ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2726/2021

Ședința publică din data de 15 decembrie 2021

Deliberând asupra recursurilor, din examinarea actelor și lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Tribunalului Constanța inițial pe rolul secției I Civilă, la 20 august 2015, sub număr de dosar x/2015 și ulterior pe rolul secției secția a II-a Civilă, litigii cu profesioniștii sub nr. x/2015* și ulterior modificată reclamantul A. a chemat în judecată pe pârâta B. S.R.L., solicitând instanței ca prin hotărâre judecătorească să dispună pronunțarea unei hotărâri care sa țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru imobilul apartament - spațiu tehnic, situat în municipiul Constanța, b-dul x, Zona Complex Intim nr. 50, se. B, la prețul total de 108.927,6 euro, din care a fost achitat avansul de 26.750 euro, rămânând o diferență de preț de 82.177,6 euro și obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de litigiu.

La 9 septembrie 2015, reclamantul a depus o cerere prin care a învederat că diferența de preț de 82.177,6 euro poate fi pusă oricând la dispoziția vânzătorului.

Prin sentința civilă nr. 565 din 29 martie 2017, Tribunalul Constanța, secția a II-a civilă, a respins cererea de chemare în judecată, ca nefondată.

Împotriva sentinței primei instanțe a declarat apel reclamantul A..

Prin decizia nr. 677 din 1 noiembrie 2017, Curtea de Apel Constanta, secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal a respins ca nefondat, apelul declarat de apelantul - reclamant A. împotriva sentinței civile nr. 565 din 29 martie 2017, pronunțată de Tribunalul Constanța, în contradictoriu cu intimata - pârâtă S.C. B. S.R.L., ca nefondat. Curtea de Apel a apreciat că inadmisibilitatea invocată de către intimata-pârâtă este o chestiune care ține de fondul cauzei, iar nu o excepție dintre cele prevăzute de art. 248 C. proc. civ., asupra căreia ar trebui să se pronunțe separat.

Împotriva deciziei instanței de apel a formulat recurs, reclamantul A., în cadrul dosarului de recurs fiind depus și recurs incident de către intimata-pârâtă S.C. B. S.R.L..

Prin decizia civilă nr. 1020 din 22 mai 2019, Înalta Curte de Casație și Justiție, secția I civilă a respins recursul incident declarat de pârâta S.C. B. S.R.L. împotriva deciziei nr. 677 din 1 noiembrie 2017, pronunțate de Curtea de Apel Constanța, secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal, ca nefondat.

A fost admis recursul principal declarat de reclamantul A. împotriva deciziei nr. 677 din 1 noiembrie 2017, pronunțată de Curtea de Apel Constanța, secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal.

A fost casată decizia recurată și a fost trimisă cauza, spre rejudecare, aceleiași instanțe de apel.

Prin decizia civilă nr. 221/2020 din 16 iulie 2020, Curtea de Apel Constanța, secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal a admis apelul promovat de apelantul-reclamant A., împotriva sentinței civile nr. 2003 din 09.09.2015 pronunțată de Tribunalul Constanța în dosarul nr. x/2015, în contradictoriu cu intimata - pârâtă B. S.R.L., a înlăturat din sentința civilă nr. 565/29.03.2017 următoarele considerente:

-"Așadar cât timp reclamantul și-a raportat prețul la suprafața utilă și nu la suprafața construită, societatea pârâtă a refuzat în mod justificat să efectueze înstrăinarea la notarul public."

-"...suprafața utilă este de 166,12 mp cuprinzând suprafața utilă de 138,04 mp plus 28,08 mp terasă inclusă în proprietatea exclusivă a apartamentului așa încât prețul antecontractului este de 131.234,80 euro."

A menținut soluția cuprinsă în dispozitivul sentinței apelate și a obligat intimata la plata către apelant a sumei de 3000 RON cu titlu de cheltuieli de judecată în apel.

La 1 octombrie 2020, recurentul-reclamant A. a declarat recurs împotriva deciziei civile nr. 221/2020 din 16 iulie 2020, pronunțată de Curtea de Apel Constanța, secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal, prin care a solicitat admiterea căii de atac și casarea deciziei atacate.

În drept, recursul a fost întemeiat pe dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 6 și 8 C. proc. civ.

După prezentarea situației de fapt și a soluțiilor pronunțate în cauză, recurentul-reclamant susține, în esență, că instanța de apel, în rejudecare, a interpretat și a aplicat greșit dispozițiile art. 1669 alin. (1) C. civ., atunci când a apreciat că nedepunerea prețului împiedică pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de vânzare, atâta vreme cât până la pronunțarea deciziei din apel prețul contractului reprezenta motivul divergenței părților.

