ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 4937/2004

Asupra recursului de față:

Din examinarea lucrărilor

din dosar, constată următoarele:

La 29 martie 1999 reclamanta

Primăria municipiului Drobeta Turnu Severin a chemat în judecată pârâta SC L.M.P.A.

SRL Drobeta Turnu Severin, pentru a fi obligată la plata sumei de 177.436.330

lei chirie restantă și penalități de întârziere.

A solicitat, totodată, și

evacuarea din spațiul comercial.

În motivare a arătat că

potrivit contractului nr. 1/1993 a închiriat pârâtei un spațiu comercial în

Piața Mircea din Drobeta Turnu Severin pe o perioadă de 5 ani, urmând ca

aceasta să achite lunar 86.000 lei indexată cu indicele de inflație, iar în caz

de neplată la termen s-a prevăzut obligația de plată a unor penalități de

întârziere de 1% pe zi.

Ulterior, reclamanta și-a

precizat acțiunea solicitând rezilierea contractului și obligarea la chirie și

penalități calculate la zi.

Prin sentința civilă nr. 681/

C din 30 noiembrie 1998, Tribunalul Mehedinți a admis acțiunea precizată în

parte și a obligat pârâta la plata sumei de 42.168.544 lei chirie pe perioada 1

aprilie 1996, 15 iulie 1999 și la 173.167.699 lei penalități de întârziere.

A reziliat contractul și a

dispus evacuarea pârâtei respingând cererea de acordare a unui drept de

retenție.

Pentru a se pronunța astfel

a reținut că reclamanta și-a îndeplinit obligația de a preda spațiul care în

lipsa unor probe, se prezumă că a fost corespunzător.

În schimb, pârâta nu a

achitat chiria și nu poate pretinde nici compensarea cu contravaloarea

îmbunătățirilor în lipsa unei clauze și în considerarea dispozițiilor art. 8 lit.

g) din contract.

Pe de altă parte însă,

dreptul la acțiune al reclamantei de a pretinde contravaloarea chiriei s-a

născut la 1 aprilie 1996, pentru perioada anterioară pretențiile fiind

prescrise încât, conform expertizei contabile efectuată în cauză, s-a apreciat

că pârâta datorează doar suma de 42.168.544 lei.

La aceasta se adaugă și

penalitățile de întârziere, în conformitate cu art. 9 din contract, dreptul la

acțiune prescriindu-se în trei ani și nu 6 luni, art. 4 lit. e) din Decretul nr.

167/1958, fiind implicit abrogat prin dispariția organizațiilor socialiste.

Totodată, s-a înlăturat și

apărarea potrivit căreia odată încetat contractul, prin tacita relocațiune nu

se mai aplică convenția cu privire la garanții, clauza penală având caracter

sancționator.

În privința dreptului la

retenție s-a dat eficiență art. 8 lit. g) din contract potrivit căruia

îmbunătățirile aduse imobilului se suportă de chiriaș și pe cale consecință s-a

dispus rezilierea contractului și evacuarea.

Împotriva acestei hotărâri a

declarat apel pârâta care a criticat-o pentru nelegalitate și netemeinicie și a

susținut, în esență, că instanța nu a avut în vedere obligațiile părților și

modul cum s-au respectat, a aplicat greșit dispozițiile legale referitoare la

prescripție și nu se putea dispune rezilierea care nici nu s-a cerut și

evacuarea în condițiile în care a adus îmbunătățiri la spațiu și a formulat și

cerere pentru cumpărarea acestuia.

Curtea de Apel Craiova

pronunțând decizia nr. 1008 din 7 noiembrie 2001 a respins apelul, ca nefondat.

În privința prescripției s-a

constatat, în raport de durata contractului de 5 ani care urma să expire în

august 1998 și de data introducerii acțiunii, 23 martie 1999 că, dreptul la

acțiune pentru chirie și penalități născut la 23 martie 1996 nu s-a prescris

încât, critica este nefondată.

Cu privire la rezilierea

contractului, reclamanta și-a precizat acțiunea în acest sens, fapt consemnat

în încheierea din 15 iunie 1999 și în adresa nr. 9837 din 24 septembrie 1998,

iar cererea este întemeiată ca și cea de evacuare în condițiile în care nu s-a

achitat chiria datorată în baza contractului prelungit tacit cu obligațiile

prevăzute inițial.

