ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 3273/2009
ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 3273/2009 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2009)
Asupra recursului de față,
Din examinarea lucrărilor
din dosar, constată următoarele:
La data de 12 septembrie 2007, reclamanta F.R.T. Bihor,
Oradea, în contradictoriu cu pârâta SC T.A. SRL Oradea, a solicitat instanței
ca, prin hotărârea ce se va pronunța în cauză, să se dispună rezilierea
contractului de închiriere din 1 februarie 1995 încheiat între părți, având ca
obiect imobilul hotelul T., obligarea pârâtei de a proceda de îndată la
eliberarea imobilului și restituirea acestuia către reclamantă, cu cheltuieli
de judecată.
Prin sentința comercială nr.
22/COM din 17 ianuarie 2008, Tribunalul Bihor, secția comercială, a admis
acțiunea formulată de reclamantă și, în consecință, a dispus rezilierea
contractului de închiriere din 1 februarie 1995 încheiat între părți, având ca
obiect imobilul hotelul T. A obligat-o pe pârâtă de a proceda de îndată la eliberarea
imobilului și restituirea acestuia către reclamantă. A obligat-o pe pârâtă la
plata sumei de 27,30 lei reprezentând cheltuieli de judecată în favoarea
reclamantei.
Pentru a pronunța această
sentință, prima instanță a reținut în considerente că înregistrarea de restanțe
la plata chiriei cu mai mult de trei luni îndreptățea reclamanta să solicite
rezilierea contractului în cauză încă din anul 2002, conform art. 7 din
contractul de închiriere, în condițiile în care, la data convocării la
conciliere directă, cu confirmare de primire, respectiv data de 30 iulie 2007,
pârâta înregistra chirii restante pentru trei luni în sumă de 10.939,83 lei,
restanțe la apă și curent electric în sumă de 10.264,72 lei, la aceste sume
urmând a se aduna și cele aferente lunii iulie.
A mai reținut că efectuarea
unor lucrări structurale la imobilul în litigiu constituie o încălcare a
obligațiilor locatarului stipulate în capitolul VII art. 9 lit. a) din
contract, care prevede obligația locatarului de a folosi bunul închiriat după
destinația care rezultă din contract, cu eventualele modificări legate de
îmbunătățirea hotelului.
Constatând că în cauză
condițiile cumulative ale rezilierii judiciare ale contractului sunt
îndeplinite, față de executarea necorespunzătoare în mod culpabil a
contractului de către pârâtă, în condițiile existenței și a unei clauze
rezolutorii, în temeiul art. 1020 – art.1021, art. 1429, art. 1430 și art. 1439
alin. (2) C. civ., prima instanță a admis acțiunea reclamantei ca fiind
întemeiată, dispunând rezilierea contractului de închiriere încheiat între
părți și în consecință, ca efect al încetării dreptului de folosință al
locatarului, obligarea pârâtei de a proceda de îndată la eliberarea imobilului
și restituirea acestuia către reclamantă.
Referitor la momentul la
care încetează contractul prin reziliere între părți, s-a avut în vedere faptul
că în cazul contractelor cu executare succesivă momentul în care operează
sancțiunea rezilierii este identic cu momentul încetării prestațiilor reciproce
dintre părți.
Reținând culpa procesuală a
pârâtei, în temeiul art. 274 C. proc. civ., prima instanță a obligat-o pe
pârâtă la plata sumei de 27,30 ron, reprezentând cheltuieli de judecată în
favoarea reclamantei.
Prin decizia nr. 12 A/C din
27 ianuarie 2009, Curtea de Apel Oradea, secția comercială și de contencios
administrativ și fiscal, a admis ca fondat apelul declarat de pârâtă împotriva
sentinței mai sus menționate, pe care a schimbat-o în totalitate, în sensul că
a respins acțiunea formulată de reclamantă și a obligat-o pe aceasta să-i
plătească apelantei cheltuieli de judecată în apel, în cuantum de 2.308 lei.
În motivarea acestei
soluții, instanța de apel a reținut, în esență, că: în mod constant intimata
reclamantă în cursul judecății a menționat că restanțele au fost două luni la
chirie, fără să depășească termenul de 3 luni prevăzut de art. 7 din contractul
de închiriere.
Unica clauză rezolutorie
prevăzută în contractul precitat este aceea de neplată a chiriei pe timp de 3
luni consecutiv, care îndreptățește locatorul să ceară rezilierea contractului
de închiriere.
Celelalte aspecte învederate
de intimată privind efectuarea de lucrări structurale la imobilul în litigiu ar
putea să constituie într-adevăr încălcarea obligațiilor locatarului stipulate
în capitolul VII art. 9 lit. a) al contractului de închiriere, de a folosi
bunul închiriat conform destinației lui, cu eventuale modificări legale de
îmbunătățirea imobilului. Cu toate acestea nu suntem în prezența unei alte
clauze rezolutorii care să justifice soluția dată în cauză de prima instanță.
Pentru aceste considerente, Curtea
de Apel a apreciat că nu a fost îndeplinită condiția rezolutorie, respectiv
neplata chiriei pe timp de trei luni consecutiv, care să îndreptățească
intimata reclamantă să solicite rezilierea contractului încheiat.
