ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 3231/2012

Ședința publică de la 14 iunie 2012 Asupra recursului de față; Prin încheierea de ședință din data de 10 martie 2009 pronunțată în dosarul nr. 4131/271/2007, declinat de la Judecătoria Oradea, și înregistrat pe rolul Secției Comerciale a Tribunalului Bihor, s-a dispus disjungerea cererii reconvenționale formulată de către reclamanta SC O.F. SRL, în contradictoriu cu pârâta Asociația de Proprietari Oradea, formându-se dosarul cu nr. 2049/111/2009. Prin cererea reconvențională respectivă, se solicitase de către reclamanta SC O.F. SRL obligarea pârâtei Asociația de Proprietari Oradea să respecte acordul nr. 57 din 2 octombrie 2006, în sensul de a decupa două uși înspre windfangul casei scării blocului A9 pentru comunicarea și accesul la cele două zone, proprietatea reclamantei, sub sancțiunea unor daune cominatorii de 500 lei/zi de întârziere.

Prin sentința nr. 546/COM din 10 mai 2011, Tribunalul Bihor a respins acțiunea formulată de reclamanta reconvențională SC O.F. SRL, în contradictoriu cu pârâta reconvențională Asociația de Proprietari, având ca obiect obligația de a face. Pentru a pronunța această hotărâre, prima instanță a reținut că la data de 22 septembrie 2006 reclamanta SC O.F. SRL, prin reprezentantul său legal, a adus la cunoștința pârâtei Asociația de Proprietari, prin adresa nr. 57 din 29 iunie 2006, că a dobândit proprietatea asupra spațiului comercial și a solicitat acordul de principiu pentru modificările obligatorii cerute de Legea nr. 124/1998 (Legea cabinetelor medicale) în vederea funcționării unui cabinet de oftalmologie.

Prin adresa nr. 57 din 2 octombrie 2006 pârâta a comunicat reclamantei că din partea asociației se dă acordul solicitat, condiționat de obținerea avizelor și aprobărilor necesare pentru modificările și amenajările solicitate ce se vor face, în așa fel încât să nu se afecteze casa scării și intrarea locatarilor în bloc - fila 4, 5 dosar. Conform raportului de expertiză întocmit în cauză s-a reținut că, potrivit documentație depuse la Primăria Oradea de către reclamantă, s-a eliberat Certificatul de urbanism nr. 3172 din 11 septembrie 2006, pentru amenajare cabinet oftalmologie cu acces din exterior, modificări și recompartimentări interioare, obținându-se și autorizația de construire nr. 2066 din 15 noiembrie 2006, pentru amenajarea cabinetului.

De asemenea, s-a mai reținut că pentru realizarea modificărilor la spațiul în litigiu, respectiv pentru decuparea celor două uși înspre windfangul casei scărilor, nu a existat acordul proprietarilor blocului A9, acordul fiind dat numai pentru amenajarea cabinetului, cu acces din exterior, fără a se menționa accesul din casa scării (Planșa A anexă la raport). Reclamanta cunoștea faptul că nu deține și acordul proprietarilor din blocul A9, aspect dovedit de dispoziția de șantier încheiată cu proiectantul lucrării în 24 noiembrie 2006, prin care renunță la decuparea ușilor - fila 101 dosar prima instanță.

De asemenea, prin raportul de expertiză s-a arătat că prin decuparea ușilor s-ar crea un alt flux de persoane și cu alte activități, iar intrarea locatarilor în bloc ar fi afectată într-o anumită măsură, acest fapt contravenind prevederilor art. 14 din Legea nr. 230/2007, potrivit cărora „Nici un proprietar nu poate încălca, afecta sau prejudicia dreptul de proprietate comună sau individuala a celorlalți proprietari din condominiu". Împotriva acestei hotărâri a declarat apel apelanta-reclamantă, SC O.F. SRL Oradea. In motivarea apelului, apelanta-reclamantă a arătat că la pronunțarea soluției atacate, prima instanță a avut în vedere exclusiv concluziile raportului de expertiză, astfel cum rezultă din considerentele hotărârii.

