ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 4124/2010

Ședința publică

de la 25 noiembrie 2010

Asupra recursurilor

de față;

Din examinarea

lucrărilor dosarului, constată următoarele:

La 18 decembrie 2008 reclamanții

G.A.J. și H.S.E. au

chemat în judecată pe pârâta SC I.D.C. SA Voluntari pentru ca în baza

probatoriilor administrate în cauză instanța să dispună rezoluțiunea

contractului de vânzare-cumpărare din 22 august 2007 încheiat între reclamanți

în calitate de cumpărători și pârâta în calitate de vânzător, în temeiul

dispozițiilor art. 1021 C. civ. coroborat cu secțiunea 9.4 din contractul mai

sus menționat, obligarea pârâtei la plata sumei de 31.657,5 euro fără T.V.A.

echivalentul în lei a sumei de 120.298,5 fără T.V.A. reprezentând 30% din

prețul total de cumpărare plătit cu titlu de avans conform secțiunii 9.4 din

contractul de vânzare-cumpărare, obligarea pârâtei la plata penalităților de

întârziere în sumă de 6.000 euro, echivalentul în lei a sumei de 22.800 lei

conform secțiunii 8.2 din contractul de vânzare-cumpărare precum și obligarea

pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.

A arătat în cererea

lor că au încheiat contractul sub semnătură privată din 22 august 2007 prin

care pârâta s-a obligat să construiască apartamentul amplasat pe drumul Pădurea

Pustnicu, cumpărătorul plătind avansul în cuantum de 31.657,5 euro fără T.V.A.

reprezentând 30% din prețul total de cumpărare a apartamentului mai sus

menționat, însă pârâta nu și-a respectat obligația de a-i preda apartamentul la

termenul menționat în contract, invocând condițiile meteo nefavorabile motiv

pentru care a prelungit termenul de predare până la 1 mai 2008. În aceste

împrejurări au notificat-o pe pârâtă solicitându-i ca în termen de 15 zile să-i

ramburseze sumele achitate cu titlu de avans plus penalitățile de întârziere

aferentă pentru că au fost încălcate dispozițiile secțiunii 4 și art. 5.1 din

contract.

Au mai arătat de

asemenea că adresa emisă de pârâtă și comunicată reclamanților prin care i-a

informat pe aceștia din urmă cu privire la predarea apartamentului în perioada

18-25 iunie 2008 nu a fost emisă în conformitate cu dispozițiile contractului,

neindicând data, ora și locul predării, nefiind astfel îndeplinite condițiile

unei notificări valabile, condițiile din contract fiind imperative și, față de

împrejurarea că reclamanții sunt cetățeni străini, impunând deplasarea lor la o

dată exactă, arătând în continuare că acest contract nu îndeplinea condițiile

de validitate ale unui contractul de vânzare-cumpărare, nefiind încheiat în

forma prevăzută de lege, respectiv forma autentică.

La data de 11

februarie 2009 pârâta a formulat întâmpinare prin care a invocat excepția

prematurității cererii de chemare în judecată și cerere reconvențională

solicitând în principal să se constate rezoluțiunea contractului de

vânzare-cumpărare, iar în subsidiar să se pronunțe rezoluțiunea acestuia.

Prin încheierea de la data de 31

martie 2009 Tribunalul București, secția a VI-a comercială, a admis excepția

prematurității cererii de chemare în judecată, reținând că reclamanții nu au

parcurs procedura prealabilă a concilierii directe, neputând fi atribuită o

astfel de semnificație notificării trimise de aceștia către pârâtă prin

intermediul executorului judecătoresc, aceasta necuprinzând o invitație la o

întâlnire menită să conducă la găsirea unei posibilități de soluționare

amiabilă a litigiului și care are valoarea juridică a unei corespondențe

purtată între părți.

Tribunalul București,

secția a VI-a comercială, a respins cererea principală ca prematur formulată, a

admis cererea reconvențională a pârâtei, a constatat rezoluțiunea contractului

de vânzare-cumpărare sub semnătură privată din 22 august 2007, luând act că

părțile nu au solicitat cheltuieli de judecată, așa cum rezultă din sentința

comercială nr. 8627 din 2 iunie 2009.

Pentru a pronunța

această hotărâre tribunalul a reținut că asupra excepției prematurității s-a

pronunțat prin încheierea de la 31 martie 2009, astfel că a respins acțiunea principală

ca prematur introdusă și că prin notificările din 20 mai 2008, din 9 iunie 2008

și din 23 iunie 2008 pârâta a convocat reclamanții să se prezinte pentru

efectuarea formalităților necesare încheierii contractului de vânzare-cumpărare

în forma autentificată și chiar dacă aceasta nu a probat trimiterea

notificărilor mai sus menționate, instanța a considerat îndeplinită această

obligație, cei care nu s-au conformat obligațiilor din contract fiind

reclamanții care nu au probat plata prețului contractului, așa încât a admis

cererea reconvențională constatând intervenită rezoluțiunea contractului la

cererea promitentului vânzător, în temeiul art. 9.1.3.1.2. din contract.

