ÎCCJ, decizie (scj.ro #82957)
ÎCCJ, decizie (scj.ro #82957) (Înalta Curte de Casație și Justiție)
Contract
de vânzare-cumpărare monument istoric. Exercitarea dreptului de
preemțiune în condițiile Legii nr. 422/2001. Acțiune în constatarea
nulității absolute a contractului. Condiții de admisibilitate
Cuprins pe materii :
Drept comercial. Contracte
Index alfabetic :
acțiune în constatare nulitate absolută
-
contract de vânzare-cumpărare
-
drept de preemțiune
-
monument istoric
Legea
nr. 422/2001, art. 4 alin. (4) (8)
Manifestarea de
voință a titularului dreptului de preemțiune de a
achiziționa un imobil monument istoric nu este suficientă pentru a
justifica intenția sa neechivocă de a încheia contractul de
vânzare-cumpărare, în condițiile în care, deși notificat cu
privire la prețul imobilului, nu a făcut nici un demers pentru
obținerea bugetului aferent plății.
Astfel,
d acă exercițiul dreptului de preemțiune a fost oferit și
respectat în integralitate, în condițiile impuse de Legea nr. 422/2001
privind protejarea monumentelor istorice, însă entitatea titulară a
dreptului nu s-a preocupat de materializarea acestuia prin achiziționarea
bunului vizat, sancțiunea nulității absolute nu poate primi
incidență.
Secția a II-a
Civilă, Decizia nr. 4776 din 4 decembrie 2012
Prin
sentința nr.600 din 19 octombrie 2010, pronunțată de Tribunalul
Caraș-Severin în dosar nr. xx40/115/2010, s-a admis excepția lipsei
calității procesuale active invocată de pârâta SC H. SA
Băile Herculane și, în consecință, s-a constatat lipsa
calității procesuale active a Consiliului Local Băile Herculane
ca reprezentant al Orașului Băile Herculane de a promova prezenta
acțiune și s-a respins excepția lipsei de interes a
Orașului Băile Herculane de a formula acțiunea și
excepția inadmisibilității acțiunii în constatare, invocate
de pârâta SC H. SA Băile Herculane.
Totodată,
s-a respins acțiunea reclamantului Orașul Băile Herculane prin
Primar împotriva pârâtelor SC H. SA Băile Herculane și SC C.C. SRL
Băile Herculane pentru constatarea nulității absolute a
contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 795/31 martie 2010
de Notar Public S.G., încheiat între SC H. SA Băile Herculane și SC
C.C. SRL Băile Herculane, având ca obiect imobilele evidențiate în CF
nr. 30254 Băile Herculane provenită din cartea funciară de pe
hârtie cu nr. 11 Băile Herculane, nr. top 47, teren intravilan și
Baia termală E. – actual Baia D. în suprafață de 762 mp.
Pentru a
hotărî astfel, instanța de fond a constatat că, prin
acțiunea comercială înregistrată sub dosar nr. xx40/115/2010,
reclamantul Orașul Băile Herculane, reprezentat prin Consiliul Local
și primar V.N., a chemat în judecată pe pârâții SC H. SA
Băile Herculane și SC C.C. Băile Herculane SRL, solicitând
instanței ca prin hotărârea ce se va pronunța să se
constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare
autentificat sub nr. 367/20 februarie 2010 de Notarul Public S.G., încheiat
între SC H. SA Băile Herculane și SC C.C. SRL Băile Herculane,
având ca obiect imobilele evidențiate în CF nr. 30254 Băile
Herculane, provenită din cartea funciară de pe hârtie cu nr. 11
Băile Herculane, nr. top. 47, teren intravilan și Baia termală
E. – actual Baia D. în suprafață de 762 mp.
Reclamantul
Orașul Băile Herculane, reprezentat prin Consiliul Local și
Primar V.N., a formulat precizare de acțiune prin care a solicitat
instanței să constate nulitatea absolută a contractului de
vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 795/31 martie 2010 de Notar Public
S.G., încheiat între SC H. SA Băile Herculane și SC C.C. SRL
Băile Herculane, având ca obiect imobilele evidențiate în CF nr.
