ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2161/2011

ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2161/2011 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2011)

Ședința publică de la 2 iunie 2011

Asupra recursului de față;

Din examinarea

actelor și lucrărilor dosarului, constată următoarele:

Reclamanții

Municipiul Timișoara reprezentat prin Primar, Consiliul Local Timișoara și

Primăria Municipiului Timișoara, prin acțiunea înregistrată pe rolul

Tribunalului Timiș în contradictoriu cu pârâta SC O.I. SRL Timișoara, au

solicitat să se constate încetat contractul de închiriere nr. 2117 din 21 mai

1997 încheiat între RA U. și pârâtă pentru spațiul cu altă destinație decât

aceea de locuință din Timișoara, în suprafață de 316,75 mp, evacuarea

necondiționată a pârâtei din spațiul amintit mai sus, obligarea pârâtei la

plata debitului de 290.840,48 RON reprezentând despăgubiri pentru folosința

spațiului pe perioada 01 martie 1999-01 decembrie 2005, cu cheltuieli de

judecată.

Prin sentința civilă

nr. 33 din 19 ianuarie 2010 pronunțată de Tribunalul Timiș s-a admis în parte

cererea principală formulată de reclamanții Municipiul Timișoara prin Primar,

Consiliul Local Timișoara și Primăria Municipiului Timișoara, împotriva pârâtei

SC O.I. SRL Timișoara, s-a constatat încetat contractul de închiriere nr. 2117

din 21 mai 1997 și s-a dispus evacuarea pârâtei din imobilul ce a făcut

obiectul contractului, situat în Timișoara, în suprafață de 316,75 mp.

Totodată, a fost

obligată pârâta să plătească reclamantei suma de 398.528,12 lei cu titlu de

despăgubiri pentru lipsa de folosință a imobilului în perioada 21 aprilie 2003 -

8 septembrie 2010 (data precizării de acțiune), s-a respins cererea privind

obligarea pârâtei la plata despăgubirilor aferente perioadei 1 martie 1999 – 21

aprilie 2003, ca fiind prescris dreptul la acțiune, s-a respins cererea

reconvențională formulată de SC O.I. SRL Timișoara, ca fiind prematură precum

și cererea de intervenție în interes propriu formulată de intervenienții H.Z.O.

și G.C.D., ca fiind inadmisibilă, pârâta fiind obligată să plătească

reclamantei suma de 18 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunța

această sentință instanța de fond examinând actele și lucrările dosarului a

reținut că între părți a fost încheiat contractul de închiriere pentru

suprafețe cu altă destinație decât cea de locuință, cu numărul 2117 din 21 mai

1997.

Termenul închirierii

a fost stabilit la 3 ani cu începere de la data de 1 septembrie 1995, până la 1

septembrie 1998.

Potrivit clauzei

inserate la punctul 8, chiriașul – pârâta reclamantă reconvențională – a fost

scutită de plata chiriei pentru perioada prevăzută în autorizația de

construire, dar nu mai mult de 24 de luni de la data începerii lucrărilor, iar

art. 9 interzice prelungirea perioadei de scutire de la plata chiriei la o

eventuală prelungire a autorizației de construire.

Prevalându-se de

expirarea termenului locațiunii, reclamanta a solicitat să se constate

încetarea contractului de închiriere mai sus identificat, să fie obligată

pârâta la plata contravalorii lipsei de folosință a imobilului începând cu anul

1999 și evacuarea acesteia din spațiu.

Observând durata

locațiunii stabilită de către părți, faptul că nu s-a făcut dovada prelungirii

contractului, iar tacita relocațiune este expres interzisă potrivit clauzei

inserate la art. 12 lit. e), cererea reclamantei a fost admisă și s-a constatat

încetarea contractului cu numărul 2117 din 21 mai 1997.

Cât privește petitele

privind obligarea pârâtei la plata despăgubirilor și evacuarea acesteia din

imobil, având în vedere interdependența cu pretențiile formulate pe calea

cererii reconvenționale, acestea au fost analizate în paralel.

