ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 3528/2011

Ședința publică de la 9 noiembrie 2011 Asupra recursului de față; Din examinarea actelor și lucrărilor dosarului, constată următoarele : Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Brașov la data de 22 august 2008, ulterior precizată, reclamanta SC N.T.M. SA a chemat-o în judecată pe pârâta SC N.T.P.S. SRL, solicitând instanței să dispună evacuarea acesteia din spațiul înscris în C.F. nr. 10622 sub nr. top.2460/1/1/1/7 - teren de construcții, parcare auto, pasarelă, pavilion administrativ - în suprafață de 9.377,65 mp și obligarea pârâtei la plata sumei de 224.677,90 Euro, în echivalent lei la data plății, reprezentând contravaloarea daunelor produse pe perioada 1 martie 2008 - 24 noiembrie 2008, urmând ca aceste daune rezultate din imposibilitatea valorificării spațiilor ocupate să fie calculate în continuare până la data achitării.

În motivarea cererii de chemare în judecată reclamanta a arătat că pârâta folosește spațiile și bunurile proprietatea SC N.T.M. SA fără drept. În drept s-au invocat dispozițiile art. 480 C. civ., art. 998 C. civ., art. 274 C. proc. civ. În apărare, pârâta a formulat întâmpinare, prin care a solicitat instanței să respingă acțiunea, ca fiind nelegală și neîntemeiată. De asemenea, pârâta a formulat cerere reconvențională, ulterior precizată, prin care a solicitat instanței să dispună obligarea pârâtei reconvenționale la plata sumei de 1.990,59 lei reprezentând cheltuieli făcute cu furnizarea utilităților, a sumei de 198.464 lei reprezentând un procent de 20% din valoarea contractului de prestări servicii de pază asigurate de firma de pază angajată de către SC N.T.P.S.

SRL pe perioada martie 2008 - noiembrie 2008 și a sumei de 9.000 lei reprezentând contravaloarea menținerii în stare de folosință și îngrijirii spațiilor cu destinația de „birouri” situate în „pavilionul administrativ" proprietatea SC N.T.M. SA, pe perioada ianuarie 2008 - decembrie 2008, cu cheltuieli de judecată. În apărare, reclamanta-pârâtă reconvențională a formulat întâmpinare, prin care a solicitat instanței să respingă cererea reconvențională, ca fiind neîntemeiată. Prin sentința civilă nr. 475/C din 31 martie 2010, Tribunalul Brașov, secția comercială, a admis în parte acțiunea formulată și precizată de reclamanta SC N.T.M. SA. A dispus evacuarea pârâtei din spațiul în suprafață de 3.891,29 mp compus din birouri, anexe, pasarelă, parcare, înscris în C.F.

nr. 100582 Făgăraș sub nr. top. 2460/1/1/1/7 teren construcții - parcare auto, pasarelă, pavilion administrativ. A obligat-o pe pârâtă să plătească reclamantei suma de 93.390,80 Euro, în echivalent lei la data plății, reprezentând daune aferente perioadei 1 martie 2008 – 24 noiembrie 2009. A respins restul pretențiilor reclamantei. A anulat ca netimbrată cererea reconvențională formulată și precizată de reclamanta reconvențională SC N.T.P.S. SRL în contradictoriu cu pârâta reconvențională SC N.T.R. SA. Pentru a pronunța această sentință, instanța de fond a reținut următoarele: Reclamanta este proprietar tabular asupra imobilului înscris în C.F. nr. 100582 Făgăraș (provenită din conversia de pe hârtie a C.F.

nr. 10622) sub nr. top. 2460/1/1/1/7, compus din teren construcții - parcare auto, pasarelă, pavilion administrativ, în suprafață de 9377,65 mp. Imobilul mai sus identificat i-a revenit reclamantei în urma divizării S.C. N.T.M. S.A., aceasta rămânând cu o parte din active și intrând ulterior în procedura falimentului. Conform Raportului de expertiză nr. 487691 din 6 octombrie 2009 pârâta ocupă în prezent, fără a avea încheiat un contract de închiriere, anumite birouri din Pavilionul administrativ, utilizând și pasarela și parcarea auto. Suprafața utilizată de pârâtă reprezentată de birouri, anexe, pasarelă și parcare este de 3.891,29 mp. Birourile utilizate de pârâtă sunt situate la parter și etajul I, restul birourilor situate la parter și etajul I, precum și etajele II și III fiind închise.

