ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 4124/2010

Ședința publică de la 25 noiembrie 2010 Asupra recursurilor de față; Din examinarea lucrărilor dosarului, constată următoarele: La 18 decembrie 2008 reclamanții G.A.J. și H.S.E. au chemat în judecată pe pârâta SC I.D.C. SA Voluntari pentru ca în baza probatoriilor administrate în cauză instanța să dispună rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare din 22 august 2007 încheiat între reclamanți în calitate de cumpărători și pârâta în calitate de vânzător, în temeiul dispozițiilor art. 1021 C. civ. coroborat cu secțiunea 9.4 din contractul mai sus menționat, obligarea pârâtei la plata sumei de 31.657,5 euro fără T.V.A. echivalentul în lei a sumei de 120.298,5 fără T.V.A.

reprezentând 30% din prețul total de cumpărare plătit cu titlu de avans conform secțiunii 9.4 din contractul de vânzare-cumpărare, obligarea pârâtei la plata penalităților de întârziere în sumă de 6.000 euro, echivalentul în lei a sumei de 22.800 lei conform secțiunii 8.2 din contractul de vânzare-cumpărare precum și obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată. A arătat în cererea lor că au încheiat contractul sub semnătură privată din 22 august 2007 prin care pârâta s-a obligat să construiască apartamentul amplasat pe drumul Pădurea Pustnicu, cumpărătorul plătind avansul în cuantum de 31.657,5 euro fără T.V.A.

reprezentând 30% din prețul total de cumpărare a apartamentului mai sus menționat, însă pârâta nu și-a respectat obligația de a-i preda apartamentul la termenul menționat în contract, invocând condițiile meteo nefavorabile motiv pentru care a prelungit termenul de predare până la 1 mai 2008. În aceste împrejurări au notificat-o pe pârâtă solicitându-i ca în termen de 15 zile să-i ramburseze sumele achitate cu titlu de avans plus penalitățile de întârziere aferentă pentru că au fost încălcate dispozițiile secțiunii 4 și art. 5.1 din contract.

Au mai arătat de asemenea că adresa emisă de pârâtă și comunicată reclamanților prin care i-a informat pe aceștia din urmă cu privire la predarea apartamentului în perioada 18-25 iunie 2008 nu a fost emisă în conformitate cu dispozițiile contractului, neindicând data, ora și locul predării, nefiind astfel îndeplinite condițiile unei notificări valabile, condițiile din contract fiind imperative și, față de împrejurarea că reclamanții sunt cetățeni străini, impunând deplasarea lor la o dată exactă, arătând în continuare că acest contract nu îndeplinea condițiile de validitate ale unui contractul de vânzare-cumpărare, nefiind încheiat în forma prevăzută de lege, respectiv forma autentică.

La data de 11 februarie 2009 pârâta a formulat întâmpinare prin care a invocat excepția prematurității cererii de chemare în judecată și cerere reconvențională solicitând în principal să se constate rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare, iar în subsidiar să se pronunțe rezoluțiunea acestuia. Prin încheierea de la data de 31 martie 2009 Tribunalul București, secția a VI-a comercială, a admis excepția prematurității cererii de chemare în judecată, reținând că reclamanții nu au parcurs procedura prealabilă a concilierii directe, neputând fi atribuită o astfel de semnificație notificării trimise de aceștia către pârâtă prin intermediul executorului judecătoresc, aceasta necuprinzând o invitație la o întâlnire menită să conducă la găsirea unei posibilități de soluționare amiabilă a litigiului și care are valoarea juridică a unei corespondențe purtată între părți.

Tribunalul București, secția a VI-a comercială, a respins cererea principală ca prematur formulată, a admis cererea reconvențională a pârâtei, a constatat rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare sub semnătură privată din 22 august 2007, luând act că părțile nu au solicitat cheltuieli de judecată, așa cum rezultă din sentința comercială nr. 8627 din 2 iunie 2009. Pentru a pronunța această hotărâre tribunalul a reținut că asupra excepției prematurității s-a pronunțat prin încheierea de la 31 martie 2009, astfel că a respins acțiunea principală ca prematur introdusă și că prin notificările din 20 mai 2008, din 9 iunie 2008 și din 23 iunie 2008 pârâta a convocat reclamanții să se prezinte pentru efectuarea formalităților necesare încheierii contractului de vânzare-cumpărare în forma autentificată și chiar dacă aceasta nu a probat trimiterea notificărilor mai sus menționate, instanța a considerat îndeplinită această obligație, cei care nu s-au conformat obligațiilor din contract fiind reclamanții care nu au probat plata prețului contractului, așa încât a admis cererea reconvențională constatând intervenită rezoluțiunea contractului la cererea promitentului vânzător, în temeiul art. 9.1.3.1.2.

