ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1647/2021

Ședința publică din data de 24 iunie 2021

Deliberând asupra recursului, din examinarea actelor și lucrărilor dosarului, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Constanța, secția a II-a civilă la 11 februarie 2016, sub nr. x/2016, reclamantul A., în contradictoriu cu pârâții B. S.R.L. prin lichidator judiciar C.I.I. C., B. S.R.L. și D., a solicitat instanței pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare - cumpărare pentru apartamentul compus din 2 camere, având suprafața de 81,80 mp, identificat ca fiind nr. B 12 din cadrul Complexului E., situat în Costinești, str. x, cvartal 3 - Lot x, județ Constanța, la prețul de 279.597 RON - achitat și a cotei indivize de teren în suprafață de 45,86 mp, în valoare de 48.143 RON din prețul contractului, construit în baza autorizației de construcție nr. x/20.11.2007; în subsidiar, a solicitat desființarea contractului cu daune interese și obligarea pârâților la restituirea plății efectuate în sumă de 279.597 RON pentru construirea apartamentului, cu dobânda legală ce curge de drept de la data de 20 iunie 2009, data scadenței obligației, 19 luni de la obținerea autorizației de construcție.

În drept, s-au invocat dispozițiile art. 1073-1074 și art. 1020 C. civ.. Prin încheierea din 2 octombrie 2018, pronunțată de Tribunalul Constanța au fost unite cu fondul excepțiile lipsei capacității procesuale de folosință a pârâtei B. S.R.L. și lipsei calității procesual pasive a pârâtului D..

A fost admisă excepția decăderii și respinsă ca tardiv formulată cererea modificatoare din data de 5 iunie 2018, formulată de către reclamantul A., prin care a solicitat restituirea contravalorii sumei de 108.963 RON, reprezentând diferența dintre prețul achitat efectiv, de 279.597 RON, și suma de 36.631 euro, echivalent 170.633,50 RON, reprezentând valoarea apartamentului, conform expertizei evaluatorii.

Prin sentința civilă nr. 656 din 9 aprilie 2019, Tribunalul Constanța, secția a II-a civilă a admis excepția lipsei capacității procesuale de folosință a pârâtei B. S.R.L. și a respins cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul A. în contradictoriu cu pârâta B. S.R.L., ca fiind îndreptată împotriva unei persoane lipsite de capacitate procesuală de folosință;

A admis excepția lipsei calității procesual pasive a pârâtului D. și a respins cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul A., în contradictoriu cu pârâtul D., ca fiind îndreptată împotriva unei persoane lipsite de calitate procesuală pasivă.

A admis în parte cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul A., în contradictoriu cu pârâta B. S.R.L. și a constatat intervenită vânzarea-cumpărarea între pârâta B. S.R.L., în calitate de vânzătoare, și reclamantul A., în calitate de cumpărător, asupra imobilului situat în Costinești, str. x, Lot x (fost Lot x, cvartal 3, PUD Locuințe/Locuințe de vacanță), jud. Constanța, reprezentat de apartamentul SV 12, compus din 2 camere și dependințe, cu suprafața utilă măsurată de 49,31 mp, suprafață balcon de 13,44 mp, cotă parte indiviză din părțile comune (rampe de acces, hol comun, subsol tehnic) de 3,96 % și cota de teren aferentă de 18,92 mp, înscris în cartea funciară nr. x a comunei Costinești de către Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Mangalia.

A obligat pârâta B. S.R.L. la plata către reclamant a sumei de 9.966 RON reprezentând cheltuieli de judecată (6.666 RON - taxă judiciară de timbru, 3.300 RON - onorarii experți).

Împotriva acestei sentințe și a încheierii din 2 octombrie 2018, reclamantul A. a declarat apel.

Pârâta B. S.R.L. a declarat apel împotriva sentinței civile nr. 656 din 9 aprilie 2019 a Tribunalului Constanța.

Prin decizia civilă nr. 161/2020 din 22 iunie 2020 pronunțată de Curtea de Apel Constanța, secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal a fost respins ca nefondat apelul formulat de reclamantul A., împotriva sentinței civile nr. 656 din 9 aprilie 2019 și a încheierii din 2 octombrie 2018 pronunțate de Tribunalul Constanța, secția a II-a civilă.