Conform art. 1669 alin. (1) din C. civ.:

"Când una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite."

În prezenta cauză, după reformarea considerentelor criticate ale primei instanțe cu ocazia rejudecării cauzei în apel, arată că intimata este cea care a refuzat nejustificat să încheie contractul promis.

Consideră că instanța de apel nu a avut în vedere susținerile sale cu privire la existența în antecontract a clauzei inserate la cap. 5, pct. 2, potrivit căreia, în situația neîncheierii contractului de vânzare din vina promitentului-cumpărător, orice sume depuse în contul prețului ar fi fost reținute de promitenta-vânzătoare cu titlu de daune-interese.

Cu privire la caracterul abuziv și, pe cale de consecință, nulitatea absolută a acestei clauze, dar și a clauzei care permitea ajustarea prețului fără a stipula un mecanism transparent, recurentul-reclamant arată că a formulat cererea de chemare în judecată ce face obiectul dosarului nr. x/2020 al Tribunalului Constanța, aflat în curs de soluționare.

Tocmai pentru a preîntâmpina respingerea petitului principal al apelului referitor la nedepunerea prețului, arată că a solicitat suspendarea soluționării prezentei cauze până la soluționarea cauzei nr. 235/118/2020 a Tribunalului Constanța, dar solicitarea i-a fost respinsă fără o motivație foarte clară.

Recurentul consideră că analiza dispozițiilor art. 1669 alin. (1) C. civ. trebuie corelată cu cele ale art. 1556 alin. (1) din același cod, potrivit cărora:

"Atunci când obligațiile născute dintr-un contract sinalagmatic sunt exigibile, iar una dintre părți nu execută sau nu oferă executarea obligației, cealaltă parte poate, într-o măsură corespunzătoare, să refuze executarea propriei obligații, afară de căzui în care din lege, din voința părților sau din uzanțe rezultă că cealaltă parte este obligată să execute mai întâi."

Astfel, susține că dispozițiile art. 1660 alin. (1) C. civ. nu statuează neechivoc că o condiție de validitate a încheierii contractului de vânzare este depunerea prețului, raportat la dispozițiile 1179 C. civ.

Este adevărat că practica generală este în sensul că se pronunță o hotărâre care să țină loc de vânzare atunci când se constată că partea reclamantă și-a îndeplinit propriile obligații în vederea încheierii contractului, dar, într-o situație particulară, cum este cea din prezenta cauză, apreciază că analiza instanței trebuie să se întindă dincolo de această abordare.

Rolul instanței de judecată este acela de a înfăptui justiția, iar nu de a pune părțile într-o situație fără ieșire.

Trebuie avut în vedere că, în condițiile în care prețul vânzării a fost clarificat în cadrul prezentului litigiu abia cu ocazia epuizării căii devolutive de atac, că nu mai are ocazia să depună o nouă acțiune și să depună prețul mai înainte de sesizarea instanței de judecată, termenul de prescripție a acțiunii fiind depășit, și dacă nu s-ar pune în discuție autoritatea de lucru judecat care se va instala odată cu soluționarea definitivă a prezentei cauze.

Consideră injustă reținerea instanței de apel în sensul acțiunea sa nu poate fi primită pentru că nu ar fi formulat din primă instanță o cerere expresă ca diferența de preț nedepusă să reprezinte o obligație pusă în sarcina sa, concomitent cu instituirea ipotecii legale prevăzute de art. 2386 pct. 1 C. civ., având în vedere că această cerere este accesorie petitului acțiunii (pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic) și nu un petit separat, în sensul prevăzut de art. 478 alin. (3) din C. proc. civ.

La 5 octombrie 2020, recurenta-pârâtă B. S.R.L. a declarat recurs împotriva deciziei civile nr. 221/2020 din 16 iulie 2020, pronunțată de Curtea de Apel Constanța, secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal, prin care a solicitat admiterea căii de atac, casarea în parte a deciziei atacate și, în rejudecare, respingerea apelului formulat de reclamant împotriva considerentelor și menținerea celorlalte dispoziții vizând respingerea acțiunii.

În drept, recursul a fost întemeiat pe dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 5, 6 și 8 C. proc. civ.

Recurenta-pârâtă apreciază ca instanța de apel a încălcat normele de drept procedural (art. 461 C. proc. civ.), având în vedere că a dispus admiterea apelului formulat de reclamant împotriva considerentelor și, implicit, respingerea apelului principal, vizând dispozitivul hotărârii, prin menținerea soluției cuprine în dispozitivul sentinței apelate, nefăcând o analiză exactă a căii de atac exercitată de către apelantul-reclamant.

