ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 2010/2020

Ședința publică din data de 13 octombrie 2020

Asupra cauzei de față constată următoarele:

I. Circumstanțele cauzei.

I.1. Obiectul cererii de chemare în judecată.

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Tribunalului Sibiu, secția I civilă la data de 23 mai 2018, sub nr. x/2018, reclamanta Comuna Poiana Sibiului a chemat în judecată pe pârâții A. și B., pentru ca, prin hotărârea ce se va pronunța: să fie obligați pârâții să plătească chiria restantă calculată conform contractului de închiriere pășuni nr. 892 din data de 28 martie 2013, de 426.581,4 RON - chirie sezon pășunat 2015; să fie obligați pârâții la plata penalităților de întârziere, calculate de la data scadenței și până la data plății debitului restant.

În conformitate cu dispozițiile art. 204 C. proc. civ., reclamanta Comuna Poiana Sibiului a formulat cerere de modificare/completare a cererii de chemare în judecată.

Astfel, adiacent cererilor formulate inițial, a solicitat ca instanța, în temeiul hotărârii pe care o va pronunța, să oblige pârâții să plătească chiria restantă, calculată conform contractului de închiriere pășuni nr. 892 din data de 28 martie 2013, de 425.303 RON - chiria sezon pășunat 2016 (curs schimb la 3 ianuarie 2016: 1 euro = 4,5245 RON); să oblige pârâții să plătească chiria restantă calculată conform contractului de închiriere pășuni nr. 892/28.03.2013, de 428.959,6 iei - chiria sezon pășunat 2017 (curs schimb la 21 martie 2017: 1 euro = 4,5634 RON).

I.2. Hotărârea pronunțată în primă instanță de tribunal

Prin sentința civilă nr. 850 din data de 21 decembrie 2018, pronunțată în dosarul nr. x/2018, Tribunalul Sibiu, secția I civilă a admis excepția prescripției dreptului la acțiune al reclamantei cu privire la suma de 213.290,7 RON, reprezentând prima tranșă a chiriei (taxă de pășunat) aferente anului 2015, excepție invocată de pârâți și, în consecință, a respins cererea reclamantei Comuna Poiana Sibiu prin Primar, formulată în contradictoriu cu pârâții A. și B., pentru chiria în sumă 213.290,7 RON, reprezentând prima tranșă a chiriei (taxă de pășunat) aferente anului 2015, fiind prescris dreptul la acțiune.

A respins, ca neîntemeiată, acțiunea civilă formulată de reclamanta Comuna Poiana Sibiului prin primar, în contradictoriu cu pârâții A. și B., având ca obiect pretenții contractuale.

I.3. Hotărârea pronunțată în apel de Curtea de apel

Prin decizia nr. 1766 din data de 13 noiembrie 2019, pronunțată în dosarul cu același număr, Curtea de Apel Alba Iulia, secția I civilă a admis apelul formulat de reclamanta Comuna Poiana Sibiului împotriva sentinței civile nr. 850 din data de 21 decembrie 2018, pronunțate de Tribunalul Sibiu, secția I civilă.

A schimbat în parte sentința apelată, în sensul că a admis în parte acțiunea formulată de reclamanta Comuna Poiana Sibiului împotriva pârâților A. și B. și a obligat pe pârâți să plătească reclamantei următoarele sume: 213.291 RON chirie sezon pășunat 2015; 425.303 RON chirie sezon pășunat 2016; 428.959,6 RON chirie sezon pășunat 2017.

A respins în rest acțiunea și a menținut dispozițiile din sentința apelată referitoare la modul de soluționare a excepției prescripției dreptului material la acțiune.

A obligat pe pârâți să plătească reclamantei suma de 10.765 RON, cheltuieli de judecată la fond și în apel.

II. Calea de atac formulată în cauz.

Împotriva deciziei pronunțate de Curtea de Apel Alba Iulia, secția I civilă au declarat recurs pârâții A. și B..

Recurenții-pârâți A. și B. au solicitat admiterea recursului, modificarea în parte a deciziei apelate, în sensul respingerii apelului reclamantei Comunei Poiana Sibiului și menținerea ca temeinică și legală a sentinței civile nr. 850/2018, pronunțate de Tribunalul Sibiu, cu obligarea intimatei la plata cheltuielilor de judecată.

Au precizat că recursul nu vizează dezlegările privind excepția prescripției pentru prima tranșă a chiriei aferente anului 2015 și nici soluția privind pretențiile cu titlu de penalități pentru plata cu întârziere a chiriei.

