CASE OF FLERI SOLER AND CAMILLERI v. MALTA

CAUTERA SECȚIUNE CAUZĂ DE FLERI SOLER ȘI CAMILLERI c. MALTA (Derogare nr. 35349/05) JUSTIȚIA Just satisfaction) STRASBOURG 17 iulie 2008 FINAL 17/10/2008 Această hotărâre va deveni finală în circumstanțele prevăzute la art. 44 § 2 din Convenție. Acesta poate fi supusă revizuirii editoriale. În cazul Fleri Soler și Camilleri c. Malta, Curtea Europeană a Drepturilor Omului (a patra secțiune), ședința în calitate de Cameră compusă din: Nicolas Bratza, Președintele Lech Garlicki, Giovanni Bonello, Ljiljana Mijović, David Thór Björgvinsson, Ján Šikuta, Päivi Hirvelä, judecători și Lawrence Early, grefierul de secțiune după ce a deliberat în privat la 26 iunie 2008, pronunță următoarea hotărâre, care a fost adoptată la data respectivă: Cazul a apărut într-o cerere (nr. 35349/05) împotriva Republicii Malta depusă Curții în temeiul articolului 34 din Convenția pentru protecția drepturilor omului și a libertăților fundamentale („Convenția”) de doi resortisanți maltezi, dna Anna Fleri Soler și dl Herbert Camilleri („reclamanții”), la 10 septembrie 2005. Într-o hotărâre pronunțată la 26 septembrie 2006 („hotărârea principală”), Curtea a afirmat că s-a încălcat art. 1 din Protocolul nr. 1 în ceea ce privește un ordin de rechiziție care a fost impus reclamanților timp de aproape șaizeci și cinci de ani și care a creat o relație proprietar-tenant în temeiul căruia au primit doar o cantitate mică de închiriere și un profit minim, astfel încât acestea au trebuit să suporte o sarcină disproporționată și excesivă (a se vedea Fleri Soler și Camilleri c. Malta , nr. 35349/05, § 78, CEDH 2006-). În temeiul articolului 41 din Convenție, reclamantul a solicitat satisfacție echitabilă pentru MTL 36.378 (aproximativ 87.307). Întrucât întrebarea de aplicare a articolului 41 din Convenție nu a fost pregătită pentru hotărâre în ceea ce privește prejudiciu material, Curtea a rezervat-o și a invitat Guvernul și reclamantul să prezinte, în termen de șase luni de la data în care hotărârea a devenit finală, observațiile lor scrise cu privire la această chestiune și, în special, să notifice Curții orice acord pe care le-ar putea ajunge (ibid., § 84 și punctul 3 din dispozițiile operative. Reclamantul și Guvernul au depus observații la 8 iunie 2007 și, respectiv, 26 iunie 2007. art. 41 din Convenție prevede: „Dacă Curtea constată că a existat o încălcare a Convenției sau a Protocolelor sale și dacă legea internă a Înaltei Părți Contractante în cauză permite numai reparații parțiale, Curtea permite, dacă este necesar, să ofere satisfacție echitabilă părții vătămate.” Reclamanții au susținut că ar trebui să recupereze chiria în ceea ce privește sediul începând cu 1995 pe baza unei valori anuale de închiriere. După eliberarea hotărârii principale, reclamanții au solicitat evaluarea unui arhitect, pe care i-au prezentat Curtea. Potrivit acestei evaluări, datată la 30 octombrie 2006 și efectuată în conformitate cu normele de măsurare și cu definiția valorii de piață prevăzută în „Normele de evaluare a arhitectelor 2004”, valoarea anuală de închiriere a sediilor în cauză, cu posesie vacantă, dar continuând utilizarea sa existentă, se află în regiunea a 20.800 lire malteze (MTL – aproximativ 48.294 euro (EUR)). Odată ce posesia vacantă a imobilului a fost returnată reclamanților, proprietatea a fost vândută la un preț de 1,770,323,78 EUR, astfel cum se dovedește prin actele de transfer. Reclamanții, având în vedere inflația și chiria anuală plătită de Guvern