din contract. Împotriva acestei sentințe reclamanții au declarat apel care a fost admis de Curtea de Apel București, secția a VI-a comercială, așa cum rezultă din Decizia comercială nr. 89 din 18 februarie 2010 în sensul schimbării în parte a sentinței atacate, respingerii cererii reconvenționale și menținerii celorlalte dispoziții ale sentinței atacate. Instanța de apel a reținut cu privire la primul motiv de apel referitor la greșita soluționare a excepției prematurității că dincolo de orice interpretare formalistă, „notificarea” invocată de către reclamanți nu are un conținut care să permită concluzia că aceștia au înțeles să parcurgă procedura concilierii directe în scopul rezolvării amiabile a litigiului, astfel că în mod corect instanța de fond a apreciat că nu sunt respectate dispozițiile art. 720 1 C. proc.

civ. A mai reținut instanța de control judiciar că cele două părți au încheiat contractul de vânzare-cumpărare conform dispozițiile art. 969 C. civ., contract care prevede cu precizie modalitatea de transmitere a notificărilor, iar în lipsa dovezilor de îndeplinire întocmai a obligației instanța nu putea să aprecieze că pârâta și-a îndeplinit obligația contractuală de a-i înștiința pe reclamanți să se prezinte pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare, pentru plata diferenței de preț și predarea imobilului, astfel că niciuna dintre notificări nu a respectat condițiile contractuale; nu s-a făcut dovada primirii de către reclamanți și nici nu a fost de natură să permită un răspuns din partea acestora având în vedere modul cum au fost redactate și termenele de predare menționate.

Întrucât rezoluțiunea este sancțiunea aplicabilă în cazul neîndeplinirii culpabile de către una dintre părți a propriilor obligații, a constatat, în lipsa culpei, că cererea pârâtei de constatarea a rezoluțiunii contractului este nefondată și ca urmare a respins această cerere, fiind menținute celelalte dispoziții. La data de 12 aprilie 2010 reclamanții G.A.J. și H.S.E. au formulat recurs, întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ., arătând că și în situația în care notificarea nu îndeplinește cu rigurozitate condițiile impuse de art. 720 1 C. proc. civ., instanța de judecată trebuia să o considere ca atare, mai ales că prin perspectiva notificării intimatei pârâte i s-a învederat un termen în care să-i fie restituit avansul, această notificare dovedind buna credință în raporturile contractuale dintre părți, faptul că au dorit să ajungă la o înțelegere, iar în conformitate cu art. 6 parag.

1 din C.E.D.O. și art. 21 din Constituția României, dreptul la acces în instanță este recunoscut și garantat, în acest sens fiind și jurisprudența C.E.D.O., constatarea prematurității acțiunii îngrădindu-le acest drept care a fost atins și viciat în însăși substanța sa. Împotriva aceleiași decizii la data de 16 aprilie 2010 a formulat recurs și pârâta SC I.D.C. SA Voluntari invocând dispozițiile art. 304 pct. 7, 8, 9 C. proc. civ., solicitând schimbarea în parte a deciziei în sensul respingerii apelului cu cheltuieli de judecată.

În dezvoltarea motivelor, recurenta pârâtă a susținut că hotărârea este nelegală, motivele care configurează convingerea instanței în ceea ce privește lipsa culpei reclamanților în neîndeplinirea obligațiilor contractuale fiind contradictorii, instanța schimbând înțelesul lămurit al prevederilor din contract incidente în cauză, invocând în acest sens modul greșit de soluționare a problemei legate de convocarea cumpărătorului și notificarea reclamanților referitoare la termen și modalitatea de transmitere a acestora și că deși a solicitat proba cu interogatoriul reclamanților pârâți, probă care inițial a fost încuviințată, aceasta nu a fost administrată, instanța motivând că nu a fost prezentat interogatoriul la data încuviințării probei.