Prin urmare, s-a solicitat ca instanța de apel să constate că prețul apartamentului se raportează la o suprafață de 138,04 mp și este de 109.051,60 EURO, înlocuind astfel considerentele criticate ale primei instanțe.

Prin decizia recurată, în rejudecare, instanța de apel a decis astfel să respingă apelul care viza soluția pronunțată în dispozitiv și să admită apelul care viza considerentele.

Susține că o asemenea soluție este inadmisibilă, deoarece încalcă normele de procedură cu privire la apelul împotriva dispozitivului și apelul împotriva considerentelor, deoarece o parte care a pierdut în fața instanței de fond și promovează calea de atac a apelului principal (împotriva soluției dată de instanță prin dispozitiv) nu are deschisă și o cale de atac separată, împotriva considerentelor.

Astfel, consideră că instanța de apel a făcut o interpretare greșită a dispozițiilor art. 461 alin. (2) din C. proc. civ., apreciind că apelul formulat împotriva considerentelor în prezenta cauza este admisibil în condițiile în care reclamantul a pierdut la fondul cauzei și a înțeles să exercite calea de atac a apelului împotriva soluției cuprinsă în dispozitivul hotărârii, iar prin apelul formulat împotriva soluției cuprinse în dispozitiv a criticat pe larg și reținerile din considerente care detaliau soluția din dispozitiv, inclusiv considerentele care vizau suprafața utilă și suprafața construită a imobilului.

Prin urmare, recurenta susține că instanța de apel trebuia să facă o calificare a căii de atac exercitată de către apelant și să constate că apelul vizând soluția cuprinsă în dispozitiv cuprindea și apelul împotriva considerentelor, instanța fiind învestită cu o singură cale de atac, respectiv apelul principal împotriva soluției pronunțate de instanța de fond.

Recurenta-pârâtă apreciază că hotărârea pronunțată de instanța de apel este nelegală și se impune a fi casată, deoarece motivarea acesteia cu privire la soluția pronunțată pe apelul vizând considerentele nu este coerentă, clară și lipsită de ambiguități și contradicții.

Arată că instanța de apel a reținut că, clauza cu privire la obiectul contractului este îndoielnică, având în vedere cele statuate de instanța de recurs în decizia de casare .

Susține că, potrivit art. 501 C. proc. civ., în caz de casare, hotărârile instanței de recurs asupra problemelor de drept dezlegate sunt obligatorii, însă prin decizia 1020/2019, Înalta Curte de Casație și Justiție nu a statuat asupra niciunei probleme de drept și nu a dezlegat niciun temei juridic aplicabil în cauză și a trimis cauza spre rejudecare, făcând în mod surprinzător aprecieri asupra unor probatorii administrate în prezenta cauză.

Astfel, consideră că decizia de casare nu cuprinde niciun element de drept care să fie obligatoriu pentru instanța de apel, deoarece nu a dezlegat nicio problemă de drept, iar stabilirea exactă a stării de fapt este atributul exclusiv al instanțelor de fond, instanța de recurs analizând numai motive de nelegalitate și nu modul de interpretare a probelor.

Sub acest aspect, recurenta apreciază că în mod eronat instanța de apel a reținut că instanța de casare a statuat asupra modului de interpretare a probelor în prezenta cauză și asupra faptului că există clauze îndoielnice în antecontractul de vânzare-cumpărare.

În ceea ce privește motivul de casare prevăzut de art. 488 pct. 8 C. proc. civ., recurenta-pârâtă susține că instanța de apel a încălcat principiul forței obligatorii a contractului, reglementat de art. 1270 alin. (1) C. civ., prin statuarea asupra unor alte condiții contractuale decât cele convenite de către părți cu privire la elementul de raportare a prețului, respectiv suprafața construită.

În ceea ce privește obiectul antecontractului, apreciază că, în mod nelegal, instanța de apel a înlăturat considerentele instanței de fond care a statuat că instanța de judecată nu poate modifica obiectul și prețul antecontractului, neputând interveni în înțelegerea părților cu privire la elementele esențiale ale tranzacției perfectate. Or, în opinia sa, prevederile antecontractului sunt clare, ele neputând fi înlocuite de către instanța de apel.

