motivând temeinicia rezoluțiunii prin raportare la alte obligații neesențiale niciodată invocate de reclamanții intimați drept temei al rezoluțiunii, a ignorat încă o dată termenul de încheiere a promisiunii pe care l-a stabilit explicit, dar și anularea încheierii de certificare din data de 11.06.2018, moment până la care acesta a produs efecte.

Constatarea conform căreia reclamanții-intimați nu au fost niciodată notificați în vederea semnării contractului de vânzare, fapt care ar dovedi pretinsa culpa a pârâtei, este nelegală, atâta vreme cât chiar aceștia, în temeiul unei încheieri de certificare din data de 05.07.2018, încheiate nelegal și anulate de instanța de apel, cu zece zile înaintea expirării termenului agreat contractual pentru încheierea contractului de vânzare în formă autentică, declanșaseră procedura executării silite în vederea recuperării sumelor plătite cu titlu de avans, ca urmare a rezoluțiunii promisiunii.

Într-o atare situație, pârâta nu a făcut altceva decât să uzeze de drepturile sale procesuale, sens în care a procedat la depunerea unei contestații la executare, soluționată definitiv la data de 15.05.2020 în defavoarea reclamanților, iar urmare a acestei soluții, reclamanții-intimați au procedat la reluarea procedurii reglementate de art. 11.2.3, ocazie cu care a fost întocmită încheierea de certificare nr. 3/09.07.2020, s-a mai arătat prin motivele de recurs.

III. Soluția și considerentele Înaltei Curți de Casație și Justiție

Examinând decizia recurată, precum și actele și lucrările dosarului, pe baza criticilor formulate prin motivele de recurs și prin raportare la dispozițiile legale aplicabile în cauză, Înalta Curte constată următoarele:

Recurenta-pârâtă C. S.R.L. a invocat, drept temei al criticilor sale, prevederile art. 488 alin. (1) pct. 6 și 8 C. proc. civ., însă, din dezvoltarea susținerilor din motivarea căii de atac, reiese că acestea se încadrează exclusiv în cazul de casare vizând modul de aplicare a legii de către instanța de apel.

Astfel, cu toate că a pretins existența unei contrarietăți între motivele deciziei de apel, recurenta a formulat susțineri similare celor invocate în cadrul motivului de recurs prevăzut prevăzut la pct. 8 al art. 488 alin. (1) C. proc. civ., criticând, în realitate, considerentele de fapt și de drept pentru care au fost respinse motivele de apel referitoare la rezoluțiunea promisiunii de vânzare–cumpărare, respectiv ignorarea de către instanța de apel a dispozițiilor art. 1321 și art. 1322 C. civ.

Criticile formulate pe temeiul art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. sunt nefondate.

Potrivit art. 1321 C. civ., "Contractul încetează, în condițiile legii, prin executare, acordul de voință al părților, denunțare unilaterală, expirarea termenului, îndeplinirea sau, după caz, neîndeplinirea condiției, imposibilitate fortuită de executare, precum și din orice alte cauze prevăzute de lege."

Totodată, art. 1322 C. civ. prevede că "La încetarea contractului părțile sunt liberate de obligațiile asumate. Ele pot fi însă ținute la repararea prejudiciilor cauzate și, după caz, la restituirea, în natură sau prin echivalent, a prestațiilor primite în urma încheierii contractului."

Prin motivele de recurs, pârâta C. S.R.L. a criticat soluția instanței de apel sub aspectul modalității și al momentului încetării actului juridic, în sensul că acesta ar fi încetat încă din anul 2018, fie prin expirarea termenului, fie ca urmare a pactului comisoriu, activat chiar de către intimații-reclamanți. Din acest motiv, ar fi nelegală constatarea instanței de apel în sensul că promisiunea de vânzare–cumpărare a fost rezolvită de drept abia în anul 2020, prin manifestarea de voință a promitenților-cumpărători, intimații-reclamanți din cauză.

