ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 3231/2012

Ședința publică de la 14 iunie 2012

Asupra recursului

de față;

Prin încheierea

de ședință din data de 10 martie 2009 pronunțată în dosarul nr. 4131/271/2007,

declinat de la Judecătoria Oradea, și înregistrat pe rolul Secției Comerciale a

Tribunalului Bihor, s-a dispus disjungerea cererii reconvenționale formulată de

către reclamanta SC O.F. SRL, în contradictoriu cu pârâta Asociația de

Proprietari Oradea, formându-se dosarul cu nr. 2049/111/2009.

Prin cererea

reconvențională respectivă, se solicitase de către reclamanta SC O.F. SRL

obligarea pârâtei Asociația de Proprietari Oradea să respecte acordul nr. 57

din 2 octombrie 2006, în sensul de a decupa două uși înspre windfangul casei

scării blocului A9 pentru comunicarea și accesul la cele două zone,

proprietatea reclamantei, sub sancțiunea unor daune cominatorii de 500 lei/zi

de întârziere.

Prin sentința nr.

546/COM din 10 mai 2011, Tribunalul Bihor a respins acțiunea formulată de

reclamanta reconvențională SC O.F. SRL, în contradictoriu cu pârâta

reconvențională Asociația de Proprietari, având ca obiect obligația de a face.

Pentru a pronunța

această hotărâre, prima instanță a reținut că la data de 22 septembrie 2006

reclamanta SC O.F. SRL, prin reprezentantul său legal, a adus la cunoștința

pârâtei Asociația de Proprietari, prin adresa nr. 57 din 29 iunie 2006, că a

dobândit proprietatea asupra spațiului comercial și a solicitat acordul de

principiu pentru modificările obligatorii cerute de Legea nr. 124/1998 (Legea

cabinetelor medicale) în vederea funcționării unui cabinet de oftalmologie.

Prin adresa nr.

57 din 2 octombrie 2006 pârâta a comunicat reclamantei că din partea asociației

se dă acordul solicitat, condiționat de obținerea avizelor și aprobărilor

necesare pentru modificările și amenajările solicitate ce se vor face, în așa

fel încât să nu se afecteze casa scării și intrarea locatarilor în bloc - fila

4, 5 dosar.

Conform raportului

de expertiză întocmit în cauză s-a reținut că, potrivit documentație depuse la

Primăria Oradea de către reclamantă, s-a eliberat Certificatul de urbanism nr.

3172 din 11 septembrie 2006, pentru amenajare cabinet oftalmologie cu acces din

exterior, modificări și recompartimentări interioare, obținându-se și

autorizația de construire nr. 2066 din 15 noiembrie 2006, pentru amenajarea

cabinetului.

De asemenea, s-a

mai reținut că pentru realizarea modificărilor la spațiul în litigiu, respectiv

pentru decuparea celor două uși înspre windfangul casei scărilor, nu a existat

acordul proprietarilor blocului A9, acordul fiind dat numai pentru amenajarea

cabinetului, cu acces din exterior, fără a se menționa accesul din casa scării

(Planșa A anexă la raport).

Reclamanta

cunoștea faptul că nu deține și acordul proprietarilor din blocul A9, aspect

dovedit de dispoziția de șantier încheiată cu proiectantul lucrării în 24

noiembrie 2006, prin care renunță la decuparea ușilor - fila 101 dosar prima

instanță.

De asemenea, prin

raportul de expertiză s-a arătat că prin decuparea ușilor s-ar crea un alt flux

de persoane și cu alte activități, iar intrarea locatarilor în bloc ar fi

afectată într-o anumită măsură, acest fapt contravenind prevederilor art. 14

din Legea nr. 230/2007, potrivit cărora „Nici un proprietar nu poate încălca,

afecta sau prejudicia dreptul de proprietate comună sau individuala a

celorlalți proprietari din condominiu".

Împotriva acestei

hotărâri a declarat apel apelanta-reclamantă, SC O.F. SRL Oradea.

In motivarea

apelului, apelanta-reclamantă a arătat că la pronunțarea soluției atacate,

prima instanță a avut în vedere exclusiv concluziile raportului de expertiză,

astfel cum rezultă din considerentele hotărârii.

De asemenea, a

precizat că Asociația de proprietari și-a dat acordul pentru modificările și

amenajările ce se vor face, în așa fel încât să nu se afecteze casa scării și

intrarea în bloc.

A mai arătat că

decuparea a două uși de acces între cele două corpuri ale proprietății sale, nu

este de natură a afecta nici casa scării și nici intrarea în bloc.

