ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 3490/2013

Asupra cauzei constată următoarele: Prin Sentința civilă nr. 274 din 16 februarie 2011, Tribunalul București, secția a IV-a civilă, a admis în parte cererea reclamantului S.I., a modificat în parte Hotărârea nr. 70 din 15 aprilie 2009, emisă de Comisia pentru Aplicarea Legii nr. 198/2004 - Județul Ilfov - Consiliul Local Snagov, în sensul că stabilește cuantumul despăgubirilor pentru terenul expropriat în suprafață de 211 m.p. situat în com. Snagov, județ Ilfov, la suma de 37.887 lei, a modificat în partea Hotărârea nr. 72 din 15 aprilie 2009, emisă de Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 - Județul Ilfov - Consiliul Local Snagov, în sensul că stabilește cuantumul despăgubirilor pentru terenul expropriat în suprafață de 13 m.p.

situat în com. Snagov, județ Ilfov, la suma de 2.334 lei, a modificat în parte Hotărârea nr. 37 din 11 august 2008, emisă de Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 - Județul Ilfov - Consiliul Local Snagov, în sensul că stabilește cuantumul despăgubirilor pentru terenul expropriat în suprafață de 300 m.p. situat în com. Snagov, județ Ilfov, la suma de 53.868 lei, a modificat în parte Hotărârea nr. 38 din 11 august 2008, emisă de Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 - Județul Ilfov - Consiliul Local Snagov, în sensul că stabilește cuantumul despăgubirilor pentru terenul expropriat în suprafață de 1153 m.p. situat în com. Snagov, județ Ilfov, la suma de 207.032 lei, a respins, ca neîntemeiate, celelalte pretenții ale reclamantului.

S-a reținut, în esență, că prin raportul de expertiză s-a stabilit că valoarea totală a terenurilor expropriate la data de efectuării raportului de expertiză este de 301.813 lei, respectiv de 179,56 lei/ m.p. Prin decizia nr. 365/ A din 29 octombrie 2012, Curtea de Apel București, secția a IV a civilă, a respins, ca nefondat, apelul reclamantului, a admis apelul pârâtului, a modificat în parte sentința, în sensul că a stabilit cuantumul total al despăgubirilor cuvenite reclamantului, pentru suprafețele de teren în litigiu la suma de 274.200 lei, a menținut restul dispozițiilor sentinței. În drept, au fost avute în vedere dispozițiile art. 44 din Constituția României și art. 1 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, respectiv dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.

Prin sintagma „prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele” legiuitorul se referă la prețul efectiv plătit și consemnat ca atare în contractele de vânzare - cumpărare autentice și nu la ofertele de vânzare ale agențiilor imobiliare. Or, comisia de experți care a efectuat lucrarea științifică la instanța de fond și pe care aceasta și-a întemeiat soluția, au avut în vedere numai oferta de vânzare pentru terenuri situate pe teritoriul comunei Moara Vlăsiei pentru stabilirea valorii de circulație a terenului în cauză, fiind încălcate în acest fel dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, cât și dispozițiile art. 4 alin. (9) din Legea nr. 198/2004 ce fac referire la grila notarilor publici.

Curtea s-a raportat astfel la lucrarea științifică efectuată în calea de atac a apelului, expertiză în care comisia de experți a avut în vedere prețurile efectiv plătite pentru terenuri de același fel cu cel supus exproprierii, precum și încheiate la date cât mai apropriate de momentul exproprierii pentru a se da eficiență principiului unei juste și prealabile despăgubiri consacrat de Constituție și de art. 1 din Legea nr. 33/1994, tranzacții ce au fost atașate raportului de expertiză. Conform concluziilor comisiei de experți depuse la data de 30 august 2012, cuantumul total al despăgubirilor pentru suprafețele de teren expropriate este de 274.200 lei, valoare superioară celei stabilite prin Hotărârile Comisiei de Stabilire a Despăgubirilor care este de 26.727,96 lei.

Împotriva deciziei instanței de apel a formulat recurs la data de 11 decembrie 2012, pârâtul Statul Român, prin C.N.A.D.N.R. SA prin care a invocat următoarele aspecte de pretinsă nelegalitate: Instanța de apel a încălcat dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, potrivit cărora „la calcularea cuantumului despăgubirilor experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ - teritorială la data întocmirii raportului de expertiză ” , respectiv în comuna Ștefăneștii de Jos, județul Ilfov.

S-a susținut că aplicarea și interpretarea greșită a legii constă în faptul că pentru stabilirea valorii de circulație a terenurilor supuse exproprierii, instanța a dispus, în mod greșit, doar o completare a raportului de expertiză întocmit la fond și nu un nou raport de expertiză prin care experții să stabilească valoarea reală de circulație la momentul efectuării acestuia și care să aibă la bază tranzacții încheiate în anii 2011 - 2012, conform dispozițiilor Legii nr. 33/1994. Astfel, experții s-au raportat la contracte de vânzare - cumpărare încheiate în anii 2007 - 2009, care au ca obiect terenuri care nu sunt similare cu cel expropriat, respectiv sunt situate în tarlale mult mai îndepărtate decât cea în care se află terenul expropriat și cu suprafețe mult mai mari decât terenul expropriat.

