ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 828/2021

Ședința publică din data de 13 aprilie 2021

Asupra cauzei de față, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată la data de 25.06.2018 pe rolul Tribunalului Călărași, reclamantele Port Bazinul Nou S.A. și Pbn Logistics S.A. (în calitate de succesor al Port Bazinul Nou S.A.) în contradictoriu cu pârâtul municipiul Oltenița, au solicitat instanței:

- să dispună rezoluțiunea contractului de vânzare nr. x/13.10.2010 ("stricarea vânzării", potrivit art. 1347 C. civ.), ca urmare a evicțiunii parțiale semnificative, dispuse în cadrul dosarului nr. x/2013, prin rămânerea definitivă a sentinței civile nr. 999/19.10.2015 a Tribunalului Giurgiu;

- obligarea pârâtei la achitarea sumei de 153.691,61 RON, reprezentând partea proporțională din prețul contractului de vânzare nr. x/13.10.2010, urmare a rezoluțiunii, corespunzătoare suprafeței de teren care nu a făcut obiectul evicțiunii;

- obligarea pârâtei la achitarea sumei de 307.859,46 RON, reprezentând cuantumul despăgubirilor stabilit de către părțile contractante în cuprinsul clauzei penale prevăzută la art. V.6 din contractul de vânzare nr. x/13.10.2010;

- obligarea pârâtei la achitarea cheltuielilor de judecată.

Prin cererea reconvențională formulată în cauză, municipiul Oltenița a solicitat:

- constatarea neîndeplinirii condiției suspensive prevăzută la pct. VII din contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/13.10.2010;

- repunerea părților în situația anterioară încheierii contractului de vânzare-cumpărare.

Prin sentința civilă nr. 884 din 20 decembrie 2018, Tribunalul Călărași, secția civilă a respins excepția autorității de lucru judecat.

A admis cererea reconvențională formulată de pârâtul-reclamant municipiul Oltenița prin Primar.

A constatat că nu s-a îndeplinit condiția suspensivă prevăzută în cap. VII în contractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. x/13.10.2010.

A dispus repunerea părților în situația anterioară încheierii contractului de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. x/13.10.2010, obligând pârâtul - reclamant municipiul Oltenița prin Primar la restituirea către reclamantele - pârâte Port Bazinul Nou S.A. și PBN Logistic S.A. a sumei de 153 691,61 RON și a obligat reclamantele - pârâte Port Bazinul Nou S.A. și PBN Logistic S.A. să predea posesia a 4.518 mp (scindată în două loturi), teren situat în extravilanul Municipiului Oltenița, Șoseaua x, tarlaua x, parcela x, jud. Călărași, pârâtului - reclamant Municipiul Oltenița prin Primar.

A respins cererea de chemare în judecată formulată de reclamantele - pârâte Port Bazinul Nou S.A. și PBN Logistic S.A. în contradictoriu cu pârâtul - reclamant Municipiul Oltenița prin Primar, ca neîntemeiată.

Prin decizia nr. 309A din 8 aprilie 2020, Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie a respins, ca nefondat, apelul declarat de apelanta-reclamantă-pârâtă S.C. Pbn Logistic S.A.

Împotriva deciziei pronunțate de Curtea de Apel București a declarat recurs reclamantă-pârâtă S.C. Pbn Logistic S.A., criticând soluția pentru nelegalitate.

