CASE OF ZAMMIT AND ATTARD CASSAR v. MALTA

Reclamanții s-au născut în 1943 și 1957 și trăiesc în Zabbar și, respectiv, Birkirkara. Reclamanții dețin, în acțiuni egale, o proprietate construită în anii 1960 în Zabbar și care este cunoscută astăzi sub numele de Cressi-Sub Store. Potrivit reclamanților, proprietatea este folosită ca un depozit pentru un magazin din apropiere. La început, acest lucru nu a fost contestat de Guvern, dar într-o etapă ulterioră a procedurii, ei au susținut că proprietatea a fost abandonată și nu a fost utilizată. Reclamanții au moștenit proprietatea de la unchiul lor la 7 octombrie 2000. La momentul respectiv, proprietatea a fost deja închiriată către E., o societate înregistrată la Malta, pentru 185 de lire malteze (MTL) (echivalent cu 431 euro (EUR) la fiecare șase luni, adică 862 EUR pe an pe baza unui acord de închiriere voluntară. Deși nu a existat nicio dovadă că părțile au semnat vreodată un acord de închiriere, se pare că încheierea în 1971 a încheiat contractul de închiriere. Chiria este plătită la fiecare șase luni în avans, și în conformitate cu legea închirierea este reînnoită automat la fiecare șase luni. În astfel de circumstanțe, Ordonanța privind retragerea proprietăților urbane (Regulamentul) (denumită în continuare „Ordonanța”), capitolul 69 din Legile din Malta (a se vedea mai jos legislația internă relevantă) prevede că deportarea unui chiriaș sau modificarea condițiilor unei închirieri necesită autorizarea Comitetului de reglementare pentru închiriere („RB”). În 2002, reclamanții au efectuat o evaluare a proprietății cu scopul de a formula o cerere de creștere a chiriei. Arhitectul care a efectuat evaluarea a indicat că valoarea actuală de închiriere a proprietății este de 7.000 EUR pe an. 10. În conformitate cu cerințele juridice (a se vedea legea internă relevantă mai jos), la 22 aprilie 2002, reclamanții au informat E. prin intermediul unei scrisori judiciare pe care acestea au intenția de a ridica chiria la 7.000 EUR pe an, cu efect de la 1 iulie 2002. 11. Prin intermediul unei scrisori judiciare din 17 mai 2002, E. a răspuns că nu a fost de acord cu cererea. Cu toate acestea, nu s-a putut aplica RRB pentru respingerea unei astfel de creșteri sau pentru noi condiții, conform legii (a se vedea art. 14 din Ordonanța). 12. Începând cu cel de-al doilea termen din 2002, reclamanții au încetat să accepte chiria pentru teamă, aceasta ar aduce atingere cererii lor. În consecință, compania E. a continuat să plătească chiria prin intermediul unui program de depozit depus în instanța internă. 13. La 27 martie 2003, reclamanții au introdus o acțiune în fața Curții Civile, solicitându-i să impună E. un termen obligatoriu în care să depună o cerere către RRB. Acestea au considerat că, în lipsa unei astfel de acțiuni de către E., majorarea închirierii solicitate ar trebui considerată a fi fost convenită. având în cele din urmă depusă cererea menționată (a se vedea mai jos), acțiunea reclamanților a fost respinsă. 14. La 31 mai 2004 E. a aplicat RRB, solicitându-i respingerea cererii pentru creșterea închirierii. Reclamanții au răspuns, argumentând că chiria ar trebui să reflecte valorile pieței. 15. Într-un raport din septembrie 2006 doi arhitecți numiti de instanță au concluzionat că chiria de 862 EUR era deja peste 40% peste nivelul de închiriere la care se aflau sau ar fi putut fi închiriați înainte de 4 august 1914 (art. 4 alineatul (1) litera (b) din Ordonanța, a se vedea legislația internă relevantă mai jos). Acesta a urmat faptul că, în funcție de art. 4 alineatul (1) litera (b) din Ordonanța, creșterea în chirie nu a putut fi recomandată. 16. Prin intermediul unei note depuse la 30 noiembrie 2006, reclamanții au susținut că o decizie nefavorabilă își va încălca drepturile în temeiul Convenției. 17. La 9 ianuarie 2008, RRB a respins cererea reclamanților pe baza avizului celor doi arhitecți desemnați de instanță. Acesta a remarcat că nu are competența de a determina problema drepturilor omului susținută de reclamanții, care nu au formulat o cerere de trimitere constituțională. 