ÎCCJ, decizie (scj.ro #83656)

Contract de vânzare-cumpărare.Vânzare la licitație. Imobil negrevat de sarcini În cazul în care cumpărătoarea nu și-a respectat obligațiile asumate în cadrul negocierilor privind cumpărarea imobilului, vânzătoarea este îndreptățită să procedeze la vânzarea imobilului prin licitație iar transferul drepturilor reale asupra imobilului către un terț nu este împiedicat de existența unor drepturi mai vechi de natură locativă și pe termen limitat ale locatarului, astfel că imobilul poate fi considerat „negrevat de sarcini”. Secția comercială, decizia nr.506 din 30 ianuarie 2002 Prin sentința civilă nr.525 din 5 iunie 2000, Tribunalul Vaslui a respins acțiunea reclamantei, Primăria Municipiului Bârlad împotriva pârâtei SC „CIB” SA Bârlad, privind reziliera contractului de închiriere cu privire la imobilul din Bârlad și evacuarea pârâtei.

Apelul reclamantei a fost respins, prin decizia nr.312 din 9 octombrie 2000 a Curții de Apel Iași, care a considerat că în speță nu există temeiuri pentru a se dispune rezilierea contractului de închiriere. Reclamanta a declarat recurs, susținând că prin respingerea cererii de reziliere a contractului de închiriere și de evacuare a pârâtei, imobilul a rămas „grevat de sarcini”, aflându-se în imposibilitatea de a recurge la varianta subsidiară prevăzută de lege, de a vinde imobilul aflat în litigiu prin licitație publică. Recursul este nefondat. La 16 februarie 1999 părțile au convenit asupra cumpărării imobilului aflat în litigiu întocmind un înscris intitulat „proces-verbal de negociere” conform căruia prețul urma să fie achitat de cumpărătoare în termen de 45 de zile de la semnare.

Probele administrate în cauză confirmă însă că, vânzarea nu a putut fi perfectată datorită neîndeplinirii obligației de plată a prețului în termenul prevăzut, pârâta – locatară manifestându-și disponibilitatea pentru o renegociere a prețului în baza unei noi oferte din partea reclamantei. În același timp, instanța de apel a făcut o corectă delimitare între raporturile părților din cadrul negocierii eventualei vânzări a imobilului, iar pe de altă parte, cele din contractul de închiriere. Ca atare, menținerea soluției de respingere a cererilor de reziliere și de evacuare apare întrutotul justificată, ținând seama că părțile, în cursul negocierii vânzării nu au convenit asupra unei eventuale modificări a contractului de închiriere ale cărui efecte urmau să se producă până la 9 septembrie 2002, permițând pârâtei utilizarea imobilului în continuare, în calitate de locatară.

În condițiile în care pârâta nu și-a respectat obligațiile asumate în cadrul negocierilor privitoare la cumpărarea imobilului, reclamanta era pe deplin îndreptățită să procedeze la vânzarea acestuia la licitație, transferul drepturilor reale asupra imobilului către un terț nefiind împiedicat de existența, în favoarea pârâtei, a unor drepturi de natură locativă dar limitate în timp. Astfel că, nici critica referitoare la împiedicarea vânzării ca urmare a „sarcinilor” care grevează imobilul nu este întemeiată. În speță, nu își găsesc aplicarea nici una dintre prevederile art.304 C.proc.civ. și în consecință, recursul a fost respins ca nefondat.