ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 3490/2013

Asupra cauzei

constată următoarele:

Prin Sentința civilă nr. 274 din 16 februarie

2011, Tribunalul București, secția a IV-a civilă, a admis în parte cererea

reclamantului S.I., a modificat în parte Hotărârea nr. 70 din 15 aprilie 2009, emisă

de Comisia pentru Aplicarea Legii nr. 198/2004 - Județul Ilfov - Consiliul

Local Snagov, în sensul că stabilește cuantumul despăgubirilor pentru terenul

expropriat în suprafață de 211 m.p. situat în com. Snagov, județ Ilfov, la suma

de 37.887 lei, a modificat în partea Hotărârea nr. 72 din 15 aprilie 2009, emisă

de Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 - Județul Ilfov - Consiliul

Local Snagov, în sensul că stabilește cuantumul despăgubirilor pentru terenul

expropriat în suprafață de 13 m.p. situat în com. Snagov, județ Ilfov, la suma

de 2.334 lei, a modificat în parte Hotărârea nr. 37 din 11 august 2008, emisă

de Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 - Județul Ilfov - Consiliul

Local Snagov, în sensul că stabilește cuantumul despăgubirilor pentru terenul

expropriat în suprafață de 300 m.p. situat în com. Snagov, județ Ilfov, la suma

de 53.868 lei, a modificat în parte Hotărârea nr. 38 din 11 august 2008, emisă

de Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 - Județul Ilfov - Consiliul

Local Snagov, în sensul că stabilește cuantumul despăgubirilor pentru terenul

expropriat în suprafață de 1153 m.p. situat în com. Snagov, județ Ilfov, la

suma de 207.032 lei, a respins, ca neîntemeiate, celelalte pretenții ale

reclamantului.

S-a reținut, în

esență, că prin raportul de expertiză s-a stabilit că valoarea totală a terenurilor

expropriate la data de efectuării raportului de expertiză este de 301.813 lei,

respectiv de 179,56 lei/ m.p.

Prin decizia nr. 365/

A din 29 octombrie 2012, Curtea de Apel București, secția a IV a civilă, a

respins, ca nefondat, apelul reclamantului, a admis apelul pârâtului, a

modificat în parte sentința, în sensul că a stabilit cuantumul total al

despăgubirilor cuvenite reclamantului, pentru suprafețele de teren în litigiu

la suma de 274.200 lei, a menținut restul dispozițiilor sentinței.

În drept, au fost

avute în vedere dispozițiile art. 44 din Constituția României și art. 1 din

Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică,

respectiv dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.

Prin sintagma „prețul

cu care se vând în mod obișnuit imobilele” legiuitorul se referă la prețul

efectiv plătit și consemnat ca atare în contractele de vânzare - cumpărare

autentice și nu la ofertele de vânzare ale agențiilor imobiliare.

Or, comisia de

experți care a efectuat lucrarea științifică la instanța de fond și pe care

aceasta și-a întemeiat soluția, au avut în vedere numai oferta de vânzare

pentru terenuri situate pe teritoriul comunei Moara Vlăsiei pentru stabilirea

valorii de circulație a terenului în cauză, fiind încălcate în acest fel

dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, cât și dispozițiile art. 4

alin. (9) din Legea nr. 198/2004 ce fac referire la grila notarilor publici.

Curtea s-a raportat

astfel la lucrarea științifică efectuată în calea de atac a apelului, expertiză

în care comisia de experți a avut în vedere prețurile efectiv plătite pentru

terenuri de același fel cu cel supus exproprierii, precum și încheiate la date

cât mai apropriate de momentul exproprierii pentru a se da eficiență

principiului unei juste și prealabile despăgubiri consacrat de Constituție și

de art. 1 din Legea nr. 33/1994, tranzacții ce au fost atașate raportului de

expertiză.

Conform concluziilor

comisiei de experți depuse la data de 30 august 2012, cuantumul total al despăgubirilor

pentru suprafețele de teren expropriate este de 274.200 lei, valoare superioară

celei stabilite prin Hotărârile Comisiei de Stabilire a Despăgubirilor care este

de 26.727,96 lei.

Împotriva deciziei instanței

de apel a formulat recurs la data de 11 decembrie 2012,

pârâtul Statul Român,

prin C.N.A.D.N.R. SA prin care a invocat următoarele aspecte de pretinsă

nelegalitate:

Instanța de apel a

încălcat dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, potrivit cărora

„la calcularea cuantumului despăgubirilor experții, precum și instanța vor ține

seama de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în

unitatea administrativ - teritorială la data întocmirii raportului de expertiză

”

, respectiv în comuna

Ștefăneștii de Jos, județul Ilfov.

S-a susținut că

aplicarea și interpretarea greșită a legii constă în faptul că pentru

stabilirea valorii de circulație a terenurilor supuse exproprierii, instanța a

dispus, în mod greșit, doar o completare a raportului de expertiză întocmit la

fond și nu un nou raport de expertiză prin care experții să stabilească

valoarea reală de circulație la momentul efectuării acestuia și care să aibă la

bază tranzacții încheiate în anii 2011 - 2012, conform dispozițiilor Legii nr. 33/1994.

Astfel, experții s-au

raportat la contracte de vânzare - cumpărare încheiate în anii 2007 - 2009,

care au ca obiect terenuri care nu sunt similare cu cel expropriat, respectiv

sunt situate în tarlale mult mai îndepărtate decât cea în care se află terenul

expropriat și cu suprafețe mult mai mari decât terenul expropriat.

De asemenea, experții

nu au avut în vedere Grila Notarilor Publici, conform căreia prețul unitar

pentru un teren situat în comuna Snagov, jud. Ilfov este de 3,6 euro/ m.p.

