ÎCCJ, decizie (scj.ro #82972)

Dobândirea dreptului de proprietate prin adjudecare. Acțiune în evacuare. Admisibilitate Cuprins pe materii: Drept procesual civil. Despre executarea silită. Index alfabetic: adjudecare - acțiune în evacuare - revendicare C. civ., art. 480, art. 1410 și urm. C. proc. civ., art. 518 alin. (1) Potrivit dispozițiilor art. 518 alin. (1) C. proc. civ., prin actul de adjudecare proprietatea imobilului sau un alt drept real ce a făcut obiectul urmăririi silite se transmite de la debitor la adjudecatar, actul de adjudecare fiind un mod de dobândire a proprietății. Instrumentul juridic aflat la îndemâna adjudecatarului bunului pentru apărarea folosinței bunului, ca dezmembrământ al dreptului de proprietate, este acțiunea în evacuare, iar nu acțiunea în revendicare.

Secția comercială, Decizia nr. 169 din 18 ianuarie 2011 Prin cererea de chemare în judecată, reclamanta SC B. SA Buzău a solicitat în contradictoriu cu pârâții R.V., R.M. și T.V., pronunțarea unei hotărâri prin care să se dispună evacuarea acestora din imobilul situat în Buzău. Prin sentința nr. 5368/2008, Judecătoria Buzău a admis excepția necompetenței materiale de soluționare a cauzei și a declinat competența de soluționare în favoarea Tribunalului Buzău. Prin sentința nr. 412/2009, Tribunalul Buzău a respins acțiunea reclamantei, reținând că prin cererea de chemare în judecată reclamanta a solicitat evacuarea pârâților din imobilul proprietatea sa dobândit potrivit Ordonanței de adjudecare definitivă din 28.09.1998 situat în județul Buzău, motivat de faptul că aceștia ocupă fără titlu spațiul respectiv.

Prima instanță a constatat că între obiectul dedus judecății și motivarea acțiunii este o vădită contradicție, având în vedere că motivarea aparține acțiunii în revendicare, iar potrivit obiectului acțiunea este de evacuare. S-a mai reținut că acțiunea în evacuare este reglementată de dispozițiile art. 1410 și urm. C. civ. și este specifică raporturilor juridice de locațiune prin care locatorul pune la dispoziție locatarului folosința pe timp determinat a unui bun individual determinat, în schimbul unei sume de bani numită chirie. Întrucât între părți nu au existat raporturi de obligații derivate din locație ci raporturi de drept real constând în exercitarea fără drept de către pârâți a posesiei asupra imobilului proprietatea reclamantei, tribunalul a constatat că un atare drept nu poate fi apărat decât pe calea acțiunii în revendicare, iar instanța nu poate schimba obiectul acțiunii, ci doar temeiul juridic al acesteia.

Împotriva acestei sentințe a formulat apel reclamanta SC B. SA Buzău, susținând că în mod netemeinic instanța de fond a respins acțiunea sa pe considerentul că între părți nu există raporturi sau obligații derivate din locație, ci raporturi de drept real, constând în exercitarea fără drept de către pârâți a posesiei asupra imobilului proprietatea sa și, astfel, un atare drept nu poate fi apărat decât pe calea acțiunii în revendicare și nu pe calea acțiunii în evacuare, deoarece pârâții nu au invocat un drept de proprietate asupra imobilului situat în Buzău, iar în situația în care aceștia ar fi invocat un drept de proprietate asupra imobilului și ar fi prezentat un titlu de proprietate valabil, atunci instanța ar fi trebuit să procedeze la compararea titlurilor ce se opun și aceasta nu ar fi fost posibil în cadrul unei acțiuni în evacuare.

A susținut apelanta-reclamantă că în cazul de față pârâții nu au opus nici un titlu de proprietate valabil, deci nu poate fi vorba de o acțiune în revendicare căreia i se opune un titlu de proprietate, iar cauza acțiunii în evacuare o constituie ocuparea fără titlu a locuinței de către pârâți și voința sa de a face ca această ocupare să înceteze și, astfel, să i se predea locuința în materialitatea ei.