30254 Băile Herculane provenită din cartea funciară de pe hârtie
cu nr. 11 Băile Herculane, nr. top. 47, teren intravilan și Baia
termală E. – actual Baia D. în suprafață de 762 mp, pentru
motivele invocate în acțiunea formulată inițial.
Cu privire la
excepțiile invocate de pârâta SC H. SA Băile Herculane prin
întâmpinarea depusă la dosar, instanța de fond a constatat că
excepția inadmisibilității acțiunii în constatare este
nefondată întrucât obiectul acțiunii nu privește o acțiune
întemeiată pe prevederile art. 111 C. proc. civ., ci constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare.
În ceea ce
privește excepția lipsei de interes a orașului Băile Herculane,
prin primar, de a promova prezenta acțiune, instanța de fond a
constatat că și aceasta este nefondată întrucât art. 4 alin. (8)
din Legea nr. 422/2001 conferă autorităților publice locale
exercitarea dreptului de preemțiune la cumpărarea imobilelor
monumente istorice, iar, în eventualitatea încălcării acestui drept,
primarul este autoritatea publică locală care, potrivit
dispozițiilor art. 67 din Legea nr. 215/2001, reprezintă orașul
în justiție.
Cu privire la
excepția lipsei calității procesuale active a Consiliului Local
Băile Herculane de a reprezenta în instanță orașul
Băile Herculane instanța a constatat că aceasta este
inadmisibilă întrucât, potrivit art. 21 alin. (1) din Legea
administrației publice locale nr. 215/2001, autoritățile
administrației publice prin care se realizează autonomia locală
în comune și orașe sunt consiliile locale, comunale și
orășenești, ca autorități deliberative, și
primăriile, ca autorități executive, iar, potrivit art. 67 alin.
(1) din aceeași lege, primarul reprezintă comuna sau orașul în
relațiile cu alte autorități publice, cu persoanele fizice sau
juridice române sau străine, precum și în justiție, motiv pentru
care instanța a admis excepția lipsei calității procesuale
active a Consiliului Local Băile Herculane, ca reprezentant al
Orașului Băile Herculane de a promova prezenta acțiune.
Cu privire la
fondul cauzei, instanța de fond a constatat că, așa cum
rezultă din cuprinsul art. 3 al Hotărârii nr. 1 a Adunării Generale Ordinare și Extraordinare a acționarilor SC H. SA Băile
Herculane din data de 31 octombrie 2008, acționarii pârâtei SC H. SA
Băile Herculane au aprobat vânzarea unuia sau a mai multora dintre
hotelurile D., A., M. sau R. sau a oricărui alt activ aparținând SC
H. SA Băile Herculane, pe bază de evaluări autorizate, precum
și împuternicirea președintelui consiliului de administrație,
A.I., de a semna în numele SC H. SA Băile Herculane contractele de
vânzare-cumpărare ale acestor obiective, precum și eventualele acte
premergătoare în vederea finalizării acestor demersuri.
Imobilele
înstrăinate de pârâta SC H. SA Băile Herculane prin contractul de
vânzare-cumpărare autentificat prin încheierea de autentificare nr. 795/31
martie 2010 a B.N.P. Asociați „S.”, înscrise în CF nr. 30254 Băile
Herculane (provenită din conversia de pe hârtie a CF nr. 11 Băile
Herculane) cu nr. top. 47 Băile Herculane teren intravilan de 762 mp, de
sub A1 și nr. top. 47-Băile Herculane, cadastral C1 – Baia
termală E. – actual Baia D. de sub A1.1, au fost înscrise însă,
potrivit Ordinului nr. 2314/2004 al Ministrului culturii și cultelor
privind aprobarea Listei monumentelor istorice, actualizată, și a
Listei monumentelor istorice dispărute, în categoria monumentelor
istorice.