Împotriva acestei

sentințe reclamanții au declarat apel care a fost admis de Curtea de Apel București,

secția a VI-a comercială, așa cum rezultă din Decizia comercială nr. 89 din 18

februarie 2010 în sensul schimbării în parte a sentinței atacate, respingerii

cererii reconvenționale și menținerii celorlalte dispoziții ale sentinței

atacate.

Instanța de apel a

reținut cu privire la primul motiv de apel referitor la greșita soluționare a

excepției prematurității că dincolo de orice interpretare formalistă,

„notificarea” invocată de către reclamanți nu are un conținut care să permită

concluzia că aceștia au înțeles să parcurgă procedura concilierii directe în

scopul rezolvării amiabile a litigiului, astfel că în mod corect instanța de

fond a apreciat că nu sunt respectate dispozițiile art. 720

1

C.

proc. civ. A mai reținut instanța de control judiciar că cele două părți au

încheiat contractul de vânzare-cumpărare conform dispozițiile art. 969 C. civ.,

contract care prevede cu precizie modalitatea de transmitere a notificărilor,

iar în lipsa dovezilor de îndeplinire întocmai a obligației instanța nu putea

să aprecieze că pârâta și-a îndeplinit obligația contractuală de a-i înștiința

pe reclamanți să se prezinte pentru încheierea contractului de

vânzare-cumpărare, pentru plata diferenței de preț și predarea imobilului,

astfel că niciuna dintre notificări nu a respectat condițiile contractuale; nu

s-a făcut dovada primirii de către reclamanți și nici nu a fost de natură să

permită un răspuns din partea acestora având în vedere modul cum au fost

redactate și termenele de predare menționate. Întrucât rezoluțiunea este sancțiunea

aplicabilă în cazul neîndeplinirii culpabile de către una dintre părți a

propriilor obligații, a constatat, în lipsa culpei, că cererea pârâtei de

constatarea a rezoluțiunii contractului este nefondată și ca urmare a respins

această cerere, fiind menținute celelalte dispoziții.

La data de 12 aprilie

2010 reclamanții G.A.J. și H.S.E. au formulat recurs, întemeiat pe dispozițiile

art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ., arătând că și în situația în care

notificarea nu îndeplinește cu rigurozitate condițiile impuse de art. 720

1

C. proc. civ., instanța de judecată trebuia să o considere ca atare, mai ales

că prin perspectiva notificării intimatei pârâte i s-a învederat un termen în

care să-i fie restituit avansul, această notificare dovedind buna credință în raporturile

contractuale dintre părți, faptul că au dorit să ajungă la o înțelegere, iar în

conformitate cu art. 6 parag. 1 din C.E.D.O. și art. 21 din Constituția

României, dreptul la acces în instanță este recunoscut și garantat, în acest

sens fiind și jurisprudența C.E.D.O., constatarea prematurității acțiunii

îngrădindu-le acest drept care a fost atins și viciat în însăși substanța sa.

Împotriva aceleiași

decizii la data de 16 aprilie 2010 a formulat recurs și pârâta SC I.D.C. SA

Voluntari invocând dispozițiile art. 304 pct. 7, 8, 9 C. proc. civ., solicitând

schimbarea în parte a deciziei în sensul respingerii apelului cu cheltuieli de

judecată.

În dezvoltarea

motivelor, recurenta pârâtă a susținut că hotărârea este nelegală, motivele

care configurează convingerea instanței în ceea ce privește lipsa culpei

reclamanților în neîndeplinirea obligațiilor contractuale fiind contradictorii,

instanța schimbând înțelesul lămurit al prevederilor din contract incidente în

cauză, invocând în acest sens modul greșit de soluționare a problemei legate de

convocarea cumpărătorului și notificarea reclamanților referitoare la termen și

modalitatea de transmitere a acestora și că deși a solicitat proba cu

interogatoriul reclamanților pârâți, probă care inițial a fost încuviințată,

aceasta nu a fost administrată, instanța motivând că nu a fost prezentat

interogatoriul la data încuviințării probei. A mai susținut că nu a formulat

apel asupra acestui aspect deoarece dezlegarea pricinii la fond nu a fost de

natură să-l prejudicieze și că toate notificările au fost transmise prin

scrisoare recomandată cu confirmare de primire potrivit dispozițiilor

contractului de vânzare-cumpărare sub semnătură privată din 22 august 2007. În

ceea ce privește motivul de recurs întemeiat pe art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

recurenta a susținut că instanța a interpretat și aplicat greșit dispozițiile art.