În esență, recurenții-pârâți au susținut că instanța de apel a încălcat normele de drept material privind contractul de închiriere, în principal, pe cele prevăzute de art. 1786, art. 1787 și art. 1794 C. civ.

Astfel, au arătat că:

- în contractul de închiriere nr. x/2013, încheiat de părți, se arată că data de început a locațiunii este 28 martie 2013, însă nu s-a produs nicio dovadă că la acea dată a avut loc predarea bunului; nu există nicio dovadă că s-ar fi predat bunul la o altă dată ulterioară și, mai mult decât atât, instanțele de fond și apel au reținut că fostul locatar a rămas să folosească bunul închiriat încă cel puțin 2 ani;

- obligația de predare a bunului în scopul folosinței acestuia nu a fost nicicând îndeplinită de locator, respectiv de intimata-reclamantă, aspect ignorat și greșit dezlegat de către instanța de apel, care a reținut că "pentru perioada 2013-2014 îndeplinirea obligațiilor de către reclamantă, de predare a terenului și de asigurare a folosinței acestuia, este discutabilă, având în vedere opunerea fostului locatar la folosirea terenurilor de către pârâți și litigiile în care au fost implicate părțile;"

- îndeplinirea obligațiilor esențiale ale locatorului de predare a bunului și de asigurare a folosinței acestuia nu putea fi nicidecum discutabilă, după cum reține Curtea de Apel Alba Iulia - instanța era chemată să verifice dacă au fost îndeplinite sau nu aceste obligații, iar nu să lase acest aspect esențial al cauzei neclarificat și deschis discuțiilor;

- obligația de a preda bunul se execută la data stabilită în contract, nu în starea în care acesta se găsește, ci în stare corespunzătoare pentru utilizarea în scopul pentru care bunul a fost dat în locațiune; având în vedere faptul că în anii 2013 și 2014 bunul închiriat a fost folosit de către fostul locatar, aspecte reținute de către instanțele de fond, apare evident faptul că nu se poate discuta despre o locațiune valabilă și de un temei pentru acțiunea intimatei-reclamante, chiar dacă pretențiile sale vizează o perioadă ulterioară;

- neîndeplinirea obligației de predare a bunului dă dreptul de a se invoca excepția de neexecutare a contractului; în același sens, este și clauza contractuală ce conține pactul comisoriu expres inserat prin acordul părților - prin care a intervenit încetarea de drept a contractului de închiriere nr. x/2013;

- Curtea de Apel Alba Iulia a interpretat în mod nelegal contractul ce face obiectul litigiului de față, ignorând pactul comisoriu și efectele acestuia;

- instanța de apel a aplicat în mod greșit normele de drept material privind obligația locatorului de a asigura locatarului liniștita și utila folosință a bunului pe tot timpul locațiunii;

- raportat la dispozițiile art. 1789 și 1794 C. civ., dacă tulburarea este atât de gravă încât, dacă ar fi cunoscut-o, locatarul nu ar fi contractat, el poate rezilia contractul în condițiile legii; contractul de închiriere nr. x/2013 prevede la art. 10 exact aceste aspecte legale, asumate de părți prin semnătură:

"prezentul contract încetează de plin drept, fără a mai fi necesară intervenția unei instanțe judecătorești, în cazul în care una dintre părți nu își execută una dintre obligațiile esențiale enumerate în prezentul contract";

- tulburarea în folosința bunului de către terț - fostul chiriaș al terenului - este una nu numai gravă, ci și esențială, întrucât, dacă ar fi știut câte litigii poate genera încheierea contractului de închiriere, desigur că nu l-ar mai fi semnat;

- conform art. 1550 C. civ., "Rezoluțiunea poate fi dispusă de instanță la cerere sau, după caz, poate fi declarată unilateral de către partea îndreptățită. De asemenea, în cazurile anume prevăzute de lege sau dacă părțile au convenit astfel, rezoluțiunea poate opera de plin drept", iar, potrivit art. 1549 alin. (3) C. civ., dacă nu se prevede altfel, dispozițiile referitoare la rezoluțiune se aplică și în cazul rezilierii;

- au invocat intervenția rezilierii contractului pe motiv de neexecutare a contractului, însă Curtea de Apel Alba Iulia a aplicat în mod greșit normele de drept material precizate, constatând că "începând cu anul 2015 nu mai poate fi reținută o astfel de neexecutare";

