ÎCCJ, decizie (scj.ro #82309)

Imobil – cu destinație de locuință – naționalizat

prin Legea nr. 92/1950 și vândut chiriașului în baza Legii nr. 112/1995.

Acțiune, fondată, de constatare a nulității absolute a contractului prin care

imobilul (locuință) a fost vândut chiriașului, de rea-credință

Cuprins pe materii

:  Drept civil.

Dreptul de proprietate. Imobil – cu destinație de locuință – naționalizat prin

Legea nr. 92/1950 și vândut chiriașului în baza Legii nr. 112/1995. Acțiune,

fondată, de constatare a nulității absolute a contractului prin care imobilul

(locuință) a fost vândut chiriașului, de rea-credință

Index alfabetic

: Drept civil

-

imobil

naționalizat (Decretul nr. 92/1950)

-

contract de

vânzare-cumpărare (către chiriașul locuinței în baza Legii nr.112/1995)

-

reaua-credință

(la încheierea contractului de vânzare-cumpărare)

-

nulitatea

absolută a contractului

Decretul nr. 92/1950

: art. II

Legea nr. 112/1995

: art. 9 alin.1, art. 14

Legea nr. 10/2001

republicată: art. 45

alin. 2 (fost art. 46 alin. 2)

Pentru imobilele cu destinație de locuință, preluate de stat, prin naționalizare,

cu încălcarea art. II al Legii nr. 92/1950, statul nu are titlu valabil și, în

consecință, nu puteau fi vândute chiriașilor, asemenea bunuri fiind exceptate

de la vânzare, conform art. 9 alin. 1 din Legea nr. 112/1995.

Ca urmare, sunt nule absolut contractele prin care locuințele au

fost totuși vândute chiriașilor, conform art. 45 alin. 2 (fost art. 46 alin. 2)

din Legea nr. 10/2001 republicat;, prin acest text, s-a exceptat, de la

sancțiunea nulității absolute a contractului, cazul chiriașului-cumpărător de

bună credință.

Buna credință a chiriașului-cumpărător nu poate însă opera în cazul

în care, cu minimă diligență, putea lua cunoștință, de exemplu, de

cererea  prin care se ceruse, de către persoana îndreptățită, restituirea

în natură a imobilului.

I.C.C.J., secția civilă și de proprietate

intelectuală,

decizia nr. 4612 din 31 mai 2005

Judecătoria sectorului 3 București, prin sentința civilă nr. 8140

din 4 noiembrie 2003, confirmată de Curtea de Apel București, secția a IV-a

civilă, prin decizia nr. 1643 din 13 septembrie 2004, a admis acțiunea

reclamantelor B.S. și B.A.M. – înregistrată la 13 august 2002 – și a constatat

nulitatea absolută a contractului nr. 1978 din 2 decembrie 1996, prin care

pârâții Societatea comercială „Titan” ca reprezentată a pârâtului Municipiul

București a vândut pârâților M.Th. și M.V. (chiriași) în temeiul Legii nr.

112/1995 apartamentul (precizat în acțiune și hotărâri), situat în București.

Instanța de fond și cea de apel au reținut, în esență că:

Autorii reclamanților au fost deposedați de stat în mod abuziv, prin Decretul

de naționalizare nr. 92/1950; reclamanții au solicitat, la 10 iulie 1996,

restituirea în natură a imobilului, ceea ce nu s-a realizat, la 2 decembrie

1996 apartamentul fiind vândut, nelegal, chiriașilor, fiind de rea credință

ambele părți.

Prin recursul declarat de către toți pârâții, s-a susținut că apartamentul a

fost legal naționalizat și că, de asemenea, legal a fost vândut chiriașilor.

Recursurile – prezentate rezumativ mai sus – nu sunt fondate.

Instanțele au avut în vedere toate probele administrate, stabilind, pe

baza interpretării acestora, că foștii proprietari aveau calități

socio-profesionale care îi exceptau de la aplicarea Decretului nr.92/1950.