Potrivit
dispozițiilor art. 4 alin. (4) din Legea nr. 422/18 iulie 2001 privind
protejarea monumentelor istorice aflate în proprietatea persoanelor fizice sau
juridice de drept privat pot fi vândute numai în condițiile
exercitării dreptului de preemțiune al statului român, prin
Ministerul Culturii și Cultelor, pentru monumentele istorice clasate în
grupa A, sau prin serviciile publice deconcentrate ale Ministerului Culturii
și Cultelor, pentru monumentele istorice clasate în grupa B, ori al
unităților administrativ-teritoriale, după caz, potrivit
prezentei legi, sub sancțiunea nulității absolute a
vânzării.
În vederea
exercitării dreptului de preemțiune la vânzarea unui imobil monument
istoric art. 4 alin. (5), (6) și (7) din același act normativ prevede
că proprietarii, persoane fizice sau juridice de drept privat, care
intenționează să vândă monumente istorice, transmit
serviciilor publice deconcentrate ale Ministerului Culturii și Cultelor
înștiințarea privind intenția de vânzare, însoțită de
documentația stabilită prin ordin al Ministrului Culturii și
Cultelor.
Serviciile
publice deconcentrate ale Ministerului Culturii și Cultelor transmit
Ministerului Culturii și Cultelor înștiințarea,
documentația și propunerea de răspuns, în termen de 5 zile
lucrătoare de la primirea acestora.
Termenul de
exercitare a dreptului de preemțiune al statului este de maximum 25 de
zile de la data înregistrării înștiințării,
documentației și a propunerii de răspuns la Ministerul Culturii și Cultelor sau, după caz la serviciile publice deconcentrate
ale Ministerului Culturii și Cultelor; titularii dreptului de
preemțiune vor prevedea în bugetul propriu sumele necesare destinate
exercitării dreptului de preemțiune; valoarea de achiziționare
se negociază cu vânzătorul.
Având în vedere
aceste dispoziții legale, pârâta SC H. SA Băile Herculane, prin
înștiințarea cu nr. 2658/19 august 2009, s-a adresat Direcției
pentru Cultură, Culte și Patrimoniul Cultural Național al
județului Caraș-Severin cu privire la exercitarea de către
această instituție a dreptului de preemțiune privind imobilul
din localitatea Băile Herculane, județul Caraș-Severin:
CS-II-m-B-11014 – Baia „D.”, strada I. nr.1.
Direcția
pentru Cultură, Culte și Patrimoniul Cultural Național al
județului Caraș-Severin a răspuns pârâtei SC H. SA Băile
Herculane, prin adresa nr. 430/7 septembrie 2009 în care a arătat că
nu își exercită dreptul de preemțiune asupra imobilului
respectiv, adresa respectivă fiind înregistrată și la Primăria Băile Herculane sub nr. 7599/2009.
Prin adresa nr.
3142/1 octombrie 2009, Direcția pentru Cultură, Culte și
Patrimoniul Cultural Național al județului Caraș-Severin a
comunicat pârâtei SC H. SA Băile Herculane că a comunicat
opțiunea sa cu privire la neexercitarea dreptului de preemțiune la
achiziționarea imobilului denumit Baia D., strada I. nr. 1, Băile
Herculane.
Ca urmare a
primirii acestor adrese Consiliul Local al Orașului Băile Herculane,
prin hotărârea nr. 80/7 septembrie 2009, a hotărât exercitarea dreptului de preemțiune al orașului Băile Herculane în sensul
achiziționării (cumpărării) imobilelor Pavilion 7, Baia D.
și Pavilion 1, aflate în proprietatea SC H. SA Băile Herculane.
Așa cum
rezultă din interpretarea prevederilor art. 4 alin. (4) din Legea nr.
422/2001 privind protejarea monumentelor istorice, dreptul de preemțiune
conferit, după caz, statului român, prin Ministerul Culturii și
Cultelor, pentru monumentele istorice clasate în grupa A, sau prin serviciile
publice deconcentrate ale Ministerului Culturii și Cultelor, pentru
monumentele istorice clasate în grupa B (cazul imobilului denumit „Baia D.”)
ori al unităților administrativ teritoriale, se referă la
prioritatea la cumpărare pe care o are una dintre aceste instituții,
la prețul egal celui oferit de un alt cumpărător sau la cel
rezultat din licitație publică, dacă vânzarea s-a făcut prin
această metodă.