Prin decizia nr.

104/C din 22 noiembrie 2011 a Curții de Apel Oradea, secția a II-a civilă, de

contencios administrativ și fiscal, a fost respins apelul, ca nefondat.

Pentru a se

pronunța astfel, instanța de apel a reținut următoarele:

Astfel cum

rezultă din înscrisurile dosarului, prin contractul de vânzare-cumpărare nr.

1276 din 30 mai 2006, reclamanta SC O.F. SRL a dobândit dreptul de proprietate

asupra spațiului comercial situat în Oradea, spațiul fiind situat la parterul

blocului A9 și, parțial, la etaj, fiind compus din două spații care mărginesc

casa scării, respectiv intrarea locatarilor la blocul A9.

Pentru amenajarea

spațiului, reclamanta s-a adresat unei societăți de proiectare - SC P. BIHOR SA

- pentru întocmirea unui proiect pentru activități de cabinet oftalmologie cu

activități de consultații, confecționare ochelari și ortoptică (contract

14.000/13935/2006). In baza proiectului întocmit de societatea de proiectare,

accesul la cele două spații s-a propus astfel: acces din exterior din P-ța,

prin spargerea parapetului de la parterul blocului și acces din exterior

(partea estică) prin spargerea parapetului ferestrelor existente. De asemenea,

s-a propus acces din casa scării, pentru comunicarea celor două zone prin

decuparea a două uși înspre windfangul casei scării blocului A9.

Prin cererea din

data de 21 septembrie 2006, înregistrată la Asociația de proprietari,

societatea reclamantă a solicitat asociației acordul, de principiu, pentru

modificările obligatorii cerute de Legea nr. 124/1998, necesare bunei

funcționări a cabinetului oftalmologie.

Prin răspunsul

nr. 57 din 2 octombrie 2006, asociația de proprietari și-a dat acordul,

condiționat de obținerea avizelor și aprobărilor necesare pentru modificările

și amenajările ce se vor face, în așa fel încât să nu se afecteze casa scării

și intrarea locatarilor în bloc.

Raportat la

probele administrate în cauză, în mod legal a apreciat prima instanță că,

întrucât nu a fost obținut acordul asociației de proprietari, se impune

respingerea acțiunii.

Astfel, din chiar

conținutul răspunsului dat sub nr. 57 din 2 octombrie 2006, rezultă că

asociația de proprietari și-a data acordul pentru modificările și amenajările

pe care reclamanta dorește să le facă, sub condiția să nu fie afectată casa

scării și intrarea locatarilor în bloc.

Așadar, rezultă

în mod expres că asociația de proprietari s-a opus de la bun început oricăror

modificări care ar afecta casa scării și intrarea în bloc a locatarilor.

Nu poate fi

primită susținerea reclamantei apelante, în sensul că, prin crearea celor două

uși de acces, nu este afectată casa scării și intrarea în bloc a locatarilor,

în condițiile în care, atât din cuprinsul raportului de expertiză tehnică

întocmit în cauză, cât și din procesul-verbal de constare la fața locului,

rezultă că, prin crearea celor două uși de acces, s-ar produce o afectare a

casei scării și a intrării în bloc.

Din probele

administrate în cauză, a reieșit că, pe pereții ce mărginesc windfangul dinspre

și înspre casa scării, se află cutii poștale, aviziere cu diferite anunțuri,

iar accesul în casa scării se face prin interfon, montat de proprietarii de

apartamente. Or, în aceste condiții, trecerea angajaților societății apelante

prin casa scării ar stânjenii, în mod evident, accesul proprietarilor din bloc.

Pe de altă parte,

din procesul-verbal de cercetare la fața locului întocmit de instanța de apel,

cu ocazia administrării acestei probe, rezultă că, practic, cabinetul

oftalmologie proprietatea reclamantei se compune din două spații distincte,

fiecare cu acces separat din stradă, acestea fiind situate în dreapta,

respectiv în stânga ușii de acces în bloc. In partea dreaptă a intrării în bloc

se află cabinetul medical pentru adulți, iar în partea stângă se află cabinetul

pentru copii și un spațiu utilizat ca și bucătărie de către personalul

cabinetului. Prin crearea celor două uși de acces în scara blocului, societatea

apelantă urmărește accesul personalul medical din cabinetul pentru adulți în

spațiul folosit drept bucătărie.