În cuprinsul cererii de recurs, reclamanta-pârâtă a formulat următoarele critici:

- instanța a încălcat dispozițiile art. 1337, art. 1347 C. civ., raportat la dispozițiile art. V.1 și art. V.6 din Contractul de vânzare nr. x/13.10.2010, în speță fiind îndeplinite condițiile pentru activarea obligației vânzătorului mun. Oltenița de garanție contra evicțiunii și cele privind acordarea daunelor interese compensatorii;

- prin hotărârea recurată se recunoaște în mod expres omisiunea tribunalului de a analiza efectiv pretențiile cu care a fost învestit prin cererea principală și care se refereau la îndeplinirea condițiilor prevăzute de art. 1347 C. civ., necesare pentru a se dispune rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare, ceea ce semnifică o nerespectare a limitelor învestirii de către instanța de fond; în mod greșit curtea de apel a lăsat nesancționată omisiunea tribunalului, apreciind că aceasta nu ar putea conduce la concluzia nelegalității hotărârii primei instanțe, în condițiile în care se analizează prioritar și va produce efecte juridice neîndeplinirea condiției suspensive invocată prin cererea reconvențională;

- curtea de apel a ignorat efectele juridice produse de culpa dovedită a municipiului Oltenița în afirmarea calității sale de proprietar al întregului teren tranzacționat, care precede și determină în mod direct neîndeplinirea de către Pbn Logistics S.A. a condiției suspensive privind construirea parcării auto de mare tonaj, aspect dovedit și de nulitatea absolută parțială a contractului de vânzare-cumpărare nr. x/13.10.2010, ca urmare a vinderii de către mun. Oltenița a unui teren care, parțial, aparținea domeniului public al statului român;

- repunerea părților în situația anterioară reprezintă un efect legal al rezoluțiunii judiciare solicitate doar de Pbn Logistics S.A., mun. Oltenița nesolicitând prin cererea reconvențională și rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare, astfel încât în mod nelegal instanța a dispus repunerea părților în situația anterioară ca urmare a admiterii cererii reconvenționale;

- instanța a încălcat dispozițiile art. 1015 și art. 1017 C. civ. clarificarea juridică a existenței unui termen suspensiv sau a unei condiții suspensive în ceea ce privește art. VII.1 din Contractul de vânzare-cumpărare nr. x/13.10.2010 ar fi avut relevanță juridică dacă oricare dintre părți ar fi solicitat perfectarea juridică a tranzacției în sensul definitivării efectului translativ de proprietate ca urmare a realizării condiției suspensive sau a atingerii termenului suspensiv, însă în speță niciuna dintre părți nu a cerut perfectarea juridică a tranzacției;

- în mod greșit instanța de apel a respins ca nefondată susținerea Pbn Logistics S.A. privind existența în speță a unui termen suspensiv, iar nu a unei condiții suspensive, negând astfel că realizarea investiției ar reprezenta o obligație contractuală certă; având în vedere certitudinea/siguranța realizării evenimentului, dispozițiile art. VII.1 din Contractul de vânzare-cumpărare nr. x/13.10.2010 reprezintă, în realitate, o convenție a părților de a amâna difinitivarea/perfectarea transferului proprietății până la momentul împlinirii unui termen suspensiv neprecizat expres la care să se realizeze investiția contractată.

În drept, au fost invocate dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

La 5 august 2020, cu respectarea termenului prevăzut de art. 490 alin. (2) raportat la art. 471 alin. (5) C. proc. civ., intimata-reclamantă Port Bazinul Nou S.A. a formulat întâmpinare, prin care solicită admiterea recursului.

La aceeași dată a formulat întâmpinare și intimatul-pârât municipiul Oltenița, prin care solicită respingerea recursului ca neîntemeiat.

Raportul întocmit în cauză, în condițiile art. 493 alin. (2) și (3) C. proc. civ. a fost analizat în completul filtru, fiind comunicat părților. Prin încheierea din 2 februarie 2021 completul de filtru a admis în principiu recursul declarat de reclamanta S.C. PBN Logistics S.A. împotriva deciziei nr. 309A din 8 aprilie 2020 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a III-a a civilă și pentru cauze cu minori și de familie și a acordat termen la data de 30 martie 2021, în ședință publică, cu citarea părților, dezbaterile și susținerile părților fiind consemnate în încheierea de la acel termen, ce face parte integrantă din prezenta decizie când, având nevoie de timp pentru a delibera, instanța a amânat pronunțarea la data de 13 aprilie 2021.