Chiar dacă - așa cum se pretinde pe calea recursurilor - statuările de fapt ale

instanțelor sunt greșite, eventuala eroare, sub acest aspect, nu constituie caz

de recurs după abrogarea punctului 11 al art.304  Cod procedură civilă

prin O.U.G. nr.138/2000.

Așadar, instanțele s-au pronunțat asupra mijlocului de apărare și dovezilor

administrate referitoare ca categoria socio-profesională a foștilor proprietari

de la data aplicării Decretului nr.92/1950, fiind nefondat motivul de

recurs  prin care se susține contrariul.

În raport cu situația de fapt astfel stabilită, de neschimbat în recurs,

instanțele au statuat, pe deplin legal, fără a-și depăși competența materială,

cum greșit se susține prin recursul pârâților, că titlul statului, asupra

imobilului în litigiu, nu este valabil și că imobilul nu face parte din

categoria celor a căror situație juridică face obiectul reglementării prin

Legea nr.112/1995, adică din rândul imobilelor cu destinația de locuințe

trecute ca atare cu titlu de proprietatea statului sau a altor persoane

juridice după 6 martie 1945.

În aceste condiții, imobilul era exceptat de la aplicarea art.9 alin.1 din

Legea nr.112/1995, care prevede posibilitatea chiriașilor titulari de contract

de a cumpăra apartamentele ce nu se restituie în natură foștilor proprietari

sau moștenitorilor acestora.

Prin prisma celor de mai sus, sunt incidente dispozițiile art.46 (2) din Legea

nr.10/2001, potrivit cărora actele juridice de înstrăinare având ca obiect

imobile preluate fără titlu valabil, sunt lovite de nulitate absolută, în afară

de cazul în care actul a fost încheiat cu bună-credință.

Buna-credință este prezumată, iar răsturnarea prezumției este posibilă prin

stabilirea relei-credințe rezultată din probele administrate.

Sub acest din urmă aspect, instanțele au statuat, în mod corect, că părțile

contractante au cunoscut (pârâții vânzători) sau puteau și trebuia să cunoască

prin minime diligențe (pârâții cumpărători) că reclamantele și-au manifestat,

anterior vânzării-cumpărării atacate, voința de a redobândi dreptul de

proprietate asupra imobilului, chiar dacă manifestarea de voință s-a făcut

printr-o cerere de restituire în natură formulată în temeiul Legii nr.112/1995

inaplicabilă situației juridice a imobilului și deci fără șanse de rezolvare

favorabilă.

Dar, cazul de nulitate absolută reglementat prin art. 46 alin.2 din Legea

nr.10/2001 operează și în ipoteza nereală, dar susținută de pârâți, potrivit

căreia imobilul ar fi fost preluat de stat cu titlu, făcând astfel obiectul

Legii nr.112/1995, caz în care cererea reclamantelor, de restituire în natură,

era neîntemeiată pentru că acestea nu locuiau în imobil în calitate de chiriași,

iar imobilul nu era liber, condiții cerute de art.2 și 5 din Legea nr.112/1995.

Aceasta pentru că, și în asemenea ipoteză, au fost încălcate, cu prilejul

vânzării-cumpărării, chiar dispozițiile art.9 (1) din Legea nr.112/1995, care

au constituit temeiul vânzării-cumpărării, ce permiteau vânzarea, către

chiriașii titulari de contract, numai a apartamentelor ce nu se restituie

foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora ca urmare a nedepunerii de

cereri de restituire în perioada prevăzută prin art.14 din aceeași lege.

În concret, însă, reclamantele ceruseră restituirea în natură la data de 10

iulie 1996, situație cunoscută de pârâții vânzători și care putea și trebuia cunoscută

prin minime diligențe și de către pârâții-cumpărători, iar cererea de

restituire în natură nu era încă soluționată la data vânzării-cumpărării (2

decembrie 1996), astfel că, la cea din urmă, dată imobilul nu putea fi vândut.

Pentru toate cele ce preced, care răspund tuturor motivelor invocate și

dezvoltate, recursul a fost respins ca nefondat.