ÎCCJ, decizie (scj.ro #82331)

Contract de închiriere. Locuință din care locatarul a lipsit mai mult de 3 luni. Reziliere. Împrejurări în care nu se justifică rezilierea Cuprins pe materii : Drept civil. Obligații. Contractul de închiriere. Sancțiunea rezilierii contractului pentru lipsa locatarului din locuință de peste 3 luni. Împrejurări în care nu se justifică sancțiunea rezilierii contractului Index alfabetic : Drept civil - contract de închiriere (locuință) - reziliere C.civ ., art. 1439 alin. 2 Legea nr.114/1996 Potrivit clauzelor contractului de închiriere – concordante cu acelea ale Legii nr. 114/1996 și art.1439 alin. 2 C.civ. – operează rezilierea contractului de închiriere în cazul în care, printre altele, locuința nu este folosită de locatar de peste 3 luni.

Rezilierea contractului de închiriere nu se justifică, însă, în cazul în care absența locatarului s-a datorat unei împrejurări deosebite – în speță, vătămarea gravă a locatarului într-un accident de circulație, în străinătate, și, ca urmare, imobilizarea la pat timp îndelungat – iar obligația principală, aceea a plății chiriei, a fost îndeplinită. I.C.C.J., secția civilă și de proprietate intelectuală, decizia nr. 5335 din 16 iunie 2005 Prin sentința civilă nr.3497 din 22 aprilie 2004 a Judecătoriei Timișoara a fost respinsă acțiunea formulată de primarul Municipiului Timișoara și Consiliul Local al Municipiului Timișoara împotriva pârâtei S.L., prin care s-a solicitat să se constate rezoluțiunea contractului de închiriere nr. 698/13 aprilie 2000 încheiat între părți cu privire la un spațiu de locuit situat în Timișoara.

Instanța de fond a avut în vedere, în esență, că pârâta nu a încetat să locuiască în imobil, rămânând în străinătate la fiul său, numai ca urmare a unui accident grav, în urma căruia a fost imobilizată la pat o perioadă lungă de timp. În raport de această stare de fapt, s-a apreciat că nu sunt incidente în cauză prevederile art. IV lit. b din contractul de închiriere, care constituie legea părților și trebuie executat cu bună-credință. Apelul declarat de reclamanți a fost respins ca nefondat prin decizia nr.1982 din 23 septembrie 2004 a Curții de Apel Timișoara, secția civilă. Reclamanții au declarat recurs susținând că există motive pentru rezilierea contractului de închiriere, întrucât pârâta a lipsit din locuință mai mult de 6 luni, timp în care a subînchiriat apartamentul.

Astfel au fost nesocotite pct. III și IV din contractul de închiriere, în sensul cărora există motiv de reziliere a contractului, în cazul în care chiriașul a subînchiriat locuința fără consimțământul scris al proprietarului. Recursul nu este întemeiat. Potrivit art. 1439 alin. 2 C.civ., neexecutarea obligațiilor de către una din părți dă dreptul celeilalte părți de a cere – după punerea în întârziere a debitorului – rezilierea contractului cu daune interese. Contractul de închiriere urmează regulile generale în materie de contracte sinalagmatice cu executare succesivă, fiind de observat că nu orice neexecutare dă dreptul celeilalte părți de a cere rezilierea contractului, ci numai acelea referitoare la obligații principale.

În acord cu aceste prevederi generale și cu cele cuprinse în Legea nr. 114/1996, în capitolul IV al contractului de închiriere încheiat între părți au fost stabilite între alte situații în care operează rezilierea contractului și aceea în care chiriașul a subînchiriat locuința fără consimțământul scris al proprietarului și o alta constând în nefolosirea în fapt a locuinței o perioadă de peste 3 luni. Se constată că ambele ipoteze nu subzistă în speță, întrucât nu s-a făcut dovada realizării unei subînchirieri de către pârâtă. Dimpotrivă, toate probele testimoniale administrate în cauză, la cererea ambelor părți atestă fără dubiu că în lipsa pârâtei, apartamentul a fost locuit de fiul minor al acesteia, ce a fost îngrijit de rude.

De asemenea, instanțele au reținut corect că absența pârâtei din locuință este justificată, în situația în care aceasta a fost victima unui accident de circulație, soldat cu grave vătămări, constatate și prin certificatul medical nr. 2735 din 15 decembrie 2003. În această situație, rezultă că soluția adoptată de instanță este corectă, apreciindu-se în condițiile legii că cea în cauză nu se află în situația de a nu-și fi respectat principalele obligații ale locatarului. Așa fiind, recursul a fost respins ca nefondat.