Zammit și Attard Cassar împotriva Maltei

Reclamanții s-au născut în 1943 și 1957 și trăiesc în Zabbar și, respectiv, Birkirkara. Reclamanții dețin, în acțiuni egale, o proprietate construită în anii 1960 în Zabbar și care este cunoscută astăzi sub numele de Cressi-Sub Store. Potrivit reclamanților, proprietatea este folosită ca un depozit pentru un magazin din apropiere. La început, acest lucru nu a fost contestat de Guvern, dar într-o etapă ulterioră a procedurii, ei au susținut că proprietatea a fost abandonată și nu a fost utilizată. Reclamanții au moștenit proprietatea de la unchiul lor la 7 octombrie 2000. La momentul respectiv, proprietatea a fost deja închiriată către E., o societate înregistrată la Malta, pentru 185 de lire malteze (MTL) (echivalent cu 431 euro (EUR) la fiecare șase luni, adică 862 EUR pe an pe baza unui acord de închiriere voluntară.

Deși nu a existat nicio dovadă că părțile au semnat vreodată un acord de închiriere, se pare că încheierea în 1971 a încheiat contractul de închiriere. Chiria este plătită la fiecare șase luni în avans, și în conformitate cu legea închirierea este reînnoită automat la fiecare șase luni. În astfel de circumstanțe, Ordonanța privind retragerea proprietăților urbane (Regulamentul) (denumită în continuare „Ordonanța”), capitolul 69 din Legile din Malta (a se vedea mai jos legislația internă relevantă) prevede că deportarea unui chiriaș sau modificarea condițiilor unei închirieri necesită autorizarea Comitetului de reglementare pentru închiriere („RB”). În 2002, reclamanții au efectuat o evaluare a proprietății cu scopul de a formula o cerere de creștere a chiriei.

Arhitectul care a efectuat evaluarea a indicat că valoarea actuală de închiriere a proprietății este de 7.000 EUR pe an. 10. În conformitate cu cerințele juridice (a se vedea legea internă relevantă mai jos), la 22 aprilie 2002, reclamanții au informat E. prin intermediul unei scrisori judiciare pe care acestea au intenția de a ridica chiria la 7.000 EUR pe an, cu efect de la 1 iulie 2002. 11. Prin intermediul unei scrisori judiciare din 17 mai 2002, E. a răspuns că nu a fost de acord cu cererea. Cu toate acestea, nu s-a putut aplica RRB pentru respingerea unei astfel de creșteri sau pentru noi condiții, conform legii (a se vedea art. 14 din Ordonanța). 12. Începând cu cel de-al doilea termen din 2002, reclamanții au încetat să accepte chiria pentru teamă, aceasta ar aduce atingere cererii lor.

În consecință, compania E. a continuat să plătească chiria prin intermediul unui program de depozit depus în instanța internă. 13. La 27 martie 2003, reclamanții au introdus o acțiune în fața Curții Civile, solicitându-i să impună E. un termen obligatoriu în care să depună o cerere către RRB. Acestea au considerat că, în lipsa unei astfel de acțiuni de către E., majorarea închirierii solicitate ar trebui considerată a fi fost convenită. având în cele din urmă depusă cererea menționată (a se vedea mai jos), acțiunea reclamanților a fost respinsă. 14. La 31 mai 2004 E. a aplicat RRB, solicitându-i respingerea cererii pentru creșterea închirierii. Reclamanții au răspuns, argumentând că chiria ar trebui să reflecte valorile pieței.

15. Într-un raport din septembrie 2006 doi arhitecți numiti de instanță au concluzionat că chiria de 862 EUR era deja peste 40% peste nivelul de închiriere la care se aflau sau ar fi putut fi închiriați înainte de 4 august 1914 (art. 4 alineatul (1) litera (b) din Ordonanța, a se vedea legislația internă relevantă mai jos). Acesta a urmat faptul că, în funcție de art. 4 alineatul (1) litera (b) din Ordonanța, creșterea în chirie nu a putut fi recomandată. 16. Prin intermediul unei note depuse la 30 noiembrie 2006, reclamanții au susținut că o decizie nefavorabilă își va încălca drepturile în temeiul Convenției. 17. La 9 ianuarie 2008, RRB a respins cererea reclamanților pe baza avizului celor doi arhitecți desemnați de instanță.

Acesta a remarcat că nu are competența de a determina problema drepturilor omului susținută de reclamanții, care nu au formulat o cerere de trimitere constituțională. 18. La 25 ianuarie 2008, reclamanții au apelat. Acestea au susținut că decizia RRB a încălcat drepturile în temeiul articolului 6 din Convenție și al articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție. Ei au solicitat instanței să facă trimitere la competențele constituționale. 19. Prin decretul din 13 mai 2008, Curtea de Apel a adresat această chestiune jurisdicțiilor constituționale. În urma procedurii constituționale (descrise mai jos) și depunerea unei cereri la Curte, la 4 octombrie 2013, Curtea de Apel a suspendat cauza sine, în așteptarea rezultatului prezentului proces.