Obiectul cererii

reconvenționale vizează constatarea dreptului de proprietate pe care reclamanta

reconvențională l-ar fi dobândit prin construire asupra construcției înscrisă

în C.F. nr. 14585 Timișoara nr.top.306 - situată în Timișoara, rectificarea

înscrierilor în mai sus identificata carte funciară în sensul radierii

dreptului de proprietate al Statului Român și înscrierea dreptului de

proprietate al reclamantei reconvenționale, obligarea reclamantei

reconvenționale la plata de despăgubiri către reclamantă echivalente cu

contravaloarea resturilor construcțiilor existente pe locul identificat la 21

mai 1997, obligarea reclamantei pârâte reconvenționale la despăgubiri (cuantificate

prin Precizarea aflată la fila 393 a dosarului la suma de 290.840 lei) pentru

lipsa de folosință a imobilului descris în primele două capete de cerere.

În subsidiarul

cererii, reclamanta reconvențională solicită să fie obligată pârâta reconvențională

să efectueze recepția lucrărilor realizate la imobilul în discuție, a mansardei

nou construite cu destinația de locuință, intabularea acesteia, în urma

efectuării unor lucrări de dezmembrare, în proprietatea reclamantei

reconvenționale, restul imobilului rămânând în proprietatea Statului Român,

obligarea reclamantei să încheie contract de închiriere cu pârâta și, ulterior,

să vândă imobilul în temeiul Legii nr. 550/2002.

Cererile reclamantei

reconvenționale sunt susținute prin aceea că, acționând potrivit prevederilor

contractului de închiriere, a obținut autorizația de construire nr. 83 din 27

februarie 1998 și restul avizelor necesare, demarând lucrările de construire la

imobilul închiriat în temeiul contractului de închiriere nr. 2117 din 21 mai 1997,

imobil care se afla într-o stare de degradare care excludea orice folosință.

Starea imobilului și

amploarea lucrărilor impuse pentru reconstrucție, au determinat depășirea

termenului de locațiune, iar lipsa unei prelungiri exprese au determinat pentru

societatea reclamantă reconvențional lipsirea de finalitatea încheierii

contractului de închiriere, aceea de folosință a imobilului în scopul obținerii

de profit, context în care, se impune înlăturarea situației injuste, în forma

mai sus redată.

Așa cum arată

amândouă părțile în proces, în cursul anului 1999 s-a declanșat procedura de

revendicare a imobilului de către numiții H.Z.O. și G.M.

Copia notificării

adresate Primăriei Municipiului Timișoara (fila 400 dosar), a sentinței civile

nr. 1168/PI din 12 mai 2006 pronunțată de către Tribunalul Timiș, susțin acest

aspect, iar în prezent, cererea celor doi sus nominalizați se află în curs de

soluționare la Primăria Municipiului Timișoara.

Reluarea rezumativă a

obiectului cererii reconvenționale relevă aspectul că reclamanta

reconvențională tinde la efectuarea unor operațiuni ce se circumscriu sferei

actelor de dispoziție materială și juridică asupra imobilului.

Existența cererii de

restituire în natură a imobilului în temeiul Legii nr. 10/2001 atrage incidența

prevederilor art. 21 alin. (5) din acest act normativ.

Potrivit textului de

lege mai sus amintit, forma în vigoare la data învestirii instanței cu

soluționarea cererii reconvenționale – „(5) Sub sancțiunea nulității absolute,

până la soluționarea procedurilor administrative și, după caz, judiciare,

generate de prezenta lege, este interzisă înstrăinarea, concesionarea, locația

de gestiune, asocierea în participațiune, ipotecarea, locațiunea, precum și

orice închiriere sau subînchiriere în beneficiul unui nou chiriaș, schimbarea

destinației, grevarea sub orice formă a bunurilor imobile - terenuri și/sau

construcții notificate potrivit prevederilor prezentei legi.

În consecința celor

de mai sus, văzând că textul interzice orice act de dispoziție materială sau

juridică înainte de soluționarea procedurilor de restituire în temeiul legii

speciale, prima instanță a conchis că excepția prematurității dreptului la

acțiune în acest sens este întemeiată, motiv pentru care, cererea

reconvențională a fost respinsă ca prematur formulată.

Ulterior datei de 01

septembrie 1998, când, în considerarea duratei locațiunii prevăzute în

contract, a interzicerii tacitei locațiuni și lipsei prelungirii raporturilor

contractuale, continuarea folosinței imobilului de către reclamanta reconvențională,

rămâne lipsită de suportul unui titlu valabil.