- cum, timp de 2 ani de la semnarea contractului de închiriere, locatorul nu și-a îndeplinit o obligație ce ține de esența locațiunii, în condițiile în care este stipulat în cuprinsul contractului un pact comisoriu expres de încetare de plin drept a contractului, în mod evident că nu se mai poate discuta despre un contract valabil și de obligația corelativă de plată a chiriei;

- împrejurarea că au solicitat plata de către APIA a sumelor de sprijin pentru suprafața de teren închiriată nu este în măsură a dovedi îndeplinirea de către intimata-reclamantă a obligației de predare a bunului;

- emiterea adeverințelor de către Primăria Comunei Poiana Sibiului nu este suficientă pentru a dovedi îndeplinirea obligației de predare a bunului și de asigurare a folosinței utile și liniștite a acestuia - adeverințele au fost emise și pentru anii 2013 și 2014, când nu numai că nu au beneficiat de subvenții, dar au și fost sancționați de către APIA cu sancțiuni multianuale, întrucât pentru aceleași suprafețe de teren au existat solicitări și din partea foștilor locatari, aceștia fiind găsiți în posesia terenului la un control întreprins de instituția de finanțare;

- constatarea instanței de apel potrivit căreia "începând cu 2015 terenul a fost cu certitudine predat în folosință pârâților", întrucât "din relațiile comunicate de APIA a rezultat că pârâții au încasat subvenții în anii 2015, 2016 și 2017", nu are niciun suport legal și nici contractual;

- raporturile cu APIA au făcut obiectul altor dosare și nu pot fi temei pentru acțiunea în pretenții a intimatei-reclamante;

- incertitudinile din prezenta speță nu pot justifica pretențiile intimatei-reclamante, iar principiul in dubio pro reo se impune a fi aplicat corespunzător;

- este vorba de o neexecutare însemnată a obligațiilor intimatei-reclamante, ceea ce lipsește de cauză obligația corelativă de plată a chiriei;

- notificarea de reziliere a contractului de închiriere, înregistrată sub nr. x din data de 18 septembrie 2017 la intimata-reclamantă, își produce efectele conferite de lege și de contract - legea părților;

- așa cum rezultă din clauzele contractuale, prin nepredarea bunului, locațiunea a încetat de plin drept încă din mai 2013;

- notificarea, chiar dacă este depusă în 2017, vine să confirme realitatea existentă de la chiar momentul semnării contractului de închiriere, respectiv că au fost în imposibilitate de a folosi terenul pentru pășunat;

- nu poate fi ignorată de către instanțele de judecată împrejurarea că notificarea a fost transmisă intimatei-reclamante, locatorului, cu mult înainte de înregistrarea acțiunii ce face obiectul prezentului litigiu.

Nu au fost identificate motive de ordine publică, în condițiile art. 489 alin. (3) C. proc. civ.

Raportul întocmit în cauză, în condițiile art. 493 alin. (2) și (3) C. proc. civ. a fost analizat în completul filtru, fiind comunicat părților, iar prin încheierea din 7 iulie2020, completul de filtru a admis în principiu recursul declarat de pârâții A. și B. împotriva deciziei nr. 1766 din 13 noiembrie 2019 pronunțate de Curtea de Apel Alba Iulia, secția I civilă și a fixat termen de judecată la data de 13 octombrie 2020, în ședință publică, cu citarea părților.

În termen legal, intimata-reclamantă Comuna Poiana Sibiului a depus întâmpinare, prin care a solicitat respingerea, ca nefondat, a recursului, combătând susținerile formulate de către recurenții-pârâți A. și B..

În cauză nu a fost formulat răspuns la întâmpinare.

II. Soluția și considerentele Înaltei Curți de Casație și Justiție.

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate și prin raportare la actele și lucrările dosarului și la dispozițiile legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursul declarat este nefondat pentru considerentele ce urmează să fie expuse.

Pentru a fi incident motivul de nelegalitate reglementat de at. 488 pct. 8 C. proc. civ., invocat de recurenți, este necesar ca hotărârea să fi fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a normelor de drept material. Recurenții pârâți invocă încălcarea normelor de drept material privind contractul de închiriere, în principal pe cele prevăzute de art. 1786, art. 1787 și art. 1794 C. civ., învederând că obligația de predare a bunului de către reclamantă, în scopul folosinței acestuia nu a fost nicicând îndeplinită de locator, aspect ignorat și greșit dezlegat de către instanța de apel, care a reținut că "pentru perioada 2013-2014 îndeplinirea obligațiilor de către reclamantă, de predare a terenului și de asigurare a folosinței acestuia, este discutabilă, având în vedere opunerea fostului locatar la folosirea terenurilor de către pârâți și litigiile în care au fost implicate părțile".