în cursul acestei perioade, au susținut că cifra rotundă de 20.000 MTL (aproximativ 46.645) EUR pe an între 1995 și 2007 (total 240.000 MTL - aproximativ 559.743) ar fi echitabilă. Guvernul a prezentat o propunere care, în opinia lor, a furnizat o bază echitabilă și justă a calculului pentru compensare, ținând seama în mod corespunzător de aspectele sociale și economice relevante ale chestiunii în cauză. În plus, piețele de proprietate au fost influențate de factori precum vânzarea de proprietăți către străini și fenomenul achiziționării de proprietăți pur în scopuri de investiții sau speculații, care nu a atribuit importanță funcțiilor sociale ale proprietății. 11. Guvernul a propus reconsiderarea chiriei în funcție de indexul de inflație („I.I.”) în cursul anilor și o creștere ulterioară la fiecare 15 ani în conformitate cu I.I., fără a aplica nici un plafon la creșterea în chirie, cum ar fi cea aplicabilă caselor de locuință, având în vedere faptul că sediile au fost utilizate ca birouri guvernamentale și nu în scopul locuințelor sociale. 12. Indicele de inflație a început să fie calculat în Malta în 1946. Convenția a intrat în vigoare la 23 ianuarie 1967 cu privire la Malta. Chiria plătită pentru sediul în momentul în care se ridică în conformitate cu legea (Legea privind locuința și porunca privind retragerea proprietății urbane) la MTL 89 (aproximativ 207. Rata inflației între 1946 și 1967 (în perioada în care I.I. a crescut cu 75,65 puncte) se va traduce într-o creștere a închirierii în valoare de MTL 156,33 (aproximativ 364) anual. O revizuire a închirierii în conformitate cu I.I. în 1982, cincisprezece ani mai târziu (în perioada în care I.I. a crescut cu 232,51 puncte) ar spori chiria la MTL 519,81 (aproximativ 1.212 EUR). Creșterea pentru a acoperi următoarele cincisprezece ani 1982-1997 (în perioada în care I.I. a crescut cu 136.12 puncte) ar crește chiria la 1.227.38 MTL (aproximativ 2,860) EUR. Creșterea pentru următorii cincizeci de ani ar fi disponibilă numai în 2012. 13. Suma de închiriere deja plătită de Guvern între 1967 și 1987 (MTL 89 pe an) și între 1988 și 2007 (MTL 340,53 pe an) ar trebui dedusă din suma de mai sus. 14. Astfel, în conformitate cu Guvernul soldul care trebuie plătit reclamantului a fost de 13,825,30 MTL (aproximativ 32,204). 2. Evaluarea Curții 15. Curtea reamintește că, în hotărârea sa principală, a susținut că a existat o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1 în ceea ce privește ordinea de rechiziție impusă reclamanților pentru aproape șaizeci și cinci de ani, care a creat o relație proprietar-tenant în cadrul cărora au primit doar o cantitate mică de chirie și un profit minim, astfel încât acestea au trebuit să suporte o sarcină disproporționată și excesivă (a se vedea Fleri Soler și Camilleri c. Malta , citat mai sus § 78). Reclamanții nu au solicitat compensații pentru perioada între 1967 (data intrării în vigoare a Convenției în ceea ce privește Malta) și 1994. Prin urmare, Curtea va trece la determinarea exclusivă a compensației la care reclamanții au dreptul în ceea ce privește pierderea controlului, utilizarea și bucuria proprietăților pe care le-au suferit între 1995 și 2007, atunci când guvernul a eliberat proprietatea în cauză. 