Expertul precizează și că etajele II și III sunt într-o stare avansată de degradare, necesitând lucrări importante de reparații. Pentru suprafața efectiv ocupată de societatea pârâtă, expertul a calculat daune în cuantum de 88.721 Euro, datorate pentru 19 luni, iar pentru întreaga suprafață a imobilului, în sumă de 124.723 Euro, datorate de asemenea pentru 19 luni. În speță, pârâta folosește suprafața de 3.891,29 mp a imobilului fără a justifica în nici un fel acest fapt, titlul locativ pe care eventual îl posedă. Discuțiile purtate între părți având ca obiect vânzarea sau închirierea acestui spațiu nu s-au concretizat în sensul încheierii unui contract de vânzare-cumpărare ori a unui contract de închiriere.

Susținerile pârâtei în sensul că din suprafața de 2.830,74 mp menționată în Raportul de expertiză nr. 487691 din 6 octombrie 2009 reprezentând birouri și anexe, o parte i-a fost închiriată de către SC V. SA nu sunt dovedite prin nici un mijloc de probă. Faptul menționării în Raportul de evaluare în vederea privatizării SC N.T.S. SA întocmit în iulie 2005, a transmiterii imobilelor cu nr. de inventar 10345, suprafață desfășurată de 902,2 mp, din patrimoniul S.C. N.T.M. S.A. în patrimoniul SC N.T.S. SA, așa cum rezultă din procesul verbal de predare-primire din data de 13 mai 2004, încheiat la divizarea efectivă a societății reclamantă (f. 33 vol. II), activ identificat în lista mijloacelor fixe întocmită la data de 31 mai 2004 (f. 13 vol. II) ca fiind Clad.

Adm. Dir. Gen. nu dovedește că acest mijloc fix este situat în Pavilionul administrativ, înscris în C.F. ca aparținând reclamantei, ori că pârâtei i-a fost închiriată de către SC V. SA suprafața mai sus menționată. În plus, din extrasul C.F. nr. 100582 Făgăraș rezultă că dreptul de proprietate al reclamantei, asupra imobilului de la A+1, a fost înscris în baza Actului de dezmembrare cu partaj voluntar nr. 1851 din 17 august 2005 emis de BNP G.M. și, în conformitate cu art. 32 alin. (1) din Decretul-lege nr. 115/1938, dacă în cartea funciară s-a înscris un drept real în folosul unei persoane se prezumă că dreptul există în folosul ei. Susținerile pârâtei referitoare la activele pasarelă și parcarea auto în sensul că asupra acestora este înscris un drept de servitute în favoarea imobilelor aparținând SC V. SA nu prezintă relevanță în cauză deoarece, astfel cum rezultă din raportul de expertiză întocmit în cauză, S.C.

N.T.P.S. S.R.L. utilizează o suprafață de 40 mp reprezentând pasarelă și o suprafață de 1.020,55 mp reprezentând parcare auto fără nici un drept. Faptul că în C.F. este înscris un drept de servitute în favoarea SC V. SA nu presupune că același drept îl are și societatea pârâtă. Susținerile pârâtei în sensul că, din discuțiile purtate cu reprezentanții Primăriei Municipiului Făgăraș, parcarea ar aparține Municipiului Făgăraș sunt neîntemeiate, din extrasul C.F. rezultând că proprietar tabular este reclamanta. În speță, reclamanta, proprietar tabular asupra imobilului înscris în C.F. nr. 100582 Făgăraș, este lipsită de folosința spațiului ocupat fără nici un titlu de societatea pârâtă, fiind îndreptățită astfel la contravaloarea folosinței acestui spațiu.

