ÎCCJ, decizie (scj.ro #82921)

Contract

de vânzare-cumpărare monument istoric. Drept de preemțiune. Exercitarea

dreptului în condițiile art. 4 din Legea nr. 422/2001. Condiții și efecte

Cuprins pe materii:

Dreptul afacerilor. Contracte

Index alfabetic: acțiune

în constatare nulitate absolută

- contract de vânzare-cumpărare

- drept de preemțiune

Legea nr. 422/2001, art.

4

Dreptul de preemțiune, prevăzut de art. 4 din Legea nr. 422/2001 în favoarea

Ministerului Culturii în ceea ce privește cumpărarea monumentelor istorice

aflate în proprietatea persoanelor fizice sau juridice de drept privat scoase

la vânzare, se transferă autorităților publice locale, care îl pot exercita în

maxim 15 zile, în sensul acceptării ofertei și consemnării prețului negociat.

Dacă autoritatea publică locală își exprimă acordul cu privire la

cumpărarea imobilului la prețul stabilit, dar nu consemnează în termen de 15

zile prețul la dispoziția cumpărătorului, dreptul său de preemțiune se stinge

prin neexercitarea lui în termenul prevăzut de legiuitor.

Secția a II-a civilă,

Decizia nr. 2054 din 24 aprilie 2012

Prin sentința nr. 718 din 2 noiembrie 2010, Tribunalul Caraș Severin, Secția

comercială și de contencios administrativ, a respins acțiunea formulată de

reclamantul Orașul Băile Herculane - prin Consiliul Local și prin Primar în

contra pârâților SC H. SA și SC C.C. SRL.

Prin acțiunea promovată, reclamantul a solicitat să se constate prin sentință

nulitatea absolută a contractului de vânzare – cumpărare autentificat sub nr.

469 din 2 martie 2010 încheiat între pârâți având ca obiect imobilele

evidențiate în C.F. nr. 30018 Băile Herculane motivat de faptul că acestea sunt

calificate monument istoric și, deși la alin. (4)  din contract s-a

stipulat că procedura de preemțiune a fost respectată, aceasta nu s-a

îndeplinit, fiind încălcat art. 4 alin. (4) din Legea nr. 422/2001.

Judecătorul fondului a reținut că acțiunea este admisibilă în raport de art.

111 C. proc. civ. și că reclamantul are calitate procesual activă, fiind

respinse excepțiile cu acest obiect, cum de altfel, a fost respinsă și excepția

lipsei de interes, deoarece conform art. 4 alin. (8) din Legea nr. 422/2001

dreptul de preemțiune se transferă autorităților publice locale în cazul în

care Ministerul Culturii și Cultelor sau serviciile publice deconcentrate nu-și

exercită acest drept, aspect realizat în speță prin adresa nr. 431 din 3

septembrie 2009.

În speță, societatea vânzătoare SC H. SA Băile Herculane a comunicat

reclamantului la 28 septembrie 2009 oferta de vânzare a Pavilionului nr. 12 și

prețul de 404.504 lei, înregistrată de reclamant în aceeași zi.

Reprezentanții Primăriei s-au prezentat și la încheierea contractului de

vânzare – cumpărare recunoscând că nu fac dovada resurselor materiale pentru

cumpărarea imobilului, sens în care s-a încheiat procesul verbal autentificat

de notar.

Reținând că în lipsa unor prevederi speciale, oferta de vânzare urmează

regulile dreptului comun, judecătorul fondului constatând că titularul

dreptului de preemțiune nu a oferit niciun alt preț ci s-a poziționat într-o

atitudine de tergiversare a finalizării operațiunii juridice, a respins

acțiunea.

Curtea de Apel Timișoara, prin decizia nr. 186 din 22 septembrie 2011, a admis

apelul declarat de reclamantul Orașul Băile Herculane împotriva sentinței pe

care a schimbat-o în tot și, pe fond, a admis acțiunea și a constatat nulitatea

absolută a contractului de vânzare – cumpărare. (…)

Criticile apelantei – reclamante cu privire la nerespectarea dreptului de

preemțiune reglementat de Legea nr. 422/2001 au fost apreciate ca întemeiate de

instanța de apel.

Astfel, instanța de apel a constatat că judecătorul fondului a stabilit o

situație de fapt contrară înscrisurilor de la dosar și a făcut o greșită

interpretare a legii incidente în cauză.

Procesul verbal a fost autentificat la o dată anterioară încheierii

contractului, la 20 februarie 2010, iar în cuprinsul acestuia nu se face

vorbire de prezența reclamantului. Prin adresa din 12 august 2010, reclamantul

nu a renunțat la achiziționarea imobilului, în cuprinsul acesteia făcându-se

referire la rectificarea bugetară, iar o rectificare bugetară în sensul de a nu

finanța la momentul respectiv achiziționarea imobilului nu echivalează cu

exprimarea expresă a voinței de a renunța la drept.