Este de notorietate

faptul că, în prezent, datorită crizei economice, piața imobiliară a scăzut

dramatic, influențând în mod direct prețurile de tranzacționare, care începând

cu sfârșitul anului 2008 s-au înjumătățit sau sunt chiar mai mici.

În cazul în care

valoarea despăgubirilor constatată de către comisia de experți este mai mare

decât oferta statului de 4,51 euro/ m.p., instanța nu este obligată de a acorda

această despăgubire, fiind aplicabile prevederile art. 27 din Legea nr. 33/1994,

conform cărora „primind rezultatul expertizei, instanța îl va compara cu oferta

și cu pretențiile formulate de părți și va hotărî

”

.

Recursul este

nefondat.

Dispozițiile art. 26 alin.

(2) din Legea nr. 33/1994, potrivit cărora „la calcularea cuantumului

despăgubirilor experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se

vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea

administrativ-teritorială la data întocmirii raportului de expertiză", nu

au fost încălcate, întrucât instanța anterioară a fost preocupată să respecte

întocmai condițiile prescrise de lege, valorificând concluziile unui raport de

expertiză care s-a întemeiat pe criteriul prețurilor efectiv plătite pentru

terenuri de același fel cu cele supuse exproprierii, rezultate din contracte de

vânzare-cumpărare perfectate și depuse la dosarul cauzei.

Lipsa tranzacțiilor

pe piața imobiliară într-o anumită perioada strict determinată de timp nu poate

avea drept consecință temporizarea judecății și amânarea efectuării expertizei

până la data încheierii unor astfel de acte juridice.

Pe de altă parte, în

cercetarea judecătorească, sarcina probei revine în egală măsură pârâtului,

sens în care acesta avea interesul și obligația potrivit art. 1169 C. civ. să

depună contractele menite să-i susțină punctul de vedere în disputa judiciară

pendinte.

Cum legea

nu cere să fie avute în vedere terenuri asemănătoare din aceeași parcelă

sau tarla, ci din aceeași unitate administrativ-teritorială, sub acest

aspect raportarea experților la terenuri din aceeași unitate

administrativ-teritorială, dar din altă tarla, chiar neafectată de expropriere

nu reprezintă o încălcare a legii, respectiv a art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.

Experții

au ținut seama în stabilirea despăgubirii de contractele de

vânzare-cumpărare puse la dispoziție de către părți. Recurentul-pârât

nu a susținut că ar fi pus la dispoziția experților contracte de

vânzare-cumpărare a unor imobile de același fel din unitatea

administrativ-teritorială încheiate în 2011-2012, care nu ar fi fost luate în

considerare în mod nejustificat de către experți.

Or, norma

juridică trebuie interpretată în sensul în care produce efecte juridice iar nu

în sensul în care nu poate produce niciun efect juridic.

Împrejurarea că s-a

dispus doar o completare a raportului de expertiză întocmit la fond și nu un

nou raport de expertiză nu reprezintă o critică pertinentă de nelegalitate, dat

fiind faptul că norma legală incidentă - art. 212 C. proc. civ. - permite

pentru lămurirea unei situații concrete de fapt, fie întregirea expertizei, fie

o nouă expertiză.

Toate celelalte

critici ale recurentului-pârât referitoare la calculul propriu-zis al

despăgubirilor, cu referire directă la elementele probatorii ale cauzei

pendinte - situația în fapt a terenurilor, obiect al contractelor de

vânzare-cumpărare, modalitatea de valorificare a

Grilei Notarilor Publici în contextul

dispoziției legale de principiu enunțată anterior, existența și influența

crizei economice în ceea ce privește piața imobiliară - nu pot fi primite,

întrucât tind,

de

o manieră nepermisă în calea extraordinară de atac promovată, la o devoluare a

fondului.

Grila notarilor

publici conține valorile orientative ale proprietăților imobiliare bazat

pe analiza tranzacțiilor efectuate in anii anteriori si pe anticiparea

evoluției viitoare. În chiar conținutul acestuia în capitolul dedicat

scopului lucrării se arată că ”utilizarea valorilor cuprinse in ghid ca

referința in rapoartele de evaluare sau ca justificare a prețului

unor tranzacții imobiliare de către persoane fizice sau juridice, de drept

public sau privat nu se recomanda, deoarece abaterile pot fi semnificative,

având in vedere ca evaluarea unei proprietăți imobiliare, in conformitate

cu Standardele Internaționale de Evaluare, presupune identificare

proprietății imobiliare si efectuarea inspecției tehnice a acesteia.”

În aceste condiții,

instanța de judecată nu putea să acorde acestei grile o putere doveditoare

mai mare decât cea acordată raportului de expertiză efectuat în cauză prin

raportare la situația concretă a imobilului supus evaluării.

Invocarea

prevederilor art. 27 din Legea nr. 33/1994, conform cărora „primind rezultatul

expertizei, instanța îl va compara cu oferta și cu pretențiile formulate de

părți și va hotărî” nu poate fi valorificată din perspectiva nici unei critici

pertinente de nelegalitate, cât timp soluția pronunțată asupra cuantumului

despăgubirilor răspunde exigențelor art. 44 alin. (3) din Constituție - „Nimeni

nu poate fi expropriat decât pentru cauza de utilitate publica, stabilita

potrivit legii, cu dreapta și prealabila despăgubire”, respectiv art. 481 C.

civ. - „Nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa, afara numai pentru

cauza de utilitate publica și primind o dreapta și prealabila despăgubire.”

Față de toate

considerentele expuse anterior, criticile formulate fiind găsite nefondate,

recursul va fi respins în consecință.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca

nefondat, recursul declarat de pârâtul Statul Român prin C.N.A.D.N.R. SA

împotriva deciziei nr. 365/ A din 29 octombrie 2012 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi 20 iunie 2013.