ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2161/2011

Ședința publică de la 2 iunie 2011 Asupra recursului de față; Din examinarea actelor și lucrărilor dosarului, constată următoarele: Reclamanții Municipiul Timișoara reprezentat prin Primar, Consiliul Local Timișoara și Primăria Municipiului Timișoara, prin acțiunea înregistrată pe rolul Tribunalului Timiș în contradictoriu cu pârâta SC O.I. SRL Timișoara, au solicitat să se constate încetat contractul de închiriere nr. 2117 din 21 mai 1997 încheiat între RA U. și pârâtă pentru spațiul cu altă destinație decât aceea de locuință din Timișoara, în suprafață de 316,75 mp, evacuarea necondiționată a pârâtei din spațiul amintit mai sus, obligarea pârâtei la plata debitului de 290.840,48 RON reprezentând despăgubiri pentru folosința spațiului pe perioada 01 martie 1999-01 decembrie 2005, cu cheltuieli de judecată.

Prin sentința civilă nr. 33 din 19 ianuarie 2010 pronunțată de Tribunalul Timiș s-a admis în parte cererea principală formulată de reclamanții Municipiul Timișoara prin Primar, Consiliul Local Timișoara și Primăria Municipiului Timișoara, împotriva pârâtei SC O.I. SRL Timișoara, s-a constatat încetat contractul de închiriere nr. 2117 din 21 mai 1997 și s-a dispus evacuarea pârâtei din imobilul ce a făcut obiectul contractului, situat în Timișoara, în suprafață de 316,75 mp. Totodată, a fost obligată pârâta să plătească reclamantei suma de 398.528,12 lei cu titlu de despăgubiri pentru lipsa de folosință a imobilului în perioada 21 aprilie 2003 - 8 septembrie 2010 (data precizării de acțiune), s-a respins cererea privind obligarea pârâtei la plata despăgubirilor aferente perioadei 1 martie 1999 – 21 aprilie 2003, ca fiind prescris dreptul la acțiune, s-a respins cererea reconvențională formulată de SC O.I.

SRL Timișoara, ca fiind prematură precum și cererea de intervenție în interes propriu formulată de intervenienții H.Z.O. și G.C.D., ca fiind inadmisibilă, pârâta fiind obligată să plătească reclamantei suma de 18 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunța această sentință instanța de fond examinând actele și lucrările dosarului a reținut că între părți a fost încheiat contractul de închiriere pentru suprafețe cu altă destinație decât cea de locuință, cu numărul 2117 din 21 mai 1997. Termenul închirierii a fost stabilit la 3 ani cu începere de la data de 1 septembrie 1995, până la 1 septembrie 1998. Potrivit clauzei inserate la punctul 8, chiriașul – pârâta reclamantă reconvențională – a fost scutită de plata chiriei pentru perioada prevăzută în autorizația de construire, dar nu mai mult de 24 de luni de la data începerii lucrărilor, iar art. 9 interzice prelungirea perioadei de scutire de la plata chiriei la o eventuală prelungire a autorizației de construire.

Prevalându-se de expirarea termenului locațiunii, reclamanta a solicitat să se constate încetarea contractului de închiriere mai sus identificat, să fie obligată pârâta la plata contravalorii lipsei de folosință a imobilului începând cu anul 1999 și evacuarea acesteia din spațiu. Observând durata locațiunii stabilită de către părți, faptul că nu s-a făcut dovada prelungirii contractului, iar tacita relocațiune este expres interzisă potrivit clauzei inserate la art. 12 lit. e), cererea reclamantei a fost admisă și s-a constatat încetarea contractului cu numărul 2117 din 21 mai 1997. Cât privește petitele privind obligarea pârâtei la plata despăgubirilor și evacuarea acesteia din imobil, având în vedere interdependența cu pretențiile formulate pe calea cererii reconvenționale, acestea au fost analizate în paralel.