A fost admis apelul declarat de pârâta B. S.R.L. - prin administrator F. împotriva sentinței civile nr. 656 din 9 aprilie 2019 pronunțată de Tribunalul Constanța în dosar nr. x/2016, pe care a schimbat-o în parte, în sensul că respinge ca nefondată cererea de chemare în judecată având ca obiect hotărâre care să țină loc de act autentic formulată de reclamantul A., în contradictoriu cu pârâta B. S.R.L., fiind menținute celelalte dispoziții ale hotărârii apelate.

A fost obligat apelantul-reclamant la plata către apelanta-pârâtă B. S.R.L. a cheltuielilor de judecată în sumă de 6.903 RON.

Prin încheierea din 23 iunie 2020, de Curtea de Apel Constanța, secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal a îndreptat, din oficiu, eroarea materială strecurată în dispozitivul deciziei civile nr. 161/2020 din 22 iunie 2020, cu privire la calea de atac, în sensul că, în loc de "Definitivă", cum din eroare s-a trecut, se va scrie și se va citi "Cu recurs în termen de 30 de zile de la comunicare,recurs ca va fi depus la Curtea de Apel Constanța".

Împotriva acestei decizii au declarat recurs reclamantul A. și pârâta B. S.R.L..

Motivele de casare privind recursul reclamantului A..

Prin memoriul de recurs, reclamantul A. a invocat motivele de casare prevăzute de dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 5, 8 și 6 C. proc. civ., solicitând admiterea recursului, casarea hotărârii atacate și trimiterea cauzei spre o nouă judecată în apel unei alte instanțe egală în grad Curții de Apel Constanța, în principal pentru respingerea apelului pârâtei B. S.R.L. și admiterea apelului reclamantului, cu consecința menținerii în parte a sentinței civile nr. 656/09.04.2019 a Tribunalului Constanța, în ceea ce privește constatarea ca fiind intervenită vânzarea-cumpărarea între pârâta B. S.R.L., în calitate de vânzătoare și reclamantul A., în calitate de cumpărător, asupra imobilului în litigiu și modificării în parte doar în ceea ce privește obligarea pârâtei B. S.R.L. la restituirea sumei de 108.963 RON, ce reprezintă diferența dintre prețul achitat efectiv și valoarea apartamentului construit în baza Contractului de execuție construcție nr. 24 din 19 octombrie 2007, iar în subsidiar pentru admiterea capătului de cerere subsidiar al acțiunii introductive de instanță, având ca obiect desființarea contractului cu daune - interese prin obligarea pârâților să restituie plata efectuată în sumă de 279.597 RON pentru construirea apartamentului, plus dobânda legală ce curge de drept cu data de 20.06.2009 data scadenței obligației (19 luni de la obținerea autorizației de construcție).

În argumentarea motivului de recurs întemeiat pe dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., recurentul arată că hotărârea a fost dată cu încălcarea regulilor de procedură a căror nerespectare atrage sancțiunea nulității.

În acest context, arată că instanța de apel, deși a admis apelul pârâtei și a desființat soluția de pronunțare a hotărârii care să țină loc de vânzare - cumpărare, nu a judecat capătul de cerere subsidiar în desființarea contractului și acordarea de daune-interese - restituirea prețului achitat actualizat cu dobânda legală - încălcând regulile imperative ale efectului devolutiv al apelului, reglementate de C. proc. civ. la art. 477 alin. (1).

În opinia sa, motivarea instanței de apel, potrivit căreia, acest capăt de cerere nu se analizează întrucât reclamantul nu a formulat apel incident încalcă prevederile art. 472 alin. (1) C. proc. civ.

Conform acestui articol, apelul incident nu era aplicabil în speță, întrucât prin esența sa, o astfel de cale de atac tinde la schimbarea hotărârii, adică presupune repunerea în discuție și modificarea soluției, a dispozitivului instanței de fond, pentru evitarea intrării în puterea/autoritatea de lucru judecat a unor aspecte de fapt sau/și de drept.