Prin adresa
având numărul de ieșire 766/25 martie 2010 emisă de pârâta SC H.
SA Băile Herculane s-a adus la cunoștința reprezentanților
primăriei Băile Herculane că în data de 31 martie 2010, ora 11
00
la B.N.P. S.G. din Caransebeș, va avea loc vânzarea imobilului Baia D.
și a terenului aferent, reprezentanții unității
administrativ teritoriale a orașului Băile Herculane fiind
invitați a participa în vederea exercitării dreptului de
preemțiune la vânzarea imobilului respectiv.
Cu toate că
adresa respectivă a fost înregistrată la Primăria Băile Herculane sub nr. 5689/25 martie 2010, la data de 31 martie 2010,
ora 11
00
, nu s-a prezentat nici un reprezentant al reclamantului
Orașul Băile Herculane, prin primar, la B.N.P. S.G., pentru a oferi un preț cel puțin egal cu prețul oferit de pârâta
SC C.C. Băile Herculane SRL în vederea achiziționării imobilelor
ce au făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare autentificat
prin încheierea de autentificare nr. 795/31 martie 2010 a B.N.P. Asociați „S.”.
Având în vedere
această atitudine pasivă a reprezentanților reclamantului,
Tribunalul Caraș Severin, Secția comercială și de
contencios administrativ și fiscal, în baza art. 4 alin. (4) și (8)
din Legea nr. 422/2001, a art. 948 C. civ., prin sentința nr. 600 din 19
octombrie 2010, a admis excepția lipsei calității procesuale
active invocată de pârâta SC H. SA Băile Herculane și, în
consecință, a constatat lipsa calității procesuale active a
Consiliului Local Băile Herculane ca reprezentant al Orașului
Băile Herculane de a promova prezenta acțiune.
A respins
excepția lipsei de interes a Orașului Băile Herculane de a
formula acțiunea și excepția inadmisibilității
acțiunii în constatare invocată de pârâta SC H. SA Băile
Herculane.
A respins
acțiunea formulată de reclamantul Orașul Băile Herculane
prin primar împotriva pârâtelor SC H. SA Băile Herculane și SC C.C.
SRL Băile Herculane pentru constatarea nulității absolute a
contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 795/31 martie 2010
de N.P. S.G., încheiat între SC H. SA Băile Herculane și SC C.C. SRL
Băile Herculane, având ca obiect imobilele evidențiate în CF nr.
30254 Băile Herculane provenită din cartea funciară de pe hârtie
cu nr. 11 Băile Herculane, nr. top. 47, teren intravilan și Baia Termală
E. – actual Baia D. în suprafață de 762 mp.
Împotriva
acestei hotărâri a declarat apel reclamantul Orașul Băile
Herculane prin Consiliul Local și Primarul V.N., solicitând admiterea
acestuia, anularea hotărârii criticate ca fiind netemeinică și
nelegală și pe fond admiterea acțiunii.
Examinând apelul
astfel formulat, Curtea de Apel a constatat că acesta este nefondat
și l-a respins pentru considerentele ce urmează a fi redate în
esență.
Referitor la
greșita admitere de către prima instanță a excepției
lipsei calității procesuale active a Consiliului Local Băile
Herculane ca reprezentant al Orașului Băile Herculane, Curtea a
constatat mai întâi că, în realitate, excepția ridicată a fost
cea a lipsei calității de reprezentant a Consiliului Local în reprezentarea
intereselor unității administrativ-teritoriale, Orașul
Băile Herculane, iar nu a calității procesuale active a
aceluiași Consiliu Local. Prin urmare, critica apelantului Orașul
Băile Herculane vizând admiterea excepției lipsei calității
procesuale active a Consiliului Local, în condițiile în care acest
Consiliu nu a avut niciodată o asemenea calitate procesuală, este
neîntemeiată. De fapt, se observă că nici în apel Consiliul
Local nu se prezintă în nume propriu, ci în aceeași reprezentare a
Orașului Băile Herculane.