Referitor la dreptul de

retenție, Curtea a apreciat că instanța de fond a interpretat corect voința

părților reieșită din art. 8 din contract.

Pârâta a formulat recurs

motivat în fapt în termenul legal pe care l-a dezvoltat ulterior și motivat în

drept solicitând și suspendarea executării hotărârii, cerere care a fost

respinsă.

A susținut prin motivele

sale că instanța a acordat mai mult decât s-a cerut, motiv încadrat în art. 304

pct. 6 C. proc. civ.

Astfel, rezilierea

contractului nu a fost cerută prin acțiunea introductivă ci la al patrulea

termen, în condiții de nelegalitate, prin raport cu prevederile art. 132 C.

proc. civ., fără ca modificarea acțiunii să fie pusă în discuția părților și

fără a se comunica cererea modificată.

În aceste condiții nu se

poate deci vorbi de o acțiune modificată și deci instanța a acordat mai mult

decât s-a cerut.

Prin al doilea motiv de

recurs a susținut că instanța de apel a interpretat greșit actul juridic dedus

judecății motiv încadrat în art. 304 pct. 8 C. proc. civ.

Astfel, contractul de

locațiune a fost încheiat pe o perioadă de 3 ani și nu de 5 ani ceea ce

înseamnă că la 1 iulie 1996 acesta își încetase efectele și nu se mai putea

dispune rezilierea în urma unei acțiuni introdusă la 23 septembrie 1999 și

deci, instanța era obligată să aibă în vedere în mod distinct perioada cât

contractul a fost în ființă și perioada pentru care a intervenit tacita

relocațiune.

Pe de altă parte, s-a dat o

interpretare denaturată art. 8 alin. (2) din contract care se referă la

obligațiile chiriașului și care nu a constituit drept temei pentru solicitarea

sa de obligare la plată a contravalorii îmbunătățirilor, fiind vorba de

reparații ce cădeau, conform art. 7, în sarcina proprietarului și pentru care a

solicitat și dreptul de retenție.

Prin al treilea motiv de

recurs a susținut că hotărârea este dată cu aplicarea greșită a legii, motiv

care se încadrează în art. 304 pct. 9 C. proc. civ. deoarece, contractul a încetat

de drept la termen, neoperând tacita relocațiune în lipsa acordului părților,

pârâta rămânând în spațiu numai ca efect al formulării cererii de cumpărare a

spațiului, conform Legii 505/1998.

Totodată, instanța nu putea

dispune obligarea la penalități decât pe perioada cât contractul a fost

valabil, garanțiile încetând chiar și în cazul unei relocațiuni tacite, conform

art. 1437 și art. 1452 C. civ., în lipsă de stipulație contrară.

Prin ultimul motiv de recurs

a invocat nepronunțarea asupra unui mijloc de apărare și asupra unei dovezi,

care aveau înrăurire hotărâtoare asupra cauzei motiv prevăzut de art. 304 pct. 10

C. proc. civ., respectiv autorizația de construcție nr. 149 din 21 iulie 2003 din

care rezultă caracterul îmbunătățirilor care nu au fost voluptorii ci necesare

cât și Raportul de expertiză de evaluare în care reclamanta recunoaște aceste

îmbunătățiri.

Analizând recursul prin

prisma motivelor invocate se găsește nefondat.

În privința primului motiv

de recurs, art. 132 C. proc. civ., reglementează situația modificării acțiunii,

rezultând, în principiu, că modificarea acțiunii poate avea loc numai în fața

primei instanțe până la prima zi de înfățișare. Însă dacă pârâtul nu se opune,

acțiunea poate fi modificată și după acest termen, dat fiind caracterul

dispozitiv al art. 132 C. proc. civ.

În același timp, trebuie

reținut că pârâtul nu a invocat în fața primei instanțe nici faptul că cererea

nu a fost pusă în discuție și nu i-a fost comunicată încât, aceste

neregularități nu mai pot fi invocate în această fază procesuală.

În aceste condiții, cadrul

procesual a fost fixat, instanța de judecată având obligația de a se pronunța

asupra ceea ce s-a cerut prin acțiunea modificată (mai precis completată)

respectiv și asupra rezilierii contractului.

