ÎCCJ, decizie (scj.ro #82359)

Contract de vânzare-cumpărare reglementat prin Legea nr. 85/1992. Caracterul locuințelor supuse vânzării. Stabilirea prețului. Cuprins pe materii . Drept civil Obligații. Contract de vânzare-cumpărare reglementat prin Legea nr. 85/1992. Caracterul locuințelor supuse vânzării. Stabilirea prețului. Index alfabetic. Drept civil. - Contract de vânzare-cumpărare (reglementat prin Legea nr. 85/1992). - Locuință exceptată de la vânzare (conform Legii nr. 85/1992) - Prețul ( Locuinței vândută conform Legii nr. 85/1992) Legea nr. 85/1992: art.1 alin.(3) Exceptând cazul locuințelor de protocol, de servici sau de intevenție, locuințele construite din fondurile statului se vând obligatoriu chiriașilor, conform art. 1 din Legea nr. 85/1992 – și nu la latitudinea unității de stat deținătoare – iar prețul se stabilește după criteriile din Decretul-Lege nr. 617!990 la care se face trimitere prin lege.

Î.C.C.J., Secția civilă și de proprietate intelectuală, decizia nr. 6138 din 8 iulie 2005. Prin sentința civilă nr.6163 din 10 octombrie 2003, Judecătoria sectorului 1 București, a admis acțiunea formulată de reclamantul D.M. împotriva pârâților Regia Autonomă- Administrația Patrimoniului Protocolului de Stat și Ministerul Finanțelor Publice și i-a obligat pe pârâți să încheie contract de vânzare cumpărare pentru un imobilul situat în București, la prețul de 752.550.482 de lei. Instanța de fond a reținut că reclamantul este titularul contractului de închiriere nr.60132/1990 încheiat cu ICRAL Herăstrău și imobilul în care acesta locuiește nu este locuință de protocol, situațiune ce a fost stabilită prin sentința civilă nr.353 din 3 aprilie 2002 pronunțată de Curtea de Apel București, așa încât sunt aplicabile prevederile art.7 din Legea nr.85/1992.

Soluția instanței de fond a fost confirmată de Curtea de Apel București, secția a-III-a Civilă, care, prin decizia nr.529 A din 18 martie 2004, a respins ca nefondate apelurile formulate de cei doi pârâți. Împotriva acestei din urmă hotărâri, au declarat recurs ambii pârâți.

I.În recursul său, pârâtul Ministerul Finanțelor Publice susține că în mod greșit instanța a făcut aplicarea dispozițiilor art.7 din Legea nr.85/1992, deoarece imobilului în litigiu nu-i sunt aplicabile aceste dispoziții legale întrucât el se încadrează în categoria construcțiilor de lux, deoarece: imobilul este compus dintr-un apartament cu 4 camere, cu o suprafață de 162,4 mp., terasă cu o suprafață utilă de 30,11 mp., spațiu locativ la demisol cu o suprafață de 19,58 mp; spații de depozitare; cota-parte din spații comune și spații de circulație la demisol cu o suprafață de 72,50 mp., așa încât, datorită acestor parametri, el trebuie încadrat în categoria construcții de lux și de aceea este exceptat de la vânzare conform art.1 alin.2 din Legea nr.85/1992, imobilul fiind locuință de protocol.

Se mai susține că hotărârea atacată este nelegală și sub aspectul modalității în care s-a stabilit cuantumul prețului imobilului în litigiu, preț ce trebuia să aibă în vedere valoarea de piață. I.Recursul este nefondat. Conform articolului 7 din Legea nr.85/1992: „Locuințele construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat până la data intrării în vigoare a prezentei legi, altele decât locuințele de intervenție, vor fi vândute titularilor contractului de închiriere, la cererea acestora, cu plata integrală sau în rate a prețului, în condițiile Decretului-Lege nr.61/1990 și ale prezentei legi”. Alineatul 3 al aceluiași articol prevede că „beneficiază de prevederile alineatului 1 și chiriașii care nu sunt angajații unităților proprietare”.

