ZAMMIT AND ATTARD CASSAR v. MALTA

Cea de-a doua secțiune Cerere nr. 1046/12 Carmel Zammit și Doris ATTARD CASAR împotriva Maltai depusă la 28 decembrie 2011 DECLARAREA FACTELOR Reclamanții, dl Carmel Zammit și dna Doris Attard Cassar, sunt resortisanți maltezi, care s-au născut în 1943 și, respectiv, 1957 și locuiesc în Zabbar și Birkirkara. Ele sunt reprezentate în fața Curții de Dr. Borg Costanzi, avocat practicant în Valletta. Circumstanțele cazului Faptele cazului, astfel cum au fost prezentate de solicitanți, pot fi rezumate după cum urmează. Contextul cazului Reclamanții dețin, în acțiuni egale, o proprietate construită în anii 1960 cunoscută sub numele de magazin Cressi-Sub. Este folosită ca magazin comercial. Ei au moștenit proprietatea de la unchiul lor la 7 octombrie 2000. În momentul în care proprietatea a fost deja închiriată către E., o societate înregistrată în Malta, pentru 862 euro (EUR) pe an. Deși nu a existat nicio dovada că părțile au semnat vreodată un contract de închiriere, se pare că începuse în 1971. Închirierea este achiziționată la fiecare șase luni în avans și, în conformitate cu legea, închirierea este reînnoită automat la fiecare șase luni. În astfel de circumstanțe, Ordonanța privind retragerea proprietăților urbane (Regulamentul) (denumită în continuare „ordinamentul”), capitolul 69 din legile Malta, (a se vedea mai jos, legislația internă relevantă) prevede că expulzarea unui chiriaș sau modificarea condițiilor unei închirieri, necesită autorizarea Comitetului de reglementare pentru închiriere („RB”). În 2002, în vederea solicitării unei majorări a chiriei, reclamanții au efectuat o evaluare a proprietății. Arhitectul care l-a efectuat a indicat că valoarea actuală de închiriere a proprietății era de 7.000 EUR pe an. În conformitate cu cerințele juridice (a se vedea legea internă relevantă mai jos) la 22 aprilie 2002, prin intermediul unei scrisori judiciare, reclamanții au informat E că, începând cu 1 iulie 2002, au dorit ca chiria să fie majorată la 7.000 EUR pe an. Prin intermediul unei scrisori judiciare din data de 17 mai 2002 E. a răspuns că nu a fost de acord cu cererea. Cu toate acestea, nu s-a aplicat RRB pentru respingerea unei astfel de creșteri sau pentru noi condiții, conform legii (a se vedea art. 14 din Ordonanța). La 27 martie 2003, reclamanții au introdus o acțiune în fața Curții Civile, solicitându-i să impună E. un termen obligatoriu în care să facă o cerere către RRB și că, în lipsa unei astfel de acțiuni de către E., majorarea închirierii solicitate ar trebui considerată a fi fost convenită. La 31 mai 2004 E. a formulat o cerere la RRB, solicitându-i respingerea cererii de creștere a chiriei. Reclamanții au răspuns că o decizie nefavorabilă ar încălca drepturile în temeiul Convenției. Într-un raport din septembrie 2006 doi arhitecți desemnați de instanță au concluzionat că chiria de 862 EUR era deja de peste 40% peste nivelul de închiriere la care se aflau sau ar fi putut fi închiriați înainte de 4 august 1914, după care, în lumina articolului 4 litera (b) din Ordonanța (a se vedea legislația internă relevantă de mai jos), creșterea închirierii nu a putut fi recomandată. La 9 ianuarie 2008, RRB a respins cererea reclamanților pe baza avizului ambilor arhitecți desemnați de instanță. La 25 ianuarie 2008, reclamanții au apelat, susținând că decizia RRB a încălcat drepturile în temeiul articolului 6 din Convenție și al articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție. Prin decretul din 13 mai 2008, Curtea de Apel a adresat această chestiune jurisdicțiilor constituționale. Prin hotărârea din 7 iulie 2010, Curtea Civilă (Primă