Obiectul cererii reconvenționale vizează constatarea dreptului de proprietate pe care reclamanta reconvențională l-ar fi dobândit prin construire asupra construcției înscrisă în C.F. nr. 14585 Timișoara nr.top.306 - situată în Timișoara, rectificarea înscrierilor în mai sus identificata carte funciară în sensul radierii dreptului de proprietate al Statului Român și înscrierea dreptului de proprietate al reclamantei reconvenționale, obligarea reclamantei reconvenționale la plata de despăgubiri către reclamantă echivalente cu contravaloarea resturilor construcțiilor existente pe locul identificat la 21 mai 1997, obligarea reclamantei pârâte reconvenționale la despăgubiri (cuantificate prin Precizarea aflată la fila 393 a dosarului la suma de 290.840 lei) pentru lipsa de folosință a imobilului descris în primele două capete de cerere.

În subsidiarul cererii, reclamanta reconvențională solicită să fie obligată pârâta reconvențională să efectueze recepția lucrărilor realizate la imobilul în discuție, a mansardei nou construite cu destinația de locuință, intabularea acesteia, în urma efectuării unor lucrări de dezmembrare, în proprietatea reclamantei reconvenționale, restul imobilului rămânând în proprietatea Statului Român, obligarea reclamantei să încheie contract de închiriere cu pârâta și, ulterior, să vândă imobilul în temeiul Legii nr. 550/2002. Cererile reclamantei reconvenționale sunt susținute prin aceea că, acționând potrivit prevederilor contractului de închiriere, a obținut autorizația de construire nr. 83 din 27 februarie 1998 și restul avizelor necesare, demarând lucrările de construire la imobilul închiriat în temeiul contractului de închiriere nr. 2117 din 21 mai 1997, imobil care se afla într-o stare de degradare care excludea orice folosință.

Starea imobilului și amploarea lucrărilor impuse pentru reconstrucție, au determinat depășirea termenului de locațiune, iar lipsa unei prelungiri exprese au determinat pentru societatea reclamantă reconvențional lipsirea de finalitatea încheierii contractului de închiriere, aceea de folosință a imobilului în scopul obținerii de profit, context în care, se impune înlăturarea situației injuste, în forma mai sus redată. Așa cum arată amândouă părțile în proces, în cursul anului 1999 s-a declanșat procedura de revendicare a imobilului de către numiții H.Z.O. și G.M. Copia notificării adresate Primăriei Municipiului Timișoara (fila 400 dosar), a sentinței civile nr. 1168/PI din 12 mai 2006 pronunțată de către Tribunalul Timiș, susțin acest aspect, iar în prezent, cererea celor doi sus nominalizați se află în curs de soluționare la Primăria Municipiului Timișoara.

Reluarea rezumativă a obiectului cererii reconvenționale relevă aspectul că reclamanta reconvențională tinde la efectuarea unor operațiuni ce se circumscriu sferei actelor de dispoziție materială și juridică asupra imobilului. Existența cererii de restituire în natură a imobilului în temeiul Legii nr. 10/2001 atrage incidența prevederilor art. 21 alin. (5) din acest act normativ.

Potrivit textului de lege mai sus amintit, forma în vigoare la data învestirii instanței cu soluționarea cererii reconvenționale – „(5) Sub sancțiunea nulității absolute, până la soluționarea procedurilor administrative și, după caz, judiciare, generate de prezenta lege, este interzisă înstrăinarea, concesionarea, locația de gestiune, asocierea în participațiune, ipotecarea, locațiunea, precum și orice închiriere sau subînchiriere în beneficiul unui nou chiriaș, schimbarea destinației, grevarea sub orice formă a bunurilor imobile - terenuri și/sau construcții notificate potrivit prevederilor prezentei legi.

În consecința celor de mai sus, văzând că textul interzice orice act de dispoziție materială sau juridică înainte de soluționarea procedurilor de restituire în temeiul legii speciale, prima instanță a conchis că excepția prematurității dreptului la acțiune în acest sens este întemeiată, motiv pentru care, cererea reconvențională a fost respinsă ca prematur formulată. Ulterior datei de 01 septembrie 1998, când, în considerarea duratei locațiunii prevăzute în contract, a interzicerii tacitei locațiuni și lipsei prelungirii raporturilor contractuale, continuarea folosinței imobilului de către reclamanta reconvențională, rămâne lipsită de suportul unui titlu valabil. În acest context, văzând considerațiile referitoare la cererea reconvențională, cererea privind evacuarea pârâtei din imobil apare a fi întemeiată, astfel că a fost admisă.