Reclamanta a invocat însă ca temei legal pentru acordarea daunelor constând în lipsa de folosință a imobilului proprietatea sa, prevederile art. 998 C. civ. potrivit cărora orice faptă a omului, care cauzează altuia un prejudiciu, obligă pe acela din a cărui greșeală s-a ocazionat a-l repara. În completare, prin art. 999 C. civ. se precizează că omul este responsabil nu numai de prejudiciul ce a cauzat prin fapta sa, dar și de acela ce a cauzat prin neglijența sau prin imprudența sa. În speță, s-a constatat ca fiind îndeplinite condițiile răspunderii civile delictuale.

Astfel, prejudiciul constă în contravaloarea lipsei de folosință a imobilului, fapta ilicită constă în folosirea fără nici un drept a spațiului aparținând reclamantei, raportul de cauzalitate este dovedit prin aceea că fapta pârâtei de a utiliza spațiul a provocat prejudiciul constând în contravaloarea lipsei de folosință, iar vinovăția pârâtei rezultă din atitudinea subiectivă a acesteia, prin organele sale de conducere, care cunoșteau în mod neîndoielnic că ocupă un spațiu fără a deține vreun titlu. Pretențiile reclamantei au fost admise însă în parte întrucât pârâta utilizează doar suprafața de 3.891,29 mp compusă din birouri, anexe, pasarelă, parcare și nu întreg imobilul înscris în C.F.

nr. 100582 Făgăraș sub nr. top. 2460/1/1/1/7 teren construcții – parcare auto, pasarelă, pavilion administrativ, evacuarea a fost dispusă din acest spațiu. În ceea ce privește cuantumul folosului de tras, instanța a constatat că pârâta datorează contravaloarea folosinței doar pentru suprafața efectiv ocupată, respectiv 3.891,29 mp, reținând totodată că pentru această suprafață reclamanta, așa cum a precizat, solicită suma de 93.390,80 Euro aferentă perioadei 1 martie 2008 – 24 noiembrie 2009. Această sumă se înscrie în limitele stabilite de expert, care, pentru 19 luni, a calculat contravaloarea lipsei de folosință ca fiind de 88.721 Euro. Susținerile reclamantei în sensul că pârâta datorează contravaloarea lipsei de folosință pentru întreaga suprafață de 9.377,65 mp și până la data achitării au fost considerate nefondate, din declarațiile martorilor A.L.

și A.I., rezultând că reclamanta are acces la spațiile neutilizate de pârâtă, arhiva S.C. N.T.M. S.A. aflându-se de altfel în patru foste birouri din clădirea administrativă. Reclamanta nu a dovedit așadar că S.C. N.T.P.S. S.R.L. împiedică accesul S.C. N.T.M. S.A. ori a unei alte societăți la aceste spații. Susținerile reclamantei în sensul că starea avansată de degradare a birourilor neutilizate de pârâtă aflate la parter și etajul I precum și a etajelor II și III ale Pavilionului administrativ se datorează S.C. N.T.P.S. S.R.L. nu au fost dovedite prin niciun mijloc de probă. Cererea reconvențională formulată de reclamanta reconvențională S.C. N.T.P.S. S.R.L. a fost anulată ca netimbrată, în conformitate cu art. 20 alin. (3) din Legea nr. 146/1997 modificată, având în vedere că la termenul de judecată din data de 28 ianuarie 2009 s-a admis excepția netimbrării invocată din oficiu.

Prin decizia nr. 113/Ap din 9 decembrie 2010, Curtea de Apel Brașov, secția comercială, a respins apelul declarat de pârâta S.C. N.T.P.S. S.R.L. Făgăraș împotriva sentinței mai sus menționate. În motivarea acestei soluții, instanța de apel a reținut că: Potrivit precizării de acțiune depuse la termenul din 4 noiembrie 2009, obiectul litigiului a fost restrâns la imobilul identificat prin nr. top 2460/1/1/1/7 din C.F. 10622 Făgăraș reprezentând teren construcții, parcare auto, pasarelă și pavilion administrativ în suprafață de 9377,65 mp, reclamanta arătând că din eroare a menționat evacuarea pârâtei din imobilul identificat în C.F. 7175 sub nr. top 2460/9. Extrasul de C.F. nr. 10622 Făgăraș depus atât la instanța de fond (fila 5) cât și în apel (fila 145) atestă faptul că dreptul de proprietate asupra imobilului aparține reclamantei S.C.

