ÎCCJ, decizie (scj.ro #83498)

Contract de locațiune. Termenul locațiunii Dispozițiile art . 1436 C.civ . prevăd pentru contractele prin care s-a stabilit termenul locațiunii, că acestea încetează de drept prin trecerea termenului, fără a mai fi necesară înștiințarea prealabilă. În speță, anunțând intenția de a nu mai prelungi efectele contractului încheiat între părți, prin notificare, locatorul a înlăturat posibilitatea prelungirii tacite a contractului, situație față de care instanța de fond a reținut în mod corect existența unui nou raport juridic între părți. (Secția comercială, decizia nr.1948 din 22 martie 2005) Reclamantul Consiliul Local Oradea , Direcția Imobiliară, a chemat în judecată pe pârâta S.C . O.C . SRL Oradea , solicitând obligarea acesteia la plata chiriei restante și penalități de întârziere . Tribunalul Bihor, prin sentința civilă 137/LC din 5 aprilie 1999 a admis acțiunea și a obligat pe pârâtă la plata despăgubirilor.

Instanța de fond a reținut că pârâta, după expirarea contractului de închiriere, a continuat să folosească spațiul chiar și după somațiile pentru predarea acestuia. Curtea de Apel Oradea , soluționând apelul declarat de pârâtă, prin decizia nr.270/C din 24 mai 2001, a anulat sentința atacată și a reținut cauza spre rejudecare , considerând că procedura de citare nu a fost legal îndeplinită cu această parte.. Reluând judecata fondului, prin decizia 460/A/C din 4 octombrie 2001, curtea de apel a respins acțiunea, reținând că între părți a existat un contract de închiriere care a expirat la 1 octombrie 1997. Împotriva deciziei, reclamanta a declarat recurs, susținând că instanța de apel a interpretat greșit actele deduse judecății când a stabilit că pârâta nu a folosit spațiul închiriat nici anterior expirării contractului, cât timp prin procesul verbal din 11 ianuarie 2000 pârâta a fost evacuată din spațiul în litigiu.

Recursul este fondat. Contractul de locațiune obligă una dintre părți să asigure celeilalte folosința temporară a unui lucru în schimbul unei sume de bani, numită chirie. Efectele principale produse în sarcina locatarului sunt acelea de a întrebuința lucrul conform destinației, de plată a chiriei și de restituire după încetarea locațiunii. Dispozițiile art.1436 C.civ . prevăd, pentru contractele prin care s-a stabilit termenul locațiunii, că ele încetează de drept prin simpla trecere a termenului, fără să fie nevoie de înștiințare prealabilă. Anunțând intenția de a nu prelungi efectele contractului încheiat, prin notificarea din 4 decembrie 1998, reclamanta a înlăturat posibilitatea prelungirii tacite a contractului, situație față de care instanța de fond a caracterizat judicios noul raport juridic născut între părți.

Prevederile art.1438 C. civ . stabilesc dreptul locatorului de a cere restituirea lucrului și daune interese iar cele ale art.1433 C. civ . obligația locatarului de a apăra lucrul închiriat contra uzurpărilor. Considerentele deciziei atacate sunt infirmate de dispoziția de evacuare pe cale administrativă a pârâtei, din data de 6 octombrie 1999 și de procesul verbal din 11 ianuarie 2000, dar și de dispozițiile art.1431 C. civ ., prin care se stabilește obligația locatarului de a restitui lucrul în starea în care l-a primit.

Evocarea sentinței civile 1787/1996 pronunțată de Judecătoria Oradea , irevocabilă prin decizia civilă 22/C din 1997 a Curții de Apel Oradea , este nepertinentă . Prin acțiunea înregistrată la 28 decembrie 1994 s-a solicitat obligarea pârâtei la plata chiriei restante din octombrie 1992, iar la acea dată instanțele au reținut că pârâta nu a folosit spațiul din litigiu, deși, pe parcursul derulării contractului aceasta nu a invocat rezilierea întemeiată pe excepția de neexecutare a obligației corelative. Pe de altă parte, la expirarea contractului, locatarul avea obligația restituirii lucrului, iar locatorul era îndreptățit la plata daunelor interese reprezentând lipsa de folosință. În mod greșit instanța de apel a apreciat că o altă societate comercială este debitoarea obligației de plată, câtă vreme datoria pârâtei era de a apăra lucrul contra uzurpării.

Așa fiind, în temeiul dispozițiilor art.312 C. proc.civ ., ICCJ a admis recursul și a modificat decizia atacată în sensul respingerii apelului pârâtei.