A precizat apelanta-reclamantă că în cazul de față este vorba de o obligație de a face, adică de a preda creditorului, în speță SC B. SA, locuința situată în str. L. nr. 64, dar care nu trebuie confundată cu obligația de a da, respectiv de a constitui sau transmite un drept real, apelanta-reclamantă necăutând să își valorifice un drept de proprietate exclusiv și absolut în cadrul unei acțiuni în revendicare, ci doar un drept personal de creanță, având caracter relativ, în cadrul acțiunii în evacuare urmând să constrângă debitorii să execute o obligație de a face, adică de a evacua și preda material locuința, situată în str. L. nr. 64. A arătat apelanta-reclamantă și faptul că nu a solicitat obligarea pârâților să îi recunoască dreptul de proprietate asupra imobilului ci doar să îi evacueze și să îi fie predat imobilul în materialitatea lui, fiind lipsită de suport legal motivarea instanței de fond în sensul că admiterea acțiunii în evacuare este condiționată de existența unui contract de închiriere valabil încheiat, iar a condiționa acțiunea în evacuare exclusiv de existența unui contract de locațiune sau închiriere și, în lipsa acestora, a califica toate acțiunile în evacuare ca fiind acțiuni în revendicare cu consecințele ce decurg din acestea este o încălcare a principiilor de drept procesual civil.

Prin decizia nr. 147/2009, Curtea de Apel Ploiești, Secția comercială și de contencios administrativ și fiscal, a respins ca nefondat apelul reclamantei SC B. SA Buzău, reținând în esență că reclamanta SC B. SA Buzău este proprietara imobilului situat în Buzău, str. L. nr. 64, județul Buzău, dobândit în baza ordonanței de adjudecare definitivă transcrisă sub nr. 3219/1998. Prin cererea de chemare în judecată, reclamanta SC B. SA Buzău a solicitat evacuarea pârâților R.V., R.M. și T.V. din imobilul proprietatea sa, arătând că, deși a solicitat acestora în repetate rânduri să elibereze imobilul, pârâții continuă să-l ocupe fără drept. S-a mai reținut că acțiunea în evacuare este mijlocul procedural specific raporturilor de locațiune, prin care locatorul redobândește folosința bunului de la persoana ce îl deține fără niciun titlu.

În cauză, Curtea a reținut faptul că între părți nu au existat raporturi de locațiune, pârâții ocupând imobilul în litigiu în calitate de proprietari până la momentul adjudecării definitive a acestuia în favoarea reclamantei și, ulterior acestui moment, fără nici un titlu. Prin urmare, pentru apărarea dreptului său de proprietate, reclamanta, în calitate de proprietar neposesor, avea la îndemână acțiunea în revendicare îndreptată împotriva posesorului neproprietar, și nu acțiunea în evacuare. Susținerea apelantei în sensul neopunerii unui titlu de proprietate de către pârâți nu poate fi reținută, întrucât compararea titlurilor de proprietate specifică acțiunii în revendicare se realizează și în ipoteza în care numai reclamantul deține un asemenea titlu, nu și pârâtul posesor.

Nu poate fi avută în vedere nici susținerea potrivit căreia reclamanta nu își valorifică dreptul de proprietate prin prezenta acțiune, ci un drept personal de creanță, întrucât aceasta nu a făcut dovada faptului că este titulara unui asemenea drept de creanță. Dreptul de proprietate presupune exercitarea de către proprietar a tuturor prerogativelor sale, respectiv dreptul de a folosi bunul, de a-i culege fructele și dreptul de dispoziție. În cazul în care proprietarul este deposedat de bun, dreptul său de proprietate poate fi apărat în justiție pe calea acțiunii în revendicare. Dreptul de creanță și obligația corelativă de a restitui locuința proprietarului se naște din raporturi de locațiune, numai asemenea raporturi dând posibilitatea apărării dreptului de folosință pe calea acțiunii în revendicare.

