ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2623/2020

Ședința publică din data de 17 decembrie 2020

Deliberând asupra recursului, din examinarea actelor și lucrărilor dosarului, constată următoarele:

Prin cererea de chemare în judecată formulată la 09.02.2018 reclamanta S.C. A. S.R.L. a solicitat în contradictoriu cu pârâta S.C. B. S.R.L. ca prin hotărârea ce se va pronunța să se constate intervenită rezilierea de drept a contractului de construire nr. x/12.08.2008 cu încheiere de legalizare de semnătură nr. x/13.08.2018 emis B.N.P.A. C., cu consecința pierderii avansului deja achitat în cuantum de 43.444,74 RON, să se dispună radierea din cartea funciară CF nr. x - C 1 - U 35 Brașov nr. cadastral x - C1 - U 35 a notării referitoare la contractul de construire nr. x/12.08.2008 cu încheiere de legalizare de semnătură nr. x/13.08.2018 B.N.P.A. C., să se dispună evacuarea pârâtei S.C. B. S.R.L. din imobilul constând în birou nr. 9, compus din 3 birouri, o cameră tehnică, un oficiu și un grup sanitar, situat în str. x, apt. 35 intabulat în CF nr. x - C 1 - U 35 Brașov nr. cadastral x - C 1 - U 35 în suprafața utilă de 120,84 mp și suprafața total construită de 137,77 mp, cu lăsarea în deplină posesie și folosință reclamantei, să se dispună obligarea S.C. B. S.R.L. să achite reclamantei S.C. A. S.R.L. suma de 1.000 euro lunar contravaloare folosință imobil, începând cu data de 01.10.2017 până la data eliberării efective a imobilului; cu cheltuieli de judecată.

Prin cererea reconvențională, pârâta a solicitat obligarea reclamantei la vânzarea imobilului înscris în CF nr. x-C1-U5 Brașov în suprafață utilă de 120,84 mp, stabilirea diferenței de preț de la suma de 60.000 euro, echivalent al sumei de 279.000 RON raportat la avansul deja achitat, iar în caz de opoziție, hotărârea să țină loc de contract, întabularea în CF a dreptului de proprietate al pârâtei.

În subsidiar, obligarea reclamantei la restituirea sumei de 43.444,74 euro, fie prin plată directă în cont, fie prin compensare cu contravaloarea utilizării imobilului în litigiu pe o perioadă de 44 luni, cu începere de la data de 01.10.2017, cu cheltuieli de judecată.

Prin sentința civilă nr. 894/12.08.2019 Tribunalul Brașov a admis cererea principală formulată de reclamanta S.C. A. S.R.L., în contradictoriu cu pârâta S.C. B. S.R.L..

A admis în parte cererea reconvențională formulată de pârâta reclamantă S.C. B. S.R.L. în contradictoriu cu reclamanta pârâtă S.C. A. S.R.L..

A constatat reziliat de drept contractul de construire nr. x/12.08.2008 cu încheiere de legalizare de semnătură nr. x/13.08.2018 B.N.P.A. C..

A constatat încetat dreptul pârâtei-reclamante S.C. B. S.R.L. de a solicita dobândirea proprietății asupra imobilului birou nr. 9, compus din 3 birouri, o cameră tehnică, un oficiu și un grup sanitar, situat în str. x, apt. 35 intabulat în CF nr. x - C 1 - U 35 Brașov nr. cadastral x - C 1 - U 35 în suprafața utilă de 120,84 mp și suprafața total construită de 137,77 mp.

A dispus radierea din cartea funciară CF nr. x - C 1 - U 35 Brașov nr. cadastral x - C1 - U 35 a notării referitoare la contractul de construire nr. x/12.08.2008 cu încheiere de legalizare de semnătură nr. x/13.08.2018 B.N.P.A. C..

A dispus evacuarea pârâtei S.C. B. S.R.L. din imobilul constând în birou nr. 9, compus din 3 birouri, o cameră tehnică, un oficiu și un grup sanitar, situat în str. x, apt. 35 intabulat în CF nr. x - C 1 - U 35 Brașov nr. cadastral x - C 1 - U 35 în suprafața utilă de 120,84 mp și suprafața total construită de 137,77 mp.

A obligat pe reclamanta-pârâtă S.C. A. S.R.L. să restituie pârâtei-reclamante S.C. B. S.R.L. suma de 43.444,74 euro echivalent în RON curs BNR din ziua plății.