În acest context,

văzând considerațiile referitoare la cererea reconvențională, cererea privind

evacuarea pârâtei din imobil apare a fi întemeiată, astfel că a fost admisă.

Derularea unor discuții

între părți în vederea încheierii unui nou contract de închiriere, invocatul

aspect de către reclamanta reconvențională că amploarea lucrărilor necesare nu

ar justifica încheierea unui contract de închiriere doar pentru o durată scurtă

de timp, nu justifică ignorarea situației de drept, mai ales că, așa cum însăși

reclamanta reconvențională recunoaște, imposibilitatea încheierii unui nou

contract a avut la bază intervenția cererii de restituire în natură a

imobilului de către moștenitorii fostului proprietar, în considerarea

impedimentelor legale ce intervin, fără a putea fi imputate reclamantei.

Mai mult, la

încheierea contractului, reclamanta reconvențională a cunoscut despre amploarea

și impactul clauzei prin care a fost stabilită durata locațiunii, acceptând

totuși termeni contractuali actualmente repudiați.

În consecință,

cererea reclamantei de reparare a prejudiciului încercat prin lipsirea de

folosință a imobilului, apare a fi întemeiată.

Cuantumul acestor

despăgubiri a fost stabilit prin expertiza administrată în cauză.

În stabilirea

întinderii obligației s-a avut în vedere aspectul că pârâta a invocat excepția

prescripției dreptului la acțiune.

Potrivit art. 1 din

Decretul nr. 167/1958, „Dreptul la acțiune, având un obiect patrimonial, se

stinge prin prescripție, dacă nu a fost exercitat în termenul prevăzut de

lege”, iar art. 3 din același act normativ prevede că „termenul prescripției

este de 3 ani”.

Art. 8 din Decretul

nr. 167/1958 consacră regula potrivit cu care prescripția extinctivă începe să

curgă de la data când păgubitul a cunoscut sau trebuia să cunoască paguba și pe

cel care răspunde de ea.

În consecința celor

de mai sus, excepția dreptului la acțiune invocată de către pârâtă a fost

admisă, iar cererea reclamantei privind obligarea pârâtei la plata

despăgubirilor aferente perioadei 01 martie 1999-21 aprilie 2003, a fost

respinsă ca prescrisă.

În ce privește

perioada 21 aprilie 2003, până la data precizării de acțiune a reclamantei – 8

septembrie 2009, văzând concluziile lucrării de specialitate, pârâta a fost

obligată să plătească reclamantei suma de 398.528,12 lei cu acest titlu.

Curtea de Apel

Timișoara, secția comercială, prin decizia nr. 20/A din 24 ianuarie 2011 a

admis apelurile formulate de pârâta-reclamantă reconvențională SC O.I. SRL și

intervenienții principali G.C.D. și H.Z.O. împotriva sentinței civile nr. 33

din 10 ianuarie 2010 pronunțată de Tribunalul Timiș pe care a anulat-o și a

trimis cauza spre rejudecare aceleiași instanțe.

În argumentarea

acestei soluții instanța de apel a constatat că prima instanță a respins în mod

greșit ca fiind inadmisibilă cererea reconvențională a pârâtei SC O.I.SRL,

reținând că sunt aplicabile dispozițiile art. 21, alin. (5) din Legea 10/2001

însă nu față de toate petitele cererii reconvenționale, ci doar față de acelea

care tind la înstrăinarea imobilului sau la închirierea sa.

Celelalte petite,

însă nu tind decât la lămurirea situației juridice și faptice a imobilului.

Astfel, nu i se poate nega, de plano, pârâtei SC O.I.SRL dreptul de a se

constata că vechea clădire nu mai exista și că a reconstruit-o, adăugându-i

totodată și o mansardă, întrucât de aceste împrejurări se pot lega efecte însemnate.

La fel, soluționarea aspectelor ce privesc recepția lucrărilor de construcție

nu pot avea în niciun caz efectul pe care dispozițiile mai sus citate din Legea

10/2001 îl sancționează cu nulitatea absolută. Astfel, recepția și întabularea

lucrărilor de construcție nu fac decât să conserve imobilul și să constate că

lucrările de construcție s-au finalizat și sunt conforme cu proiectul de

construcții și cu autorizația de construcție. Prin aceste formalități nu se

aduce atingere nici proprietății imobilului ce a făcut obiectul notificării

intervenienților și nici nu se acordă pârâtei SC O.I. SRL un drept de

locațiune.

