- Instanța
- Curtea Europeană a Drepturilor Omului
- Data
- 16 octombrie 2007
- Stat pârât
- MLT
- Concluzia
- Inadmisibil
Sammut și Visa Investments Limited împotriva Maltei
Traducere în română Auto
Primul reclamant, dl John Sammut, este un național maltez, născut în 1948 și locuiește în Sliema (Malta). El este directorul celui de-al doilea reclamant, Visa Investments Limited, o societate de răspundere limitată situată în Sliema. Reclamanții au fost reprezentați în fața Curții de domnul I. Refalo și dna T. Cachia, ambele avocați care practică în Valletta (Malta). Guvernul contestat a fost reprezentat de agentul lor, dl S. Camilleri, Procuror General. Faptele cazului, astfel cum au fost prezentate de părțile, pot fi rezumate după cum urmează. Al doilea reclamant este proprietarul unei imobiliare din Sliema. În calitatea sa de director al societății, primul reclamant a primit autoritatea de a obține de la administrație, autorizațiile necesare pentru desfășurarea activităților de construcție.
La 6 decembrie 1990, Comitetul pentru permițările de arenă de planificare („PAPB”) a emis un permis în care a autorizat primul reclamant “a demoli clădirile existente și a re-erectul etajului și arcadele comerciale de mezzanină cu apartamente și garaje excesive la nivelul subsolului ... Înalta clădirii nu trebuie să depășească opt etaje plus subsolul subjacente”. Potrivit reclamanților acest permis și planurile atașate au aprobat un parcare subsol, o arcade de cumpărături de etaj și mezzanină, și șapte nivele de apartamente. Potrivit guvernului acest permis și planurile atașate aprobat „un parcare subsol, o arcade de cumpărături de etaj și mezzanină, și șase nivele de apartamente”. Guvernul a remarcat că, în planurile aprobate, nivelul al șaptelea a fost șters în galben, în care parcă părțile au devenit conștiente de aceste opinii divergente doar în timpul procedurii din fața Curții.
Permisul a fost valabil timp de doi ani, iar activitatea pe măsură ce primul reclamant a considerat-o autorizată a fost efectuată în termenul respectiv. La 28 iulie 1992 a fost eliberat un nou permis, deoarece a fost făcută o cerere pentru un permis suplimentar legat de aceeași dezvoltare, dar dintr-o parte diferită a site-ului (Fawwara Lane). În măsura în care este relevant, primul reclamant a fost autorizat „să demoleze clădirea existentă și să re-erecționeze trei subsol/garaje pentru mașini private, plus arcade de cumpărături la etaj (înălțime dublă) ... Reclamanții și Guvernul au convenit că cele două cereri de permis în 1990 și 1992 sunt substanțial identice, cu excepția dezvoltării pe Fawwara Lane, care nu era în cauză.
Ambele aplicații au fost pentru dezvoltarea unui etaj de jos de o înălțime de două etaje normale și a șapte etaje superioare de înălțime normală, astfel o înălțime totală de nouă etaje normale. În ceea ce privește permisul emis la 28 iulie 1992, Guvernul a confirmat textul menționat mai sus și a adăugat că într-unul dintre desenele care constituie planurile, etajul al șaptelea a fost reintrodus în mod eronat în timp ce reclamanții au susținut că eliminarea ambiguă a unei părți a etajului mezzaninei a fost eliminată, dar că etajul al șaselea a fost eliminat. 10. Reclamanții au susținut că au dezvoltat site-ul în conformitate cu permisele și în conformitate cu planurile aprobate de PAPB. Guvernul a contestat această afirmație pe baza expunerii lor a faptelor.