In speță, reclamantul A. a declarat apel principal pe aspectele din soluție care îl nemulțumeau - restituirea diferenței de preț - neexistând interes pentru apelarea asupra capătului de cerere subsidiar - desființare contract cu daune - interese - în contextul în care capătul secundar (și alternativ) nu fusese judecat/soluționat la fond, fiind admis capătul principal. In acest context un apel incident ar fi fost lipsit de obiect și de interes.

Cu toate acestea capătul subsidiar - desființare contract cu daune - interese - a fost antamat implicit, conform art. 477 C. proc. civ., prin următoarele acte procesuale: apelurile principale, întâmpinări și alte apărări la instanțele de fond și apel.

Nu în ultimul rând, prin refuzul de a judeca cauza sub toate aspectele, instanța de apel a încălcat art. 22 alin. (1) și (2) C. proc. civ. ce prevede rolul judecătorului în aflarea adevărului.

Mai susține recurentul că instanța de apel încalcă și prevederile art. 952 C. proc. civ. care nu privesc dreptul unui creditor imobiliar ipotecar, ci privesc o acțiune asigurătorie a unui potențial creditor chirografar, care intră în concurs cu alți creditori și care trebuie să îndeplinească anumite formalități de publicitate pentru a avea vreun drept preferențial.

Astfel, instanța a interpretat eronat efectele articolului evocat echivalându-l, fără temei, ca fiind un motiv de scoatere a bunului din circuitul juridic, cu ignorarea că sechestrul asigurător produce doar efecte de opozabilitate și doar asupra celor care și-au înscris drepturile ulterior în cartea funciară, adică după data de 8 noiembrie 2018 (în speță litigiul prezent este notat anterior în cartea funciară, la data de 26 februarie 2018).

În argumentarea motivului de recurs întemeiat pe dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurentul susține că instanța de apel a încălcat normele de drept material, când a apreciat că instanța nu poate opera o reducere a prețului convenit de părți, întrucât există cel puțin trei texte de lege distincte care permit instanței să opereze o reducere a prețului, respectiv art. 1311, art. 1327, 1355, 1354, 1356 din C. civ. de la 1864.

Având în vedere că suprafața apartamentului construit este redusă cu aproape 20% decât cea contractată și că nu a mai fost construit un complex de vacanță pe o suprafață de 2.100 mp (cu facilități parcare, piscină, sală de fitness, etc), ci doar un singur bloc pe o suprafață de 478 mp, fiind redusă de 4 ori și suprafața de teren indiviză a apartamentului, este evident că reclamantul nu ar mai fi plătit același preț.

Mai arătă că suprafața reală a apartamentului, cota indiviză de teren și micșorarea suprafeței terenului aferent construcției de la 2.100 mp la 478 mp nu au putut fi cunoscute decât după intabularea apartamentului, fiind vădit vicii ascunse ale acestuia.

În acest sens, arată că expertiza evaluatorie imobiliară administrată în cauză a stabilit o valoare de circulație a apartamentului de 36.641 euro (adică 170.633,50 RON la cursul BNR de la 04.05.2018), în condițiile în care reclamantul achitase 279.597 RON.

In aceste condiții, se apreciază că instanța de apel, se află în eroare când afirmă că prețul apartamentului nu fusese achitat de reclamant, ci dimpotrivă, fusese achitat un preț mai mare, în raport de care fusese învestită instanța și cu restituirea diferenței de 108.963 RON.

De asemenea, în calculele sale de la fila x din considerente, instanța de apel cumulează separat la valoarea apartamentului și valoarea de 48.153 RON corespunzătoare cotei aferente de 45,86 mp, ignorând două aspecte esențiale. Pe de o parte faptul că potrivit art. 4.2. paragraf ultim din Contractul de execuție construcție cu plata pe stadii de execuție nr. 24/19.10.2007 suma totală includea și valoarea terenului

Pe de altă parte că terenul aferent fusese diminuat de la 45,86 mp la 18,92 mp.

Se arată că, instanța de apel omite faptul esențial că anterior întocmirii documentației cadastrale și intabulării apartamentului în litigiu, pârâta însăși se afla în imposibilitate să transfere dreptul de proprietate asupra acestuia și cotei de teren indivize, nefiind în măsură să solicite plata integrală a prețului în condițiile în care nu putea îndeplini obligația sa esențială.