Sală), în jurisdicția sa constituțională, a susținut cererea reclamanților și a susținut că drepturile acestora în temeiul articolului 6 din Convenție și art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție au fost încălcate. Referindu-se la jurisprudența CEDO, a considerat că reclamanții nu au avut un remediu eficace, în măsura în care acestea sunt limitate de limitarea nivelurilor de închiriere prevăzute în lege. În ceea ce privește drepturile lor de proprietate, acesta a susținut constatarea unei încălcări, pe baza raționării în cazul Amato Gauci c. Malta (n. 47045/06, § 63, 15 septembrie 2009) - și anume nivelul scăzut al chiriei, starea de incertitudine a reclamanților în ceea ce privește posibilitatea de recuperare a proprietății, lipsa garanțiilor procedurale și creșterea nivelului de viață în Malta în ultimele decenii - împreună cu argumentul reclamanților că interferența a fost disproporționată, deoarece le-a făcut să suporte o sarcină excesivă, având în vedere că este o proprietate comercială. Într-adevăr, locatorul ar fi putut folosi alte proprietăți deținute, dar a preferat să vândă proprietatea respectivă pentru 350.000 EUR și să continue să închiriere de la reclamanții la o rată scăzută. Prin recurs, prin hotărâre din 5 iulie 2011, Curtea Constituțională a anulat hotărârea de primă instanță. Acesta a considerat că, deși părțile au încheiat contractul pe care le-au avut cunoștință în ceea ce privește legea (și au reprezentat de câțiva ani), ei au optat totuși să intre în contractul respectiv, astfel încât ei, și succesorii lor de drept, nu au putut acum să se plângă de încălcarea drepturilor lor omului. Într-adevăr, acordul inițial de închiriere nu prevedea un nivel scăzut de închiriere și nu prevedea creșterea viitoare a chiriei. Având în vedere că proprietarul inițial a închiriat voluntar sediul, cunoaștend consecințele juridice atașate, nu a existat nici un impact neprevăzut și nici un impact arbitrar asupra dreptului lor de proprietate, nici un stat de incertitudine juridică. În plus, amendamentele recente la lege în 2010 și-au ameliorat poziția începând cu 2010 (Legea X din 2009; a se vedea art. 1531D din Codul Civil, mai jos). În timp ce procedurile constituționale menționate mai sus erau în suspensie, s-a promulgat o nouă lege, care prevede că, începând cu 1 ianuarie 2010, închirierile comerciale ar trebui să fie majorate cu 15% pe an, și că, de asemenea, o creștere la acest nivel ar trebui să aibă loc pentru anii 2011, 2012 și 2013 (Secțiunea 1531 D din Codul Civil). Ordinul privind retragerea proprietăților urbane (Regulamentul), capitolul 69 din legile Malta, în măsura în care este relevant, se citește după cum urmează: „Nu este legală pentru locatarul vreunui loc, la expirarea perioadei de inchiriere (cu excepția perioadei convenționale, juridice, obișnuite sau consecutive în temeiul dispozițiilor prezentei ordonanțe), refuzarea reînnoirii închirierii sau ridicarea închirierii sau impune noi condiții pentru reînnoirea închirierii fără permisiunea consiliului.” art. 4 „(1) Consiliul acordă permisiunea menționată în următoarele cazuri: ) dacă locatorul este obligat să efectueze sau are motive rezonabile pentru a efectua modificări sau lucrări altele decât reparațiile ordinare; ) în cazul în care chiria propusă nu depășește 40% peste și peste chiria echitabilă (de a fi, dacă este necesar, stabilită prin evaluare), la care sediile au fost închiriate sau ar fi putut fi închiriate în orice moment înainte de 4 august 1914: Consiliul poate fixa o astfel de chirie echitabilă. (...)” art. 8 „(1) În cazul în care locatarul dorește să relueze posesia locurilor la încheierea