Cu privire la
criticile aduse pe fondul raportului juridic dedus judecății, Curtea
a statuat că nu a avut loc o încălcare a exercițiului dreptului
de preemțiune al reclamantului de către pârâta SC H. SA.
Exercitarea
acestui drept a fost acordat de către pârâtă așa cum
rezultă din actele dosarului.
Mai mult,
reclamantul și-a exercitat dreptul de preemțiune la cumpărarea
acestui bun imobil, în mod efectiv conform Hotărârii Consiliului Local al
Orașului Băile Herculane nr. 80/7 septembrie 2009, manifestare pe
care o aduce la cunoștință Camerei Notarilor Publici făcând
referire expres la identificarea în cartea funciară a imobilului, precum
și inițiatorului vânzării SC H. SA.
În vederea
materializării dreptului de preemțiune aparținând reclamantului,
pârâta SC H. SA informează reclamantul că vânzarea-cumpărarea va
avea loc în data de 31 martie 2010, ora 11 la Notar S.G. din orașul Caransebeș la prețul de vânzare de 208.185 lei + TVA,
arătându-se în concret că obiectul vânzării se referă la imobilul
Baia D. și terenul aferent, precum și că invitația
adresată reclamantului are ca scop exercitarea dreptului de
preemțiune al acestuia din urmă.
La data, ora
și locul astfel stabilite reclamantul nu s-a prezentat, nu a transmis un
înscris referitor la oferta de vânzare, transmisă de pârâta SC H. SA,
deși cunoștea atributele semnificative ale vânzării acestui
imobil cum sunt: prețul de vânzare, valoarea economică,
culturală și patrimonială a imobilului, locul situării
acestuia și datele de înscriere în cartea funciară ale aceluiași
imobil.
În schimb,
reclamantul solicită pârâtei vânzătoare, ca o condiție a
încheierii contractului de vânzare-cumpărare, o serie de documente a
căror întocmire și depunere la discreția reclamantului, titular
al dreptului de preemțiune nu sunt prevăzute expres de Legea nr.
422/2001 și nici de Ordinul Ministrului Culturii în aplicarea acestei
legi.
Din succesiunea
probelor administrate în cauză, Curtea de Apel a reținut
următoarea stare de fapt neechivocă, din care rezultă fără
putință de tăgadă că, pe de o parte, reclamantului
Orașul Băile Herculane i s-a acordat dreptul de preemțiune la
cumpărarea bunului imobil, iar, pe de altă parte, că
același reclamant este singurul răspunzător pentru pierderea
acestui drept.
Astfel, prin
Hotărârea Consiliului Local Băile Herculane, reclamantul și-a
exprimat dreptul de preemțiune, aceasta ca urmare a
încunoștințării sale prin publicitatea prevăzută de
Legea nr. 422/2001 asupra acestui drept. Solicitarea reclamantului pentru
documentația privind valoarea imobilului i-a fost satisfăcută
prin transmiterea raportului de evaluare și a altor documente de
către pârâta vânzătoare, așa cum rezultă din înscrisurile
aflate la filele 24 și 25 din dosarul acestei instanțe. Mai mult,
reclamantul, cunoscând toate detaliile privind situația juridică
și valorică a bunului imobil, acceptă oferta de vânzare și
comunică pârâtei vânzătoare potrivit adresei din 26 noiembrie 2009,
disponibilitatea pentru întâlnirea părților și încheierea
contractelor de vânzare-cumpărare. Pârâta vânzătoare, conformându-se
acceptării lansată de către reclamant, îi comunică prin
adresa din 25 martie 2010 toate detaliile privind data, ora, locul de întâlnire
pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare, precum și
prețul de vânzare în sumă de 208.185 lei + TVA.
