SAMMUT AND VISA INVESTMENTS LIMITED v. MALTA

Primul reclamant, dl John Sammut, este un național maltez, născut în 1948 și locuiește în Sliema (Malta). El este directorul celui de-al doilea reclamant, Visa Investments Limited, o societate de răspundere limitată situată în Sliema. Reclamanții au fost reprezentați în fața Curții de domnul I. Refalo și dna T. Cachia, ambele avocați care practică în Valletta (Malta). Guvernul contestat a fost reprezentat de agentul lor, dl S. Camilleri, Procuror General. Faptele cazului, astfel cum au fost prezentate de părțile, pot fi rezumate după cum urmează. Al doilea reclamant este proprietarul unei imobiliare din Sliema. În calitatea sa de director al societății, primul reclamant a primit autoritatea de a obține de la administrație, autorizațiile necesare pentru desfășurarea activităților de construcție. La 6 decembrie 1990, Comitetul pentru permițările de arenă de planificare („PAPB”) a emis un permis în care a autorizat primul reclamant “a demoli clădirile existente și a re-erectul etajului și arcadele comerciale de mezzanină cu apartamente și garaje excesive la nivelul subsolului ... Înalta clădirii nu trebuie să depășească opt etaje plus subsolul subjacente”. Potrivit reclamanților acest permis și planurile atașate au aprobat un parcare subsol, o arcade de cumpărături de etaj și mezzanină, și șapte nivele de apartamente. Potrivit guvernului acest permis și planurile atașate aprobat „un parcare subsol, o arcade de cumpărături de etaj și mezzanină, și șase nivele de apartamente”. Guvernul a remarcat că, în planurile aprobate, nivelul al șaptelea a fost șters în galben, în care parcă părțile au devenit conștiente de aceste opinii divergente doar în timpul procedurii din fața Curții. Permisul a fost valabil timp de doi ani, iar activitatea pe măsură ce primul reclamant a considerat-o autorizată a fost efectuată în termenul respectiv. La 28 iulie 1992 a fost eliberat un nou permis, deoarece a fost făcută o cerere pentru un permis suplimentar legat de aceeași dezvoltare, dar dintr-o parte diferită a site-ului (Fawwara Lane). În măsura în care este relevant, primul reclamant a fost autorizat „să demoleze clădirea existentă și să re-erecționeze trei subsol/garaje pentru mașini private, plus arcade de cumpărături la etaj (înălțime dublă) ... Reclamanții și Guvernul au convenit că cele două cereri de permis în 1990 și 1992 sunt substanțial identice, cu excepția dezvoltării pe Fawwara Lane, care nu era în cauză. Ambele aplicații au fost pentru dezvoltarea unui etaj de jos de o înălțime de două etaje normale și a șapte etaje superioare de înălțime normală, astfel o înălțime totală de nouă etaje normale. În ceea ce privește permisul emis la 28 iulie 1992, Guvernul a confirmat textul menționat mai sus și a adăugat că într-unul dintre desenele care constituie planurile, etajul al șaptelea a fost reintrodus în mod eronat în timp ce reclamanții au susținut că eliminarea ambiguă a unei părți a etajului mezzaninei a fost eliminată, dar că etajul al șaselea a fost eliminat. 10. Reclamanții au susținut că au dezvoltat site-ul în conformitate cu permisele și în conformitate cu planurile aprobate de PAPB. Guvernul a contestat această afirmație pe baza expunerii lor a faptelor. 11. Câteva zile mai târziu, la 14 august 1992, PAPB a emis o altă autorizație în numele primului reclamant pentru remedierea situației create prin permisul din 28 iulie 1992. În măsura în care este cazul, această autorizație din 14 august 1992 a autorizat primul reclamant să dezvolte site-ul în cauză într-un mod diferit, în special „de a demoli clădirea existentă și de a re-erect garaje subsol pentru mașini private, plus trei etaje arcade de cumpărături (inclusiv un etaj de înălțime dublă) ... cu apartamente excesive (cinci etaje) și toalete. De asemenea, s-a afirmat că planurile eliberate cu permisul din 28 iulie 1992 au fost înlocuite. 