În temeiul art. 1786 C. civ., locatorul trebuie să-i asigure locatarului folosința lucrului pe întreaga durată a contractului, garantându-i acestuia folosință liniștită și utilă a lucrului închiriat. Pentru asigurarea folosinței lucrului, locatorul se obligă să predea bunul ce face obiectul locațiunii,să efectueze reparațiile necesare și să-l garanteze pentru evicțiune și pentru viciile ascunse ale bunului închiriat. Art. 1787 C. civ. prevede că locatorul este obligat să predea bunul împreună cu toate accesoriile sale în stare corespunzătoare utilizării acestuia.

Potrivit art. 1794 C. civ., locatorul va răspunde numai pentru tulburările de drept provenite din fapta unor terți, situație în care va fi obligat să-l despăgubească pe locatar pentru prejudiciul cauzat prin lipsa parțială sau totală a folosinței lucrului închiriat - alin. (1). În această situație, poate opta între a cere o diminuare a chiriei proporțională cu prejudiciul suferit, indiferent de gravitatea tulburării, dacă locatorul, înștiințat fiind, nu a intervenit sau poate cere rezilierea contractului în situația în care tulburarea este atât de gravă încât dacă ar fi cunoscut-o la încheierea contractului, nu ar mai fi contractat - alin. (2).

Aceste dispoziții legale au fost corect interpretate de instanța de apel, reținându-se că a avut loc îndeplinirea obligației de predare a bunului în litigiu de către reclamantă către pârâți.

În contextul reținerii situației de fapt, se arată că între părți s-a încheiat un contract de locațiune, prin care reclamanta se obliga să pună la dispoziție pârâților 400 ha teren pentru pășunat, contractul fiind încheiat în 2013, pentru o perioadă de 5 ani. Așa cum s-a consemnat în considerentele deciziei atacate, reclamanta a emis adeverințe privind utilizarea de către pârâți a suprafețelor închiriate, pentru anii 2015, 2016, 2017, iar din relațiile comunicate de APIA a rezultat fără dubiu că pârâții au încasat subvenții în acești ani, pentru suprafețele de teren declarate în baza contractelor de închiriere și a adeverințelor emise de reclamantă.

Așadar, a fost îndeplinită obligația de predare a terenului către pârâți, începând cu 2015, și drept urmare, nu se pune problema unei neexecutări însemnate a obligațiilor reclamantei, care să lipsească de cauză obligația corelativă de plată a chiriei, așa cum pretind recurenții.

Pe de altă parte, așa cum a reținut instanța de apel, există opțiunea pentru creditorul obligației neexecutate de a solicita executarea în natură a obligației, executarea în echivalent sau rezilierea contractului, în temeiul dispozițiilor art. 1549 C. civ.. Prin urmare, textul reglementează un drept de alegere, la latitudinea creditorului pentru rezilierea contractului, indiferent dacă sancțiunea operează de drept, judiciară, este declarată unilateral sau în temeiul pactelor comisorii înscrise în cuprinsul contractului. Dreptul de opțiune susmenționat poate fi exercitat doar de creditorul obligației neexecutate, nicidecum de debitor. Așadar, neexecutarea obligației de plată a chiriei nu poate fi invocată drept cauză de desființare a contractului, față de împrejurarea că rezilierea nu poate fi solicitată de debitorul obligației neexecutate.

Nu poate fi aplicabilă deci ipoteza indicată de recurenți în cuprinsul motivelor de recurs și anume aceea că ar opera dreptul de a se invoca excepția de neexecutare a contractului sau că ar fi trebuit să se dea eficiență pactului comisoriu expres inserat în cuprinsul contractului, prin acordul părților, prin care ar fi intervenit încetarea de drept a contractului de închiriere nr. x/2013 (pact comisoriu cuprins în clauzele contractuale).

Curtea de Apel Alba Iulia a interpretat în mod legal contractul de locațiune ce face obiectul litigiului de față, nu a ignorat pactul comisoriu și efectele acestuia, nefiind incident motivul de nelegalitate invocat, și dispozițiile art. 1550 și art. 1549 alin. (3) C. civ. primind o justă interpretare.