11. Câteva zile mai târziu, la 14 august 1992, PAPB a emis o altă autorizație în numele primului reclamant pentru remedierea situației create prin permisul din 28 iulie 1992. În măsura în care este cazul, această autorizație din 14 august 1992 a autorizat primul reclamant să dezvolte site-ul în cauză într-un mod diferit, în special „de a demoli clădirea existentă și de a re-erect garaje subsol pentru mașini private, plus trei etaje arcade de cumpărături (inclusiv un etaj de înălțime dublă) ... cu apartamente excesive (cinci etaje) și toalete. De asemenea, s-a afirmat că planurile eliberate cu permisul din 28 iulie 1992 au fost înlocuite. 12. Potrivit Guvernului, eliberarea permisului din 14 august 1992 a fost menită să corecteze o supraveghere care a avut loc în timpul redactării permisului din 28 iulie 1992. În această ocazie, PAPB a șters unul dintre etaje, marcat ca un etaj de mezzanină, din planurile prezentate de solicitanți.
Cu toate acestea, datorită unei erori clericale, această ștergere nu s-a reflectat în permisul din 28 iulie 1992. Reclamanții au susținut că nu este posibil ca ei să știe dacă autorizația de a construi un etaj de mezzanină a fost dată, după cum a declarat Guvernul, unei „oversight”. Mai târziu, ei au declarat că, potrivit acestora, autorizația de a construi apartamente de la etajul șase și de a construi un etaj de mezzanină a fost revocată. 13. Schimbarea specificațiilor de construcție nu a fost notificată reclamanților, care nu au fost informați că PAPB a fost reconsiderarea permiselor deja emise pentru ei. Cu toate acestea, permisul din 14 august 1992 a fost trimis arhitectului reclamanților, care, la 18 august 1992, a solicitat președintelui PAPB să reconsidere permisul în eliberare.
14. La 29 octombrie 1993, Autoritatea de Mediu și Planificare a Maltei („MEPA”) a răspuns că Comisia de control al dezvoltării („DCC”) a decis că permisul din 14 august 1992 ar trebui să fie eliberat. 15. Reclamanții au susținut că nu era clar pentru ei și pentru arhitectul lor că cererea din 18 august 1992 era examinată de DCC, care nu le-a invitat niciodată să prezinte observații orale sau scrise. 16. La 28 ianuarie 1994, când a trecut peste un an de la decizia DCC din 1993 deținând că permisul din 18 august 1992 ar trebui să fie eliberat, MEPA a emis un an de punere în aplicare (nr. 62/94).
Reclamanții au fost condamnați să demoleze acele părți ale dezvoltării deja finalizate, care nu au fost autorizate prin permisul din 14 august 1992. 17. În februarie 1994, primul reclamant a apelat împotriva prezentului anunț în fața comisiei de apeluri de planificare, care și-a respins cererea într-o decizie din 30 iunie 1995. Consiliul a susținut că singurul permis valabil de construcție a fost cel emis la 14 august 1992 și că planurile prezentate de reclamanții și permisele acordate anterior pe baza acestor planuri nu sunt conforme cu legea. 18. Primul reclamant a trimis cazul său Curții de Apel. El a susținut că permisul original nu a fost niciodată revocat în mod valabil. Cu toate acestea, la 3 iunie 1996, acest recurs a fost suspendat sine mor la cererea primului reclamant din cauza faptului că o afirmație constituțională, care avea o influență asupra procedurii în fața Curții de Apel, a fost depusă în fața Curții Civile (Prima Sala).
În conformitate cu informațiile furnizate de Guvern în octombrie 2004, în acea dată, procedurile dinainte de Curtea de Apel nu au fost reactivate. 19. Între timp, la 3 aprilie 1996, MEPA a emis împotriva reclamanților un alt anunț de punere în aplicare (nr. 556/96), în ceea ce privește dezvoltarea ilegală a fața clădirii, pe care reclamanții nu l-au apelat. 20. Reclamanții au afirmat că, pe baza permiselor din 6 decembrie 1990 și din 28 iulie 1992, s-au angajat mai multe obligații față de terți, inclusiv închirieri și vânzări, și au acordat finanțare pentru activitățile de construcție planificate. Datorită revocarea parțială a acestor permise, reclamanții nu au putut să își respecte obligațiile, suferind astfel o pierdere financiară semnificativă.
