ÎCCJ, decizie (scj.ro #82309)

Imobil – cu destinație de locuință – naționalizat prin Legea nr. 92/1950 și vândut chiriașului în baza Legii nr. 112/1995. Acțiune, fondată, de constatare a nulității absolute a contractului prin care imobilul (locuință) a fost vândut chiriașului, de rea-credință Cuprins pe materii : Drept civil. Dreptul de proprietate. Imobil – cu destinație de locuință – naționalizat prin Legea nr. 92/1950 și vândut chiriașului în baza Legii nr. 112/1995.

Acțiune, fondată, de constatare a nulității absolute a contractului prin care imobilul (locuință) a fost vândut chiriașului, de rea-credință Index alfabetic : Drept civil - imobil naționalizat (Decretul nr. 92/1950) - contract de vânzare-cumpărare (către chiriașul locuinței în baza Legii nr.112/1995) - reaua-credință (la încheierea contractului de vânzare-cumpărare) - nulitatea absolută a contractului Decretul nr. 92/1950 : art. II Legea nr. 112/1995 : art. 9 alin.1, art. 14 Legea nr. 10/2001 republicată: art. 45 alin. 2 (fost art. 46 alin. 2) Pentru imobilele cu destinație de locuință, preluate de stat, prin naționalizare, cu încălcarea art. II al Legii nr. 92/1950, statul nu are titlu valabil și, în consecință, nu puteau fi vândute chiriașilor, asemenea bunuri fiind exceptate de la vânzare, conform art. 9 alin. 1 din Legea nr. 112/1995.

Ca urmare, sunt nule absolut contractele prin care locuințele au fost totuși vândute chiriașilor, conform art. 45 alin. 2 (fost art. 46 alin. 2) din Legea nr. 10/2001 republicat;, prin acest text, s-a exceptat, de la sancțiunea nulității absolute a contractului, cazul chiriașului-cumpărător de bună credință. Buna credință a chiriașului-cumpărător nu poate însă opera în cazul în care, cu minimă diligență, putea lua cunoștință, de exemplu, de cererea prin care se ceruse, de către persoana îndreptățită, restituirea în natură a imobilului. I.C.C.J., secția civilă și de proprietate intelectuală, decizia nr. 4612 din 31 mai 2005 Judecătoria sectorului 3 București, prin sentința civilă nr. 8140 din 4 noiembrie 2003, confirmată de Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă, prin decizia nr. 1643 din 13 septembrie 2004, a admis acțiunea reclamantelor B.S.

și B.A.M. – înregistrată la 13 august 2002 – și a constatat nulitatea absolută a contractului nr. 1978 din 2 decembrie 1996, prin care pârâții Societatea comercială „Titan” ca reprezentată a pârâtului Municipiul București a vândut pârâților M.Th. și M.V. (chiriași) în temeiul Legii nr. 112/1995 apartamentul (precizat în acțiune și hotărâri), situat în București. Instanța de fond și cea de apel au reținut, în esență că: Autorii reclamanților au fost deposedați de stat în mod abuziv, prin Decretul de naționalizare nr. 92/1950; reclamanții au solicitat, la 10 iulie 1996, restituirea în natură a imobilului, ceea ce nu s-a realizat, la 2 decembrie 1996 apartamentul fiind vândut, nelegal, chiriașilor, fiind de rea credință ambele părți.

Prin recursul declarat de către toți pârâții, s-a susținut că apartamentul a fost legal naționalizat și că, de asemenea, legal a fost vândut chiriașilor. Recursurile – prezentate rezumativ mai sus – nu sunt fondate. Instanțele au avut în vedere toate probele administrate, stabilind, pe baza interpretării acestora, că foștii proprietari aveau calități socio-profesionale care îi exceptau de la aplicarea Decretului nr.92/1950. Chiar dacă - așa cum se pretinde pe calea recursurilor - statuările de fapt ale instanțelor sunt greșite, eventuala eroare, sub acest aspect, nu constituie caz de recurs după abrogarea punctului 11 al art.304 Cod procedură civilă prin O.U.G. nr.138/2000. Așadar, instanțele s-au pronunțat asupra mijlocului de apărare și dovezilor administrate referitoare ca categoria socio-profesională a foștilor proprietari de la data aplicării Decretului nr.92/1950, fiind nefondat motivul de recurs prin care se susține contrariul.

În raport cu situația de fapt astfel stabilită, de neschimbat în recurs, instanțele au statuat, pe deplin legal, fără a-și depăși competența materială, cum greșit se susține prin recursul pârâților, că titlul statului, asupra imobilului în litigiu, nu este valabil și că imobilul nu face parte din categoria celor a căror situație juridică face obiectul reglementării prin Legea nr.112/1995, adică din rândul imobilelor cu destinația de locuințe trecute ca atare cu titlu de proprietatea statului sau a altor persoane juridice după 6 martie 1945. În aceste condiții, imobilul era exceptat de la aplicarea art.9 alin.1 din Legea nr.112/1995, care prevede posibilitatea chiriașilor titulari de contract de a cumpăra apartamentele ce nu se restituie în natură foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora.

Prin prisma celor de mai sus, sunt incidente dispozițiile art.46 (2) din Legea nr.10/2001, potrivit cărora actele juridice de înstrăinare având ca obiect imobile preluate fără titlu valabil, sunt lovite de nulitate absolută, în afară de cazul în care actul a fost încheiat cu bună-credință. Buna-credință este prezumată, iar răsturnarea prezumției este posibilă prin stabilirea relei-credințe rezultată din probele administrate. Sub acest din urmă aspect, instanțele au statuat, în mod corect, că părțile contractante au cunoscut (pârâții vânzători) sau puteau și trebuia să cunoască prin minime diligențe (pârâții cumpărători) că reclamantele și-au manifestat, anterior vânzării-cumpărării atacate, voința de a redobândi dreptul de proprietate asupra imobilului, chiar dacă manifestarea de voință s-a făcut printr-o cerere de restituire în natură formulată în temeiul Legii nr.112/1995 inaplicabilă situației juridice a imobilului și deci fără șanse de rezolvare favorabilă.

Dar, cazul de nulitate absolută reglementat prin art. 46 alin.2 din Legea nr.10/2001 operează și în ipoteza nereală, dar susținută de pârâți, potrivit căreia imobilul ar fi fost preluat de stat cu titlu, făcând astfel obiectul Legii nr.112/1995, caz în care cererea reclamantelor, de restituire în natură, era neîntemeiată pentru că acestea nu locuiau în imobil în calitate de chiriași, iar imobilul nu era liber, condiții cerute de art.2 și 5 din Legea nr.112/1995. Aceasta pentru că, și în asemenea ipoteză, au fost încălcate, cu prilejul vânzării-cumpărării, chiar dispozițiile art.9 (1) din Legea nr.112/1995, care au constituit temeiul vânzării-cumpărării, ce permiteau vânzarea, către chiriașii titulari de contract, numai a apartamentelor ce nu se restituie foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora ca urmare a nedepunerii de cereri de restituire în perioada prevăzută prin art.14 din aceeași lege.

În concret, însă, reclamantele ceruseră restituirea în natură la data de 10 iulie 1996, situație cunoscută de pârâții vânzători și care putea și trebuia cunoscută prin minime diligențe și de către pârâții-cumpărători, iar cererea de restituire în natură nu era încă soluționată la data vânzării-cumpărării (2 decembrie 1996), astfel că, la cea din urmă, dată imobilul nu putea fi vândut. Pentru toate cele ce preced, care răspund tuturor motivelor invocate și dezvoltate, recursul a fost respins ca nefondat.