ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 4937/2004

Asupra recursului de față: Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: La 29 martie 1999 reclamanta Primăria municipiului Drobeta Turnu Severin a chemat în judecată pârâta SC L.M.P.A. SRL Drobeta Turnu Severin, pentru a fi obligată la plata sumei de 177.436.330 lei chirie restantă și penalități de întârziere. A solicitat, totodată, și evacuarea din spațiul comercial. În motivare a arătat că potrivit contractului nr. 1/1993 a închiriat pârâtei un spațiu comercial în Piața Mircea din Drobeta Turnu Severin pe o perioadă de 5 ani, urmând ca aceasta să achite lunar 86.000 lei indexată cu indicele de inflație, iar în caz de neplată la termen s-a prevăzut obligația de plată a unor penalități de întârziere de 1% pe zi.

Ulterior, reclamanta și-a precizat acțiunea solicitând rezilierea contractului și obligarea la chirie și penalități calculate la zi. Prin sentința civilă nr. 681/ C din 30 noiembrie 1998, Tribunalul Mehedinți a admis acțiunea precizată în parte și a obligat pârâta la plata sumei de 42.168.544 lei chirie pe perioada 1 aprilie 1996, 15 iulie 1999 și la 173.167.699 lei penalități de întârziere. A reziliat contractul și a dispus evacuarea pârâtei respingând cererea de acordare a unui drept de retenție. Pentru a se pronunța astfel a reținut că reclamanta și-a îndeplinit obligația de a preda spațiul care în lipsa unor probe, se prezumă că a fost corespunzător. În schimb, pârâta nu a achitat chiria și nu poate pretinde nici compensarea cu contravaloarea îmbunătățirilor în lipsa unei clauze și în considerarea dispozițiilor art. 8 lit. g) din contract.

Pe de altă parte însă, dreptul la acțiune al reclamantei de a pretinde contravaloarea chiriei s-a născut la 1 aprilie 1996, pentru perioada anterioară pretențiile fiind prescrise încât, conform expertizei contabile efectuată în cauză, s-a apreciat că pârâta datorează doar suma de 42.168.544 lei. La aceasta se adaugă și penalitățile de întârziere, în conformitate cu art. 9 din contract, dreptul la acțiune prescriindu-se în trei ani și nu 6 luni, art. 4 lit. e) din Decretul nr. 167/1958, fiind implicit abrogat prin dispariția organizațiilor socialiste. Totodată, s-a înlăturat și apărarea potrivit căreia odată încetat contractul, prin tacita relocațiune nu se mai aplică convenția cu privire la garanții, clauza penală având caracter sancționator.

În privința dreptului la retenție s-a dat eficiență art. 8 lit. g) din contract potrivit căruia îmbunătățirile aduse imobilului se suportă de chiriaș și pe cale consecință s-a dispus rezilierea contractului și evacuarea. Împotriva acestei hotărâri a declarat apel pârâta care a criticat-o pentru nelegalitate și netemeinicie și a susținut, în esență, că instanța nu a avut în vedere obligațiile părților și modul cum s-au respectat, a aplicat greșit dispozițiile legale referitoare la prescripție și nu se putea dispune rezilierea care nici nu s-a cerut și evacuarea în condițiile în care a adus îmbunătățiri la spațiu și a formulat și cerere pentru cumpărarea acestuia. Curtea de Apel Craiova pronunțând decizia nr. 1008 din 7 noiembrie 2001 a respins apelul, ca nefondat.

În privința prescripției s-a constatat, în raport de durata contractului de 5 ani care urma să expire în august 1998 și de data introducerii acțiunii, 23 martie 1999 că, dreptul la acțiune pentru chirie și penalități născut la 23 martie 1996 nu s-a prescris încât, critica este nefondată. Cu privire la rezilierea contractului, reclamanta și-a precizat acțiunea în acest sens, fapt consemnat în încheierea din 15 iunie 1999 și în adresa nr. 9837 din 24 septembrie 1998, iar cererea este întemeiată ca și cea de evacuare în condițiile în care nu s-a achitat chiria datorată în baza contractului prelungit tacit cu obligațiile prevăzute inițial. Referitor la dreptul de retenție, Curtea a apreciat că instanța de fond a interpretat corect voința părților reieșită din art. 8 din contract.

