VERLAN v. THE REPUBLIC OF MOLDOVA

A cincea secțiune DECIZIE Nr. 45396/13 Alexandru VERLAN împotriva Republicii Moldova Curtea Europeană a Drepturilor Omului (A cincea secțiune), care a stat la 4 decembrie 2025 ca Cameră compusă din: Georgios A. Serghides , Președintele Gilberto Felici , Diana Sârcu , judecători și Martina Keller, grefierul adjunct al secțiunii, având în vedere cererea depusă la 19 iunie 2013, Având în vedere observațiile prezentate de Guvernul contestat și observațiile prezentate în răspuns de către solicitant, după deliberare, hotărăște după cum urmează: FACTELE Reclamantul, dl Alexandru Verlan, este un național moldovenesc, născut în 1978 și trăiește în Pîrîta. El a fost reprezentat în fața Curții de către dl M. Postu și dl A. Cojocaru, avocați practicanți în Chișinău. Guvernul Moldovei („Guvernul”) a fost reprezentat de agentul lor interimar, dl D. Măimescu. Circumstanțele cazului Faptele cazului, astfel cum au fost prezentate de părțile, pot fi rezumate după cum urmează. La 9 noiembrie 1994 V. a obținut, prin donare, o casă și un pachet separat de teren utilizabil ca grădină (“termenul contestat”) în satul Pîrîta din Republica Moldova. La 27 mai 2003, biroul primarului Pîrîta (denumit în continuare „autoritatea locală”) a emis acte de titlu V care confirmă drepturile de proprietate asupra celor două bucăți de bunuri imobiliare. La 28 mai 2003 au fost înregistrate în numele V. cu biroul territorial Strășeni (“TCO”) sub un număr provizoriu. La 29 mai 2003, TCO a emis un document de confirmare a drepturilor de proprietate a V. asupra casei, precum și a plăcii de teren, indicând numerele lor cadastrale și suprafața. La 29 mai 2003 V. a vândut cele două bucăți de bunuri imobiliare reclamantului, care și-a înregistrat drepturile de proprietate asupra lor la TCO la 2 iunie 2003. În decembrie 2005, TCO a emis o acțiune de titlu S. pe o parcelă de terenuri cu un număr cadastral provizoriu diferit. Potrivit reclamantului, această parcelă includea terenul contestat. În 2007 a avut loc o înregistrare la scară largă a terenurilor în sat. Prin urmare, terenul lui S. a fost emis un număr definitiv și o descriere în baza de date geografică TCO. Terenul contestat nu a fost identificat în baza de date și nu a fost emis un număr definitiv. Potrivit unei scrisori din 21 ianuarie 2011 autoritatea locală a informat reclamantul că terenul contestat a fost inclus în mod eronat în parcela de teren înregistrată ca proprietatea S. El a reafirmat poziția sa că o greșeală a fost comisă în cursul înregistrării terenurilor la scară largă între 2006 și 2007. Planul de teren al reclamantului nu a fost inclus în baza de date geografică TCO (decretarea limitelor fiecărei parcele de teren cu referire la parcelele vecine de terenuri și alte obiecte fixe) și, ca urmare, a fost inclusă în parcela de teren înregistrată în numele S. La 15 martie 2010, reclamantul a inițiat o procedură judiciară împotriva S., cerându-i să se abțină de a împiedica utilizarea terenurilor sale. De asemenea, el a identificat autoritatea locală și TCO ca părți intervenente din partea inculpatului și a solicitat că drepturile sale de proprietate asupra terenului contestat să fie înregistrate de către TCO. Reclamantul a modificat acțiunea sa de judecată la 25 ianuarie 2011, indicând T.P. (persoana care între timp a cumpărat terenul lui S.) ca acuzat și TCO ca intervenent. El solicită instanței să ordone T.P. să nu împiedice utilizarea terenului său, precum și să ordone TCO să își înregistreze în mod corespunzător drepturile de proprietate asupra plăcii relevante de teren. În cursul procedurii, reclamantul a solicitat OTC să efectueze o evaluare expertă pentru a determina dacă cele două parcele de teren se suprapun și dacă terenurile sale pot fi înregistrate în baza de date geografică OTC. La 16 iunie 2011, OTC a răspuns că, întrucât terenurile reclamantului nu sunt incluse în baza de date geografice, nu a putut determina dacă cele două parcele de teren se suprapun. La 29 iunie 2011, instanța a ordonat un raport de experți pentru a determina dacă cele două parcele de teren se suprapun și, dacă este așa, în ce măsură și dacă terenul reclamantului ar putea fi inclus în baza de date geografică TCO. Noiembrie 2011 TCO a răspuns că baza de date geografică TCO nu includea informații cu privire la plățile de teren ale reclamantului, ceea ce a făcut imposibil să se stabilească dacă aceasta se suprapune cu terenurile aparținând T.P. 10. Într-o hotărâre din 6 martie 2012 Tribunalul de District Dubăsari a respins afirmațiile reclamantului ca fiind nefondate. Acesta a constatat, în special, că, având în vedere că reclamantul nu a dovedit că terenul înregistrat corespunzător a T.P. se suprapune cu propriul său teren, ea nu a putut fi ordonată să înceteze să-și împiedice accesul la terenul său. În ceea ce privește a doua cerere a reclamantului, și anume pentru ca TCO să își înregistreze drepturile de proprietate, instanța a constatat că nimeni nu i-a contestat drepturile de proprietate, care nu au fost eliminate din registrul TCO și, prin urmare, nu a solicitat să fie reînregistrate acolo. Curtea a concluzionat că nici V. nici reclamantul nu a finalizat niciodată înregistrarea drepturilor de proprietate, conform legii, cerând și plătind limitele parcelei de teren care urmează să fie stabilite, cu introducerea rezultată a acestor date în baza de date geografică. Astfel, în timp ce drepturile sale de proprietate nu au fost contestate, plasarea fizică a parcelei sale de teren nu a fost încă stabilită. 