A mai susținut că nu a formulat apel asupra acestui aspect deoarece dezlegarea pricinii la fond nu a fost de natură să-l prejudicieze și că toate notificările au fost transmise prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire potrivit dispozițiilor contractului de vânzare-cumpărare sub semnătură privată din 22 august 2007. În ceea ce privește motivul de recurs întemeiat pe art. 304 pct. 9 C. proc. civ. recurenta a susținut că instanța a interpretat și aplicat greșit dispozițiile art. 969 C. civ. în sensul că forța obligatorie a contractului vizează numai obligațiile stabilite prin contract, iar adăugarea la prevederile contractului nu poate fi consacrată judiciar.

Astfel art. 4 alin. (3) din contract nu viza notificarea cu privire la obligativitatea respectării termenului de 30 de zile în avans, formalitatea fiind reglementată numai pentru ipoteza în care cumpărătorul nu a dat curs convocării reglementată de prima frază a textului și că dacă s-ar fi socotit necesară lămurirea unor aspecte de fapt cu caracter personal referitoare la conduita cocontractantului, cunoașterea de către acesta a împrejurării determinată de necesitatea prezentării la notar pentru întocmirea formalităților necesare vânzării, se impunea punerea în discuția părților a acestor chestiuni și administrarea probatoriului adecvat, ceea ce instanța de apel nu a făcut. Recursurile urmează a fi admise pentru considerentele ce vor fi arătate în continuare.

Curtea va analiza cu prioritate motivul invocat de reclamanți referitor la greșita soluționare a excepției prematurității invocată în temeiul art. 720 1 C. proc. civ. de către reclamantă. Conform dispozițiilor art. 720 1 alin. (1) și (2) C. proc. civ., în procesele și cererile în materie comercială evaluabile în bani, înainte de introducerea cererii de chemare în judecată, reclamantul va încerca soluționarea litigiului prin conciliere directă cu cealaltă parte, scop în care va convoca partea adversă, comunicându-i în scris pretențiile sale, temeiul lor legal, precum și toate actele doveditoare pe care se sprijină acestea, iar prin alin. (2) și (5) sunt prevăzute termenele, conținutul înscrisurilor și mijloacele de manifestare a voinței părților.

Scopul și finalitatea acestei reglementări este aceea de a stabili că voința părților este în sensul de a rezolva litigiul pe cale judecătorească și nu pe cale amiabilă. În speță, pârâta a invocat excepția prematurității cererii de chemare în judecată pe motiv că nu a fost îndeplinită procedura prevăzută de art. 720 1 C. proc. civ., dar nu a făcut dovada vătămării și nici nu și-a manifestat voința de a rezolva litigiul pe cale amiabilă, neparalizând astfel demersul în justiție al reclamantei. Cu atât mai mult pârâta nu poate susține că nu a avut cunoștință de valoarea și natura pretențiilor solicitate de reclamantă și de actele pe care acesta se bazează, întrucât a fost notificată de către reclamanți în sensul restituirii sumei achitate cu titlu de avans, precum și a penalităților de întârziere, considerând că nu au fost respectate clauzele contractuale privind construirea imobilului în litigiu.

Este adevărat că în cauză nu au fost îndeplinite toate condițiile ce țin de convocare, de termene și de mijloacele de manifestare a voinței părților, dar nerespectarea acestora nu atrage admiterea excepției prematurității acțiunii, deoarece pârâta nu a invocat și nu a dovedit o vătămare, prevederile art. 720 1 C. proc. civ. fiind îndeplinite față de împrejurarea că reclamanții au notificat pârâtei pretențiile lor în legătură cu executarea contractului de vânzare-cumpărare sub semnătură privată din 22 august 2007, în final voința lor fiind aceea de a rezolva litigiul pe cale judecătorească și nu pe cale amiabilă. Constatând că instanțele anterioare au interpretat excesiv de rigid prevederile art. 720 1 C. proc.

civ. și că în mod greșit a fost admisă excepția prematurității acțiunii Curtea urmează, ca în conformitate cu dispozițiile art. 304 pct. 8 raportat la art. 312 pct. 5 C. proc. civ., să admită recursurile, să caseze decizia atacată și să trimită cauza spre rejudecare Tribunalului București.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Admite recursurile declarate de reclamanții G.A.J. și H.S.E. și de pârâta SC I.D.C. SA Voluntari. Casează Decizia comercială nr. 89 din 18 februarie 2010 a Curții de Apel București, secția a VI a comercială, și sentința comercială nr. 8627 din 2 iunie 2009 a Tribunalului București, secția a VI a comercială, și trimite cauza spre rejudecare Tribunalului București. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 25 noiembrie 2010.