Cu toate
acestea, reclamantul rămâne în pasivitate, ceea ce rezultă din faptul
că nu a adoptat o Hotărâre a Consiliului Local pentru a proviziona un
buget necesar pentru cumpărarea acestui imobil și, eventual, a altor
bunuri plasate în patrimoniul cultural național, iar cu privire la
imobilul ce face obiectul acestui litigiu, același reclamant, deși
și-a exprimat încă din 7 septembrie 2009 opțiunea pentru
a-și exercita dreptul de preemțiune prin Hotărâre a Consiliului
Local, totuși, până la data la care s-a convenit întâlnirea
părților pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare,
și anume 31 martie 2010, același reclamant nu a adoptat o
conduită conformă cu acceptarea ofertei de vânzare în sensul de a
adopta o Hotărâre a Consiliului Local Băile Herculane de
achiziționare a acestui bun imobil și de a mandata Primarul ca
reprezentant al unității administrativ-teritoriale pentru negocierea
prețului și, eventual, încheierea contractului de
vânzare-cumpărare.
Curtea de Apel a
apreciat că exercițiul dreptului de preemțiune al
entităților administrative prevăzute de Legea nr. 422/2001
semnifică dreptul conferit de lege acestor entități juridice de
a cumpăra cu prioritate un bun mobil sau imobil din categoria celor
prevăzute de lege, atunci când proprietarul bunului
hotărăște să înstrăineze prin vânzare un astfel de
bun. Un astfel de exercițiu al dreptului semnifică prerogativa
titularului prevăzut de lege în a fi preferat de către persoana
vânzătoare în concurs cu ceilalți cumpărători.
În
conținutul său, exercitarea dreptului de preemțiune
reflectă următoarele atribute conferite titularului unui astfel de
drept, și anume: de a pretinde ca bunul să nu fie vândut înainte de
efectuarea procedurilor de publicitate prevăzute de lege; de a pretinde
efectuarea în mod corespunzător a publicității intenției de
vânzare conform cerințelor prevăzute de lege; de a-și manifesta
voința în sensul cumpărării cu preferință față
de persoanele care nu au acest drept; de a pretinde vânzătorului și altor
persoane interesate în vânzare de a nu încheia contract de
vânzare-cumpărare anterior exercitării dreptului de preemțiune.
În același
timp, exercitarea dreptului de preemțiune impune în sarcina subiectului
vânzător obligațiile corelative cu referire la respectarea
atributelor conferite titularului dreptului de preemțiune.
În cauză,
pârâta vânzătoare a respectat în integralitate toate aceste atribute,
așa cum se desprinde din considerentele mai sus arătate.
Materializarea dreptului de preemțiune, în sensul încheierii contractului
de vânzare-cumpărare de către reclamant, nu s-a realizat
datorită nerespectării de către reclamant a propriei
acceptări a ofertei lansate de către pârâta-vânzătoare,
reclamantul, deși cunoștea toate datele
vânzării-cumpărării, neprezentându-se la perfectarea
contractului de vânzare-cumpărare.
Neadoptarea de
către reclamant a actelor administrative corespunzătoare în vederea
cumpărării acestui bun imobil urmează a fi plasată în
sarcina omisivă a organelor administrative ce alcătuiesc forul
decizional al reclamantului, în conformitate cu prevederile Legii nr. 215/2001.
În acord cu
prevederile art. 4 din Legea nr. 422/2001, sancțiunea nulității
absolute asupra contractului de vânzare-cumpărare intervine pentru
nerespectarea de către persoana vânzătoare a exercițiului
dreptului de preemțiune al entităților prevăzute de
această normă. În schimb, dacă exercițiul acestui drept a
fost oferit și respectat în integralitate, însă entitatea
titulară a dreptului nu s-a preocupat de materializarea dreptului de
preemțiune prin achiziționarea bunului vizat de același drept,
sancțiunea nulității absolute nu poate primi
incidență. Aceasta întrucât dreptul de dispoziție juridică
al titularului dreptului de proprietate nu poate fi limitat la nesfârșit datorită
conduitei omisive sau cu caracter imprecis, echivoc al titularului dreptului de
preemțiune, pentru că în acest mod se produce mai mult decât o
limitare a exercițiului dreptului de proprietate sub elementul
dispoziției sale juridice, având loc în realitate o îngrădire
nejustificată și pe o durată impredictibilă a
exercitării în deplinătatea lor a tuturor atributelor dreptului de
proprietate aparținând persoanei vânzătoare. O astfel de
îngrădire nu este permisă nici de dispozițiile legale
naționale conținute de art. 41 din Constituție și art. 480 C. civ., dar nici de dispozițiile și jurisprudența Uniunii Europene cu referire la Protocolul 1 la Convenția Europeană asupra drepturilor și
libertăților fundamentale.