Înalta Curte a constatat nefondat recursul pentru considerentele expuse mai jos.

Prin contractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. x în data de 13.10.2010, Municipiul Oltenița prin Primar a vândut către S.C. Port Bazinul Nou S.A. dreptul de proprietate asupra terenului situat în extravilan în municipiul Oltenița, șoseaua x, tarlaua x, parcela x, jud. Călărași, compus din teren arabil în suprafață de 9050 mp, prețul vânzării fiind de 307 859,46 RON, destinația acestui teren fiind realizarea investiției "parcare autovehicule de mare tonaj" conform H.C.L. nr. 171/31.10.2007.

Așadar, obligațiile aflate în relație cauzală care definesc obiectul contractului de vânzare - cumpărare nr. x/13.10.2010 sunt: obligația de a transfera dreptul de proprietate asupra terenului în suprafață de 9050 mp, cea referitoare la preț, respectiv suma de 307.859,46 RON, dar și cea referitoare la realizarea investiției "parcare de mare tonaj".

În prezenta cauză obiectul cererii principale constă în rezoluțiunea totală a contractului de vânzare - cumpărare nr. x/2010, repunerea părților în situația anterioară și daune - interese conform clauzei penale stipulate în contract la pct. V.6 ca efect al rezoluțiunii totale a contractului de vânzare - cumpărare nr. x/2010, ca urmare a evicțiunii parțiale semnificative (deci regulile aplicabile efectelor unui contract valabil încheiat).

Prin cererea reconvențională, pârâtul Municipiul Oltenița a invocat neîndeplinirea condiției suspensive stipulate în contract privitor la intrarea cumpărătoarei în stăpânirea de drept a bunului, cerând la rândul său repunerea părților în situația anterioară încheierii contractului.

Potrivit art. V6 din contract, dacă oricare dintre garanțiile și declarațiile date de vânzător se dovedește a fi necorespunzătoare realității, precum și în cazul în care se pronunță o hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă cu privire la revendicarea, posesia sau administrarea suprafeței de teren ce face obiectul contractului de vânzare - cumpărare, aceste situații vor atrage obligația vânzătorului de a suporta ca penalitate plata unei sume de bani egală cu prețul achitat, precum și orice alte daune interese dovedite și admise de instanța de judecată.

În capitolul VII cu denumirea marginală: Condiție suspensivă, la art. VII. se prevede că: cumpărătoarea intră în stăpânirea în fapt a terenului la data încheierii prezentului contract de vânzare - cumpărare, urmând ca în stăpânirea de drept asupra acestuia să intre de la data realizării de către cumpărătoare a investiției la care s-a obligat. În art. VII.2. se prevede că investiția constă în realizarea unei "parcări de autovehicule de mare tonaj".

Înalta Curte de Casație și Justiție, analizând aceste dispoziții contractuale, apreciază că în speță se deduce judecății un contract de vânzare-cumpărare în care s-a prevăzut ca obligația de transfer al dreptului de proprietate să fie afectată de o condiție suspensivă, respectiv aceea de realizare a investiției "parcare de autovehicule de mare tonaj"

Așadar, în cauză, anterior analizării îndeplinirii condițiilor rezoluțiunii, instanța trebuie să stabilească dacă a fost sau nu îndeplinită condiția. Practic, în funcție de acest aspect, se va stabili dacă obligația asumată va lua naștere sau, dimpotrivă, dacă se va stinge, ori dacă obligația va suferi modificări.

Înalta Curte de Casație și Justiție apreciază că sunt incidente în speță următoarele dispoziții legale: art. 1004 C. civ. - în vigoare la data încheierii actului juridic - care prevede că obligația este condiționată când perfectarea ei depinde de un eveniment viitor și necert; art. 1017 C. civ. - potrivit cu care este suspensivă acea condiție de a cărei îndeplinire depinde perfectarea actului.