11. Această hotărâre a fost susținută de Curtea de Apel Chișinău la 1 noiembrie 2012 și de Curtea Supremă de Justiție la 17 aprilie 2013. Denunțul reclamantului se referă la presupusa înregistrare eronată de către autoritățile a titlului de două persoane la aceeași parcelă de teren și la nerespectarea drepturilor sale garantate în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenția. 14. Guvernul a susținut că reclamantul nu a depus o acțiune judiciară separată împotriva TCO pentru a obține rectificarea dosarelor relevante în registrul imobiliar și a prezentat o copie a unei decizii interne prin care o astfel de acțiune judiciară a corectat problema. În plus, plângerea sa cu privire la erorile de reprezentare geografică a terenului contestat nu a fost examinată la nivel intern. În timp ce atât reclamantul, cât și S. au obținut numere provizorii de înregistrare pentru parcele lor respective de teren, numai S. au solicitat un număr permanent după 2007, în timp ce reclamantul nu a reușit să facă acest lucru. Terenul reclamantului lipsește informații geografice, un plan cadastral și o delimitare a limitelor sale, elemente care ar putea fi determinate după activitatea cadastrală pentru care nu a cerut-o. Acest lucru ar permite să determine dacă terenul reclamantului se suprapune cu cel înregistrat de T.P. În plus, autoritatea locală și-a exprimat dorința de a-l emite terenuri din fondul de rezervă, dar el nu a urmărit această opțiune. Prin urmare, reclamantul nu a luat nicio acțiune pentru a-și înregistra drepturile după 2007. 15. Reclamantul a susținut că a respectat cerințele juridice la momentul achiziției și a înregistrat terenul contestat la TCO. Întrucât nu s-a contestat că a obținut drepturile de proprietate asupra terenului în cauză, orice altă acțiune judiciară împotriva TCO ar fi fost eșuată. 16. Curtea constată că instanța internă și Guvernul nu au negat drepturile de proprietate ale reclamantului asupra unei parcele de terenuri din satul respectiv. Reclamantul a susținut că drepturile sale se referă la o parcelă specifică de teren, care a fost înregistrată în mod corespunzător, dar a fost ulterior inclusă în terenul înregistrat în numele T.P... Cu toate acestea, după cum a fost stabilit de instanțe, el nu a furnizat nici o dovadă că acest lucru a fost într-adevăr cazul, deoarece terenul său lipsește o descriere detaliată în baza de date geografică TCO. 17. Curtea constată, în conformitate cu evaluarea instanțelor interne, că determinarea dacă autoritățile au greșit prin includerea terenului său în cel al T.P.’s necesită măsurări și delimitare specifice a frontierelor fizice ale ambelor parcele de teren. Curtea de primă instanță a explicat reclamantului că este responsabilitatea sa de a solicita aceste măsurări și de a plăti pentru ele. Curtea consideră că numai dacă, ca urmare a acestor măsurători, a devenit clar că cele două parcele de teren se suprapun – și în ce măsură – ar avea instanțele interne o bază juridică pentru a decide care dintre drepturile proprietarilor trebuie să continue să fie înregistrate. În timp ce reclamantul a întrebat cu TCO posibilitatea de a include terenul contestat în baza sa geografică, și a obținut chiar și o ordonanță de instanță pentru obținerea unui raport de experți cu privire la această posibilitate, TCO l-a informat cu claritate și cu instanța că nu a putut să se concludă în absența lucrărilor de delimitare relevante desfășurate pe site. Astfel, chiar presupunând că TCO ar putea fi considerat co-apărător, în ciuda faptului că nu a fost desemnat decât ca parte interventivă, acțiunea judiciară formulată de reclamant – de a-și înregistra dreptul – nu avea niciun obiect real, deoarece dreptul său era deja înregistrat. În schimb, el nu a luat măsurile necesare pentru a confirma presupusa suprapunere a celor două parcele de teren, care ar permite instanțelor să rezolve problema. Având în vedere cele de mai sus, Curtea consideră că, în măsura în care ar fi putut exista o interferență de către o autoritate de stat cu drepturile reclamantului în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenția sau o problemă cu privire la obligațiile pozitive ale statului în temeiul acestei dispoziții, cererea trebuie respinsă din cauza faptului că căile de recurs interne nu au fost epuizate, în conformitate cu art. 35 §§ 1 și 4 din Convenție. Din aceste motive, Curtea, în unanimitate, declară cererea inadmisibilă. Martina Keller Georgios A. Serghides Președintele adjunct al grefierului