În fine, s-a
apreciat că critica adusă de reclamantul-apelant cu privire la
circumstanțele pretins nelegale ale adoptării Hotărârii A.G.A.
pârâtei vânzătoare SC H. SA nu are relevanță juridică în
această cauză, cunoscut fiind că o eventuală constatare a
nulității sau anulabilității unei astfel de hotărâri
dispune de un alt tratament juridic conferit de dispozițiile art. 132 din
Legea nr. 31/1990. Chiar incidental oferită această critică în
cadrul procesual dat de pretenția reclamantului pentru constatarea nulității
absolute a contractului de vânzare-cumpărare încheiat între pârâte, Curtea
nu a reținut nici un element din care să extragă, în măsura
în care interesează cauza, elemente de natură a conduce la
constatarea că voința societară a pârâtei vânzătoare ar fi
fost viciată sau că a lipsit consimțământul exprimat de o
atare voință societară la încheierea contractului.
În
consecință, prin decizia nr. 24/A/26 ianuarie 2012, Curtea de Apel
Timișoara, Secția a II-a civilă, a respins apelul ca nefondat.
Împotriva
acestei decizii, în termen legal, a declarat recurs reclamanta Orașul
Băile Herculane, reprezentat prin Consiliul Local și primar V.N. care
a solicitat modificarea în tot a hotărârii recurate, în sensul admiterii
apelului, anulării hotărârii instanței de fond și admiterii
acțiunii.
În motivarea
recursului s-a arătat, în esență, că instanța de apel
a încălcat dispozițiile art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ.
Astfel, la
înstrăinarea imobilului trebuiau respectate dispozițiile imperative
ale Legii nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice, ale cărei
dispoziții, cuprinse în art. 4 alin. (4) și (8), au fost aplicate în
mod greșit.
Recurenta a
învederat că, odată ce a decis, prin Hotărârea Consiliului Local
nr. 80/7 septembrie 2009, să își exercite dreptul de preemțiune
cu privire la cumpărarea imobilului monument istoric Baia Termală E.,
drept care a fost și notat în cartea funciară, societatea
vânzătoare trebuia să îi comunice raportul de evaluare a imobilului
pentru ca autoritatea să fie în măsură să aprobe un
preț sau să împuternicească primarul să negocieze clauzele
contractului de vânzare-cumpărare.
Împrejurarea
că nu a fost prezentă în fața notarului public nu are nicio
relevanță, în opinia recurentei, asupra obligației intimatei
vânzătoare de a-i comunica raportul de evaluare a imobilului.
De asemenea,
contractul de vânzare-cumpărare este lovit de nulitate absolută
întrucât reprezentanții societății nu au avut un mandat din
partea acesteia pentru a înstrăina un bun monument istoric.
În fine, a fost
criticată și greșita admitere a excepției lipsei
calității procesual pasive a Consiliului Local ca reprezentant al
orașului Băile Herculane, întrucât această autoritate a
acționat în calitatea pe care i-o conferă dispozițiile art. 23
alin. (2) din Legea nr. 215 din 2001.
Prin
întâmpinările depuse la dosar, intimatele au solicitat respingerea
recursului ca nefondat.
Analizând
decizia recurată din perspectiva criticilor de nelegalitate invocate care,
în opinia Înaltei Curți, se circumscriu motivului de recurs prevăzut
de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., se rețin următoarele:
Critica
principală a recurentei vizează aplicarea greșită a
dispozițiilor Legii nr. 422/2001, în ceea ce privește nerespectarea
dreptului de preemțiune al reclamantei la achiziționarea imobilului.