17. Curtea observă că există o discrepanță considerabilă între cererile reclamanților și suma oferită de Guvern. Potrivit calculului propriu al Curții pe baza raționării guvernului, soldul și, prin urmare, suma oferită de Guvern pentru prejudiciu material este incorectă. Curtea consideră că argumentele reclamanților pot fi considerate în mod rezonabil ca reflectă o evaluare acceptabilă a valorii de închiriere pe piață pe parcursul anilor. Pe de altă parte, propunerea Guvernului reflectă o sumă pur semnificativă care nu pare să ia în considerare realitatea faptului, și anume dimensiunea clădirii și locația sa principală. 18. Curtea consideră că reclamanții ar trebui acordată satisfacție echitabilă pe baza unei sume rezonabile de închiriere care le-ar fi oferit mai mult de un profit minim (a se vedea punctul 15 mai sus). În evaluarea prejudiciilor materiale suportate de reclamanții, Curtea, în măsura în care este cazul, a luat în considerare estimările furnizate și a avut în vedere informațiile disponibile pe baza valorilor de închiriere pe piața proprietăților malteze pe parcursul anilor. Acesta a mai luat în considerare scopul legitim al restricției suferite, și anume alocarea proprietăților reclamanților la departamentele guvernamentale care îndeplinesc sarcinile în interesul comunității în ansamblul comunității. Cu toate acestea, a ținut cont de faptul că proprietatea nu a fost utilizată pentru asigurarea bunăstării sociale a chiriașilor sau pentru prevenirea lipsei de domiciliu. 19. Curtea, care face evaluarea sa pe o bază echitabilă, acordă reclamanților suma de 279.525 EUR. Prejudiciu moral 20. În cererile lor de satisfacție echitabilă făcute înainte de adoptarea hotărârii principale, reclamanții au susținut că au suferit mari dificultăți și au solicitat Curții să stabilească în mod echitabil cuantumul compensației pentru prejudiciile morale. Ei nu au formulat cereri suplimentare în observațiile lor complementare după hotărârea principală. 21. Guvernul a considerat că reclamanții nu au suferit prejudiciu moral. Cu toate acestea, ca gest de bunăvoință, ei au fost dispuși să plătească reclamantului 3.500 MTL (aproximativ 8.150 EUR), care ar acoperi suma plătită de solicitanți în chirie la sol din 1941 până în 2007. 22. Curtea consideră că evenimentele în cauză au implicat o ingerință gravă cu dreptul reclamanților la bucuria pașnică a bunurilor lor, pentru care suma oferită de guvern reprezintă o compensare echitabilă pentru prejudiciile morale susținute. Prin urmare, acordă 8,150 EUR în ceea ce privește prejudiciile morale. Curtea consideră oportună faptul că dobânzile implicite ar trebui să se bazeze pe rata marginală de creditare a Băncii Centrale Europene, la care ar trebui adăugate trei puncte procentuale. Pentru aceste motive, TRIBUNALUL UNANIMOUSY deține (a) că statul pârât trebuie să plătească reclamantului, în termen de trei luni de la data în care hotărârea devine finală în conformitate cu art. 2 din Convenție următoarele sume: (i) 279.525 EUR (due sute șaptezeci și nouă mii cincizeci și douăzeci și cinci de euro) în ceea ce privește prejudiciile materiale; (ii) 8.150 EUR (opt mii o sută și cincizeci și cinci de euro), plus orice impozit care poate fi impugnabil, în ceea ce privește prejudiciile morale; (b) că de la expirarea celor trei luni menționate mai sus până la decontarea dobânzilor simple se plătesc pe sumele de mai sus la o rată egală cu rata marginală de creditare a Băncii Centrale Europene în timpul perioadei de incumprire plus trei puncte procentuale; respinge restul cererii reclamanților pentru o justă satisfacție. Adoptat în limba engleză și notificat în scris la 17 iulie 2008, în conformitate cu art. 77 §§ 2 și 3 din Regulamentul Curții. Lawrence arly Nicolas ratza Președintele grefierului

