ÎCCJ, decizie (scj.ro #83222)
ÎCCJ, decizie (scj.ro #83222) (Înalta Curte de Casație și Justiție)
Contract de locațiune.
Condițiile cerute de lege (art.1441 Cod civil) cât privește încetarea
contractului de locațiune prin vânzarea obiectului locațiunii
Dacă locatorul vinde lucrul închiriat, cumpărătorul este
dator să respecte locațiunea făcută înainte de vânzare cu
condiția să fi fost încheiată prin înscris autentic sau înscris
sub semnătură privată dar cu dată certă, afară de
cazul când desfacerea ei din cauza vânzării s-ar fi prevăzut în
însuși contractul de locațiune.
Contractul de
închiriere a fost încheiat sub forma înscrisului sub semnătură
privată, fără dată certă, așa încât reclamanta,
în calitate de cumpărătoare a imobilului dat în locațiune
pârâtei înainte de vânzare, nu era obligată să respecte
locațiunea făcută înainte de vânzare, cum corect au reținut
celelalte instanțe.
(Înalta Curte de Casație și Justiție Secția
comercială decizia nr.752 din 26 februarie 2008)
Prin
sentința civilă nr.993 din 25 mai 2007 pronunțată de
Tribunalul Timiș-Secția Comercială și de Contencios
Administrativ a fost respinsă acțiunea formulată de reclamanta
S.C. T. & M. SRL împotriva pârâtei S.C. P.C.R. SRL.
Pentru a pronunța această sentință, tribunalul a
reținut, în esență că, între S.C. P. SRL, antecesoarea
reclamantei, în calitate de proprietar al imobilului și pârâta S.C. P.C.R.
SRL s-a încheiat un contract de închiriere cu începere de la 15 noiembrie 2005
până la 15 noiembrie 2007, cu posibilitatea prelungirii acestuia la
cererea chiriașului depusă cu 30 de zile înainte de expirarea
contractului.
Ulterior încheierii acestui contract, imobilul închiriat
a fost înstrăinat de către S.C. P. SRL printr-un contract de vânzare
cumpărare autentificat.
S-a reținut că în contractul de închiriere nu a fost inserată
clauza desființării contractului în caz de vânzare, situație în
care actualul proprietar avea obligația legală de a respecta
contractul de închiriere încheiat cu pârâta, în temeiul art.1441 Cod civil.
Împotriva acestei sentințe reclamanta a declarat apel.
Prin decizia nr.181/A din 17 septembrie 2007 pronunțată de Curtea de
Apel Timișoara-Secția Comercială s-a admis apelul și, în
consecință s-a schimbat, în tot, sentința apelată, în
sensul că, s-a admis acțiunea reclamantei și s-a dispus
evacuarea pârâtei din spațiul în litigiu.
Curtea de apel a apreciat că prima instanță a interpretat eronat
dispozițiile art.1441 Cod civil în sensul că reclamanta nu era
obligată să respecte locațiunea făcută înainte de
vânzare deoarece contractul de închiriere a fost încheiat în forma înscrisului
sub semnătură privată fără dată certă; or,
în această situație, reclamantei, în calitate de proprietară a
imobilului ce a format obiectul contractului de închiriere, trebuia să i
se asigure protecția atributelor dreptului de proprietate, conform art.480
Cod civil.
În contra celei din urmă hotărâri, pârâta a declarat recurs.
Recurenta critică soluția pronunțată în apel pentru
nelegalitate în sensul că dispozițiile art.1441 Cod civil nu sunt
aplicabile societăților comerciale, ci numai pentru persoanele
fizice; astfel că instanța a extins eronat textul de lege invocat, în
opinia acesteia, pentru încheierea contractelor societăților
comerciale nefiind nevoie de intervenția notarului public, plata impozitelor
și taxelor cuvenite, fiind suficiente.
Recursul este nefondat.
Conform art.1441 Cod civil „dacă locatorul vinde lucrul închiriat,
cumpărătorul este dator să respecte locațiunea
făcută înainte de vânzare, cu condiția să fi fost
încheiată prin înscris autentic sau înscris sub semnătură
privată, dar cu dată certă (art.1182 Cod civil), afară de
cazul când desfacerea ei din cauza vânzării s-ar fi prevăzut în
însuși contractul de locațiune.
Din examinarea textului de lege evocat rezultă că, în lipsă de
stipulație contrară, contractul de locațiune cu dată
certă anterioară vânzării-cumpărării cu dată
certă produc efecte și este opozabil terțului dobânditor în
condițiile în care a fost încheiat și fără
modificările care nu sunt constatate prin înscris cu dată certă.
Prin urmare, vânzarea este o cauză de încetare a locațiunii numai
dacă contractul s-a încheiat verbal ori prin înscris sub
semnătură privată fără dată certă.
În cauză, contractul de închiriere a fost încheiat sub forma înscrisului
sub semnătură privată, semnătură privată
fără dată certă, așa încât reclamanta, în calitate de
cumpărătoare a imobilului dat în locațiune pârâtei înainte de vânzare,
nu era obligată să respecte locațiunea făcută înainte
de vânzare, cum corect au reținut celelalte instanțe.
În ceea ce privește susținerile recurentei că
reglementările codului civil referitor la locațiune se aplică
numai pentru persoanele fizice, vor fi înlăturate, întrucât, atât pentru
persoanele fizice cât și pentru persoanele juridice sunt aplicabile
dispozițiile dreptului comun reglementat de codul civil, reprezentând
regula.
În consecință, Înalta Curte a respins recursul.