ÎCCJ, decizie (scj.ro #82331)
ÎCCJ, decizie (scj.ro #82331) (Înalta Curte de Casație și Justiție)
Contract de închiriere. Locuință din care
locatarul a lipsit mai mult de 3 luni. Reziliere. Împrejurări în care nu se
justifică rezilierea
Cuprins pe materii
: Drept civil. Obligații.
Contractul de închiriere. Sancțiunea rezilierii contractului pentru lipsa
locatarului din locuință de peste 3 luni. Împrejurări în care nu se justifică
sancțiunea rezilierii contractului
Index alfabetic
: Drept civil
-
contract de
închiriere (locuință)
-
reziliere
C.civ
., art. 1439 alin. 2
Legea nr.114/1996
Potrivit clauzelor contractului de închiriere – concordante cu acelea ale
Legii nr. 114/1996 și art.1439 alin. 2 C.civ. – operează rezilierea
contractului de închiriere în cazul în care, printre altele, locuința nu este
folosită de locatar de peste 3 luni.
Rezilierea contractului de închiriere nu se justifică, însă, în cazul în care
absența locatarului s-a datorat unei împrejurări deosebite – în speță,
vătămarea gravă a locatarului într-un accident de circulație, în străinătate,
și, ca urmare, imobilizarea la pat timp îndelungat – iar obligația principală,
aceea a plății chiriei, a fost îndeplinită.
I.C.C.J., secția civilă și de proprietate
intelectuală,
decizia nr. 5335 din 16 iunie 2005
Prin sentința civilă nr.3497 din 22 aprilie 2004 a
Judecătoriei Timișoara a fost respinsă acțiunea formulată de primarul
Municipiului Timișoara și Consiliul Local al Municipiului Timișoara împotriva
pârâtei S.L., prin care s-a solicitat să se constate rezoluțiunea contractului
de închiriere nr. 698/13 aprilie 2000 încheiat între părți cu privire la un
spațiu de locuit situat în Timișoara.
Instanța de fond a avut în vedere, în esență, că pârâta nu a
încetat să locuiască în imobil, rămânând în străinătate la fiul său, numai ca
urmare a unui accident grav, în urma căruia a fost imobilizată la pat o
perioadă lungă de timp. În raport de această stare de fapt, s-a apreciat că nu
sunt incidente în cauză prevederile art. IV lit. b din contractul de
închiriere, care constituie legea părților și trebuie executat cu
bună-credință.
Apelul declarat de reclamanți a fost respins ca nefondat
prin decizia nr.1982 din 23 septembrie 2004 a Curții de Apel Timișoara, secția
civilă.
Reclamanții au declarat recurs susținând că există motive pentru
rezilierea contractului de închiriere, întrucât pârâta a lipsit din locuință
mai mult de 6 luni, timp în care a subînchiriat apartamentul. Astfel au fost nesocotite
pct. III și IV din contractul de închiriere, în sensul cărora există motiv de
reziliere a contractului, în cazul în care chiriașul a subînchiriat locuința
fără consimțământul scris al proprietarului.
Recursul nu este întemeiat.
Potrivit art. 1439 alin. 2 C.civ., neexecutarea obligațiilor de
către una din părți dă dreptul celeilalte părți de a cere – după punerea în
întârziere a debitorului – rezilierea contractului cu daune interese.
Contractul de închiriere urmează regulile generale în materie de contracte
sinalagmatice cu executare succesivă, fiind de observat că nu orice neexecutare
dă dreptul celeilalte părți de a cere rezilierea contractului, ci numai
acelea referitoare la obligații principale.
În acord cu aceste prevederi generale și cu cele cuprinse în Legea
nr. 114/1996, în capitolul IV al contractului de închiriere încheiat între
părți au fost stabilite între alte situații în care operează rezilierea
contractului și aceea în care chiriașul a subînchiriat locuința fără
consimțământul scris al proprietarului și o alta constând în nefolosirea în
fapt a locuinței o perioadă de peste 3 luni.
Se constată că ambele ipoteze nu subzistă în speță, întrucât nu s-a
făcut dovada realizării unei subînchirieri de către pârâtă. Dimpotrivă, toate probele
testimoniale administrate în cauză, la cererea ambelor părți atestă fără dubiu
că în lipsa pârâtei, apartamentul a fost locuit de fiul minor al acesteia, ce a
fost îngrijit de rude.
De asemenea, instanțele au reținut corect că absența pârâtei din locuință
este justificată, în situația în care aceasta a fost victima unui accident de
circulație, soldat cu grave vătămări, constatate și prin certificatul medical
nr. 2735 din 15 decembrie 2003.
În această situație, rezultă că soluția adoptată de instanță este
corectă, apreciindu-se în condițiile legii că cea în cauză nu se află în
situația de a nu-și fi respectat principalele obligații ale locatarului.
Așa
fiind, recursul a fost respins ca nefondat.