ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 461/2022

Ședința publică din data de 2 martie 2022

Asupra recursului civil de față,

Examinând actele și lucrările dosarului constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului București, secția a VI-a civilă la data de 15 aprilie 2019, sub nr. x/2019, reclamanta S.C. A. S.R.L., în contradictoriu cu pârâta S.C. B. S.R.L., a solicitat instanței obligarea acesteia din urmă la plata sumei de 1.475.177,82 RON (echivalentul a 310.185,00 euro), reprezentând remunerația cuvenită pentru intermedierea încheierii a șase contracte de locațiune între B. și C. S.A. cu privire la șase locații ale B., cu cheltuieli de judecată.

Prin sentința civilă nr. 209 din 14 februarie 2020, Tribunalul București, secția a VI-a civilă a respins acțiunea ca neîntemeiată și a dispus obligarea reclamantei la plata sumei de 39.705,04 RON cu titlu de cheltuieli de judecată în favoarea pârâtei.

Apelul reclamantei a fost admis prin decizia civilă nr. 1027 A din 9 iunie 2021 a Curții de Apel București, secția a VI-a civilă, care a schimbat în parte sentința, în sensul admiterii parțiale a pretențiilor cu consecința obligării pârâtei la plata către reclamantă a sumei de 206.790 euro, echivalent în RON la data plății, reprezentând remunerație aferentă serviciilor de intermediere imobiliară, precum și a sumelor de 54.331,42 RON și, respectiv, 18.244,32 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată din ambele faze procesuale.

Împotriva acestei decizii, a declarat recurs pârâta S.C. B. S.R.L. în susținerea căruia a invocat critici de nelegalitate a căror dezvoltare se circumscrie prevederilor art. 488 alin. (1) pct. 5 și 8 C. proc. civ.

Astfel, un prim motiv de recurs vizează încălcarea de către instanța de prim control judiciar a normelor de drept material vizând interpretarea contractelor, reprezentate de prevederile art. 1266 - 1269 din C. civ.

În esență, recurenta a arătat că prin încălcarea legii de drept substanțial, respectiv a regulilor de interpretare, instanța de apel a concluzionat de o manieră eronată în sensul că serviciile prestate de intimata-reclamantă în legătură cu C. fac obiectul Secțiunii B din cadrul Anexei A a contractului de servicii de administrare a proprietății încheiat între părțile litigante, aspecte ce se subsumează prevederilor art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

În al doilea rând, criticând decizia din perspectiva dispozițiilor art. 488 alin. (1) pct. 5 și 8 C. proc. civ., recurenta a înțeles să invoce încălcarea de către instanța de apel a prevederilor art. 13, art. 14 alin. (1) și (6) și ale art. 22 alin. (2) C. proc. civ.. Astfel, a arătat că prin nesocotirea principiului rolului activ al judecătorului, s-a realizat finalmente o greșită aplicare a art. 1182 alin. (1) din C. civ. referitor la încheierea contractului, instanța de apel nepreocupându-se de elucidarea divergențelor referitoare la pretinsul acord de voință existent între părțile litigante cu privire la prestarea unor servicii suplimentare a căror remunerație urma să fie stabilită ulterior.

Totodată, recurenta a învederat instanței de recurs faptul că decizia atacată este lovită de nulitate, fiind consecința încălcării dreptului său la apărare, cât și a principiului contradictorialității, în condițiile în care chestiunea stabilirii pe cale judiciară a remunerației datorată reclamantei nu a fost pusă în dezbaterea părților litigante, conducând astfel la o greșită aplicare a prevederilor art. 1233 C. civ. referitoare la determinarea prețului între profesioniști.

Intimata-reclamantă S.C. D. S.R.L. (fostă S.C. A. S.R.L.) a formulat întâmpinare prin care a invocat excepția nulității recursului numai din perspectiva art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., arătând că respectivele critici vizează în realitate temeinicia deciziei atacate, iar pe fond a solicitat respingerea recursului ca nefondat.

Prin răspunsul la întâmpinare depus la dosar, recurenta a solicitat, la rândul său, înlăturarea apărărilor intimatei ca neîntemeiate.

La termenul de astăzi, Înalta Curte, constatând că excepția nulității căii de atac vizează punctual doar motivul de recurs circumscris prevederilor art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., a statuat în sensul că aceasta nu va fi analizată ca o veritabilă excepție asupra căreia este obligată a se pronunța cu prioritate potrivit art. 248 C. proc. civ., ci va fi tratată ca o apărare de fond și examinată cu ocazia judecării recursului, aspect consemnat în practicaua prezentei decizii.

