ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 4046/2013

Prin decizia nr. 28 din 6 martie 2013 pronunțată de Curtea de Apel lași a fost admis apelul formulat de S.M.L. împotriva sentinței civile nr. 804 din 11 mai 2012 a Tribunalului lași, secția a II-a civilă, pe care o schimbă în tot, în sensul respingerii acțiunii formulată de reclamanta SC P.P. SRL în contradictoriu cu pârâtul S.M.L., respingerii cererii de completare prin care se solicită constatarea încetării antecontractului și a actelor adiționale; a fost respins apelul formulat de reclamantă împotriva aceleiași sentințe, precum și apelul incidental; a obligat apelanta SC P.P. SRL la plata cheltuielilor de judecată din apel către intimatul S.M.L., precum și suma de 1.694,50 lei către stat reprezentând ajutor public judiciar acordat intimatului S.M.L.

Pentru a pronunța această decizie, Curtea de apel a reținut următoarele: Prin acțiunea civilă formulată de SC P.P. SRL, reclamanta nu a arătat, în mod expres în ce constă culpa pârâtului S.M.L., a neîndeplinirii parțiale sau integrale a obligațiilor asumate de pârât prin antecontractul de vânzare - cumpărare încheiat între părți la 24 ianuarie 2007. Prin actul depus la dosar - antecontractul autentificat de BNP - N.I. sub nr.106 din 24 ianuarie 2007, pârâtul S.M.L. în calitate de promitent vânzător și reclamanta SC P.P. SRL în calitate de promitentă cumpărătoare, s-au obligat să vândă respectiv să cumpere imobilul sau parte din imobilul situat în lași, strada Ralet. În ziua perfectării antecontractului de vânzare - cumpărare, pârâtul S.M.L.

a primit de la reclamantă suma de 12.500 euro în echivalent de 42.429 lei reprezentând avans din prețul integral de 800.000 euro. Totodată, pârâtul s-a obligat prin punctul 1.3 din capitolul I obiectul antecontractului să încheie contractul de vânzare - cumpărare în termen de maxim 30 de zile de la obținerea hotărârii definitive și irevocabile din Dosarul nr. 10726/2006 la Tribunalul lași ca urmare a acțiunii reclamantului R.A.T., iar prin punctul 5 tot din Capitolul I s-a convenit de părți că transferul dreptului de proprietate se va face la data încheierii contractului de vânzare - cumpărare în formă autentică, iar posesia se va preda în cel mult 5 zile de la data semnării prezentului antecontract pe bază de proces - verbal.

Ulterior părțile au încheiat patru acte adiționale la antecontract, primul la 19 decembrie 2007 prin care se atestă de pârât primirea sumei de 10.000 euro, al doilea la 17 aprilie 2008 în care se menționează plata celui de-al treilea avans de 10.000 euro, al treilea la 23 octombrie 2008 cu primirea celui de-al patrulea avans de 6000 euro. Actul adițional nr. 4 prin punctele 4.1.2 și 4.1.10 modifică termenul de încheiere a contractului, prevăzându-se că în cazul vreunei întârzieri a obținerii hotărârii definitive si irevocabile din Dosarul nr. 10726/2006 la Tribunalul lași, părțile pot conveni de comun acord pe baza unui act adițional prelungirea termenului de încheiere a actului de vânzare - cumpărare până la data de 30 iunie 2009 ora 16,00, iar ulterior pot conveni ca termenul să poată fi prelungit din trei în trei luni tot numai în cazul neobținerii hotărârii în baza unui act adițional.