Pârâta a formulat recurs motivat în fapt în termenul legal pe care l-a dezvoltat ulterior și motivat în drept solicitând și suspendarea executării hotărârii, cerere care a fost respinsă. A susținut prin motivele sale că instanța a acordat mai mult decât s-a cerut, motiv încadrat în art. 304 pct. 6 C. proc. civ. Astfel, rezilierea contractului nu a fost cerută prin acțiunea introductivă ci la al patrulea termen, în condiții de nelegalitate, prin raport cu prevederile art. 132 C. proc. civ., fără ca modificarea acțiunii să fie pusă în discuția părților și fără a se comunica cererea modificată. În aceste condiții nu se poate deci vorbi de o acțiune modificată și deci instanța a acordat mai mult decât s-a cerut.

Prin al doilea motiv de recurs a susținut că instanța de apel a interpretat greșit actul juridic dedus judecății motiv încadrat în art. 304 pct. 8 C. proc. civ. Astfel, contractul de locațiune a fost încheiat pe o perioadă de 3 ani și nu de 5 ani ceea ce înseamnă că la 1 iulie 1996 acesta își încetase efectele și nu se mai putea dispune rezilierea în urma unei acțiuni introdusă la 23 septembrie 1999 și deci, instanța era obligată să aibă în vedere în mod distinct perioada cât contractul a fost în ființă și perioada pentru care a intervenit tacita relocațiune. Pe de altă parte, s-a dat o interpretare denaturată art. 8 alin. (2) din contract care se referă la obligațiile chiriașului și care nu a constituit drept temei pentru solicitarea sa de obligare la plată a contravalorii îmbunătățirilor, fiind vorba de reparații ce cădeau, conform art. 7, în sarcina proprietarului și pentru care a solicitat și dreptul de retenție.

Prin al treilea motiv de recurs a susținut că hotărârea este dată cu aplicarea greșită a legii, motiv care se încadrează în art. 304 pct. 9 C. proc. civ. deoarece, contractul a încetat de drept la termen, neoperând tacita relocațiune în lipsa acordului părților, pârâta rămânând în spațiu numai ca efect al formulării cererii de cumpărare a spațiului, conform Legii 505/1998. Totodată, instanța nu putea dispune obligarea la penalități decât pe perioada cât contractul a fost valabil, garanțiile încetând chiar și în cazul unei relocațiuni tacite, conform art. 1437 și art. 1452 C. civ., în lipsă de stipulație contrară. Prin ultimul motiv de recurs a invocat nepronunțarea asupra unui mijloc de apărare și asupra unei dovezi, care aveau înrăurire hotărâtoare asupra cauzei motiv prevăzut de art. 304 pct. 10 C. proc.

civ., respectiv autorizația de construcție nr. 149 din 21 iulie 2003 din care rezultă caracterul îmbunătățirilor care nu au fost voluptorii ci necesare cât și Raportul de expertiză de evaluare în care reclamanta recunoaște aceste îmbunătățiri. Analizând recursul prin prisma motivelor invocate se găsește nefondat. În privința primului motiv de recurs, art. 132 C. proc. civ., reglementează situația modificării acțiunii, rezultând, în principiu, că modificarea acțiunii poate avea loc numai în fața primei instanțe până la prima zi de înfățișare. Însă dacă pârâtul nu se opune, acțiunea poate fi modificată și după acest termen, dat fiind caracterul dispozitiv al art. 132 C. proc. civ. În același timp, trebuie reținut că pârâtul nu a invocat în fața primei instanțe nici faptul că cererea nu a fost pusă în discuție și nu i-a fost comunicată încât, aceste neregularități nu mai pot fi invocate în această fază procesuală.

În aceste condiții, cadrul procesual a fost fixat, instanța de judecată având obligația de a se pronunța asupra ceea ce s-a cerut prin acțiunea modificată (mai precis completată) respectiv și asupra rezilierii contractului. În privința interpretării actului juridic dedus judecății cu referire la termenul contractului, este adevărat, că în speță, este vorba de un contract de locațiune încheiat pe o durată de 3 ani și nu de 5 ani, cum, din eroare, s-a menționat în considerentele hotărârii, dar această eroare, nu are importanță sub aspectul obligațiilor deduse judecății, izvorul acestora fiind contractul de închiriere prelungit prin tacita relocațiune, așa cum corect s-a reținut pentru cele ce se vor arăta în continuare.