N.T.M. S.A. Făgăraș și nu SC V. SA cum greșit susține apelanta-pârâtă. Din actele depuse la dosar, respectiv extras C.F. 7175 Făgăraș și raportul nr. 14 al lichidatorului judiciar M.S.P.R.L. din 26 aprilie 2007, rezultă că imobilul cu nr. inventar 10345 este înscris în C.F. 7175 cu nr. cadastral 2460/1/2 și nr. în C.F. 10622, astfel încât toate susținerile apelantei-pârâte legate de acest imobil nu au legătură cu cauza ce privește doar imobilele înscrise în C.F. 10.622 Făgăraș. Expertiza tehnică efectuată în cauză și reținută în mod corect de instanța de fond arată că pârâta ocupă anumite birouri din Pavilionul administrativ, pasarela și parcarea auto înscrise în C.F. 10.058 (provenită din conversia C.F.

nr. 10622) sub nr. top 2460/1/1/1/7, iar pentru spațiile ocupate nu deține un contract de închiriere cu reclamanta. Suprafața efectiv ocupată și utilizată de către pârâtă a fost determinată la 3891,29 mp, iar despăgubirile privind folosința spațiului fiind calculate în mod corect pentru această suprafață și nu la întreaga suprafață de 9.377,65 mp. În speță, pârâta nu a demonstrat buna sa credință, notificările emise de reclamantă prin adresele nr. 16-17 din 14 ianuarie 2008, prin SC V. SA, adresele nr. 175 din 12 mai 2008 și nr. 184 din 20 iunie 2008 direct către pârâtă, învederând intenția sa de revendicare a imobilelor și a fructelor civile. De altfel, pârâta prin adresa nr. 216 din 21 mai 2008 recunoaște că nu deține nici un titlu asupra imobilului, arătând că nici nu este interesată de închirierea spațiilor.

În acest context, în mod corect instanța de fond a reținut că pârâta datorează restituirea fructelor civile culese, către proprietar, începând cu data înființării sale ca societate, în condițiile în care a preluat o posesie nevalabilă notificată de proprietar. Dispozițiile art. 485 C. civ. nu obligă proprietarul să facă dovada prejudiciului nerealizat, singura obligație stipulată fiind prevăzută în sarcina posesorului, aceea a dovedirii bunei sale credințe, ceea ce în speță nu s-a confirmat. Împotriva deciziei curții de apel a declarat recurs pârâta SC N.T.P.S. SRL Făgăraș, întemeindu-se pe dispozițiile art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ. și solicitând admiterea recursului, modificarea în tot a deciziei, în sensul admiterii apelului său așa cum a fost formulat și schimbării în tot a sentinței pronunțate de tribunal, în sensul respingerii acțiunii reclamantei SC N.T.M.

SA, ca nefondată. Recurenta-pârâtă formulează următoarele critici: 1. Instanța de apel a interpretat greșit situația de fapt, ignorând toate înscrisurile pe care pârâta le-a depus la dosarul cauzei. Recurenta consideră că dovada proprietății trebuie făcută cu un titlu de proprietate, de orice natură, din care ar trebui să rezulte dreptul de proprietate al reclamantei-intimate asupra acelor imobile. Deși la dosarul cauzei, atât la fond cât și în apel, reclamanta nu a depus niciun înscris din care să rezulte dreptul său de proprietate, ambele instanțe au ignorat acest lucru, cu toate că acesta ar fi trebuit pus în discuție cu prioritate, având în vedere că obiectul acțiunii este acela de evacuare a sa dintr-un imobil ce aparține reclamantei.