Totodată, modificarea punctului 4.1.10 din actul adițional nr. 4 prevede „Promitentul vânzător se obligă să întreprindă și să ia toate măsurile de a respinge acțiunea reclamantului R.A.T., respectiv de a depune toate diligentele în vederea obținerii unei hotărâri irevocabile și definitive favorabile, până la data de 31 martie 2009, ora 16,00, termen ce poate fi prelungit în cazul neobținerii acestei hotărâri, numai cu acordul expres al părților în baza unui act adițional până la data de 30 iunie 2009, ora 16,00, iar ulterior pot conveni ca termenul să poată fi prelungit din trei în trei luni tot numai în cazul neobținerii hotărârii, în baza unui act adițional ” . Rezoluțiunea antecontractului de vânzare - cumpărare autentificat din 24 ianuarie 2007 și a actelor adiționale poate avea loc doar la inițiativa părții și-a executat obligația care-i revenea potrivit contractului dar nu și a părții care nu și-a executat din culpă obligația.

Actul juridic încheiat între părți este un contract sinalagmatic, fiecare parte având în același timp față de cealaltă parte dubla calitate de debitor și creditor. Astfel, art. 1020 -1021 C. civ. de la 1864 statuează că atunci când una din părți nu-și îndeplinește angajamentul, contractul nu este desființat de drept, ci există o desființare judiciară. Reclamanta - apelantă SC P.P. SRL nu a arătat în concret în acțiunea introdusă la instanță în conformitate cu art. 112 C. proc. civ. în ce constă culpa pârâtului în neîndeplinirea angajamentului luat prin antecontractul de vânzare - cumpărare și actele adiționale încheiate. În acțiunea principală, în completarea cererii introductive (principale) SC P.P.

SRL arată că termenul pentru încheierea contractului de vânzare - cumpărare între părți a fost de 31 martie 2009 ora 16,00, redându-se clauzele contractuale din actul adițional nr. 4 - art. 4.1.2 și 4.1.10 și că prelungirea acestui termen nu era posibilă decât cu acordul ambelor părți. Potrivit art. 7.4 din antecontractul de vânzare - cumpărare există o clauză prin care părțile de comun acord au eliminat rezoluțiunea contractului pentru culpă.

Astfel, s-a prevăzut în mod expres, „în cazul în care contractul de vânzare - cumpărare nu se va încheia din motive ce țin de voința uneia din părți sau de neîndeplinirea uneia din obligațiile asumate prin prezentul act, atunci partea ce nu se află în culpă, va putea solicita instanței judecătorești pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract de vânzare - cumpărare, iar în cazul în care acest lucru va fi imposibil se va trece la executarea silită a acestuia până la concurența sumei primite sau plătite cu titlu de avans, a penalităților, a spezelor prezentului antecontract, fără somație, punere în întârziere, ci numai prin investirea cu formulă executorie a prezentului antecontract care constituie titlu executoriu”.

Ca atare, este cert că partea care nu se află în culpă putea opta doar pentru una din cele două modalități în situația în care contractul de vânzare - cumpărare nu se încheia. împrejurarea că pârâtul a vândut imobilul reclamanților H.Ș. și H.M.M. printr-un contract din anul 2011 raportat la clauza inserată în punctul 7.4 din antecontractul de vânzare - cumpărare - menținută prin actele adiționale ulterioare - poate constitui un impediment la încheierea contractului de vânzare - cumpărare. Împotriva deciziei Curții de apel formulează recurs apelanta SC P.P. SRL, solicitând, în principal, admiterea recursului, modificarea în tot a deciziei în sensul respingerii apelului formulat de S.M.L., admiterii apelului formulat de către aceasta și schimbării în parte a hotărârii primei instanțe sub aspectul datei de la care pârâtul S.M.L.

este obligat la plata dobânzii legale, respectiv de la data de 31 martie 2009 până la data plății efective și nu de la data pronunțării hotărârii. În subsidiar, solicită admiterea recursului în sensul modificării în parte a deciziei pronunțate de instanța de apel, respectiv în cazul în care s-ar considera că soluția instanței de apel sub aspectul admiterii apelului formulat de către S. este corectă, să fie admis apelul incident iar sentința primei instanțe să fie schimbată în sensul admiterii cererii completatoare de constatare a încetării antecontractului încheiat de părți și a actelor adiționale la data de 31 martie 2009, cu consecința repunerii părților în situația anterioară, în sensul obligării pârâtului S. la plata sumei de 41.000 euro, în echivalent lei la cursul BNR din ziua plății și la plata dobânzii legale, începând cu data de 31 martie 2009 până la data plății efective, cu cheltuieli de judecată.