Rezilierea poate fi dispusă de instanță la cerere sau, după caz, poate fi declarată unilateral de către partea îndreptățită. De asemenea, în cazurile anume prevăzute de lege sau dacă părțile au convenit astfel, rezilierea poate opera de plin drept. Rezilierea poate fi invocată numai în contractele sinalagmatice (bilaterale), adică în acele contracte în care părțile semnatare și-au asumat obligații reciproce și interdependente, numai atunci când una dintre părți nu și-a îndeplinit obligațiile contractuale, iar neîndeplinirea obligațiilor este din culpa părții care a încălcat prevederile contractuale (dacă însuși creditorul a provocat neexecutarea obligației, această cerință nu este îndeplinită); numai dacă partea culpabilă pentru neexecutarea obligației a fost pusă, în prealabil, în întârziere; doar atunci când neexecutarea obligațiilor este repetată. Cum aceste cerințe nu sunt îndeplinite în mod cumulativ, corect a reținut instanța că pârâții creditori nu au deschisă calea rezilierii contractului.

Nici critica invocată privind starea în care trebuie să se predea bunul, și anume că acesta nu ar fi fost predat într-o stare corespunzătoare pentru utilizarea sa în scopul pentru care bunul a fost dat în locațiune nu subzistă, ca, de altfel, nici susținerea că nu ar fi vorba despre o locațiune valabilă.

Nu poate fi primită nici apărarea recurenților-pârâți în sensul că din exercitarea dreptului de a solicita subvenții nu ar rezulta executarea întocmai a obligațiilor contractuale de către partea adversă, sau că această constatare a instanței nu este motivată, neputând fi identificate motivele și temeiul de drept, respectiv argumentul juridic care permit instanței să concluzioneze în acest sens. Astfel, Curtea de apel a reținut în mod just că a fost îndeplinită obligația de predare a terenului către pârâți, începând cu 2015, motivele de recurs invocate neputând fi primite.

S-a mai considerat că, în condițiile în care pârâții nu au solicitat rezilierea contractului în perioada 2013 -2014, în care s-ar fi putut vorbi despre o neexecutare a obligației din partea reclamantei, este evident că și-au exercitat dreptul de opțiune în sensul continuării raporturilor contractuale, acceptând îndeplinirea obligațiilor de către locator, primind terenul în posesie și folosindu-l în perioada 2015 -2017. Prin urmare, în anul 2017 nu se mai poate vorbi despre o neexecutare a obligației de predare a terenului pentru a se da eficiență pactului comisoriu, în sensul desființării contractului. Drept urmare, în considerentele deciziei recurate se regăsește motivarea realizată de instanța de apel pe toate aspectele invocate.

Locațiunea nu a încetat de plin drept încă din mai 2013, așa cum pretind recurenții pârâți, iar notificarea, chiar dacă este depusă în 2017, și înainte de formularea prezentei acțiuni, nu confirmă faptul că pârâții ar fi fost în imposibilitate de a folosi terenul pentru pășunat, aceste precizări fiind susțineri de fapt ale recurenților ce nu pot conduce la reținerea nelegalității deciziei recurate.

Prin urmare, în contextul operațiunii de interpretare și aplicare a prevederilor legale, în mod corect se consideră că, începând cu anul 2015, reclamanta este îndreptățită să pretindă de la pârâți chiria aferentă, în condițiile în care aceasta și-a îndeplinit obligațiile corelative de predare a terenului și asigurare a folosinței bunului, ca obligații ce îi incumbă în temeiul contractului încheiat între părți. Cum dreptul la acțiune vizând plata chiriei se prescrie în termen de 3 ani de la scadență, iar în cuprinsul contractului s-a prevăzut plata chiriei în două tranșe, una cu scadentă la sfârșitul lunii martie, iar alta, la sfârșitul lunii septembrie, în mod corect s-a dat eficiență prevederilor art. 1270 C. civ. și art. 1796 lit. b) din C. civ., fiind obligați pârâții să plătească reclamantei a doua tranșă din chiria aferentă anului 2015, precum și cea aferentă anilor 2016 și 2017.

Pentru aceste considerente, se va respinge ca nefondat recursul declarat de pârâții B. și A. împotriva deciziei civile nr. 1766 din data de 13 noiembrie 2019 pronunțate de Curtea de Apel Alba Iulia, secția I civilă.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat recursul declarat de pârâții B. și A. împotriva deciziei civile nr. 1766 din data de 13 noiembrie 2019 pronunțate de Curtea de Apel Alba Iulia, secția I civilă.

Definitivă.

Pronunțată în ședință publică astăzi, 13 octombrie 2020.