18. La 25 ianuarie 2008, reclamanții au apelat. Acestea au susținut că decizia RRB a încălcat drepturile în temeiul articolului 6 din Convenție și al articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție. Ei au solicitat instanței să facă trimitere la competențele constituționale. 19. Prin decretul din 13 mai 2008, Curtea de Apel a adresat această chestiune jurisdicțiilor constituționale. În urma procedurii constituționale (descrise mai jos) și depunerea unei cereri la Curte, la 4 octombrie 2013, Curtea de Apel a suspendat cauza sine, în așteptarea rezultatului prezentului proces. 20. Prin hotărârea din 7 iulie 2010, Curtea Civilă (Primă Sală), în jurisdicția sa constituțională, a susținut cererea reclamanților, susținând că drepturile lor în temeiul articolului 6 din Convenție și art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție a fost încălcată. Referindu-se la jurisprudența Curții, Tribunalul a considerat că reclamanții nu au avut un remediu eficace, în măsura în care au fost limitate de limitarea nivelurilor de închiriere prevăzute în lege. În ceea ce privește drepturile lor de proprietate, aceasta a susținut constatarea unei încălcări, pe baza raționării în cazul Amato Gauci v. Malta (nu. 47045/06, § 63, 15 septembrie 2009) – și anume nivelul scăzut al chiriei, starea de incertitudine a reclamanților în ceea ce privește posibilitatea de recuperare a proprietății, lipsa garanțiilor procedurale și creșterea nivelului de viață în Malta în ultimele decenii – împreună cu argumentul reclamanților că interferența a fost disproporționată, deoarece le-a provocat să suporte o sarcină excesivă, având în vedere că proprietatea a fost utilizată pentru un scop comercial. Într-adevăr, locatorul ar fi putut folosi alte proprietăți pe care le deținea, dar ar fi preferat să le vândă pe celelalte proprietăți pentru 350.000 EUR și să continue să închiriere de la solicitanți la o rată scăzută. 21. Prin recurs, prin hotărârea din 5 iulie 2011, Curtea Constituțională a anulat hotărârea din prima instanță. Acesta a considerat că, deși părțile au încheiat contractul, au fost conștienți de lege așa cum se află (și au înscris timp de câțiva ani), au optat totuși să încheie contractul. Prin urmare, ei și succesorii lor juridici nu au putut acum să se plângă de încălcarea drepturilor lor omului. Într-adevăr, acordul inițial de închiriere nu a stabilit nici un nivel scăzut de închiriere, nici a avut în vedere creșterea viitoare a chiriei. Având în vedere că proprietarul inițial a optat să închiriere sediul, cu consecințele juridice atașate, impactul asupra drepturilor lor de proprietate nu a fost nici neprevăzut, nici arbitrar; nici nu a existat o stare de incertitudine juridică. În plus, amendamentele recente la lege au îmbunătățit poziția lor începând cu 2010 (Legea X din 2009; a se vedea art. 1531D din Codul Civil de mai jos). 22. După cum s-a menționat mai sus (a se vedea punctul 12), de îndată ce au moștenit proprietatea, reclamanții au refuzat să accepte chiria pentru a evita prejudiciul poziției lor juridice. În consecință, aceasta transpiră din documentele furnizate Curții că, din 2002 până în 2010, chiriașii deținuți în instanță prin intermediul orarelor de depozite suma de 431 EUR la fiecare șase luni (862 EUR anuale). În anii ulterioare, aceste depozite au constituit 496 EUR și 570 EUR în 2011, și 656 EUR o dată la șase luni până în 2013. 23. În 1995 a fost modificat art. 46 din Ordonanța pentru a stipula că restricțiile impunțate nu se vor aplica închirierilor închiriate încheiate după 1 iunie 1995. 24. În timp ce procedurile constituționale menționate mai sus erau în suspensie, s-a adoptat o nouă lege, care prevede că, începând cu 1 ianuarie 2010, chiria aplicabilă închirierilor comerciale ar trebui să fie crescută cu 15% pe an și că, de asemenea, ar trebui să se efectueze o creștere la acest nivel pentru anii 2011, 2012 și 2013 (Secțiunea 1531 D din Codul Civil). 25. Astfel, sumele de închiriere plătibile reclamanților în acei ani au fost următoarele: în 2010 990 EUR; în 2011 1.138 EUR; în 2012 1.309 EUR; și în 2013 1.505 EUR. În anul 2014 chiria ar crește cu 5% pe an.