Motivele de recurs invocate sunt, în esență, următoarele: Dezlegarea cererii, în opinia recurentei, constă în mare parte în interpretarea art. 4.1.2. din antecontract, conform redactării date prin actul adițional nr. 4, potrivit căreia promitentul vânzător se obligă să transmită promitentului cumpărător dreptul de proprietate asupra imobilului, prezentându-se la B.N.P. - N.I. și M.M.C. în vederea încheierii contractului de vânzare - cumpărare până la data de 31 martie 2009 ora 16. în cazul vreunei întârzieri a obținerii hotărârii definitive și irevocabile din Dosarul nr. 10726/2006 la Tribunalul lași, părțile pot conveni de comun acord în baza unui act adițional, prelungirea termenului de încheiere a contractului până la data de 30 iunie 2009 ora 16, iar ulterior pot conveni ca termenul să poată fi prelungit din trei în trei luni tot numai în cazul neobținerii hotărârii, în baza unui act adițional.

Prin urmare, consideră recurenta, pentru a stabili dacă în cauză sunt îndeplinite condițiile rezoluțiunii judiciare, trebuia evaluat de către instanță dacă la data de 31 martie 2009 pârâtul își îndeplinise obligația de a obține o hotărâre definitivă și irevocabilă în dosarul aflat pe rolul Tribunalului lași, de a efectua operațiunile necesare obținerii adeverinței de rol și a certificatului fiscal ce atestă plata taxelor și a impozitelor aferente imobilului, precum și de a obține toate actele necesare pentru perfectarea contractului de vânzare - cumpărare în formă autentică. Instanța de apel a schimbat înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al actului încheiat de părți, făcând o aplicare greșită a dispozițiilor legale.

Astfel, dispozițiile art. 4.1.2 din antecontract, astfel cum au fost modificate prin actul adițional nr. 4, interpretate conform dispozițiilor art. 969 și 977 C. civ. conduc la un răspuns cert, anume acela că o eventuală prelungire a termenului prevăzut în contract nu putea avea loc decât printr-un act adițional. Motivarea instanței de apel care a reținut că a operat o prelungire a termenului pentru perfectarea contractului în formă autentică ca urmare a faptului că au avut loc întâlniri între părți cu privire la încheierea contractului, induce ideea unui acord tacit de prelungire a termenului, contrar dispozițiilor prevăzute în art. 4.1.2 din antecontract. Lipsa actului adițional duce la concluzia că efectele antecontractului au încetat la data de 31 martie 2009, dată la care trebuie să ne raportăm pentru a evalua îndeplinirea de către părți a obligațiilor contractuale în vederea aplicării art. 1020 - 1021 C. civ.

În opinia recurentei, prima instanță a făcut o interpretare corectă a dispozițiilor art. 4.2.1 din antecontract, stabilind că, raportat la data de 31 martie 2009, pârâtul este în culpă pentru neperfectarea contractului în formă autentică. Instanța de apel face o motivare contradictorie care încalcă și principiul disponibilității părților prin referirea făcută la art. 7.4 din antecontract, fără ca interpretarea acestuia să fi fost pusă vreodată în dezbaterea contradictorie a părților. Posibilitatea de a trece la executare în temeiul art. 7.4 din antecontract există numai în situația în care contractul de vânzare - cumpărare nu se încheie din motive ce țin de voința uneia dintre părți sau de neîndeplinirea uneia din obligațiile asumate prin antecontract.