12. Potrivit Guvernului, eliberarea permisului din 14 august 1992 a fost menită să corecteze o supraveghere care a avut loc în timpul redactării permisului din 28 iulie 1992. În această ocazie, PAPB a șters unul dintre etaje, marcat ca un etaj de mezzanină, din planurile prezentate de solicitanți. Cu toate acestea, datorită unei erori clericale, această ștergere nu s-a reflectat în permisul din 28 iulie 1992. Reclamanții au susținut că nu este posibil ca ei să știe dacă autorizația de a construi un etaj de mezzanină a fost dată, după cum a declarat Guvernul, unei „oversight”. Mai târziu, ei au declarat că, potrivit acestora, autorizația de a construi apartamente de la etajul șase și de a construi un etaj de mezzanină a fost revocată. 13. Schimbarea specificațiilor de construcție nu a fost notificată reclamanților, care nu au fost informați că PAPB a fost reconsiderarea permiselor deja emise pentru ei. Cu toate acestea, permisul din 14 august 1992 a fost trimis arhitectului reclamanților, care, la 18 august 1992, a solicitat președintelui PAPB să reconsidere permisul în eliberare. 14. La 29 octombrie 1993, Autoritatea de Mediu și Planificare a Maltei („MEPA”) a răspuns că Comisia de control al dezvoltării („DCC”) a decis că permisul din 14 august 1992 ar trebui să fie eliberat. 15. Reclamanții au susținut că nu era clar pentru ei și pentru arhitectul lor că cererea din 18 august 1992 era examinată de DCC, care nu le-a invitat niciodată să prezinte observații orale sau scrise. 16. La 28 ianuarie 1994, când a trecut peste un an de la decizia DCC din 1993 deținând că permisul din 18 august 1992 ar trebui să fie eliberat, MEPA a emis un an de punere în aplicare (nr. 62/94). Reclamanții au fost condamnați să demoleze acele părți ale dezvoltării deja finalizate, care nu au fost autorizate prin permisul din 14 august 1992. 17. În februarie 1994, primul reclamant a apelat împotriva prezentului anunț în fața comisiei de apeluri de planificare, care și-a respins cererea într-o decizie din 30 iunie 1995. Consiliul a susținut că singurul permis valabil de construcție a fost cel emis la 14 august 1992 și că planurile prezentate de reclamanții și permisele acordate anterior pe baza acestor planuri nu sunt conforme cu legea. 18. Primul reclamant a trimis cazul său Curții de Apel. El a susținut că permisul original nu a fost niciodată revocat în mod valabil. Cu toate acestea, la 3 iunie 1996, acest recurs a fost suspendat sine mor la cererea primului reclamant din cauza faptului că o afirmație constituțională, care avea o influență asupra procedurii în fața Curții de Apel, a fost depusă în fața Curții Civile (Prima Sala). În conformitate cu informațiile furnizate de Guvern în octombrie 2004, în acea dată, procedurile dinainte de Curtea de Apel nu au fost reactivate. 19. Între timp, la 3 aprilie 1996, MEPA a emis împotriva reclamanților un alt anunț de punere în aplicare (nr. 556/96), în ceea ce privește dezvoltarea ilegală a fața clădirii, pe care reclamanții nu l-au apelat. 20. Reclamanții au afirmat că, pe baza permiselor din 6 decembrie 1990 și din 28 iulie 1992, s-au angajat mai multe obligații față de terți, inclusiv închirieri și vânzări, și au acordat finanțare pentru activitățile de construcție planificate. Datorită revocarea parțială a acestor permise, reclamanții nu au putut să își respecte obligațiile, suferind astfel o pierdere financiară semnificativă. 21. La 3 iunie 1996, primul reclamant a depus o plângere constituțională la Curtea Civilă (Primă Sală). El a afirmat că revocarea permisului din 28 iulie 1992 prin eliberarea noului permis din 14 august 1992 și-a încălcat dreptul la o bucurie pașnică a bunurilor, garantat prin art. 1 din Protocolul nr. El solicită, de asemenea, ca permisul din 14 august 1992 să fie declarat nul și nul, susținând în continuare că a fost refuzat o audiere echitabilă din moment ce PAPB nu i-a notificat modificările permisului și nu a avut nici o oportunitate de a face nicio prezentare înainte de decizia DCC. 22. În hotărârea din 12 decembrie 1996, Curtea Civilă a respins plângerea din motive procedurale. Acesta a observat că primul reclamant și-a adus reclamația împotriva PEPA; totuși, acest organism nu a fost succesor al PAPB, care a emis permisul din 14 august 1992. 