20. Prin hotărârea din 7 iulie 2010, Curtea Civilă (Primă Sală), în jurisdicția sa constituțională, a susținut cererea reclamanților, susținând că drepturile lor în temeiul articolului 6 din Convenție și art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție a fost încălcată. Referindu-se la jurisprudența Curții, Tribunalul a considerat că reclamanții nu au avut un remediu eficace, în măsura în care au fost limitate de limitarea nivelurilor de închiriere prevăzute în lege. În ceea ce privește drepturile lor de proprietate, aceasta a susținut constatarea unei încălcări, pe baza raționării în cazul Amato Gauci v. Malta (nu.

47045/06, § 63, 15 septembrie 2009) – și anume nivelul scăzut al chiriei, starea de incertitudine a reclamanților în ceea ce privește posibilitatea de recuperare a proprietății, lipsa garanțiilor procedurale și creșterea nivelului de viață în Malta în ultimele decenii – împreună cu argumentul reclamanților că interferența a fost disproporționată, deoarece le-a provocat să suporte o sarcină excesivă, având în vedere că proprietatea a fost utilizată pentru un scop comercial. Într-adevăr, locatorul ar fi putut folosi alte proprietăți pe care le deținea, dar ar fi preferat să le vândă pe celelalte proprietăți pentru 350.000 EUR și să continue să închiriere de la solicitanți la o rată scăzută. 21. Prin recurs, prin hotărârea din 5 iulie 2011, Curtea Constituțională a anulat hotărârea din prima instanță.

Acesta a considerat că, deși părțile au încheiat contractul, au fost conștienți de lege așa cum se află (și au înscris timp de câțiva ani), au optat totuși să încheie contractul. Prin urmare, ei și succesorii lor juridici nu au putut acum să se plângă de încălcarea drepturilor lor omului. Într-adevăr, acordul inițial de închiriere nu a stabilit nici un nivel scăzut de închiriere, nici a avut în vedere creșterea viitoare a chiriei. Având în vedere că proprietarul inițial a optat să închiriere sediul, cu consecințele juridice atașate, impactul asupra drepturilor lor de proprietate nu a fost nici neprevăzut, nici arbitrar; nici nu a existat o stare de incertitudine juridică. În plus, amendamentele recente la lege au îmbunătățit poziția lor începând cu 2010 (Legea X din 2009; a se vedea art. 1531D din Codul Civil de mai jos).

22. După cum s-a menționat mai sus (a se vedea punctul 12), de îndată ce au moștenit proprietatea, reclamanții au refuzat să accepte chiria pentru a evita prejudiciul poziției lor juridice. În consecință, aceasta transpiră din documentele furnizate Curții că, din 2002 până în 2010, chiriașii deținuți în instanță prin intermediul orarelor de depozite suma de 431 EUR la fiecare șase luni (862 EUR anuale).

În anii ulterioare, aceste depozite au constituit 496 EUR și 570 EUR în 2011, și 656 EUR o dată la șase luni până în 2013. 23. În 1995 a fost modificat art. 46 din Ordonanța pentru a stipula că restricțiile impunțate nu se vor aplica închirierilor închiriate încheiate după 1 iunie 1995. 24. În timp ce procedurile constituționale menționate mai sus erau în suspensie, s-a adoptat o nouă lege, care prevede că, începând cu 1 ianuarie 2010, chiria aplicabilă închirierilor comerciale ar trebui să fie crescută cu 15% pe an și că, de asemenea, ar trebui să se efectueze o creștere la acest nivel pentru anii 2011, 2012 și 2013 (Secțiunea 1531 D din Codul Civil). 25. Astfel, sumele de închiriere plătibile reclamanților în acei ani au fost următoarele: în 2010 990 EUR; în 2011 1.138 EUR; în 2012 1.309 EUR; și în 2013 1.505 EUR.

În anul 2014 chiria ar crește cu 5% pe an.

5. The applicants were born in 1943 and 1957 and live in Zabbar and Birkirkara respectively. 6. The applicants own, in equal shares, a property built in the 1960s in Zabbar and which is known today as the Cressi-Sub Store. According to the applicants, the property is used as a storage facility for a nearby shop. At first, this was not contested by the Government, but at a later stage in the proceedings, they submitted that the property had been abandoned and was not in use. 7. The applicants inherited the property from their uncle on 7 October 2000. At the time, the property was already leased to E., a company registered in Malta, for 185 Maltese lira (MTL) (equivalent to 431 euros (EUR)) every six months, that is, EUR 862 a year on the basis of a voluntary lease agreement.

Although there was no evidence of the parties’ ever having signed a lease agreement, it appears that the lease commenced in 1971. Rent is payable every six months in advance, and in accordance with the law the lease is renewed automatically every six months. 8. In such circumstances, the Reletting of Urban Property (Regulation) Ordinance (hereinafter “the Ordinance”), Chapter 69 of the Laws of Malta, (see Relevant domestic law below) provides that the eviction of a tenant or a change in the conditions of a lease requires the authorisation of the Rent Regulation Board (“the RRB”). 9. In 2002, the applicants undertook a valuation of the property with a view to making a request for an increase in the rent.