FIFTH SECTION

DECISION

Application no. 45396/13

Alexandru VERLAN

against the Republic of Moldova

The European Court of Human Rights (Fifth Section), sitting on 4

December 2025 as a Chamber composed of:

Georgios A. Serghides

, President

,

Gilberto Felici,

Diana Sârcu

, judges

,

and Martina Keller,

Deputy Section Registrar,

Having regard to the above application lodged on 19 June 2013,

Having regard to the observations submitted by the respondent Government and the observations in reply submitted by the applicant,

Having deliberated, decides as follows:

THE FACTS

1.

The applicant, Mr Alexandru Verlan, is a Moldovan national, who was born in 1978 and lives in Pîrîta. He was represented before the Court by Mr

M. Postu and Mr A. Cojocaru, lawyers practising in Chișinău.

2.

The Moldovan Government (“the Government”) were represented by their acting Agent, Mr D. Măimescu.

The circumstances of the case

3.

The facts of the case, as submitted by the parties, may be summarised as follows.

4.

On 9 November 1994 V. obtained, through donation, a house and a separate plot of land useable as a garden (“the disputed land”) in the village of Pîrîta in the Republic of Moldova. On 27 May 2003 the Pîrîta mayor’s office (hereinafter “the local authority”) issued V. title deeds confirming his property rights over the two pieces of real estate. On 28 May 2003 they were registered in V.’s name with the Strășeni Territorial Cadastral Office (“the TCO”) under a provisional number. On 29 May 2003 the TCO issued a document confirming V.’s property rights over the house as well as the plot of land, indicating their cadastral numbers and surface area.

5.

On 29 May 2003 V. sold the two pieces of real estate to the applicant, who registered his property rights over them with the TCO on 2 June 2003.

6.

In December 2005 the TCO issued S. a title deed over a plot of land with a different provisional cadastral number. According to the applicant, that plot included the disputed land.

7.

In 2007 a large-scale registration of land took place in the village. As a result, S.’s land was issued a definitive number and a description in the TCO geographic database. The disputed land was not identified in that database and was not issued a definitive number. According to a letter dated 21

January

2011 the local authority informed the applicant that the disputed land had mistakenly been included in the plot of land registered as the property of S. It reaffirmed its position that a mistake had been committed during the large-scale land registration between 2006 and 2007. The applicant’s plot of land was not in the TCO geographic database (describing the limits of each plot of land with reference to neighbouring plots of land and other fixed objects) and as a result had been included in the plot of land registered in S.’s name.

8.

On 15 March 2010 the applicant initiated court proceedings against S., asking her to refrain from hindering his use of his land. He also identified the local authority and the TCO as intervening parties on the side of the defendant and asked for his property rights over the disputed land to be registered by the TCO. The applicant amended his court action on 25

January 2011, indicating T.P. (the person who in the meantime had bought S.’s land) as the defendant and the TCO as an intervener. He asked the court to order T.P. not to impede his use of his land, as well as to order the TCO to properly register his property rights over the relevant plot of land. During the proceedings the applicant asked the TCO to carry out an expert evaluation in order to determine whether the two plots of land overlapped and whether his land could be registered in the TCO geographic database. On 16

June 2011 the TCO replied that since the applicant’s land was not included in the geographic database, it could not determine whether the two plots of land overlapped.