închirierii închirierii, acesta se aplică Consiliului pentru permisiunea de a face acest lucru. (2) Dispozițiile prezentului articol nu se aplică locațiilor care aparțin sau sunt administrate de Guvern.” art. 9 „Consiliul acordă permisiunea menționată în ultimul articol precedent în următoarele cazuri: ) în cazul în care chiriașul nu a plătit în mod puntual chiria datorată de el, sau a cauzat daune considerabile la locație, sau nu a respectat în alt mod condițiile de închiriere, sau a folosit locația pentru orice alt scop decât cel pentru care sediul a fost închiriat, sau a submit locația sau a făcut peste leasing fără consimțământul expres al locatorului. (...) ) în cazul în care locatarul cere imobiliare (altul decât un magazin) pentru ocuparea sa sau pentru cea a oricărui ascendent sau descendent al său, fie prin consanguinitate sau afinitate, fie a unui frate sau soră, și (cu excepția dispozițiilor contrare din prezentul alineat) Consiliul este satisfăcut că cazare alternativă este disponibilă, care este rezonabil potrivită pentru mijloacele de inchiriat și pentru familia sa în ceea ce privește amploarea, caracterul și apropierea locului de muncă (dacă există): Cu condiția ca existența de cazare alternativă să nu fie o condiție pentru acordarea de către Consiliu a autorizației de recuperare a posesiunilor în temeiul prezentului alineat, în cazul în care Consiliul este satisfăcut, având în vedere toate circumstanțele cazului, inclusiv orice cazare alternativă disponibilă pentru proprietar sau pentru chiriaș, că dificultățile mai mari ar fi cauzate de refuzul permisiunii de recuperare a posesiunei decât prin acordarea acestuia.” art. 12 „În cazul în care imobilele constă într-un magazin, locatorul nu are dreptul de a relua posesia acesteia în timpul în care prezenta ordonanță este în vigoare, cu excepția cazului menționat la art. 9 alineatul (1) sau în cazul în care sediile aparțin sau sunt administrate de guvern sau sunt obligate de guvern în alt mod în scop public.” art. 14 „(1) Locatorul orice locație care dorește să crească chiria sau să modifice condițiile de închiriere pentru reînnoirea acestuia se aplică Consiliului cel puțin o lună calendaristică înainte de expirarea închirierii: în mod implicit, închirierea se consideră reînnoită la aceeași chirie și în condițiile anterioare pentru o perioadă de închiriere, adică, pentru un an dacă chiria este plătită anual, pentru șase luni dacă chiria este plătită jumătate anuală, timp de trei luni dacă chiria este plătită trimestrial, pentru o lună dacă chiria este plătită cu o lună sau în alte perioade mai scurte. (2) Cu toate acestea, în cazul în care chiria depășește 90-3 euro și 17 cenți (93,17) pe an Locatorul care dorește să crească chiria sau să impună noi condiții, trebuie să notifice chiriașului acesteia, prin intermediul unei scrisori judiciare, și dacă chiriașul dorește să conteste această creștere sau impunerea unor astfel de noi condiții, trebuie să se aplice comitetului pentru respingerea unei astfel de creșteri sau a unor noi condiții; în lipsa unei astfel de cereri, creșterea propusă sau condițiile noi se consideră acceptată de chiriaș.” art. 15 „(1) Orice clauză sau condiție care exclude chiriașul de la orice beneficiu conferit de prezenta ordonanță, în cazul în care această clauză sau condiție a fost stabilită înainte de începerea prezentei ordonanțe sau după începerea acestuia, este considerată nulă și nulă. (...)” art. 46 (1) Cu condiția ca articolele 16-45 să se aplice, de asemenea, tuturor închirierilor făcute după 1 iunie 1995.” art. 1531D din Codul Civil, capitolul 16 din Legile Maltei, în măsura în care este cazul, citim