ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 277/2010

Asupra recursului de față; Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin cererea adresată Tribunalului Suceava, sub nr. 362 din data de 17 ianuarie 2007, reclamanta SC E.I. SRL a solicitat ca, în baza probelor ce se vor administra, să fie obligată pârâta SC C. SRL Suceava: - să ridice utilajele înglobate sau/și montate în imobilul clădire, situat în mun. Suceava, str. Mirăuți, jud. Suceava, identic cu p.f. 737/1. din CF 10168 a com. cad. Suceava, proprietatea reclamantei; - să aducă în starea inițială imobilul clădire, proprietatea lor, astfel cum a fost identificat la pct. l, prin ridicarea zidurilor construite, zidirea golurilor practicate în peretele comun al proprietăților lor și a străpungerilor realizate în pereții interiori ai clădirii, precum și redeschiderea legăturilor funcționale între încăperile imobilului clădire proprietatea reclamantei; - să ridice construcția edificată pe o parte a platformei betonate de 151 mp identică cu p.f.

737/3 din CF 10169 a com. cad. Suceava și să refacă platforma betonată și fațada clădirii proprietatea reclamantei. 4) să se stabilească un termen de 90 de zile de la rămânerea definitivă a sentinței pentru realizarea de către pârâtă a lucrărilor de la pct. I-3, sub sancțiunea plății de daune cominatorii după expirarea celor 90 de zile și până la executarea efectiva a acestora. 5) să fie obligată pârâta la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de acest proces. Prin sentința nr. 3276 din 10 decembrie 2007, Tribunalul Suceava, secția comercială, de contencios administrativ și fiscal, a admis în parte acțiunea, obligând pârâta să ridice utilajele înglobate sau montate în imobilul clădire, situat în mun.

Suceava, str. Mirăuți, fn, jud. Suceava, identic cu p.f. 737/2 din CF 10168 a com.cad. Suceava proprietatea reclamantei, să aducă în starea inițială același imobil și să ridice construcția edificată pe o parte a platformei betonatei de 151 mp identică cu p.f.737/3 din C.F. 10169 a com. cad. Suceava și să refacă platforma betonată și fațada clădirii proprietatea reclamantei. Totodată, a obligat pârâta să-i plătească reclamantei cheltuieli de judecată în sumă de 2.932,6 Iei. Pentru a pronunța această sentință, instanța de fond a reținut, în esență, că deși pârâta a avut cunoștință de adevăratul proprietar al imobilului în litigiu care a refuzat propunerea de efectuare a unor îmbunătățiri la construcție, totuși pârâta a efectuat o serie de intervenții structurale și de compartimentare interioară care exced cu mult noțiunii de îmbunătățiri și reparații, cum rezultă de altfel din raportul de expertiză întocmit în cauză.

A mai reținut instanța de fond că pe p.f. 737/3 aflată în proprietate comună, pârâta a amplasat o construcție nouă, respectiv clădire vestiare și o cameră de frig-modul metalic, fără consimțământul coproprietarei. Având în vedere dispozițiile art. 1431 – art. 1432 C. civ., precum și dispozițiile art. IV alin. (4) din contractul de închiriere, prima instanță a reținut că pârâta avea obligația, ca la sfârșitul locațiunii să restituie bunul, în stare bună și cum singurul titlu legal în baza căruia pârâta a deținut imobilul construcție este contractul de închiriere, contractul de vânzare-cumpărare fiind nul absolut, obligația de restituire a acestuia subzistând față de reclamantă, în calitatea sa de nou proprietar.

Ca urmare, a reținut instanța de fond, pârâta trebuie să restituie reclamantei bunul în starea în care se afla la data închirierii și deci trebuie să aducă imobilul la starea sa inițială. Totodată, instanța de fond a reținut că pârâta a dat dovadă de rea credință întrucât a cunoscut că suprafața de teren pe care a edificat cele două construcții nu era proprietatea sa exclusivă, reprezentând un drum de acces la proprietatea reclamantei, așa încât a fost de rea-credință. Cu privire la capătul de cerere privind stabilirea de către instanța de judecată a unui termen de 90 de zile pentru îndeplinirea, de către pârâtă a obligației de ridicare a utilajelor și de ridicare a construcției amplasate pe terenurile menționate, instanța de fond a constatat că este neîntemeiat întrucât este necesară întocmirea unei documentații tehnice de specialitate, avizată legal și care să stabilească modalitatea de efectuare a acestor operațiuni.