Din dezvoltarea susținerilor formulate, reiese că recurenta-pârâtă are în vedere termenul ca modalitate a obligațiilor, respectiv un termen extinctiv, din moment ce a pretins că expirarea acestuia ar conduce la încetarea contractului, pe temeiul art. 1321 C. civ., chiar dacă nu a invocat în mod expres și prevederile art. 1412 alin. (2) C. civ., în conformitate cu care obligația se stinge la împlinirea termenului extinctiv.

Înalta Curte observă că prin aceste susțineri se tinde în realitate la reevaluarea situației de fapt stabilite pe baza probelor administrate, pentru a se reaprecia de către instanța de recurs clauzele promisiunii de vânzare–cumpărare autentificate sub nr. x/20.07.2017, cu scopul de a se constata că obligația de încheiere a contractului de vânzare – cumpărare s-a stins la data de 15.07.2018.

În acest sens, se reține că instanța de apel a analizat clauzele din art. 11.1, art. 11.2.1, art. 11.2.3 și art. 11.2.4 ale promisiunii de vânzare–cumpărare, pentru a constata că termenul prevăzut în conținutul promisiunii de vânzare–cumpărare - marcat, în mod necontestat, ca fiind 15.07.2018 -, vizează, într-adevăr, momentul până la care trebuia încheiat contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică. Totodată, însă, dreptul intimaților-reclamanți, în calitate de promitenți-cumpărători, de a notifica pe promitenta-vânzătoare în vederea încheierii contractului, era subsecvent obligației acesteia de a proceda la notificarea lor pentru încheierea contractului, fără ca această posibilitate să fi fost prevăzută sub un anumit termen în art. 11.2.3 din promisiunea de vânzare–cumpărare.

Rezultă, așadar, din considerentele deciziei recurate, că dreptul intimaților-reclamanți, în calitate de promitenți-cumpărători, de a notifica pe promitenta-vânzătoare în vederea încheierii contractului se năștea tocmai în ipoteza în care promitenta-vânzătoare nu îi notifica în termenul convenit – care permitea semnarea/autentificarea contractului în termenul prevăzut de art. 1.1 -, fără a se fi stipulat că dreptul promitenților-cumpărători trebuia exercitat până la data de 15.07.2018 ori până la o altă dată.

În cazul neprezentării recurentei-pârâte cu scopul semnării contractului, la data și locul menționate în notificare, promitenți-cumpărători aveau un drept exclusiv de opțiune între a acorda un nou termen promitentei-vânzătoare pentru prezentarea la notar în vederea semnării contractului, a declara promisiunea rezolvită de plin drept (în condițiile art. 11.2.4) sau a cere instanței de judecată pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare–cumpărare.

Prin urmare, instanța de apel a ajuns la concluzia că, prin acordul lor de voință, părțile au convenit că încheierea contractului de vânzare–cumpărare putea interveni chiar după data de 15.07.2018 – calculată conform art. 11.1 -, în condițiile art. 11.2.1, 11.2.3 și 11.2.4 din promisiunea de vânzare–cumpărare, prin exercitarea dreptului de opțiune al promitenților-cumpărători, neafectat de vreun termen.

Așadar, potrivit celor stabilite de către instanța de apel, data de 15.07.2018 nu relevă un termen extinctiv, în sensul art. 1412 alin. (2) C. civ., din moment ce promitenții-cumpărători puteau opta, chiar după această dată, pentru acordarea unui nou termen promitentei-vânzătoare pentru prezentarea la notar în vederea semnării contractului.

Aceste considerente ale deciziei recurate vizează situația de fapt reținută pe baza clauzelor actului juridic încheiat între părți, ceea ce înseamnă că recurenta-pârâtă, susținând că dreptul de opțiune al intimaților-reclamanți trebuia exercitat doar până la data de 15.07.2018 – în caz contrar, stingându-se obligația de încheiere a contractului în formă autentică -, tinde la reevaluarea elementelor faptice esențiale pe care s-a fundamentat soluția pronunțată în calea ordinară de atac.