De asemenea, dreptul

de retenție invocat de către pârâta SC O.I. SRL este, față de obiectul cererii

introductive, o veritabilă formă de apărare, care nu se poate judeca decât

conjunct. O procedură de judecată în care cererea introductivă de evacuare este

admisă, fără a i se da pârâtei posibilitatea să se apere, inclusiv prin

invocarea dreptului de retenție ar fi profund inechitabilă.

Așadar, conchide

instanța de apel, în rejudecare, prima instanță va trebui să analizeze pe fond

cererea reconvențională, fără a contraveni, totuși, dispozițiilor speciale ale

Legii 10/2001.

Legat de incidența

acestei legi, instanța de apel a observat că intervenienții au formulat

notificare, solicitând restituirea în natură a imobilului ce a făcut obiectul

contractului de închiriere. Deși, inițial, această notificare a fost respinsă,

prin sentința civilă nr. 1168 din 12 mai 2006, pronunțată de Tribunalul Timiș

și devenită irevocabilă prin decizia nr. 4912 din 14 iunie 2007 s-a dispus

Primarului Municipiului Timișoara să o soluționeze.

Întrucât această

notificare nu a fost soluționată, titularii ei s-au adresat direct justiției,

formulând cerere de intervenție în prezenta cauză.

Această cerere de

intervenție a fost respinsă de prima instanță fără însă a oferi și

considerentele pentru care a pronunțat această soluție. În lipsa respectivelor

considerente, instanța de apel a considerat că prima instanță nu a examinat pe fond

cererea de intervenție principală, fapt care atrage și el anularea sentinței.

Instanța de apel a

recomandat ca în rejudecare, să se aprecieze și asupra împrejurării dacă

cererea de intervenție poate fi sau nu judecată în cadrul aceleiași proceduri

desfășurată între reclamanți și pârâta SC O.I. SRL, având în vedere natura ei

juridică total diferită, eminamente civilă. Astfel, între părțile inițiale s-a

conturat un cadru procesual ce ține de răspunderea contractuală de natură

comercială, iar cererea de intervenție principală este de natură strict civilă,

ea detașându-se de relațiile contractuale dintre părțile inițiale ale

litigiului.

Împotriva acestei decizii

reclamanții Primarul Municipiului Timișoara, Municipiul Timișoara și Consiliul

Local al Municipiului Timișoara a declarat recurs întemeiat pe dispozițiile

art. 304 punctele 8 și 9 C. proc. civ.

În dezvoltarea motivelor de

recurs indicate recurenții au susținut că potrivit contractului de închiriere

nr. 2117 din 21 mai 1997 intervenit între ei și pârâtă, cu termen stabilit de 3

ani de la data de 1 septembrie 1995 până la 1 septembrie 1998, pct.8, chiriașul

era scutit de la plata chiriei pentru perioada prevăzută în autorizația de

construire dar nu mai mult de 24 de luni de la data începerii lucrărilor.

Conform art. 9 al

aceluiași contract, se interzice prelungirea perioadei de scutire de la plata

chiriei la o eventuală prelungire a autorizației de construire, iar prin art. 12

lit. e) se interzice tacita relocațiune.

Referindu-se la

cererea reconvențională, recurenții consideră că instanța de fond s-a pronunțat

asupra acesteia descriind pe larg care este motivul susținut de reclamanta

reconvențională și care este motivul pentru care această cerere este

neîntemeiată, astfel încât nu se impune rejudecarea litigiului cu privire la

aceste aspecte.

Recurenții consideră

că în mod întemeiat au fost respinse cererile de intervenție ca inadmisibile

având în vedere faptul că intervenienții în interes propriu nu sunt parte în

contractul ce se dispută în prezentul litigiu, astfel încât nu pot avea

calitate de parte în prezentul dosar.

Pentru aceste motive

recurenții au solicitat admiterea recursului, modificarea deciziei recurate în

sensul respingerii apelurilor și menținerea sentinței instanței de fond ca

temeinică și legală.