De altfel, Tribunalul Constanța reține în mod judicios faptul că pârâta nu a investit instanța cu o cerere reconvențională pentru plata diferenței de preț, și nici nu a făcut dovada acesteia.

Mai susține recurentul că, instanța de apel încalcă și dispozițiile stipulate de art. 969, art. 970, art. 1073, 1021 din C. civ. de la 1864, prin refuzul de a pronunța fie o hotărâre care să țină loc de vânzare-cumpărare fie desființarea contractului cu daune-interese.

Concret, instanța trimite părțile spre a încheia o nouă convenție, cu ignorarea normelor de drept mai sus invocate generate de existența deja a Contractului de execuție construcție cu plata pe stadii de execuții nr. 24/19.10.2007, care nu poate fi privat de efecte juridice.

Totodată, recurentul înțelege să critice și soluția de respingere a apelului reclamantului asupra soluției de respingere ca tardivă a solicitării de restituire a sumei de 108.963 RON formulată prin cererea din 5 iunie 2018, întrucât prin această respingere au fost încălcate normele de procedură imperativă ale art. 204 alin. (2) C. proc. civ., cerere care de fapt precizează capătul de cerere principal, prin care se solicitase pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare cumpărare, pentru suma deja achitată.

Modificarea acestei sume în sens negativ, adică a faptului că s-a achitat o valoare mai mare și se impune restituirea sumei excedentare, se încadrează juridic în noțiunea de precizare a câtimii obiectului cererii. Mai mult, această valoare nu a putut fi cunoscută până la administrarea probei cu expertiza evaluatorie imobiliară.

În cadrul motivului de recurs circumscris ipotezei prevăzute de 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., când hotărârea nu cuprinde motivele pe care se întemeiază sau când cuprinde motive contradictorii ori numai motive străine de natura cauzei, recurentul apreciază că în considerentele deciziei atacate nu se regăsesc motivele de fapt și probele care au condus la formarea convingerii instanței de judecată și nici argumentele directe sau indirecte prin care susținerile, apărările și probele sale au fost înlăturate de la analiză.

De asemenea, se susține că nu au fost analizate expertizele din care rezultă valoarea imobilului și caracteristicile sale, documente administrative privind gradul de realizare a dotărilor din complex, extrase de carte funciară din care rezultă că sechestrul asigurător este ulterior contractului în speță și ulterior litigiului în speță, motivele pentru care nu a fost achitată diferența de preț și care se subsumează unei excepții de neexecutare, ierarhia creditorilor asupra imobilului în raport cu măsurile de publicitate și actele juridice încheiate, efecte obligatorii ale contractului dintre părți și drepturile promitentului-cumpărător, etc.

Recurentul susține că analizează chestiuni care exced limitelor devoluțiunii solicitate de părți prin motivele de apel, prin analiza unor elemente cu care instanța nu a fost învestită de către nicio parte: lipsa bunului din circuitul juridic pentru existența unui sechestru asigurător, invitația părților la a încheia un alt act juridic, prin ignorarea principiului pacta sum servanda ale contractului care făcea obiectul judecății și a priorității pe care o are asupra imobilului, toate acestea fără a recurge totuși la temeiuri juridice clare și neechivoce care să permită înțelegerea întregului raționament al instanței de apel.

În acest context, recurentul susține precara motivare a deciziei recurate și contradictorie, întrucât deși critică sentința de fond asupra temeiului de drept (Noul C. civ., în loc de vechiul C. civ.) își fundamentează la rândul său argumentele cu texte de lege fie din același C. civ. nou fie din alte materii care nu sunt aplicabile în speță.

Motivele de casare privind recursul de pârâta B. S.R.L..

Prin cererea de recurs formulată, pârâta B. S.R.L. a solicitat, în temeiul art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., admiterea recursului casarea în parte a deciziei atacate în sensul eliminării din motivarea hotărârii a considerentelor, potrivit cărora imobilul, cu privire la care se solicită pronunțarea hotărârii care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, este scos temporar din circuitul civil.

