ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 3273/2009

Asupra recursului de față, Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: La data de 12 septembrie 2007, reclamanta F.R.T. Bihor, Oradea, în contradictoriu cu pârâta SC T.A. SRL Oradea, a solicitat instanței ca, prin hotărârea ce se va pronunța în cauză, să se dispună rezilierea contractului de închiriere din 1 februarie 1995 încheiat între părți, având ca obiect imobilul hotelul T., obligarea pârâtei de a proceda de îndată la eliberarea imobilului și restituirea acestuia către reclamantă, cu cheltuieli de judecată. Prin sentința comercială nr. 22/COM din 17 ianuarie 2008, Tribunalul Bihor, secția comercială, a admis acțiunea formulată de reclamantă și, în consecință, a dispus rezilierea contractului de închiriere din 1 februarie 1995 încheiat între părți, având ca obiect imobilul hotelul T. A obligat-o pe pârâtă de a proceda de îndată la eliberarea imobilului și restituirea acestuia către reclamantă.

A obligat-o pe pârâtă la plata sumei de 27,30 lei reprezentând cheltuieli de judecată în favoarea reclamantei. Pentru a pronunța această sentință, prima instanță a reținut în considerente că înregistrarea de restanțe la plata chiriei cu mai mult de trei luni îndreptățea reclamanta să solicite rezilierea contractului în cauză încă din anul 2002, conform art. 7 din contractul de închiriere, în condițiile în care, la data convocării la conciliere directă, cu confirmare de primire, respectiv data de 30 iulie 2007, pârâta înregistra chirii restante pentru trei luni în sumă de 10.939,83 lei, restanțe la apă și curent electric în sumă de 10.264,72 lei, la aceste sume urmând a se aduna și cele aferente lunii iulie.

A mai reținut că efectuarea unor lucrări structurale la imobilul în litigiu constituie o încălcare a obligațiilor locatarului stipulate în capitolul VII art. 9 lit. a) din contract, care prevede obligația locatarului de a folosi bunul închiriat după destinația care rezultă din contract, cu eventualele modificări legate de îmbunătățirea hotelului.

Constatând că în cauză condițiile cumulative ale rezilierii judiciare ale contractului sunt îndeplinite, față de executarea necorespunzătoare în mod culpabil a contractului de către pârâtă, în condițiile existenței și a unei clauze rezolutorii, în temeiul art. 1020 – art.1021, art. 1429, art. 1430 și art. 1439 alin. (2) C. civ., prima instanță a admis acțiunea reclamantei ca fiind întemeiată, dispunând rezilierea contractului de închiriere încheiat între părți și în consecință, ca efect al încetării dreptului de folosință al locatarului, obligarea pârâtei de a proceda de îndată la eliberarea imobilului și restituirea acestuia către reclamantă. Referitor la momentul la care încetează contractul prin reziliere între părți, s-a avut în vedere faptul că în cazul contractelor cu executare succesivă momentul în care operează sancțiunea rezilierii este identic cu momentul încetării prestațiilor reciproce dintre părți.

Reținând culpa procesuală a pârâtei, în temeiul art. 274 C. proc. civ., prima instanță a obligat-o pe pârâtă la plata sumei de 27,30 ron, reprezentând cheltuieli de judecată în favoarea reclamantei. Prin decizia nr. 12 A/C din 27 ianuarie 2009, Curtea de Apel Oradea, secția comercială și de contencios administrativ și fiscal, a admis ca fondat apelul declarat de pârâtă împotriva sentinței mai sus menționate, pe care a schimbat-o în totalitate, în sensul că a respins acțiunea formulată de reclamantă și a obligat-o pe aceasta să-i plătească apelantei cheltuieli de judecată în apel, în cuantum de 2.308 lei. În motivarea acestei soluții, instanța de apel a reținut, în esență, că: în mod constant intimata reclamantă în cursul judecății a menționat că restanțele au fost două luni la chirie, fără să depășească termenul de 3 luni prevăzut de art. 7 din contractul de închiriere.

Unica clauză rezolutorie prevăzută în contractul precitat este aceea de neplată a chiriei pe timp de 3 luni consecutiv, care îndreptățește locatorul să ceară rezilierea contractului de închiriere. Celelalte aspecte învederate de intimată privind efectuarea de lucrări structurale la imobilul în litigiu ar putea să constituie într-adevăr încălcarea obligațiilor locatarului stipulate în capitolul VII art. 9 lit. a) al contractului de închiriere, de a folosi bunul închiriat conform destinației lui, cu eventuale modificări legale de îmbunătățirea imobilului. Cu toate acestea nu suntem în prezența unei alte clauze rezolutorii care să justifice soluția dată în cauză de prima instanță. Pentru aceste considerente, Curtea de Apel a apreciat că nu a fost îndeplinită condiția rezolutorie, respectiv neplata chiriei pe timp de trei luni consecutiv, care să îndreptățească intimata reclamantă să solicite rezilierea contractului încheiat.