Instanța de apel a apreciat ca irelevantă menținerea ofertei timp de 6 luni cât

timp reclamantul cu câteva zile anterior încheierii contractului a solicitat

documente cu privire la prețul de vânzare și o completare a raportului de

expertiză, părțile rămânând în faza de schimb a documentațiilor.

Cum reclamantul nu a renunțat expres la dreptul de preemțiune pe care l-a notat

în cartea funciară, contractul de vânzare – cumpărare s-a încheiat cu

încălcarea art. 4 alin. (4) din Legea nr. 422/2001, dreptul de preemțiune fiind

exercitat în termenul prevăzut de art. 4 alin. (7) și (8) din lege.(…)

În contra acestei decizii au declarat recurs pârâții (…) SC C.C. SRL Băile(…)

Recursul declarat de pârâta SC C.C. SRL este fondat.

Recurenta

pârâtă a criticat decizia atacată pentru situația de nelegalitate prevăzută de

art. 304 pct. 9 C. proc. civ. invocând în temeiul acesteia următoarele critici

de nelegalitate:

-

acțiunea reclamantului este lipsită de interes, deoarece acesta a renunțat

expres, prin  hotărâre, la achiziționarea imobilului în discuție, excepția

lipsei de interes fiind o excepție de fond, absolută și preremtorie; dacă ar fi

avut interes nu i-ar fi aprobat efectuarea lucrărilor de construcție prin emiterea

autorizației de construire nr. 3  din 30 august 2010;

-

prevederile art. 4 din Legea nr. 422/2001 au fost respectate: oferta de

cumpărare adresată Statului Român prin Ministerul Culturii a fost acceptată

prin delegare de Consiliul Local al Orașului Băile Herculane, prețul comunicat

fiind acceptat prin Hotărârea Consiliului Local din 11 septembrie 2009,

hotărâre prin care au fost mandatate persoanele care să semneze contractul,

fiind însușit raportul de evaluare prin Hotărârea Consiliului Local nr.78 din 7

septembrie 2009. Întrucât în bugetul de venituri și cheltuieli pe anul 2009 nu

era prevăzut o sumă cu  titlul de preț, s-a dispus rectificarea bugetului,

rectificare care nu a mai avut loc.

-

greșit instanța de apel nu a ținut cont că prin chiar Legea nr. 422/2001 s-au

prevăzut termene pentru exercitarea dreptului de preemțiune și că nu s-au

prevăzut surse la buget pentru achiziționare. S-au prevăzut surse financiare în

bugetul pe anul 2010 dar și acest buget a fost rectificat în favoarea blocului

de locuințe ANL.

Prin

întâmpinarea depusă la dosar intimatul – reclamant Orașul Băile Herculane a

solicitat respingerea recursurilor arătând că la încheierea contractului de

vânzare – cumpărare nr. 469/2010 nu au fost respectate prevederile art. 4 alin.

(4) din Legea nr. 422/2001. Prin Hotărârea Consiliului Local nr. 83 din 11

septembrie 2009 s-a hotărât exercitarea dreptului de preemțiune în sensul

cumpărării imobilului fiind mandatat primarul să semneze contractele de vânzare

– cumpărare. Prin Hotărârea Consiliului Local nr. 78/7 septembrie 2009 și-a

însușit raportul de evaluare și a rectificat corespunzător bugetul de venituri

și cheltuieli, fiind prevăzute în cap.70.02 suma de 481.360 lei pentru

achiziționarea imobilului, constatările instanței de fond fiind greșite, astfel

cum a constatat și decizia instanței de apel pe care o apreciază ca fiind

corectă.

Înalta

Curte, în limita atribuțiilor sale, verificând, a constatat:

Din

dezvoltarea în fapt a criticilor de nelegalitate rezultă ca real motiv de

recurs în raport de prevederile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., greșita aplicare

a prevederilor art. 4 din Legea nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor

istorice. Critica lipsei de interes a reclamantului în promovarea acțiunii, în

forma unei excepții, care deși are aptitudinea unui motiv distinct de

nelegalitate, în contextul faptic al cauzei și al dezvoltării criticilor

formulate se prezintă ca un argument în susținerea greșitei aplicări a

prevederilor mai sus enunțate de către instanța de apel, având același obiect:

exercitarea dreptului de preemțiune. Aceasta deoarece, pe de o parte, excepția

lipsei de interes a fost invocată în fața instanței de fond, iar pârâta

recurentă nu a atacat sentința cu apel sub aspectul respingerii excepției

lipsei de interes de judecătorul fondului prin considerentele acesteia, deci,

cu putere de lucru judecat în ce o privește, iar pe de altă parte, recurenta nu

a criticat decizia instanței de apel sub motiv că nu s-a pronunțat asupra

excepției lipsei de interes, în fața căreia aceasta a fost reiterată.