Derularea unor discuții între părți în vederea încheierii unui nou contract de închiriere, invocatul aspect de către reclamanta reconvențională că amploarea lucrărilor necesare nu ar justifica încheierea unui contract de închiriere doar pentru o durată scurtă de timp, nu justifică ignorarea situației de drept, mai ales că, așa cum însăși reclamanta reconvențională recunoaște, imposibilitatea încheierii unui nou contract a avut la bază intervenția cererii de restituire în natură a imobilului de către moștenitorii fostului proprietar, în considerarea impedimentelor legale ce intervin, fără a putea fi imputate reclamantei. Mai mult, la încheierea contractului, reclamanta reconvențională a cunoscut despre amploarea și impactul clauzei prin care a fost stabilită durata locațiunii, acceptând totuși termeni contractuali actualmente repudiați.

În consecință, cererea reclamantei de reparare a prejudiciului încercat prin lipsirea de folosință a imobilului, apare a fi întemeiată. Cuantumul acestor despăgubiri a fost stabilit prin expertiza administrată în cauză. În stabilirea întinderii obligației s-a avut în vedere aspectul că pârâta a invocat excepția prescripției dreptului la acțiune. Potrivit art. 1 din Decretul nr. 167/1958, „Dreptul la acțiune, având un obiect patrimonial, se stinge prin prescripție, dacă nu a fost exercitat în termenul prevăzut de lege”, iar art. 3 din același act normativ prevede că „termenul prescripției este de 3 ani”. Art. 8 din Decretul nr. 167/1958 consacră regula potrivit cu care prescripția extinctivă începe să curgă de la data când păgubitul a cunoscut sau trebuia să cunoască paguba și pe cel care răspunde de ea.

În consecința celor de mai sus, excepția dreptului la acțiune invocată de către pârâtă a fost admisă, iar cererea reclamantei privind obligarea pârâtei la plata despăgubirilor aferente perioadei 01 martie 1999-21 aprilie 2003, a fost respinsă ca prescrisă. În ce privește perioada 21 aprilie 2003, până la data precizării de acțiune a reclamantei – 8 septembrie 2009, văzând concluziile lucrării de specialitate, pârâta a fost obligată să plătească reclamantei suma de 398.528,12 lei cu acest titlu. Curtea de Apel Timișoara, secția comercială, prin decizia nr. 20/A din 24 ianuarie 2011 a admis apelurile formulate de pârâta-reclamantă reconvențională SC O.I. SRL și intervenienții principali G.C.D.

și H.Z.O. împotriva sentinței civile nr. 33 din 10 ianuarie 2010 pronunțată de Tribunalul Timiș pe care a anulat-o și a trimis cauza spre rejudecare aceleiași instanțe. În argumentarea acestei soluții instanța de apel a constatat că prima instanță a respins în mod greșit ca fiind inadmisibilă cererea reconvențională a pârâtei SC O.I.SRL, reținând că sunt aplicabile dispozițiile art. 21, alin. (5) din Legea 10/2001 însă nu față de toate petitele cererii reconvenționale, ci doar față de acelea care tind la înstrăinarea imobilului sau la închirierea sa. Celelalte petite, însă nu tind decât la lămurirea situației juridice și faptice a imobilului. Astfel, nu i se poate nega, de plano, pârâtei SC O.I.SRL dreptul de a se constata că vechea clădire nu mai exista și că a reconstruit-o, adăugându-i totodată și o mansardă, întrucât de aceste împrejurări se pot lega efecte însemnate.