Din această perspectivă, recurenta critică motivarea instanței reținută în considerente și arată că instanța de apel a procedat din oficiu la verificarea Registrului de Carte Funciară, sens în care la dosar a fost administrat extrasul de carte funciară nr. x Costinești din care rezultă că la data de 8 noiembrie 2018 asupra apartamentului SV 12 a fost notat sechestrul asigurător dispus prin încheierea 526 din 11 septembrie 2018, pronunțată de Tribunalul Ilfov în dosar nr. x/2018 în favoarea creditoarei G. S.R.L..

Împotriva notării sechestrului asigurător asupra tuturor apartamentelor aparținând pârâtei, astfel cum au fost identificate prin procesul-verbal din 25 octombrie 2018 de H., a fost formulată contestație la executare care a fost admisă prin sentința civilă nr. 2410 din 18 aprilie 2019 pronunțată de Judecătoria Buftea în dosarul nr. x/2018 și a fost anulat procesul-verbal de sechestru asigurător din data de 25 octombrie 2018 dispus în dosarul execuțional nr. x/2018 aflat pe rolul H..

Hotărârea a rămas definitivă prin decizia nr. 4685/A din 17 decembrie 2019 ce a fost pronunțată de Tribunalul Ilfov în același dosar. De la data pronunțării hotărârilor amintite, pârâta a formulat mai multe cereri de ridicare a sechestrului asigurător adresate biroului executorilor judecătorești H., ultima dintre acestea fiind comunicată sub nr. x din 3 ianuarie 2020.

Astfel, la data soluționării apelului, procesul-verbal din 25 octombrie 2018 de notare a sechestrului în cartea funciară a apartamentului fusese anulat, H. emisese adresa de radiere notării din cartea funciară a sechestrului, însă din eroare a nominalizat un alt apartament care nu se afla grevat de o astfel de sarcină, H. a emis încheiere de îndreptare eroare materială, însă aceasta nu a mai produs efecte la I.. Intre timp pârâta a demarat procedura de radiere a notării sechestrului impus pe acest apartament prin acțiunea formulată în fața Judecătoriei Mangalia.

Pe de altă parte, susține recurenta, instanța de apel nu a pus în discuția părților starea imobilului, astfel cum era înscrisă în extrasul administrat la dosarul cauzei, astfel încât pârâta nu a avut ocazia să efectueze clarificări cu privire la notarea sechestrului asigurător asupra apartamentului, cum de altfel este în măsură să le expună prin prezentele motive de recurs.

Prin întâmpinarea depusă la 16 octombrie 2020, pârâta B. S.R.L. a solicitat respingerea recursului declarat de reclamantul A. și menținerea deciziei atacate ca fiind legală și temeinică și obligarea acestuia la plata cheltuielilor de judecată.

Reclamantul A. a depus la 14 octombrie 2020 întâmpinare la recursul pârâtei B. S.R.L., ce privește considerentele deciziei atacate și solicită admiterea recursului său astfel cum a fost formulat în scris și depus la dosar.

Prin răspunsul, depus la 16 noiembrie 2020, la întâmpinarea pârâtei, reclamantul A. solicită înlăturarea susținerilor acesteia ca fiind nefondate.

Analizând recursurile, Înalta Curte de Casație și Justiție va dezvolta în cele ce succed, considerentele asupra motivelor expuse de părți:

Reclamantul A. a criticat, într-un prim motiv de recurs, în temeiul art. 488 pct. 5 C. proc. civ., soluția de admitere a apelului pârâtei, pe considerentul că instanța de apel nu a judecat capătul de cerere subsidiar privind desființarea contractului și acordarea de daune-interese.

În concret, se arată că instanța de apel a încălcat regulile imperative ale efectului devolutiv al apelului, reglementate de art. 477 alin. (1) C. proc. civ., iar motivarea instanței în sensul că acest capăt de cerere nu se analizează deoarece reclamantul nu a formulat apel incident, încalcă prevederile art. 472 alin. (1) C. proc. civ.

Cu privire la aceste critici, Înalta Curte de Casație și Justiție arată că instanța are obligația exercitării unui rol activ în scopul aflării adevărului și preîntâmpinării oricărei greșeli în soluționarea cauzei.

Cu toate acestea, recurentul susține din acest punct de vedere încălcarea principiului devoluțiunii în apel, care impune reevaluarea stării de fapt și de drept în acord cu limitele apelului, cu atât mai mult pentru determinarea întinderii pretențiilor solicitate.