Susține că extrasul de carte funciară nu constituie un titlu de proprietate în adevăratul sens al cuvântului, acesta având un rol doar de publicitate imobiliară și informare generală, or, este de neconceput faptul că cele două instanțe au dispus evacuarea pârâtei dintr-un spațiu pe care îl deține în mod legal, fără a verifica titlul de proprietate deținut de reclamantă. 2. Prin sentința pronunțată de către instanța de apel, aceasta reține în mod eronat faptul că imobilul cu numărul de inventar 10345, este înscris în C.F. 7175, nefăcând obiectul litigiului. Susținerile sale reies tocmai din procesul verbal de predare primire din decembrie 2007, încheiat între reclamantă și SC N.T.S. SA, (fostul proprietar), din rapoartele de activitate ale lichidatorului, precum și din încheierile judecătorului sindic, toate aceste documente fiind depuse la dosarul cauzei.

Într-adevăr, înainte de divizarea SC N.T.M. SA, toată platforma N.T.M. era înscrisă în C.F. 7175, dar odată cu divizarea s-au efectuat și lucrările de dezmembrare, astfel pavilionul administrativ a fost înscris în C.F. 10622 cu nr.topo 2460/1/1/1/7. Eroarea de înscriere în cartea funciară a tot pavilionului administrativ în proprietatea N.T.R. s-a realizat în 2005, la divizare, motiv care a dus în perioada 2005-2007 la dispute între N.T.M. și N.T.S., care s-au finalizat prin aducerea la îndeplinire a încheierilor judecătorului sindic ce au avut la bază Hotărârea Adunării Generale a Creditorilor și a Comitetului Creditorilor, încheindu-se procesul verbal de predare-primire în decembrie 2007. 3. S-a reținut în mod eronat de către instanța de apel că pârâta „nu a demonstrat buna sa credință”, în speța de față, fapt ce rezultă, în opinia instanței de apel, din notificările transmise de către reclamantă atât către SC V. SA cât și către SC N.T.P.S.

SRL. Dimpotrivă, din analiza respectivelor notificări nu rezultă o rea credință din partea sa, mai ales că acestea conțineau aspecte echivoce și ambigue cu privire la deținătorul și proprietarul respectivelor active. Din nicio așa-zisă notificare invocată de către instanța de apel nu rezultă că reclamanta-intimată este proprietara pavilionului administrativ din discuție și nici a altui imobil. 4. Instanța de apel a respins în mod nejustificat proba cu expertiza tehnică de specialitate imobiliară, cu atât mai mult cu cât la momentul depunerii la fond a raportului de expertiză imobiliară, societatea sa a formulat obiecțiuni la acesta, obiecțiuni respinse de către instanța de fond.

S-a reținut în mod eronat că societatea pârâtă ocupă o suprafață de 3.891 mp fără titlu și că trebuie să plătească reclamantei suma de 93.890,80 Euro, cu titlu de lipsă de folosință pe perioada 1 martie 2008 – 24 noiembrie 2009. În realitate, suprafața ocupată efectiv este de 1.969,36 mp., deoarece, din pavilionul administrativ pârâta ocupa 902 mp, conform listei de inventar, mai precis poziția 10345, iar parcarea de 1.020,55 mp. nu este deținută și ocupată în fapt de către societatea sa. Recursul nu este fondat.

Din examinarea criticilor exprimate în recurs, în raport de actele dosarului, precum și de dispozițiile legale aplicabile în cauză, se constată următoarele: 1. Critica recurentei conform căreia instanța de apel a interpretat greșit situația de fapt, ignorând pe de-o parte înscrisurile depuse de pârâtă, iar pe de altă parte, faptul că reclamanta nu a depus niciun înscris din care să rezulte dreptul său de proprietate, extrasul de carte funciară neconstituind un titlu de proprietate în adevăratul sens al cuvântului, nu este întemeiată. Din actele dosarului rezultă că reclamanta este proprietar tabular asupra imobilului înscris în C.F. nr. 100582 Făgăraș sub nr. top.2460/1/1/1/7, compus din teren construcții - parcare auto, pasarelă, pavilion administrativ, în suprafață de 9377,65 mp., iar imobilul astfel identificat i-a revenit reclamantei în urma divizării SC N.T.M.