23. Primul reclamant a apelat la Curtea Constituțională. 24. Într-o hotărâre din 30 aprilie 1998, Curtea Constituțională a observat că scopul procedurii constituționale era să ofere cea mai înaltă protecție judiciară împotriva încălcării drepturilor fundamentale, cu cea mai mică formalitate și eficiență maximă. Cetățenii nu erau obligați să indice cu certitudine cei responsabili de încălcare. Prin urmare, nimic nu a împiedicat Curtea Civilă să identifice exact cei care au fost responsabili pentru încălcarea presupusă și să autorizezeze primul reclamant să aducă o acțiune împotriva acestora. Prin urmare, Curtea Constituțională a trimis dosarul înapoi Curții Civile, ordonând ca cazul să continue conform legii. 25. Prin hotărârea din 4 octombrie 2000, Curtea civilă a refuzat să își exercite competența constituțională din cauza utilizării primei reclamante și a utilizat măsuri de remediere ordinare pentru a-și proteja drepturile fundamentale. Curtea civilă a observat că prima reclamantă a solicitat MEPA să își reconsidere cazul. Mai era posibil ca această cerere să fie acceptată și să fie pusă la dispoziția primului reclamant în caz de refuz. În plus, primul reclamant a făcut apel la Consiliul de Planificare a Apelurilor și la Curtea de Apel. 26. La 12 octombrie 2000, primul reclamant a apelat la Curtea Constituțională. 27. Într-o hotărâre din 27 februarie 2003, Curtea Constituțională a respins primul recurs al reclamantului și a confirmat hotărârea Curții Civile și a observat că, în interesul administrației justiției, instanțele constituționale nu ar trebui să fie încărcate cu cazuri care ar putea fi tratate de alte instanțe sau pentru care existau alte măsuri de remediere disponibile în temeiul legislației interne. Prima afirmație a reclamantului a fost că, din cauza emiterii permisului din 14 august 1992, a fost obligat să modifice ceea ce a dezvoltat deja sau a planificat să se dezvolte în conformitate cu permisele anterioare. Prin urmare, o cerere de reexaminare a cauzei și posibilitatea acordării unui nou permis erau remedii eficace puse la dispoziția primului reclamant la momentul introducerii cererii sale constituționale în fața Curții civile. În ceea ce privește plângerea sa cu privire la o audiere echitabilă, aceasta a susținut că plângerea sa a fost împotriva DCC și nu a PAPB; astfel, soluția pe care o căuta în fața Curții Constituționale este diferită de cea solicitată în fața Curții de Apel și, prin urmare, reclamantul continuă să utilizeze recours obișnuiți și Curtea nu a putut exercita competența constituțională. 28. Între timp, la 1 aprilie 1996, primul reclamant a depus o „aplicație completă de dezvoltare” PEPA, solicitând păstrarea etajului Mezzaninei și să fie autorizat să schimbe etajul de sus de la toalete la apartamente. Această cerere a fost refuzată la 14 august 1998. 29. Într-o scrisoare din 21 august 1998 primul reclamant a solicitat o reexaminare a cererii sale. Susținerea sa a fost susținută și la 21 iulie 2001 a fost emis un nou permis de construcție. 