La fel, soluționarea aspectelor ce privesc recepția lucrărilor de construcție nu pot avea în niciun caz efectul pe care dispozițiile mai sus citate din Legea 10/2001 îl sancționează cu nulitatea absolută. Astfel, recepția și întabularea lucrărilor de construcție nu fac decât să conserve imobilul și să constate că lucrările de construcție s-au finalizat și sunt conforme cu proiectul de construcții și cu autorizația de construcție. Prin aceste formalități nu se aduce atingere nici proprietății imobilului ce a făcut obiectul notificării intervenienților și nici nu se acordă pârâtei SC O.I. SRL un drept de locațiune. De asemenea, dreptul de retenție invocat de către pârâta SC O.I. SRL este, față de obiectul cererii introductive, o veritabilă formă de apărare, care nu se poate judeca decât conjunct.

O procedură de judecată în care cererea introductivă de evacuare este admisă, fără a i se da pârâtei posibilitatea să se apere, inclusiv prin invocarea dreptului de retenție ar fi profund inechitabilă. Așadar, conchide instanța de apel, în rejudecare, prima instanță va trebui să analizeze pe fond cererea reconvențională, fără a contraveni, totuși, dispozițiilor speciale ale Legii 10/2001. Legat de incidența acestei legi, instanța de apel a observat că intervenienții au formulat notificare, solicitând restituirea în natură a imobilului ce a făcut obiectul contractului de închiriere. Deși, inițial, această notificare a fost respinsă, prin sentința civilă nr. 1168 din 12 mai 2006, pronunțată de Tribunalul Timiș și devenită irevocabilă prin decizia nr. 4912 din 14 iunie 2007 s-a dispus Primarului Municipiului Timișoara să o soluționeze.

Întrucât această notificare nu a fost soluționată, titularii ei s-au adresat direct justiției, formulând cerere de intervenție în prezenta cauză. Această cerere de intervenție a fost respinsă de prima instanță fără însă a oferi și considerentele pentru care a pronunțat această soluție. În lipsa respectivelor considerente, instanța de apel a considerat că prima instanță nu a examinat pe fond cererea de intervenție principală, fapt care atrage și el anularea sentinței. Instanța de apel a recomandat ca în rejudecare, să se aprecieze și asupra împrejurării dacă cererea de intervenție poate fi sau nu judecată în cadrul aceleiași proceduri desfășurată între reclamanți și pârâta SC O.I. SRL, având în vedere natura ei juridică total diferită, eminamente civilă.

Astfel, între părțile inițiale s-a conturat un cadru procesual ce ține de răspunderea contractuală de natură comercială, iar cererea de intervenție principală este de natură strict civilă, ea detașându-se de relațiile contractuale dintre părțile inițiale ale litigiului. Împotriva acestei decizii reclamanții Primarul Municipiului Timișoara, Municipiul Timișoara și Consiliul Local al Municipiului Timișoara a declarat recurs întemeiat pe dispozițiile art. 304 punctele 8 și 9 C. proc. civ. În dezvoltarea motivelor de recurs indicate recurenții au susținut că potrivit contractului de închiriere nr. 2117 din 21 mai 1997 intervenit între ei și pârâtă, cu termen stabilit de 3 ani de la data de 1 septembrie 1995 până la 1 septembrie 1998, pct.8, chiriașul era scutit de la plata chiriei pentru perioada prevăzută în autorizația de construire dar nu mai mult de 24 de luni de la data începerii lucrărilor.

Conform art. 9 al aceluiași contract, se interzice prelungirea perioadei de scutire de la plata chiriei la o eventuală prelungire a autorizației de construire, iar prin art. 12 lit. e) se interzice tacita relocațiune. Referindu-se la cererea reconvențională, recurenții consideră că instanța de fond s-a pronunțat asupra acesteia descriind pe larg care este motivul susținut de reclamanta reconvențională și care este motivul pentru care această cerere este neîntemeiată, astfel încât nu se impune rejudecarea litigiului cu privire la aceste aspecte. Recurenții consideră că în mod întemeiat au fost respinse cererile de intervenție ca inadmisibile având în vedere faptul că intervenienții în interes propriu nu sunt parte în contractul ce se dispută în prezentul litigiu, astfel încât nu pot avea calitate de parte în prezentul dosar.