969 C. civ. în sensul că forța obligatorie a contractului vizează numai

obligațiile stabilite prin contract, iar adăugarea la prevederile contractului

nu poate fi consacrată judiciar. Astfel art. 4 alin. (3) din contract nu viza

notificarea cu privire la obligativitatea respectării termenului de 30 de zile

în avans, formalitatea fiind reglementată numai pentru ipoteza în care

cumpărătorul nu a dat curs convocării reglementată de prima frază a textului și

că dacă s-ar fi socotit necesară lămurirea unor aspecte de fapt cu caracter

personal referitoare la conduita cocontractantului, cunoașterea de către acesta

a împrejurării determinată de necesitatea prezentării la notar pentru

întocmirea formalităților necesare vânzării, se impunea punerea în discuția

părților a acestor chestiuni și administrarea probatoriului adecvat, ceea ce

instanța de apel nu a făcut.

Recursurile urmează a

fi admise pentru considerentele ce vor fi arătate în continuare.

Curtea va analiza cu

prioritate motivul invocat de reclamanți referitor la greșita soluționare a

excepției prematurității invocată în temeiul art. 720

1

C. proc. civ.

de către reclamantă.

Conform dispozițiilor

art. 720

1

alin. (1) și (2) C. proc. civ., în procesele și cererile

în materie comercială evaluabile în bani, înainte de introducerea cererii de

chemare în judecată, reclamantul va încerca soluționarea litigiului prin

conciliere directă cu cealaltă parte, scop în care va convoca partea adversă,

comunicându-i în scris pretențiile sale, temeiul lor legal, precum și toate

actele doveditoare pe care se sprijină acestea, iar prin alin. (2) și (5) sunt

prevăzute termenele, conținutul înscrisurilor și mijloacele de manifestare a

voinței părților. Scopul și finalitatea acestei reglementări este aceea de a

stabili că voința părților este în sensul de a rezolva litigiul pe cale

judecătorească și nu pe cale amiabilă.

În speță, pârâta a

invocat excepția prematurității cererii de chemare în judecată pe motiv că nu a

fost îndeplinită procedura prevăzută de art. 720

1

C. proc. civ., dar

nu a făcut dovada vătămării și nici nu și-a manifestat voința de a rezolva

litigiul pe cale amiabilă, neparalizând astfel demersul în justiție al reclamantei.

Cu atât mai mult pârâta nu poate susține că nu a avut cunoștință de valoarea și

natura pretențiilor solicitate de reclamantă și de actele pe care acesta se

bazează, întrucât a fost notificată de către reclamanți în sensul restituirii

sumei achitate cu titlu de avans, precum și a penalităților de întârziere,

considerând că nu au fost respectate clauzele contractuale privind construirea

imobilului în litigiu.

Este adevărat că în

cauză nu au fost îndeplinite toate condițiile ce țin de convocare, de termene

și de mijloacele de manifestare a voinței părților, dar nerespectarea acestora

nu atrage admiterea excepției prematurității acțiunii, deoarece pârâta nu a

invocat și nu a dovedit o vătămare, prevederile art. 720

1

C. proc.

civ. fiind îndeplinite față de împrejurarea că reclamanții au notificat pârâtei

pretențiile lor în legătură cu executarea contractului de vânzare-cumpărare sub

semnătură privată din 22 august 2007, în final voința lor fiind aceea de a

rezolva litigiul pe cale judecătorească și nu pe cale amiabilă.

Constatând că

instanțele anterioare au interpretat excesiv de rigid prevederile art. 720

1

C. proc. civ. și că în mod greșit a fost admisă excepția prematurității

acțiunii Curtea urmează, ca în conformitate cu dispozițiile art. 304 pct. 8

raportat la art. 312 pct. 5 C. proc. civ., să admită recursurile, să caseze

decizia atacată și să trimită cauza spre rejudecare Tribunalului București.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursurile

declarate de reclamanții G.A.J. și H.S.E. și de pârâta SC I.D.C. SA Voluntari.

Casează Decizia comercială nr. 89 din 18 februarie 2010 a Curții de Apel

București, secția a VI a comercială, și sentința comercială nr. 8627 din 2

iunie 2009 a Tribunalului București, secția a VI a comercială, și trimite cauza

spre rejudecare Tribunalului București.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi 25 noiembrie 2010.