Examenul apelului reclamantei relevă analiza argumentelor părților prin prisma cerințelor art. 472 alin. (1) C. proc. civ.. Astfel, instanța de apel a motivat soluția admiterii apelului pârâtei și nepronunțării asupra capătului de cerere formulat cu caracter subsidiar-desființarea contractului cu daune interese, având în vedere lipsa unui apel incident al reclamantului prin care să tindă la schimbarea hotărârii primei instanțe, în sensul admiterii celui de al doilea capăt de cerere.

Mai departe, față de aceste critici, Înalta Curte de Casație și Justiție, în ceea ce privește calitatea procesuală pasivă în apelul incident, arată că, în ipoteza de față, ne aflăm, în situația în care intimatul din apelul principal nu are un interes pregnant de a formula el însuți apel principal, dar, observând faptul că partea adversă a procedat la declararea căii de atac și, eventual, luând cunoștință de motivele apelului și de limitele devoluțiunii fixate de aceasta, poate constata că apărarea poziției sale necesită formularea unui apel, printr-o cerere proprie.

Astfel, cele două capete de cerere prin care s-a solicitat pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare și în subsidiar desființarea contractului cu daune interese sunt capete de cerere principal alternative, admiterea unuia excluzând admiterea celuilalt.

Prin cererea de apel, reclamantul solicită admiterea și a celui de al doilea capăt al cererii și obligarea pârâtei la restituirea sumei de 108.963 RON cu dobânda legală, de fapt, ceea ce a dorit reclamantul a fost reducerea prețului convenit pentru vânzarea-cumpărarea apartamentului și constatarea vânzării-cumpărării la prețul redus, cu restituirea diferenței față de prețul inițial convenit, aceste critici vizând primul capăt al cererii și nu cel subsidiar vizând desființarea contractului cu daune interese.

În lipsa demersului privind formularea unui apel incident în ipoteza respingerii primul capăt al cererii de chemare în judecată, reclamantul nu poate invoca faptul că a fost antamat implicit capătul de cerere subsidiar prin criticile dezvoltate prin cererea de apel, instanța fiind ținută să judece în limitele criticilor formulate prin motivele de apel, reluând judecata asupra fondului, dar nu asupra tuturor problemelor de fapt și de drept invocate în fața primei instanțe, ci doar cu privire la acelea criticate de apelant.

Pentru toate aceste considerente, primul motiv al recursului reclamantului este considerat nefondat și va fi înlăturat.

Al doilea motiv de recurs vizează încălcarea prevederilor art. 952 C. proc. civ. care nu privesc dreptul unui creditor imobiliar ipotecar, ci privesc o acțiune asiguratorie, instanța interpretând eronat efectele articolului de mai sus, echivalându-l cu un motiv de scoatere a bunului din circuitul civil.

Înalta Curte constată că aceste critici sunt nefondate din perspectiva raționamentului instanței de apel. Instanța a avut în vedere dispozițiile art. 952 C. civ. care instituie o interdicție judiciară de înstrăinare și a reținut că bunul nu se află în circuitul civil, astfel cum impune art. 1567 din Legea nr. 287/2009, printr-o motivare supraabundentă.

Prin bunuri care nu se află în circuitul civil se înțeleg bunuri care poartă interdicție legală de înstrăinare, or, imobilul apartament nu poartă nicio interdicție de acest fel. Mai mult decât atât, litigiul prezent a fost notat în cartea funciară anterior, respectiv la 26.02.2018, sechestrul asigurător fiind notat la 08.11.2018.

Aceste statuări asupra semnificației juridice a prevederilor art. 952 C. proc. civ. nu sunt însă de natură să schimbe soluția în ceea ce privește situația promisiunii sinalagmatice de vânzare cumpărare.

Prin urmare, va fi înlăturat și acest motiv de recurs.

Criticile din recurs dezvoltate de recurentul reclamant în raport de dispozițiile art. 488 pct. 8 C. proc. civ. au vizat soluția pronunțată de instanța de apel în ceea ce privește cererea adițională formulată la instanța de fond la 05.06.2018, prin care reclamantul și-a modificat pretențiile anterioare.