Împotriva acestei sentințe, au declarat apel atât reclamanta cât și pârâta și, prin decizia nr. 129 din 6 octombrie 2008, Curtea de Apel Suceava, secția comercială, de contencios administrativ și fiscal, le-a respins ca nefondate. Pentru a pronunța această decizie, curtea de apel a reținut următoarele: Referitor la apelul reclamantei, a constatat că motivul invocat privind stabilirea unei termen de 90 de zile este neîntemeiat, întrucât îndeplinirea obligațiilor impuse pârâtei, respectiv readucerea construcției la starea inițială, urmează a fi efectuată doar după întocmirea documentației tehnice de specialitate, avizată legal, care să stabilească modalitatea de efectuare a lucrărilor necesare, așa cum rezultă de altfel și din raportul de expertiză efectuat în cauză.

În ce privește apelul pârâtei, curtea de apel a constatat, de asemenea, că este nefondat, pentru următoarele considerente: Imobilele din litigiu au fost dobândite de SC P.B. SA Suceava reorganizată prin Decizia nr. 525 din 4 octombrie 1996 a fostului C.J. Suceava, iar prin contractul de închiriere nr. 3546 din 22 septembrie 2002 SC P.B. SA Suceava i-a închiriat pârâtei SC C. SRL Suceava imobilul inițial pe durata de 6 luni, cu începere de la 1 octombrie 1999, fiind apoi prelungit. Referirile apelantei SC C. SRL Suceava la buna sa credință, nu pot fi primite, față de situația că cererea privind executarea unor lucrări de întreținere a spațiului închiriat, așa cum rezultă din adresa nr. 45 din 3 decembrie 1992 nu a fost aprobată de către proprietarul - locator.

Relevant este și faptul că Ia data la care apelanta SC C. SA Suceava a cumpărat imobilul clădire în litigiu, prin contractul de vânzare cumpărare nr. 671 din 8 iunie 1993 de la SC B.T. SA, știa că acesta este proprietatea pârâtei P.B. SA de la care îl închiriase anterior. Acest lucru a fost știut și de vânzător, care, după un an de la încheierea contractului nr. 671 din 8 iunie 1993, respectiv Ia 10 mai 1994, cu adresa nr. 600, a cerut prim pârâtei să-i vândă acest spațiu. Așadar, reaua credință a pârâtei-apelante și a vânzătoarei SC B.T. SA a fost evidentă, motiv pentru care, prin sentința 988 din 27 noiembrie 2001, Tribunalul Suceava, secția comercială, contencios administrativ și fiscal, a și dispus constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr. 671 din 8 iunie 1993 și nr. 2649 din 20 august 1997 , privind suprafața de 4575 mp teren (contract neautentificat).

Așadar, cum reaua-credință a pârâtei apelante la dobândirea imobilelor menționate a fost reținută irevocabil de către Tribunalul Suceava prin sentința nr. 988 din 27 noiembrie 2001, apare evidentă reaua credință a acesteia, în ceea privește efectuarea intervențiilor structurale și de compartimentare interioară care exced noțiunii de îmbunătățiri și reparații. Ca urmare, instanța de apel a apreciat că mod corect instanța de fond a reținut ca fiind incidente în cauză dispozițiile art. 1431 – art. 1432 C. civ. și art. IV alin. (4) din contractul închiriere, singurul titlu legal în baza căruia pârâta apelantă a deținut imobilele din litigiu, precum și art. 494 alin. (1) teza a II-a și alin. (2) C. civ., întrucât pârâta a cunoscut că suprafața de teren pe care a edificat cele două construcții nu era proprietatea sa exclusivă, fiind un drum de acces la proprietatea reclamantei-apelante.

Împotriva deciziei curții de apel au declarat recurs reclamanta SC E.I. SRL Rădăuți și pârâta SC C. SRL Suceava. Recurenta-reclamantă își întemeiază recursul pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. și solicită admiterea recursului, modificarea în parte a deciziei curții de apel, admiterea apelului său și schimbarea în parte a sentinței tribunalului, în sensul stabilirii unui termen de 90 de zile de la rămânerea definitivă a sentinței pentru realizarea de către intimata-pârâtă a lucrărilor la care a fost obligată, sub sancțiunea plății de daune cominatorii de câte 500 lei RON pe fiecare zi de întârziere după expirarea celor 90 de zile. Solicită și obligarea recurente-pârâte la plata cheltuielilor de judecată efectuate în recurs.

Recurenta-reclamantă susține astfel că instanța de apel fără temei legal a reținut că îndeplinirea obligațiilor impuse pârâtei-recurente urmează a fi efectuată doar după întocmirea documentației de specialitate, avizată legal, deoarece recurenta-pârâtă poate obține această documentație în termenul cerut de ea, cu minime diligențe, iar lipsa stabilirii acestui termen sub sancțiunea plății de daune cominatorii de 500 lei RON/zi de întârziere, este de natură a o prejudicia, recurenta-pârâtă amânând în continuare executarea acestor lucrări, iar ea neputând intra în posesia imobilului și a-și exercita atributele dreptului de proprietatea asupra acestuia. Recurenta-pârâtă invocă dispozițiile art. 304 pct. 7-9 C. proc.