The architect who carried out the valuation indicated that the current rental value of the property was EUR 7,000 a year. 10. In accordance with legal requirements (see Relevant domestic law below), on 22 April 2002, the applicants informed E. by means of a judicial letter that they intended to raise the rent to EUR 7,000 a year with effect from 1 July 2002. 11. By means of a judicial letter dated 17 May 2002, E. replied that it did not agree to the request. It failed, however, to apply to the RRB for the rejection of such an increase or for new conditions, as required by law (see Article 14 of the Ordinance). 12. As from the second term of 2002 the applicants stopped accepting rent for fear it would prejudice their claim.

In consequence, company E. continued to pay the rent by means of a schedule of deposit filed with the domestic courts. 13. On 27 March 2003 the applicants brought an action before the Civil Court, requesting it to impose on E. an obligatory time-limit within which to make an application to the RRB. They considered that in default of such action by E., the increase in rent requested should be deemed to have been agreed. E. having eventually filed the said application (see below), the applicants’ action was dismissed. 14. On 31 May 2004 E. applied to the RRB, requesting it to dismiss the claim for the increase in rent. The applicants responded, arguing that the rent should reflect market values.

15. In a report dated September 2006 two court-appointed architects concluded that the rent of EUR 862 was already more than 40% over and above the rent level at which the premises were or could have been leased before 4 August 1914 (Article 4 (1) (b) of the Ordinance, see Relevant domestic law below). It followed that in the light of Article 4 (1) (b) of the Ordinance, the increase in rent could not be recommended. 16. By a note filed on 30 November 2006 the applicants submitted that an unfavourable decision would breach their rights under the Convention. 17. On 9 January 2008 the RRB dismissed the applicants’ request on the basis of the opinion of the two court-appointed architects. It noted that it had no jurisdiction to determine the human rights issue raised by the applicants, who had not made a request for a constitutional referral.

18. On 25 January 2008 the applicants appealed. They argued that the RRB’s decision had breached their rights under Article 6 of the Convention and Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention. They requested the court to refer the matter to the constitutional jurisdictions. 19. By decree of 13 May 2008 the Court of Appeal referred the matter to the constitutional jurisdictions. Following the constitutional proceedings (described below) and the applicants’ lodging of an application with the Court, on 4 October 2013 the Court of Appeal adjourned the case sine die, pending the outcome of the present proceedings. 20. By a judgment of 7 July 2010 the Civil Court (First Hall), in its constitutional jurisdiction, upheld the applicants’ claim, holding that their rights under Article 6 of the Convention and Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention had been breached.

Referring to the Court’s case-law, it considered that the applicants had not had an effective remedy, in so far as they had been constrained by the capping of rent levels set out in the law. In relation to their property rights, it upheld the finding of a violation, on the basis of the reasoning in the case of Amato Gauci v. Malta (no. 47045/06, § 63, 15 September 2009) – namely the low level of the rent, the applicants’ state of uncertainty as to the possibility of recovery of the property, the lack of procedural safeguards, and the rise in the standard of living in Malta over the past decades – coupled with the applicants’ argument that the interference had been disproportionate, as it had caused them to bear an excessive burden, given that the property was used for a commercial purpose.

Indeed, the lessor could have used other property it had owned, but had preferred to sell that other property for EUR 350,000 and to continue to rent from the applicants at a low rate. 21. On appeal, by a judgment of 5 July 2011, the Constitutional Court reversed the first-instance judgment. It considered that although when the parties had concluded the contract they had been aware of the law as it stood (and had stood for a number of years), they had nevertheless opted to enter into that contract. Therefore, they and their legal successors could not now complain of a breach of their human rights. Indeed, the original lease agreement had neither stipulated a low level of rent nor envisaged future increases in rent.

Given that the original owner had opted to lease the premises, knowing the legal consequences attached, the impact on their property rights had been neither unforeseen nor arbitrary; nor had there been a state of legal uncertainty. Moreover, recent amendments to the law had improved their position from 2010 onwards (Act X of 2009; see Article 1531D of the Civil Code below). 22. As mentioned above (see paragraph 12) as soon as they inherited the property, the applicants refused to accept the rent to avoid prejudicing their legal position. In consequence, it transpires from the documents provided to the Court that from 2002 to 2010 the tenants deposited in court by means of schedules of deposit the sum of EUR 431 every six months (EUR 862 annually).

For the subsequent years those deposits amounted to EUR 496 and EUR 570 in 2011, and EUR 656 every six months until 2013. 23. In 1995 Article 46 of the Ordinance was amended to stipulate that the impugned restrictions would not apply to leases entered into after 1 June 1995. 24. While the above-mentioned constitutional proceedings were pending, a new law was enacted, stipulating that with effect from 1 January 2010 the rent applicable to commercial leases was to be increased by 15% per year, and that an increase at that level should also take place for the years 2011, 2012 and 2013 (Section 1531 D of the Civil Code). 25. Thus the amounts of rent payable to the applicants in those years were as follows: in 2010 EUR 990; in 2011 EUR 1,138; in 2012 EUR 1,309; and in 2013 EUR 1,505.

For the years 2014 onwards the rent would increase by 5% a year.