ÎCCJ, decizie (scj.ro #197473)

Contract de locațiune. Activarea pactului comisoriu de ultim grad. Acțiune în pretenții a locatorului. Consecințe

Civ. din 1864, art. 969 alin. (1), art. 1020 - art. 1022

În cadrul acțiunii promovate de locator prin care s-a solicitat obligarea locatarului la plata sumelor restante cu penalitățile aferente, precum și la plata clauzei penale stipulate pentru încetarea contractului înainte de termen - în condițiile în care locatorul a activat pactul comisoriu de ultim grad prevăzut în favoarea sa, notificând locatarului rezilierea de plin drept a contractului ca urmare a neîndeplinirii obligației de achitare a chiriei, locatarul necontestând această măsură -, instanța de apel nu mai putea examina culpa în încetarea contractului, cu atât mai mult cu cât nu a fost învestită cu o solicitare în acest sens, prin înlăturarea aplicării clauzei penale determinând, în mod implicit, o pronunțare asupra notificării de încetare a contractului emisă de locatorul reclamant, fără a avea o abilitare legală.

Astfel, prin intrarea în ordinea de drept a încetării contractului din culpa locatarului, prin necontestare, aplicarea clauzei penale stipulată contractual nu mai putea fi înlăturată prin reținerea unei alte situații decât cea consacrată prin activarea pactului comisoriu de ultim grad.

Câtă vreme încetarea contractului de locațiune s-a produs de drept la termenele contractuale stipulate de părți, fără a exista opunerea locatarului în acest sens, această situație juridică a intrat în ordinea de drept, nemaiputând fi pusă în discuție în cadrul procesual al aplicării clauzei penale, urmare a acestei încetări.

I.C.C.J., Secția a II-a civilă, decizia nr. 942 din 4 iunie 2020

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bacău, Secția a II-a civilă și de contencios administrativ și fiscal la data de 19 iunie 2017 sub nr. x/110/2017 reclamanta A. SA a chemat în judecată pe pârâta B. SRL solicitând instanței să dispună următoarele:  obligarea pârâtei la plata sumei de 380.088,05 reprezentând 88.978,55 lei chirie restantă, 58.190,52 lei penalități în baza clauzei contractuale 9.2, 232.918,98 lei despăgubiri calculate conform art. 16.5 din contract pentru încetarea înainte de termen a contractului de închiriere din culpa pârâtei.

Reclamanta a motivat cererea prin raportare la durata mare în care pârâta nu a achitat chiria, motiv pentru care i-a notificat rezilierea contractului înainte de termen, părțile semnând un acord urmare căruia spațiul a fost predat la 9 mai 2016; urmare a rezilierii contractului pentru neîndeplinirea obligației asumate de pârâtă, conform pactului comisoriu de ultim grad, a fost activată clauza penală din art. 16.5.

Pârâta a formulat cerere reconvențională prin care a solicitat sancționarea reclamantei pentru exercitarea în mod abuziv a drepturilor contractuale, precum și obligarea acesteia la plata prejudiciului cauzat prin această exercitare, cuantificate la suma de 220.000 lei.

Prin sentința civilă nr. 390/2018 din 17 octombrie 2019, prima instanță a admis cererea reclamantei, a obligat pârâta la plata sumelor de 88.978,55 lei contravaloare chirie restantă și utilități, 58.190,52 lei penalități și 232.918,98 lei despăgubiri pentru încetarea contractului înainte de termen.

Sentința de fond a fost atacată de pârâta C. SRL (fostă B. SRL), cauza fiind înregistrată pe rolul Curții de Apel Bacău, Secția I civilă.

Prin decizia nr. 377/2019 din 19 aprilie 2019, instanța de prim control judiciar a admis apelul formulat de pârâtă, a schimbat în parte sentința de fond și a respins capătul de cerere privind pretențiile în sumă de 232.918,98 lei ca nefondat, menținând restul dispozițiilor sentinței apelate.

În considerente, instanța de apel a reținut, în esență, că în mod greșit a apreciat prima instanță că rezilierea a intervenit din culpa apelantei-pârâte, reținând culpa în acest sens a intimatei-reclamante pentru următoarele argumente: invocând prevederile clauzelor contractuale nr. 12.1.6 și 12.5.3, a apreciat că rezilierea anterior termenului contractual a fost determinată de intimata-reclamantă care, deși a fost notificată în mod repetat de apelanta-pârâtă să îi pună la dispoziție documentația necesară avizării în vederea desfășurării activității, prima a ignorat îndeplinirea obligației, fapt ce a determinat încetarea activității apelantei-pârâte.

Decizia de apel a fost recurată de ambele părți, recursurile fiind înregistrate pe rolul Înaltei Curți de Casație și Justiție.