următoarele: „(1) Închirierea unei închirieri comerciale, cu excepția cazului în care a fost convenit altfel după 1 ianuarie 2010 sau a fost convenit în scris înainte de 1 iunie 1995 în ceea ce privește o închiriere care ar fi încă în perioada sa inițială la 1 ianuarie 2010, de la data primei plăți de închiriere datorată după 1 ianuarie 2010, se majorează cu o rată fixată de 15% față de chiria efectivă și se continuă să crească începând cu data primei plăți de închiriere datorată după 1 ianuarie din fiecare an cu 15% față de ultima închiriere între 1 ianuarie 2010 și 31 decembrie 2013. (2) Chiria începând cu prima plată a chiriei datorată după 1 ianuarie 2014, va fi stabilită prin acord între părți. În cazul în care acest acord nu este achiziționat, indicele valorii pieței proprietăților este considerat ca un ghid al chiriei, astfel cum se poate stabili prin reglementări formulate de ministrul responsabil pentru cazare și în absența acestor reglementări, chiria se ridică de la prima plată a chiriei datorată după 1 ianuarie 2014, crește cu cinci la sută pe an până la intrarea în vigoare a regulamentelor menționate. (3) În cazul unui contract comercial, în cazul în care au existat un acord între părți pentru creșterea periodică a chiriei, astfel de acord se aplică în continuare fără majorările prevăzute în prezentul articol: Cu excepția cazului în care majorarea închirierii a fost efectuată în urma unui acord, în cazul în care majorarea propusă aici înainte de aplicarea inchirierilor comerciale, chiriașul poate fi aplicat prin intermediul unei scrisori judiciare servite la locatorul sau la unul dintre locatarii, să încheie închirierea închirierii, oferind-i un anunț prealabil de trei luni și acest lucru se aplică, de asemenea, în cazul în care închirierea este pentru o perioadă definită.” COMPLAINTE Reclamanții se plâng în temeiul articolului 1 din Protocolul nr.1 la Convenție că legea nu le permite să caute o creștere a chiriei pentru a reflecta valorile pieței, menținând astfel chiria lor legată de valorile fictive din 1914. Acestea consideră că această situație dă naștere unei situații disproporționate în cazul în care reclamanții au trebuit să suporte o sarcină excesivă care nu ar putea fi justificată de niciun interes legitim, având în vedere faptul că sediile au fost închiriate ca proprietate comercială. În conformitate cu art. 6 din Convenție, ei se plâng că nu dispun de un remediu eficace care ar putea determina o creștere a chiriei, deoarece legea prevede un plafon al nivelurilor de închiriere care trebuia aplicat de către Consiliu de reglementare a chiriei. În cele din urmă, citarea articolului 14 coroborat cu art. 1 din Protocolul nr. 1, reclamanții se plâng că au fost tratate diferit de alți proprietari care au început să își închiriere proprietatea după 1995, și care, prin urmare, nu au fost supuse restricțiilor care rezultă din art. 4 din Ordonanța. În sensul articolului 1 din Protocolul nr. 1 a existat o ingerință în dreptul reclamanților la bucurarea pașnică a poseselor lor moștenite, în sensul articolului 1 din Protocolul nr. 1? Dacă este cazul, interferența în cauză în interesul public, în sensul articolului 1 din Protocolul nr. Dacă da, această interferență impune reclamanților o sarcină individuală excesivă? În special, închirierea a fost primită de solicitanți proporțională cu intervenția reclamată? Reclamanții, în calitate de moștenitori ai proprietăților în cauză, au la dispoziție garanții procedurale adecvate care să asigure că funcționarea sistemului și impactul său asupra drepturilor lor de proprietate în calitate de proprietăți nu sunt nici arbitrare, nici neprevăzute?