Din această perspectivă, este relevant că recurenta-pârâtă susține în calea de atac faptul că aprecierea instanței de apel, în sensul că intimații-reclamanți aveau posibilitatea de a uza oricând de prevederile art. 11.2.3 din promisiune (prin care s-a recunoscut dreptul promitenților-cumpărători de a notifica pe promitenta-vânzătoare în vederea încheierii contractului, în cazul în care promitenta-vânzătoare nu i-a notificat pe aceștia), în absența stipulării unui termen, ar fi contrazisă de art. 1 și art. 11.2.1 din actul juridic.

Or, o asemenea finalitate nu poate fi acceptată în recurs, deoarece interpretarea clauzelor actului juridic, în vederea stabilirii conținutului obligațiilor asumate de părți, interesează temeinicia deciziei recurate, și nu legalitatea acesteia, nefiind vorba despre modul de interpretare și aplicare a legii, pentru a se reține incidența motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., ci despre interpretarea și aplicarea dispozițiilor actului juridic încheiat de părți.

În aceste condiții, nu reprezintă veritabile critici de nelegalitate și nu pot fi primite susținerile recurentei-pârâte în sensul că solicitarea promitenților-cumpărători de încheiere a contractului de vânzare–cumpărare în formă autentică, adresată promitentei-vânzătoare, ar fi trebuit formulată până la 15.07.2018, atât timp cât instanța de apel a reținut contrariul.

În ceea ce privește susținerea referitoare la încetarea promisiunii de vânzare-cumpărare în anul 2018 ca urmare a pactului comisoriu, activat de către intimații-reclamanți în baza clauzei de la art. 11.2.4 din promisiunea de vânzare–cumpărare, se constată că recurenta-pârâtă se contrazice în susținerile sale pe acest aspect, iar pe de altă parte, alegațiile sale sunt nefondate.

Astfel, recurenta-pârâtă a pretins în cursul procesului, inclusiv prin motivele de recurs, că procedura de activare a pactului comisoriu derulată de către reclamanți în anul 2018 este lovită de nulitate în întregime, iar sub acest aspect instanța de apel a confirmat apărarea pârâtei, în sensul că a valorificat puterea de lucru judecat a hotărârii judecătorești pronunțate în contestația la executare și, totodată, a constatat nulitatea chiar a încheierii de certificare încheiate de notarul public în anul 2018.

Prin urmare, recurenta-pârâtă susține că actele de executare silită și punerea sa în întârziere sunt nule și lipsite de orice efect juridic, dar urmărește în același timp, în prezenta cale de atac, să se dea eficiență demersului de punere în întârziere din anul 2018, pentru a se constata că pactul comisoriu a operat încă de la acel moment, în sensul încetării efectelor promisiunii de vânzare-cumpărare. Din această perspectivă, susținerile recurentei-pârâte contradictorii și nu pot fi primite.

În același timp, contextul menționat anterior și reținut ca atare în decizia recurată, conturat de nulitatea tuturor actelor îndeplinite de către intimați în executarea promisiunii de vânzare-cumpărare în anul 2018, a condus instanța de apel, în mod corect, la constatarea potrivit căreia pactul comisoriu nu a operat la acel moment, astfel încât la data sesizării instanței de judecată în prezenta cauză promisiunea de vânzare-cumpărare continua să-și producă efectele, nefiind niciun impediment pentru verificarea îndeplinirii condițiilor rezoluțiunii în prezenta cauză.

Din acest punct de vedere, susținerile recurentei-pârâte sunt nefondate și vor fi înlăturate ca atare, cu consecința că nu se poate reține ignorarea sau aplicarea greșită, prin decizia recurată, a dispozițiilor art. 1321 C. civ. și, subsecvent, nici a art. 1322 C. civ.

Prin motivele de recurs, s-a mai invocat nerespectarea de către instanța de apel a dispozițiilor art. 1553 alin. (1) C. civ., potrivit cărora "Pactul comisoriu produce efecte dacă prevede, în mod expres, obligațiile a căror neexecutare atrage rezoluțiunea sau rezilierea de drept a contractului."

