ÎCCJ, decizie (scj.ro #83681)

Contract de închiriere.Lucrări la imobilul închiriat. Clauze contractuale Instanțele au apreciat, în mod greșit acordul proprietarului în ceea ce privește executarea de către chiriaș a lucrărilor la imobil dând eficiență juridică unei însemnări făcute de un salariat al proprietarului care nu avea calitatea de reprezentant legal al acestuia, ignorând clauzele contractului de închiriere care prevedeau expres interdicția executării oricăror modificări ale spațiului închiriat fără acceptul proprietarului. Or,omologarea în acest context a concluziei expertizei, potrivit căreia lucrările la imobil trebuiau executate de proprietar, iar nu de chiriaș, contravine atât clauzelor contractuale cât și dispozițiilor legale în materie și reprezintă o abandonare în favoarea expertului a prerogativelor instanțelor de a desluși raporturile juridice stabilite între părți.

Secția comercială, decizia nr.1817 din 13 martie 2002 Prin sentința civilă nr. 552/C din 12 iulie 2000, Tribunalul Mehedinți a admis acțiunea reclamantei SC „T” SRL, Drobeta Turnu Severin, împotriva pârâtei RA „L.D.” Turnu Severin, care a fost obligată la plata contravalorii îmbunătățirilor efectuate la imobilul închiriat. Apelul pârâtei a fost respins prin decizia nr.1522 din 20 noiembrie 2000, de Curtea de Apel Craiova, Secția comercială care a reținut că, prin contractul încheiat în 1977, pârâta a închiriat reclamantei spațiul comercial din Drobeta Turnu Severin iar în perioada exercitării locațiunii, în calitate de chiriaș, a făcut îmbunătățiri. Apărările pârâtei, din care rezultă că aceasta, în calitate de locator, nu și-a dat acordul pentru executarea lucrărilor menționate, dintre care unele aveau caracter voluptoriu iar altele constituiau, obligații ale chiriașului, nu au fost avute în vedere.

Pârâta a declarat recurs, susținând ineexistența acordului său vizând efectuarea lucrărilor invocate de reclamantă, evidențiind, de asemenea, că semnarea contractului de către reclamantă în calitatea sa de chiriaș s-a făcut fără obiecțiuni cât privește starea spațiului închiriat. Recursul este fondat.

Din analiza lucrărilor din dosar Curtea a constatat că, deși pârâta nu a menționat în mod expres dispozițiile legale avute în vedere cu ocazia motivării recursului în speță își găsesc aplicarea prevederile art.306 alin.ultim C.proc.civ., iar argumentele enumerate vizează greșita interpretare a actelor juridice deduse judecății precum și omisiunea instanței de a se pronunța asupra unor mijloace de apărare sau asupra unor dovezi administrate care erau hotărâtoare pentru dezlegarea pricinii, apărări care corespund situațiilor prevăzute de art.304 punctele 8 și 10 C.proc.civ.; că în mod greșit instanța de fond și cea de apel au apreciat că pârâta ar fi fost de acord cu executarea lucrărilor aflate în litigiu, dând fără temei eficiență juridică unei însemnări făcute de către un salariat al pârâtei care nu avea calitatea de reprezentant legal al acesteia.

Greșita interpretare a acelui înscris este cu atât mai evidentă cu cât contractul de închirirere și anexa acestuia, prevăd expres interdicția executării oricăror modificări ale spațiului fără acceptul proprietarului, iar acestea au fost semnate din partea locatorului de către director, singurul în măsură să o reprezinte legitim pe pârâtă. Totodată instanțele nu au luat în considerare împrejurarea că, exceptând punctul intitulat „reparații la pereți și zugrăveli”, toate celelalte lucrări enumerate în cuprinsul raportului de expertiză, reprezentau modificări ale spațiului închiriat care necesitau acordul expres al pârâtei (locator). De asemenea, instanțele au omis mențiunea expertului potrivit căreia lucrările arătate „corespund obligațiilor locatarului” fiind în contradicție cu propriile concluzii din cuprinsul raportului.

Or, omologarea, în acest context, a concluziei expertizei, potrivit căreia lucrările la imobil „trebuiau executate de proprietarul imobilului, iar nu de chiriaș”, contravine nu numai clauzelor contractuale ci și dispozițiilor legale aplicabile în materie și reprezintă, în speță, o abandonare în favoarea expertului a prerogativelor instanțelor de a desluși raporturile juridice stabilite între cele două părți. În consecință, recursul pârâtei a fost admis, decizia atacată a fost modificată în sensul admiterii apelului făcut în cauză de aceeași pârâtă, iar sentința a fost desființată, și acțiunea respinsă.