ÎCCJ, decizie (scj.ro #82738)

Antecontract de vânzare-cumpărare. Rezoluțiune Rezoluțiunea poate fi pronunțată pentru neexecutarea de către una dintre părțile antecontractului a obligației de a prezenta, în vederea autentificării contractului de vânzare -cumpărare, a extrasului de carte funciară din care să rezulte că imobilul este liber de sarcini, chiar dacă în antecontract nu a fost inserată o clauză privind inexistența unei sarcini în cartea funciară. Secția civilă, decizia nr.1052 din 12 martie 2002 Prin sentința civilă nr.473 din 21 septembrie 2000, Tribunalul Cluj a respins ca nefondată acțiunea reclamantei S.C. „V.P.COM” SRL prin care a solicitat, în contradictoriu cu pârâții A.M. și A.D., să se dispună rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare imobiliară și a actului adițional, pentru neexecutare din culpa exclusivă a pârâților, precum și obligarea acestora la plata dublului arvunei.

Pentru a pronunța această hotărâre, instanța a reținut că între părți, prin intermediul unei agenții imobiliare, s-a încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare, prin care reclamanta cumpăra de la pârâți un imobil ; reclamanta urma să achite o arvună, iar restul prețului la datele stabilite în contract, urmând ca imobilul să fie intabulat în momentul achitării integrale a prețului. S-a mai reținut că reclamanta a fost înștiințată de către agenția imobiliară că imobilul este grevat de sarcini, existând o ipotecă în favoarea unei bănci și fiind notate mai multe acțiuni în pretenții ale unor persoane fizice. La data de 7 iunie 1999, părțile au încheiat un act adițional prin care prețul a fost redus și s-a prelungit scadența primei rate, restul clauzelor privind modalitatea de plată rămânând valabile.

La data de 30 iunie 1999, reclamanta a convocat pe pârâți în vederea încheierii actului autentic, motivând că dorește să achite anticipat restul prețului, însă nu s-a dovedit că ea avea la acea dată întreaga sumă datorată. În consecință, prima instanță, stabilind că reclamanta este cea care nu și-a respectat obligațiile contractuale cu rea-credință, a respins acțiunea. Curtea de Apel Cluj, prin decizia civilă nr.59 din 8 martie 2001, a admis apelul împotriva sentinței pe care a schimbat-o, în sensul că a admis acțiunea reclamantei și a dispus rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare și a actului adițional, obligând pe pârâți să plătească reclamantei dublul arvunei. Recursul pârâților este nefondat.

În mod corect, prima instanță a reținut că, la încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare, pârâții vânzători au prezentat un extras C.f. mai vechi și au declarat că imobilul nu este grevat de sarcini, reclamanta aflând ulterior că asupra imobilului este înscrisă o ipotecă și sunt notate mai multe acțiuni, situație în care a dorit să urgenteze încheierea contractului în formă autentică, sub condiția ca imobilul să fie fără sarcini. De asemenea, s-a reținut corect că reclamanta a notificat pârâților că va achita prețul integral, aceștia urmând să prezinte cu un extras de carte funciară fără sarcini. Întrucât la data de 30 iunie 1999 pârâții, convocați de reclamantă, s-au înfățișat la notariat, însă nu au prezentat un extras C.f.

fără sarcini privind imobilul în litigiu, în timp ce reclamanta s-a prezentat cu suma reprezentând prețul imobilului, culpa pârâților este evidentă. Pe de altă parte, este nefondată și critica pârâților cu privire la lipsa temeiului juridic pentru admiterea acțiunii, potrivit căreia rezoluțiunea nu s-ar putea pronunța decât dacă în convenție ar fi fost o clauză privind inexistența unei sarcini în C.f. Dacă într-un contract bilateral unul dintre contractanți nu-și execută obligația, celălalt va putea sau să urmărească executarea ei sau să ceară instanței rezoluțiunea contractului; această posibilitate de a alege este o favoare creată de legiuitor părții care a executat sau declară că este gata să-și execute obligațiile.

Acest drept de opțiune este prevăzut de art.1020 C.civ., potrivit căruia condiția rezolutorie este subînțeleasă întotdeauna în contractele sinalagmatice. În legătură cu obligarea recurenților la restituirea dublului arvunii, se reține că, în antecontract s-a prevăzut, în mod expres, că nerespectarea acestor clauze obligă vânzătorul la plata dublului arvunii primite de la cumpărător și, ca atare, conform art.969 C.civ., în mod legal pârâții-recurenți au fost obligați la restituirea dublului arvunii.