ÎCCJ, decizie (scj.ro #83570)

Contract de închiriere. Pact comisoriu. Reziliere Prin pactul comisoriu expres de gradul IV , părțile contractului de închiriere au convenit posibilitatea denunțării unilaterale a contractului în cazul în care nu se plătește chiria mai mult de 2 luni consecutiv. Contractul fiind reziliat de drept, nu-și mai produce efectele și nu mai reprezintă un titlu legal pentru ocuparea spațiului comercial. În acest context, proprietara a acceptat chiria pe parcursul procesului pentru a nu-și mări prejudiciul produs prin neplata chiriei și întârzierea plății ceea ce nu echivalează cu tacita relocațiune, locatarul ocupând spațiul în mod abuziv, astfel că se impune evacuarea acestuia, nefiind îndeplinite condițiile cerute de art.1452C.civ.

(Secția comercială, decizia nr.3626 din 13 octombrie 2004) Reclamanta, Administrația Patrimoniului Imobiliar a solicitat obligarea pârâtului S. V. la plata chiriei aferente perioadei noiembrie 2001 – aprilie 2002, majorări de întârziere precum și evacuarea pârâtului din spațiul situat în Oradea. Motivându-și cererea,reclamanta a arătat că a încheiat cu pârâtul contractul de închiriere din 27 aprilie 2000, stabilind ca sancțiune penalități de întârziere pe zi de întârziere și posibilitatea denunțării unilaterale a contractului dacă nu se plătește chiria mai mult de 2 luni consecutiv. Tribunalul Bihor, prin sentința comercială nr.1885 din 18 septembrie 2003, a respins acțiunea, reținând că a fost achitată chiria iar întârzierea s-a datorat majorării unilaterale a cuantumului chiriei pentru spațiu.S-a apreciat că nu există o neexecutare culpabilă a obligațiilor asumate având în vedere că s-a achitat chiria.

Împotriva acestei sentințe, reclamanta a declarat apel, susținând că hotărârea este nelegală întrucât acumulându-se restanța la chirie, contractul a fost denunțat conform art.9 alin.(6) din contract, achitarea chiriei pe parcursul procesului neputând influența această denunțare iar lipsa titlului impunea evacuarea pârâtului din spațiu. Curtea de Apel Oradea, prin decizia nr.21 din 12 februarie 2004, a respins ca nefondat apelul reclamantei, apreciind că reclamanta a majorat unilateral chiria, cuantumul achitat a fost acceptat iar locatarul a făcut și investiții. Decizia a fost atacată cu recurs de către reclamantă care a susținut motivele prevăzute de art.304 pct.9 C.proc. civ., arătând că în contract era prevăzut un pact comisoriu de gradul IV în art.9 alin.(6) lit.f, astfel încât contractul fiind denunțat el nu mai poate produce efecte.

Pe de altă parte, acceptarea chiriei nu reprezintă o tacită relocațiune, pentru simplul fapt că pârâtul trebuia să plătească pentru perioada cât a ocupat spațiul. Se constată că nu au fost dovedite investițiile invocate iar respingerea cererii de evacuare este nelegală în condițiile în care nu mai exista un titlu în baza căruia pârâtul să dețină spațiul. Recursul este fondat . Potrivit art.9 alin.(6) lit.f din contractul de închiriere, rezultă că părțile au stabilit un pact comisoriu expres de gradul IV și contractul a fost reziliat de drept astfel că acesta nu-și mai poate produce efectele și nu mai poate reprezenta titlu legal pentru ocuparea spațiului de către pârât. Reclamanta a solicitat plata chiriei și evacuarea iar pârâtul a achitat chiria pe parcursul procesului.

Faptul că reclamanta a acceptat chiria a făcut-o pentru a nu-și mări prejudiciul produs prin neplata chiriei și întârzierea plății, ceea ce nu echivalează cu tacita relocațiune, întrucât pârâtul a ocupat abuziv spațiul, nefiind îndeplinite condițiile cerute de art.1452 C. civ.. În mod greșit au reținut instanțele că nu există o neexecutare culpabilă a obligațiilor contractuale și că există un titlu în baza căruia s-ar putea continua locațiunea, când în realitate acest titlu nu mai există și se impunea evacuarea pârâtului din spațiu. Constatându-se că sunt întrunite condițiile prevăzute de art.304 pct.9 C. proc. civ., a fost admis recursul reclamantei și modificată decizia în sensul admiterii apelului reclamantei, urmând a fi schimbată sentința fondului, în sensul că s-a admis în parte acțiunea, dispunându-se evacuarea pârâtului din spațiu.