Dreptul de a alege între mai multe căi pe care legea sau contractul le deschide aparține exclusiv reclamantului, acesta înțelegând să investească instanța cu o acțiune în rezoluțiune astfel încât instanța trebuia să se pronunțe asupra acesteia. Soluția instanței de apel este greșită și sub aspectul soluționării apelului incident, apel care avea ca obiect învestirea instanței de apel cu soluționarea cererii completatoare formulată la prima instanță pe care aceasta, ca urmare a admiterii cererii introductive, a respins-o. În opinia recurentei, rațiunea formulării unui apel incident este tocmai aceea de a obține ceea ce nu se poate obține pe calea apelului principal. Soluția dată cu privire la cererea completatoare, cu caracter subsidiar față de cererea introductivă, nu putea fi apelată de către reclamantă, atâta timp cât prima instanță admisese cererea principală.

Interesul reclamantei de a apela soluția dată cererii completatoare s-a născut doar ca urmare a apelării soluției dată pe cererea principală de către pârât. Atâta timp cât sancțiunea juridică este diferită, în mod evident rațiunea formulării cererii completatoare este diferită de cea a formulării cererii principale chiar dacă efectul urmărit este același (repunerea părților în situația anterioară). În drept se invocă dispozițiile art.304 pct.7, 8 și 9 C. proc. civ. Prin întâmpinarea depusă, intimatul S.M.L. solicită respingerea recursului ca nefondat. Recursul este nefondat, pentru următoarele considerente.

Recurenta a solicitat instanței de fond, în principal, să dispună rezoluțiunea antecontractului de vânzare - cumpărare autentificat din 24 ianuarie 2007 și a celor 4 acte adiționale încheiate ulterior, având ca obiect imobilul situat în lași, Str. Ralet, repunerea părților în situația anterioară în sensul restituirii de către pârât a sumei de 41.000 euro, în echivalentul lei, a dobânzii legale aferente începând cu data de 31 martie 2009. Temeiul acțiunii îl reprezintă nerespectarea de către intimatul pârât a termenului de încheiere a contractului de vânzare - cumpărare în formă autentică, prevăzut în art.4.1.2 din antecontractul încheiat de părți, astfel cum a fost modificat prin ultimul act adițional încheiat la data de 29 decembrie 2008 potrivit căruia „promitentul vânzător se obligă să transmită promitentului cumpărător dreptul de proprietate asupra imobilului prezentându-se la B.N.P.

- N.I. și M.M.C. în vederea încheierii contractului de vânzare - cumpărare până la data de 31 martie 2009, ora 16. în cazul vreunei întârzieri în obținerea hotărârii definitive și irevocabile din Dosarul nr. 10726/2006 aflat pe rolul Tribunalului lași, părțile pot conveni de comun acord în baza unui act adițional, prelungirea termenului de încheiere a contractului de vânzare - cumpărare până la data de 30 iunie 2009, ora 16, iar ulterior pot conveni ca termenul să poată fi prelungit din trei în trei luni numai în cazul neobținerii hotărârii, numai printr-un act adițional. Rezoluțiunea contractului este o sancțiune a neexecutării culpabile a contractului sinalagmatic, constând în desființarea retroactivă a acestuia și repunerea părților în situația avută anterior încheierii contractului.

Contrar reținerilor instanței de apel, neîncheierea contractului de vânzare - cumpărare în formă autentică se datorează culpei intimatului pârât care nu și-a respectat obligația de a perfecta contractul până la data convenită în ultimul act adițional 31 martie 2009 și nici obligația subsecventă aceea ca în ipoteza în care acest termen nu poate fi respectat să încheie un act adițional cu promitentul cumpărător prin care să stabilească un alt termen. Potrivit actului adițional nr.4 era obligatoriu acordul expres al părților exprimat printr-un act adițional, astfel cum au procedat și ulterior încheierii antecontractului, astfel încât este greșită susținerea instanței de apel potrivit căruia a existat un acord tacit al părților cu privire la prelungirea datei la care urma a fi încheiat contractul în formă autentică.