Împotriva deciziei sus menționate a declarat recurs reclamanta SC B. SA Buzău, arătând că pârâții nu au opus nici un titlu de proprietate, deci nu suntem în prezența unei acțiuni în revendicare căreia i se opune un titlu de proprietate, așa cum au reținut instanțele inferioare. A apreciat recurenta că nu se poate condiționa acțiunea în evacuare exclusiv de existența unui contract de locațiune sau închiriere, iar în lipsa acestora, calificarea acestor acțiuni în evacuare ca fiind acțiuni în revendicare, echivalează cu o încălcare a principiilor de drept procesual civil. A mai precizat recurenta că în alte spețe similare Tribunalul Buzău a admis cererile reclamantei având ca obiect evacuarea altor pârâți din imobilul situat în Buzău, Str. L. nr. 64, Jud. Buzău.

Recursul este fondat pentru considerentele ce urmează: Potrivit dispozițiilor art. 518 alin. (1) C. proc. civ., prin actul de adjudecare, proprietatea imobilului sau un alt drept real ce a făcut obiectul urmăririi silite se transmite de la debitor la adjudecatar, actul de adjudecare fiind un mod de dobândire a proprietății. În speță, prin Ordonanța de adjudecare definitivă din data de 28.09.1998 din dosarul nr. 32xx/1998 al Judecătoriei Buzău, recurenta-reclamantă a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului situat în Buzău, Str. L. nr. 64, jud. Buzău. Anterior momentului adjudecării, pârâții au ocupat imobilul sus menționat în calitate de proprietari, iar ulterior acestui moment au continuat să-l ocupe fără titlu.

În materia acțiunii în evacuare nu se pune în discuție însuși dreptul de proprietate asupra imobilului, ci doar folosința acestuia, folosință încălcată de către pârâți urmare a ocupării fără titlu a imobilului. Acțiunea în evacuare este un instrument juridic aflat la îndemâna proprietarului sau posesorului unui imobil, pentru apărarea folosinței bunului, ca dezmembrământ al dreptului de proprietate. Astfel, Înalta Curte a constatat că pârâții ocupă fără titlu imobilul în litigiu, iar reclamanta în calitate de proprietar are dreptul la dobândirea folosinței bunului, ca atribut al dreptului de proprietate. De altfel, reclamanta nu a urmărit valorificarea unui drept de proprietate exclusiv și absolut în cadrul unei acțiuni în revendicare, ci doar un drept personal de creanță având caracter relativ, în cadrul acțiunii în evacuare, urmărind constrângerea debitorului la executarea obligației de a face.

Altfel spus, reclamanta nu a solicitat obligarea pârâților să îi recunoască dreptul de proprietate asupra imobilului, ci doar evacuarea acestora și predarea bunului în materialitatea sa. S-a constatat astfel că în mod eronat au apreciat instanțele inferioare că acțiunea în evacuare constituie mijlocul procedural specific exclusiv raporturilor de locațiune între părți, reținând că neopunerea unui titlu de către pârâți nu poate fi analizată decât în cadrul unei acțiuni în revendicare. Astfel, dispozițiile art. 480 C. civ. constituie temei de drept inclusiv pentru acțiunea în evacuare, ca mijloc procedural de valorificare a posesiei și folosinței asupra bunurilor, ceea ce face pe deplin admisibilă și întemeiată o asemenea acțiune.

A susține că reclamanta nu se poate prevala de titlul său decât în cadrul unei acțiuni în revendicare prin comparație de titluri, în condițiile în care pârâții nu au afirmat că ar deține vreun titlu, contravine dispozițiilor legale sus menționate, practicii și doctrinei în materie. Totodată, o asemenea abordare restrictivă conduce la consfințirea unei inechități sociale, protejând culpa pârâților, cărora li se permite folosința unui bun, în lipsa oricărei justificări legale, doar în considerarea unei construcții juridice formale, nesusținute de nici un argument legal. În consecință, față de cele ce preced, potrivit dispozițiilor art. 312 alin. (3) C. proc. civ., recursul reclamantei a fost admis, cu consecința modificării deciziei recurate, admiterea apelului reclamantei și schimbării sentinței primei instanțe, în sensul admiterii acțiunii și evacuării pârâților din imobilul situat în Buzău, Str. L. nr. 64, Jud. Buzău.