Instanța de apel

a concluzionat că amenajarea ușilor de acces nu este strict necesară pentru

buna funcționare a cabinetului oftalmologie, ci ar fi menită doar să faciliteze

deplasarea personalului medical între cele două spații prin interiorul casei

scării, pentru a se evita accesul de la un corp de clădire la celălalt, prin

exterior. Prin urmare, prin deschiderea celor două uși de acces se are în

vedere doar confortul personalului medical, fără legătură directă cu

funcționalitatea cabinetului medical.

Or, față de

aceste aspecte, nu se poate impune asociației de proprietari respectarea unui

acord în forma solicitată de reclamantă, la care, însă, asociația nu a

consimțit niciodată, în contextul în care prin crearea ușilor de acces în casa

scării, aceasta devine un spațiu de trecere între cele două cabinete ale

reclamantei. Examinând, pe de o parte, interesul și beneficiile reclamantei,

prin efectuarea acestor modificări (confortul personalului medical), iar pe de

altă parte dezavantajele pe care ar trebui să le suporte proprietarii (riscul

pătrunderii în scara blocului a unor persoane străine, al căror acces s-a dorit

a fi limitat tocmai prin instalarea unui interfon), instanța de apel a conchis că

nu se poate impune asociației de proprietari să-și dea acordul pentru aceste

modificări.

Față de culpa

procesuală a apelantei, în baza art. 274 alin. (1) C. proc. civ., aceasta a

fost obligată la plata sumei de 500 lei cheltuieli de judecată în favoarea intimatei,

reprezentând onorariu avocațial justificat prin chitanța depusă la dosar.

Împotriva acestei

decizii a declarat recurs reclamanta SC O.F. SRL, aducându-i următoarele

critici:

Argumentele

instanței de apel sunt contradictorii, aceasta neținând cont de faptul că

pârâta și-a dat acordul pentru decuparea celor două uși.

Faptul că prin

dispoziția de șantier nr. 273 din 24 noiembrie 2006 recurenta a renunțat la

decuparea ușilor, nu are nicio legătură cu obiectul cauzei, acest act nefiind

opozabil pârâtei.

Decuparea ușilor

de acces nu ar deranja nici cutiile poștale , nici avizierele, existând spațiu

suficient atât pentru uși cât și pentru acestea.

Recurenta susține

că poziția de opunere a pârâtei a fost manifestată ulterior obținerii

certificatului de urbanism și a autorizației de construire, pe de o parte, iar

pe de altă parte, din cercetarea la fața locului a rezultat că decuparea ușilor

ar duce la sporirea confortului personalului medial al cabinetului, și

nicidecum la accesul unor persoane străine în scara blocului.

Se mai susține de

către recurentă că și în situația în care decuparea celor două uși ar duce la

sporirea confortului pentru personalul ce deservește cabinetul de oftamologie,

nu înțelege de ce acest lucru ar fi unul rău și cu cei prejudiciază pe

locatari.

Analizând decizia

recurată, prin raportare la criticile formulate, Înalta Curte a constatat că

recursul este nefondat, pentru considerentele următoare:

Criticile privind

motivele contradictorii din considerentele hotărârii pronunțate de instanța de

apel nu pot fi reținute, aceasta arătând, în mod clar, faptul că nu poate fi

primită susținerea reclamantei, deoarece din avizul asociației de locatari,

rezultă, în mod indubitabil, că aceasta a condiționat acordul său de obținerea

avizelor și aprobărilor necesare pentru modificările și amenajările ce se vor

face, în așa fel încât să nu se afecteze casa scării și intrarea locatarilor în

bloc.

Cum din raportul

de expertiză, și din celelalte probe administrate în cauză a rezultat că

accesul în casa scării pentru locatari ar fi afectat, în mod legal, instanța de

apel a constatat că, dacă s-ar admite cererea reclamantei, s-ar încălca acordul

de voință al părților în ce privește accesul în casa scării și intrarea

locatarilor în bloc.

Celelalte critici

ale recurentei vizează temeinicia deciziei recurate, nu nelegalitatea acesteia,

or, sub acest aspect, decizia instanței de apel nu mai poate fi analizată în

calea de atac a recursului, pct. 10 și 11 ale art. 304 C. proc. civ. fiind

abrogate prin O.U.G. nr. 138/2000.

Având în vedere

cele de mai sus, în baza art. 312 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte a

respins recursul, ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca

nefondat, recursul declarat de reclamanta SC O. SRL Oradea împotriva deciziei

civile nr. 104/C/2011 - A din 22 noiembrie 2011 pronunțată de Curtea de Apel

Oradea, secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal.

Irevocabilă.

Pronunțată, în

ședința publică, astăzi 14 iunie 2012.