Pentru aceste motive recurenții au solicitat admiterea recursului, modificarea deciziei recurate în sensul respingerii apelurilor și menținerea sentinței instanței de fond ca temeinică și legală. Prin concluziile scrise depuse la dosar intimata pârâtă, iar intimații intervenienți prin întâmpinare, au solicitat respingerea recursului ca nefondat. Recursul va fi admis pentru următoarele considerente. Motivul prevăzut de art. 304 pct. 8 C. proc. civ. poate fi invocat atunci când instanța a interpretat greșit actul dedus judecății, a schimbat natura ori înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al acestuia. Examinarea acestui motiv vizează convenția și puterea de lege a convenției legal făcute pentru părțile contractante, principiu care este pus în valoare de art. 969 C. civ.

Prin urmare intervenția instanței se rezumă la examinarea clauzelor contractului și la aplicarea lor așa cum au fost concepute de părți și de interpretarea regulilor prevăzute de art. 977 și urm. C. civ. Din acest punct de vedere se constată din cuprinsul contractului de închiriere că au fost stipulate clauze clare atât în ce privește destinația suprafeței închiriate cât și termenul închirierii. Observând durata locațiunii stabilită de către părți, faptul că nu s-a făcut dovada prelungirii contractului, iar tacita relocațiune este expres interzisă potrivit clauzei inserate la art. 12 lit. e) instanța de fond în mod corect a admis cererea reclamanților și a constatat încetarea contractului de închiriere nr. 2117 din 21 mai 1997. Corect a fost soluționată și cererea de intervenție formulată de intervenienții G.C.D.

și H.Z.O., în raport de cadrul procesual creat prin cererea de chemare în judecată respectiv evacuarea pârâtei SC O.I. SRL din spațiul ce urma să fie retrocedat. Cât privește criticile încadrate în art. 304 pct. 9 C. proc. civ., Înalta Curte va reține mai întâi că litigiul de față nu are ca obiect stabilirea dreptului de proprietate asupra spațiului în discuție, așa încât această chestiune nu poate fi examinată distinct pentru a se statua asupra acestui drept. Astfel, în mod corect s-a reținut prematuritatea cererii pârâtei SC O.I. SRL întrucât prin cererea reconvențională s-a solicitat în principal să se constate dreptul de proprietate asupra imobilului și terenului, capete din cerere ce nu pot fi soluționate în raport de prevederile Legii nr. 10/2001 în condițiile în care intervenientele beneficiază de o hotărâre irevocabilă de retrocedare a imobilului.

În cauză, dreptul de proprietate al reclamantei asupra construcției nu este contestat, obiecțiile pârâtei vizând dreptul de proprietate asupra imobilului și terenului aferent construcției, nu fac obiectul evacuării. Astfel, trimiterea cauzei de către instanța de apel pentru soluționarea pe fond a cererii reconvenționale în situația în care prin această cerere s-a solicitat, în principal, constatarea dreptului de proprietate a unui imobil și teren aferent, când există cereri de revendicare formulate de interveniente, nu se justifică în raport de incidența prevederilor art. 21 alin. (5) din Legea nr. 10/2001 dispoziții ce interzic orice act de dispoziție materială sau judiciară înainte de soluționarea procedurilor de restituire în temeiul legii speciale.

În contextul arătat decizia pronunțată de instanța de apel este lipsită de fundament juridic sau altfel spus de bază legală. În consecință față de cele ce preced și având în vedere prevederile art. 304 alin. (8), (9) și art. 312 alin. (3) C. proc. civ., recursul se va admite iar decizia va fi modificată în sensul dispozitivului. Văzând și dispozițiile art. 274 C. proc. civ., intimatele vor fi obligate și la plata cheltuielilor de judecată în recurs. PENTRU

ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Admite recursul declarat de reclamanții Primarul Municipiului Timișoara, Municipiul Timișoara și Consiliul Local al Municipiului Timișoara împotriva deciziei nr. 20/A din 24 ianuarie 2011 a Curții de Apel Timișoara, secția comercială. Modifică decizia recurată în sensul că respinge apelurile formulate de pârâta SC O.I. SRL Timișoara și intervenienții G.C.D. și H.Z.O. împotriva sentinței civile nr. 33 din 19 ianuarie 2010 a Tribunalul Timiș, secția comercială și de contencios administrativ. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 2 iunie 2011.