Reclamantul

a investit instanța de fond cu o acțiune în nulitate absolută a unui contract

de vânzare – cumpărare în temeiul art. 4 alin. (4) din Legea nr. 422/2001

privind protejarea monumentelor istorice, care dispune:

”Monumentele istorice

aflate în proprietatea persoanelor fizice sau juridice de drept privat pot fi

vândute numai în condițiile exercitării dreptului de preemțiune ale statului

român, prin Ministerul Culturii și Cultelor, pentru monumentele istorice

clasate în grupa A, sau prin serviciile publice deconcentrate ale Ministerului

Culturii și Cultelor, pentru monumentele istorice clasate în grupa B, ori a

unităților administrativ teritoriale, după caz, potrivit prezentei legi, sub

sancțiunea nulității absolute a vânzării”.

Dreptul de preemțiune conferă titularului său, preemtorului, posibilitatea de a

cumpăra un bun cu prioritate, în condițiile legii.

Potrivit art. 4 alin. (7) din Legea nr. 422/2001, termenul de exercitare a

dreptului de preemțiune este de 25 de zile de la data înregistrării

înștiințării, documentației și a propunerii de răspuns ale Ministerului

Culturii și Cultelor sau, după caz, la serviciile deconcentrate ale

Ministerului Culturii și Cultelor, iar titularii dreptului de preemțiune vor

prevedea în bugetul propriu sumele necesare, destinate exercitării dreptului de

preemțiune, valoarea de achiziționare negociindu-se cu vânzătorul.

Potrivit alin. (8) al art. 4, în cazul în care Ministerul Culturii și Cultelor

sau serviciile publice deconcentrate ale Ministerului Culturii și Cultelor nu

își exercită dreptul de preemțiune în termenul prevăzut la alin. (7) acest

drept se transferă autorităților publice locale, care îl pot exercita în maxim

15 zile.

În cauza de față, Ministerul Culturii nu și-a exercitat dreptul de preemțiune

în termenul legal de 25 de zile așa încât autoritatea publică locală, respectiv

reclamantul, a avut la dispoziție un termen de 15 zile în care să-și exercite

acest drept, deplin, în sensul acceptării ofertei și consemnării prețului

negociat.

Cum reclamantul, chiar dacă și-a exprimat acordul cu privire la cumpărarea

imobilului la prețul stabilit prin raportul de evaluare, conform Hotărârii nr.

78 al Consiliului Local al Orașului Băile Herculane din 7 septembrie 2009, nu a

consemnat în același termen de 15 zile prețul la dispoziția cumpărătorului,

scop în care potrivit art. 4 alin. (7) din lege trebuia să prevadă în bugetul

propriu sumele necesare exercitării dreptului, dreptul său de preemțiune s-a

stins prin neexercitarea lui în termenul prevăzut de legiuitor.

Este de observat că dreptul de preemțiune nu se constituie într-o restrângere a

dreptului de dispoziție al proprietarului asupra bunului, dreptul de

proprietate fiind garantat constituțional, ci el se manifestă numai în situația

în care proprietarul bunului se hotărăște să vândă bunul și se exercită numai

în termenul legal, astfel stabilit, ca să nu obstrucționeze vânzătorul

proprietar în dreptul său de dispoziție asupra bunului.

Aceasta este și rațiunea alin. (9) al art. 4 din Legea nr. 422/2001 în sensul

că, comunicările privind neexercitarea dreptului de preemțiune au termen de

valabilitate pentru întregul an calendaristic în care au fost emise, inclusiv

în situațiile în care momentul istoric este vândut de mai multe ori.

Prin urmare, în mod nelegal instanța de apel a reținut că preemtorul, respectiv

reclamantul nu a renunțat expres la dreptul de preemțiune, cu ignorarea

termenului legal de exercitare, câtă vreme  exercitarea acestui drept se

manifestă și cuprinde nu numai notificările legale de intenție, la care nu se

limitează, dar și consemnarea prețului care deși acceptat în speță, nu a avut

loc în termenul de 15 zile prevăzut de art. 4 alin. (8) din Legea nr. 422/2001

privind protejarea monumentelor istorice.

De altfel, contractul a cărui nulitate se solicită nu a fost încheiat în

septembrie 2009, ci în martie 2010, la un preț superior celui stabilit în

raportul de evaluare și acceptat de reclamant, iar acesta, în calitate de

autoritate publică locală, pentru imobilul cumpărat clasat monument istoric,

i-a eliberat cumpărătorului în august 2010 autorizație de lucrări la acest

imobil, fapt ce confirmă desistarea lui de continuarea și finalizarea

exercitării dreptului de preemțiune.

Așa fiind, Înalta Curte constatând o aplicare greșită în cauză a prevederilor

art. 4 din Legea nr. 422/2001 de către instanța de apel, a admis recursul

pârâtei SC C.C. SRL în raport de prevederile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., a

modificat decizia atacată și a respins apelul reclamantului ca nefondat.