Astfel, în ceea ce privește obiectul antecontractului, apreciază că, în cauză, dispozițiile acestuia cu privire la obiect sunt foarte clare, precizând în concret obiectul acestuia, intenția părților fiind de a înstrăina apartamentul (spațiu tehnic) a cărui suprafață construită a fost estimată la 135 mp, la momentul perfectării antecontractului; cota indiviza aferenta apartamentului din spatiile comune; cota indiviza din terenul aferent clădirii în care este situat apartamentul.

Menționează că în ceea ce privește întinderea exactă a suprafeței construite a apartamentului și a suprafețelor accesorii aferente acestuia, acestea nu puteau fi determinate în concret.

Prin urmare, având în vedere că, la momentul perfectării antecontractului, nu se putea determina întinderea exactă a imobilelor care urmau sa facă obiectul contractului de vânzare-cumpărare, părțile au prevăzut expres că prețul va fi recalculat în momentul închiderii apartamentului când se va face măsurătoarea finală (art. 4 pct. 1 teza finala a antecontractului).

Sub acest aspect, recurenta susține că instanța de apel a încălcat forța obligatorie a contractului, statuând că intenția părților a fost de a determina prețul în funcție de suprafața utilă, termenul de suprafață utilă nefiind regăsit nicăieri în cuprinsul antecontractului.

Mai mult decât atât, consideră că instanța de apel a modificat dispozițiile antecontractului, fără acordul societății pârâte, statuând că suprafața construită precizată expres în cuprinsul antecontractului urmează să fie eliminată.

Recurenta-pârâtă apreciază că prin hotărârea pronunțată, instanța de apel a făcut o aplicare greșită a prevederilor Anexei 1 din Legea nr. 114/1996 și a dispozițiilor art. 40 din Legea nr. 50/1991, statuând că intenția părților a vizat înstrăinarea imobilului în raport de suprafața utilă.

Solicită instanței să constate că nu se poate reține că cele două suprafețe ar fi fost similare, astfel încât societatea pârâtă ar fi putut trece dintr-o simplă eroare materială suprafața construită în loc de suprafață utilă; atâta timp cât în antecontract a făcut precizarea clară ca obiectul acestuia este compus și din cotele părți din suprafețele părților comune și din suprafața terenului este evident că intenția părților a fost de a determina obiectul antecontractului în raport de suprafața construită și nu în raport de suprafața utilă (care potrivit legii nu are în vedere aceste suprafețe).

Consideră că nicio vânzare-cumpărare de imobil nu se poate determina în raport de suprafața utilă, având în vedere că s-ar încalcă dispozițiile art. 40 din Legea nr. 50/1991, care prevăd expres că proprietarii de apartamente dintr-o clădire cu mai multe spatii locative dobândesc și cota parte de proprietate asupra tuturor părților comune și asupra terenului aferent clădirii, astfel încât dispozițiile antecontractului nu fac altceva decât să reia aceste prevederi legale aplicabile.

Prin urmare, susține că obiectul antecontractului nu putea viza suprafața utilă, deoarece s-ar fi încălcat prevederile exprese ale art. 40 din Legea nr. 50/1991.

Recurenta-pârâtă consideră că instanța de apel a făcut o aplicare greșită a regulilor de interpretare a contractului prevăzute de art. 1266 și următoarele C. civ.

Or, susține că regulile de interpretare a contractului se aplică numai în situația în care contractul este neclar, însă, în speță, nu se află în situația juridică a unui contract neclar, întrucât nicăieri antecontractul nu face trimitere la suprafața utilă, ci se menționează expres că se are în vedere suprafața construită, precum și faptul că prețul va fi recalculat la momentul închiderii apartamentului, când se va face măsurătoarea finală (art. 4 punctul 1).

Solicită instanței să constate că interpretarea dată de instanța de fond încalcă dreptul său de încasare a întregii valori a bunului înstrăinat, limitând valoarea acestuia numai la valoarea unei părți din bunul înstrăinat, respectiv la surafața utilă a spațiului tehnic, cu excluderea tuturor celorlalte surafețe care au făcut obiect al antecontractului și care, în mod evident, nu erau înstrăinate în mod gratuit (cu excepția terasei de 157,91 mp).

În subsidiar, recurenta precizează că instanța nu a făcut o corectă aplicare a dispozițiilor art. 1268 C. civ., care prevăd că contractul se interpretează în funcție de natura contractului.

Prin raportare la prevederile art. 40 din Legea nr. 50/1991, apreciază că nu se poate reține că sensul care se potrivește cel mai bine unei vânzări-cumpărări este acela de înstrăinare a suprafeței utile, din moment ce legea impune vânzarea elementelor care fac parte din suprafața construită.