Astfel fiind, instanța de
apel, admițând apelul declarat de apelanta pârâtă SC T.A. SRL Oradea, a
schimbat în tot sentința apelată, în sensul că a respins acțiunea formulată de
reclamanta F.R.T. Bihor, în contradictoriu cu pârâta SC T.A. SRL Oradea, în
întregime.
Împotriva deciziei Curții de
Apel a declarat recurs reclamanta F.R.T. Bihor, întemeindu-se pe dispozițiile art.
299 – art. 316 C. proc. civ., art. 1429, art. 1430 și art. 1439 alin. (2)
raportat la art. 1020, art. 1073 C. civ., art. 5 – art. 7 și art. 9 lit. b) din
contractul de închiriere din 1 februarie 1995 și solicitând admiterea
recursului, modificarea în totalitate a deciziei atacate și, pe cale de
consecință, admiterea acțiunii sale, așa cum a fost formulată.
Recurenta - reclamantă arată
astfel, în susținerea recursului, că în mod greșit nu s-a reținut de către
instanța de apel că prin actele depuse la dosar a dovedit reaua - credință a
pârâtei - intimate de-a lungul a 11 ani de colaborare economică de-a nu-și fi
respectat niciodată obligația de plată a chiriei și a utilităților așa cum este
prevăzut în contract, a faptului că a modificat spațiul pe care i l-a
închiriat, schimbându-i destinația, fără a avea acordul său, creându-i mari
prejudicii, prin nenumărate procese în care a fost antrenată și prin majorările
și penalitățile de întârziere, pe care trebuie să le plătească.
Astfel fiind, consideră că
sentința care reflectă adevărul în cauză este soluția pronunțată de tribunal și
această hotărâre se impune a fi menținută și nu cea pronunțată de curtea de
apel, susceptibilă de a fi criticată, așa cum s-a arătat mai sus.
Recursul nu este fondat.
Din examinarea susținerilor
formulate de reclamantă în recurs, în raport de actele dosarului și de
hotărârile pronunțate în cauză, se constată următoarele:
În primul rând este de
precizat că reclamanta nu formulează motive propriu – zise de recurs, în sensul
de a arăta care sunt criticile de nelegalitate aduse deciziei curții de apel și
cărui temei de drept (motiv de recurs) corespund acestea, dintre cele prevăzute
expres și limitativ de dispozițiile art. 304 pct. 1 – 9 C. proc. civ., astfel
cum dispozițiile procedurale menționate o impun.
Cu toate acestea, se poate
observa că susținerile critice ale recurentei se concentrează asupra a două
chestiuni esențiale ce au fost supuse judecății celor două instanțe care s-au
pronunțat asupra litigiului dedus judecății și anume, înregistrarea de către
pârâtă a unor restanțe la plata chiriei, mai mult de trei luni, ceea ce o
îndreptățea pe reclamantă să solicite rezilierea contractului, conform art. 7
din contract și efectuarea de către pârâtă de lucrări de construcție, ce au
condus la modificarea spațiului închiriat, fără acordul său, prin încălcarea
obligațiilor locatarului, stipulate la capitolul VII art. 9 din contract, în
accepțiunea reclamantei acestea reprezentând condițiile cumulative ale
rezilierii judiciare, ce sunt îndeplinite față de neexecutarea culpabilă de
către pârâtă a contractului.
Examinând motivele principale
pentru care s-a solicitat rezilierea contractului, instanțele au dat o
soluționare diferită cauzei, iar Înalta Curte, în exercitarea controlului
judiciar, apreciază că instanța de apel este instanța care a dat o dezlegare
legală și judicioasă cauzei și aceasta, deoarece:
Curtea de Apel a reținut
corect că singura clauză rezolutorie prevăzută de contractul de închiriere
încheiat între părți este cea înscrisă la art. 7 din contract, respectiv
neplata chiriei pe timp de trei luni consecutiv, or, se constată că această
condiție rezolutorie nu a fost îndeplinită, cu atât mai mult cu cât chiar
reclamanta a menționat constant în cursul judecății că restanțele au fost doar
de două luni și nu de trei luni.
Tot astfel, a reținut corect
și că efectuarea de lucrări și modificări la spațiul în litigiu ar putea fi
considerată o încălcare a obligațiilor locatarului, conținute de art. 9 al capitolului
VII din contract, dar nu o clauză rezolutorie care să justifice soluția
pronunțată de prima instanță, care a apreciat eronat că au fost îndeplinite
cumulativ condițiile rezilierii judiciare ale contractului de închiriere.
În consecință, neexitând
niciun motiv de recurs întemeiat de natură să poată atrage modificarea sau
casarea deciziei Curții de Apel în condițiile art. 304 C. proc. civ., aceasta
va fi menținută, ca fiind legală și se va respinge recursul declarat în cauză
de reclamantă, ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge recursul declarat
de reclamanta F.R.T. Bihor, împotriva deciziei Curții de Apel Oradea nr. 12 din
27 ianuarie 2009, ca nefondat.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință
publică, astăzi 9 decembrie 2009.