De asemenea, a precizat că Asociația de proprietari și-a dat acordul pentru modificările și amenajările ce se vor face, în așa fel încât să nu se afecteze casa scării și intrarea în bloc. A mai arătat că decuparea a două uși de acces între cele două corpuri ale proprietății sale, nu este de natură a afecta nici casa scării și nici intrarea în bloc. Prin decizia nr. 104/C din 22 noiembrie 2011 a Curții de Apel Oradea, secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal, a fost respins apelul, ca nefondat. Pentru a se pronunța astfel, instanța de apel a reținut următoarele: Astfel cum rezultă din înscrisurile dosarului, prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 1276 din 30 mai 2006, reclamanta SC O.F.

SRL a dobândit dreptul de proprietate asupra spațiului comercial situat în Oradea, spațiul fiind situat la parterul blocului A9 și, parțial, la etaj, fiind compus din două spații care mărginesc casa scării, respectiv intrarea locatarilor la blocul A9. Pentru amenajarea spațiului, reclamanta s-a adresat unei societăți de proiectare - SC P. BIHOR SA - pentru întocmirea unui proiect pentru activități de cabinet oftalmologie cu activități de consultații, confecționare ochelari și ortoptică (contract 14.000/13935/2006). In baza proiectului întocmit de societatea de proiectare, accesul la cele două spații s-a propus astfel: acces din exterior din P-ța, prin spargerea parapetului de la parterul blocului și acces din exterior (partea estică) prin spargerea parapetului ferestrelor existente.

De asemenea, s-a propus acces din casa scării, pentru comunicarea celor două zone prin decuparea a două uși înspre windfangul casei scării blocului A9. Prin cererea din data de 21 septembrie 2006, înregistrată la Asociația de proprietari, societatea reclamantă a solicitat asociației acordul, de principiu, pentru modificările obligatorii cerute de Legea nr. 124/1998, necesare bunei funcționări a cabinetului oftalmologie. Prin răspunsul nr. 57 din 2 octombrie 2006, asociația de proprietari și-a dat acordul, condiționat de obținerea avizelor și aprobărilor necesare pentru modificările și amenajările ce se vor face, în așa fel încât să nu se afecteze casa scării și intrarea locatarilor în bloc. Raportat la probele administrate în cauză, în mod legal a apreciat prima instanță că, întrucât nu a fost obținut acordul asociației de proprietari, se impune respingerea acțiunii.

Astfel, din chiar conținutul răspunsului dat sub nr. 57 din 2 octombrie 2006, rezultă că asociația de proprietari și-a data acordul pentru modificările și amenajările pe care reclamanta dorește să le facă, sub condiția să nu fie afectată casa scării și intrarea locatarilor în bloc. Așadar, rezultă în mod expres că asociația de proprietari s-a opus de la bun început oricăror modificări care ar afecta casa scării și intrarea în bloc a locatarilor. Nu poate fi primită susținerea reclamantei apelante, în sensul că, prin crearea celor două uși de acces, nu este afectată casa scării și intrarea în bloc a locatarilor, în condițiile în care, atât din cuprinsul raportului de expertiză tehnică întocmit în cauză, cât și din procesul-verbal de constare la fața locului, rezultă că, prin crearea celor două uși de acces, s-ar produce o afectare a casei scării și a intrării în bloc.

Din probele administrate în cauză, a reieșit că, pe pereții ce mărginesc windfangul dinspre și înspre casa scării, se află cutii poștale, aviziere cu diferite anunțuri, iar accesul în casa scării se face prin interfon, montat de proprietarii de apartamente. Or, în aceste condiții, trecerea angajaților societății apelante prin casa scării ar stânjenii, în mod evident, accesul proprietarilor din bloc. Pe de altă parte, din procesul-verbal de cercetare la fața locului întocmit de instanța de apel, cu ocazia administrării acestei probe, rezultă că, practic, cabinetul oftalmologie proprietatea reclamantei se compune din două spații distincte, fiecare cu acces separat din stradă, acestea fiind situate în dreapta, respectiv în stânga ușii de acces în bloc.

In partea dreaptă a intrării în bloc se află cabinetul medical pentru adulți, iar în partea stângă se află cabinetul pentru copii și un spațiu utilizat ca și bucătărie de către personalul cabinetului. Prin crearea celor două uși de acces în scara blocului, societatea apelantă urmărește accesul personalul medical din cabinetul pentru adulți în spațiul folosit drept bucătărie. Instanța de apel a concluzionat că amenajarea ușilor de acces nu este strict necesară pentru buna funcționare a cabinetului oftalmologie, ci ar fi menită doar să faciliteze deplasarea personalului medical între cele două spații prin interiorul casei scării, pentru a se evita accesul de la un corp de clădire la celălalt, prin exterior.