Recursul este nefondat.

Cu titlu prealabil, Înalta Curte apreciază că nu pot fi reținute apărările intimatei-reclamante vizând caracterul de netemeinicie al criticilor recurentei vizând greșita aplicare a normelor legale referitoare la interpretarea contractului disputat între părți, în condițiile în care aceste critici subliniază încălcarea regulilor de interpretare statuate în prevederile art. 1266 - 1269 C. civ., referitoare la voința internă a părților, la criteriile de interpretare constând în scopul contractului, negocierile purtate, practicile statornicite între părți și conduita acestora, precum și la interpretarea sistematică a clauzelor, aspecte care se subsumează, în afara oricăror ambivalențe, împrejurării pretinse de recurentă, respectiv aceea că prevederile legii de drept substanțial (material), corespunzătoare situației de fapt necontestate, au fost încălcate, situație de natură să antreneze cenzurarea deciziei din perspectiva motivului de nelegalitate statuat în art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

Faptul că maniera de aplicare a prevederilor legale citate are drept consecință interpretarea conduitei părților nu echivalează cu o reevaluare a situației de fapt de altfel necontestate (încheierea de către recurenta-pârâtă a șase contracte de închiriere, ca urmare a negocierilor purtate de către intimata-reclamantă, la data de 31 octombrie 2017, cu S.C. C. S.A., cu mențiunea expresă că semnarea acestor contracte nu va fi interpretată ca act adițional la contractele inițiale de închiriere), ci conduce la calificarea și stabilirea naturii juridice reale a serviciilor prestate de intimata-reclamantă în legătură cu clientul C. și în favoarea recurentei-pârâte, din perspectiva contractului de administrare a proprietății din 4 ianuarie 2016.

Pe fondul recursului, Înalta Curte reține că aplicarea normelor de interpretare a contractelor urmărește stabilirea exactă a conținutului lor, permițând o corectă determinare a forței obligatorii a acestora. Astfel, alin. (1) al art. 1266 din C. civ. enunță principiul potrivit căruia, interpretarea contractului trebuie să pornească de la voința concordantă (reală sau internă) a părților, chiar dacă aceasta diferă de sensul literal al termenilor folosiți. Doctrina califică această prevedere ca fiind o regulă fundamentată în materie, reprezentând, totodată, o aplicare a metodei subiective sau explicative de interpretare. Aceasta se completează în mod necesar cu o altă regulă, înscrisă în art. 1267 C. civ., referitoare la interpretarea sistematică, considerată drept un postulat al indivizibilității contractului, respectiv o regulă de interpretare coordonată a acestuia, care dă prevalență înțelesului ce rezultă din ansamblul contractului. Pentru determinarea acestuia din urmă, prin recurgerea la adagiul ubi eadem est ratio, eadem solutio esse debet, se poate apela la factorii de raportare menționați în art. 1266 alin. (2) din același act normativ.

Or, în cauză, contrar susținerilor recurentei-pârâte, instanța de apel a făcut o minuțioasă aplicare a acestor principii, realizând în consecință o justă și reală interpretare a raportului contractual dintre părți, decelând drepturile și obligațiile acestora potrivit naturii și ansamblului contractual, prin raportare la situația de fapt necontestată, reprezentată de încheierea de către recurenta-pârâtă a celor șase contracte de închiriere cu C. S.A., la data de 31 octombrie 2017, ca urmare a negocierilor purtate de către intimata-reclamantă, cu mențiunea expresă că semnarea acestor contracte nu va fi interpretată ca act adițional la contractele inițiale de închiriere încheiate între aceleași părți.

Pentru a concluziona în acest sens, Înalta Curte apreciază că dezlegarea pricinii deduse judecății este condiționată practic de calificarea juridică a serviciilor prestate de intimata-reclamantă, constând în negocierile care au condus la încheierea de către recurenta-pârâtă a celor 6 contracte de închiriere cu clientul C. S.A., la data de 31 octombrie 2017, în sensul de a se stabili dacă acestea sunt servicii de administrare a contractului de administrare a proprietății încheiat între părțile litigante, circumscrise Secțiunii A din Anexa A la acesta ori, dimpotrivă, reprezintă servicii de intermediere pentru încheierea unor noi contracte de închiriere, circumscrise Secțiunii B din Anexa A la contractul de administrare.