civ. și solicită admiterea recursului, arătând în motivarea acestuia că decizia curții de apel este nelegală deoarece: 1) a fost făcută o greșită aplicare a dispozițiilor art. 494 alin. (2) C. proc. civ., atât timp cât proprietarul terenului devenind și proprietarul construcției, acesta nu poate fi obligat la demolarea ei, ci la despăgubirea sa; nu a fost dată eficiență bunei-credințe a pârâtei, motivația fiind aceea că era proprietara terenului și bunurilor la data executării lor; demolarea dispusă de instanță nu poate fi făcută fără a pune în pericol securitatea întregii clădiri și nu s-ar putea face decât după obținerea unei autorizații din partea organelor ce efectuează inspecția de stat în construcții.

Recursurile declarate în cauză nu sunt fondate și vor fi respinse în consecință. În ce privește recursul reclamantei SC E.I. SRL Rădăuți, se constată ca singura critică formulată, întemeiată pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., conform căreia în mod greșit, fără a exista un temei legal, instanțele au respins capătul de cerere privind stabilirea unui termen de 90 de zile pentru îndeplinirea de către pârâtă a obligației de ridicare a utilajelor, de aducere în starea inițială a imobilului clădire și de ridicare a construcției amplasate pe terenurile menționate, sub sancțiunea plății de daune cominatorii pe fiecare zi de întârziere, după expirarea celor 90 de zile nu justifică admiterea recursului și modificarea deciziei curții de apel, astfel cum s-a solicitat, sub acest aspect.

Aceasta, deoarece, examinând actele dosarului, rezultă fără dubiu că ambele instanțe au reținut judicios în baza probatoriului administrat și dând relevanță juridică concluziilor expertizei tehnice efectuate în cauză ca pentru îndeplinirea obligațiilor impuse pârâtei este necesară întocmirea unei documentații tehnice de specialitate, avizată legal, care să stabilească modalitatea de efectuare a operațiunilor respective. Prin urmare, se reține că recursul reclamantei este nefondat și va fi respins, ca atare. Privind recursul pârâtei SC C. SRL Suceava, se constată următoarele: În ce privește critica adusă deciziei curții de apel sub aspectul greșitei aplicări a dispozițiilor art. 494 alin. (2) C. civ., motivată de susținerea că proprietarul terenului, devenind și proprietarul construcțiilor, acesta nu poate fi obligat la demolarea ei, ci la despăgubirea sa, se constată că este neîntemeiată.

Se reține astfel că pârâta-recurentă a efectuat lucrări ce exced noțiunii de îmbunătățiri sau reparații, deși nu a avut autorizație de construire și nici proiect de execuție, așa cum rezultă din raportul de expertiză. Aceasta trebuia să restituie bunul la sfârșitul locațiunii în stare bună, respectiv în starea inițială, la data închirierii. De asemenea, a edificat cele două construcții cu toate că a cunoscut că suprafața de teren pe care sunt amplasate acestea nu era proprietatea sa exclusivă. Astfel fiind, contrar celor afirmate de recurenta-pârâtă, se constată că instanțele au apreciat corect că în speță sunt aplicabile dispozițiile art. 1431 – art. 1432 C. civ. și au făcut o judicioasă aplicare a dispozițiilor alin. (1) teza a II-a și alin. (2) C. civ.

Referitor la critica potrivit căreia nu a fost dată eficiență bunei credințe a pârâtei se constată că este și ea neîntemeiată. Instanțele au reținut corect că, dimpotrivă, pârâta-reclamantă a fost de rea credință atât timp cât a avut cunoștință că adevăratul proprietar a refuzat propunerea de efectuare a unor îmbunătățiri la construcție, a cunoscut că suprafața de teren pe care a edificat construcțiile nu este proprietatea sa exclusivă și, în fine, reaua credință a recurentei-pârâte rezultă și din hotărârile judecătorești prin care s-a dispus constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr. 671/1993 și nr. 2649/1997 și prin care s-a stabilit în ceea ce privește efectuarea lucrărilor de către pârâtă că acestea exced noțiunii de îmbunătățiri și reparații.

Astfel fiind și recursul declarat de pârâtă se va respinge ca nefondat. În consecință, întrucât niciuna dintre recurente nu au formulat critici de natură să conducă la desființarea sau modificarea deciziei curții de apel, în condițiile expres și limitativ prevăzute de dispozițiile art. 304 C. proc. civ., ambele recursuri vor fi respinse, ca nefondate.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursurile declarate de reclamanta SC E.I. SRL RĂDĂUȚI și de pârâta SC C. SRL SUCEAVA împotriva deciziei nr. 129 din 6 octombrie 2008 a Curții de Apel Suceava, secția comercială, de contencios administrativ și fiscal, ca nefondate. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 27 ianuarie 2010.