Analizând
obligațiile impuse de legea specială proprietarului unui imobil
monument istoric se constată că imobilul asupra căruia legea
reglementează exercitarea unui drept de preemțiune nu poate fi vândut
unei alte persoane la un preț egal sau inferior ofertei făcute de
titularul dreptului de preemțiune.
Dreptul de
preemțiune reprezintă, deci, dreptul titularului de a cumpăra
bunul cu prioritate.
Proprietarii,
persoane fizice sau juridice de drept privat, care intenționează
să vândă monumente istorice transmit direcției județene
pentru cultură, culte și patrimoniul cultural național
înștiințarea privind intenția de vânzare însoțită de
documentația stabilită prin ordin al ministrului culturii și
cultelor.
Termenul de
exercitare
a dreptului de preemțiune al statului este de maximum 25
de zile de la data înregistrării înștiințării,
documentației și a propunerii de răspuns la Ministerul Culturii și Cultelor; titularii dreptului de preemțiune vor prevedea în
bugetul propriu sumele necesare destinate exercitării dreptului de
preemțiune.
În cazul în care
Ministerul Culturii și Cultelor nu își exercită dreptul de
preemțiune în termen, acest drept se transferă
autorităților publice locale care îl pot exercita în maximum 15 zile.
Comunicările
privind neexercitarea dreptului de preemțiune
au termen de
valabilitate pentru întregul an calendaristic în care au fost emise, inclusiv
pentru situațiile în care monumentul istoric este vândut de mai multe ori.
Manifestarea de
voință a reclamantului, prin Hotărârea Consiliului Local nr.
80/7 septembrie 2009, de a achiziționa imobilul Baia Termală E. (în
prezent Baia D.) nu este suficientă pentru a justifica intenția sa
neechivocă de încheia contractul de vânzare-cumpărare, în
condițiile în care, deși notificat cu privire la prețul
imobilului încă din luna septembrie 2009, recurentul nu a făcut nici
un demers pentru obținerea bugetului aferent plății.
Mai mult decât
atât, recurentul-reclamant nu s-a prezentat nici în fața notarului public,
la momentul perfectării vânzării, pentru a încheia contractul în baza
dreptului de preemțiune pe care îl exercitase anterior.
Criticile
referitoare la caracterul incomplet al corespondenței din care
rezultă că intimata a încunoștințat pârâta cu privire la
rapoartele de evaluare nu pot fi analizate de instanța de recurs întrucât
se referă la netemeinicia deciziei pronunțate și nu fac obiect
al controlului de legalitate a hotărârii.
Invocarea lipsei
mandatului de reprezentare pentru societatea vânzătoare, ca și motiv
de recurs, nu poate fi primită în condițiile în care hotărârea
adunării generale a acționarilor nu a fost atacată în
justiție pe calea prevăzută de Legea nr. 31/1990.
În fine, nici
critica referitoare la greșita admitere a excepției lipsei
calității procesuale active a Consiliului Local, ca reprezentant al
orașului Băile Herculane, nu este apreciată ca fiind
întemeiată întrucât, potrivit art. 67 din Legea nr. 215/2001, nu Consiliul
Local, ci Primarul reprezintă în justiție unitatea administrativ
teritorială, respectiv comuna sau orașul, astfel că dezlegarea
dată de instanța de apel acestui motiv de apel este cea legală.
Față
de considerentele redate pe larg mai sus, apreciind că nu subzistă
nici un motiv de modificare a deciziei recurate, Înalta Curte, în baza art. 312
alin. (1) C. proc. civ., a respins recursul ca nefondat.
În baza art. 274 C. proc. civ., văzând culpa procesuală a recurentei, s-a dispus obligarea acesteia la
plata sumei de 6.200 lei cheltuieli de judecată în recurs către
intimata-pârâtă SC C.C. SRL, reprezentând onorariu de avocat.