Astfel, pornind de la premisa că noile contracte de închiriere au fost încheiate de recurenta-pârâtă la data de 31 octombrie 2017 cu C. S.A. care deținea deja calitatea de chiriaș față de aceasta în baza unor contracte de închiriere anterioare, curtea de apel a avut de stabilit dacă cele șase noi contracte de închiriere se încadrează sau nu, prin maniera de încheiere, în rigorile sintagmei "noi chiriași", din perspectiva regulilor de interpretare a contractului de administrare derulat între părțile litigante.

Din examinarea considerentelor deciziei atacate, rezultă cu evidență împrejurarea că instanța de apel a procedat la o interpretare sistematică, coordonată a contractului de administrare, stabilind în prealabil înțelesul ce rezultă din ansamblul contractului, în sensul că înțelegerea părților, voința lor internă a fost în sensul ca serviciile de administrare contractate să se încadreze exclusiv în cele enumerate limitativ în cuprinsul Secțiunii A din Anexa A a contractului (care vizează aspecte referitoare la executarea contractelor de închiriere existente, pentru care nu este necesar acordul prealabil al recurentei-pârâte), cele precizate cu titlu exemplificativ în Secțiunea B fiind suplimentare, că negocierile privind încheierea contractelor de închiriere din 31 octombrie 2017 cu C. S.A. nu se includ în serviciile menționate în Secțiunea A din Anexa A și că orice servicii care nu țin de executarea efectivă a contractelor de închiriere existente reprezintă servicii suplimentare, ce cad sub incidența Secțiunii B din aceeași anexă.

Prin raportare la aceste repere - de natură să contureze înțelesul contractual ce rezultă din ansamblul clauzelor convenționale - iar nu printr-o operațiune de scoatere din context a clauzei vizând "asigurarea de noi chiriași în calitate de agent de închiriere - servicii de intermediere", Înalta Curte constată că în mod just instanța de apel a statuat în sensul că scopul contractului de administrare a proprietății nu a fost acela de a acoperi toate interacțiunile cu chiriașul existent, inclusiv încheierea unor noi contracte de închiriere, ci acela de a gestiona relațiile contractuale cu C. S.A. în cadrul oferit de contractele de închiriere existente, iar voința internă a părților a fost aceea ca prestarea unor servicii de intermediere pentru încheierea unor noi contracte, sub aspectul clauzelor referitoare la cuantumul chiriei și durata închirierii, cu aceiași chiriași, să reprezinte servicii suplimentare conform Secțiunii B din Anexa A a contractului. Cu alte cuvinte, prin sintagma "noi chiriași" părțile au vizat și contracte noi de locațiune, chiar cu aceiași chiriași și nu exclusiv noi contracte de locațiune încheiate cu entități distincte de chiriașii anteriori.

Soluția se justifică și prin prisma poziției procesuale a recurentei-pârâte care, în chiar memoriul de recurs, a adus în discuție chestiunea elementului de noutate ce caracterizează serviciile menționate în Secțiunea B. Or, aspectele arătate, vizând cuantumul noii chirii, a noii durate de închiriere, coroborate cu mențiunea expresă că semnarea noilor contracte de închiriere cu vechiul chiriaș nu se dorește un act adițional la contractele inițiale, sunt de natură să contureze cu evidență elementul de noutate, în accepțiunea concordantă a clauzelor contractului de administrare disputat între părți.

Din această perspectivă, apare firească și corectă opțiunea curții de apel de a lăsa inaplicabile în cauză prevederile art. 1268 - 1269 din C. civ., neincidente în contextul deja reținut care denotă, cu suficientă claritate, obiectul obligațiilor asumate de părțile contractante, opozabile acestora potrivit art. 1270 C. civ.

Cu referire la greșita aplicare a prevederilor art. 1182 alin. (1) C. civ. în contextul reținerii incidenței Secțiunii B din Anexa A la contractul părților, Înalta Curte constată că recurenta-pârâtă înțelege să supună atenției insuficienta preocupare a instanței de apel din perspectiva dispozițiilor art. 22 alin. (2) C. proc. civ., ce consacră rolul activ al judecătorului în aflarea adevărului, în ceea ce privește existența acordului de voință între părțile litigante cu privire la prestarea unor servicii suplimentare a căror remunerație urma să fie stabilită ulterior.