Prin sentința civilă nr.353 din 3 aprilie 2002 a Curții de Apel București, s-a stabilit că imobilul în litigiu nu întrunește condițiile legale pentru a fi integrat în categoria „locuință de protocol”, fiind construit din fondurile statului, așa încât, în mod just instanța de fond și instanța de apel au reținut că acestuia îi sunt aplicabile prevederile art.7 din Legea nr.85/1992. Pe de altă parte, Legea nr.85/1992 privind vânzarea de locuințe și spații cu altă destinație construite din fondurile statului și din fondurile unităților economice sau bugetare de stat (republicată în M.O. nr.260/15 septembrie 1994) nu cuprinde noțiunea tehnico-juridică de „categorie a locuințelor de lux” sau a „construcțiilor de lux” la care se referă recurentul pârât, iar expertiza efectuată în cauză de expertul V.R.

a stabilit că în raport de criteriile prevăzute de Legea nr.85/1992 apartamentul se încadrează în categoria „confort sporit” care nu este însă exceptată de la vânzare. Referitor la preț, acesta a fost corect stabilit prin expertiza efectuată de expertul V.R., în condițiile în care recurentul pârât nu a formulat alte obiecțiuni la expertiză și nu a solicitat în apel efectuarea unei noi expertize. II. În recursul său, pârâta RA APPS, invocă motivul prevăzut de art.304 pct.9 Cod procedură civilă, susținând că instanța a ignorat prevederile art.1 alin.(3) din Legea nr.85/1992 care exceptează de la vânzare imobilele care au servit ca locuințe de protocol, cum este și cazul apartamentului în discuție și că instanța nu putea s-o oblige de a vinde nici în condițiile în care ar fi fost invocate prevederile dreptului comun.

II. Recursul pârâtei este nefondat. Articolul 1 alin.(3) din Legea nr.85/1992 prevede: „De asemenea, sunt exceptate (de la vânzare ...) locuințele de protocol care au servit sau servesc demnitarilor sau altor persoane alese sau numite în funcții drept locuințe pe durata exercitării funcției, chiar dacă acestea au fost scoase ulterior din evidența locuințelor de protocol”. Or, în speță, așa cum s-a arătat, locuința pe care o ocupă intimatul reclamant în calitate de chiriaș nu constituie locuință de protocol, nici locuință de serviciu sau de intervenție, așa încât, în mod just ambele instanțe au apreciat că nu sunt incidente dispozițiile art.1 alin.(3) din Legea nr.85/1992. Susținerea recurentei în sensul că nu poate fi obligată să vândă locuința în discuție nu poate fi primită.

Conform articolului 1 din Legea nr.85/1990 dreptul de cumpărare a locuințelor – ce fac obiectul legii – aparține titularilor contractului de închiriere. Articolul 7 alin.(1) din aceeași lege a instituit obligația unităților economice sau bugetare de a vinde locuințele construite din fondurile statului chiriașilor care dețin locuințe în baza contractelor de închiriere. Vânzarea apartamentului în discuție este obligatorie și nu este lăsată de legiuitor la aprecierea conducerii unităților ce administrează locuințe.

Obligația instituită de lege pentru toate unitățile economice sau bugetare de a înstrăina locuințele aflate în patrimoniul acestora dacă sunt îndeplinite condițiile legii speciale, limitează legal principiul autonomiei de voință și ca atare, instanțele judecătorești au dreptul de a cenzura refuzul îndeplinirii obligației de a vinde, în raport de prevederile art.1073-1077 și 970 alin.2 Cod civil și în consecință, sunt îndrituite să pronunțe hotărâri pentru obligarea la îndeplinirea îndatoririi legale prin încheierea contractului de vânzare cumpărare. În speță, nu are loc o substituire a vreunei părți în manifestarea consimțământului la vânzare, ci stabilirea executării unei „obligații de a face”, pentru a se asigura executarea obligației de a face impusă printr-o dispoziție legală.

De altfel, este de menționat că la data de 11 noiembrie 2004 (pe parcursul judecării prezentului recurs) a și fost încheiat contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr.4128 din 11 noiembrie 2004 la BNP privind apartamentul în discuție. Ca atare, în raport de considerentele expuse și constatând legalitatea deciziei atacate, recursurile declarate în cauză se privesc ca nefondate și urmează au fost respinse.