În fața instanței de fond, la termenul din 05.06.2018 reclamantul a depus la dosar note scrise prin care a solicitat obligarea pârâtei la restituirea sumei de 108.963 RON reprezentând diferența dintre prețul achitat și prețul rezultat în urma evaluării.

Prin încheierea de ședință din data de 02.10.2018 instanța de fond a admis excepția decăderii și a respins ca tardiv formulată cererea modificatoare din data de 05.06.2018 formulată de reclamant, reținând corect că ceea ce se a dorit reclamantul a fost reducerea prețului convenit pentru vânzarea apartamentului și constatarea vânzării cumpărării la prețul redus, cu restituirea diferenței față de prețul inițial convenit.

Această cerere a fost calificată ca o cerere de modificare a cererii introductive, ci nu de micșorare a obiectului capătului de cerere subsidiar, fiind respinsă ca tardiv formulată.

Față de aceste precizări nu pot fi reținute criticile recurentului privind aplicarea dispozițiilor C. civ. de la 1864 privind reducerea prețului, întrucât argumentele pentru respingerea acțiunii, au constat în neîndeplinirea condițiilor pentru pronunțarea hotărârii care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare, întrucât prețul nu este plătit și bunul nu există în forma convenită.

Instanța de apel a reținut că pârâta nu și-a îndeplinit obligațiile contractuale, în sensul că apartamentul nu a fost finalizat în suprafața mai sus arătată, iar instanța nu poate interveni în contractul părților, reducând prețul, mai ales că un astfel de capăt al cererii nu a fost formulat în condiții procedurale.

În consecință aceste critici nu vor fi reținute.

Recurentul mai susține încălcarea dispozițiilor art. 969, art. 970, art. 1073 și art. 1021 C. civ. prin refuzul instanței de a pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

Nu sunt întrunite cerințele art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., întrucât hotărârea nu a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a normelor de drept material evocate.

În cauză, părțile au promis transferul dreptului de proprietate asupra unui imobil a cărui situație juridică nu permitea, la momentul încheierii promisiunii, încheierea contractului de vânzare. Aceasta deoarece bunul promis spre vânzare nu avea o existență fizică la momentul încheierii contractului.

S-a reținut în mod corect faptul că hotărârea care ține loc de contract de vânzare a unor imobile nu poate fi pronunțată în absența îndeplinirii condițiilor cerute pentru pronunțarea acesteia, respectiv bunul să existe în forma convenită și prețul să fie plătit.

Așa fiind, în cauză nu au fost încălcate și nici aplicate greșit norme de drept material, instanța aplicând în mod corect dispozițiile art. 965 alin. (1), art. 969 și art. 1073 C. civ.

Este de necontestat că obligațiile părților, în cadrul promisiunii bilaterale de vânzare, sunt interdependente, ambele părți asumându-și obligații în considerarea dreptului de a vinde, respectiv de a cumpăra.

Nu se poate pretinde executarea obligației de plată a prețului în condițiile în care promitentul vânzător a finalizat apartamentul cu o suprafață diferită față de cea stabilită prin promisiunea de vânzare cumpărare, iar cumpărătorul nu a executat obligația de plată a prețului convenit, solicitând o reducere a acestuia.

Esențial pentru a putea fi pronunțată o hotărâre care să se ceară suplinirea consimțământului celeilalte părți este ca promisiunea de vânzare cumpărare să conțină toate elementele esențiale în vederea încheierii valabile a vânzării, având în vedere faptul că instanța nu va putea adăuga la cele stabilite de părți, ci numai va lua act de voința acestora exprimată la data semnării antecontractului.

Or, în cauza de față prin acest demers procesual, reclamantul a tins la modificarea convenției încheiate anterior, situație în care această împrejurare nu poate fi valorificată prin cererea de chemare în judecată de față.

În ceea ce privește criticile recurentului privind soluția de respingere a cererii modificatoare ca tardiv formulată, prin încheierea din 02.10.2018, prin care se susține încălcarea dispozițiilor art. 204 alin. (2) C. proc. civ., Înalta Curte subliniază cele anterior statuate, în sensul că aceasta reprezintă o cerere adițională prin care reclamantul și-a modificat pretențiile anterioare, în sensul completării cererii principale cu un nou capăt de cerere principal.

