ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 169/2011

Asupra recursului de față;

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată

următoarele:

Prin cererea de chemare în judecată, reclamanta SC B.

SA BUZĂU a solicitat în contradictoriu cu pârâții R.V., R.M. și T.V.,

pronunțarea unei hotărâri prin care să se dispună evacuarea acestora din

imobilul situat în Buzău.

Prin sentința nr. 5368 din 15 octombrie 2008,

Judecătoria Buzău a admis excepția necompetenței materiale de soluționare a

cauzei și a declinat competența de soluționare în favoarea Tribunalului Buzău.

Prin sentința nr. 412 din 10 martie 2009, Tribunalul

Buzău a respins acțiunea reclamantei, reținând că prin cererea de chemare în

judecată, reclamanta a solicitat evacuarea pârâților din imobilul proprietatea

sa dobândit potrivit Ordonanței de adjudecare definitivă din 28 septembrie 1998

situat județul Buzău, motivat de faptul că aceștia ocupă tară titlu spațiul

respectiv.

Prima instanță a constatat că între obiectul dedus

judecății și motivarea acțiunii este o vădită contradicție, având în vedere că

motivarea aparține acțiunii în revendicare iar potrivit obiectului acțiunea

este de evacuare. S-a mai reținut că acțiunea în evacuare este reglementată de

dispozițiile art. 1410 și urm. C. civ. și este specifică raporturilor juridice

de locațiune prin care locatorul pune la dispoziție locatarului folosința pe

timp determinat a unui bun individual determinat, în schimbul unei sume de bani

numită chirie. întrucât între părți nu au existat raporturi de obligații

derivate din locație ci raporturi de drept real constând în exercitarea tară

drept de către pârâți a posesiei asupra imobilului proprietatea reclamantei,

tribunalul a constatat că un atare drept nu poate fi apărat decât pe calea

acțiunii în revendicare iar instanța nu poate schimba obiectul acțiunii ci doar

temeiul juridic al acesteia.

Împotriva acestei sentințe a formulat apel reclamanta

SC B. SA BUZĂU, susținând că în mod netemeinic instanța de fond a respins

acțiunea sa pe considerentul că între părți nu există raporturi sau obligații

derivate din locație, ci raporturi de drept real, constând în exercitarea fără

drept de către pârâți a posesiei asupra imobilului proprietatea sa și, astfel,

un atare drept nu poate fi apărat decât pe calea acțiunii în revendicare și nu

pe calea acțiunii în evacuare, deoarece pârâții nu au invocat un drept de

proprietate asupra imobilului situat în Buzău, iar în situația în care aceștia

ar fi invocat un drept de proprietate asupra imobilului și ar fi prezentat un

titlu de proprietate valabil, atunci instanța ar fi trebuit să procedeze la

compararea titlurilor ce se opun și aceasta nu ar fi fost posibil în cadrul

unei acțiuni în evacuare.

A susținut apelanta-reclamantă că în cazul de față

pârâții nu au opus nici un titlu de proprietate valabil, deci nu poate fi vorba

de o acțiune în revendicare căreia i se opune un titlu de proprietate, iar

cauza acțiunii în evacuare, o constituie ocuparea tară titlu a locuinței de

către pârâți și voința sa de a face ca această ocupare să înceteze și, astfel,

să i se predea locuința în materialitatea ei.

A precizat apelanta-reclamantă că în cazul de față

este vorba de o obligație de a face, adică de a preda creditorului, în speță SC

B. SA, locuința situată la nr. 64, dar care nu trebuie confundată cu obligația

de a da, respectiv de a constitui sau transmite un drept real,

apelanta-reclamantă necăutând să își valorifice un drept de proprietate exclusiv

și absolut în cadrul unei acțiuni în revendicare, ci doar un drept personal de

creanță, având caracter relativ, în cadrul acțiunii în evacuare urmând să

constrângă debitorii să execute o obligație de a face, adică de a evacua și

preda material locuința, situată la nr. 64.