21. La 3 iunie 1996, primul reclamant a depus o plângere constituțională la Curtea Civilă (Primă Sală). El a afirmat că revocarea permisului din 28 iulie 1992 prin eliberarea noului permis din 14 august 1992 și-a încălcat dreptul la o bucurie pașnică a bunurilor, garantat prin art. 1 din Protocolul nr. El solicită, de asemenea, ca permisul din 14 august 1992 să fie declarat nul și nul, susținând în continuare că a fost refuzat o audiere echitabilă din moment ce PAPB nu i-a notificat modificările permisului și nu a avut nici o oportunitate de a face nicio prezentare înainte de decizia DCC. 22. În hotărârea din 12 decembrie 1996, Curtea Civilă a respins plângerea din motive procedurale. Acesta a observat că primul reclamant și-a adus reclamația împotriva PEPA; totuși, acest organism nu a fost succesor al PAPB, care a emis permisul din 14 august 1992. 23. Primul reclamant a apelat la Curtea Constituțională.
24. Într-o hotărâre din 30 aprilie 1998, Curtea Constituțională a observat că scopul procedurii constituționale era să ofere cea mai înaltă protecție judiciară împotriva încălcării drepturilor fundamentale, cu cea mai mică formalitate și eficiență maximă. Cetățenii nu erau obligați să indice cu certitudine cei responsabili de încălcare. Prin urmare, nimic nu a împiedicat Curtea Civilă să identifice exact cei care au fost responsabili pentru încălcarea presupusă și să autorizezeze primul reclamant să aducă o acțiune împotriva acestora. Prin urmare, Curtea Constituțională a trimis dosarul înapoi Curții Civile, ordonând ca cazul să continue conform legii. 25. Prin hotărârea din 4 octombrie 2000, Curtea civilă a refuzat să își exercite competența constituțională din cauza utilizării primei reclamante și a utilizat măsuri de remediere ordinare pentru a-și proteja drepturile fundamentale.
Curtea civilă a observat că prima reclamantă a solicitat MEPA să își reconsidere cazul. Mai era posibil ca această cerere să fie acceptată și să fie pusă la dispoziția primului reclamant în caz de refuz. În plus, primul reclamant a făcut apel la Consiliul de Planificare a Apelurilor și la Curtea de Apel. 26. La 12 octombrie 2000, primul reclamant a apelat la Curtea Constituțională. 27. Într-o hotărâre din 27 februarie 2003, Curtea Constituțională a respins primul recurs al reclamantului și a confirmat hotărârea Curții Civile și a observat că, în interesul administrației justiției, instanțele constituționale nu ar trebui să fie încărcate cu cazuri care ar putea fi tratate de alte instanțe sau pentru care existau alte măsuri de remediere disponibile în temeiul legislației interne.
Prima afirmație a reclamantului a fost că, din cauza emiterii permisului din 14 august 1992, a fost obligat să modifice ceea ce a dezvoltat deja sau a planificat să se dezvolte în conformitate cu permisele anterioare. Prin urmare, o cerere de reexaminare a cauzei și posibilitatea acordării unui nou permis erau remedii eficace puse la dispoziția primului reclamant la momentul introducerii cererii sale constituționale în fața Curții civile. În ceea ce privește plângerea sa cu privire la o audiere echitabilă, aceasta a susținut că plângerea sa a fost împotriva DCC și nu a PAPB; astfel, soluția pe care o căuta în fața Curții Constituționale este diferită de cea solicitată în fața Curții de Apel și, prin urmare, reclamantul continuă să utilizeze recours obișnuiți și Curtea nu a putut exercita competența constituțională.
28. Între timp, la 1 aprilie 1996, primul reclamant a depus o „aplicație completă de dezvoltare” PEPA, solicitând păstrarea etajului Mezzaninei și să fie autorizat să schimbe etajul de sus de la toalete la apartamente. Această cerere a fost refuzată la 14 august 1998. 29. Într-o scrisoare din 21 august 1998 primul reclamant a solicitat o reexaminare a cererii sale. Susținerea sa a fost susținută și la 21 iulie 2001 a fost emis un nou permis de construcție. 30. Până la 1 ianuarie 1993 permisele de dezvoltare a clădirilor au fost reglementate de partea I a Codului de Legi de Poliție.