Prin urmare, prin deschiderea celor două uși de acces se are în vedere doar confortul personalului medical, fără legătură directă cu funcționalitatea cabinetului medical. Or, față de aceste aspecte, nu se poate impune asociației de proprietari respectarea unui acord în forma solicitată de reclamantă, la care, însă, asociația nu a consimțit niciodată, în contextul în care prin crearea ușilor de acces în casa scării, aceasta devine un spațiu de trecere între cele două cabinete ale reclamantei. Examinând, pe de o parte, interesul și beneficiile reclamantei, prin efectuarea acestor modificări (confortul personalului medical), iar pe de altă parte dezavantajele pe care ar trebui să le suporte proprietarii (riscul pătrunderii în scara blocului a unor persoane străine, al căror acces s-a dorit a fi limitat tocmai prin instalarea unui interfon), instanța de apel a conchis că nu se poate impune asociației de proprietari să-și dea acordul pentru aceste modificări.

Față de culpa procesuală a apelantei, în baza art. 274 alin. (1) C. proc. civ., aceasta a fost obligată la plata sumei de 500 lei cheltuieli de judecată în favoarea intimatei, reprezentând onorariu avocațial justificat prin chitanța depusă la dosar. Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta SC O.F. SRL, aducându-i următoarele critici: Argumentele instanței de apel sunt contradictorii, aceasta neținând cont de faptul că pârâta și-a dat acordul pentru decuparea celor două uși. Faptul că prin dispoziția de șantier nr. 273 din 24 noiembrie 2006 recurenta a renunțat la decuparea ușilor, nu are nicio legătură cu obiectul cauzei, acest act nefiind opozabil pârâtei. Decuparea ușilor de acces nu ar deranja nici cutiile poștale , nici avizierele, existând spațiu suficient atât pentru uși cât și pentru acestea.

Recurenta susține că poziția de opunere a pârâtei a fost manifestată ulterior obținerii certificatului de urbanism și a autorizației de construire, pe de o parte, iar pe de altă parte, din cercetarea la fața locului a rezultat că decuparea ușilor ar duce la sporirea confortului personalului medial al cabinetului, și nicidecum la accesul unor persoane străine în scara blocului. Se mai susține de către recurentă că și în situația în care decuparea celor două uși ar duce la sporirea confortului pentru personalul ce deservește cabinetul de oftamologie, nu înțelege de ce acest lucru ar fi unul rău și cu cei prejudiciază pe locatari.

Analizând decizia recurată, prin raportare la criticile formulate, Înalta Curte a constatat că recursul este nefondat, pentru considerentele următoare: Criticile privind motivele contradictorii din considerentele hotărârii pronunțate de instanța de apel nu pot fi reținute, aceasta arătând, în mod clar, faptul că nu poate fi primită susținerea reclamantei, deoarece din avizul asociației de locatari, rezultă, în mod indubitabil, că aceasta a condiționat acordul său de obținerea avizelor și aprobărilor necesare pentru modificările și amenajările ce se vor face, în așa fel încât să nu se afecteze casa scării și intrarea locatarilor în bloc.

Cum din raportul de expertiză, și din celelalte probe administrate în cauză a rezultat că accesul în casa scării pentru locatari ar fi afectat, în mod legal, instanța de apel a constatat că, dacă s-ar admite cererea reclamantei, s-ar încălca acordul de voință al părților în ce privește accesul în casa scării și intrarea locatarilor în bloc. Celelalte critici ale recurentei vizează temeinicia deciziei recurate, nu nelegalitatea acesteia, or, sub acest aspect, decizia instanței de apel nu mai poate fi analizată în calea de atac a recursului, pct. 10 și 11 ale art. 304 C. proc. civ. fiind abrogate prin O.U.G. nr. 138/2000. Având în vedere cele de mai sus, în baza art. 312 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte a respins recursul, ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta SC O. SRL Oradea împotriva deciziei civile nr. 104/C/2011 - A din 22 noiembrie 2011 pronunțată de Curtea de Apel Oradea, secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal. Irevocabilă. Pronunțată, în ședința publică, astăzi 14 iunie 2012.