În cauză nu sunt întrunite nici cerințele art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., potrivit cărora hotărârea nu cuprinde motivele pe care se întemeiază, probele care au format convingerea instanței, nici argumentele directe sau indirecte, nici susținerile, apărările și probele reclamantului precum și probele care au fost înlăturate.

Se mai susține analizarea unor chestiuni care exced limitelor devoluțiunii solicitate de părți prin motivele de apel.

Hotărârea instanței de apel răspunde exigențelor art. 425 alin. (1) lit. b) întrucât cuprinde susținerile părților, expunerea situației de fapt reținută de instanță pe baza probelor administrate, motivele de fapt și de drept pe care se întemeiază soluția, fiind arătate motivele pentru care s-au admis, cât și cele pentru care s-au înlăturat cererile părților.

De altfel, evaluările instanței de apel care privesc concluzia legată de interpretarea probelor nu poate fi stabilită pe baza unui criteriu cantitativ, fiind atributul instanței de fond, care are o marjă de apreciere integrată în domeniul cercetării de fapt a cauzei.

Față de aceste considerente, Înalta Curte a apreciat că în cauză nu sunt întrunite cerințele art. 488 alin. (1) pct. 5, 6 și pct. 8 C. proc. civ., neexistând motive de casare a deciziei recurate.

Examinând în continuare recursul incident al pârâtei, Înalta Curte constată că acesta este întemeiat pe dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ. și vizează considerentele instanței de apel referitoare la inexistența imobilului în circuitul civil.

În ceea ce privește circumstanțele în care partea interesată poate formula o cale de atac împotriva considerentelor unei hotărâri, art. 461 alin. (2) C. proc. civ. stabilește că, în ipoteza în care calea de atac este promovată exclusiv împotriva considerentelor hotărârii, considerente prin care instanța a dat anumite dezlegări unor probleme de drept care nu au legătură cu judecata procesului, sunt greșite sau cuprind constatări de fapt care prejudiciază partea, instanța poate admite calea de atac formulată, cu consecința înlăturării considerentelor atacate și înlocuirii acestora cu propriile considerente.

Posibilitatea părții de a formula recurs împotriva considerentelor unei hotărâri trebuie analizată din două perspective, respectiv atât din punct de vedere al autorității de lucru judecat a hotărârii pronunțate, cât și sub aspectul consecințelor ce ar putea decurge în cazul în care instanța ar reține anumite aspecte în considerentele hotărârii care ar putea vătăma interesele părții respective raportat la o cale de atac principală promovată de partea adversă.

În ceea ce privește calificarea în concret a considerentelor criticate prin intermediul recursului incident, Înalta Curte de Casație și Justiție constată că acestea privesc inexistența imobilului în circuitul civil, însă premisa importantă în analiza temeiniciei acțiunii formulate de reclamant a constat în cercetarea îndeplinirii condițiilor pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

Instanța de apel a respins acțiunea reclamantului, considerând neîndeplinite alte cerințe impuse pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare - cumpărare, astfel încât pârâta nu are interes în a urmări înlocuirea considerentelor apreciate a fi greșite cu altele, ce ar pune în discuție relevanța celorlalte aspecte analizate de instanță.

În ceea ce privește statuările instanței de apel privind inexistența imobilului în circuitul civil, instanța de recurs le apreciază a fi considerente supraabundente, care nu influențează soluția pronunțată în cauză, astfel încât recursul pârâtei urmează a fi respins.

În ceea ce privește cererile accesorii ale părților privind acordarea de cheltuieli de judecată pentru etapa procesuală a recursului, Înalta Curte constată că acestea nu pot fi acordate, față de soluția de respingere a ambelor recursuri.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat recursul principal declarat de recurentul-reclamant A. împotriva deciziei civile nr. 161/2020 din 22 iunie 2020 pronunțată de Curtea de Apel Constanța, secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal.

Respinge ca nefondat recursul incident declarat de recurenta-pârâtă B. S.R.L împotriva deciziei civile nr. 161/2020 din 22 iunie 2020 pronunțată de Curtea de Apel Constanța, secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal.

Definitivă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 24 iunie 2021.