ÎCCJ, decizie (scj.ro #82738)

Antecontract de

vânzare-cumpărare. Rezoluțiune

Rezoluțiunea poate fi

pronunțată pentru neexecutarea de către una dintre părțile antecontractului a

obligației de a prezenta, în vederea autentificării contractului de vânzare

-cumpărare, a extrasului  de carte funciară din care să rezulte că

imobilul este liber de sarcini, chiar dacă în antecontract nu a fost inserată o

clauză privind  inexistența unei sarcini în cartea funciară.

Secția civilă, decizia nr.1052 din 12 martie 2002

Prin sentința civilă nr.473 din 21 septembrie 2000, Tribunalul Cluj a respins

ca nefondată acțiunea reclamantei S.C. „V.P.COM” SRL  prin care a

solicitat, în contradictoriu cu pârâții A.M. și A.D., să se dispună

rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare imobiliară și a actului

adițional, pentru neexecutare din culpa exclusivă a pârâților, precum și

obligarea acestora la plata dublului arvunei.

Pentru a pronunța această hotărâre, instanța a reținut că între părți, prin

intermediul unei agenții imobiliare, s-a încheiat un antecontract de

vânzare-cumpărare, prin care reclamanta cumpăra de la pârâți un imobil ;

reclamanta urma să achite o arvună, iar restul prețului la datele stabilite în

contract, urmând ca imobilul să fie intabulat în momentul achitării integrale a

prețului.

S-a mai reținut că reclamanta a fost înștiințată de către agenția imobiliară că

imobilul este grevat de sarcini, existând  o ipotecă în favoarea unei

bănci și fiind notate mai multe acțiuni în pretenții ale unor persoane fizice.

La data de 7 iunie 1999, părțile au încheiat un act adițional prin care prețul

a fost redus și s-a prelungit scadența primei rate, restul clauzelor privind

modalitatea de plată rămânând valabile.

La data de 30 iunie 1999, reclamanta a convocat pe pârâți în vederea încheierii

actului autentic, motivând că dorește să achite anticipat restul prețului, însă

nu s-a dovedit că ea avea la acea dată întreaga sumă datorată.

În consecință, prima instanță, stabilind că reclamanta este cea care nu și-a

respectat obligațiile contractuale cu rea-credință, a respins acțiunea.

Curtea de Apel Cluj, prin decizia civilă nr.59 din 8 martie 2001, a admis

apelul împotriva sentinței pe care a schimbat-o, în sensul că a admis acțiunea

reclamantei și a dispus rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare și a

actului adițional, obligând pe pârâți să plătească reclamantei dublul arvunei.

Recursul pârâților este nefondat.

În mod corect, prima instanță a reținut că, la încheierea antecontractului de

vânzare-cumpărare, pârâții vânzători au prezentat un extras C.f. mai vechi și

au declarat că imobilul nu este grevat de sarcini, reclamanta aflând ulterior

că asupra imobilului este înscrisă o ipotecă și sunt notate mai multe acțiuni,

situație în care a dorit să urgenteze încheierea contractului în formă

autentică,  sub condiția ca imobilul să fie fără sarcini.

De asemenea, s-a

reținut corect că reclamanta a notificat pârâților că va achita prețul

integral,  aceștia urmând să prezinte cu un extras de carte funciară fără

sarcini.

Întrucât la data de 30 iunie 1999 pârâții, convocați de reclamantă, s-au

înfățișat la notariat, însă nu au prezentat un extras C.f. fără sarcini privind

imobilul în litigiu, în timp ce reclamanta s-a prezentat cu suma reprezentând

prețul imobilului, culpa pârâților este evidentă.

Pe de altă parte, este nefondată și critica pârâților cu privire la lipsa

temeiului juridic pentru admiterea acțiunii, potrivit căreia rezoluțiunea nu

s-ar putea pronunța decât dacă în convenție ar fi fost o clauză privind

inexistența unei sarcini în C.f.

Dacă într-un contract

bilateral unul dintre contractanți nu-și execută obligația, celălalt va putea

sau să urmărească executarea ei sau să ceară instanței rezoluțiunea

contractului; această posibilitate de a alege este o favoare creată de

legiuitor părții care a executat sau declară că este gata să-și execute

obligațiile.

Acest drept de opțiune este prevăzut de art.1020 C.civ., potrivit căruia

condiția rezolutorie este subînțeleasă întotdeauna în contractele

sinalagmatice.

În legătură cu obligarea recurenților la restituirea dublului arvunii, se

reține că, în antecontract s-a prevăzut, în mod expres, că nerespectarea

acestor clauze obligă vânzătorul la plata dublului arvunii primite de la

cumpărător și, ca atare, conform art.969 C.civ., în mod legal pârâții-recurenți

au fost obligați la restituirea dublului arvunii.