Potrivit art. 1182 alin. (1) din C. civ., "contractul se încheie prin negocierea lui de către părți sau prin acceptarea fără rezerve a unei oferte de contracta", ceea ce presupune că un contract se va considera încheiat, în principiu, în momentul în care survine acordul de voință al părților, existând consensul asupra stipulațiilor care dau substanță înțelegerii dintre ele, expresie a principiului consensualismului care, așa cum s-a reținut în mod întemeiat în literatura de specialitate, denotă o valoare morală superioară formalismului contractual.

Or, din această perspectivă, Înalta Curte apreciază ca fiind pur formală invocarea de către recurentă a încălcării de către instanța de prim control judiciar a principiului rolului activ al judecătorului, față de evidența acordului recurentei-pârâte pentru prestarea de către intimata-reclamantă a serviciilor de intermediere imobiliară, în condițiile în care acestea au avut ca finalitate chiar încheierea noilor contracte de închiriere dintre recurenta-pârâtă și C. S.A. în termenii negociați de intimata-reclamantă, ce au fost aduși la cunoștința recurentei-pârâte pe cale electronică (e-mail). Acest context reținut cu justețe de instanța de apel vine să contureze în mod implicit convingerea că recurenta-pârâtă a renunțat tacit la formalismul remiterii unui acord la cerere, consacrat de Secțiunea B a Anexei A la contract, astfel încât nu se poate prevala de această conduită în susținerea criticilor de nulitate formulate în recurs, împrejurare de natură să înlăture incidența prevederilor art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ.

Aceeași soluție se impune și în ceea ce privește pretinsa încălcare a dreptului la apărare al recurentei-pârâte, precum și a principiului contradictorialității cu ocazia judecării apelului, derivată dintr-o pretinsă nepunere în dezbaterea părților a chestiunii stabilirii pe cale judiciară a remunerației datorată intimatei-reclamante, cu consecința aplicării greșite a prevederilor art. 1233 C. civ.

Înalta Curte reține formalismul invocării nulității deciziei din perspectiva încălcării prevederilor art. 13 și ale art. 14 alin. (1) și (6) C. proc. civ., în condițiile în care, chiar prin cuprinsul cererii deduse judecății primei instanțe, reclamanta a făcut trimitere la criteriile de determinare a prețului serviciilor de intermediere prestate, în condițiile art. 1233 C. civ., text care vizează încheierea contractelor între profesioniști fără stabilirea prețului, statuând în același timp reperele legale necesare în vederea determinării acestuia . Acest context îndreptățea și chiar impunea recurentei-pârâte adaptarea poziției sale procesuale și invocarea unor apărări corespunzătoare, adecvate. Or, neprocedând în această manieră, recurenta-pârâtă nu poate pretinde în prezenta fază procesuală încălcarea respectivelor reguli de procedură, situația contrară echivalând cu invocarea propriei culpe, ceea ce nu poate fi admis. Din această perspectivă și cum pe fondul chestiunii recurenta nu a dezvoltat decât argumente formale în susținerea criticii circumscrise art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., aceasta urmează a fi înlăturată, reținându-se legalitatea prețului rezonabil aferent serviciilor de intermediere imobiliară prestate de intimata-reclamantă, statuat în apel.

Așadar, întrucât decizia recurată nu este susceptibilă de a fi cenzurată din perspectiva criticilor subsumate art. 488 alin. (1) pct. 5 și 8 C. proc. civ., Înalta Curte, în temeiul art. 496 alin. (1) C. proc. civ., va respinge recursul, ca nefondat.

Văzând prevederile art. 451 - 453 C. proc. civ., aplicabile și în recurs conform art. 494 din același act normativ și reținând culpa procesuală în sarcina recurentei-pârâte, ca parte căzută în pretenții, aceasta va fi obligată la plata în favoarea intimatei-reclamante a sumei de 11.777 RON cu titlu de cheltuieli de judecată avansate în prezenta fază procesuală, reprezentând onorariu de avocat, justificată cu factura existentă la dosar recurs.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat recursul declarat de recurenta-pârâtă S.C. B. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 1027A/09.06.2021, pronunțată de Curtea de Apel București, secția a VI-a civilă.

Obligă recurenta-pârâtă la plata către intimata-reclamantă a sumei de 11.777 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată.

Definitivă.

Pronunțată în ședința publică astăzi, 2 martie 2022.