Solicită admiterea recursului, astfel cum a fost formulat.

La 3 decembrie 2020, peste termenul legal, recurentul-reclamant A. a depus întâmpinare, prin care a solicitat respingerea recursului pârâtei ca nefondat, cu obligarea acesteia la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 2380 RON reprezentând onorariu avocațial.

La 26 noiembrie 2020, în termenul legal, recurenta-pârâtă B. S.R.L. a depus întâmpinare, prin care a invocat în principal excepția nulității recursului reclamantului și, în subsidiar, a solicitat respingerea recursului, ca nefondat.

Înalta Curte de Casație și Justiție a procedat la întocmirea raportului asupra admisibilității în principiu a recursului, în temeiul art. 493 alin. (2) din C. proc. civ.

Prin încheierea din 23 iunie 2021, potrivit dispozițiilor art. 493 alin. (4) C. proc. civ., s-a dispus comunicarea către părți a raportului asupra admisibilității în principiu a recursului.

Prin încheierea din 20 octombrie 2021 a fost respinsă excepția nulității recursului declarat de recurentul-reclamant, invocată de recurenta-pârâtă, au fost admise în principiu recursurile și a fost acordat termen pentru soluționarea acestora, cu citarea părților.

Înalta Curte de Casație și Justiție, verificând în cadrul controlului de legalitate decizia atacată în raport de criticile formulate și temeiurile de drept invocate, constată că recursul declarat de recurentul-reclamant A. nu este fondat, pentru următoarele considerente:

Conform art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., hotărârea poate fi casată când aceasta nu cuprinde motivele pe care se întemeiază sau când cuprinde motive contradictorii ori numai motive străine de natura pricinii.

Obligația de motivare impune o apreciere atașată de natura cauzei și de circumstanțele sale, motivarea unei hotărâri fiind înțeleasă ca un silogism logic, de natură a o explica în mod inteligibil, ceea ce nu presupune un răspuns exhaustiv la toate argumentele aduse de părți, ci la cele fundamentale, care sunt susceptibile, prin conținutul lor, să influențeze soluția.

Se constată că hotărârea atacată este pronunțată cu respectarea dispozițiilor art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ., aceasta cuprinzând motivele de fapt și de drept pe care se sprijină și care au format convingerea instanței, decizia recurată fiind amplu motivată, argumentele acesteia constituindu-se într-o înlănțuire logică a faptelor și a regulilor de drept pe baza cărora s-a fundamentat soluția.

Nici ipoteza reglementată de art. 488 alin. (1) pct. 6 teza a III-a C. proc. civ. nu este incidentă, deși a fost invocată de recurent, atât timp cât textul de lege vizează o hotărâre care cuprinde numai motive străine de natura cauzei, situație care nu se regăsește în speță.

Împrejurarea că recurentul-reclamant este nemulțumit de argumentele instanței și de soluția pronunțată în cauză în raport de stabilirea situației de fapt reținută nu determină incidența art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ.

Este de amintit că instanța de apel, ca instanță devolutivă, are plenitudine de apreciere în ceea ce privește probele administrate în cauză, este suverană în a aprecia asupra oportunității administrării probelor în proces din perspectiva utilității, concludenței și pertinenței acestora, iar instanța de recurs nu poate să procedeze la reinterpretarea probelor administrate (procesul-verbal de recepție; expertiza tehnică imobiliară etc.).

În condițiile în care restabilirea situației de fapt și interpretarea probelor aflate la dosar excedează competenței instanței de recurs, se impune respingerea criticilor de netemeinicie, care nu satisfac exigențele impuse de art. 488 C. proc. civ.

Apelul prin efectul său devolutiv, a permis instanței să conchidă că menținerea soluției de respingere a acțiunii având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare se impune ca urmare a faptului că reclamantul nu a achitat prețul vânzării în integralitate și nici nu a apelat la alte alternative de consemnare a diferenței de preț în favoarea promitentului cumpărător.

Înalta Curte subliniază că obligația de plată a prețului a fost o condiție cerută anterior încheierii actului translativ de proprietate și este de specificul acțiunii cu care a fost învestită instanța de judecată.

Pronunțând hotărârea, instanța nu încheie contractul în locul părților, ci verifică existența elementelor acestuia în înțelegerea lor și, numai în măsura în care acestea se regăsesc, iar refuzul unei părți este nejustificat, atunci instanța pronunță hotărârea care să suplinească lipsa de consimțământ.