Secțiunea 16 alineatul (1) din respectivul cod prevede: „Ministrul responsabil pentru lucrările publice nu poate, înainte de elaborarea, publicarea sau aprobarea unui schemă, să ordone în Gazettea Guvernului să fie o zonă de planificare întreagă sau oricare parte a Maltei; și de la data unei astfel de ordine, nimeni nu poate stabili, construi sau închide orice stradă, sau să elaboreze orice clădire sau să crească înălțimea sau să modifice altfel orice clădire existentă, sau să modifice utilizarea oricărei terenuri sau clădiri în orice parte din acest domeniu (să existe sau nu un schemă aprobat în acest domeniu) fără permisul ministrului responsabil pentru lucrările publice care, în discreția sa, poate refuza acordarea unui permis sau, în acordarea acestuia, să impună astfel de condiții ca în discreția sa.” 31. Ministrul responsabil cu lucrările publice ar putea delega toate sau oricare dintre competențele sale unui organism cunoscut sub numele de Comitetul pentru permițurile de spațiu de planificare („PAPB”).
Cu toate acestea, acest organism a fost abolit de Legea de Planificare a Dezvoltării din 1992 (care a intrat în vigoare la 1 ianuarie 1993), iar o nouă autoritate publică autonomă cu puterea de a emite permise de construcție, a fost înființată Autoritatea de Mediu și Planificare a Maltei („MEPA”).
Potrivit Curții Constituționale (a se vedea hotărârea din 30 aprilie 1998 în cazul lui John Sammut v. Autoritatea de planificare) MEPA "a bucurat de competențe originale chiar și în ceea ce privește o dezvoltare care a avut loc înainte de intrarea în vigoare a Actului I din 1992 și nu a continuat competențele ca succesor al PAPB". 32. Secțiunea 37 §§ (1) și (3) din Legea privind planificarea dezvoltării prevede: „ (1) În cazul în care un reclamant consideră că condițiile impuse unei autorizații de dezvoltare sau refuzul unei astfel de permisiuni nu sunt irazonabile, el poate, fără a aduce atingere dreptului său de recurs, fie solicită Autorității sau Comisiei, după caz, să își reconsidere decizia sau poate depune apel la comitetul de apel ... În prezent, nu se efectuează o cerere de reexaminare cu recurs.
O cerere de reexaminare și un recurs în temeiul prezentei subsecțiuni, după caz, se efectuează în termen de treizeci de zile de la primirea deciziei Autorității sau a Comisiei, după caz. În cazul în care a fost formulată o cerere de reexaminare, se poate apela la comitetul de apel în termen de treizeci de zile de la primirea deciziei luate în cadrul reexaminării… (3) În cursul etapei de reexaminare, Autoritatea sau Comisia, după caz, pot solicita reclamantului să depună planuri noi, în cazul în care autoritatea sau Comisia, după caz, prezintă motive pentru o astfel de cerere, cu condiția ca substanța dezvoltării să nu se schimbe și orice persoană care a făcut obiecții scrise la elaborarea în temeiul articolului 32 alineatul (5) să fie informată că astfel de planuri noi au fost depuse și să fie invitate, de asemenea, să fie prezente la ședința Autorității sau a Comisiei, după caz, atunci când se vor discuta această cerere.
Atât reclamantul, cât și opozitorii, dacă există, sunt informați cu privire la data și ora ședinței și, dacă sunt prezente, pot adresa Autorității sau Comisiei, după caz, în ceea ce privește chestiunile de planificare referitoare la cererea menționată.” 33. Secțiunile relevante ale Codului Civil Maltez se citesc după cum urmează: Secțiunea 1030: „Ce persoană care face utilizarea, în limitele adecvate, a unui drept competent pentru el, nu este responsabilă pentru orice prejudiciu care poate rezulta din aceasta. Secțiunea 1031 Cu toate acestea, fiecare persoană este responsabilă pentru daunele care se produc prin vina sa. Secțiunea 1032 (1) Se consideră că o persoană are vina în cazul în care, în propriul său acte, nu utilizează prudența, diligența și atenția unui bonus paterfamilia.