Recurenta-reclamantă A. SA a solicitat admiterea recursului și casarea deciziei de apel cu trimiterea cauzei spre rejudecare, invocând motivul de casare reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 8 C.proc.civ.

În dezvoltarea criticii de nelegalitate, recurenta-reclamantă a susținut aplicarea greșită a dispozițiilor art. 1020 - 1022 și art. 969 alin. (1) C.civ. din 1864. A arătat că actul juridic dintre părți prevedea pacte comisorii de ultim grad pentru fiecare dintre acestea în cazul nerespectării ori executării necorespunzătoare a obligațiilor asumate, rezilierea intervenind în termen de 90 de zile de la primirea notificării, de plin drept, fără intervenția instanței și fără alte formalități. În raport de aceste clauze contractuale, în mod greșit și cu nerespectarea dispozițiilor legale incidente, instanța de apel a concluzionat că rezilierea s-a produs din culpa sa, în condițiile în care intimata-pârâtă nu a emis notificarea de reziliere și nu a învestit instanța cu o cerere în constatarea rezilierii. A mai susținut că intimata-pârâtă nu a invocat și nici nu putea invoca excepția de neexecutare, nefiind îndeplinite condițiile cerute pentru această situație: astfel, aserțiunile intimatei-pârâte au fost preluate fără verificare, documentele dosarului relevând comunicarea actelor pretins solicitate și neprimite.

Recurenta-reclamantă a mai arătat că rezilierea contractului s-a realizat cu respectarea clauzelor asumate de părți, instanța de apel în mod nelegal înlăturând de la aplicare sancțiunea legată de rezilierea din culpa intimatei-pârâte.

Recurenta-pârâtă a solicitat admiterea recursului, casarea deciziei de apel, cu reținerea cauzei spre rejudecare și, rejudecând cauza, instanța de recurs să respingă acțiunea reclamantei.

În memoriul de recurs recurenta-pârâtă a prezentat situația de fapt a raporturilor dintre părți, a reluat cele dispuse de prima instanță și a criticat decizia de apel sub aspectul înlăturării doar a sumelor întemeiate pe clauza 16.5 din contract, arătând că a notificat părții adverse punerea în întârziere pentru necomunicarea actelor necesare autorizării funcționării, în condițiile în care vechea autorizație ISU nu mai era valabilă. A mai precizat că în condițiile în care nu a mai putut folosi spațiul nu poate fi obligată la plata chiriei și a contravalorii utilităților, precum și la plata penalităților de întârziere.

În cauză a fost întocmit raportul asupra admisibilității în principiu a recursurilor, comunicat părților, conform celor dispuse în ședința din data de 21 noiembrie 2019.

În ședința din data de 12 martie 2020, Înalta Curte a admis excepția nulității recursului declarat de recurenta-pârâtă C. SRL; a admis în principiu recursul declarat de recurenta-reclamantă A. SRL, stabilind termen pentru soluționarea în fond a acestuia la data de 21 mai 2020, în ședință publică, cu citarea părților.

Examinând cu prioritate excepția nulității recursului declarat de recurenta-pârâtă, Înalta Curte a reținut că, potrivit art. 483 alin. (3) C.proc.civ., recursul urmărește să supună Înaltei Curți de Casație și Justiție examinarea, în condițiile legii, a conformității hotărârii atacate cu normele de drept aplicabile. De asemenea, potrivit art. 486 C.proc.civ. cererea de recurs trebuie să cuprindă motivele de nelegalitate pe care se întemeiază recursul și dezvoltarea acestora, motive ce trebuie încadrate în motivele de casare reglementate de art. 488 alin. (1) C.proc.civ.

Analizând cererea de recurs depusă de recurenta-pârâtă, Înalta Curte a reținut că nu pot fi identificate motive de nelegalitate ce ar putea fi încadrate în motivele de casare, determinând astfel o examinare a deciziei de apel. Recurenta-pârâtă invocă doar aspecte ce țin de fondul raporturilor dintre părți, de pretinsa necomunicare a unor acte de către partea adversă, precum și aspectul că nu a mai desfășurat activitate în spațiul închiriat, neputând fi astfel, în opinia sa, obligată la plata sumelor pretinse de recurenta-reclamantă.

Față de considerentele reținute, în temeiul art. 489 alin. (2) C.proc.civ., Înalta Curte a admis excepția de nulitate, cu consecința anulării recursului declarat de recurenta-pârâtă.