Cu referire la clauzele prevăzute în contract la articolele 7 și 8 rezultă că prin cererea sa, într-adevăr, pârâtul a pretins obligarea reclamantei la despăgubiri civile echivalente cu contravaloarea lucrărilor de reparații efectuate la imobilul închiriat și care, în opinia sa, cădeau conform art. 7 din contract în sarcina proprietarului, care nu a predat spațiul în stare corespunzătoare. Instanțele de fond și apel, reținând însă, că pârâtul nu a făcut dovada că imobilul a fost predat în stare necorespunzătoare scopului pentru care a fost închiriat a apreciat în concordanță și cu concluziile expertizei, că aceste lucrări de investiții se încadrează de fapt în categoria celor prevăzute de dispozițiile art. 8 din contract, care se referă la „modificări sau îmbunătățiri substanțiale la bunul închiriat” efectuate de chiriaș pe răspunderea sa.

Prin urmare, nu se poate susține că instanțele au dat o altă interpretare înțelesului actului juridic dedus judecății, recurenta fiind, de fapt, nemulțumită de aprecierea probelor administrate în această privință, situație care vizează netemeinicia hotărârii în sensul reglementării prin art. 304 pct. 11 C. proc. civ., abrogat prin O.U.G. nr. 138/2000 și nu cea din art. 304 pct. 6 C. proc. civ. și care nu mai poate fi cenzurată în recurs. Față de pretenția recurentului, ca pentru sumele cheltuite cu titlu de investiție să i se recunoască un drept de retenție, dispozițiile aceluiași articol 8 din contract prevăd că acestea se suportă de către chiriaș încât, în interpretarea dată, recurentul nu poate pretinde nici dreptul de retenție.

Referitor la durata contractului și tacita relocațiune cu efect asupra întinderii obligațiilor părților instanța de apel a apreciat, în mod legal, în conformitate cu art. 1437 C. civ., că a intervenit tacita relocațiune, așa cum a reținut și instanța de fond, recurentul folosind imobilul și după expirarea termenului de 3 ani pentru care a fost încheiat contractul. Nu se poate susține că a lipsit voința recurentului, ea fiind evidentă în raport cu posesiunea prelungită și atitudinea recurentului, iar invocarea Legii nr. 505/1998 ca motiv exclusiv este cel puțin lipsită de sens atât timp cât o condiție prealabilă pentru a putea cumpăra spațiul în temeiul acestei legi era tocmai deținerea cu titlu de chirie a spațiului.

Pe de la altă parte, în considerarea acelorași dispoziții legale contractul de locațiune este considerat că a fost încheiat în aceleași condiții ca și primul contract, rămânând același preț și aceleași obligații, prin urmare și clauza penală, care nu are valoarea unei garanții, în sensul invocat de recurentă, iar neplata la termen a obligațiilor atrage rezilierea contractului în vigoare și evacuarea. Prin ultimul motiv de recurs, s-a invocat nepronunțarea asupra unor probe hotărâtoare pentru cauză dar așa cum s-a arătat deja, soluția de respingere a cererii de obligare la plata contravalorii îmbunătățirilor a avut în vedere că acestea se suportă de recurent nefiind posibilă recuperarea lor, în conformitate cu art. 8 din contract și nu faptul că nu au fost dovedite.

Pentru toate aceste considerente și având în vedere dispozițiile art. 312 1 C. proc. civ., recursul întemeiat pe motivele, prevăzute de art. 304 pct. 6, 8, 9 și 10 C. proc. civ., se găsește nefondat și se va respinge.

PENTRU ACESTE

MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursul declarat de pârâta SC L.M.P.A. SRL Drobeta Turnu Severin, împotriva deciziei nr. 1008 din 7 noiembrie 2001 a Curții de Apel Craiova, secția comercială, ca nefondat. Irevocabilă. Pronunțata în ședință publică, astăzi 24 noiembrie 2004.