ÎCCJ, decizie (scj.ro #83681)

Contract de

închiriere.Lucrări la imobilul închiriat.

Clauze contractuale

Instanțele au apreciat, în mod greșit

acordul proprietarului în ceea ce privește executarea de către chiriaș a

lucrărilor la imobil dând eficiență juridică unei însemnări făcute de un

salariat al proprietarului care nu avea calitatea de reprezentant legal al

acestuia,  ignorând clauzele contractului de închiriere   care

prevedeau expres interdicția executării oricăror modificări ale spațiului

închiriat fără acceptul proprietarului.

Or,omologarea în acest context a concluziei expertizei, potrivit căreia

lucrările la imobil  trebuiau executate de proprietar, iar nu de chiriaș,

contravine atât clauzelor contractuale cât și dispozițiilor legale în materie

și reprezintă o abandonare în favoarea expertului a prerogativelor instanțelor

de a desluși raporturile juridice stabilite între părți.

Secția comercială, decizia nr.1817 din

13 martie 2002

Prin sentința civilă nr.

552/C

din 12 iulie 2000, Tribunalul Mehedinți a admis acțiunea reclamantei SC „T”

SRL, Drobeta Turnu Severin, împotriva pârâtei RA „L.D.” Turnu Severin, care a

fost obligată  la plata contravalorii îmbunătățirilor efectuate la

imobilul închiriat.

Apelul pârâtei a fost respins prin decizia

nr.1522 din 20 noiembrie 2000, de Curtea de Apel Craiova, Secția comercială

care a reținut că, prin contractul încheiat  în 1977, pârâta a închiriat

reclamantei spațiul comercial din Drobeta Turnu Severin iar în perioada

exercitării locațiunii,  în calitate de chiriaș, a făcut îmbunătățiri.

Apărările pârâtei, din care rezultă că aceasta, în calitate de locator, nu și-a

dat acordul pentru executarea lucrărilor menționate, dintre care unele

aveau caracter voluptoriu iar altele constituiau, obligații ale chiriașului, nu

au fost avute în vedere.

Pârâta a declarat recurs, susținând ineexistența acordului său vizând

efectuarea  lucrărilor invocate de reclamantă, evidențiind, de asemenea,

că semnarea contractului de către reclamantă în calitatea sa de chiriaș s-a

făcut fără obiecțiuni cât privește starea spațiului închiriat.

Recursul este fondat.

Din analiza lucrărilor din dosar  Curtea a constatat că, deși pârâta nu a

menționat în mod expres dispozițiile legale avute în vedere cu ocazia motivării

recursului în speță își găsesc aplicarea prevederile art.306 alin.ultim

C.proc.civ., iar argumentele enumerate vizează greșita interpretare a actelor

juridice deduse judecății precum și omisiunea instanței de a se pronunța asupra

unor mijloace de apărare sau asupra unor dovezi administrate care erau

hotărâtoare pentru dezlegarea pricinii, apărări care corespund situațiilor

prevăzute de art.304 punctele 8 și 10 C.proc.civ.; că în mod greșit instanța de

fond și cea de apel au apreciat că pârâta ar fi fost de acord cu executarea

lucrărilor aflate în litigiu, dând fără temei eficiență juridică unei însemnări

făcute de către un salariat al  pârâtei care nu avea calitatea de

reprezentant legal al acesteia.

Greșita interpretare a acelui înscris este cu atât mai evidentă cu cât

contractul de închirirere și anexa acestuia, prevăd expres interdicția

executării oricăror modificări ale spațiului fără acceptul proprietarului, iar

acestea au fost semnate din partea locatorului de către director, singurul în

măsură să o reprezinte legitim pe pârâtă.

Totodată instanțele nu au luat în considerare împrejurarea că, exceptând

punctul intitulat „reparații la pereți și zugrăveli”, toate celelalte lucrări

enumerate în cuprinsul raportului de expertiză,  reprezentau modificări

ale spațiului închiriat care necesitau acordul expres al pârâtei (locator).

De asemenea, instanțele au omis mențiunea expertului potrivit căreia lucrările arătate

„corespund obligațiilor locatarului” fiind în contradicție cu propriile

concluzii din cuprinsul raportului.

Or, omologarea, în acest context, a concluziei expertizei, potrivit căreia

lucrările la imobil „trebuiau executate de proprietarul imobilului, iar nu de

chiriaș”, contravine nu numai clauzelor contractuale ci și dispozițiilor legale

aplicabile în materie și reprezintă, în speță, o abandonare în favoarea

expertului a prerogativelor instanțelor de a desluși raporturile juridice stabilite

între cele două părți.

În consecință, recursul pârâtei a fost admis, decizia atacată a fost modificată

în sensul admiterii apelului făcut în cauză de aceeași pârâtă, iar sentința a

fost desființată, și acțiunea respinsă.