FOURTH SECTION

Application no. 1046/12

Carmel ZAMMIT and Doris ATTARD CASSAR

against Malta

lodged on 28 December 2011

STATEMENT OF FACTS

The applicants, Mr Carmel Zammit and Mrs Doris Attard Cassar, are Maltese nationals, who were born in 1943 and 1957 respectively and live in Zabbar and Birkirkara. They are represented before the Court by Dr

P

Borg

Costanzi, a lawyer practising in Valletta.

A.

The circumstances of the case

The facts of the case, as submitted by the applicants, may be summarised as follows.

1.

Background of the case

The applicants own, in equal shares, a property built in the 1960s known as the Cressi-Sub Store. It is used as a commercial shop.

They inherited the property from their uncle on 7 October 2000. At the time the property was already leased to E., a company registered in Malta, for 862 euros (EUR) a year. Although there was no evidence of the parties’ ever having signed a lease agreement, it appears that the lease commenced in 1971. Rent is payable every six months in advance, and in accordance with the law the lease is renewed automatically every six months.

In such circumstances, The Reletting of Urban Property (Regulation) Ordinance (hereinafter “the ordinance”), Chapter 69 of the laws of Malta, (see Relevant domestic law below) provides that eviction of a tenant or a change in the conditions of a lease requires the authorisation of the Rent Regulation Board (“the RRB”).

In 2002, with a view to making a request for an increase in the rent, the applicants undertook a valuation of the property. The architect who carried it out indicated that the current rental value of the property was EUR 7,000 a year.

In accordance with legal requirements (see Relevant domestic law below) on 22 April 2002, by means of a judicial letter, the applicants informed E, that with effect from 1 July 2002 they wished the rent to be increased to EUR 7,000 a year.

By means of a judicial letter dated 17 May 2002 E. replied that it did not agree to the request. It failed however to apply to the RRB for the rejection of such an increase or for new conditions, as required by law (see Article 14 of the Ordinance).

On 27 March 2003 the applicants brought an action before the Civil Court, requesting it to impose on E. an obligatory time-limit within which to make an application to the RRB, and that in default of such action by E. the increase in rent requested should be deemed to have been agreed.

2.

Proceedings before the RRB and the subsequent appeal

On 31 May 2004 E. made an application to the RRB, requesting it to dismiss the claim for the increase in rent. The applicants responded that an unfavourable decision would breach their rights under the Convention.

In a report dated September 2006 two court-appointed architects concluded that the rent of EUR 862 was already more than 40% over and above the rent level at which the premises were or could have been leased before 4 August 1914. It followed that in the light of Article 4 (b) of the Ordinance (see Relevant domestic law below) the increase in rent could not be recommended.

On 9 January 2008 the RRB dismissed the applicants’ request on the basis of the opinion of both the court-appointed architects. It further noted that it had no jurisdiction to determine the human rights issue raised by the applicants.

On 25 January 2008 the applicants appealed. They argued that the RRB’s decision had breached their rights under Article 6 of the Convention and Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention.

By decree of 13 May 2008 the Court of Appeal referred the matter to the constitutional jurisdictions.

3.

Constitutional redress proceedings

By a judgment of 7 July 2010 the Civil Court (First Hall), in its constitutional jurisdiction upheld the applicants’ claim, and held that their rights under Article 6 of the Convention and Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention had been breached. Referring to the ECHR’s case-law, it considered that the applicants had not had an effective remedy, in so far as they were constrained by the capping of rent levels set out in the law. In relation to their property rights, it upheld the finding of a violation, on the basis of the reasoning in the case of

Amato Gauci v. Malta

(no. 47045/06, §

63, 15 September 2009) - namely the low level of the rent, the applicants’ state of uncertainty as to the possibility of recovery of the property, the lack of procedural safeguards, and the rise in the standard of living in Malta over the past decades - coupled with the applicants’ argument that the interference had been disproportionate, as it had caused them to bear an excessive burden, given that it was a commercial property. Indeed, the lessor could have used other property it owned, but it preferred to sell that property for EUR 350,000 and to continue to rent from the applicants at a low rate.