Prin concluziile

scrise depuse la dosar intimata pârâtă, iar intimații intervenienți prin

întâmpinare, au solicitat respingerea recursului ca nefondat.

Recursul va fi admis

pentru următoarele considerente.

Motivul prevăzut de

art. 304 pct. 8 C. proc. civ. poate fi invocat atunci când instanța a

interpretat greșit actul dedus judecății, a schimbat natura ori înțelesul

lămurit și vădit neîndoielnic al acestuia. Examinarea acestui motiv vizează

convenția și puterea de lege a convenției legal făcute pentru părțile

contractante, principiu care este pus în valoare de art. 969 C. civ. Prin

urmare intervenția instanței se rezumă la examinarea clauzelor contractului și

la aplicarea lor așa cum au fost concepute de părți și de interpretarea

regulilor prevăzute de art. 977 și urm. C. civ.

Din acest punct de

vedere se constată din cuprinsul contractului de închiriere că au fost

stipulate clauze clare atât în ce privește destinația suprafeței închiriate cât

și termenul închirierii. Observând durata locațiunii stabilită de către părți,

faptul că nu s-a făcut dovada prelungirii contractului, iar tacita relocațiune

este expres interzisă potrivit clauzei inserate la art. 12 lit. e) instanța de

fond în mod corect a admis cererea reclamanților și a constatat încetarea

contractului de închiriere nr. 2117 din 21 mai 1997.

Corect a fost

soluționată și cererea de intervenție formulată de intervenienții G.C.D. și H.Z.O.,

în raport de cadrul procesual creat prin cererea de chemare în judecată

respectiv evacuarea pârâtei SC O.I. SRL din spațiul ce urma să fie retrocedat.

Cât privește

criticile încadrate în art. 304 pct. 9 C. proc. civ., Înalta Curte va reține

mai întâi că litigiul de față nu are ca obiect stabilirea dreptului de

proprietate asupra spațiului în discuție, așa încât această chestiune nu poate

fi examinată distinct pentru a se statua asupra acestui drept.

Astfel,

în mod corect s-a reținut prematuritatea cererii pârâtei SC O.I. SRL întrucât

prin cererea reconvențională s-a solicitat în principal să se constate dreptul

de proprietate asupra imobilului și terenului, capete din cerere ce nu pot fi

soluționate în raport de prevederile Legii nr. 10/2001 în condițiile în care

intervenientele beneficiază de o hotărâre irevocabilă de retrocedare a

imobilului.

În cauză, dreptul de proprietate

al reclamantei asupra construcției nu este contestat, obiecțiile pârâtei vizând

dreptul de proprietate asupra imobilului și terenului aferent construcției, nu

fac obiectul evacuării.

Astfel, trimiterea

cauzei de către instanța de apel pentru soluționarea pe fond a cererii

reconvenționale în situația în care prin această cerere s-a solicitat, în

principal, constatarea dreptului de proprietate a unui imobil și teren aferent,

când există cereri de revendicare formulate de interveniente, nu se justifică

în raport de incidența prevederilor art. 21 alin. (5) din Legea nr. 10/2001

dispoziții ce interzic orice act de dispoziție materială sau judiciară înainte

de soluționarea procedurilor de restituire în temeiul legii speciale.

În contextul arătat

decizia pronunțată de instanța de apel este lipsită de fundament juridic sau

altfel spus de bază legală.

În consecință față de

cele ce preced și având în vedere prevederile art. 304 alin. (8), (9) și art. 312

alin. (3) C. proc. civ., recursul se va admite iar decizia va fi modificată în

sensul dispozitivului. Văzând și dispozițiile art. 274 C. proc. civ.,

intimatele vor fi obligate și la plata cheltuielilor de judecată în recurs.

PENTRU

ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat

de reclamanții Primarul Municipiului Timișoara, Municipiul Timișoara și

Consiliul Local al Municipiului Timișoara împotriva deciziei nr. 20/A din 24

ianuarie 2011 a Curții de Apel Timișoara, secția comercială.

Modifică decizia

recurată în sensul că respinge apelurile formulate de pârâta SC O.I. SRL

Timișoara și intervenienții G.C.D. și H.Z.O. împotriva sentinței civile nr. 33

din 19 ianuarie 2010 a Tribunalul Timiș, secția comercială și de contencios

administrativ.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi 2 iunie 2011.