Examinând legalitatea deciziei de apel raportat la criticile formulate și apărările invocate, Înalta Curte a reținut următoarele:

Din datele factuale aflate la baza situației juridice din prezenta cauză se reține că părțile au încheiat un contract de închiriere în cadrul căruia au inserat clauze cuprinzând pacte comisorii de ultim grad pentru fiecare dintre acestea în cazul neîndeplinirii oricăreia dintre obligațiile asumate. Urmare a neîndeplinirii de către recurenta-pârâtă a obligației de achitare a chiriei aferentă locațiunii, recurenta-reclamantă a activat pactul comisoriu prevăzut în favoarea sa, notificând rezilierea de plin drept a contractului, recurenta-pârâtă necontestând această măsură. Plecând de la aceste date factuale, necesare pentru explicitarea raționamentului greșit al instanței de apel, recurenta-reclamantă a promovat prezentul litigiu, prin care a solicitat obligarea recurentei-pârâte la plata sumelor restante cu penalitățile aferente, precum și la plata clauzei penale stipulate pentru încetarea contractului înainte de termen.

În aceste context, Înalta Curte apreciază că instanța de apel a soluționat cauza cu aplicarea greșită a legii, prin raportare la dispozițiile art. art. 1020 - 1022 și art. 969 alin. (1) C.civ. din 1864.

Se reține că recurenta-pârâtă, pe de o parte, nu a invocat o veritabilă excepție de neexecutare pe calea cererii reconvenționale depusă în fața primei instanțe, aspectele semnalate privind o nerespectare de către recurenta-reclamantă a obligațiilor asumate prin necomunicarea unor acte necesare în vederea desfășurării activității specifice, nefiind concretizate în sensul arătat, ci doar pentru a susține solicitarea de obligare a părții adverse la suportarea daunelor produse prin această necomunicare.

Pe de altă parte, chiar dacă susținerile recurentei-pârâte ar fi avut valoarea invocării unei excepții de neexecutare, aceasta era inadmisibilă în cadrul procesual conturat prin cererea de chemare în judecată care a vizat, printre altele, obligarea la aplicarea clauzei penale, aflată în interdependență cu încetarea contractului din culpa părții. Asemenea apărări puteau fi folosite într-un eventual litigiu prin care recurenta-pârâtă ar fi contestat măsura adoptată de recurenta-reclamantă de notificare a încetării contractului, invocând neoperatibilitatea clauzei în favoarea ultimei părți, urmare a comportamentului acesteia de ignorare/nerespectare a propriilor obligații contractuale.

În consecință, Înalta Curte apreciază că în mod greșit, cu aplicarea eronată a dispozițiilor legale incidente, instanța de apel a procedat atât la calificarea apărărilor recurentei-pârâte ca având valoarea excepției de neexecutare, cât și la analizarea acestora într-un cadru juridic ce nu îi permitea o asemenea operațiune.

Câtă vreme încetarea contractului s-a produs de drept la termenele contractuale stipulate de părți, fără a exista opunerea recurentei-pârâte în acest sens, această situație juridică a intrat în ordinea de drept, nemaiputând fi pusă în discuție în cadrul procesual al aplicării clauzei penale, urmare a acestei încetări. Instanța de apel nu mai putea examina culpa în încetarea contractului, cu atât mai mult cu cât nu a fost învestită cu o solicitare în acest sens, prin raționamentul expus care a condus la înlăturarea aplicării clauzei penale determinând, în mod implicit, o pronunțare asupra notificării de încetare a contractului emisă de recurenta-reclamantă, fără a avea o abilitare legală.

Înalta Curte reține, totodată, că instanța de apel a efectuat o scindare nepermisă de dispozițiile legale precitate, prin raționamentul expus, între aplicarea clauzei penale și motivul care determină această aplicare. Se reține din această perspectivă interdependența contractuală dintre încetarea contractului din culpa unei părți și sancționarea acesteia prin aplicarea clauzei penale. În speță, prin intrarea în ordinea de drept a încetării contractului din culpa recurentei-pârâte, prin necontestare, aplicarea clauzei penale stipulată contractual nu mai putea fi înlăturată prin reținerea unei alte situații decât cea consacrată prin activarea pactului comisoriu de ultim grad.

Având în vedere considerentele expuse, reținând motivul de casare reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 8 C.proc.civ., întrucât instanța de apel a pronunțat decizia atacată cu aplicarea greșită a normelor de drept material incidente în cauză, recursul declarat de recurenta-reclamantă a fost admis cu consecința casării deciziei și trimiterii cauzei spre rejudecare la aceeași instanță, în aplicarea prevederilor art. 497 C.proc.civ.

În rejudecare, având în vedere dispozițiile art. 501 C.proc.civ., instanța de apel va avea în vedere dezlegările date asupra problemelor de drept prin prezenta decizie.

De asemenea, având în vedere soluția dată recursului declarat de recurenta-pârătă, precum și limitele de analiză rezultate din recursul declarat de recurenta-reclamantă ce a fost admis, Înalta Curte arată că rejudecarea va avea în vedere doar problema de drept ce rezultă din prezenta decizie, pentru restul pretențiilor intervenind puterea de lucru judecat.