A obligat pe pârâta-reclamantă S.C. B. S.R.L. să achite reclamantei-pârâte S.C. A. S.R.L. suma de 1.000 euro lunar contravaloare folosință imobil, începând cu data de 02.10.2017 până la data eliberării efective a imobilului.

A obligat pe pârâta - reclamantă S.C. B. S.R.L. să achite reclamantei - pârâte S.C. A. S.R.L. sumele de 8.415,17 RON, 50 RON, 1.035 RON, cheltuieli de judecată - taxă judiciară de timbru aferentă petitelor cererii principale.

A obligat pe reclamanta-pârâtă S.C. A. S.R.L. să achite pârâtei - reclamante S.C. B. S.R.L. suma de 5.145 RON, cheltuieli de judecată - taxă judiciară de timbru aferentă petitului subsidiar al cererii reconvenționale.

Prin decizia civilă nr. 1693/Ap din 11 decembrie 2019 pronunțată de Curtea de apel Brașov, secția civilă a fost admis apelul declarat de reclamanta S.C. A. S.R.L. împotriva sentinței civile nr. 894/12.08.2019 pronunțate de Tribunalul Brașov, care a fost schimbată în parte în sensul că a fost respinsă cererea reconvențională formulată de pârâta-reclamantă S.C. B. S.R.L. în contradictoriu cu reclamanta pârâtă S.C. A. S.R.L..

A fost obligată pârâta S.C. B. S.R.L. să achite reclamantei - pârâte S.C. A. S.R.L. suma de 18.796,17 RON cheltuieli de judecată reprezentând taxa de timbru și onorariu avocat la fond.

Au fost păstrate restul dispozițiilor sentinței.

A fost respins apelul declarat de pârâta S.C. B. S.R.L. împotriva sentinței civile anterior menționate.

Împotriva acestei decizii a formulat recurs pârâta S.C. B. S.R.L..

Motivele de casare.

Recurenta susține că decizia atacată este nelegală fiind dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a normelor de drept material, respectiv cu aprecierea eronată sau ignorarea unor înscrisuri esențiale ce compun probatoriul administrat de recurentă, motiv de casare prevăzut de art. 488 pct. 8 C. proc. civ.

Instanța de apel a ignorat dispozițiile legale aplicabile contractului de construire nr. x/12.08.2008 respectiv C. civ. vechi, dispoziții aplicabile inclusiv actelor adiționale subsecvente contractului, așadar și celui din 13.10.2015.

Recurenta arată că, deși părțile au menționat în acest din urmă act faptul că se aplică noul C. civ. respectiv art. 1553, acest text de lege nu poate fi aplicabil în cauză, contrar celor reținute de instanțe, așadar pactul comisoriu reținut de instanța de apel este nul.

Cu privire la convenția părților din Actul adițional, instanțele ar fi trebuit să rețină incidența art. 969, art. 1008, art. 1077, art. 1 079, art. 1080 C. civ. 1864, aplicabile inclusiv actelor subsecvente contractului.

Conform acestor dispoziții legale, constructorul avea obligația să furnizeze toate documentele necesare vânzării, precum și cele necesare contractării unui credit bancar de către recurentă.

Instanța de apel a ignorat voința părților în sensul că a înlocuit sancțiunea rezoluțiunii înscrisă expres în actul adițional din 13.10.2015 cu sancțiunea rezilierii contractului, pe care părțile nu au reglementat-o expres.

Susține recurenta că neîndeplinirea obligației de plată a restului prețului a fost determinată de faptul că, constructorul nu i-a pus la dispoziție documentele necesare contractării creditului și nu a dispus de un act oficial de măsurare a suprafeței exacte a imobilului ce urma să fie vândut, nici la momentul întocmirii actului adițional din 2015.

În opinia recurentei instanța nu a analizat înscrisuri importante depuse în probațiune de aceasta reținând greșit că nu a făcut demersuri anterior datei scadenței plății diferenței de preț, deși la dosar se află dovezi ale demersurilor efectuate pentru finalizarea tranzacției și care fac dovada neîndeplinirii culpabile a obligațiilor de către constructor, situație care o exonerează de răspunderea neefectuării plății, iar pe cale de consecință, de aplicarea vreunei sancțiuni.