Cum ne aflăm în prezența unei condiții suspensive (articolul 1012 C. civ.), instanța reține că în intervalul dintre momentul nașterii raportului juridic obligațional și acela al realizării condiției, condiția suspensivă presupune că obligația încă nu există, iar contractul încheiat sub condiție suspensivă nu transferă imediat dreptul de proprietate.

Prin urmare, dacă nu s-a îndeplinit condiția suspensivă, părțile se află în situația în care s-ar fi aflat dacă nu ar fi încheiat raportul juridic obligațional.

Potrivit acestor dispoziții legale, în acord cu prevederile contractuale menționate, rezultă că reclamanta din cererea principală nu poate cere rezoluțiunea totală a contractului de vânzare - cumpărare nr. x/2010, repunerea părților în situația anterioară și daune - interese conform clauzei penale stipulate în contract la pct. V.6 ca efect al rezoluțiunii totale a contractului de vânzare - cumpărare nr. x/2010, urmare a evicțiunii parțiale semnificative, deoarece nu s-a îndeplinit condiția suspensivă, ceea ce înseamnă că obligația de a transfera dreptul de proprietate nu s-a născut și nu este una perfectă în sensul art. 1017 C. civ.

Prin urmare, nu poate fi primită critica din memoriul de recurs prin care se invocă nerespectarea limitelor învestirii instanței întrucât s-ar fi omis analizarea cauzelor de rezoluțiune invocate prin cererea principală, deoarece în mod corect s-a reținut că era de prisos o astfel de analiză, întrucât s-a verificat și constatat neîndeplinirea condiției suspensive, deci neproducerea efectului translativ.

În ceea privește critica vizând omisiunea tribunalului de a analiza efectiv pretențiile cu care a fost învestit prin cererea principală și care se refereau la îndeplinirea condițiilor prevăzute de art. 1347 C. civ., necesare pentru a se dispune rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare, Înalta Curte constată că nu este o omisiune involuntară, ci este consecința aprecierii că nu are relevanță, neputându-se evalua obligația sub condiție ca pe o obligație pură și simplă, câtă vreme contractul nu s-a definitivat.

Admiterea pretențiilor din cererea reconvențională ca urmare a constatării că obligația asumată de către vânzător de a transmite dreptul de proprietate în patrimoniul cumpărătoarei sub condiția suspensivă din partea acesteia nu s-a născut, efect produs începând chiar cu momentul încheierii contractului, ca urmare a neîndeplinirii condiției suspensive, făcea inutilă analizarea susținerilor privind rezoluțiunea contractului pentru evicțiune însemnată.

Așadar, nici susținerea recurentei referitoare la faptul că ar fi fost ignorată culpa pârâtei în executarea neconformă a contractului - nerespectarea de către vânzător a obligației de garanție, nu poate fi primită, aceasta putând fi analizată numai în condițiile în care efectul translativ al contractului s-ar fi realizat, întrucât în lipsa obligației de a transmite dreptul de proprietate asupra bunului nu se mai poate vorbi de existența obligației vânzătorului de a garanta cumpărătorul contra evicțiunii, în cazul condiției suspensive neîndeplinite, părțile găsindu-se în situația în care se aflau dacă nu ar fi încheiat contractul.

Interpretarea recurentei potrivit cu care realizarea investiției a fost afectată de un "termen suspensiv" este eronată.

Potrivit art. 1022 C. civ.:

"Termenul se deosebește de condiție, pentru că el nu suspendă angajamentul, ci numai amână executarea".