On appeal, by a judgment of 5 July 2011 the Constitutional Court reversed the first-instance judgment. It considered that although when the parties concluded the contract they had been aware of the law as it stood (and had stood for a number of years), they nevertheless opted to enter into that contract, thus they, and their successors in law, could not now complain of a breach of their human rights. Indeed the original lease agreement had not stipulated a low level of rent and it did not envisage future increases in rent. Given that the original owner had voluntarily leased the premises, knowing the legal consequences attached, there had been neither an unforeseen nor an arbitrary impact on their property right, nor had there been a state of legal uncertainty. Moreover, recent amendments to the law in 2010 had ameliorated their position from 2010 onwards (Act X of 2009; see Article 1531D of the Civil Code, below).

4.

Relevant legislative changes

A 1995 amendment to the ordinance, incorporated in its section 46, stipulated that the impugned restrictions did not apply to leases entered into after 1 June 1995.

While the above-mentioned constitutional proceedings were pending, a new law was enacted, stipulating that with effect from 1 January 2010 commercial leases were to be increased by 15% per year, and that an increase at this level should also take place for the years 2011, 2012 and 2013 (Section 1531 D of the Civil Code).

B.

Relevant domestic law

The Reletting of Urban Property (Regulation) Ordinance, Chapter 69 of the laws of Malta, in so far as relevant, reads as follows:

Article 3

“It shall not be lawful for the lessor of any premises, at the expiration of the period of tenancy (whether such period be conventional, legal, customary or consequential on the provisions of this Ordinance), to refuse the renewal of the lease or to raise the rent or impose new conditions for the renewal of the lease without the permission of the Board.”

Article 4

“(1) The Board shall grant the said permission in the following cases:

(

a

) if the lessor is bound to carry out or has reasonable cause for making any alterations or works other than ordinary repairs;

(

b

) if the proposed rent does not exceed 40% over and above the fair rent (to be, where necessary, fixed by valuation), at which the premises were leased or could have been leased at any time prior to the 4th of August, 1914: the Board may fix such fair rent. (...)”

Article 8

“(1) Where the lessor desires to resume possession of the premises at the termination of the lease he shall apply to the Board for permission to do so.

(2) The provisions of this article shall not apply to premises belonging to or administered by the Government.”

Article 9

“The Board shall grant the permission referred to in the last preceding article in the following cases:

(

a

) if the tenant has in the course of the previous lease failed to pay punctually the rent due by him, or has caused considerable damage to the premises, or otherwise failed to comply with the conditions of the lease, or has used the premises for any purpose other than that for which the premises were leased, or has sublet the premises or made over the lease without the express consent of the lessor. (...)

(

b

) if the lessor requires the premises (other than a shop) for his own occupation or for that of any of his ascendants or descendants, whether by consanguinity or affinity, or of a brother or sister, and (except as otherwise provided in this paragraph of this article) the Board is satisfied that alternative accommodation is available which is reasonably suitable to the means of the tenant and his family as regards extent, character, and proximity to place of work (if any):

Provided that the existence of alternative accommodation shall not be a condition for the grant by the Board of permission to recover possession of premises under this paragraph of this article where the Board is satisfied, having regard to all the circumstances of the case including any alternative accommodation available for the landlord or for the tenant, that greater hardship would be caused by refusing permission for the recovery of possession than by granting it.”

Article 12

“Where the premises consist in a shop, the lessor shall not be entitled to resume possession thereof during the time in which this Ordinance shall be in force, except in the case mentioned in article 9(

a

) or where the premises belong to or are administered by the Government or are otherwise required by the Government for any public purpose.”

Article 14

“(1) The lessor of any premises who desires to increase the rent or to vary the conditions of the lease on the renewal thereof, shall apply to the Board at least one calendar month before the expiration of the lease: in default, the lease shall be deemed to be renewed at the same rent and on the former conditions for a period corresponding to a term of rent, that is to say, for one year if the rent is payable yearly, for six months if the rent is payable half yearly, for three months if the rent is payable quarterly, for one month if the rent is payable by the month or at other shorter periods.