(2) Nimeni nu răspunde, în absența unei dispoziții exprese a legii, pentru orice prejudiciu cauzat de nevoia de prudență, diligență sau atenție într-un grad mai mare. Secțiunea 1033 Orice persoană care, cu sau fără intenție de a răni, în mod voluntar sau prin neglijență, imprudință sau dorință de atenție, este vinovat de orice act sau omisiune care constituie o încălcare a taxei impuse de lege, este responsabilă pentru orice prejudiciu care rezultă din aceasta.”
1. The first applicant, Mr John Sammut, is a Maltese national, who was born in 1948 and lives in Sliema (Malta). He is the director of the second applicant, Visa Investments Limited, a limited liability company located in Sliema. The applicants were represented before the Court by Mr I. Refalo and Mrs T. Cachia, both lawyers practising in Valletta (Malta). The respondent Government were represented by their Agent, Mr S. Camilleri, Attorney General.
The facts of the case, as submitted by the parties, may be summarised as follows.
The second applicant is the owner of a real estate in Sliema. In his capacity as company director the first applicant was given authority to obtain from the administration, the authorisations needed for carrying out building work.
On 6 December 1990 the Planning Area Permits Board (the “PAPB”) issued a permit in which it authorised the first applicant “to demolish the existing buildings and to re-erect ground floor and mezzanine shopping arcades with overlying flats and garages at basement level ... Height of building should not exceed eight floors plus underlying basement”.
According to the applicants this permit and the plans attached approved one basement car park, a ground floor and mezzanine shopping arcade, and seven levels of flats. According to the Government this permit and the plans attached approved “one basement car park, a ground floor and mezzanine shopping arcade, and six levels of flats”. The Government noted that in the approved plans the seventh level was deleted by shading it in yellow. The parties appear to have become aware of these diverging views only during the proceedings before this Court.
This permit was valid for two years, and the work as the first applicant believed it to have been authorised was carried out within that period.
On 28 July 1992 a new permit was issued, since an application had been made for a further permit connected to the same development but from a different side of the site (Fawwara Lane). In so far as relevant, the first applicant was authorised “to demolish the existing building and to re-erect three basement/garages for private cars, plus ground floor shopping arcades (double height) ... with overlying flats (six floors) including washrooms ...”.
The applicants and the Government agreed that the two permit applications in 1990 and 1992 were substantially identical, except for the development on Fawwara Lane, which was not at issue. Both applications were for a development of a ground floor of a height of two normal floors and seven upper floors of normal height, therefore a total height of nine normal floors.
In respect of the permit issued on 28 July 1992, the Government confirmed the wording quoted above and added that in one of the drawings constituting the plans, the seventh floor had been erroneously reinserted while the applicants submitted that the ambiguous deletion of part of the mezzanine floor had been eliminated, but that the sixth floor had been deleted.
The applicants alleged that they had developed the site according to the permits and according to the plans approved by the PAPB. The Government contested this on the basis of their exposition of the facts.
A few days later, on 14 August 1992, the PAPB issued of its own motion another permit in the name of the first applicant to remedy the situation created by the permit of 28 July 1992. In so far as relevant, this permit of 14 August 1992 authorised the first applicant to develop the site in question in a different manner in particular “to demolish existing building and to re-erect basement garages for private cars, plus three floors shopping arcade (including a ground floor of double height) ... with overlying flats (five floors) and washrooms”. It was also stated that the plans which had been issued with the permit of 28 July 1992 were being replaced.
According to the Government, the issue of the permit of 14 August 1992 was meant to correct an oversight which had occurred during the drafting of the permit of 28 July 1992. On that occasion the PAPB had deleted one of the floors, marked as a mezzanine floor, from the plans submitted by the applicants. However, because of a clerical error, this deletion was not reflected in the permit of 28 July 1992. The applicants submitted that it was not possible for them to know whether the authorisation to build a mezzanine floor was due, as the Government stated, to an “oversight”. They later stated that according to them the authorisation to construct apartments on the sixth floor and to build a mezzanine floor had been revoked.
The change in the building specifications was not notified to the applicants, who were not informed that the PAPB was reconsidering the permits already issued to them. However, the permit of 14 August 1992 was sent to the applicants’ architect, who on 18 August 1992 requested the Chairman of the PAPB to reconsider the permit in issue.
