ÎCCJ, decizie (scj.ro #83570)

Contract de închiriere. Pact comisoriu.

Reziliere

Prin

pactul comisoriu expres de gradul IV , părțile contractului de închiriere au

convenit posibilitatea denunțării unilaterale a contractului în cazul în care

nu se plătește chiria mai mult de 2 luni consecutiv. Contractul  fiind

reziliat de drept, nu-și mai produce efectele și nu mai  reprezintă un

titlu legal  pentru ocuparea spațiului comercial. În acest context,

proprietara a acceptat chiria pe parcursul procesului pentru a nu-și mări prejudiciul

produs prin neplata chiriei și întârzierea plății ceea ce nu echivalează cu

tacita relocațiune, locatarul ocupând spațiul în mod abuziv, astfel că se

impune evacuarea acestuia, nefiind îndeplinite condițiile cerute de

art.1452C.civ.

(Secția comercială, decizia nr.3626 din 13 octombrie 2004)

Reclamanta, Administrația Patrimoniului Imobiliar a solicitat

obligarea pârâtului S. V. la plata chiriei aferente perioadei noiembrie 2001 –

aprilie 2002, majorări de întârziere  precum  și evacuarea pârâtului

din spațiul situat în Oradea. Motivându-și cererea,reclamanta  a arătat că

a încheiat cu pârâtul contractul de închiriere din 27 aprilie 2000, stabilind

ca sancțiune penalități de întârziere pe zi de întârziere și posibilitatea

denunțării unilaterale a contractului dacă nu se plătește chiria mai mult de 2

luni consecutiv.

Tribunalul Bihor, prin sentința comercială nr.1885 din 18 septembrie 2003, a

respins acțiunea, reținând că a fost achitată chiria iar întârzierea s-a

datorat majorării unilaterale a cuantumului chiriei pentru spațiu.S-a apreciat

că nu există o neexecutare culpabilă a obligațiilor asumate având în vedere că

s-a achitat chiria.

Împotriva acestei sentințe, reclamanta a declarat apel, susținând că hotărârea

este nelegală întrucât acumulându-se restanța la chirie, contractul a fost

denunțat conform art.9 alin.(6) din contract, achitarea chiriei pe parcursul

procesului neputând influența această denunțare iar lipsa titlului impunea

evacuarea pârâtului din spațiu.

Curtea de Apel Oradea, prin decizia nr.21 din 12 februarie 2004, a respins ca

nefondat apelul reclamantei, apreciind că reclamanta a majorat unilateral

chiria, cuantumul achitat a fost acceptat iar locatarul a făcut și investiții.

Decizia a fost atacată cu recurs de către reclamantă care a susținut

motivele  prevăzute de art.304 pct.9 C.proc. civ., arătând că în contract

era prevăzut un pact comisoriu de gradul IV în art.9 alin.(6) lit.f, astfel

încât contractul fiind denunțat el nu mai poate produce efecte.

Pe de altă parte, acceptarea chiriei nu reprezintă o tacită relocațiune, pentru

simplul fapt că pârâtul trebuia să plătească pentru perioada cât a ocupat

spațiul.

Se constată că nu au fost dovedite investițiile invocate iar respingerea

cererii de evacuare este nelegală în condițiile în care nu mai exista un titlu

în baza căruia pârâtul să dețină spațiul.

Recursul este fondat .

Potrivit art.9 alin.(6) lit.f din contractul de închiriere, rezultă că părțile

au stabilit un pact comisoriu expres de gradul IV și contractul a fost reziliat

de drept astfel că acesta nu-și mai poate produce efectele și nu mai poate

reprezenta titlu legal pentru ocuparea spațiului de către pârât.

Reclamanta a solicitat plata chiriei și evacuarea iar pârâtul a achitat chiria

pe parcursul procesului.

Faptul că reclamanta a acceptat chiria a făcut-o pentru a nu-și mări

prejudiciul produs prin neplata chiriei și întârzierea plății, ceea ce nu echivalează

cu tacita relocațiune, întrucât pârâtul a ocupat abuziv spațiul, nefiind

îndeplinite condițiile cerute de art.1452 C. civ..

În mod greșit au reținut instanțele că nu există o neexecutare culpabilă a

obligațiilor  contractuale și că există un  titlu în baza căruia s-ar

putea continua locațiunea, când în realitate acest titlu nu mai există și se

impunea evacuarea pârâtului din spațiu.

Constatându-se că sunt întrunite condițiile prevăzute de art.304 pct.9 C. proc.

civ., a fost admis recursul reclamantei și modificată decizia în sensul

admiterii  apelului reclamantei, urmând a fi schimbată sentința fondului,

în sensul că s-a admis în parte acțiunea, dispunându-se evacuarea pârâtului din

spațiu.