Recurenta-pârâtă a susținut că obligațiile a căror neîndeplinire culpabilă de către pârâtă a fost reținută de către instanța de apel nu puteau genera aplicabilitatea pactului comisoriu, în timp ce obligațiile esențiale din promisiunea de vânzare–cumpărare sunt cele stipulate la art. 1 și reluate în cuprinsul art. 11.1 și 11.2.3, care trebuiau îndeplinite până la data de 15.07.2018.

În contextul acestor susțineri, se observă că acestea se bazează pe premisa eronată conform căreia instanța de apel ar fi constatat intervenită rezoluțiunea de drept a promisiunii de vânzare–cumpărare în anul 2020 din motivul neîndeplinirii de către promitenta-vânzătoare a obligațiilor stipulate la art. 11.1 și 11.2.3 din actul juridic.

După cum rezultă din considerentele deciziei recurate, constatarea instanței de apel, la care se referă recurenta, s-a fundamentat în realitate pe refuzul promitentei-vânzătoare de a încheia contractul în formă autentică, în procedura demarată în anul 2020 de către promitenții-cumpărători în aplicarea clauzei de la art. 11.2.4 din promisiune, în condițiile în care pârâta s-a prezentat la data și la locul menționate în notificare doar pentru a se prevala de încetarea promisiunii în anul 2018, și nu pentru încheierea/semnarea contractului de vânzare.

Instanța de apel a reținut, totodată, că procedura este pe deplin valabilă și își produce efectele – spre deosebire de cea derulată în anul 2018-, nefiind condiționată de vreun termen.

Așadar, prin decizia atacată s-a reținut, contrar celor susținute de către recurentă, că pactul comisoriu a operat în considerarea neîndeplinirii obligației menționate la art. 11.2.4 din promisiune.

Conform acestei clauze, "În cazul în care la notificarea promitentului-cumpărător, promitenta-vânzătoare nu se prezintă la data și locul menționate în notificare pentru încheierea/semnarea contractului de vânzare, promitentul-cumpărător poate opta, la libera și exclusiva sa apreciere: - să acorde un nou termen promitentei-vânzătoare pentru a se prezenta în fața notarului public în fața căruia urmează a se încheia/semna contractul de vânzare-cumpărare sau -să declare prezenta promisiune rezolvită de plin drept, fără punerea în întârziere a promitentei-vânzătoare, fără intervenția instanței și fără nicio altă formalitate prealabilă, să solicite restituirea sumei plătite cu titlu de avans în cuantumul prevăzut în promisiune (...), la care poate adăuga, la solicitarea promitentului-cumpărător, dobânda legală (...) sau – să solicite instanței pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare–cumpărare".

Față de refuzul promitentei-vânzătoare de a încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică la data de 9.07.2020, instanța de apel a confirmat soluția primei instanțe privind constatarea rezoluțiunii promisiunii bilaterale de vânzare–cumpărare încheiate în formă autentică la data de 20.07.2017 între părțile în litigiu și repunerea părților în situația anterioară, precum și pe cea de obligare a pârâtei C. S.R.L. la restituirea avansului din preț (adăugând doar mențiunea echivalentul în RON a sumei de 10.000 euro).

Prin urmare, nu pot fi primite susținerile recurentei privind încălcarea de către instanța de apel a prevederilor art. 1553 alin. (1) C. civ., din moment ce constatarea rezoluțiunii de drept a promisiunii de vânzare–cumpărare s-a întemeiat pe neîndeplinirea acelei obligații prevăzute în mod expres în pactul comisoriu ca atrăgând atare sancțiune, în cazul neexecutării sale.

Față de toate considerentele expuse, Înalta Curte va respinge recursul ca nefondat, în baza art. 496 C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâta C. S.R.L. împotriva deciziei nr. 828A din data de 30 mai 2022 pronunțate de Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie.

Definitivă.

Pronunțată în ședință publică astăzi, 17 ianuarie 2023.