Vor fi înlăturate și criticile vizând încălcarea art. 1279 și art. 1669 C. civ., recurentul-reclamant susținând în mod eronat că prevederile art. 1669 C. civ. nu ar statua în mod neechivoc că o condiție de validitate a încheierii contractului de vânzare este depunerea prețului.

Contrar susținerilor recurentului, din interpretarea coroborată a dispozițiilor art. 1279 și art. 1669 C. civ. rezultă că pentru pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract de vânzare cumpărare, trebuie îndeplinite cumulativ mai multe condiții, referitoare la îndeplinirea de către partea care se adresează instanței a propriilor sale obligații rezultate din promisiune, natura contractului să permită pronunțarea unei astfel de hotărâri și promisiunea de a contracta să respecte condițiile legii pentru validitatea contractului promis.

Argumentat și legal motivat, instanța de prim control judiciar a reținut cu justețe, că, în speță, ca efect al neîndeplinirii propriilor obligații de către reclamant instanța nu poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare.

În acest sens, s-au reținut cele statuate de Înalta Curte de Casație și Justiție prin Decizia nr. 23/2017 pronunțată în dezlegarea unei chestiuni de drept, publicată în Monitorul Oficial nr. 365 din 17.05.2017:

"..când una dintre părțile care au perfectat o promisiune bilaterală, în cazul de față, de vânzare, refuză încheierea contractului promis, cealaltă parte, care și-a îndeplinit toate obligațiile rezultând din promisiune, poate solicita instanței pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, condiționat de întrunirea tuturor cerințelor de validitate ale vânzării.

Astfel, este de necontestat că pentru admiterea unei acțiuni, cum este cea dedusă judecății, este necesar ca reclamantul (promitent-cumpărător) să facă dovada că și-a executat obligația de plată a prețului, în întregime, așa încât, în ipoteza în care acesta nu și-a îndeplinit propriile obligații, instanța nu poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare cumpărare.

Este adevărat că reclamantul a solicitat instanței să se pronunțe o hotărâre prin care să constate intervenit contractul de vânzare cumpărare sub condiția ca acesta să plătească diferența de preț, însă nu poate fi ignorat faptul că această solicitare a fost formulată direct în apel, în al doilea ciclu procesual.

Cum în mod legal a arătat și instanța de apel, față de considerentele Deciziei nr. 12/2015 pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție în recurs în interesul legii, publicată în Monitorul Oficial nr. 678 din 7.09.2015, instanța nu avea abilitatea legală de a pronunța o decizie prin care să constate intervenită vânzarea sub condiția rezolutorie a plății diferenței de preț.

Conform considerentelor deciziei pronunțate de Înalta Curte de Casație și Justiție în recurs în interesul legii:

"Hotărârea pronunțată de o instanță de judecată este fundamental diferită de un contract încheiat între părți, îndeplinind funcții diferite, dar având fiecare un regim juridic specific.

Contractul reprezintă acordul de voință al părților, încheiat cu scopul de a produce efecte juridice, părțile având drepturi și obligații ce pot fi afectate de termene, sarcini și condiții, inclusiv de o condiție rezolutorie.

Or, în ceea ce privește o hotărâre judecătorească, aceasta reprezintă actul jurisdicțional de dispoziție al instanței, prin care judecătorul se dezînvestește de soluționarea litigiului concret ce i-a fost dedus judecății. Hotărârea judecătorească se bucură de autoritate de lucru judecat, este executorie și tranșează definitiv litigiul dintre părți, răspunzând nevoii de securitate juridică, interzicând părților readucerea litigiului în fața instanței.

În acest context este de neconceput pronunțarea unei hotărâri a instanței sub condiție rezolutorie, pentru că ar însemna că litigiul dintre părți nu a fost tranșat, existând posibilitatea reluării sale la îndeplinirea condiției.

Hotărârea judecătorească pronunțată în acest caz asigură executarea silită a obligației de a face, legal asumată prin promisiunea de vânzare, și nu împrumută natura juridică a contractului de vânzare-cumpărare. Prin hotărârea pronunțată de instanță se valorifică dreptul creditorului (promitent-cumpărător) de a obține în natură executarea obligației de a încheia contractul apt să transmită dreptul de proprietate, asumată de debitor (promitent-vânzător), hotărârea judecătorească neputând fi confundată cu însuși contractul de vânzare, în sens de negotium".