30. Până la 1 ianuarie 1993 permisele de dezvoltare a clădirilor au fost reglementate de partea I a Codului de Legi de Poliție. Secțiunea 16 alineatul (1) din respectivul cod prevede: „Ministrul responsabil pentru lucrările publice nu poate, înainte de elaborarea, publicarea sau aprobarea unui schemă, să ordone în Gazettea Guvernului să fie o zonă de planificare întreagă sau oricare parte a Maltei; și de la data unei astfel de ordine, nimeni nu poate stabili, construi sau închide orice stradă, sau să elaboreze orice clădire sau să crească înălțimea sau să modifice altfel orice clădire existentă, sau să modifice utilizarea oricărei terenuri sau clădiri în orice parte din acest domeniu (să existe sau nu un schemă aprobat în acest domeniu) fără permisul ministrului responsabil pentru lucrările publice care, în discreția sa, poate refuza acordarea unui permis sau, în acordarea acestuia, să impună astfel de condiții ca în discreția sa.” 31. Ministrul responsabil cu lucrările publice ar putea delega toate sau oricare dintre competențele sale unui organism cunoscut sub numele de Comitetul pentru permițurile de spațiu de planificare („PAPB”). Cu toate acestea, acest organism a fost abolit de Legea de Planificare a Dezvoltării din 1992 (care a intrat în vigoare la 1 ianuarie 1993), iar o nouă autoritate publică autonomă cu puterea de a emite permise de construcție, a fost înființată Autoritatea de Mediu și Planificare a Maltei („MEPA”). Potrivit Curții Constituționale (a se vedea hotărârea din 30 aprilie 1998 în cazul lui John Sammut v. Autoritatea de planificare) MEPA "a bucurat de competențe originale chiar și în ceea ce privește o dezvoltare care a avut loc înainte de intrarea în vigoare a Actului I din 1992 și nu a continuat competențele ca succesor al PAPB". 32. Secțiunea 37 §§ (1) și (3) din Legea privind planificarea dezvoltării prevede: „ (1) În cazul în care un reclamant consideră că condițiile impuse unei autorizații de dezvoltare sau refuzul unei astfel de permisiuni nu sunt irazonabile, el poate, fără a aduce atingere dreptului său de recurs, fie solicită Autorității sau Comisiei, după caz, să își reconsidere decizia sau poate depune apel la comitetul de apel ... În prezent, nu se efectuează o cerere de reexaminare cu recurs. O cerere de reexaminare și un recurs în temeiul prezentei subsecțiuni, după caz, se efectuează în termen de treizeci de zile de la primirea deciziei Autorității sau a Comisiei, după caz. În cazul în care a fost formulată o cerere de reexaminare, se poate apela la comitetul de apel în termen de treizeci de zile de la primirea deciziei luate în cadrul reexaminării. ... (3) În cursul etapei de reexaminare, Autoritatea sau Comisia, după caz, pot solicita reclamantului să depună planuri noi, în cazul în care autoritatea sau Comisia, după caz, prezintă motive pentru o astfel de cerere, cu condiția ca substanța dezvoltării să nu se schimbe și orice persoană care a făcut obiecții scrise la elaborarea în temeiul articolului 32 alineatul (5) să fie informată că astfel de planuri noi au fost depuse și să fie invitate, de asemenea, să fie prezente la ședința Autorității sau a Comisiei, după caz, atunci când se vor discuta această cerere. Atât reclamantul, cât și opozitorii, dacă există, sunt informați cu privire la data și ora ședinței și, dacă sunt prezente, pot adresa Autorității sau Comisiei, după caz, în ceea ce privește chestiunile de planificare referitoare la cererea menționată.” 33. Secțiunile relevante ale Codului Civil Maltez se citesc după cum urmează: Secțiunea 1030: „Ce persoană care face utilizarea, în limitele adecvate, a unui drept competent pentru el, nu este responsabilă pentru orice prejudiciu care poate rezulta din aceasta. Secțiunea 1031 Cu toate acestea, fiecare persoană este responsabilă pentru daunele care se produc prin vina sa. Secțiunea 1032 (1) Se consideră că o persoană are vina în cazul în care, în propriul său acte, nu utilizează prudența, diligența și atenția unui bonus paterfamilia. (2) Nimeni nu răspunde, în absența unei dispoziții exprese a legii, pentru orice prejudiciu cauzat de nevoia de prudență, diligență sau atenție într-un grad mai mare. Secțiunea 1033 Orice persoană care, cu sau fără intenție de a răni, în mod voluntar sau prin neglijență, imprudință sau dorință de atenție, este vinovat de orice act sau omisiune care constituie o încălcare a taxei impuse de lege, este responsabilă pentru orice prejudiciu care rezultă din aceasta.”