Astfel fiind, instanța de apel, admițând apelul declarat de apelanta pârâtă SC T.A. SRL Oradea, a schimbat în tot sentința apelată, în sensul că a respins acțiunea formulată de reclamanta F.R.T. Bihor, în contradictoriu cu pârâta SC T.A. SRL Oradea, în întregime. Împotriva deciziei Curții de Apel a declarat recurs reclamanta F.R.T. Bihor, întemeindu-se pe dispozițiile art. 299 – art. 316 C. proc. civ., art. 1429, art. 1430 și art. 1439 alin. (2) raportat la art. 1020, art. 1073 C. civ., art. 5 – art. 7 și art. 9 lit. b) din contractul de închiriere din 1 februarie 1995 și solicitând admiterea recursului, modificarea în totalitate a deciziei atacate și, pe cale de consecință, admiterea acțiunii sale, așa cum a fost formulată.

Recurenta - reclamantă arată astfel, în susținerea recursului, că în mod greșit nu s-a reținut de către instanța de apel că prin actele depuse la dosar a dovedit reaua - credință a pârâtei - intimate de-a lungul a 11 ani de colaborare economică de-a nu-și fi respectat niciodată obligația de plată a chiriei și a utilităților așa cum este prevăzut în contract, a faptului că a modificat spațiul pe care i l-a închiriat, schimbându-i destinația, fără a avea acordul său, creându-i mari prejudicii, prin nenumărate procese în care a fost antrenată și prin majorările și penalitățile de întârziere, pe care trebuie să le plătească. Astfel fiind, consideră că sentința care reflectă adevărul în cauză este soluția pronunțată de tribunal și această hotărâre se impune a fi menținută și nu cea pronunțată de curtea de apel, susceptibilă de a fi criticată, așa cum s-a arătat mai sus.

Recursul nu este fondat. Din examinarea susținerilor formulate de reclamantă în recurs, în raport de actele dosarului și de hotărârile pronunțate în cauză, se constată următoarele: În primul rând este de precizat că reclamanta nu formulează motive propriu – zise de recurs, în sensul de a arăta care sunt criticile de nelegalitate aduse deciziei curții de apel și cărui temei de drept (motiv de recurs) corespund acestea, dintre cele prevăzute expres și limitativ de dispozițiile art. 304 pct. 1 – 9 C. proc. civ., astfel cum dispozițiile procedurale menționate o impun.

Cu toate acestea, se poate observa că susținerile critice ale recurentei se concentrează asupra a două chestiuni esențiale ce au fost supuse judecății celor două instanțe care s-au pronunțat asupra litigiului dedus judecății și anume, înregistrarea de către pârâtă a unor restanțe la plata chiriei, mai mult de trei luni, ceea ce o îndreptățea pe reclamantă să solicite rezilierea contractului, conform art. 7 din contract și efectuarea de către pârâtă de lucrări de construcție, ce au condus la modificarea spațiului închiriat, fără acordul său, prin încălcarea obligațiilor locatarului, stipulate la capitolul VII art. 9 din contract, în accepțiunea reclamantei acestea reprezentând condițiile cumulative ale rezilierii judiciare, ce sunt îndeplinite față de neexecutarea culpabilă de către pârâtă a contractului.

Examinând motivele principale pentru care s-a solicitat rezilierea contractului, instanțele au dat o soluționare diferită cauzei, iar Înalta Curte, în exercitarea controlului judiciar, apreciază că instanța de apel este instanța care a dat o dezlegare legală și judicioasă cauzei și aceasta, deoarece: Curtea de Apel a reținut corect că singura clauză rezolutorie prevăzută de contractul de închiriere încheiat între părți este cea înscrisă la art. 7 din contract, respectiv neplata chiriei pe timp de trei luni consecutiv, or, se constată că această condiție rezolutorie nu a fost îndeplinită, cu atât mai mult cu cât chiar reclamanta a menționat constant în cursul judecății că restanțele au fost doar de două luni și nu de trei luni.

Tot astfel, a reținut corect și că efectuarea de lucrări și modificări la spațiul în litigiu ar putea fi considerată o încălcare a obligațiilor locatarului, conținute de art. 9 al capitolului VII din contract, dar nu o clauză rezolutorie care să justifice soluția pronunțată de prima instanță, care a apreciat eronat că au fost îndeplinite cumulativ condițiile rezilierii judiciare ale contractului de închiriere. În consecință, neexitând niciun motiv de recurs întemeiat de natură să poată atrage modificarea sau casarea deciziei Curții de Apel în condițiile art. 304 C. proc. civ., aceasta va fi menținută, ca fiind legală și se va respinge recursul declarat în cauză de reclamantă, ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursul declarat de reclamanta F.R.T. Bihor, împotriva deciziei Curții de Apel Oradea nr. 12 din 27 ianuarie 2009, ca nefondat. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 9 decembrie 2009.