A arătat apelanta-reclamantă și faptul că nu a

solicitat obligarea pârâților să îi recunoască dreptul de proprietate asupra

imobilului ci doar să îi evacueze și să îi fie predat imobilul în

materialitatea lui, fiind lipsită de suport legal motivarea instanței de fond

în sensul că admiterea acțiunii în evacuare este condiționată de existența unui

contract de închiriere valabil încheiat, iar a condiționa acțiunea în evacuare

exclusiv de existența unui contract de locațiune sau închiriere și, în lipsa

acestora, a califica toate acțiunile în evacuare ca fiind acțiuni în

revendicare cu consecințele ce decurg din acestea este o încălcare a

principiilor de drept procesual civil.

Prin decizia nr. 147 din 20 noiembrie 2009, Curtea de

Apel Ploiești, secția comercială și de contencios administrativ și fiscal, a

respins ca nefondat apelul reclamantei SC B. SA BUZĂU, reținând în esență că

reclamanta SC B. SA BUZĂU este proprietara imobilului situat în Buzău, județul

Buzău, dobândit în baza ordonanței de adjudecare definitivă transcrisă sub nr.

3219/1998.

Prin cererea de chemare în judecată, reclamanta SC B.

SA BUZĂU a solicitat evacuarea pârâților R.V., R.M. și T.V. din imobilul

proprietatea sa, arătând că, deși a solicitat acestora în repetate rânduri să

elibereze imobilul, pârâții continuă să-1 ocupe fără drept.

S-a mai reținut că acțiunea în evacuare este mijlocul

procedural specific raporturilor de locațiune, prin care locatorul redobândește

folosința bunului de la persoana ce îl deține fără niciun titlu.

In cauză, Curtea a reținut faptul că, între părți nu

au existat raporturi de locațiune, pârâții ocupând imobilul în litigiu în

calitate de proprietari până la momentul adjudecării definitive a acestuia în

favoarea reclamantei și, ulterior acestui moment, fără nici un titlu.

Prin urmare, pentru apărarea dreptului său de

proprietate, reclamanta, în calitate de proprietar neposesor, avea la îndemână

acțiunea în revendicare îndreptată împotriva posesorului neproprietar, și nu

acțiunea în evacuare.

Susținerea apelantei în sensul neopunerii unui titlu

de proprietate de către pârâți nu poate fi reținută, întrucât compararea

titlurilor

de proprietate specifică

acțiunii în revendicare se realizează și în ipoteza în care numai reclamantul

deține un asemenea titlu, nu și pârâtul posesor.

Nu poate fi avută în vedere nici susținerea potrivit

căreia reclamanta nu își valorifică dreptul de proprietate prin prezenta

acțiune, ci un drept personal de creanță, întrucât aceasta nu a făcut dovada

faptului că este titulara unui asemenea drept de creanță. Dreptul de

proprietate presupune exercitarea de către proprietar a tuturor prerogativelor

sale, respectiv dreptul de a folosi bunul, de a-i culege fructele și dreptul de

dispoziție. în cazul în care proprietarul este deposedat de bun, dreptul său de

proprietate poate fi apărat în justiție pe calea acțiunii în revendicare.

Dreptul de creanță și obligația corelativă de a restitui locuința

proprietarului se naște din raporturi de locațiune, numai asemenea raporturi

dând posibilitatea apărării dreptului de folosință pe calea acțiunii în

revendicare.

Împotriva deciziei sus menționate, a declarat recurs

reclamanta SC B. SA BUZĂU, arătând că pârâții nu au opus nici un titlu de

proprietate, deci nu suntem în prezența unei acțiuni în revendicare căreia i se

opune un titlu de proprietate, așa cum au reținut instanțele inferioare. A

apreciat recurenta că nu se poate condiționa acțiunea în evacuare exclusiv de

existența unui contract de locațiune sau închiriere, iar în lipsa acestora,

calificarea acestor acțiuni în evacuare ca fiind acțiuni în revendicare,

echivalează cu o încălcare a principiilor de drept procesual

civil.

A mai precizat recurenta că în alte spețe similare,

Tribunalul Buzău a admis cererile reclamantei având ca obiect evacuarea altor

pârâți, din imobilul situat în Buzău, Jud. Buzău.