De asemenea, experții nu au avut în vedere Grila Notarilor Publici, conform căreia prețul unitar pentru un teren situat în comuna Snagov, jud. Ilfov este de 3,6 euro/ m.p. Este de notorietate faptul că, în prezent, datorită crizei economice, piața imobiliară a scăzut dramatic, influențând în mod direct prețurile de tranzacționare, care începând cu sfârșitul anului 2008 s-au înjumătățit sau sunt chiar mai mici. În cazul în care valoarea despăgubirilor constatată de către comisia de experți este mai mare decât oferta statului de 4,51 euro/ m.p., instanța nu este obligată de a acorda această despăgubire, fiind aplicabile prevederile art. 27 din Legea nr. 33/1994, conform cărora „primind rezultatul expertizei, instanța îl va compara cu oferta și cu pretențiile formulate de părți și va hotărî ” . Recursul este nefondat.

Dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, potrivit cărora „la calcularea cuantumului despăgubirilor experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială la data întocmirii raportului de expertiză", nu au fost încălcate, întrucât instanța anterioară a fost preocupată să respecte întocmai condițiile prescrise de lege, valorificând concluziile unui raport de expertiză care s-a întemeiat pe criteriul prețurilor efectiv plătite pentru terenuri de același fel cu cele supuse exproprierii, rezultate din contracte de vânzare-cumpărare perfectate și depuse la dosarul cauzei. Lipsa tranzacțiilor pe piața imobiliară într-o anumită perioada strict determinată de timp nu poate avea drept consecință temporizarea judecății și amânarea efectuării expertizei până la data încheierii unor astfel de acte juridice.

Pe de altă parte, în cercetarea judecătorească, sarcina probei revine în egală măsură pârâtului, sens în care acesta avea interesul și obligația potrivit art. 1169 C. civ. să depună contractele menite să-i susțină punctul de vedere în disputa judiciară pendinte. Cum legea nu cere să fie avute în vedere terenuri asemănătoare din aceeași parcelă sau tarla, ci din aceeași unitate administrativ-teritorială, sub acest aspect raportarea experților la terenuri din aceeași unitate administrativ-teritorială, dar din altă tarla, chiar neafectată de expropriere nu reprezintă o încălcare a legii, respectiv a art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994. Experții au ținut seama în stabilirea despăgubirii de contractele de vânzare-cumpărare puse la dispoziție de către părți.

Recurentul-pârât nu a susținut că ar fi pus la dispoziția experților contracte de vânzare-cumpărare a unor imobile de același fel din unitatea administrativ-teritorială încheiate în 2011-2012, care nu ar fi fost luate în considerare în mod nejustificat de către experți. Or, norma juridică trebuie interpretată în sensul în care produce efecte juridice iar nu în sensul în care nu poate produce niciun efect juridic. Împrejurarea că s-a dispus doar o completare a raportului de expertiză întocmit la fond și nu un nou raport de expertiză nu reprezintă o critică pertinentă de nelegalitate, dat fiind faptul că norma legală incidentă - art. 212 C. proc. civ. - permite pentru lămurirea unei situații concrete de fapt, fie întregirea expertizei, fie o nouă expertiză.

Toate celelalte critici ale recurentului-pârât referitoare la calculul propriu-zis al despăgubirilor, cu referire directă la elementele probatorii ale cauzei pendinte - situația în fapt a terenurilor, obiect al contractelor de vânzare-cumpărare, modalitatea de valorificare a Grilei Notarilor Publici în contextul dispoziției legale de principiu enunțată anterior, existența și influența crizei economice în ceea ce privește piața imobiliară - nu pot fi primite, întrucât tind, de o manieră nepermisă în calea extraordinară de atac promovată, la o devoluare a fondului. Grila notarilor publici conține valorile orientative ale proprietăților imobiliare bazat pe analiza tranzacțiilor efectuate in anii anteriori si pe anticiparea evoluției viitoare.

În chiar conținutul acestuia în capitolul dedicat scopului lucrării se arată că ”utilizarea valorilor cuprinse in ghid ca referința in rapoartele de evaluare sau ca justificare a prețului unor tranzacții imobiliare de către persoane fizice sau juridice, de drept public sau privat nu se recomanda, deoarece abaterile pot fi semnificative, având in vedere ca evaluarea unei proprietăți imobiliare, in conformitate cu Standardele Internaționale de Evaluare, presupune identificare proprietății imobiliare si efectuarea inspecției tehnice a acesteia.” În aceste condiții, instanța de judecată nu putea să acorde acestei grile o putere doveditoare mai mare decât cea acordată raportului de expertiză efectuat în cauză prin raportare la situația concretă a imobilului supus evaluării.

Invocarea prevederilor art. 27 din Legea nr. 33/1994, conform cărora „primind rezultatul expertizei, instanța îl va compara cu oferta și cu pretențiile formulate de părți și va hotărî” nu poate fi valorificată din perspectiva nici unei critici pertinente de nelegalitate, cât timp soluția pronunțată asupra cuantumului despăgubirilor răspunde exigențelor art. 44 alin. (3) din Constituție - „Nimeni nu poate fi expropriat decât pentru cauza de utilitate publica, stabilita potrivit legii, cu dreapta și prealabila despăgubire”, respectiv art. 481 C. civ. - „Nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa, afara numai pentru cauza de utilitate publica și primind o dreapta și prealabila despăgubire.” Față de toate considerentele expuse anterior, criticile formulate fiind găsite nefondate, recursul va fi respins în consecință.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâtul Statul Român prin C.N.A.D.N.R. SA împotriva deciziei nr. 365/ A din 29 octombrie 2012 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 20 iunie 2013.