ÎCCJ, decizie (scj.ro #82921)

Contract de vânzare-cumpărare monument istoric. Drept de preemțiune. Exercitarea dreptului în condițiile art. 4 din Legea nr. 422/2001. Condiții și efecte Cuprins pe materii: Dreptul afacerilor. Contracte Index alfabetic: acțiune în constatare nulitate absolută - contract de vânzare-cumpărare - drept de preemțiune Legea nr. 422/2001, art. 4 Dreptul de preemțiune, prevăzut de art. 4 din Legea nr. 422/2001 în favoarea Ministerului Culturii în ceea ce privește cumpărarea monumentelor istorice aflate în proprietatea persoanelor fizice sau juridice de drept privat scoase la vânzare, se transferă autorităților publice locale, care îl pot exercita în maxim 15 zile, în sensul acceptării ofertei și consemnării prețului negociat.

Dacă autoritatea publică locală își exprimă acordul cu privire la cumpărarea imobilului la prețul stabilit, dar nu consemnează în termen de 15 zile prețul la dispoziția cumpărătorului, dreptul său de preemțiune se stinge prin neexercitarea lui în termenul prevăzut de legiuitor. Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2054 din 24 aprilie 2012 Prin sentința nr. 718 din 2 noiembrie 2010, Tribunalul Caraș Severin, Secția comercială și de contencios administrativ, a respins acțiunea formulată de reclamantul Orașul Băile Herculane - prin Consiliul Local și prin Primar în contra pârâților SC H. SA și SC C.C. SRL. Prin acțiunea promovată, reclamantul a solicitat să se constate prin sentință nulitatea absolută a contractului de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 469 din 2 martie 2010 încheiat între pârâți având ca obiect imobilele evidențiate în C.F.

nr. 30018 Băile Herculane motivat de faptul că acestea sunt calificate monument istoric și, deși la alin. (4) din contract s-a stipulat că procedura de preemțiune a fost respectată, aceasta nu s-a îndeplinit, fiind încălcat art. 4 alin. (4) din Legea nr. 422/2001. Judecătorul fondului a reținut că acțiunea este admisibilă în raport de art. 111 C. proc. civ.

și că reclamantul are calitate procesual activă, fiind respinse excepțiile cu acest obiect, cum de altfel, a fost respinsă și excepția lipsei de interes, deoarece conform art. 4 alin. (8) din Legea nr. 422/2001 dreptul de preemțiune se transferă autorităților publice locale în cazul în care Ministerul Culturii și Cultelor sau serviciile publice deconcentrate nu-și exercită acest drept, aspect realizat în speță prin adresa nr. 431 din 3 septembrie 2009. În speță, societatea vânzătoare SC H. SA Băile Herculane a comunicat reclamantului la 28 septembrie 2009 oferta de vânzare a Pavilionului nr. 12 și prețul de 404.504 lei, înregistrată de reclamant în aceeași zi. Reprezentanții Primăriei s-au prezentat și la încheierea contractului de vânzare – cumpărare recunoscând că nu fac dovada resurselor materiale pentru cumpărarea imobilului, sens în care s-a încheiat procesul verbal autentificat de notar.

Reținând că în lipsa unor prevederi speciale, oferta de vânzare urmează regulile dreptului comun, judecătorul fondului constatând că titularul dreptului de preemțiune nu a oferit niciun alt preț ci s-a poziționat într-o atitudine de tergiversare a finalizării operațiunii juridice, a respins acțiunea. Curtea de Apel Timișoara, prin decizia nr. 186 din 22 septembrie 2011, a admis apelul declarat de reclamantul Orașul Băile Herculane împotriva sentinței pe care a schimbat-o în tot și, pe fond, a admis acțiunea și a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare – cumpărare. (…) Criticile apelantei – reclamante cu privire la nerespectarea dreptului de preemțiune reglementat de Legea nr. 422/2001 au fost apreciate ca întemeiate de instanța de apel.

Astfel, instanța de apel a constatat că judecătorul fondului a stabilit o situație de fapt contrară înscrisurilor de la dosar și a făcut o greșită interpretare a legii incidente în cauză. Procesul verbal a fost autentificat la o dată anterioară încheierii contractului, la 20 februarie 2010, iar în cuprinsul acestuia nu se face vorbire de prezența reclamantului. Prin adresa din 12 august 2010, reclamantul nu a renunțat la achiziționarea imobilului, în cuprinsul acesteia făcându-se referire la rectificarea bugetară, iar o rectificare bugetară în sensul de a nu finanța la momentul respectiv achiziționarea imobilului nu echivalează cu exprimarea expresă a voinței de a renunța la drept.