FOURTH SECTION

CASE OF

FLERI SOLER AND CAMILLERI v. MALTA

(Application no. 35349/05)

JUDGMENT

(

Just satisfaction)

STRASBOURG

17 July 2008

FINAL

17/10/2008

This judgment will become final in the circumstances set out in Article

44 §

2 of the Convention. It may be subject to editorial revision.

In the case of Fleri Soler and Camilleri v. Malta,

The European Court of Human Rights (Fourth Section), sitting as a Chamber composed of:

Nicolas Bratza,

President

Lech Garlicki,

Giovanni Bonello,

Ljiljana Mijović,

David Thór Björgvinsson,

Ján Šikuta,

Päivi Hirvelä,

judges,

and Lawrence Early,

Section Registrar

,

Having deliberated in private on 26

June

2008,

Delivers the following judgment, which was adopted on that date:

PROCEDURE

1.

The case originated in an application (no. 35349/05) against the Republic of Malta lodged with the Court under Article 34 of the Convention for the Protection of Human Rights and Fundamental Freedoms (“the Convention”) by two Maltese nationals, Mrs Anna Fleri Soler and Mr

Herbert Camilleri (“the applicants”), on 10 September 2005.

2.

In a judgment delivered on 26 September 2006 (“the principal judgment”), the Court held that there had been a violation of Article 1 of Protocol No. 1 as regards a requisition order which had been imposed on the applicants for almost sixty-five years and which created a landlord-tenant relationship under which they received only a small amount of rent and a minimal profit, so that they had to bear a disproportionate and excessive burden (see

Fleri Soler and Camilleri v. Malta

, no. 35349/05, § 78, ECHR

2006-).

3.

Under Article 41 of the Convention the applicant claimed just satisfaction of MTL 36,378 (approximately EUR 87,307).

4.

Since the question of the application of Article 41 of the Convention was not ready for decision as regards pecuniary damage, the Court reserved it and invited the Government and the applicant to submit, within six months from the date on which the judgment became final, their written observations on that issue and, in particular, to notify the Court of any agreement they might reach (

ibid.,

5.

The applicant and the Government each filed observations on 8

June

2007 and 26 June 2007 respectively.

THE LAW

6.

Article 41 of the Convention provides:

“If the Court finds that there has been a violation of the Convention or the Protocols thereto, and if the internal law of the High Contracting Party concerned allows only partial reparation to be made, the Court shall, if necessary, afford just satisfaction to the injured party.”

A.

Pecuniary damage

7.

The applicants submitted that they should recover the rent in respect of the premises from 1995 onwards based on an annual rental value.

8.

After the delivery of the principal judgment the applicants requested an architect’s valuation, which they submitted to the Court. According to this valuation, dated 30 October 2006 and carried out in accordance with the measurement rules and the definition of market value set out in the ‘Chamber of Architects Valuation Standards 2004’, the annual rental value of the premises at issue, with vacant possession but continuing its existing use, is in the region of 20,800 Maltese liras (MTL – approximately 48,294

euros (EUR)). Once vacant possession of the premises was returned to the applicants, the property was sold at a price of EUR 1,770,323.78, as evidenced by the deed of transfer. The applicants, having taken into consideration inflation and the annual rent that was paid by the Government during this period, submitted that the round figure of MTL 20,000 (approximately EUR 46,645) per annum between 1995 and 2007 (totalling MTL 240,000 - approximately EUR 559,743), would be equitable.

9.

The Government submitted a proposal which in their view provided a fair and just basis of the computation for compensation, due account being taken of the relevant social and economic aspects of the matter at issue.

10.

The Government submitted that the market value in Malta could not form the basis of the computation for compensation. Social and economic factors related to the social function of the property necessarily had to be taken into account. Moreover, property markets were also influenced by factors such as the sale of property to foreigners and the phenomenon of purchase of property purely for investment or speculation purposes, which did not attach importance to the social functions of the property.

11.

The Government proposed reconsideration of the rent according to the index of inflation (“I.I”) over the years and a subsequent increase every fifteen years in accordance with the I.I., without applying any cap to the increase in rent, such as that applicable to dwelling houses, in view of the fact that the premises were used as Government offices and not for the purposes of social housing.

12.

The index of inflation started to be calculated in Malta in 1946. The Convention came into force in respect of Malta on 23 January 1967. The rent payable for the premises at the time amounted according to law (the Housing Act and the Reletting of Urban Property Ordinance) to MTL 89 (approximately EUR 207). The rate of inflation between 1946 and 1967 (during which period the I.I rose by 75.65 points) would translate into an increase in rent amounting to MTL 156.33 (approximately EUR 364) annually. A revision of that rent according to the I.I in 1982, fifteen years later (during which period the I.I rose by 232.51 points) would increase the rent to MTL 519.81 (approximately EUR 1,212). The increase to cover the subsequent fifteen years 1982-1997 (during which period the I.I rose by 136.12 points) would increase the rent to MTL 1,227.38 (approximately, EUR 2,860). The increase for the next fifteen years would be available only in 2012.