On 29 October 1993 the Malta Environment and Planning Authority (the “MEPA”) replied that the Development Control Commission (the “DCC”) had decided that the permit of 14 August 1992 should stand as issued.
The applicants submitted that it was unclear to them and to their architect that the request of 18 August 1992 was being considered by the DCC, which never invited them to present oral or written submissions.
On 28 January 1994, when over a year had passed since the DCC’s decision of 1993 holding that the permit of 18 August 1992 should stand as issued, the MEPA issued an enforcement notice (no. 62/94). It observed that the “seventh” floor and the washrooms on the top floor were not covered by a development permit. The applicants were ordered to demolish those parts of the development already completed which were not authorised by the permit of 14 August 1992.
In February 1994 the first applicant appealed against this notice before the Planning Appeals Board, which rejected his claim in a decision of 30 June 1995. The Board held that the only valid building permit was that issued on 14 August 1992 and that the plans submitted by the applicants and the permits previously granted on the basis of these plans were not in conformity with the law.
The first applicant referred his case to the Court of Appeal. He argued that the original permit had never been validly revoked. However, on 3 June 1996 this appeal was adjourned sine die at the first applicant’s request by reason of the fact that a constitutional claim, having a bearing on the proceedings before the Court of Appeal, had been filed before the Civil Court (First Hall). According to the information provided by the Government in October 2004, at that date the proceedings before the Court of Appeal had not been reactivated.
In the meantime, on 3 April 1996, the MEPA had issued against the applicants another enforcement notice (no. 556/96), in relation to an illegal development of the facade of the building, which the applicants did not appeal.
The applicants asserted that on the basis of the permits of 6 December 1990 and of 28 July 1992 they had undertaken several obligations vis-à-vis third parties, including leases and sales, and had provided funding for the planned construction work. Due to the partial revocation of these permits, the applicants were unable to honour their obligations, thus suffering a significant financial loss.
On 3 June 1996 the first applicant lodged a constitutional complaint with the Civil Court (First Hall). He alleged that the revocation of the permit of 28 July 1992 by means of the issuing of the new permit of 14 August 1992 had violated his right to peaceful enjoyment of possessions, guaranteed by Article 1 of Protocol No. 1. He also requested that the permit of 14 August 1992 be declared null and void. He further alleged that he had been denied a fair hearing since the PAPB had failed to notify him of the changes in the permit and he had had no opportunity to make any submissions before the DCC’s decision.
In a judgment of 12 December 1996 the Civil Court rejected the complaint on procedural grounds. It observed that the first applicant had brought his claim against the MEPA; however, this body was not a successor of the PAPB which had issued the permit of 14 August 1992.
The first applicant appealed to the Constitutional Court.
In a judgment of 30 April 1998 the Constitutional Court observed that the aim of constitutional proceedings was to afford the highest judicial protection against a violation of fundamental rights, with the least formality and the maximum efficiency. Citizens were not obliged to indicate with certainty those responsible for the violation. Therefore, nothing prevented the Civil Court from precisely identifying those who were responsible for the violation alleged and from authorising the first applicant to bring an action against them. The Constitutional Court therefore sent the file back to the Civil Court, ordering that the case be continued according to law.
In a judgment of 4 October 2000 the Civil Court refused to exercise its constitutional jurisdiction on the ground that the first applicant had used and was using ordinary remedies in order to protect his fundamental rights. The Civil Court observed that the first applicant had requested the MEPA to reconsider his case. There was still a possibility that this request would be accepted and an appeal was available to the first applicant in case of refusal. Moreover, the first applicant had appealed to the Planning Appeals Board and the Court of Appeal.
On 12 October 2000 the first applicant appealed to the Constitutional Court.