Instanța de apel a apreciat ca irelevantă menținerea ofertei timp de 6 luni cât timp reclamantul cu câteva zile anterior încheierii contractului a solicitat documente cu privire la prețul de vânzare și o completare a raportului de expertiză, părțile rămânând în faza de schimb a documentațiilor. Cum reclamantul nu a renunțat expres la dreptul de preemțiune pe care l-a notat în cartea funciară, contractul de vânzare – cumpărare s-a încheiat cu încălcarea art. 4 alin. (4) din Legea nr. 422/2001, dreptul de preemțiune fiind exercitat în termenul prevăzut de art. 4 alin. (7) și (8) din lege.(…) În contra acestei decizii au declarat recurs pârâții (…) SC C.C. SRL Băile(…) Recursul declarat de pârâta SC C.C.

SRL este fondat. Recurenta pârâtă a criticat decizia atacată pentru situația de nelegalitate prevăzută de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

invocând în temeiul acesteia următoarele critici de nelegalitate: - acțiunea reclamantului este lipsită de interes, deoarece acesta a renunțat expres, prin hotărâre, la achiziționarea imobilului în discuție, excepția lipsei de interes fiind o excepție de fond, absolută și preremtorie; dacă ar fi avut interes nu i-ar fi aprobat efectuarea lucrărilor de construcție prin emiterea autorizației de construire nr. 3 din 30 august 2010; - prevederile art. 4 din Legea nr. 422/2001 au fost respectate: oferta de cumpărare adresată Statului Român prin Ministerul Culturii a fost acceptată prin delegare de Consiliul Local al Orașului Băile Herculane, prețul comunicat fiind acceptat prin Hotărârea Consiliului Local din 11 septembrie 2009, hotărâre prin care au fost mandatate persoanele care să semneze contractul, fiind însușit raportul de evaluare prin Hotărârea Consiliului Local nr.78 din 7 septembrie 2009. Întrucât în bugetul de venituri și cheltuieli pe anul 2009 nu era prevăzut o sumă cu titlul de preț, s-a dispus rectificarea bugetului, rectificare care nu a mai avut loc.

- greșit instanța de apel nu a ținut cont că prin chiar Legea nr. 422/2001 s-au prevăzut termene pentru exercitarea dreptului de preemțiune și că nu s-au prevăzut surse la buget pentru achiziționare. S-au prevăzut surse financiare în bugetul pe anul 2010 dar și acest buget a fost rectificat în favoarea blocului de locuințe ANL. Prin întâmpinarea depusă la dosar intimatul – reclamant Orașul Băile Herculane a solicitat respingerea recursurilor arătând că la încheierea contractului de vânzare – cumpărare nr. 469/2010 nu au fost respectate prevederile art. 4 alin. (4) din Legea nr. 422/2001. Prin Hotărârea Consiliului Local nr. 83 din 11 septembrie 2009 s-a hotărât exercitarea dreptului de preemțiune în sensul cumpărării imobilului fiind mandatat primarul să semneze contractele de vânzare – cumpărare.

Prin Hotărârea Consiliului Local nr. 78/7 septembrie 2009 și-a însușit raportul de evaluare și a rectificat corespunzător bugetul de venituri și cheltuieli, fiind prevăzute în cap.70.02 suma de 481.360 lei pentru achiziționarea imobilului, constatările instanței de fond fiind greșite, astfel cum a constatat și decizia instanței de apel pe care o apreciază ca fiind corectă. Înalta Curte, în limita atribuțiilor sale, verificând, a constatat: Din dezvoltarea în fapt a criticilor de nelegalitate rezultă ca real motiv de recurs în raport de prevederile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., greșita aplicare a prevederilor art. 4 din Legea nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice.

Critica lipsei de interes a reclamantului în promovarea acțiunii, în forma unei excepții, care deși are aptitudinea unui motiv distinct de nelegalitate, în contextul faptic al cauzei și al dezvoltării criticilor formulate se prezintă ca un argument în susținerea greșitei aplicări a prevederilor mai sus enunțate de către instanța de apel, având același obiect: exercitarea dreptului de preemțiune. Aceasta deoarece, pe de o parte, excepția lipsei de interes a fost invocată în fața instanței de fond, iar pârâta recurentă nu a atacat sentința cu apel sub aspectul respingerii excepției lipsei de interes de judecătorul fondului prin considerentele acesteia, deci, cu putere de lucru judecat în ce o privește, iar pe de altă parte, recurenta nu a criticat decizia instanței de apel sub motiv că nu s-a pronunțat asupra excepției lipsei de interes, în fața căreia aceasta a fost reiterată.