Recursul este fondat pentru considerentele ce

urmează:

Potrivit dispozițiilor art. 518

alin. (1)

C. proc. civ., prin actul de

adjudecare, proprietatea imobilului sau un alt drept real ce a făcut obiectul

urmăririi silite, se transmite de la debitor la adjudecatar, actul de

adjudecare fiind un mod de dobândire a proprietății.

In speță, prin Ordonanța de adjudecare definitivă din

data de 28 septembrie 1998 din dosarul nr. 3219/1998 al Judecătoriei Buzău,

recurenta-reclamantă a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului situat

în Buzău, jud. Buzău. Anterior momentului adjudecării, pârâții au ocupat

imobilul sus menționat, în calitate de proprietari, iar ulterior acestui

moment, au continuat să-1 ocupe fără titlu.

In materia acțiunii în evacuare, nu se pune în

discuție însuși dreptul de proprietate asupra imobilului, ci doar folosința

acestuia, folosință încălcată de către pârâți, urmare a ocupării fără titlu a

imobilului. Acțiunea în evacuare este un instrument juridic aflat la îndemâna

proprietarului sau posesorului unui imobil, pentru apărarea folosinței bunului,

ca dezmembrământ al dreptului de proprietate.

Astfel, Înalta Curte constată că pârâții ocupă fără

titlu imobilul în litigiu, iar reclamanta în calitate de proprietar are dreptul

la dobândirea folosinței bunului, ca atribut al dreptului de proprietate. De

altfel, reclamanta nu a urmărit valorificarea unui drept de proprietate

exclusiv și absolut în cadrul unei acțiuni în revendicare, ci doar un drept

personal de creanță având caracter relativ, în cadrul acțiunii în evacuare,

urmând constrângerea debitorului la executarea obligației de a face. Altfel

spus, reclamanta nu a solicitat obligarea pârâților să îi recunoască dreptul de

proprietate asupra imobilului, ci doar evacuarea acestora și predarea bunului

în materialitatea sa.

Se constată astfel că, în mod eronat au apreciat

instanțele inferioare că acțiunea în evacuare constituie mijlocul procedural

specific exclusiv raporturilor de locațiune între părți, reținând că neopunerea

unui titlu de către pârâți nu poate fi analizată decât în cadrul unei acțiuni

în revendicare. Astfel, dispozițiile art. 480 C. civ. constituie temei de drept

inclusiv pentru acțiunea în evacuare, ca mijloc procedural de valorificare a

posesiei și folosinței asupra bunurilor, ceea ce face pe deplin admisibilă și

întemeiată o asemenea acțiune.

A susține că reclamanta nu se poate prevala de titlul

său decât în cadrul unei acțiuni in revendicare prin comparație de titluri, în

condițiile în care pârâții nu au afirmat că ar deține vreun titlu, contravine

dispozițiilor legale sus menționate, practicii și doctrinei în materie.

Totodată, o asemenea abordare restrictivă conduce la consfințirea unei

inechități sociale, protejând culpa pârâților, cărora li se permite folosința

unui bun, în lipsa oricărei justificări legale, doar în considerarea unei

construcții juridice formale, nesusținute de nici un argument legal.

In consecință, față de cele ce preced, potrivit

dispozițiilor art. 312 alin. (3) C. proc. civ., recursul reclamantei va fi

admis, cu consecința modificării deciziei recurate, admiterea apelului

reclamantei și schimbării sentinței primei instanțe, în sensul admiterii

acțiunii și evacuării pârâților din imobilul situat în Buzău, jud. Buzău.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE

Admite recursul declarat de reclamanta SC B. SA BUZĂU

împotriva deciziei nr. 147 din 20 noiembrie 2009 pronunțată de Curtea de Apel

Ploiești, secția comercială, de contencios administrativ și fiscal, pe care o

modifică și în consecință:

Admite apelul declarat de reclamanta SC B. SA BUZĂU

împotriva sentinței nr. 412 din 10 martie 2009 a Tribunalului Buzău, secția

comercială, pe care o schimbă în tot în sensul că admite acțiunea reclamantei

și dispune evacuarea pârâților R.V., R.M. și T.V., din imobilul situat în

Buzău, jud. Buzău.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 18 ianuarie

2011.