13.

The amount of rent already paid by the Government to the applicants between 1967 and 1987 (MTL 89 per year) and between 1988 and 2007 (MTL 340.53 per year) should be deducted from the above sum.

14.

Thus, according to the Government the balance to be paid to the applicant was MTL 13,825.30 (approximately EUR 32,204).

15.

The Court recalls that in its principal judgment it held that there had been a violation of Article 1 of Protocol No. 1 with regard to the requisition order imposed on the applicants for almost sixty-five years, which created a landlord-tenant relationship under which they received only a small amount of rent and a minimal profit, so that they had to bear a disproportionate and excessive burden (see

Fleri Soler and Camilleri v. Malta

, cited above, §

78).

16.

The applicants did not seek compensation for the period between 1967 (date when the Convention came into force in respect of Malta) and 1994. Hence, the Court will proceed to determine solely the compensation to which the applicants are entitled in respect of the loss of control, use and enjoyment of the property which they suffered from 1995 to 2007, when the Government released the property at issue.

17.

The Court observes that there is a considerable discrepancy between the applicants’ claims and the amount offered by the Government. According to the Court’s own calculation based on the Government’s reasoning, the balance, and therefore, the sum offered by the Government for pecuniary damage is incorrect. The Court is of the view that the applicants’ submissions can be reasonably considered to reflect an acceptable valuation of the rental value on the market over the years. The Government’s proposal, on the other hand, reflects a purely token sum which does not seem to take account of the factual reality, namely the size of the building and its prime location.

18.

The Court is of the view that the applicants should be awarded just satisfaction based on a reasonable amount of rent which would have provided them with more than a minimal profit (see paragraph 15 above). In assessing the pecuniary damage sustained by the applicants, the Court, as far as appropriate, considered the estimates provided and had regard to the information available to it on rental values on the Maltese property market over the years. It further considered the legitimate purpose of the restriction suffered, namely the allocation of the applicants’ property to Government departments which performed duties in the interests of the community as a whole. Nonetheless, it kept in mind that the property was not used for securing the social welfare of tenants or preventing homelessness.

19.

The Court, making its assessment on an equitable basis, awards the applicants the sum of EUR 279,525.

B.

Non-pecuniary damage

20.

In their claims for just satisfaction made before the adoption of the principal judgment, the applicants alleged that they had suffered great hardship. They requested the Court to fix the amount of compensation for non-pecuniary damage on an equitable basis. They made no further requests in their complementary observations after the principal judgment.

21.

The Government considered that the applicants had not sustained non-pecuniary damage. However, as a goodwill gesture they were willing to pay the applicant MTL 3,500 (approximately 8,150 EUR), which would cover the sum paid by the applicants in ground rent from 1941 to 2007.

22.

The Court considers that the events in question entailed serious interference with the applicants’ right to the peaceful enjoyment of their possessions, in respect of which the sum offered by the Government represents fair compensation for the non-pecuniary damage sustained. It therefore awards EUR 8,150 in respect of non-pecuniary damage.

C.

Default interest

23.

The Court considers it appropriate that the default interest should be based on the marginal lending rate of the European Central Bank, to which should be added three percentage points.

FOR THESE REASONS, THE COURT UNANIMOUSLY

1.

Holds

(a)

that the respondent State is to pay the applicant, within three months from the date on which the judgment becomes final in accordance with Article

44

§

2 of the Convention the following amounts:

(i)

EUR 279,525 (two hundred and seventy-nine thousand five hundred and twenty-five euros) in respect of pecuniary damage;

(ii)

EUR 8,150 (eight thousand one hundred and fifty euros), plus any tax that may be chargeable, in respect of non-pecuniary damage;

(b)

that from the expiry of the above-mentioned three months until settlement simple interest shall be payable on the above amounts at a rate equal to the marginal lending rate of the European Central Bank during the default period plus three percentage points;

2.

Dismisses

the remainder of the applicants’ claim for just satisfaction.

Done in English, and notified in writing on 17 July 2008, pursuant to Rule 77 §§ 2 and 3 of the Rules of Court.

Lawrence

E

arly

Nicolas

B

ratza

Registrar

President