Esențiale în cauză sunt însă dispozițiile art. 7.4 din antecontractul de vânzare - cumpărare, dispoziții care vin însă să confirme soluția adoptată de către instanța de apel. Astfel, în cazul în care contractul de vânzare - cumpărare nu se va încheia din motive ce țin de voința uneia dintre părți sau de neîndeplinirea uneia dintre obligațiile asumate prin prezentul act, atunci partea ce nu se află în culpă, va putea solicita instanței judecătorești pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract de vânzare - cumpărare, iar în cazul în care acest lucru va fi imposibil se va trece la executarea silită a acesteia până la concurența sumei plătite sau primite cu titlu de avans, a penalităților, a spezelor prezentului antecontract.

Prin această clauză părțile au exclus aplicarea sancțiunii rezoluțiunii judiciare fiind clară intenția lor de a executa contractul (încheierea formei autentice). Ca atare, recurenta, presupunând că intenția sa de cumpărare a fost menținută astfel cum a fost exprimată în antecontract, avea posibilitatea de a solicita instanței judecătorești pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare - cumpărare, lucru pe care însă nu l-a făcut. Formularea prezentei acțiuni în rezoluțiune este în contra voinței părților a căror intenție a fost în sensul ca antecontractul să producă efectele juridice avute în vedere la momentul încheierii acestuia. Este corectă afirmația recurentei că dreptul de a alege între mai multe căi pe care legea sau contractul le deschide aparține reclamantului, însă este necesar ca respectiva cale să fie prevăzută în contract ori în lege.

În speță, deși recurenta a învestit instanța cu o acțiune în rezoluțiunea contractului, această cale nu este prevăzută în contract, în modalitatea în care a fost formulată, neexprimând voința părților. Cu alte cuvinte, chiar în ipoteza în care condițiile legale în care se poate dispune rezoluțiunea contractului sunt îndeplinite, atâta vreme cât părțile au înțeles să nu îi dea eficiență, intenția acestora fiind în sensul executării contractului, instanța judecătorească nu poate încălca acordul lor de voință, contractul încheiat reprezentând legea părților, având în această situație, prioritate. De menționat este și faptul că părțile au înserat în antecontractul încheiat - capitolul VI intitulat „Răspunderea contractuală ” potrivit căruia nerespectarea clauzelor contractuale de una din părți, dă dreptul celeilalte părți de a cere daune - interese.

Singura situație în care antecontractul se poate rezilia de plin drept este prevăzută în art. 6.1.3 și se aplică în situația în care promitentul vânzător întârzie executarea obligațiilor asumate, din motive neimputabile acestuia (obținerea unei hotărâri judecătorești defavorabile acestuia, în sensul că pierde dreptul de proprietate asupra întregului imobil) caz în care nu mai pot fi solicitate daune - interese, urmare a rezilierii, promitentul vânzător păstrând avansul achitat de promitenta cumpărătoare. De asemenea, potrivit art. 6.1.4 vânzarea sau promisiunea vânzării de către promitentul vânzător către o altă persoană a imobilului obligă pe acesta la plata unor daune - interese egale cu suma convenită ca preț al imobilului din contract.

Deși a învederat instanței faptul că imobilul a fost vândut de către intimat unui terț în anul 2011, recurenta nu se prevalează de aceste dispoziții contractuale, alegând o altă cale în afara voinței părților, interesul direct al recurentei fiind acela de a obține, în principal, restituirea avansului, alegând în acest sens o cale neprevăzută în contract. Cel de-al doilea motiv de apel nu va mai fi analizat având în vedere caracterul subsidiar invocat de către recurentă, precum și soluția adoptată cu privire la apelul principal în sensul menținerii deciziei instanței de apel. Fată de cele reținute mai sus, Înalta Curte urmează ca în temeiul art.312 alin.(1) C. proc. civ. să respingă recursul ca nefondat.

PENTRU

ACESTE MOTIVE

ÎN

NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursul declarat de recurenta - reclamantă SC P.P. SRL Iași împotriva deciziei nr. 28/2013 din 06 martie 2013, pronunțată de Curtea de Apel lași, secția civilă, ca nefondat. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 20 noiembrie 2013.