De asemenea, în ceea ce privește pronunțarea unei hotărâri sub condiția ca recurentul-reclamant să plătească diferența de preț și instituirea în favoarea intimatei-pârâte a ipotecii legale prevăzută de art. 2386 C. civ., s-a constatat legal că o atare solicitare nu a fost formulată în fața primei instanțe, ci direct în apel cu încălcarea dispozițiilor art. 478 C. proc. civ. că nu poate fi considerată o lămurire a celor deduse judecății primei instanțe, fiind adusă în discuție cu depășirea termenelor procedurale în care părțile pot aduce modificări și precizări cererilor de chemare în judecată, iar pe de altă parte existența ipotecii legale a vânzătorului este condiționată de o înțelegere a părților privind plata prețului după perfectarea contractului de vânzare cumpărare, însă în cauză nu a existat o atare înțelegere.

Nu în ultimul rând, se observă că recurentul-reclamant își exprimă nemulțumirea cu privire la modul în care instanța de apel a analizat și a interpretat clauza inserată la cap. 5, pct. 2 din antecontract, ceea ce este incompatibil cu calea de atac extraordinară a recursului, în cadrul căreia, astfel cum s-a arătat, se verifică exclusiv legalitatea hotărârii, respectiv corecta aplicare a legii la situația de fapt stabilită de instanțele de fond, neputându-se realiza o verificare a elementelor factuale ale cauzei și o interpretare a clauzelor contractului.

Așa fiind, se constată că nu se confirmă nici motivul de nelegalitate instituit de prevederile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., întrucât, astfel cum s-a arătat, instanța de apel a dat o corectă eficiență normelor de drept materiale incidente speței și regulilor de drept pe care s-a bazat soluția.

Pentru rațiunile înfățișate, Înalta Curte de Casație și Justiție, cu aplicarea dispozițiilor art. 496 alin. (1) C. proc. civ., având în vedere că nu sunt incidente motivele prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 6 și 8 C. proc. civ. și invocate de recurent, va respinge recursul declarat de recurentul-reclamant A. împotriva deciziei civile nr. 221/2020 din 16 iulie 2020 pronunțată de Curtea de Apel Constanța, secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal, ca nefondat.

Înalta Curte de Casație și Justiție, verificând hotărârea atacată, în cadrul controlului de legalitate, în raport de criticile formulate și temeiurile de drept invocate, constată că recursul declarat de recurenta-pârâtă S.C. B. S.R.L. nu este fondat, pentru următoarele considerente:

Invocând în drept prevederile art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., potrivit cărora casarea poate fi cerută atunci când:

"prin hotărârea dată, instanța a încălcat regulile de procedură a căror nerespectare atrage sancțiunea nulității", recurenta-pârâtă a susținut, în esență, încălcarea prevederilor art. 461 și art. 501 C. proc. civ.

Se constată ca fiind nefondate criticile subsumate acestui motiv de casare.

Potrivit art. 461 C. proc. civ.:

"(1) Calea de atac se îndreaptă împotriva soluției cuprinse în dispozitivul hotărârii.

(2) Cu toate acestea, în cazul în care calea de atac vizează numai considerentele hotărârii prin care s-au dat dezlegări unor probleme de drept ce nu au legătură cu judecata acelui proces sau care sunt greșite ori cuprind constatări de fapt ce prejudiciază partea, instanța, admițând calea de atac, va înlătura acele considerente și le va înlocui cu propriile considerente, menținând soluția cuprinsă în dispozitivul hotărârii atacate".

Totodată, conform art. 430 alin. (2) C. proc. civ. "autoritatea de lucru judecat privește dispozitivul, precum și considerentele pe care acesta se sprijină, inclusiv cele prin care s-a rezolvat o chestiune litigioasă".

Prin urmare, chiar dacă dispozițiile art. 461 alin. (1) C. proc. civ. se referă în mod explicit doar la dispozitiv, în timp ce ipoteza de la alin. (2) reglementează apelul formulat doar împotriva considerentelor, din coroborarea acestor norme cu dispozițiile art. 430 alin. (2) C. proc. civ. rezultă că apelul poate fi îndreptat și împotriva acelor considerente care cuprind constatări de fapt (cum este cazul în speță) ce prejudiciază partea, pentru că, în caz contrar acestea vor intra sub autoritate de lucru judecat.

Astfel, este posibilă exercitarea apelului împotriva dispozitivului, dar și a considerentelor unei hotărâri, în cazul în care acestea din urmă ar dobândi autoritate de lucru judecat prin neexercitarea căii de atac specifice, prevederile art. 461 C. proc. civ. neinterzicând o astfel de structură a demersului apelantului.

De altfel, acele considerente care reflectă erori ale instanței de natură factuală, pot fi atacate doar prin intermediul căilor de atac care permit repunerea în discuție a situației de fapt, în speță, prin intermediul apelului promovat.