În speță, nu este vorba de un termen suspensiv, ci de o condiție suspensivă pentru că se prevede că "cumpărătoarea intră în stăpânirea în fapt a terenului la data încheierii prezentului contract de vânzare - cumpărare, urmând ca în stăpânirea de drept asupra acestuia să intre de la data realizării de către cumpărătoare a investiției la care s-a obligat". Este așadar clar exprimată voința părților în sensul ca transferul dreptului de proprietate să fie afectat de o condiție, iar demersurile în vederea îndeplinirii condiției să fie făcute de cumpărătoare.

Obligația vânzătorului este asumată în contractul de vânzare - cumpărare nr. x/13.10.2010 sub condiția suspensivă a producerii unui eveniment - realizarea investiției "parcare de autovehicule de mare tonaj", fără a fi prevăzut un termen. În lipsa unui termen, condiția se consideră neîndeplinită numai atunci când este sigur că evenimentul nu se va produce (art. 1012 C. civ.).

Or, evenimentul (realizarea investiției astfel cum a fost prevăzută în contract) a fost sigur că nu se va produce (conform și susținerilor reclamantelor-pârâte Port Bazinul Nou S.A. și PBN Logistic S.A.), în momentul rămânerii definitive a sentinței civile nr. 999/19.10.2015 și anume momentul pronunțării deciziei civile nr. 374 de către Înalta Curte de Casație și Justiție, respectiv data de 13.02.2018, moment în care din totalul de 9050 mp, doar suprafața de 4518 mp scindată în două loturi a rămas în posesia reclamantelor - pârâte.

Astfel fiind, în mod corect s-a reținut de către instanța de apel că, câtă vreme prin cererea reconvențională s-a invocat de către pârât o cauză de ineficacitate a unei obligații principale asumate de cumpărătoare prin contract și care opera cu caracter retroactiv, de la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, era necesar ca aceasta să fie analizată cu prioritate în raport de pretențiile reclamantei ce vizau, de asemenea, o cauză de ineficacitate a contractului, și anume rezoluțiunea acestuia ca urmare a evicțiunii importante, al cărei efect intervenea însă ulterior momentului definitivării contractului, prin îndeplinirea tuturor obligațiilor asumate de părți.

Nu pot fi primite nici susținerile recurentei în sensul că instanța nu putea să dispună repunerea părților în situația anterioară încheierii contractului de vânzare-cumpărare, în lipsa unei învestiri de către pârât cu o cerere de desființare a contractului ori de constatare a ineficacității acestuia.

Astfel, în cauză, solicitarea pârâtului din cererea reconvențională a fost de a se constata că nu a fost îndeplinită condiția suspensivă referitoare la intrarea cumpărătoarei în stăpânirea de drept asupra bunului. Având în vedere natura juridică a condiției suspensive, de modalitate a actului juridic civil, neîndeplinirea acesteia afectează nașterea obligației, iar nu existența contractului. Prin urmare, a analiza susținerea pârâtului privind neîndeplinirea condiției suspensive echivala cu a constata retroactiv că obligația ce era afectată de această condiție, aceea de transmite dreptul de proprietate, nu s-a născut.

Având în vedere aceste aspecte, câtă vreme cererea de rezoluțiune a contractului de vânzare-cumpărare nu avea premisa necesară a unui prealabil transfer al dreptului de proprietate, în mod corect a fost analizată prioritar cererea reconvențională și s-a constatat neîndeplinirea condiției suspensive, dispunându-se repunerea părților în situați anterioară.

Din perspectiva celor expuse, cum nici una din criticile recurentei nu se circumscrie dispozițiilor art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., Înalta Curte în temeiul art. 496 alin. (1) C. proc. civ., urmează a respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta S.C. PBN Logistics S.A. împotriva deciziei nr. 309A din 8 aprilie 2020 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a III-a a civilă și pentru cauze cu minori și de familie.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta S.C. PBN Logistics S.A. împotriva deciziei nr. 309A din 8 aprilie 2020 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a III-a a civilă și pentru cauze cu minori și de familie.

Definitivă.

Pronunțată în ședință publică astăzi, 13 aprilie 2021.