Recurenta susține că, în cauză, sunt întrunite condițiile de admisibilitate ale acțiunii în prestație tabulară: existența unui contract de construire; refuzul încheierii în formă autentică a actului de vânzare-cumpărare de către constructor; îndeplinirea condițiilor de plată prin plata unui avans considerabil de către cumpărător; prețul vânzării este determinat și există dovezi că poate fi plătit; toate lipsurile sunt imputabile numai vânzătoarei.

Apreciază recurenta că dreptul material de a cere obligarea reclamantei la vânzarea imobilului nu este prescris la data formulării acțiunii raportat la data încheierii ultimului act bilateral dintre părți, anume Actul adițional din 13.10.2015, act care are valoarea unei recunoașteri a dreptului de a cumpăra imobilul după împlinirea termenului din contractul de construire.

Prin acest act adițional se restabilește data până la care vânzătorul trebuie să vândă imobilul, așadar se recunoaște dreptul recurentei de a cumpăra imobilul prin prelungirea datei plății restului de preț până la 30.06.2016.

Actul adițional din 13.10.2015, act cu putere de lege între părți nu conține un pact comisoriu de grad IV întemeiat pe art. 1553 C. civ. dispoziție legală ce nu poate fi aplicată în cauză, eventuala pierdere a avansului putând fi reținută numai corelat cu îndeplinirea tuturor obligațiilor de către constructor, ceea ce nu este cazul.

Sancțiunea pierderii avansului, aplicată în mod neîntemeiat, trebuie analizată și prin prisma C. civ. vechi potrivit căruia interpretarea clauzelor contractuale se face în favoarea celui care se obligă.

În drept, recursul a fost întemeiat pe motivul de casare prevăzut la art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

Înalta Curte a dispus întocmirea raportului asupra admisibilității în principiu a recursului; acesta a fost efectuat și comunicat părților la 07.05.2020.

Prin încheierea din data de 30.07.2020, Înalta Curte a respins excepțiile inadmisibilității și nulității recursului și a admis în principiu recursul declarat de pârâta S.C. B. S.R.L..

Analizând decizia recurată prin prisma criticilor formulate și a dispozițiilor aplicabile cauzei, Înalta Curte reține că recursul declarat de recurenta-pârâta S.C. B. S.R.L. este nefondat, urmând a fi respins, pentru următoarele considerente:

Motivul prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ. poate fi invocat atunci când hotărârea pronunțată a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a normelor de drept material.

În dezvoltarea acestui motiv de casare, recurenta sub un prim aspect a făcut o serie de aprecieri referitoare la faptul că instanța de apel, în mod greșit, a reținut faptul că legea aplicabilă cauzei de față este reprezentată de dispozițiile C. civ. din 2011. Solicită ca instanța de recurs să rețină și să aplice speței dispozițiile C. civ. de la 1864 sub imperiul căruia a fost încheiat contractul de construire nr. x/12.08.2008.

Critica recurentei este nefondată.

Ambele instanțe de fond au avut în vedere în ceea ce privește analizarea temeiniciei cererii de chemare în judecată, dispozițiile C. civ. de la 1864.

Astfel, instanța de apel reține în considerente în sensul că "greșit instanța de fond a dispus restituirea avansului pârâtei, încălcând dispozițiile art. 969 C. civ. și dispozițiile contractului de construire și ale actului adițional care prevăd un pact comisoriu nu doar cu privire la rezilierea contractului, ci și cu privire la păstrarea de către reclamantă a avansului achitat de către pârâtă".

Înalta Curte constată că instanța de apel a reținut în mod corect situația de fapt generată de încheierea contractului de construire nr. x din 12.08.2008 prin care constructorul S.C. A. S.R.L. se obliga să construiască și să vândă beneficiarului S.C. B. S.R.L. un spațiu la "roșu" și de Actul adițional nr. x din 13 octombrie 2015, prin care reclamanta a acceptat plata prețului până la 13.04.2016.

Se mai reține că reclamanta a intabulat construcția în anul 2013, conform extrasului de carte funciară nr. x/13.11.2013, la această dată fiind îndeplinite condițiile pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.

Temeiul acțiunii de față este reprezentat de producerea unui eveniment posterior încheierii sale, punându-se problema desființării sale, pe calea acțiunii în rezoluțiune sau a acțiunii în reziliere.

În ceea ce privește natura juridică a contractului de construire, se constată că este unul cu executare succesivă, astfel încât în mod corect s-a reținut că operează sancțiunea rezilierii și a nu a rezoluțiunii.