Textul legal nu condiționează formularea apelului de invocarea unor motive de apel care să vizeze doar dispozițiile hotărârii, putându-se considera că motivele apelului pot tinde la anularea/schimbarea hotărârii atacate sub orice aspect care prezintă interes pentru partea care exercită calea de atac.

Prin urmare, în condițiile în care s-a constatat ca fiind întemeiată cererea de apel privind considerentele sentinței apelate, în mod legal instanța de apel a admis apelul reclamantului și a înlăturat considerentele de fapt pe care le-a constat ca fiind greșite, soluția fiind argumentată și motivată în acord cu prevederile art. 425 C. proc. civ.

Așa fiind, în raport de cele expuse, criticile recurentei formulate sub aspectul încălcării și interpretării greșite a dispozițiilor art. 461 C. proc. civ. vor fi înlăturate.

Sunt nefondate și criticile recurentei-pârâte vizând încălcarea dispozițiilor art. 501 C. proc. civ.

Contrar susținerilor recurentei, având în vedere obligațiile trasate prin decizia de casare, curtea de apel a stabilit legal că limitele rejudecării privesc analiza incidenței dispozițiilor art. 1268 și 1269 C. civ., în condițiile în care s-a susținut existența în contract a unor clauze îndoielnice, precum și caracterul predeterminat al antecontractului.

Cum în mod legal a reținut și instanța de apel, în rejudecare, instanța avea obligația, în raport de considerentele decizorii ale instanței de recurs să procedeze la interpretarea clauzelor îndoielnice ale antecontractului de vânzare cumpărare, aceste clauze îndoielnice fiind cele care stabilesc obiectul și prețul contractului de vânzare cumpărare.

Se constată că recurenta a invocat formal încălcarea principiului forței obligatorii a contractului reglementat de art. 1270 alin. (1) C. civ., întrucât simpla nemulțumire a acesteia cu privire la interpretarea clauzelor contractuale, dată de instanța de apel prin raportare la situația de fapt stabilită în cauză, nu poate constitui obiectul analizei instanței de recurs în raport de dispozițiile art. 488 C. proc. civ.

Totodată, împrejurarea că dezlegarea dată nu a corespuns voinței recurentei nu poate imprima susținerilor sale un caracter fondat.

Deși recurenta-pârâtă se prevalează de încălcarea dispozițiilor art. 501 Cod procedură, se constată că, în realitate, tinde la o restabilire a situație de fapt, ceea ce contravine specificului căii de atac a recursului.

În ceea ce privește "surprinderea" recurentei-pârâte, în sensul că prin decizia de casare, Înalta Curte de Casație și Justiție a făcut aprecieri asupra unor probatorii administrate în prezenta cauză, se reține că nemulțumirea recurentei cu privire la cele statuate prin decizia de casare, în primul ciclu procesual, nu poate forma obiectul prezentului recursului.

Se impune, totodată, precizarea faptului că întinderea controlului judiciar este condiționată de cuprinsul criticilor formulate prin cererea de recurs și de limitele conferite de dispozițiile legale.

Deși recurenta a făcut referire și la pct. 6 al art. 488 C. proc. civ., se constată că aceasta nu a arătat în concret în ce constă nelegalitatea deciziei recurate din perspectiva acestui motiv de casare, nu argumentează de ce considerentele deciziei atacate nu îndeplinesc exigențele art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ., ci își exprimă nemulțumirea față de soluția pronunțată de curtea de apel.

Se impune precizarea faptului că, în speță, amplu argumentat și legal motivat, cu respectarea dispozițiilor art. 501 C. proc. civ., instanța de apel a reținut și a înlăturat susținerile părților și a explicat raționamentul juridic pe care l-a adoptat.

Pentru rațiunile înfățișate, Înalta Curte de Casație și Justiție, în temeiul art. 496 C. proc. civ., constatând că nu sunt incidente motivele prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5, 6 și 8 C. proc. civ. și invocate de recurentă, va respinge ca nefondat recursul declarat de recurenta-pârâtă S.C. B. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 221/2020 din 16 iulie 2020 pronunțată de Curtea de Apel Constanța, secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat recursul declarat de recurentul-reclamant A. împotriva deciziei civile nr. 221/2020 din 16 iulie 2020 pronunțată de Curtea de Apel Constanța, secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal.

Respinge ca nefondat recursul declarat de recurenta-pârâtă S.C. B. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 221/2020 din 16 iulie 2020 pronunțată de Curtea de Apel Constanța, secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal.

Definitivă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 15 decembrie 2021.