SA. Extrasul C.F. nr. 100582 Făgăraș atestă că dreptul de proprietate al reclamantei asupra imobilului A+1 a fost înscris în baza Actului de dezmembrare cu partaj voluntar nr. 1851 din 17 august 2005 emis de BNP G.M., iar potrivit art. 32 alin. (1) din Decretul-lege nr. 115/1938, dacă în cartea funciară s-a înscris un drept real în folosul unei persoane se prezumă că dreptul există în folosul ei, - așa cum corect a reținut și prima instanță. 2. Critica recurentei-pârâte în conformitate cu care se susține că în mod eronat curtea de apel a reținut că imobilul cu numărul de inventar 10345 este înscris în C.F. 7175, dar nu face obiectul litigiului, este de asemenea neîntemeiată. Prin precizarea de acțiune depusă pentru termenul din termenul din 4 noiembrie 2009, obiectul prezentului litigiu a fost restrâns la imobilul identificat prin nr. top 2460/1/1/1/7 din C.F.

10622 Făgăraș, reprezentând teren construcții, parcare auto, pasarelă și pavilion administrativ în suprafață de 9377,65 mp, prilej cu care reclamanta a arătat și că din eroare a solicitat evacuarea pârâtei din imobilul identificat în C.F. 7175 sub nr. top 2460/9. 3. Nici susținerile conținute de cea de-a treia critică nu sunt întemeiate, întrucât din extrasul de C.F. nr. 10622 Făgăraș rezultă că dreptul de proprietate asupra imobilului aparține reclamantei S.C. N.T.M. S.A.

Făgăraș și nu SC V. SA, iar reclamanta prin notificările transmise prin adresele nr. 16, 17 din 14 ianuarie 2008 către SC V. SA și adresele nr. 175 din 12 mai 2008 și nr. 184 din 20 iunie 2008 către pârâtă, a învederat intenția de revendicare a imobilelor și a fructelor civile, timp în care pârâta prin adresa nr. 216 din 21 mai 2008 a recunoscut că nu deține niciun titlu asupra imobilului și nici nu este interesată de închirierea spațiului, - așa încât în mod corect s-a reținut de către curtea de apel că pârâta nu a demonstrat buna credință. 4. În ce privește cea de-a patra critică referitoare la respingerea nejustificată a probei cu expertiza tehnică de specialitate imobiliară se constată că această critică vizează netemeinicia deciziei curții de apel și nu nelegalitatea acesteia, fiind o chestiune ce ține de aprecierea instanței, care în acest caz a considerat că proba nu este necesară și utilă cauzei și a respins-o ca atare.

De altfel, expertiza tehnică efectuată în cauză a evidențiat, iar instanțele și-au însușit în mod judicios concluziile acesteia, conform cărora pârâta ocupă anumite birouri din Pavilionul administrativ, anexe, pasarela și parcarea auto înscrise în C.F. 10058 (provenită din conversia nr. 10622) sub nr.top 2460/1/1/1/7. Suprafața efectiv ocupată și utilizată de către pârâtă a fost determinată la 3891,29 mp, iar daunele au fost calculate corect raportat la această suprafață și nu la întreaga suprafață de 9.377,65 mp. În consecință, reținându-se că recurenta pârâtă nu a formulat nicio critică întemeiată, care să conducă la casarea sau modificarea deciziei curții de apel, în condițiile expres și limitativ prevăzute de dispozițiile art. 304 pct. 1-9 C. proc.

civ., recursul pe care aceasta l-a declarat în cauză se va respinge ca nefondat și va fi menținută ca fiind legală decizia pronunțată de curtea de apel.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge ca nefondat recursul declarat de pârâta SC N.T.P.S. SRL Făgăraș împotriva deciziei comerciale nr. 113/Ap din 9 decembrie 2010 a Curții de Apel Brașov, secția comercială. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 9 noiembrie 2011.