De altfel, indiferent de calea aleasă pentru desființarea contractului, în ambele tipuri de acțiuni, atât în cea a rezoluțiunii, cât și a rezilierii, acestea sunt o consecință a ideii de cauzalitate, iar regulile indicate în materie de rezoluțiune se aplică și pentru reziliere.

În mod obișnuit în contractele cu executare prelungită, rezoluția contractului are loc în virtutea unei clauze stipulate în contract, rezilierea spre deosebire de rezoluțiune operând fără retroactivitate.

Aplicând aceste considerente teoretice cauzei de față, se constată că prin voința părților, contractul de construire, astfel cum a fost modificat prin actul adițional, a fost subordonat condiției de reziliere convenționale, în situația în care până la data de 13.04.2016, pârâta nu va achita restul de preț de 60.000 euro, iar prin pactul comisoriu părțile au convenit cu privire la păstrarea avansului de către reclamantă.

Indiferent de temeiul de lege stipulat de către părți în actul adițional, în temeiul reciprocității obligațiilor, convenția de rezoluțiune este operantă în virtutea principiului cauzalității, dat fiind că executarea unei obligații fără a obține contraprestația ei determină ca obligația prestată să fie fără cauză și să producă îmbogățirea injustă a părții care a primit-o.

Analizând îndeplinirea obligațiilor contractuale asumate de pârâtă, în mod legal s-a constatat că este în culpă pentru neplata diferenței de preț, față de data limită agreată de părți prin actul adițional, respectiv 13.06.2016. Argumentele privind imposibilitatea contractării unui credit bancar, lipsa documentelor necesare contractării acestuia, reprezintă simple afirmații, nesusținute de probe, care de altfel nu pot fi reanalizate în această etapă procesuală.

Repunerea părților în situația anterioară, prin efectul retroactiv al rezoluțiunii, astfel cum solicită recurenta, nu are fundament juridic, în condițiile în care prin contractul de construire s-a prevăzut că dreptul de proprietate asupra imobilului se transmite doar odată cu încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică și după efectuarea plății finale, ceea ce înseamnă că vânzătorul a devenit proprietarul imobilului, și nu pârâta, astfel cum rezultă și din intabularea acestuia.

Repunerea părților în situația anterioară nu poate avea loc în modalitatea propusă de recurentă, în condițiile stipulării convenționale a condiției de reziliere, pact cu putere de lege între părți.

Sub al doilea aspect, recurenta critică decizia recurată prin prisma soluției dată în ceea ce privește respingerea apelului său, susținând că sunt îndeplinite condițiile pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, având în vedere că dreptul său la acțiune nu este prescris la data formulării prezentei acțiuni.

Criticile sunt nefondate, fiind lipsite de fundament în raport de soluția pronunțată în ceea ce privește admiterea cererii principale, prin care s-a dispus rezilierea contractul de construire, cu consecința păstrării de către reclamantă a avansului achitat de către pârâtă, potrivit condiției de reziliere inserată în actul adițional.

Cu alte cuvinte, contractul de construire a fost desființat, astfel încât pârâta nu mai deține temei juridic pentru admiterea cererii reconvenționale, în modalitatea solicitată.

Pentru toate argumentele ce preced, în temeiul art. 496 alin. (1) din C. proc. civ., Înalta Curte va respinge ca nefondat recursul declarat de recurenta-pârâtă S.C. B. S.R.L. împotriva deciziei nr. 1693/Ap din 11 decembrie 2019 pronunțată de Curtea de Apel Brașov, secția Civilă.

În ceea ce privește cererea accesorie formulată de intimata S.C. A. S.R.L. privind obligarea recurentei la plata cheltuielilor de judecată, Înalta Curte, în temeiul art. 453 alin. (1) C. proc. civ. o va admite, urmând a dispune obligarea acesteia la plata cheltuielilor de judecată, astfel cum au fost justificate.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat recursul declarat de recurenta-pârâtă S.C. B. S.R.L. împotriva deciziei nr. 1693/Ap din 11 decembrie 2019 pronunțată de Curtea de Apel Brașov, secția Civilă, în contradictoriu cu intimata-reclamantă S.C. A. S.R.L.

Obligă recurenta-pârâtă S.C. B. S.R.L. la plata sumei de 3.000 RON reprezentând cheltuieli de judecată în favoarea intimatei-reclamante S.C. A. S.R.L.

Definitivă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 17 decembrie 2020.