Reclamantul a investit instanța de fond cu o acțiune în nulitate absolută a unui contract de vânzare – cumpărare în temeiul art. 4 alin. (4) din Legea nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice, care dispune: ”Monumentele istorice aflate în proprietatea persoanelor fizice sau juridice de drept privat pot fi vândute numai în condițiile exercitării dreptului de preemțiune ale statului român, prin Ministerul Culturii și Cultelor, pentru monumentele istorice clasate în grupa A, sau prin serviciile publice deconcentrate ale Ministerului Culturii și Cultelor, pentru monumentele istorice clasate în grupa B, ori a unităților administrativ teritoriale, după caz, potrivit prezentei legi, sub sancțiunea nulității absolute a vânzării”.

Dreptul de preemțiune conferă titularului său, preemtorului, posibilitatea de a cumpăra un bun cu prioritate, în condițiile legii. Potrivit art. 4 alin. (7) din Legea nr. 422/2001, termenul de exercitare a dreptului de preemțiune este de 25 de zile de la data înregistrării înștiințării, documentației și a propunerii de răspuns ale Ministerului Culturii și Cultelor sau, după caz, la serviciile deconcentrate ale Ministerului Culturii și Cultelor, iar titularii dreptului de preemțiune vor prevedea în bugetul propriu sumele necesare, destinate exercitării dreptului de preemțiune, valoarea de achiziționare negociindu-se cu vânzătorul. Potrivit alin. (8) al art. 4, în cazul în care Ministerul Culturii și Cultelor sau serviciile publice deconcentrate ale Ministerului Culturii și Cultelor nu își exercită dreptul de preemțiune în termenul prevăzut la alin. (7) acest drept se transferă autorităților publice locale, care îl pot exercita în maxim 15 zile.

În cauza de față, Ministerul Culturii nu și-a exercitat dreptul de preemțiune în termenul legal de 25 de zile așa încât autoritatea publică locală, respectiv reclamantul, a avut la dispoziție un termen de 15 zile în care să-și exercite acest drept, deplin, în sensul acceptării ofertei și consemnării prețului negociat. Cum reclamantul, chiar dacă și-a exprimat acordul cu privire la cumpărarea imobilului la prețul stabilit prin raportul de evaluare, conform Hotărârii nr. 78 al Consiliului Local al Orașului Băile Herculane din 7 septembrie 2009, nu a consemnat în același termen de 15 zile prețul la dispoziția cumpărătorului, scop în care potrivit art. 4 alin. (7) din lege trebuia să prevadă în bugetul propriu sumele necesare exercitării dreptului, dreptul său de preemțiune s-a stins prin neexercitarea lui în termenul prevăzut de legiuitor.

Este de observat că dreptul de preemțiune nu se constituie într-o restrângere a dreptului de dispoziție al proprietarului asupra bunului, dreptul de proprietate fiind garantat constituțional, ci el se manifestă numai în situația în care proprietarul bunului se hotărăște să vândă bunul și se exercită numai în termenul legal, astfel stabilit, ca să nu obstrucționeze vânzătorul proprietar în dreptul său de dispoziție asupra bunului. Aceasta este și rațiunea alin. (9) al art. 4 din Legea nr. 422/2001 în sensul că, comunicările privind neexercitarea dreptului de preemțiune au termen de valabilitate pentru întregul an calendaristic în care au fost emise, inclusiv în situațiile în care momentul istoric este vândut de mai multe ori.

Prin urmare, în mod nelegal instanța de apel a reținut că preemtorul, respectiv reclamantul nu a renunțat expres la dreptul de preemțiune, cu ignorarea termenului legal de exercitare, câtă vreme exercitarea acestui drept se manifestă și cuprinde nu numai notificările legale de intenție, la care nu se limitează, dar și consemnarea prețului care deși acceptat în speță, nu a avut loc în termenul de 15 zile prevăzut de art. 4 alin. (8) din Legea nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice. De altfel, contractul a cărui nulitate se solicită nu a fost încheiat în septembrie 2009, ci în martie 2010, la un preț superior celui stabilit în raportul de evaluare și acceptat de reclamant, iar acesta, în calitate de autoritate publică locală, pentru imobilul cumpărat clasat monument istoric, i-a eliberat cumpărătorului în august 2010 autorizație de lucrări la acest imobil, fapt ce confirmă desistarea lui de continuarea și finalizarea exercitării dreptului de preemțiune.

Așa fiind, Înalta Curte constatând o aplicare greșită în cauză a prevederilor art. 4 din Legea nr. 422/2001 de către instanța de apel, a admis recursul pârâtei SC C.C. SRL în raport de prevederile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., a modificat decizia atacată și a respins apelul reclamantului ca nefondat.