9.

On 29 June 2011 the court ordered an expert report in order to determine whether the two plots of land overlapped and if so to what extent, and whether the applicant’s land could be included into the TCO geographic database. The court ordered the TCO to carry out that assessment. On 23

November 2011 the TCO replied that the TCO geographic database did not include information about the applicant’s plot of land, which made it impossible to determine whether it overlapped with the land belonging to T.P.

10.

In a judgment dated 6 March 2012 the Dubăsari District Court rejected the applicant’s claims as unfounded. It found, in particular, that since the applicant had not proven that T.P.’s properly registered land overlapped with his own, she could not be ordered to stop impeding his access to his land. With regard to the applicant’s second claim, namely for the TCO to register his property rights, the court found that no one had challenged his property rights, which had not been deleted from the TCO register and thus did not require being re-registered there. The court concluded that neither V. nor the applicant had ever finalised the registration of the property rights as required by law by asking and paying for the boundaries of the plot of land to be established, with the resulting introduction of those data in the geographic database. Thus, while his property rights had not been contested, the physical placement of his plot of land had not yet been determined.

11.

That judgment was upheld by the Chișinău Court of Appeal on 1

November 2012 and the Supreme Court of Justice on 17 April 2013.

COMPLAINT

12.

The applicant complained under Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention that the domestic courts had refused to protect his property rights by favouring the registration of another person’s rights over the disputed land.

THE LAW

13.

The applicant’s complaint concerns the alleged erroneous registration by the authorities of two individuals’ title to the same plot of land and the failure to protect his rights guaranteed under Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention.

14.

The Government argued that the applicant had failed to lodge a separate court action against the TCO in order to obtain the rectification of the relevant records in the real estate register. They submitted a copy of a domestic decision whereby such a court action had corrected the problem. Moreover, his complaint about the errors in the geographic representation of the disputed land had not been the subject of examination at the domestic level. While both the applicant and S. had obtained provisional registration numbers for their respective plots of land, only S. had applied for a permanent number after 2007, while the applicant had failed to do so. The applicant’s land lacked geographic information, a cadastral plan and a delimitation of its boundaries, elements which could be determined after cadastral work for which he had not asked. This would make it possible to determine whether the applicant’s land overlapped with that registered by T.P. Moreover, the local authority had expressed its willingness to issue him land from the reserve fund, but he did not pursue that option. The applicant thus did not take any action to have his rights registered after 2007.

15.

The applicant submitted that he had complied with the legal requirements at the time of the purchase and registered the disputed land with the TCO. Since it was not disputed that he had obtained the property rights over the land in question, any further court action against the TCO would have been unsuccessful.

16.

The Court notes that the domestic courts and the Government did not deny the applicant’s property rights over a plot of land in the relevant village. The applicant argued that his rights referred to a specific plot of land, which had been properly registered, but it had subsequently been included in the land registered in T.P.’s name. However, as determined by the courts, he did not provide any evidence that this was indeed the case, since his land lacked a detailed description in the TCO geographic database.

17.

The Court finds, in line with the domestic courts’ assessment, that determining whether the authorities had erred by including his land in that of T.P.’s necessitated specific measurements and delimitation of the physical borders of both plots of land. The first-instance court explained to the applicant that it was his responsibility to ask for those measurements and to pay for them. The Court considers that only if, as a result of those measurements, it became clear that the two plots of land overlapped – and if so to what extent – would the domestic courts have a legal basis for deciding which of the owners’ rights needed to continue being registered. While the applicant did enquire with the TCO about the possibility of including the disputed land in its geographic database, and even obtained a court order to obtain an expert report about that possibility, the TCO clearly informed him and the court that it was unable to provide any conclusion in the absence of the relevant delimitation work carried out on site. Thus, even assuming that the TCO could be considered as a co-defendant despite only being designated as an intervening party, the court action as formulated by the applicant – of registering his right – had no real object, as his right had already been registered. By contrast, he has not taken the necessary steps to confirm the alleged overlapping of the two plots of land, which would allow the courts to solve the issue.

In the light of the foregoing, the Court considers that, insofar as there may have been an interference by a State authority with the applicant’s rights under Article 1 of Protocol no. 1 to the Convention or an issue regarding the State’s positive obligations under that provision, the application must be dismissed on the ground that domestic remedies have not been exhausted, pursuant to Article 35 §§ 1 and 4 of the Convention.

For these reasons, the Court, unanimously,

Declares

the application inadmissible.

Done in English and notified in writing on 15 January 2026.

Martina Keller

Georgios A. Serghides

Deputy Registrar

President