(2) Where, however, the rent exceeds ninety-three euro and seventeen cents (93.17)

per annum

the lessor who desires to increase the rent or to impose new conditions, must within the said period of one month give notice to the tenant of his such intention, by means of a judicial letter, and if the tenant wishes to contest such increase or the imposition of such new conditions, he must apply to the Board for the rejection of such increase or new conditions; in default of such application the proposed increase or new conditions shall be deemed to have been accepted by the tenant.”

Article 15

“(1) Any clause or condition excluding the tenant from any benefit conferred by this Ordinance whether such clause or condition has been stipulated prior to the commencement of this Ordinance or after such commencement, shall be considered as null and void. (...)”

Article 46

“

(1) The foregoing provisions of this Ordinance shall not apply to the lease of any premises entered into on or after the 1

st

June, 1995:

Provided that articles 16 to 45 shall also apply to all leases made after the 1st June, 1995.”

Article 1531D of the Civil Code, Chapter 16 of the Laws of Malta, in so far as relevant, reads as follows:

“(1) The rent of a commercial tenement, unless otherwise agreed upon after 1st January, 2010 or agreed upon in writing prior to the 1st June, 1995 with regards to a lease which would still be in its original period on the 1st January, 2010, shall as from the date of the first payment of rent due after the 1st January, 2010, be increased by a fixed rate of fifteen per cent over the actual rent and shall continue to increase as from the date of the first payment of rent due after the 1st January of each year by fifteen per cent over the last rent between the 1st January, 2010 and the 31st December, 2013.

(2) The rent as from the first payment of rent due after the 1

st

January, 2014, is to be established by agreement between the parties. In the event that such agreement is not reached, the Property Market Value Index shall be considered as a guide to the rent as may be established by regulations made by the Minister responsible for accommodation and in the absence of such regulations, the rent shall from the first payment of rent due after the 1st January, 2014, increase by five per cent per year until the coming into force of the said regulations.

(3) In the case of a commercial tenement, if there was an agreement between the parties for periodic rent increases, then such agreement shall continue to apply without the increases contemplated in this article:

Provided that except in such cases where the increase in rent has been effected following an agreement, where the increase as proposed here before for commercial tenements is applied, the tenant may by means of a judicial letter served on the lessor or on one of the lessors, terminate the lease by giving him advance notice of three months and this shall also apply if the lease is for a definite period.”

COMPLAINTS

The applicants complain under Article 1 of Protocol No.1 to the Convention that the law does not allow them to seek an increase in rent to reflect market values, thus keeping their rent tied to fictitious 1914 values. They consider that this situation gives rise to a disproportionate state of affairs where the applicants had to bear an excessive burden which could not be justified by any legitimate interest, given the fact that the premises were leased as a commercial property.

Under Article 6 of the Convention they complain that they did not have an effective remedy which could determine a rent increase, since the law provided for a cap on rent levels which had to be applied by the Rent Regulation Board.

Lastly, citing Article 14 in conjunction with Article 1 of Protocol No.1, the applicants complain that they were treated differently from other owners who had only begun leasing their property after 1995, and who were therefore not subject to the restrictions arising from Article 4 of the Ordinance.

QUESTIONS TO THE PARTIES

1.

Has there been an interference with the applicants’ right to peaceful enjoyment of their inherited possessions, within the meaning of Article 1 of Protocol No. 1?

2.

If so, was the interference in question in the public interest, within the meaning of Article 1 of Protocol No.

1?

3.

If so, did that interference impose an excessive individual burden on the applicants? In particular, was the rent received by the applicants proportionate to the interference complained of?

4.

Did the applicants, as heirs to the property in question, have at their disposal adequate procedural safeguards ensuring that the operation of the system and its impact on their property rights as landlords were neither arbitrary nor unforeseeable?