În privința interpretării

actului juridic dedus judecății cu referire la termenul contractului, este

adevărat, că în speță, este vorba de un contract de locațiune încheiat pe o

durată de 3 ani și nu de 5 ani, cum, din eroare, s-a menționat în

considerentele hotărârii, dar această eroare, nu are importanță sub aspectul

obligațiilor deduse judecății, izvorul acestora fiind contractul de închiriere

prelungit prin tacita relocațiune, așa cum corect s-a reținut pentru cele ce se

vor arăta în continuare.

Cu referire la clauzele

prevăzute în contract la articolele 7 și 8 rezultă că prin cererea sa,

într-adevăr, pârâtul a pretins obligarea reclamantei la despăgubiri civile

echivalente cu contravaloarea lucrărilor de reparații efectuate la imobilul

închiriat și care, în opinia sa, cădeau conform art. 7 din contract în sarcina

proprietarului, care nu a predat spațiul în stare corespunzătoare.

Instanțele de fond și apel,

reținând însă, că pârâtul nu a făcut dovada că imobilul a fost predat în stare

necorespunzătoare scopului pentru care a fost închiriat a apreciat în

concordanță și cu concluziile expertizei, că aceste lucrări de investiții se

încadrează de fapt în categoria celor prevăzute de dispozițiile art. 8 din contract,

care se referă la „modificări sau îmbunătățiri substanțiale la bunul închiriat”

efectuate de chiriaș pe răspunderea sa.

Prin urmare, nu se poate

susține că instanțele au dat o altă interpretare înțelesului actului juridic

dedus judecății, recurenta fiind, de fapt, nemulțumită de aprecierea probelor

administrate în această privință, situație care vizează netemeinicia hotărârii

în sensul reglementării prin art. 304 pct. 11 C. proc. civ., abrogat prin

O.U.G. nr. 138/2000 și nu cea din art. 304 pct. 6 C. proc. civ. și care nu mai

poate fi cenzurată în recurs.

Față de pretenția

recurentului, ca pentru sumele cheltuite cu titlu de investiție să i se

recunoască un drept de retenție, dispozițiile aceluiași articol 8 din contract

prevăd că acestea se suportă de către chiriaș încât, în interpretarea dată,

recurentul nu poate pretinde nici dreptul de retenție.

Referitor la durata

contractului și tacita relocațiune cu efect asupra întinderii obligațiilor

părților instanța de apel a apreciat, în mod legal, în conformitate cu art. 1437

C. civ., că a intervenit tacita relocațiune, așa cum a reținut și instanța de

fond, recurentul folosind imobilul și după expirarea termenului de 3 ani pentru

care a fost încheiat contractul.

Nu se poate susține că a

lipsit voința recurentului, ea fiind evidentă în raport cu posesiunea

prelungită și atitudinea recurentului, iar invocarea Legii nr. 505/1998 ca

motiv exclusiv este cel puțin lipsită de sens atât timp cât o condiție

prealabilă pentru a putea cumpăra spațiul în temeiul acestei legi era tocmai

deținerea cu titlu de chirie a spațiului. Pe de la altă parte, în considerarea

acelorași dispoziții legale contractul de locațiune este considerat că a fost

încheiat în aceleași condiții ca și primul contract, rămânând același preț și aceleași

obligații, prin urmare și clauza penală, care nu are valoarea unei garanții, în

sensul invocat de recurentă, iar neplata la termen a obligațiilor atrage

rezilierea contractului în vigoare și evacuarea.

Prin ultimul motiv de

recurs, s-a invocat nepronunțarea asupra unor probe hotărâtoare pentru cauză

dar așa cum s-a arătat deja, soluția de respingere a cererii de obligare la

plata contravalorii îmbunătățirilor a avut în vedere că acestea se suportă de

recurent nefiind posibilă recuperarea lor, în conformitate cu art. 8 din

contract și nu faptul că nu au fost dovedite.

Pentru toate aceste

considerente și având în vedere dispozițiile art. 312

1

C. proc. civ.,

recursul întemeiat pe motivele, prevăzute de art. 304 pct. 6, 8, 9 și 10 C.

proc. civ., se găsește nefondat și se va respinge.

PENTRU ACESTE

MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul declarat

de pârâta SC L.M.P.A. SRL Drobeta Turnu Severin, împotriva deciziei nr. 1008

din 7 noiembrie 2001 a Curții de Apel Craiova, secția comercială, ca nefondat.

Irevocabilă.

Pronunțata în ședință

publică, astăzi 24 noiembrie 2004.