In a judgment of 27 February 2003 the Constitutional Court rejected the first applicant’s appeal and confirmed the Civil Court’s judgment. It observed that in the interests of the administration of justice, the constitutional courts should not be burdened with cases which might be dealt with by other courts or for which there were other remedies available under the domestic legislation. The first applicant’s claim was that by reason of the issuing of the permit of 14 August 1992 he was obliged to change what he had already developed or had planned to develop according to the previous permits. Therefore, a request for reconsideration of the case and the possibility of being granted a new permit were effective remedies available to the first applicant at the time of the introduction of his constitutional claim before the Civil Court. In respect of his complaint regarding a fair hearing, it held that his complaint was against the DCC and not the PAPB; thus, the remedy he was seeking before the Constitutional Court was different from that sought before the Court of Appeal, and therefore the applicant was still making use of ordinary remedies and the Court could not exercise its constitutional jurisdiction.
Meanwhile, on 1 April 1996, the first applicant had submitted a “full development application” to the MEPA, requesting the retention of the mezzanine floor and to be authorised to change the top floor from washrooms to penthouses. This request was refused on 14 August 1998.
In a letter of 21 August 1998 the first applicant asked for a reconsideration of his request. His claim was upheld and on 21 July 2001 a new building permit was issued.
Until 1 January 1993 building development permits were regulated by Part I of the Code of Police Laws. Section 16(1) of that Code provided: “The Minister responsible for public works may, prior to the preparation, publication or approval of a scheme, order by notice in the Government Gazette the whole or any part of Malta to be a planning area; and from the date of any such order no person shall lay out, construct or close any street, or erect any building or increase the height of or otherwise modify any existing building, or change the use of any land or building in any part of such area (whether or not an approved scheme exists in respect thereof) without a permit from the Minister responsible for public works who may, in his discretion, refuse the grant of a permit or, in granting it, impose such conditions as in his discretion he may deem proper.”
The Minister responsible for public works could delegate all or any of his powers to a body known as the Planning Area Permits Board (the “PAPB”). However, this body was abolished by the 1992 Development Planning Act (which entered into force on 1 January 1993), and a new autonomous public authority with the power to issue building permits, the Malta Environment and Planning Authority (the “MEPA”), was set up. According to the Constitutional Court (see judgment of 30 April 1998 in the case of John Sammut v. Planning Authority) the MEPA “enjoyed original powers even in relation to a development which occurred before the coming into force of Act I of 1992, and not continuing powers as a successor of the PAPB”.
Section 37 §§ (1) and (3) of the Development Planning Act provide: “(1) If an applicant considers that conditions imposed upon a development permission, or a refusal of such a permission, is unreasonable he may, without prejudice to his right of appeal, either request the Authority or the Commission, as the case may be, to reconsider its decision or he may lodge an appeal with the Appeals Board ... A request for reconsideration shall not be made currently with an appeal. A request for reconsideration and an appeal under this sub-section, as the case may be, shall be made within thirty days of receipt of the decision of the Authority or of the Commission, as the case may be. Where a request for reconsideration has been made, an appeal may be made to the Appeals Board within thirty days of receipt of the decision taken in the reconsideration… (3) During the reconsideration stage, the Authority or the Commission, as the case may be, may request the applicant to file fresh plans, in which case the Authority or the Commission, as the case may be, shall give reasons for such a request provided that the substance of the development shall not change and any person who has made written objections to the development in terms of Article 32(5) shall be informed that such fresh plans have been so filed and shall also be invited to be present at the Authority’s or the Commission’s sitting, as the case may be, when such application shall be discussed. Both the applicant and the objectors, if any, shall be informed of the date and time of the meeting and, if present, may address the Authority or the Commission, as the case may be, with regard to the planning matters concerning the said application.”
The relevant sections of the Maltese Civil Code read as follows: Section 1030 “Any person who makes use, within the proper limits, of a right competent to him, shall not be liable for any damage which may result therefrom. Section 1031 Every person, however, shall be liable for the damage which occurs through his fault. Section 1032 (1) A person shall be deemed to be in fault if, in his own acts, he does not use the prudence, diligence, and attention of a bonus paterfamilias. (2) No person shall, in the absence of an express provision of the law, be liable for any damage caused by want of prudence, diligence, or attention in a higher degree. Section 1033 Any person who, with or without intent to injure, voluntarily or through negligence, imprudence, or want of attention, is guilty of any act or omission constituting a breach of the duty imposed by law, shall be liable for any damage resulting therefrom.”